今後は賃貸経営は難しい

そもそも暴力団相手だから延滞がない、とかのレベルじゃないな

大阪府警が詐欺容疑で逮捕状を取った不動産会社「家のはしら」の社長（５７）。わずか１年で、１５０人以上の生活保護受給者を自社物件などに囲い込み、家賃だけでなく高利で金を貸すなど、保護費を吸い上げるシステムを構築していた。「生活困窮者の手助け」。社長の弁明とは裏腹に、高級外車を乗り回し、時には受給者を恫喝（どうかつ）する姿は、受給者には「金もうけの猛者」にしか映っていなかった。

貧困ビジネスの被害者は低所得者ばかりではなく、納税者もその被害者です。
生活保護のお金は全て納税者の税金。

生活保護なら４万５千円は確実に受け取れるはず。翌月以降の支給条件に含まれてるから。
だからこんな悪徳商法がのさばるといってもよい。

築４０年の家賃２万の安アパートを外国人相手の宿にして大成功。

なるほど、大家は外人の入居を嫌がるからね。安アパートをちょっと高く
外人に貸すっていいかも。

大学の正規留学生で白人なら（人種差別と言われるかもしれないけど
自分の財産の問題だからしかたない）大家はｏｋする。

しかし、アジア系、黒人系で職業不明（レストラン勤務、聞いた事のない会社、
語学留学など）だと一人の入居のはずがいつも数人いて２４時間うるさく、台所
などの使い方ひどく、悪臭（日本人にとって）も強い、これじゃヤバイ、間に入った
不動産屋もめんどくさい。

日本のスラムとされる山谷も外人旅行者でホテルビジネスは若干よい。
大阪のあいりん地区はどうなのか？

そんな場所で賃貸経営を考えるヤツがどれだけいる？

ビジネスになれば場所なんて関係ないんだよ。

このスレも住人が入れ替わって堕ちましたね。

“逆ギレ”電話勧誘が急増　投資用マンション、動揺のすき突く　 (1/2ページ)2010.9.22 23:47
　投資用マンションの電話勧誘をめぐり、「興味がない」と切ったところ、「なんで切るんだ」などとすごまれ、その後、何回も電話がかかってきて面談を強要されたといった被害相談が急増している。相手の“逆ギレ”に動揺した心理につけ込むという悪質な商法で、国民生活センターへの相談件数は、今年度４～８月の累計で前年同期比に比べ３割近くも増えた。

　マンションの場合、金融商品などで禁止されている電話勧誘が認められており、違法な強引で脅迫的な勧誘との線引きが難しく、業者への行政処分などの対応も遅れている。

　国民生活センターによると、マンションの電話勧誘のうち「強引・脅迫」に関する相談は、昨年度に前年度比２６.８％増の３８９１件と大幅に増加。今年度も８月末時点で２７.４％増の１４０３件とさらに増えており、年度の相談件数が５千件に迫る勢いだ。

　最近、特に増えているのが、「電話を切ると何回もリダイヤルしてきて、『対応が失礼だ』などと逆ギレするケース」（同センター相談部）。突然、相手が怒り始め、戸惑っていると直接会う約束をさせられ、言葉巧みに契約を迫られる。

　４０代のある男性は業者と面会したところ、怒鳴られるなどの脅迫的な勧誘を受け、３千万円程度のマンション購入契約書にサインしてしまったという。

　３０～４０代の職業を持つ男性の被害が多く、「職場に繰り返し電話し、面談を強要するのが常套（じょうとう）手段。同僚や上司の手前もあり、面談をＯＫしてしまう人が多い」（同）と警告する。

＞このスレも住人が入れ替わって堕ちましたね。
って、こんなスレに入れ込むなよｗ

アパートだとプロパンガス会社からいろんな良い条件をくれます。
給湯器無料設置とか、プロパンを置くスペースの整備費用とか、、、

都市ガスよりプロパンの方が毎月の利用料金が高いけど、大家は関係ないので
あえてプロパンを選択した方がお得になるのです。

大家ズルイよ～、って感じ？

富めるものがさらに富み、上手く搾取していける社会の中の上くらいになれないかな。

マンション・アパート経営は簡単、お金さえあれば誰でもできる。
黙ってても家賃が毎月口座に振り込まれてくる。

今の時代は誰でも簡単にできるのはアパート・マンション経営くらい、
だからこの手のセミナーには多くの参加者が来るね。

「サルでも出来るアパート・マンション経営」って本ありそう。

誰でもできるが、儲けるのは大変なんだよね。

そんなに甘くないぞ。
過剰で空室ばかりだよ。
新築でも埋まらない。
素人が
生半可な気持ちで手を出すと
破産するね。
やめた方がいい！

＞生半可な気持ちで手を出すと 破産するね。

そうかなあ？
よほどへき地のアパートを買わない限り失敗なんてないでしょ。

空室？そりゃ家賃が高いんだよ、下げりゃ入るよ。

破産って状況はどんな時なの？
アパートの家賃収入月５０万円、返済月４０万円、手元に現金ありません、とかの
ぶっ飛んだ人の場合でしょ？

”並み”の人ならそんな真剣にやる必要ないよ、本当にサルでもできるかも、、、賃貸経営

サルでも賃貸経営はできるかもしれないが、サルより脳味噌が少ないお前らにはムリ。

横須賀の分譲マンションに住んでいます。

転勤になる可能性があるので、貸すことも考えていますが、
ベース契約って、実際どうなのでしょう。

ちなみにベースの近く築浅３ＬＤＫ７５㎡です。

＞サルでも賃貸経営はできるかもしれないが
んん、サルでもできるよね。　６２１＝サルだし。

そんなに簡単に店子がみつかるんですか？

うちの親は、1階に空室があるので悩んでいます。
２階はバッチリです。

礼金無しで、１ヶ月フリーレントで募集していますが、４月に退出してからダメですね。
古いけど綺麗にしているし、交通の便も良い。

家賃は正直。　単純に相場です。
ほぼ同じような物件なら誰でも安い方に入室。
もちろん立地、清潔度、日当たりなどトータルで考えて安いってことですよ。

客がつくまで賃貸価格を下げ続ければ、満室にはなると思います。

空室の１～２室安価で広告だしますと、（ネット社会ですので）結局どの部屋も値切り交渉入る可能性もありますし・・・・。そのへんが難しいところなんだと思います。

過去にイロイロあったので、敷金無しは考えていません。

まあ大家さんの考え次第ですね。
ある程度の人口があるエリアなら確実に家賃で満室にできます（当然ですが）。

６万円の家賃を５万円に下げると直ぐ入室する物件だと、６ヶ月粘って６万円の入居者を
見つけても３０万円（５万円ｘ６ヶ月）の損失が出るわけで、、、。
それでも大家の意地で値下げはしない。
あるいは、とにかく家賃を直ぐに下げてでも満室を維持したい大家など。

色々な考えの大家さんがいるので何とも。不動産屋も大家さんあっての経営、でも入居
無理物件に広告出してられないし、、、

満室経営は大家の努力にかかってますね。
立地も大事ですが大家の努力でほとんどかいけつするとおもう。

大家の努力？
ようするにお金をかけろってこと？だよね。

設備の充実or家賃の値下げってことでしょ？

値下げだけじゃ集まらないよ
人口減少化で借主の買い手市場だから
「悪質な家賃保証会社と連携してる部屋はやめてくれ」みたいな入居希望者が増えています
違法会社と連携するような大家の部屋はまず集まらない

「悪質な家賃保証会社と連携してる部屋はやめてくれ」って？
悪質な家賃保証会社ってどんなことするの？

店子には脅迫や勤務先に連絡するが関係無い社員にまで脅迫即ち業務妨害 店子の家族に連絡して小さな子関係なく脅す
あと大家には３０年保証とか言って空室保証を約束するがこれが胡散臭い

元悪質消費者金融やワン切り業者が保証会社を経営してるから
どうなるか明白

長期的に見たら店子より大家のほうが危険な目に会いそうな恐れも

大家が家賃保証＝悪質金融に借金したようなものだから

店子や大家関係無く個人情報の悪用（噂では闇金とも関係してるとも）

国も刑法規制審議中でそのあたりを捜査中

また計画倒産してる噂も

家賃保証会社はやたら会社名が変わったり倒産している
その癖３０年保証とかあやしい

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140909/#last

保証会社についてはこのスレッドでカキコミされてる

礼金なし、更新料なし・・うちではＯＫなんですけど、家賃滞納でスグ追い出せる法律つくって欲しい。

人の物を盗めば窃盗で逮捕されるのに、お金払わないで住んでいるのも窃盗と似ているんだが。

出生率が２、０に生まれた世代が部屋を借りられる二十歳になったバブル期前に大量にワンルームを作ったり二部屋のアパートをワンルームに改築してアパートマンション経営してた大家だが

もう出生率１、２世代が二十歳間近だよ

人口減少で大家がこぞって大量にワンルーム作ったばっかりに空き部屋が多発するでしょうな

あと保証会社がワン切りや闇金上がりならそんなの利用する大家もイメージ悪化しかねないね

大きい部屋のアパートをワンルームにして小刻みにして大量に入居者を募る時代じゃないってもう

出生率１、２世代・激減少子化世代がもうすぐ高校卒業 大学・専門学校・就職で部屋借りる年齢に近づいてるし

ワンルームブームのときが十人とすれば今は六人くらい
もうすぐ五人くらい バブル前に比べ五割・半数くらい若者減るからね
ワンルーム経営の大家さんたちは入居者の奪い合いですね

建て売りも値下がりして三十歳過ぎた社会人なら手に入れ安くなってきてる

賃貸ＶＳ建て売りの競争も激しくなる可能性も

大家の競争激化の時代だよ

別に「ワンルームの時代」なんか無かったでしょ。
大家が一番儲かるからワンルームばっかり作っただけのこと。
需要に見合った供給をしてた訳じゃない。
飽和状態だってことはみーんな気付いているが、がめついのかな、自分のとこは満室になるって信じてんじゃない。
入れば一番儲かる、そこそこでも何とかイケル、全滅は考えてない、ってこと。

結局、どーやってもせいぜい数％の利益だよ。
１５％とかあるけど、建物も場所もボロボロで将来性を考えたら同じじゃないの。
世の中うまく出来てる。

利回りの高いアパート/マンションは、悪い場所か古い建物。
地方に行くと利回り２０％近いのがあるけど誰も買わない。

>礼金なし、更新料なし・・うちではＯＫなんですけど、家賃滞納でスグ追い出せる法律つくって欲しい。

同感
最近、保証人制度の見直しなんて動きもあるみたいですが
家賃滞納＝即刻退去の権利を得られるなら構わない！
居住者保護を謳うのであれば、国が住居を提供すれば良い。

保証人もすぐに滞納金を支払ってくれないから困りまくっています。

保証人が失業していたり、収入激減していたり・・・。届出を出してくれないので困ります。

リストラサラリーマンや学生と大家どちらが人口多いか一目瞭然

政治家は多数の味方しなきゃ選挙の票にならない

法律作るのは政治家だよ

一部大家や保証会社の既得権だけの為に圧倒的多数の日本兎小屋に暮らしてる人を敵に回したら大変

家賃保証刑法化も全党全議員番条一致で可決された

大家を守る法律なんてできないよ

家賃保証会社が議員を献金攻めにして
議員を大人しく保証会社に従わせる方法もあるが
保証会社なんて内偵から監視されて可能性あるし司法からマークされてるのに
誰がそんな保証会社に従う議員がいるものか

ダーティな献金攻めなんてもう政界で流行らないというかこれからも厳しくなるね

大家や保証会社中心に法整備より圧倒的多数人口の賃貸者中心に法整備は確実

サラ金の利息過払い請求みたく、礼金・更新料も返さなければならないことになるの？

最近は借りるほうのモラルも崩壊していて滞納し放題で大家が強く出るとその時だけ謝ったり泣き落とししたりするけど、舌の根も乾かぬうちにパチンコ三昧なんていうのも日常茶飯事。

私は大家ではないので素朴な疑問なのだが、悪質な住人は最後は裁判にかけてでも出て行ってもらうのだろうけど、そこまでではない場合は大家が泣き寝入りの場合が多いのでしょうか？

裁判など正式な手続きは時間も金もかかるので大家・不動産屋ともに嫌です。
家賃を払わない住人にはしつこく、保証人にもしつこく連絡をして払ってもらう
しかありません。

しようがない
民主主義は多数決
保証会社に闇金や犯罪者紛いがいたとの話しだからよけい印象悪い
泣き寝入りも何も悪い事する奴を使い家賃保証したりしたツケ
あと世の中思い通りに完璧にできてない
完璧な人もいない
駄々がなんでも通るなら誰でも独裁者になれる
問題あれば裁判しかありませんそれが承知できないなら最初から大家しなければ良い
あれも嫌これも嫌ですぐ泣き寝入りとか都合良すぎですね

世の中怪我が怖いならスポーツ選手しなきゃ良い

不特定多数に知られるなら芸能人しなきゃ良い

会社にこき使われるならサラリーマンしなきゃよい

安定を選んで冒険ができないと愚痴るなら公務員しなきゃ良い

知らない人にも頭下げたくなけりゃ社長しなきゃ良い
命の最前線で体張りたくなけりゃ消防士しなきゃ良い
何でもリスクデメリット承知であらゆる職業はあります
リスクデメリットが嫌なら大家を最初からしなきゃ良い
大家は何かあれば裁判の弁護士費用承知のリスクを覚悟ですべき

世の中なんでも完璧にできていない！
なんらかの短所デメリット承知であらゆる仕事がありそれについてるんだろ？
甘えるな

闇金や無差別架空請求業者とつるんでる大家の話しの後 パチンコ借主の話ししても説得力ありませんがな
どっちが悪質か明白
印象論からして分かるでしょ

議員が闇金の味方するとでも？

借主有利 悪質金融兼用保証会社とつるんでる大家は不利になる法案・法律ができるのは仕方ありませんなぁ

＞なんらかの短所デメリット承知であらゆる仕事がありそれについてるんだろ？
＞甘えるな
お前、誰に言ってるの？

保証人制度の廃止運動している団体もあるみたいだが
そうなると保証会社が儲かる事になるかもね！

保証人制度の廃止って、、、大家は入居者を選べなくなるってことですか？

どうもそうらしいですよ。

民主党の政策みたいです。
賃貸住宅だけじゃなく、借金の保証人も無くするようです。新聞で読んだのでけっこう本気らしい。

うちは、入居者の所得が低いけれど、保証人の所得は２千万円位だったので貸しました。
保証人制度がなくなれば、低所得者には貸したくないです。
そうなると、借り手をさがすのもタイヘンになります。

保証人制度が禁止になると
高齢者と同じく独り者の中高年にも貸すのは控える
物件を売ってしまおうかと真剣に考える。

６５４です。
今後は、本人の所得やその他の信用情報を考慮して、貸したいです。
保証人制度がなくなれば、年収や信用情報などがの危ない人には貸したくないです。

>年収や信用情報などがの危ない人には貸したくないです。

信用情報の情報収集をどうするかが課題だと思いますが
何か案ありますか？

法律で保証人が禁止なる？　それはないと思うけど。
もし、そうなら単純に金利が上昇してかつ借りられない人が増えるだけ。

>法律で保証人が禁止なる？　それはないと思うけど。

法律で保証人請求の禁止は、企業団体からの反対もあって頓挫していますが
世の中の流れの中で、保証人請求をしないようにとの動きはあるようですよ
最近就職時の身元保証人は取らないようにとの職安から言われましたし

＞信用情報の情報収集をどうするかが課題だと思いますが
何か案ありますか？

簡単ではないかもしれませんが、銀行やカード会社が信用調査するときに、使いますよね。
あれを、不動産屋さんで使えると良いんですけど。

それがダメなら、家賃はカード払いでお願いしたいです。

質問です。

過去のスレも読んだりしましたが、読み込みが浅いのと根気がないせいか、理解できません。

新築で購入したマンション１室です。
事情があって、最初から住むことができずに賃貸に出した所、新築未入居もあって、
すぐに法人契約できました。
初めての申告で、まだ青色を出していなかったので白色です。

購入代金の他のいろいろな代金のうち、次のものはどのように扱えばよいのでしょうか？
・一時修繕積立金（税務署では購入代金に入れて減価償却してください、と言われた）
・管理準備金
・ローン保障料（去年繰り上げ返済をして一部返金されてます）
・ローン手数料

管理準備金や手数料は高くないのでまあいいかという感じですが、保証料は高いので。
けれど、金利と違って去年分がはっきりわからないので…。

一方的で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

>世の中の流れの中で、保証人請求をしないようにとの動きはあるようですよ
それだと借り手が大変になりますね。　貸し手の立場とすれば、信用がなかったり、
保証人がいない場合は金利を上げるのは当然です。　

銀行もサラ金も闇金もボランティアではないので、、、

>保証人がいない場合は金利を上げるのは当然です。　

保証人無く、担保も無い人に
ヤミ金以外誰もかしてくれない
そんな時代ですね

世の中や市場を理解できない政治家はどんでもない政策を言い出す。
派遣はダメだ、保証人はダメだ、解雇はダメだ、正社員をもっと雇え、、、
全て資本側を無視というか敵のように扱っている。

>>661

＞・ローン手数料
ローンの事務手数料とローン保証の事務手数料は、取得費。

＞・ローン保障料
使用開始前までの分は取得費に計上できる。
繰延資産として、年単位での減価償却をする。（耐用年数はローンの残存期間）

＞・管理準備金
必要経費。開業費として５年償却も可能と思われるが？

＞・一時修繕積立金
はて？修繕積立基金のことか？
建物の修繕計画がわからないから何とも言えないが、税務署の言うとおり建物の取得費に含めて問題ないと思う。

修繕積立基金以外は、土地と建物で合理的に按分するように。

661です。
ありがとうございます。

税務署の人は減価償却の扱いですら「建物と土地に分けて」とは言いませんでした。
マンションの取得価格に修繕積立基金をたしたものを減価償却するように指示された
ような気がします。
自明って事なんでしょうか？
聞いたのが若いお兄さんだったので、イマイチだったのか…。

土地と建物に分けたら、結構土地が高くて減価償却が思ったよりなくてがっかり。
考えるに建物のＬ字の短い方は日向きのため長い方に比べて安かったので、
面積比で土地の持ち分がさして変わらないとすると建物価格が安くなるのだ
と思いました。

何と言っても「添付資料は必要ありません」と言われてびっくりしました。
白色だと何を書いても通りそうな勢いでしたが、小市民なのでわかる範囲できちんと
申告しようと思います。

今朝の通勤電車車内広告に
ＵＲ物件がありましたが
1ＤＫ～3ＬＤＫ物件
家賃11万～21万ってあったけど
ＵＲは、もっと低所得者を中心とした賃貸だけ扱えば良いのではないかと

URは結構いいところに建っていますし、新しいものも多いです。
建替えも結構進んでいます。
もはや、低所得者向けということは無い様子です。
TVCMの物件がどこか知りませんが、一般の分譲マンションよりいい感じです。
ですから、いいところに入った人は、更新料なども不要ですし、管理も文句
言い放題？だし、空きなんて全くないような所も多いです。

URも空き室多いのか、フリーレント１か月とか家賃値下げもしている。

ＵＲは高齢者に特化するべきだと思う
一般賃貸は、敬遠する顧客層だから

っていうかＵＲを潰せって言いたいよ。
全く存在意義のない団体だろ。

修繕積立一時金のことですが、マンション価格に足すんですか？

おかしいな。
これは、減価償却じゃなく、経費でおとせると思いました。税理士に聞いたんですが、税務署では違うんでしょうか？

修繕積立一時金は、管理組合が預かっていて、マンション売却時に返金されることはないからとのこと。
マンションの減価償却に入れ、来年売買した場合、どう処理するのでしょうか？
それこそ、税務署に聞いてみたいです。

質問したものです。
修繕費のうち、長年のもの（短期、あるいは低額のものでないもの）は
やはり設備費ということで減価償却していくわけですから、それでいいのでは？
リフォーム用に使った経費は減価償却していくわけだから、それの先取りなの
ではないかと理解しました。

修繕引当金の所得税法上の扱いですが、一般的には次のようにします。
• 繰延資産にする。
• 前払費用にして、管理組合が実際に修繕をしたときの必要経費にする。
しかしながら、次のような場合には、管理組合への支払債務が確定した年の必要経費にして差し支えないと考えられています。
• 管理組合の運営は、適正な管理規約に定められた方法で行なわれていること
• 管理組合には、納付された修繕積立金について、マンション所有者への返還義務がないこと
• マンション所有者は、区分所有者になった時点で管理組合へ修繕積立金を納付しなければならないことになっていること
• 修繕積立金は、将来の修繕のためにだけ使用されるものであり、他へ流用されるものではないこと
• 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づいて、各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法によって算出されていること 。


うちでお願いした税理士さんは↑と同様な見解でした。

一時金も月々の修繕積立金も同じに処理しました。

>>666

修繕積立一時金についてですが、マンションの取得費に修繕積立金をプラスするっておかしいんじゃないですか？

まずは、マンションの修繕計画をごらんください。
多分、１２年後ぐらいに大規模修繕工事が行われ、そこで修繕積立金を使います。
修繕積立金を資産に計上しておき、大規模修繕工事が行われた年度で経費で処理するか、または、管理組合の支払った年度で処理するのではないでしょうか？

各戸に、大規模修繕工事の領収書を発行する管理組合は無いと思われますが、修繕の証明が取ればよいかと思います。

大規模修繕工事前に売却した場合は、全額処理できます。

しかし、マンション価格にプラスした場合、４７年？で償却することになります。こんな指導をする税務職員は間違っていると思います。


昔のことですが、うちの義父は、税務署の指示に従い申告していましたが、何十年物間、某経費が認められずに間違った申告をしていました。しかし、返金された税金は、たったの５年分です。
義父だけでなく、同じ土地改良区組合員全員が、何十年も間違った指導により申告していたんです。
税務署だって間違えます。

先に質問したものですが、これ以上はわかりかねますので、直接所管の税務署に
お問い合わせください。

個人的には修繕の先取りでよいのではないかと思います。
また、修繕積立基金というものはわりと最近のような気がします。
税務署の解釈も段々変わりますし、今は分譲時に積立をして、その代わり長期
修繕時に一時金を取らない方法に変わっていますから、税務的にも変わって
きたのではないかと推察します。

また、積立金は返還されませんから、次回に売却するときにはそれ相当の分が
価格に入っているものと見なすということだと思います。

借家人がオートロックの鍵紛失した。

今、管理会社と組合に問い合わせている。
規約は借家人宅に置いてあり、その規約を守るようにとは文書伝達している。（承認印ももらってある）


不動産管理会社から管理組合には鍵紛失の連絡が入っていた。
シリンダー全戸数交換なんてなったら、莫大な金額になる。

うちと管理会社の契約書を調べているが・・・、こりゃ、大変なことになりそうだ。

鍵紛失した借家人は、シリンダー交換はしないとか。
失くした鍵の再発行だけを望んでいました。そのほうが経費安価。
費用は、借家人が支払います。大家が了承しないと鍵の再発行できないので。

私も抜けていた。
諸事項にきっちり書かなかった私、だめだわ。
鍵なくしたことなかったので、思い当らなかったし、不動産屋からも何の言われなかった。
だめなだめな私！

管理組合に問い合わせましたが「マンション内、すべての住居のシリンダー交換は規定にありません。」とのことでした。
今までも、どこかのお宅で鍵紛失されたようです。（管理人には想定内）

・・で、オートロックって、防犯の意味ないんだなと、改めて思う今日この頃です。

そもそもオートロックって何の為にあるの？
カギを閉める手間を省く為だけ？

全国の大家さん！
持ち家の危うさが、今回の災害でクローズアップされました！
これからは賃貸の時代です！
良質な貸家を適正な家賃で貸して、正々堂々と儲けましょう！

敷引特約：マンション貸借有効－－最高裁初判断
最高裁第１小法廷（金築誠志裁判長）は２４日「特約は原則として有効」
http://mainichi.jp/select/jiken/news/20110325ddm012040096000c.html

ごく当り前の判決が出た。

>680
逆じゃん。
賃貸物件が被災したらどうすんの？
目も当てられんよ。

国は耐震チェックを賃貸にすべきだね。
持ち家より賃貸のほうが危険だよ。
金さえ貰えばあと知らんが賃貸には多いからね。
液状化地域の賃貸はかなりやばそう。

大家も賃貸業界もこの先厳しいから持ち家より賃貸安心とへ理屈・口から出まかせ・嘘方便ぬかして集客してるだけ。
この業界は入居者の命より利益が大切みたいな営利業の極みだから
入居者の命第一に考えてない。
増してや地震に備え持ち家より賃貸とか考えたらとんどもない事になる。
地震を考えたら賃貸は危険。やめとけ。

日本は地震活動期に入ったみたいだし（地質学者見解）。
これからの時期は地震で賃貸は危険だろ。大家や業者はあらゆる分野を多面的に知識を得て分析する能力が欠落してるから財テクしか知識ないから思考が浅はかなんだよ。
賃貸の時代じゃないよ。

茅ヶ崎の賃貸も津波怖くて集まらないし。
この地域の業者なんて情報弱者で
「あなた身長１８０あるから大丈夫ですよ」とかまたまた思考停止。
津波なんて水深１８０どころか水深１０メートルのレベル。
しかも茅ヶ崎あたりは海抜低い平面地域。

茅ヶ崎あたりに賃りたかったけど業者の認識の浅はかさに遠慮したよ。

なにが言たいかって？
大家や業者は防災災害の勉強とか地質の勉強とかもちろんしてなくて専門以外は恐ろしい馬鹿。
世の中簡単に考えてる。
こういうのが多い業界の話しを鵜呑みにするのは危険だね。

>685のような大家では破産するは必至。空室多い今時そんな心構えではお客が逃げるぞ！

話しからそれてるかも知れないけど、湘南の賃貸地価は暴落らしいとの見方あります。
専門家は次危険なのは相模沖プレートの見方が多いし。
丘陵が少ない藤沢・茅ヶ崎あたりで深夜・満潮時・地震・津波ときたら最悪のシナリオも覚悟しなきゃみたいな。しかも強力な黒潮海流地帯。
次は東海沖か相模沖の予想が大半。

今日は、更新料の最高裁判決。さて、どうなるか。

私も大家なので、気になっています。

賃貸住宅の契約更新料は「有効」…最高裁初判断
http://www.yomiuri.co.jp/national/news/20110715-OYT1T00591.htm?from=to...

予想通りの判決でましたね。

実利が少ないので辞めました。

子どもが夏休みに入り、実家に電話したら、義母（独居）が
家賃が入らない、溜めるから出てもらったけれど次が入らないから
安くしなくちゃいけない、１階に入ったお店が２か月と持たなかった・・
と、本当に愚痴ばっかり。
駅から徒歩３分くらいで前は行列のできるお店が入っていたことも
あったけれど、今はなかなか難しいらしい。

仕方ない、見る目が無かった。それだけのこと。

うーん。
前からその所は義母名義の土地で店舗付きの賃貸を建築したのも
１０年以上前からですから、見る目とは関係なさそうです。

あえて言うなら義父が亡くなったこと、息子（＝夫）が頼りに
ならないこと（昔から仲悪し、でも間に入る人＝義父がいなくなったら
一層…）、段々年齢が上がって自分自身があまり動けなくなったこと、
時代の流れ・・でしょうか。

まあ、やれば次々にお金が入ってきたころを懐かしまれてもねえ、
という気分ですが、夫の代わりに愚痴だけ聞いてガス抜きして
あげています。
なぜか、敵の敵は味方なのか私とは仲いいです。

２ヶ月で延滞なんてテナントを見る目が無かったッスよ

アイアル少額短期保険、賃貸住宅オーナー・管理会社向け新商品を発売
賃貸住宅内での自殺や孤独死などがあった場合の空室や値引きの期間の「家賃保証」と、
遺品整理や清掃・消臭費用などの「原状回復費用」の補償をパッケージ。
http://news.searchina.ne.jp/disp.cgi?y=2011&d=0727&f=business_...

面白い保険が誕生しましたね

なんか他でもあったよそんな感じの以前から

なるほど。
いや、本当に借り手が少ないってことなんですよ。
そうでないと空いてしまう。

延滞→一般の住居用の部屋の１室
２か月しかもたない→店そのものの営業が。これは一応回収は
できているそうです。

同じ人に何十年も借りてもらう方が得策。
　借りる人が、よく変わる回転が早いワンルーム
等は、もうはやらない。
いい物件を長く借りてもらう事がいいと思います。
それか、悪い物件を安く長く借りてもらう。

同感です。大家の個人的感情などで、住人をモラハラなんて、ナンセンスな時代です。

このスレ７００ゲットとは凄いね。
大家業に詳しい人が居るので質問してみた。
賃貸経営で経費で落ちるのは何があるかなぁ？
まず、建物と設備の減価償却。借入金の利息。建物と土地の固定資産税。その他福利厚生で研修･旅行くらいですかね。車も落ちるかな。もちろん青色申告ですよ。これくらいしか経費で落ちないとなると、、所得税率がかなり高くなって、税引き後所得は半分も残らないってことになるな。
このスレッドの初めの頃のレスで、無借金でマンションを建てた方が得みたいなことを言ってる人が居たが、所得税を考えてないようですな。ほとんど所得税を払ったことの無い人なんだろう。
野田さん頑張ってるから先行き消費税も上がるでしょう。１０％になったらアパート･マンション建てる人減るでしょうなぁ・・・
所得税考えると大家なんてやってられんな！
税金はらいたくね！！

消費税上がったら大家は儲けがすっ飛びます。
店子の皆様。値上げにご協力ください。

今、１０年を超えるレオパレス２１の大家は、同社からサブリース条件の酷い引き下げを受けて大変らしい。

そりゃあ、そうだ。


でも、同じサブリースでも大東建託、積水ハウス、大和ハウスより突出して大家と問題になっているんだよ。

レオパレスは入居者にも評判悪い

レオパレスは建物の性能が悪くて長く住むところではない。単身、それも仕事の短期出張で着の身着のまま入るにはいいかも。
今の過剰供給、空室時代ではレオパレスはもっとも影響を受けるのは道理でしょ。
その大家さんは賃貸経営の素人さんばかりなのでは？
すべて自己責任ですよね。会社がつぶれては大変だぁ。借り上げ代金の値下げは受け入れるしかないでしょう。

不動産は一旦持ってしまうと売るのが大変じゃないのかな？

仲介不動産屋は売ろうと思えばいつでも売れるって言うかもしれないけど、自分の希望価格で売れるって言ってる場合じゃないから。足元見られて買い叩かれるのがオチ。

最近の賃貸市況は、少子高齢化や産業の空洞化、雇用不安による需要の低迷、不況により廃業寸前の自営業者に賃貸アパート経営を提案するサブリース会社による大量供給、少子化による空家一戸建ての増加などで供給過剰となり、需給関係が逼迫している。

昔は賃貸経営は、大金持ちや大地主が相続税対策でやるか、不動産に詳しい人間しかやらなかったから供給量が限られていたけど、最近はサブリース業者が相続税対策だけでなく、不況により商売の立ち行かなくなった自営業者に賃貸マンション経営による生計を勧めて営業している。

歩合のため必死で営業する営業マンの口車に乗って、碌に不動産を知らず財産もない類が生計のために借金をして大量に賃貸経営に走るもんだから、不景気なのに賃貸物件の大量供給が続き、賃貸の需給関係は完全に崩れ、賃貸経営はビジネスモデル崩壊の危機にある。

このサブリース業者の物件は、敷金ゼロ礼金ゼロや水道光熱費無料の物件など、今までの賃貸経営を根底から変える経営手法が旧来の不動産賃貸経営者を追い込んでいる。

そもそもこのサブリースは、アパートやマンションの建築を請負いたいがために、相場の70～80％程度の家賃で一括借り上げするので、空室が出て足が出るよりは家賃を下げたり敷金礼金をゼロ、あるいは水道光熱費をゼロにしてでも埋めてしまおうという考え方で賃貸経営するもんだから、客付け競争で旧来の頭のままの不動産オーナーが敵うはずがない。

巷ではサブリース業者は、賃貸経営しているつもりはなく、旅館やホテルを経営している感覚で客付けしているから、空けておくよりは安くして埋めて少しでもお金にした方がいいという考えのようです。

これにより賃貸物件も賃料の安い物件は敷金礼金ゼロ、賃料が高めの物件は敷金２、礼金1など、二極化の傾向にある。

また最近の賃借人さんは、日常的に碌な掃除もせず部屋の使い方が酷い人が多く、退去時に禄に掃除もしないで退去する人が多い上に、先般国交相から示された退去時の原状回復費のガイドラインを盾にされて、オーナーの退去後のハウスクリーニングやリフォーム代の負担が大きくなり採算の合わないことも多い。

まあ昔は余りにも大家が原状回復費を店子に負担させ過ぎたことも事実だけど、供給過剰で借り手優位な中では、きれいにハウスクリーニングやリフォームしていないと客付けできないので、大家の負担が増す一方である。

まあどんな商売でも同じなんだろうけど最近の賃貸経営は、日本人もモラルのない人が多くなったために昔ならば負担することのなかった手間隙やお金、心労が多く、いい商売ではなくなったというかビジネスモデルが崩壊した感があるね。

インターネット社会になって、賃借人に知恵がついたのも賃貸経営の難しさに直結してるんじゃないのかな。

昔だったら30分5,000円とか払って弁護士に相談しなきゃいけなかった事だって、ここみたいな掲示板を
はじめ沢山あるQ&Aサイトとかで質問すれば、無料なのに的確なアドバイスをもらえる事が多い。

インターネットでは管理会社の○○○○は悪徳だったから注意！みたいに教えてくれる人も多いしな。
昔と違って賃借人が賢くなって、悪徳管理会社や悪徳大家の横暴を許さなくなっているんだろうな。

部屋探しだって、不動産屋まで行かなくとも今は検索サイトで家にいながら詳細まで確認できる。
こんな事インターネット社会になるまで不可能だった、昔は不動産屋から出される空室リストから
選ぶしかなく不動産屋にとって都合の良い部屋にハメこまれる事も多かった。

そう考えるとインターネットって本当に画期的だわな、悪徳な奴等にはツライ時代だろうけどな。
でも悪徳な奴等なりに、残り少ない情報弱者を相手に頑張っているんだろうか。

昨今の株価急騰を見ても、インフレ対策で不動産投資というのは間違っているように思う。
同じ借金で運用するにも株式を信用買いしていた方が短期間で楽に儲かったでしょ？

実体経済まで波及というのには時間がかかる、今このタイミングでインフレになりそうだ
から家賃値上げするなんて借主に伝えたら逆に退去されちゃうんじゃないの。

少子高齢化は間違いないんだし物件も余っているのが明白なのに、新築はバンバン建ってる。

大地主とかが税金対策で建ててる分は、損する事も想定の範囲内って感じだろうがそうじゃな
い人達には厳しい時代になるだろうな。

今は、事務所使用不可・ペット不可・楽器不可とかになってる物件も入居者いなくなったら
そう強気な商売はやってられなくなりそう。

一昔前は外国人不可・高齢者不可・保証人なし不可・フリーター不可なんて感じだった
けど、今は保証会社さえ通れば誰だって入れるようになってるし。属性の良い人じゃな
いと入居お断り！なんて言える大家が今どれ位いるんだろ？

だけど数十年後、上に詰まってる高齢者があの世に召されちゃうと入居の条件を緩めたところで
その高齢者自体も数が少ないんだよな。外国人もな、地震や放射能でどうかなって感じだし。

711
都心5区で賃貸業をしているが、テナントが入れ替わった5件中4件が賃料が上がったよ。
まあ、リーマンショック後に下げた分の一部が戻っただけというのが正しいんだけど。

「多少家賃が上がっても欲しいサービス・設備」との質問に、最も多かったのが「24時間ゴミだし可能」で41.1％だった。
http://www.hokuyonp.com/2013/05/24/

712
>属性の良い人じゃな いと入居お断り！なんて言える大家が今どれ位いるんだろ？

大家業を手広くやってますが、属性悪い人は断ってますよ。

何、属性って？

属性は属性。

ねえ、定借使っている、10さん?

賃貸経営しています。今後、賃貸経営は難しくなるのは正しいけれど、
あぐらをかいている大家も本当に多いので暫くは大丈夫。

地主系は強いだろうな、いかに相続税を圧縮し子供や孫に相続させるかというのが
一番のポイントだから、儲けは二の次みたいなところがある。

それらと比べると、サラリーマン大家だので儲かってる奴っているのかな？

地主系が税金対策で本気出したら、そうじゃない大家は太刀打ちできないだろ。

720
あぐらをかいているのは地主系2代目、3代目が多いのだよ。
ボンクラはどこまで言ってもボンクラ。
それが現実だ。覚醒することなどあり得ん。親や祖父母の苦労を見て自分の肥やしに出来ない連中だからボンクラなんだよ。
これは、地元賃貸の仲介業者と一致した意見だ。

ちなみに、サラリーマン大家も10名前後知っているが、経営感覚は地主系よりはるか上。
ただ、変動借り入れで、借入依存度が高いので、一度金利上昇局面になれば飛ぶのはリーマン大家が多いとは思う。
何せ資産背景ないから、努力では乗り切れない。

はじめまして、こんばんは。

２０１０年竣工の分譲賃貸マンションを１室所有しています。（都心に近い）
今のところは、店子さんも良くて順調なんですけど、今後どうなるか不安です。

隣のお部屋は、３月末から空いています。
２LDKで、うちのほうが５平米広く収納も充実しています・・・が、結構気になります。
お隣がなかなか決まらないのも、心配事になっています。

礼金なしにする
と、はやく店子さんが見つかりますか？

そりゃー、礼金ゼロの方が礼金アリの物件より借りる側からしたら魅力的だし効果アリ。

メジャーな賃貸物件検索サイトなんかだと、礼金ナシにもチェックが入れられるようになってる。
だから、礼金ゼロに拘っての物件を探している人が多ければそこで検討物件から外されてしまう。
敷金と違って1円も戻らない礼金は馬鹿馬鹿しいから払いたくないって人も多いだろうからな。

今は賃貸物件の供給過多で明らかに借り手市場だから、礼金制度が出来た頃とは時代が違う。
少し前から、フリーレント付けたり大家の方が借主にお礼しなきゃいけない時代だよ。

物件余っているのに未だにバンバン建ててるし、築年数が経てば築浅の頃とは違って厳しくなる。
昔と違って今はネット社会で情報も完全にオープンだから、不動産屋の都合の良い情報だけ
出して自分達にとってだけ都合の良い部屋に客を嵌め込むというのも容易ではない。

売却の利益が出なくてもトントン位で売れるのなら、今のうちに売っちゃえば？

>>723　さん

返信ありがとうございます。
そうですよね、効果ありますよね。

今までは、礼金で不動産屋さんへの仲介料払っていましたが、礼金ナシだと自腹になるので、ちょっと痛いわね。
空室が何か月も続くより、礼金ナシで早く決めるのも良いかもですね。

売る気はありません。
何年後かわかりませんが、老後に暮らしたいマンションです。
大学病院や大きな総合病院が近くにあるし、区の財政も良好です。

>>722

お隣に借り手が付きました。良かった！良かった！！

みなさん、確定申告してますか？

「早期リタイアを検討されていますか？」との問いに、69％が早期リタイアを実現、あるいは検討していると回答した。
アパート大家さんの目標が「早期リタイア」であることがわかった。

http://www.hokuyonp.com/2013/09/03/

724さん。
礼金と不動産屋に支払う手数料は別ですよね？
礼金は貰わなくても、手数料は必ず1ヶ月分はとられますね。

相続対策は賃貸アパートが基本だぞ

相続する時に土地があるほうが損と聞いたことがありますが、賃貸経営していてる場合は
どうなのでしょうか。
賃貸として貸していれば、相続税はとられないのでしょうか

インターネット完備にしようと思うけど、どこに頼めばいいとかってある？

とりあえずネットで比較してみたらいいのでは？
物件設備一括比較っていうサイトとか、便利でした。

物件設備一括比較、いいかもしれません！
多くの業者を取り扱ってるみたいですね。

自分は親の代から引き継ぎでマンションを持ってるんですが業者に任せっぱなしです。自分で管理するのってやっぱ大変ですか？

業者によって金額が違いすぎてどこがいいかわかりません

>>728
それは違いますね
仲介手数料以外にも、不動産会社に1～3カ月分の広告料を支払わなければならないので、礼金を大家がいただかなければそれだけ、1～3カ月空室になっていたのと同じことがおきます。
空室があり、大家のキャッシュフローが良くなければ、修繕や管理が悪くなっていくので、良い賃貸住宅に住み、快適に過ごすための費用と考えてください。

各大手メーカーのサブリースってどう思われます？

今インターネット完備にするべきか悩んでます

インターネットなんて各戸に配線引かなくてもオーナ名義で光契約して無線ＬＡＮを１台共用スペースに設置したら全戸にwifi届くんじゃないですかね。
私の場合はそうやって、なおかつネットワークカメラも付けて住人の出入り等を監視しています。
業者に丸投げするとかなりぼったくられますけど自分でやるとかなりのローコストですよ。

自分で探しつつ、物件設備一括比較とかで探して比べたらどうですか？

物件設備一括比較って検索サイトではないんですね

情報入力して、しばらく待ってたら連絡してくれる感じでしたよ。
相場や依頼する店など、あまり詳しい知識がない人向けですかね。

15歳から65歳までの就業労働人口が
2010年で8128万人から2050年には4930万人まで減少する
逆に75歳以上の後期高齢者は
1422万人から2373万人へ増大

http://www.bowlgraphics.net/tsutagra/03/

>なんか集合物件が増えすぎたよね。全国的に。現在アパート、マンション経営されている方、どう思われますか？？
>破産する大家も今後は出て来るでしょうね。

大手ハウスメーカーの新築サブリース物件が、どんどん建設されテナント営業やネット広告などで
大々的に入居者募集かけてるので、自主管理物件では客付けができない状況です
入る人がいないのに住むとこを増やすわけですから、入居率も悪く返済もできなくなった
物件が沢山、売りに出されていますよ
こんな状況ですから絶対に手を出さない方が無難ですね

経営管理も何かとかかりますからね。賃貸経営してるんですがハウスクリーニングとかなにかとかかります

とにかく安い業者がよかったら多分物件設備一括比較がいいかもしれませんよ。
安さには自信あるそうで。

他より1円でも高ければ…ってありますね。他も見てみます。

賃貸経営って難しいですね。
最新設備を投入すればいいってわけでもなさそうですし・・・

競争力を維持しようと思えば、風呂の追い炊き機能・温水便座・広い収納くらいは必須だよ

最低限はそれくらい揃えないとですよね。あとは＋αでなにかしらを

全国平均で5戸に1戸が空室で、地域によってはもっと空室率は高くなる
人口減少は止められないから、今後の賃貸経営は難しいより無理って思ったほうがいい

見える！賃貸経営
http://toushi.homes.co.jp/owner/

今、地方で何が起こっているのか？

アパート建築が止まらない　～人口減少社会でなぜ～

>>754
見逃していたので、有難いです。

番組の終盤でコメンテーターが語っていた、住宅供給数の法規制は絶対に必要でしょうね。
このままいけば、企業も大家も共倒れになる事が眼に見えている。

>>432 匿名さん
重要事項の説明を無資格者にさせている業者もあるようですね。

>>741 匿名さん
＞　ぼったくり
これが本当に悩ましいですね

>>709 大家さん
前の賃借人が退去するときに
高額な原状回復費用やルームクリーニング代を請求しているのに
次の賃借人が入居する際に修理も掃除もしていない…。
そういう大家は淘汰されていくのでしょうね。

>>747 匿名さん
ハウスクリーニング、
本当にやってくれているのかな…。
業者が掃除する日に立ち会った方がいいんじゃ無いかと思えてきた。

>>495 匿名さん
そんなことする人いるんですか！

>>709 大家さん
仲介業者には、
宅建の資格を持っていないとできない
重要事項の説明を無資格者が行うところがあるようですね。

名義貸しやら、
高い時給で重要事項の説明の時だけ出社させるのか、
週一日の出社可のような求人を見かけたことがあります。

>>746 匿名さん
アパート・マンション経営、失敗
で検索したら、富裕層まで大変な目にあっているようなので
素人が手を出すのは危ないなぁ…と実感しました。

>>762 名無しさん
素人が手を出させるように言葉巧みに売ろうとしているのが今の現状ですよ。
「何もしなくても家賃収入、不労所得が入る」と素人に手が届きそうな最低限の物件を建築会社が建て、そして売り、関連の管理会社が管理に永遠にその会社関連から利益を絞りとられます。と同時にローン返済地獄で手元に残る金額は想像よりはるかに少ない...。入居する度に１ヶ月以上の紹介料、退去する度に修繕費の出費。10年経過した時の何十万単位の修繕費の積み立て...。ほんの一部ですが、委託ではまず儲かりませんし、精神的苦痛が思った以上に襲いかかります。金儲けと節税対策で賃貸経営のやり方は違うので金儲けをしたい方は賃貸経営(自己管理は除く)はオススメしません。カモられるだけ。

>>763 名無しさん
本当その通り!
新たなオーナー検討者には不労所得を謳い
既オーナーには節税にはなってるんで利回りどこもこんなもんすよと謳う
昨今のアパート経営、甘い言葉に利は無しです
高層億ション建てるならいけそうか？

>>764 マンション掲示板さん

まぁ投資なんてどの商品も性質は一緒。
元本保証なんてありえないし。
それ言ったら、投資全体を否定してるのと一緒だよ、