今後は賃貸経営は難しい

質問です。

過去のスレも読んだりしましたが、読み込みが浅いのと根気がないせいか、理解できません。

新築で購入したマンション１室です。
事情があって、最初から住むことができずに賃貸に出した所、新築未入居もあって、
すぐに法人契約できました。
初めての申告で、まだ青色を出していなかったので白色です。

購入代金の他のいろいろな代金のうち、次のものはどのように扱えばよいのでしょうか？
・一時修繕積立金（税務署では購入代金に入れて減価償却してください、と言われた）
・管理準備金
・ローン保障料（去年繰り上げ返済をして一部返金されてます）
・ローン手数料

管理準備金や手数料は高くないのでまあいいかという感じですが、保証料は高いので。
けれど、金利と違って去年分がはっきりわからないので…。

一方的で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

>世の中の流れの中で、保証人請求をしないようにとの動きはあるようですよ
それだと借り手が大変になりますね。　貸し手の立場とすれば、信用がなかったり、
保証人がいない場合は金利を上げるのは当然です。　

銀行もサラ金も闇金もボランティアではないので、、、

>保証人がいない場合は金利を上げるのは当然です。　

保証人無く、担保も無い人に
ヤミ金以外誰もかしてくれない
そんな時代ですね

世の中や市場を理解できない政治家はどんでもない政策を言い出す。
派遣はダメだ、保証人はダメだ、解雇はダメだ、正社員をもっと雇え、、、
全て資本側を無視というか敵のように扱っている。

>>661

＞・ローン手数料
ローンの事務手数料とローン保証の事務手数料は、取得費。

＞・ローン保障料
使用開始前までの分は取得費に計上できる。
繰延資産として、年単位での減価償却をする。（耐用年数はローンの残存期間）

＞・管理準備金
必要経費。開業費として５年償却も可能と思われるが？

＞・一時修繕積立金
はて？修繕積立基金のことか？
建物の修繕計画がわからないから何とも言えないが、税務署の言うとおり建物の取得費に含めて問題ないと思う。

修繕積立基金以外は、土地と建物で合理的に按分するように。

661です。
ありがとうございます。

税務署の人は減価償却の扱いですら「建物と土地に分けて」とは言いませんでした。
マンションの取得価格に修繕積立基金をたしたものを減価償却するように指示された
ような気がします。
自明って事なんでしょうか？
聞いたのが若いお兄さんだったので、イマイチだったのか…。

土地と建物に分けたら、結構土地が高くて減価償却が思ったよりなくてがっかり。
考えるに建物のＬ字の短い方は日向きのため長い方に比べて安かったので、
面積比で土地の持ち分がさして変わらないとすると建物価格が安くなるのだ
と思いました。

何と言っても「添付資料は必要ありません」と言われてびっくりしました。
白色だと何を書いても通りそうな勢いでしたが、小市民なのでわかる範囲できちんと
申告しようと思います。

今朝の通勤電車車内広告に
ＵＲ物件がありましたが
1ＤＫ～3ＬＤＫ物件
家賃11万～21万ってあったけど
ＵＲは、もっと低所得者を中心とした賃貸だけ扱えば良いのではないかと

URは結構いいところに建っていますし、新しいものも多いです。
建替えも結構進んでいます。
もはや、低所得者向けということは無い様子です。
TVCMの物件がどこか知りませんが、一般の分譲マンションよりいい感じです。
ですから、いいところに入った人は、更新料なども不要ですし、管理も文句
言い放題？だし、空きなんて全くないような所も多いです。

URも空き室多いのか、フリーレント１か月とか家賃値下げもしている。

ＵＲは高齢者に特化するべきだと思う
一般賃貸は、敬遠する顧客層だから

っていうかＵＲを潰せって言いたいよ。
全く存在意義のない団体だろ。

修繕積立一時金のことですが、マンション価格に足すんですか？

おかしいな。
これは、減価償却じゃなく、経費でおとせると思いました。税理士に聞いたんですが、税務署では違うんでしょうか？

修繕積立一時金は、管理組合が預かっていて、マンション売却時に返金されることはないからとのこと。
マンションの減価償却に入れ、来年売買した場合、どう処理するのでしょうか？
それこそ、税務署に聞いてみたいです。

質問したものです。
修繕費のうち、長年のもの（短期、あるいは低額のものでないもの）は
やはり設備費ということで減価償却していくわけですから、それでいいのでは？
リフォーム用に使った経費は減価償却していくわけだから、それの先取りなの
ではないかと理解しました。

修繕引当金の所得税法上の扱いですが、一般的には次のようにします。
• 繰延資産にする。
• 前払費用にして、管理組合が実際に修繕をしたときの必要経費にする。
しかしながら、次のような場合には、管理組合への支払債務が確定した年の必要経費にして差し支えないと考えられています。
• 管理組合の運営は、適正な管理規約に定められた方法で行なわれていること
• 管理組合には、納付された修繕積立金について、マンション所有者への返還義務がないこと
• マンション所有者は、区分所有者になった時点で管理組合へ修繕積立金を納付しなければならないことになっていること
• 修繕積立金は、将来の修繕のためにだけ使用されるものであり、他へ流用されるものではないこと
• 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づいて、各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法によって算出されていること 。


うちでお願いした税理士さんは↑と同様な見解でした。

一時金も月々の修繕積立金も同じに処理しました。

>>666

修繕積立一時金についてですが、マンションの取得費に修繕積立金をプラスするっておかしいんじゃないですか？

まずは、マンションの修繕計画をごらんください。
多分、１２年後ぐらいに大規模修繕工事が行われ、そこで修繕積立金を使います。
修繕積立金を資産に計上しておき、大規模修繕工事が行われた年度で経費で処理するか、または、管理組合の支払った年度で処理するのではないでしょうか？

各戸に、大規模修繕工事の領収書を発行する管理組合は無いと思われますが、修繕の証明が取ればよいかと思います。

大規模修繕工事前に売却した場合は、全額処理できます。

しかし、マンション価格にプラスした場合、４７年？で償却することになります。こんな指導をする税務職員は間違っていると思います。


昔のことですが、うちの義父は、税務署の指示に従い申告していましたが、何十年物間、某経費が認められずに間違った申告をしていました。しかし、返金された税金は、たったの５年分です。
義父だけでなく、同じ土地改良区組合員全員が、何十年も間違った指導により申告していたんです。
税務署だって間違えます。

先に質問したものですが、これ以上はわかりかねますので、直接所管の税務署に
お問い合わせください。

個人的には修繕の先取りでよいのではないかと思います。
また、修繕積立基金というものはわりと最近のような気がします。
税務署の解釈も段々変わりますし、今は分譲時に積立をして、その代わり長期
修繕時に一時金を取らない方法に変わっていますから、税務的にも変わって
きたのではないかと推察します。

また、積立金は返還されませんから、次回に売却するときにはそれ相当の分が
価格に入っているものと見なすということだと思います。

借家人がオートロックの鍵紛失した。

今、管理会社と組合に問い合わせている。
規約は借家人宅に置いてあり、その規約を守るようにとは文書伝達している。（承認印ももらってある）


不動産管理会社から管理組合には鍵紛失の連絡が入っていた。
シリンダー全戸数交換なんてなったら、莫大な金額になる。

うちと管理会社の契約書を調べているが・・・、こりゃ、大変なことになりそうだ。

鍵紛失した借家人は、シリンダー交換はしないとか。
失くした鍵の再発行だけを望んでいました。そのほうが経費安価。
費用は、借家人が支払います。大家が了承しないと鍵の再発行できないので。

私も抜けていた。
諸事項にきっちり書かなかった私、だめだわ。
鍵なくしたことなかったので、思い当らなかったし、不動産屋からも何の言われなかった。
だめなだめな私！

管理組合に問い合わせましたが「マンション内、すべての住居のシリンダー交換は規定にありません。」とのことでした。
今までも、どこかのお宅で鍵紛失されたようです。（管理人には想定内）

・・で、オートロックって、防犯の意味ないんだなと、改めて思う今日この頃です。

そもそもオートロックって何の為にあるの？
カギを閉める手間を省く為だけ？

全国の大家さん！
持ち家の危うさが、今回の災害でクローズアップされました！
これからは賃貸の時代です！
良質な貸家を適正な家賃で貸して、正々堂々と儲けましょう！