修繕費いくらかかりますか？

地元の建設新聞で募集しました。

私達のマンションでは組合員が業者を探してきました。
初めての経験でしたが驚いたことに意外と数多く探せました。
管理会社も含めて１２社。
今の時代は情報も氾濫してますから意外と簡単なんでしょう。

大手ゼネコンには組合から連絡して見積りに参加するよう要請をすればいいでしょう。

公募や任意の呼びかけで施工者候補を集め、あとは価格だけで決められたのでしょうか。
法で瑕疵担保保障が整備されたとはいえ、やはり当初施工した会社（できれば担当者）があとあとフォロー（有償無償に関わらず）するメリットは我々には大きいことです。そういう意味で、例えばその会社の株価や施工実績などを選定の評価に入れた例がありましたら、どのように選定されたか教えてください。

価格も当然参考にはなりますが、まず適正な見積り業者かどうかの判断が必要になります。
そのためには、総合評価方式を採用し、入札評価の計算方法で採点して決めなければなりません。
この入札評価の計算の中に入札額も入っています。
総合評価方式と入札の計算方法を記しておきます。

総合評価方式
　＊施工業者選定協議（ヒアリング時）・・・・・６０点満点
　＊企業の技術力　　　　　　　　　　・・・・・１５点満点
　＊企業経営力　　　　　　　　　　　・・・・・１０点満点
　＊配置予定技術者の能力　　　　　　・・・・・１５点満点

入札評価の計算方法
　①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
　②得点評価　　　３０×①/１００　　加算点　　満点３０点
　③技術評価点　　１００+②
　④入札額（円）
　⑤入札評価値　　③/④　×　1,000,000

　　⑤の最高得点を出した儀容赦を中心に契約をする。
　　予定工事費との兼ね合いで工事の増減をしていく。
※入札額については、同じ仕様でやる必要があります。これについては、設計・監理に依頼しました。
　

>>155、156
ていねいなご説明ありがとうございます。
私の心配している修繕部門撤退（倒産を含む）の評点は、「企業経営力」に含まれるのでしょうね。
おかげで、総合評価方式について勉強できました。下の国のＨＰもありましたので、参考にしたいと思います。
http://www.nilim.go.jp/lab/peg/sougou_guideline.htm

ちなみに、①～⑤までの説明は、例えば次のような理解でよいのでしょうか。

入札評価の計算方法
　①技術能力合計点（ヒアリング、資料選考）（100点満点）
　②技術評価点　　①/100×30　　　　 　（30点満点）
　③入札額（円） 　　
　④価格評価点　　入札最低価格/③×70 （70点満点）
　⑤入札評価点　　②＋④　　　　　　　　　（100点満点）

>>157さん
総合評価のガイドライン（簡易型）に添って評価されたらいいと思います。
細かい採点方法がありますので、専門委員会のメンバーで採点すればいいでしょう。
私どもの組合でもこの方法を採用しましたが、大手ゼネコンが上位にくるのは仕方ないですね。
勿論これには、見積り価格も加味されてますから、仕方ないことでしょう。
大規模修繕工事の業者選定にあたって、皆さんといろいろ意見のバトルをやったことがありますが、
この総合評価方式を採用されたというか、理解されない方が大半でした。
やろうとすれば素人でもできるんですけどね。
ただ、見積り額については同じ仕様で見積もってもらう必要はあります。これについては、専門家に依頼すべきでしょうね。
私も技術的には全くの素人でしたが、マンションの住民でもあり、マン管の資格を自己啓発で取った手前
マンションの管理に関しては理解しようと努力しました。
理解者が出てきて嬉しく思っています。頑張っていい工事をしてください。

平成１６年の消防法改正によりすべての住宅に住宅用火災警報器の設置及び維持が義務付けられた。

平成１８年６月から全国で義務化された新築住宅に続き、市町村条例で定めることとされた既存住宅への義務化についても、平成２３年６月までには全国で義務化される。

【推計普及率】

北海道 58.5%
宮城県 74.7%
埼玉県 52.1%
千葉県 55.7%
東京都 65.8%
神奈川県 42.7%
愛知県 68.3%
京都府 61.6%
大阪府 49.7%
兵庫県 53.8%
広島県 48.9%
徳島県 27.4%
香川県 23.1%
愛媛県 36.2%
高知県 33.7%
福岡県 65.2%
佐賀県 33.1%
長崎県 62.7%
沖縄県 27.9%


【推計普及率】

(東日本)
北海道 58.5%
東北 47.0%
関東 54.3%
東海 61.3%

(西日本)
東近畿 55.0%
近畿 51.2%
中国 40.3%
四国 30.9%
九州 49.6%

合計 52.0%

みなさん、大規模修繕の時は自分達で業者を選び

管理会社や業者にバックリベートが取られたり

ぼられたりしないように気をつけましょう。

そのためには勉強が大事です。

ここのスレは大変役にたつので

是非参考にしましょう。

10年以上経過しているマンションは、規約と使用細則の洗い直しをして、組合員に再交付
すべきじゃないかな。
古い規約しかもってないのでね。

そういえばうちの規約も業者にあてがわれた規約で、いろいろ改正もあったけど
新しい規約はもらってないので、改正分は何が変ってるのか分からないね。

中古マンションの購入契約時の重要事項説明には管理規約のうち重要事項の説明が含まれ、最新規約を渡さない売買自体が違法です。
規約改正で管理費値上げやペット禁止となったマンションに、古い情報で説明されて購入した場合も、最新管理規約が優先しますので、トラブルとなります。
改正した場合は、新しい規約を全区分所有者に配布するのが当然ですが、怠っている管理組合もあるのですね。

>>163
規約改正は法改正や総会での規約改正等がありますが、その都度規約をつくり直して全員に配布というのは
難しいと思います。
議事録には記載されてますが、中々それまでは見ないし組合員は以外と総会で議決された規約を忘れたり
しますからね。
１０年程度ごとに作りかえるというのも一法ではあります。

163
なぜ配布が難しいのか、理解に苦しみます。規約を遵守する義務をどう考えてられるのでしょうか。
次回配布までに売却した方が古い規約を引き継いだらどうするのですか。
意味不明です。

上の163は164の間違いです。

売却する時は、それまでの規約改正分も含めてパソコンに打ち込んであるので
それを不動産屋に渡します。
規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
だから１０年ぐらいたったら、規約改正と使用細則を洗い直し全組合員に配布すべきです。

大規模修繕時の工事費の額はそのマンションのグレードや住民の考え方によって大きく違ってきます。
修繕周期にしても、８年でやるとこ、１３年でやるとこ、２０年でやるとこがあるでしょう。
修繕やグリードアップは早くやっても遅くやってもいいでしょう。問題は快適なマンション生活を
おくるためには早くやるにこしたことはありませんが。
修繕箇所や補修、やり替え等にしてもできることなら全てやるにこしたことはありません。
問題は修繕積立金次第です。お金の余裕のあるところは早めの工事が出来るでしょうが、積立金の少ないところは
最低限の修繕箇所とできるだけ修繕周期を先延ばしすることです。
平均的にいえば、第１回目の大規模修繕工事は１２～１３年目というところでしょう。
１年工事を先延ばしすれば１戸当り月の必要修繕積立金をかなり抑えることができますが。
これも簡単に計算できるでしょう。

167
＞差し替え可能なバインダー方式も検討したけど、議論未了で頓挫した。
これが不思議。100均バインダー＋差替え分配付で安価で対応できる話で、どこでも普通にやっている。

168
＞規約改正分は組合員が議決した分であり、了承はしています、ただ、まとめた規約はありませんが。
規約の閲覧請求があったらどうする？議事録添付資料の規約案は閲覧対象ではない。

>>167
規約の閲覧要求があったら、一番新しい規約と議決書をみせますよ。

修繕積立金は、当初入居しやすいように安く設定され、7、8年立つころに管理会社の提案により引き上げられ、各不動産、管理会社のいいようにされているのが現状です。
特に大規模修繕は、管理会社の利益だけでなく、それに寄生する設計会社、建設会社他の利益、トータルするとぼったくりの構図です。
管理組合個々自主性を持ってぼったくりに対抗し、自分の資産を守りましょう！

>>172
でもね、考えようによっては修繕積立金は安いにこしたことがないかもね。
どうせ１２～１３年後は買い替えするでしょう、普通は。
私も現在は２軒目ですが、後１回は買い替えをしますからね。
しかし、今のマンションは１３年が経過し大規模修繕工事も終了しました。
修繕積立金も余裕があったので、１戸当り100万ということで全てやり替えました。
お陰様で、入居時のようにきれいになりましたけどね。
現在私は５８才ですので後３～４年で買い換える予定です。
修繕積立金の安いマンションは、大規模修繕工事は最小限の工事しかしないですからね。
汚くなっても我慢すればマンションは住めますがね。要は快適な生活ができるかどうかでしょう。
価値観は人それぞれですから。

＞価値観は人それぞれですから。
そういう価値観の違う住民が一緒に住む共有財産だからこそ、あなたの価値観でなく、だれでも納得のいくであろう妥当なラインで修繕積立金を設定しなければならない、ということなのです。

長期修繕計画の目安は協会から発せられているでしょう。
第１回目の大規模修繕工事の目標は１２～１３年目ということでしょう。
これより早くても遅くても構いません。
より快適なマンション生活を送りたければ早くやるべきです。
お金がなければ、少々汚くても我慢して工事の先延ばしをすればいいだけのことです。
工事の時期や修繕箇所が早いとか遅いとかいって批判される方がおられますが、その時期の判断や
修繕箇所、バリアフリー化とかのグレードアップ化をするのはそのマンションの積立金次第です。
誰でも納得いく妥当なラインというのは、マンション管理センター等が出している目安を参考にすべきでしょうね。

修繕積立金の１戸当り月の目安は、12,000円程度といわれています。
勿論これで十分ではありませんが、余裕のあるマンションはそれだけお金をかけることができます。
積立金の少ないところは、修繕周期を遅らせ、修繕箇所も最低限に抑えればすみます。
ただそれだけのことです。

お金の余裕のあるマンションはいつもきれいでいいなあ。
それに比べうちのマンションは修繕費が少ないものだから、絶対必要な修繕箇所しかやらないので
どんどんスラム化していく、資産価値もなくなってきている。
賃貸に出そうにも借り手がいない。

汚いマンションには住みたくないよね。
ちゃんと修繕や改良工事ができないマンションはスラム化するだけ。

今年大規模修繕工事をやりました。
見える部分は全て工事をやり、グレードアップ化も図りました。
新築時とかわらないというか、かえって良くなったような気がします。
建物がきれいになるということは気分がいいですね。
後は自分の部屋をきれいにするばかり。

最近修繕積立金の額とか、大規模修繕工事の１戸当り相場とかはあまりいわれなくなったみたいだね。
ようやく理解されてきたのかな。
修繕積立金の額の設定や工事に要するお金のかけ方は各マンションで大きく違ってくるというのが分かって
きたんだね。
お金のあるマンションは早めの工事と修繕箇所やグレードアップ化もできるけど、積立金の少ないマンションは
それなりの工事しかできない。
汚くてもいいかきれいで快適な方がいいかだけど、結局それもお金次第。

以前は修繕積立金が１戸当り７０万とか１００万とかいうとすぐぼられてるとかいって反発する
レスが多かったけどね。
工事の周期や内容は積立金次第というのがわかってきたからだと思うね。

修繕積立金の額の設定をもう一度考え直さないといけないような気がしてきました。
今まではただ安ければいいと思っていましたので。
やはり、いつまでもきれいなマンションに住みたいですから。

修繕積立金の相場は12,000円程度とのことだが、うちは少し足りないな。

私のマンションでは修繕積立金は平均１万程度ですが、駐車場の収入がありますので
それで十分賄えるようです。

修繕積立金の額はそのマンションのレベルに合わせて決めるべき。
積立金が多くあつめられないマンションであれば、修繕や改修が最低限しかできないだけ。
単純なこと。

修繕積立金の余裕のあるマンションは駐車場をイッパイもっているとこかな。

機械式駐車場はだめだね。
金食い虫。
自走式でないと修繕積立金に回すお金は出てこないし。

機械式駐車場が金食い虫なのは事実
ただ、稼働率さえ計画値を下回っていなければ、まず大丈夫でしよう。
問題なのは、むしろ駐車料金が不当に安い場合の自走式のほうです。

駐車場代を管理費に組み込んでしまっているのは大丈夫ですか？

駐車場については、駐車場の年間の収入から駐車場経費を差し引いた残額を修繕積立金に
回したんではないの。

自走式の場合、修繕積立金問題がまだでてないだけですよ

平面駐でないなら（立体駐の場合）、自走式の修繕は、長い目でみたら、機械駐より少し安い程度です
大規模修繕でかなり大きな金額がかかります。
建て直しになるので

しかし、自走式の場合、ランニングコストがかからないことや初期の修繕計画で、建て直しの計画まで入らないため、修繕積立金を集めないケースが多いです

タワーマンションの建て直し問題と同様に、将来的に問題になる可能性が高いです
そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。

自走式駐車場のマンションですけど、現在１５年経過してますが、毎年修繕等はやってますが、
経費はそんなにかかりませんよ。
建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。

> 建て直すとかいっておられますが、手入れがよければ建て直すことはありませんよ。

これは、ありえませんよ
マンションと同様に耐久年数があります
手入れがよければ、長持ちはするでしょうが、いつかはかならず建て直しになります

問題は、それを想定して修繕積み立てをある程度しているかどうかだと思います
マンション自体は、全住民が対象になりますが、駐車場の場合、車のない人からもお金を取るのかが問題になり、もめると思います

>そこまでに売ってしまえばいいのでしょうが。。。
と１９２さんはおっしゃっているのだが。

>>195
しかし、建物が残っている以上誰かが住んでいる訳ですからね。
まあ少なくともあと３０年はもつと思います。

ひょっとして、ばば抜きのばばを誰につかまそうかって話なんですか？

>>192

タワマンを比較にあげているけど、そもそもマンションの建て替え費用は、修繕積立金には含まれない（管理組合は建物の維持管理までで、建て替えは建替組合の仕事）ということを理解している？

１９８　あなたが正しい！

>192
自走式か機械式かは別にして、立体駐車場の建て替えはお金がかかって大変なら
必要があるならよく検討して、予算を確保できるようにして、立て替えればいいのでは？


ちなみに自分としては、駐車場建替えで使う人だけが費用を出すというのなら、
自分１人で10台分とか確保するのもいいと思う。

駐車場を使わない人がいるなら、この先20年でも30年でもその部屋の人は
駐車場使用権はずっと無いことになる。　そうなると、売るときも少しマイナスだと思う。