今後は賃貸経営は難しい

このスレ７００ゲットとは凄いね。
大家業に詳しい人が居るので質問してみた。
賃貸経営で経費で落ちるのは何があるかなぁ？
まず、建物と設備の減価償却。借入金の利息。建物と土地の固定資産税。その他福利厚生で研修･旅行くらいですかね。車も落ちるかな。もちろん青色申告ですよ。これくらいしか経費で落ちないとなると、、所得税率がかなり高くなって、税引き後所得は半分も残らないってことになるな。
このスレッドの初めの頃のレスで、無借金でマンションを建てた方が得みたいなことを言ってる人が居たが、所得税を考えてないようですな。ほとんど所得税を払ったことの無い人なんだろう。
野田さん頑張ってるから先行き消費税も上がるでしょう。１０％になったらアパート･マンション建てる人減るでしょうなぁ・・・
所得税考えると大家なんてやってられんな！
税金はらいたくね！！

消費税上がったら大家は儲けがすっ飛びます。
店子の皆様。値上げにご協力ください。

今、１０年を超えるレオパレス２１の大家は、同社からサブリース条件の酷い引き下げを受けて大変らしい。

そりゃあ、そうだ。


でも、同じサブリースでも大東建託、積水ハウス、大和ハウスより突出して大家と問題になっているんだよ。

レオパレスは入居者にも評判悪い

レオパレスは建物の性能が悪くて長く住むところではない。単身、それも仕事の短期出張で着の身着のまま入るにはいいかも。
今の過剰供給、空室時代ではレオパレスはもっとも影響を受けるのは道理でしょ。
その大家さんは賃貸経営の素人さんばかりなのでは？
すべて自己責任ですよね。会社がつぶれては大変だぁ。借り上げ代金の値下げは受け入れるしかないでしょう。

不動産は一旦持ってしまうと売るのが大変じゃないのかな？

仲介不動産屋は売ろうと思えばいつでも売れるって言うかもしれないけど、自分の希望価格で売れるって言ってる場合じゃないから。足元見られて買い叩かれるのがオチ。

最近の賃貸市況は、少子高齢化や産業の空洞化、雇用不安による需要の低迷、不況により廃業寸前の自営業者に賃貸アパート経営を提案するサブリース会社による大量供給、少子化による空家一戸建ての増加などで供給過剰となり、需給関係が逼迫している。

昔は賃貸経営は、大金持ちや大地主が相続税対策でやるか、不動産に詳しい人間しかやらなかったから供給量が限られていたけど、最近はサブリース業者が相続税対策だけでなく、不況により商売の立ち行かなくなった自営業者に賃貸マンション経営による生計を勧めて営業している。

歩合のため必死で営業する営業マンの口車に乗って、碌に不動産を知らず財産もない類が生計のために借金をして大量に賃貸経営に走るもんだから、不景気なのに賃貸物件の大量供給が続き、賃貸の需給関係は完全に崩れ、賃貸経営はビジネスモデル崩壊の危機にある。

このサブリース業者の物件は、敷金ゼロ礼金ゼロや水道光熱費無料の物件など、今までの賃貸経営を根底から変える経営手法が旧来の不動産賃貸経営者を追い込んでいる。

そもそもこのサブリースは、アパートやマンションの建築を請負いたいがために、相場の70～80％程度の家賃で一括借り上げするので、空室が出て足が出るよりは家賃を下げたり敷金礼金をゼロ、あるいは水道光熱費をゼロにしてでも埋めてしまおうという考え方で賃貸経営するもんだから、客付け競争で旧来の頭のままの不動産オーナーが敵うはずがない。

巷ではサブリース業者は、賃貸経営しているつもりはなく、旅館やホテルを経営している感覚で客付けしているから、空けておくよりは安くして埋めて少しでもお金にした方がいいという考えのようです。

これにより賃貸物件も賃料の安い物件は敷金礼金ゼロ、賃料が高めの物件は敷金２、礼金1など、二極化の傾向にある。

また最近の賃借人さんは、日常的に碌な掃除もせず部屋の使い方が酷い人が多く、退去時に禄に掃除もしないで退去する人が多い上に、先般国交相から示された退去時の原状回復費のガイドラインを盾にされて、オーナーの退去後のハウスクリーニングやリフォーム代の負担が大きくなり採算の合わないことも多い。

まあ昔は余りにも大家が原状回復費を店子に負担させ過ぎたことも事実だけど、供給過剰で借り手優位な中では、きれいにハウスクリーニングやリフォームしていないと客付けできないので、大家の負担が増す一方である。

まあどんな商売でも同じなんだろうけど最近の賃貸経営は、日本人もモラルのない人が多くなったために昔ならば負担することのなかった手間隙やお金、心労が多く、いい商売ではなくなったというかビジネスモデルが崩壊した感があるね。

インターネット社会になって、賃借人に知恵がついたのも賃貸経営の難しさに直結してるんじゃないのかな。

昔だったら30分5,000円とか払って弁護士に相談しなきゃいけなかった事だって、ここみたいな掲示板を
はじめ沢山あるQ&Aサイトとかで質問すれば、無料なのに的確なアドバイスをもらえる事が多い。

インターネットでは管理会社の○○○○は悪徳だったから注意！みたいに教えてくれる人も多いしな。
昔と違って賃借人が賢くなって、悪徳管理会社や悪徳大家の横暴を許さなくなっているんだろうな。

部屋探しだって、不動産屋まで行かなくとも今は検索サイトで家にいながら詳細まで確認できる。
こんな事インターネット社会になるまで不可能だった、昔は不動産屋から出される空室リストから
選ぶしかなく不動産屋にとって都合の良い部屋にハメこまれる事も多かった。

そう考えるとインターネットって本当に画期的だわな、悪徳な奴等にはツライ時代だろうけどな。
でも悪徳な奴等なりに、残り少ない情報弱者を相手に頑張っているんだろうか。

昨今の株価急騰を見ても、インフレ対策で不動産投資というのは間違っているように思う。
同じ借金で運用するにも株式を信用買いしていた方が短期間で楽に儲かったでしょ？

実体経済まで波及というのには時間がかかる、今このタイミングでインフレになりそうだ
から家賃値上げするなんて借主に伝えたら逆に退去されちゃうんじゃないの。

少子高齢化は間違いないんだし物件も余っているのが明白なのに、新築はバンバン建ってる。

大地主とかが税金対策で建ててる分は、損する事も想定の範囲内って感じだろうがそうじゃな
い人達には厳しい時代になるだろうな。

今は、事務所使用不可・ペット不可・楽器不可とかになってる物件も入居者いなくなったら
そう強気な商売はやってられなくなりそう。

一昔前は外国人不可・高齢者不可・保証人なし不可・フリーター不可なんて感じだった
けど、今は保証会社さえ通れば誰だって入れるようになってるし。属性の良い人じゃな
いと入居お断り！なんて言える大家が今どれ位いるんだろ？

だけど数十年後、上に詰まってる高齢者があの世に召されちゃうと入居の条件を緩めたところで
その高齢者自体も数が少ないんだよな。外国人もな、地震や放射能でどうかなって感じだし。

711
都心5区で賃貸業をしているが、テナントが入れ替わった5件中4件が賃料が上がったよ。
まあ、リーマンショック後に下げた分の一部が戻っただけというのが正しいんだけど。

「多少家賃が上がっても欲しいサービス・設備」との質問に、最も多かったのが「24時間ゴミだし可能」で41.1％だった。
http://www.hokuyonp.com/2013/05/24/

712
>属性の良い人じゃな いと入居お断り！なんて言える大家が今どれ位いるんだろ？

大家業を手広くやってますが、属性悪い人は断ってますよ。

何、属性って？

属性は属性。

ねえ、定借使っている、10さん?

賃貸経営しています。今後、賃貸経営は難しくなるのは正しいけれど、
あぐらをかいている大家も本当に多いので暫くは大丈夫。

地主系は強いだろうな、いかに相続税を圧縮し子供や孫に相続させるかというのが
一番のポイントだから、儲けは二の次みたいなところがある。

それらと比べると、サラリーマン大家だので儲かってる奴っているのかな？

地主系が税金対策で本気出したら、そうじゃない大家は太刀打ちできないだろ。

720
あぐらをかいているのは地主系2代目、3代目が多いのだよ。
ボンクラはどこまで言ってもボンクラ。
それが現実だ。覚醒することなどあり得ん。親や祖父母の苦労を見て自分の肥やしに出来ない連中だからボンクラなんだよ。
これは、地元賃貸の仲介業者と一致した意見だ。

ちなみに、サラリーマン大家も10名前後知っているが、経営感覚は地主系よりはるか上。
ただ、変動借り入れで、借入依存度が高いので、一度金利上昇局面になれば飛ぶのはリーマン大家が多いとは思う。
何せ資産背景ないから、努力では乗り切れない。

はじめまして、こんばんは。

２０１０年竣工の分譲賃貸マンションを１室所有しています。（都心に近い）
今のところは、店子さんも良くて順調なんですけど、今後どうなるか不安です。

隣のお部屋は、３月末から空いています。
２LDKで、うちのほうが５平米広く収納も充実しています・・・が、結構気になります。
お隣がなかなか決まらないのも、心配事になっています。

礼金なしにする
と、はやく店子さんが見つかりますか？

そりゃー、礼金ゼロの方が礼金アリの物件より借りる側からしたら魅力的だし効果アリ。

メジャーな賃貸物件検索サイトなんかだと、礼金ナシにもチェックが入れられるようになってる。
だから、礼金ゼロに拘っての物件を探している人が多ければそこで検討物件から外されてしまう。
敷金と違って1円も戻らない礼金は馬鹿馬鹿しいから払いたくないって人も多いだろうからな。

今は賃貸物件の供給過多で明らかに借り手市場だから、礼金制度が出来た頃とは時代が違う。
少し前から、フリーレント付けたり大家の方が借主にお礼しなきゃいけない時代だよ。

物件余っているのに未だにバンバン建ててるし、築年数が経てば築浅の頃とは違って厳しくなる。
昔と違って今はネット社会で情報も完全にオープンだから、不動産屋の都合の良い情報だけ
出して自分達にとってだけ都合の良い部屋に客を嵌め込むというのも容易ではない。

売却の利益が出なくてもトントン位で売れるのなら、今のうちに売っちゃえば？

>>723　さん

返信ありがとうございます。
そうですよね、効果ありますよね。

今までは、礼金で不動産屋さんへの仲介料払っていましたが、礼金ナシだと自腹になるので、ちょっと痛いわね。
空室が何か月も続くより、礼金ナシで早く決めるのも良いかもですね。

売る気はありません。
何年後かわかりませんが、老後に暮らしたいマンションです。
大学病院や大きな総合病院が近くにあるし、区の財政も良好です。

>>722

お隣に借り手が付きました。良かった！良かった！！

みなさん、確定申告してますか？

「早期リタイアを検討されていますか？」との問いに、69％が早期リタイアを実現、あるいは検討していると回答した。
アパート大家さんの目標が「早期リタイア」であることがわかった。

http://www.hokuyonp.com/2013/09/03/

724さん。
礼金と不動産屋に支払う手数料は別ですよね？
礼金は貰わなくても、手数料は必ず1ヶ月分はとられますね。

相続対策は賃貸アパートが基本だぞ

相続する時に土地があるほうが損と聞いたことがありますが、賃貸経営していてる場合は
どうなのでしょうか。
賃貸として貸していれば、相続税はとられないのでしょうか

インターネット完備にしようと思うけど、どこに頼めばいいとかってある？

とりあえずネットで比較してみたらいいのでは？
物件設備一括比較っていうサイトとか、便利でした。

物件設備一括比較、いいかもしれません！
多くの業者を取り扱ってるみたいですね。

自分は親の代から引き継ぎでマンションを持ってるんですが業者に任せっぱなしです。自分で管理するのってやっぱ大変ですか？

業者によって金額が違いすぎてどこがいいかわかりません

>>728
それは違いますね
仲介手数料以外にも、不動産会社に1～3カ月分の広告料を支払わなければならないので、礼金を大家がいただかなければそれだけ、1～3カ月空室になっていたのと同じことがおきます。
空室があり、大家のキャッシュフローが良くなければ、修繕や管理が悪くなっていくので、良い賃貸住宅に住み、快適に過ごすための費用と考えてください。

各大手メーカーのサブリースってどう思われます？

今インターネット完備にするべきか悩んでます

インターネットなんて各戸に配線引かなくてもオーナ名義で光契約して無線ＬＡＮを１台共用スペースに設置したら全戸にwifi届くんじゃないですかね。
私の場合はそうやって、なおかつネットワークカメラも付けて住人の出入り等を監視しています。
業者に丸投げするとかなりぼったくられますけど自分でやるとかなりのローコストですよ。

自分で探しつつ、物件設備一括比較とかで探して比べたらどうですか？

物件設備一括比較って検索サイトではないんですね

情報入力して、しばらく待ってたら連絡してくれる感じでしたよ。
相場や依頼する店など、あまり詳しい知識がない人向けですかね。

15歳から65歳までの就業労働人口が
2010年で8128万人から2050年には4930万人まで減少する
逆に75歳以上の後期高齢者は
1422万人から2373万人へ増大

http://www.bowlgraphics.net/tsutagra/03/

>なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？
>破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

大手ハウスメーカーの新築サブリース物件が、どんどん建設されテナント営業やネット広告などで
大々的に入居者募集かけてるので、自主管理物件では客付けができない状況です
入る人がいないのに住むとこを増やすわけですから、入居率も悪く返済もできなくなった
物件が沢山、売りに出されていますよ
こんな状況ですから絶対に手を出さない方が無難ですね

経営管理も何かとかかりますからね。賃貸経営してるんですがハウスクリーニングとかなにかとかかります

とにかく安い業者がよかったら多分物件設備一括比較がいいかもしれませんよ。
安さには自信あるそうで。

他より1円でも高ければ…ってありますね。他も見てみます。

賃貸経営って難しいですね。
最新設備を投入すればいいってわけでもなさそうですし・・・

競争力を維持しようと思えば、風呂の追い炊き機能・温水便座・広い収納くらいは必須だよ

最低限はそれくらい揃えないとですよね。あとは＋αでなにかしらを

全国平均で5戸に1戸が空室で、地域によってはもっと空室率は高くなる
人口減少は止められないから、今後の賃貸経営は難しいより無理って思ったほうがいい

見える！賃貸経営
http://toushi.homes.co.jp/owner/

今、地方で何が起こっているのか？

アパート建築が止まらない　～人口減少社会でなぜ～

>>754
見逃していたので、有難いです。

番組の終盤でコメンテーターが語っていた、住宅供給数の法規制は絶対に必要でしょうね。
このままいけば、企業も大家も共倒れになる事が眼に見えている。

>>432 匿名さん
重要事項の説明を無資格者にさせている業者もあるようですね。

>>741 匿名さん
＞　ぼったくり
これが本当に悩ましいですね

>>709 大家さん
前の賃借人が退去するときに
高額な原状回復費用やルームクリーニング代を請求しているのに
次の賃借人が入居する際に修理も掃除もしていない…。
そういう大家は淘汰されていくのでしょうね。

>>747 匿名さん
ハウスクリーニング、
本当にやってくれているのかな…。
業者が掃除する日に立ち会った方がいいんじゃ無いかと思えてきた。

>>495 匿名さん
そんなことする人いるんですか！

>>709 大家さん
仲介業者には、
宅建の資格を持っていないとできない
重要事項の説明を無資格者が行うところがあるようですね。

名義貸しやら、
高い時給で重要事項の説明の時だけ出社させるのか、
週一日の出社可のような求人を見かけたことがあります。

>>746 匿名さん
アパート・マンション経営、失敗
で検索したら、富裕層まで大変な目にあっているようなので
素人が手を出すのは危ないなぁ…と実感しました。

>>762 名無しさん
素人が手を出させるように言葉巧みに売ろうとしているのが今の現状ですよ。
「何もしなくても家賃収入、不労所得が入る」と素人に手が届きそうな最低限の物件を建築会社が建て、そして売り、関連の管理会社が管理に永遠にその会社関連から利益を絞りとられます。と同時にローン返済地獄で手元に残る金額は想像よりはるかに少ない...。入居する度に１ヶ月以上の紹介料、退去する度に修繕費の出費。10年経過した時の何十万単位の修繕費の積み立て...。ほんの一部ですが、委託ではまず儲かりませんし、精神的苦痛が思った以上に襲いかかります。金儲けと節税対策で賃貸経営のやり方は違うので金儲けをしたい方は賃貸経営(自己管理は除く)はオススメしません。カモられるだけ。

>>763 名無しさん
本当その通り!
新たなオーナー検討者には不労所得を謳い
既オーナーには節税にはなってるんで利回りどこもこんなもんすよと謳う
昨今のアパート経営、甘い言葉に利は無しです
高層億ション建てるならいけそうか？

>>764 マンション掲示板さん

まぁ投資なんてどの商品も性質は一緒。
元本保証なんてありえないし。
それ言ったら、投資全体を否定してるのと一緒だよ、