プラウド茨木東宮町

>>59
なるほどありがとうございます。
資産価値の点で難点があるということですね。
それはよく考えていきたいと思います。
例に出されていたセレッソコートの中古物件ですが
たしか、ここは立地が準工業地である等で
新築販売価格も結構安かったと記憶しております。
このため、中古販売価格だけでは
価値が大幅に下落したのかどうかは判断できませんね。
新築価格誰か覚えてませんかね。

斎場の件は野村のHP・パンフ上の地図には
まったく載っていないのは確かなんで地元民でなければ
自分で地図や現地を確認しないと見落とすことも
あるかもしれない。
野村も不利な点に触れたくないんでしょうが、
それはいいのか？とは思います。

>>62
というか築浅で売ると下落は避けられないんじゃないの？
でも、買う人いるっということですよ。
駅から歩ける範囲だったらいいんじゃないの？

築浅で売ると下落は避けられない。
そのことは理解しております。
斎場があるために通常の下落幅を越えた値落ちをするものなのかと
疑問があり　62　のような書き込みをしました。

近隣に実家があり、購入を検討している者です。

まず、斎場につきましては、
実家が２階建ての戸建てということもありましたが、
一本筋も違いますし、普段の生活でその存在を意識をしたことはないです。
車での移動時はよく前を通りますが、家の近くに帰ってきた
という目印くらいにしか考えていませんでした。
ただ、戸建てよりも眺望が重視されるマンションでは
資産価値に影響があることは否めないと思います。

また、セレッソコートとの比較ですが、
住環境で言えば、プラウドの方が私は好きです。
セレッソはベランダから斎場が見え易そうということと、
ＪＲ線路沿いで、しかも二つの鉄橋に挟まれているので
騒音面でどうかなというのが理由です。
もし子供がいれば、学区等も考慮に入れて迷うでしょうが・・・

それにしても、この価格でここを買うんだったら、
東中条を買っておけば良かった。

>59,62
参考までに、私の手元にある資料ではセレッソコートの新築分譲で最後に残っていた１戸は
4LDK、90.38m2、西側の角部屋（JR線路側）、8階建ての4階、完成（2004年11月）後10ヶ月で
3520万円でした
駅距離は茨木市徒歩13分です
あまりにも坪単価が安いので、完成後値下げしたんではないかと予想されますが

66 さんありがとうございます。
4LDKでその値段だとやはりかなり安いですよね。
そうすると　59さんの情報で書かれている中古物件
も特に急激な下落でもなく通常の範囲なのかな・・・

けどやはりもう少し安くないとなぁ・・・悩む

65　さん
そうですねうちもあの時思い切っていたらよかったな〜
と少し残念に思っております

東中条のステイツは坪１７０万くらいだったかな？
ここのプラウドはおいくらくらいでしょうか。

>68
そのステイツグランでさえも下記のスレッドでは価格が発表されたNo.100前後から
価格が高すぎる、高すぎるのオンパレード。当スレッドでも時代は繰り返されてますね。
当時、本当に高いからという理由だけで自ら購入を見送った人は今ごろは後悔。
現在は、まさにマンションが上げ相場であることを物語ってますね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/745/

坪180万くらいじゃなかったかな

販売員からは坪185万と聞いたよ。
このマンションも含めて現在の北摂の相場は異常な高値だね。
相場は上にも下にも行きすぎるもんだが、素人は上がるともっと上がるのではないかと買いたがる、
下がるともっと下がらないかと待つ習性がある。不動産屋の口車に乗って泣くのはいつも素人。
茨木市駅10分なら坪150万が妥当だろう。慌てて買う必要はない。相場は適正価格に必ず収斂する。
現在はバブル後の下降局面の中での自立反発過程。トレンドは２０〜３０年続く。

土地の最安値は大体2年前でしょ？？
2年前より下がる事はもうないんじゃないかな？
金利も10月で上がってるし土地の値段も上がってるし・・・。
てか今買うべきなんか分からなくなってきたぁ〜〜
2年前の営業マンの言う事を信じとけば！！と思う今日この頃・・・。

何故、2年前が土地の最安値と思う？
下落トレンドの中で、一時的に反発しているが、数年先には２年前の安値を
下回ってくるんだよ。こうして不動産屋（営業マン）に騙されて素人は
買わされてるんだよ。聞くなら利害関係のない立場の人に聞かないと。
不動産屋がこれから地価は下がるなんて言うわけないだろ。

価格は決まったのでしょうか？
大幅値下げに期待します。
坪１５０万以上ならパスします。
馴染みのある地域ですが、やはりあの施設が気になりますので。

やっぱり、あの施設が気になりますよね。
うちはそれで断念です。
自分と同じ感覚の人がいて良かった・・・

「施設」が気になるのが普通ではないでしょうか。
以前の投稿で、あの施設が気にならないとおっしゃって
いる方がおられますが、私には信じられません。
皆さん気になるからこそ、周辺は賃貸や借地・社宅ばかり
なのではないでしょうか。

私の郷里にも「施設」はありますが、人里離れた所です。
決して人が住んでいる所ではありません。
お寺は＊＊の中にありますが。。。

私は「施設」のことを知って大変ショック受けました。
暫く投稿もしませんでしたが、私と同じように全く知らない
人が後でショックを受けないようにして欲しいのです。

モデルルームでの説明では「施設」のことは全く教えて
もらえませんでした。購入後に気づいても買った方が悪いでは
あんまりだと思います。販売会社の良心を疑います。

>>75
価格決定は11月に入ってからですね。
話を聞いている感じでは大幅値下げとはならない感じがします。
大きく下がっても100万くらいかな〜と予想。
予想は外れて欲しいですけど望み薄のような・

火葬場にかんして、

購入後、転売の可能性ありなら　　×

　　　　転売の可能性なしなら　　○

　　　　　　　　　　　　　　　以上

購入時は転売の可能性がないと思っていても、長い人生
状況の変化により転売の必要が出てくることはよくあることです。

要は転売の可能性の有無は、購入時には予測不可能と言っても過言ではありません。
だからこそ、永住目的でも資産価値が重要なのです。

資産価値の下落が大きい物件をローンで買ってしまっては、
いざというときに、ローンの清算もできない

>75さん
>72さんによると現状は坪185万円ということですから、坪150万円になるには
仮に75m2だと販売価格を約800万円下げるということになりますね
さすがにそれはないんじゃないかと・・・

−−−今後のスケジュールのご案内−−−
「この度事業コストの精査が終了し、よりお求め安い（易い）販売予定価格を今週末発表させていただきます」

以上、ＤＭのまま転載。

なんか、インチキ会社と感じるのは私だけ？

No.82 です。
No.84 の方がおっしゃっているニュアンスもありますが、
書き方が如何にも「うそ丸見え」と思うのです。このタイミングで「この度事業コストの精査が終了」って誰が本気にするでしょうか？文章からして稚拙で、うそですと言ってるようなものです。こんな文章なら裏ビデオ販売や援助交際のチラシ広告と変わりません。
不動産屋ってこんなレベルなんですね。

私が気になるのはパンフレットの地図から故意に火葬場を隠して販売し問題にならないかということです。ちょっとヤバイんじゃないでしょうか。

すなわち、事業コストの精査すら終了してないのに、初期価格提示をしたわけですな
もしそうだとすると、まったく計画性のない会社です、もはやデベロッパーではない

そんなわけない

「このたび、世間の反応を把握し、あまりにも我々の相場の読みが間違っていましたので」って素直に言えばいいのに・・・

このところ、しょっちゅう新聞折込チラシが入っているから、相当手応えが悪いなとは思っていたが

>85さん
パンフレットの地図には、嫌悪施設を載せなくても問題にはならないと思います。
が、契約会の重要事項説明では法的に必要なので書類に明記されると共に必ず説明されると思います。
そこで、「なんだ今まで隠してたのかよ」と思ってもそこはもう契約をする当日であり
「もう契約寸前の段階まできたし今さらやめられない」という消費者の後戻りしにくい心理を読んだ作戦です。
良心的なデベは、申し出れば検討段階から重要事項説明書を見せてくれたり、場合によっては貸してくれます。
一般的に、まだ決めかねてる段階で「重要事項説明の書類を見せほしい」と言ってみて、セールスの反応が悪い場合は要注意です。

84です。
「世間の反応を把握」というのも、「事業コストの精査」の一部だった、ということかしら？

買う予定の人は、現地にも何度か見学にいらっしゃるだろうし、案内図以外の地図もご覧になるだろうから、知らずに購入にこぎつけるということは、実際には少ないかも知れませんね。
参列者向けの、案内看板がいくつもたっていますし。

それにしても、火葬場がなぜあんな市街地にあるのか、不思議です。
私も、今まで行ったところは、人里はなれたところばかりです。

>87さん
>「世間の反応を把握」というのも、「事業コストの精査」の一部だった、ということかしら？

86です。確かにそう考えるとＤＭの内容も理解できるような気がしますね
でも、普通「コスト」という言葉は、出て行くお金のことを指すものですよね？
入ってくるお金（＝予定価格）を考慮してコストを精査というのは、順序が逆のような気がします

それか、世間の反応の悪さを感じて当初見込んでいた販売期間では売り切れないと
考えて期間延長による販売経費を上乗せさせないといけなくなった・・・とか、
チラシやテレビＣＭをさらにたくさん打って宣伝費を上乗せしないと売れないと予測した・・・
とかなら一応コストの話になりますね

または、当初の建築設計計画に相応の初期提示価格に対して世間の反応があまりにも悪いので、
建物のグレードを大幅に落としてコストをダウン、→販売価格を抑える　　　かな？

ここって、かなり注目度低いですよね、少なくともこの掲示板では
間もなく売り出し価格の発表だというのにこの静けさ。。。

野村スレ名物の悪口書き込みさえも、あまり無い(TT)

今日正式価格発表でしたよね。
どなたか見ましたか？
もしよければどうだったか教えてください

販売価格を当初のもくろみ？よりも下げて売り出すのはここだけではないと
思います。私は、野村のアンチでもファンでもありませんが、物件の価格は
かなり関心を持ってウォッチしています。
世間では「地価が上昇し始めた」、「今後マンション価格は上がる」、
「今買っておかなければ・・・」といった言葉が踊っているようですが、
それが本当に当てはまるのは「超一等地」と言える希少な立地の物件
だけで、ちょっと条件の悪いところでは、強気の価格設定をした物件が
何期にも分けて「完売」（笑）しなくてはならないのが実情です。
強気の野村サンも、現実はちゃんと把握していると言ったところでしょう。
実際、ブランドに劣るデベロッパーは、茨木の中心部でも２千万円台で
３ＬＤＫ出してきますから、地元の人間の誰もが「今ひとつ」と思う立地で
強気の価格を出しても、販売期間とコストがかかるばかりで、総合的には
利益につながらないわけです。
デベロッパーは、与えられた条件の下でより大きな利益を上げることが
目的なのであって、地価や物件価格を引き上げることが目的ではないと
いうことを正しく認識できれば、当然の行動ではあります。

>91
でも価格が単なる「強気」からくる高価格でなく、昨今のデベ乱立による土地の奪い合いから
くる土地の高値仕入れが原因での高価格なら、「与えられた条件の下での大きな利益」を
確保するためには、今時の相場上昇気配がチャンス、でこの価格にせざるを得ないと判断した
んはないでしょうか。

ところで、茨木の"中心部"での2000万円台とは具体的にどれでしょうか？
あんまり記憶がないのですが。
それとも"中心部"の範囲の認識が違うのかな？
私はＪＲ茨木又は阪急茨木市から徒歩１０分以内という感覚です。
東太田、宇野辺、天王、南春日丘等を中心部と捉えるなら対象物件がありますが・・・
まあ、上記の場所も彩都や山手台から見れば十分中心ですが(^^;

91です。
私にとってはモノレール沿線も十分中心部なのです。

で
誰か正式価格見に行った人いる？

>>92
土地の高値仕入れは与件ではなく、その価格で入札したデベが自ら作り出した条件でしょう。
その土地で、その価格で、標準的なり周りが確保できるビジネスになるのかということを
判断して入札しているはずですよね。
しかしながら、世の中そんなに景気の良い国民ばかりじゃなかったというのが現実でしょう。
一部の「勝ち組」の皆さんが、超一等地の物件を競い合って手に入れた後に残るのは、
「景気回復」をほとんど実感できない一般大衆の買い手なんですから。
彼らは（私も？）決して「＊＊＊」ではなく、長期の信用にも耐える勤労者層ですが、
一般に言われる「年収の５倍程度」という基準を当てはめれば、最近の物件価格は、
無理なく支払ってゆける限界を超えつつあるのではないでしょうか。

これは一般論になってしまいましたが、この物件の正式価格が当初より低めになった
というのが本当であれば、野村サンの慧眼というべきでしょう。

私は見に行ってきましたよ。４Ｌで４４百万円くらいでした。実際、場所はいいかなと思うけど、この価格では堂かなと思います。南側の社宅もマンションがたつのではないかと心配です。

＞96の方へ
＞４Ｌで４４百万円くらい・・・

それは低層階ですか？

３階です。少し上は５０万円くらいの開きがあったような。まちがっていたらすみません。

３階の４LDK・・・
価格からいけばGタイプのやつかな。
確か予定では4590万だった気がするんだが
そうすると150万くらい下がったってことか・・・・

物件の近くに斎場があることを知り　購入を断念しました。
業者から貰った地図には斎場の部分に斎場とは関係のない写真が印刷されていました。
購入に向けてかなり話が進んでいた時でした。　地図を細部まで見ていたときに　その写真の下から
何か大きな建物の一部分が見えるのに気付き担当者に尋ねたところ　斎場である事が分かりました。
「何故今まで黙っていたのか？」という問に対し、業者の回答はこうでした。
「地図上の写真は意図的に斎場を隠した訳ではありません。
斎場と言う言葉を出すと　その事だけが一人歩きをします。周りに住んでいらっしゃる人に配慮し
お客様から聞かれるまでは、あえてお話はしませんでした。茨木は歴史のある街で市役所があり保健所があり斎場があるのは当然な事です。斎場を気にするかは人それぞれで、重要事項説明の際　書類に斎場の事はきさいされています。それ程気にされる事ではありません。」
購入者より　その土地に住んでいる人に配慮したと言う勝手な業者の言い分に　呆れてものも言えませんでした。大手の業者という事ですっかり信用していたので　何だか騙されていた様で　悔しかったです。
また物件選びの際は　物件の周りをくまなく歩き自分の目で確かめる事の大切さを改めて痛感し反省しました。　物件を気に入っていただけに凄く残念ですが、　いい勉強をしたと思います。

１１日（土）に、ようやく現地確認しに行くことが出来たが、、
正直な感想としては、これぐらいの距離なら気にならないかも？的感想。
しかし、Ｎo.１００さんのコメントは、心理的によく理解できる。

現地と火葬場の距離　　○ｏｒ△

企業としての姿勢　　　？？？？

斎場があっても住むだけなら殆ど関係ない。
でも、将来転売もするかもしれない資産として考えれば
看過できない要素であることは確か。
それにしても、野村の営業手法も下手だなぁ。
最初からオープンに行けば、むしろ「潔い」と信頼も深まるのに。

No.100 の方へ

随分ひどい話ですね。
私はこの掲示板No.49の「施設は無い」との情報を信じたバカです。
その後、「施設は有る」との投稿があり真実に気づきました。
購入する方向で考えていましたので、大変ショックを受けましたが、
今度は、野村不動産がそのような販売をしているとすれば、何を信じてよいのやら。。
生涯かけて支払う高額の買い物をする購入者の気持ちを、不動産会社はもう少し考えて欲しいな。

>>100さんの11行目の
「重要事項説明の際に・・・」が気になりました。

購入検討者に重要事項説明書を見せないのですかね、ここの不動産屋は。
他の普通のデベなら、モデルルーム来訪の検討段階の人にも重要事項説明の資料を
閲覧させてくれますけどねえ。
いよいよ気持ちを固めて契約会の日を向かえて、重要な事項を聞いてびっくり
てなことになるのかな。

マンション購入する際は、検討の段階で「重要事項説明の資料を見せてください」とはっきり申し出た
方がいいですね。
その際に、「まだ案の段階なのでお見せできません」とか言って誤魔化して逃れようとするデベは、
はっきり言って信用度ゼロです。客を舐めてます。
他のデベでは、「もし今回縁が無かった場合は返却して下さいね」という条件で貸してくれた。
パンフレットには載ってない本当に重要なことが書いてあるから検討の参考になりました。

斎場関連の話題しかないね

そうすぐ1期申し込みなのに静かだね

だって、良い悪いは別にしても、どう見ても注目度低そうだし・・・
野村のスレなのに批判書き込みも少ないし
ステイツグラン茨木の申し込み時期のころのこの掲示板は、
購入を前向き考えてる人から価格に納得のいかない人、アンチ野村、
近隣物件の売れ残りの関係者等まで、書き込みのペースがすごかったもんだが

注目度が低いのを証明するかのように、１ヶ月前くらいから毎週毎週、同じ
新聞折込チラシを入れて野村も必死。。。今日も入ってたし
駅前のモデルルームは週末なのにひっそりとした雰囲気だし

斎場の問題もあるかと思いますが、最近、マンションの売れ行きが落ちているのが原因ではないでしょうか。
新聞で、成約率が数ヶ月ぶりに７０％を割ったとの記事がありました。
そろそろマンションバブルの終焉かな。
やっぱり、一戸建てよりも高い価格は異常だと思います。
資産価値がどんどん下がっていくことは皆さんどのように考えているのでしょうか。
現在の相場価格なら将来的に考えれば賃貸（できれば社宅として）の方が断然有利だと思いますが。
ざっとした計算ですが、このマンションなら坪１２０万円程度が購入か賃貸のボーダーラインだと思います。
なお、私は業界関係者ではなく、シミュレーション計算大好きな１個人です。不動産屋さんにいろいろ教えてもらいました。

ボロ屋はいやだ！

???

今日、市役所方面からＪＲ茨木東口に向けて車で走りましたが、駅前のモデルルーム、賑わっていましたね。
実は好評だったりして。。。