二子玉川ライズ タワー＆レジデンスってどうですか？Part 22

３年まえにライズの売れ行きをぴったり占ってる人がいました。
そのとおりになりそうですね、私も値引きを待ちます。
以下
３年前の発売時記事：
二子玉川ライズはこの価格では見送りが賢明でしょう。
というか間違いなく竣工後に売れ残り販売されるでしょう。
東急不動産は自社物件を過大評価して価格設定をして効率悪く売れ残り販売するデベですから
そのパターンは本プロジェクトでも健在というわけです。

今はデベが弱気になって建設単価も高めに設定していますし、コンサバな積算価格を元にエンド価格をしていますから土地価格が昨年度から40％以上大暴落しています。
従って2010年3月の相場価格は間違いなく今より安くなっています。

2006年3月までに分譲されたファンドバブル絶頂期であれば新玉川線エリアは＠350万円（80㎡9000万イメージ）でもOKでしたが、
2007年夏以降に分譲され本年9月までに竣工したマンションは＠350万円で大量の売れ残りを抱えて20％前後の値引販売しているのが実情です。つまり現状の新玉川線エリア相場は＠260〜280万円（80㎡7000万円イメージ）と言えるでしょう。
今後1年は更なる景気停滞が見込まれるため2010年3月の新玉川線エリア相場は＠250前後（80㎡6000万円台前半）ではないかと予測できます。

二子玉川ライズは大規模プレミアムがありますのでその分を上乗せする必要があります。
大規模プレミアムは各プロジェクト成約事例から推察して80㎡で最大1000万円、すなわち＠40万円と仮定できますので、＠250万＋＠40万＝＠290万円（80㎡7000万円前半）が相場価格と思われます。（ここで述べる相場価格とは、3ヶ月程度で完売が見込めるマーケット寄り付き価格を意味します。）
よって相場＠290万円に対して＠380万円の価格差を営業努力だけで埋められるはずもなく、ましてや部屋の仕様も良くないため販売大苦戦必至です。

東急は隠蔽体質ゆえ正確な販売状況が公表されないため判断が難しいところですが、分譲900戸を500戸売るのが精一杯でしょう。
公表されるであろう「来場客●万組」で売れてるイメージを前面に出すと思いますが、売れてるマンションが広告（住宅情報や新聞折込やDM）出したりTVや雑誌の取材を受けることはありませんのでだまされないようご注意ください。

2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度（現金ではなく家具や設備サービスで対応）
2010年5月〜8月・・・値引き10％（現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など）
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15％（明確に現金値引き）
2011年1〜3月・・・値引き15〜20％（場合によってはそれ以上）

こんなイメージになると思います。
たぶん2011年3月で完売するでしょうね。
私が買うとしたら2010年9月頃かな。

この人は何がいいたいの？(笑)

確かに２－３割は確実に下がるでしょうね。

なかなかいい読みだけど、この辺りの相場知ってた人には変わった読みでも予想でもないよ。
実際、既に3〜5月ハズレてるよ。
それにしても、「確かに2〜3割」ってなに便乗して希望いってんの？
中古相場の話？

3割高い信者は港南でも湾岸でも十番でも沸いてますよ
本当に3割下がるような事態になったらマンション専業のデベは総崩れでしょうし
自分たちもここでチンタラ書き込みなんてしていられないでしょうね

ニートの親も大変でしょうから

1104さん
では一次で購入した人達はほとんど、この辺の相場知らない、田舎物ばかりだったのでしょうか？

一次購入者は、プラウドハズレ組で、また即日完売と勘違いでやっちゃった系

一次購入者は、プラウドハズレ組で、また即日完売と勘違いでやっちゃった系

1086みたいなバカ者もそうかな？恐ろしいくらいのバカっぷり

>>1104
去年の過去スレ見てみ。もう8割売れたんだから、今年の3月で全部片付くでしょって調子いいこといってたポジいたから。３年前でも的確に売れ残りを予想できる頭脳明晰な人もいるわけで、同じ人間なのかと思っちゃう。キミもそうだけど脳みそチンパンジー並みなんじゃない？

>>1086
自分をやっちゃった系と認めたくない夢見る妄想系

プラウドハズレ組？
大規模なここが分譲されれば、
プラウドを含めてニコタマのタワーに希少性がなくなるのは１期から分かっていたはず

でも何だか可哀想、あまりにもひどい条件のものを買わされたのに本人だけが気がついていないって言うのは。

アンチ東急のＨＰより抜粋

II-a街区のマンション説を垂れ流しているのはここのようです。
掲示板の荒らし投稿で頻繁に見る文面・文言がそっくりそのまま記載されております。
もう少し現実的なネタはないのか！？　〇〇なのか！？

「二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス」の問題はマンション建設地の西側のII-a街区にタワーマンションが建設される可能性が指摘されていることである。II-a街区は「タワー＆レジデンス」よりも二子玉川駅に近く、II-a街区にタワーマンションが建設されれば立地の差によって「タワー＆レジデンス」の資産価値は激減する。

こだわりの“大人カジュアル”を狙うなら「玉川高島屋S・C」へ！

http://www.elle.co.jp/fashion/pick/shoptamagawa10_0423

でも本当にマンション建つんじゃない？ホテルやオフィスより現実的な気がする。不安です。

坪３８０万で購入して入居する時は坪２９０万が相場？３０坪の部屋なら２７００万円の含み損ですか。
なかなか前向きに考えるのは難しいですなー。

交通の不便な二子玉川にそもそもオフィス需要が無かったし今後も望めない。事実、Ⅰ街区のライズオフィスに入居希望が集まっていない。駅からさらに遠いⅡ－ａ街区ではオフィス街として成立しないだろう。その代替は？選択肢の一つがマンションということ。
反論するならばオフィス需要が有る論理的説明が必要。ヒカリエができるから東急グループのフタコ入居は無い。またはマンション以外の用途の説明が必要。

8割売れた宣言が初めて出たのは、昨年の11月18日。
5ヵ月経った今も、8割売れていると・・・
嘘つきはどっか行けよ。

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* No.68 by 匿名さん
* 2009-11-18 19:55

*

つまり今月抽選だった契約手続き中の分と非分譲も除いて600ですか。
なら800くらいってのは事実なんだ。
非分譲が145くらいで今月販売が60以上あったからね。
後半年残して８割ならやっぱり売れてるんだね。

ろくな死に方しないよ、こういう嘘つき野郎は

死ぬとかそういうこと書いちゃだめ。多摩川が淀んじゃいますよ。

所詮、小杉だな

http://www.ph-nikotama.com/location.html#chapter1

ホテルができるといっても……はたして？？？？

>>1101

2010年3月〜5月竣工時・・・値引き500万円程度（現金ではなく家具や設備サービスで対応）
2010年5月〜8月・・・値引き10％（現金値引きと家具設備サービス混合、家具付き販売など）
2010年9月〜12月・・・値引き10〜15％（明確に現金値引き）
2011年1〜3月・・・値引き15〜20％（場合によってはそれ以上）

上記の予測にほぼ同意するけど先に高値で買った人への対応を考えると、2011年の予測に一気に
行き、高値で購入した人には、同率で値引き補償し返金しないとややこしくて収拾がつかない
のでは。東急の販売方法は知りませんが高値でつかんだ人は全く補償しないのだろうか？

＞　高値でつかんだ人は全く補償しないのだろうか？

するわけないじゃん。

入居後なんて、どの部屋かっても、その部屋不特定多数の人が内覧して、その時にエアコン使って、換気扇まわしてなんだから電気製品は中古みたいなもんだし、値下げなんてなんとでも言い訳つくよ（竣工前はだめだけどね）。

試乗車定価で買う人いないでしょ。

五反田のタワマンでは自称契約者が過去スレで、
「将来値下げしたら契約済みの方にもキャッシュバックする。」
と営業から言われたと書いてあった。中身の真偽は知らん。

ラグナタワー品川は東京建物が売主だけど、途中で価格を下げ、価格改定前に購入した人には
同率で価格を下げ返金した。そういう良心的な業者もいる。

http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-103lagna.htm

ホテルは、このクラスですか？

ビジネスホテル二子玉川イン
http://www.rurubu.com/Yado/detail.asp?ID=32576

昨年11月18日の8割売れたとの投稿は虚偽と言われても仕方ありませんね。本当だとすればその間まったく売れていないことになるし、いまだに販売を継続しているのは説明がつかない。これも売れてるイメージを前面に出す業者の手口でしょうか？そうだとすれば許せませんが。

お前はバカか？　良心的業者たるもの、売れてようがそうでなかろうが近々完売の看板上げるのはアタリマエのこっちゃ。そんなことも分からんとブタつかまされるぞ。

業者と客は常に虚々実々の駆け引きを楽しみながら売買しとるんじゃ。騙したり騙されたり、アンタも楽しまにゃ。理屈こねててもいい物件は買えないョ。でも金さえ持ってりゃいいカモ何だがな。残念ながら・・・だな。

不動産業って、やっぱブラックだな。

>>1130
降参＆居直り宣言乙

この業者おかしいよ

今度は野次馬か？買う気がねーならあっちへ行きな、商売の邪魔だ。

近々完売の看板を見せると入居者が喜ぶんだよ。やっぱりここ買ってよかった！
買うか買うまいか決めかねてる優柔不断な奴は、この看板見て焦りまくり結局手付を打ってマイホームを手に入れる。
両者大喜び、業者ウハウハ、三方おめでとさん・・・いい商売だろ？人助けして喜ばれて、おまけに儲けガッポリ、だがなお前さん達みたいに頭の回転が鈍い輩にゃ手に負えない商売だからあきらめな。

マアビラ配りくらいなら雇ってやってもいいがな、その代わり無言でやれ！喋るとボロを出すからな。

路上での朝礼は迷惑だからやめてもらいたい。センチュリー21。

ここは天下の往来、おめえのそのダサイ面と体臭は通行人に不快感を与えるから直ぐに立ち去るように！
立ち去らぬ場合は迷惑罪で告発しますよ。ハイ！分かったらあっちへ行きなさいネ。

いやーここの板はずいぶん盛り上がってもすね。
賢者の皆さんの言うことを素直に聞いて待っていれば私にも買えるんですね、ライズが。
待ちます。来年の春まで待ちます。
そうすれば8千万円の部屋が5千万円くらいで買えますか。
これなら安い。抽選になってしまうかな。
あいや、これほど悪条件が積み重なったタワマンなら5千万切りますか。
楽しみだなあ。

みんな、結局買いたいんじゃん。
値段高いから、買えなくて文句たれてたってことか。
ライズの価値は、実はネガの連中の方がわかってるんだろうな。

1137が正しいなら、
ネガこそ正しい価値を分かっている人、ということになり、
ここの適正価値はネガの主張通り、「まだ高い」、ということになる。

良心的業者でも一流の業者は巧妙な嘘で買い手を騙して完売につなげるが、
二流以下の業者は子供でもすぐわかるような低レベルの嘘つくからね。
もう少し賢くならないといつまでもたっても売れませんぞ。

1137は売れてないことが証明されて悔しいんですよ。だたの負け惜しみ。キミの負けっぱなしの哀れな人生に乾杯！

この良心的業者ってウケるね。低学歴が自分の話術に酔ってるって感じ。客観的な自分のレベルを早く分かった方がいい。そこから真価が問われる。どういう行動をとるかによってね。

学力テスト

（問１）次の文章が、意味が通るように書き直しなさい

「みんな、結局買いたいんじゃん。
値段高いから、買えなくて文句たれてたってことか。
ライズの価値は、実はネガの連中の方がわかってるんだろうな。」

（問２）「あなたが買いたいマンション」について、１４０文字以内で、つぶやきなさい

1145面白い！

でたでた、二子玉川のライバルは豊洲＆武蔵小杉作戦。

また、登録時期前になったら荒れるんだろうな。。。やれやれ。

でたでた、二子玉川のライバルは豊洲＆武蔵小杉作戦。

↑ライバルかあ…

ふたこが星飛雄馬で、こすぎが花形満で、とよすが左門豊作…違うよなあ～

デベならば

花形は、三井として………、そうだ、伴宙太を忘れてた、あのキャラは電鉄系…これも違うかあ

でも、ライバルって、そもそも、お互いが認め合う関係だし…

“片思い”の勘違いじゃ、ライバルとは言わないし、面白い勝負にもならない

多摩川沿いのマンションも地震には弱いらしいですよ。ソースはこちら↓

「全壊判定」朝日新聞出版