今後は賃貸経営は難しい

10年固定だろ。迷わず。
というか、10年国債の利回り知って書いてる？
随分と信用力あるんですね。

土地持ち、団信ナシなら結構そんなもんじゃないですか。良い方は良い方でしょうが、1％とか、いますよ。

>>552
そうですか。１％は普通にありですか。
やっぱり一匹狼はどうしても独善的になる部分がでるから、ポカをし易いですね。学びの会かどこかの会にでも顔をだそうかな。

>>549については、
不良債権処理→資産流動化法→Ｊリートという流れを知ってないと、方向性といっても受け止められないと思います。と言っても私も、リアルタイムで追ってた訳ではないので、細かなニュアンスは分かりませんが。

いやいや、「１％」はけして普通ではありませんよ。地主でJAからとか。

SMBCで土地からなら「１％台」は今ならまあ普通かもって気がしますが。

そんだけ融資掛け目が低いってことですから。条件も中古より引き出せますよね。

総額に占める建物比率にもよるかと思いますし。

確かに『普通』は余計でした。

ところで、マンション投資家さんは、
例えば、10年＋2年というようなノンリコースローンを借りて物件購入できますか？
10年＋2年なら長期保有をクリアできますし。

もちろん、個人相手に今、ノンリコの出してなんてないのは承知の助。
純粋に、ストロングスタイルの方ならチョイスしうる選択肢となるのかが知りたいだけなんですけど。

私なら、収益償還を完了しきれない10年＋2年だけしかないなら、物件購入そのものを諦めるだけ。
なぜなら、バイ＆ホールドしか考えていないから、そんな中途半端な借入する位なら、
やなない方がましという考えだから。

思考回路が違いそうな方の意見を聞いてみたくなったのですが。。。

10年超ですか？
ロールしない限りそんな商品ないんですけど、、、
レンダーの調達金利が高すぎてとても商品化出来ないと思うので。

ノンリコってことは期中利払いのみって前提ですよね。
金利次第とは言え、手頃ならまず間違いなく借りるんでしょうね。
その手残りCFで他で勝負できるので。与信もUPするし。

ただ償還時を考えると築浅で収益は勿論積算が出るもの限定ですね。
リファイは読めないし、EXITで大幅に毀損されるとキツイ。

ノンリコも小口は流石に今やってないでしょうね、スターも新生も。
大口なると一部外資やメガもやりますが。LTV50～70以下で。
SMBCに擬似ノンリコってありましたね。今もあるのかな？

10年でアモチナシは流石にないかな。笑
まあ、アモチが軽ければ同じ発想ですが。
リザーブが大きいかな、、、独り言・・・

条件次第でノンリコを借りるっていうことだけでも十分です。自分と違う事業スタンスの方がいる。それだけで十分勉強になります。

実現可能性をいいだしたら、期間・約定弁済(アモチ）…etcきりないし。倒産隔離まで加わった時には…。どの道仮想の話です。

当方レンダーなら金利、アモチに加え、CAPEXリザーブを相当要求しますね。そうなると旨味が少ないかな。
ただ、もし築10年未満ぐらいで固都税評価額以下で買えるみたいな良い案件ならかなり借りる気は出ますね。
超ハイレバだったり、それこそSPCに移して利食えるレベルなら俄然やる気出ます。所詮タラレバ話ですけど。

>>556
SMBCの疑似ノンリコ、ホームページの商品ラインナップに載ってますね。

『直担アパートローン（責任財産限定特約型）』がそうだと思います。

商品説明書の14.その他の留意事項に、｢返済の原資を、融資対象物件から得る収益に限定します。｣となってますから。

http://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/sonotaloan016.pdf

Upfrontで１．８９％フィーですね。金利が確か４％超えだったかと・・・
まあスルガやライフ使うよりいいかもですが。ハードルは今は高いでしょうねSMBCは。

>>560
不動産屋の発想でも別に良いのではないでしょうか。
ビジネスのスタンスは人それぞれでしょうから。
むしろ、得意のスタンスを維持し続ける方が重要かと。

まあ、日本はまだまだ欧米に比べて、中古建物の評価が低いし、
築年数が古くなると極端に評価が悪くなるので築浅が本命でしょうね。

アップフロントフィーって、税務上、会計上ともに、期間按分なのかな。

（独り言。。。）

家賃保証会社の規制法案っていつの間にか継続審議になっていたのね。

私は今のところ保証会社を使ってないので直接影響ないけど。

土地取得＋建物新築なんて、サラリーマンが新築マンションの１室を買って賃貸に出すのと、そう変わらないのかと思ってたけど、一応、銀行から借り易いとか相続税評価が安くなるといったロジックがあるわけね。
ただ、１棟だろうが１室だろうが、最初の１０年で価格も賃料も結構下がるわけだから、いくら理屈をつけたところで本質的にはあまり意味がないし、いろいろつけてる理屈も所詮は土地を売りたい不動産屋や建物を建ててほしい建設会社やカネをリスクフリーで貸し込みたい銀行のセールストークの積み上げだよね。
ただ、そのレベルでも十分やってられるのは、相続税評価が劇的に低いことで、どう考えても現金預金より、アパートへ変換した方が、相続税をほぼゼロにできるといったしくみがあるからなんだろうね。
戦後直後の賃貸住宅が不足している時ならまだしも、供給過剰気味の今日で、依然、地方部で賃貸住宅を税のがれ目的で建て続けることを後押ししてるのも、わけのわからん政策だよね。

30年のサブリースっていったって、2年後に賃料の見直しって小さい文字ではいってるでしょ！ そんなのにひっかかってるようじゃこれからは生き延びられんよ

今日も日経に30年借り上げの広告がでてたよね。てか２年でサブリース料の引き下げがありえるのに、あんな広告うっていいのかね？みんな借金してアパート建てるんだろうに、勘違いしてやってるとしたら、これからマジで社会問題になるんじゃない。

これから？

遥か問題になってるが？

騙される人間が愚かなんだろ。

地方や都心の郊外から人間が蒸発しつつあるわけだから、そんなとこで、これからはじめたら悲惨なことになるよね。　

首都圏で安めのワンルーム大家さん。
空き部屋があれば有効利用しませんか？
２部屋くらい続きであると効率的。
もしくは３ＬＤＫなども。
賃貸するより効率的です。
延滞も発生しません。

詳しくお知りになりたい方はレスください。（ここには詳しく書かないようにします）
冷やかし無用に願います。

げすとるーむ？

まさか、たいまさいばい！？笑

もとい、げすとはうす

延滞発生しないとは？
ああ、タダなのか。

詳しく知りたい。

世の中都合のいい話にロクなものはない。

チープな勧誘だね。この勧誘で詳しく話を聞きたいというヤツの顔がみたい。

詳しく話を聞きたいですね。

>詳しく話を聞きたいですね。
では説明しましょう。

生活保護の人を住まわせて、そこから家賃を少しいただくというシステムです。
社会貢献にもなりますので一石二鳥です。

（よくある質問）
これって、暴力団やＮＰＯの資金源じゃないですか？
はい、そうです。


嫌な時代ですね、この生活保護ビジネス（ほぼ犯罪）は早く潰すべき！

「住居不定の人を住まわせて、住民登録をさせて、生活保護を申請させる」
という前段が結構大変だから、そこを抜かしたら詐欺じゃなないの？
もちろん、保護費が受給される時は、市役所についていってあげないといけませんよ。
一人で行かせるなんて心細いでしょうからね。

>という前段が結構大変だから、そこを抜かしたら詐欺じゃなないの？
っていうか、大家は家賃しかもらえませんよ。
胴元は力団ですから、入居者である生活保護受給者の通帳はすべて胴元が持っています。
家賃は大家に、わずかな小遣いを入居者に、そして残りが暴力団の取り分ですね。
まあ、今では一見真面目そうな人間がＮＰＯ法人として古い戸建を借りて同様な
生活保護ビジネスをやってます。

係わらない方が身のためでしょうな。

レスいただいた皆さんありがとうございます。

不審に思われて当然ですね。

詳しくお知りになりたい方とはどのように連絡をとるのがよいか考え中です。

専用のフリーアドレスを作って掲示しますかね。

ただ、詳しいことをメールでお教えするのではなく、あくまでお会いして説明したいと思います。

メール連絡はそのアポイント用として

勝手なようで申し訳ありません。

それでよいという方、いらっしゃいますか？

>>246
調理に使う火力が必要なのが一番のネック

違うよ、風呂だよ
http://toki.2ch.net/test/read.cgi/homealone/1277264187/l50

あ、それと１０さんの借入金と税金の話なんだけどさ
本当にみんな分からなかったの？
あそこまで繰り返し否定されてるのが不思議でしょうがなかった
申し訳ないけどお馬鹿さんが多いなと思っちゃった

何の話かな？

暑さで脳味噌やられちゃったんだろ。
相手にするとバカが伝染するよ。

まったく胡散臭いやつだな。

何かすっごく頭悪そう５９０。

５８６は怪しいな。裏社会関係かもしれないし

だいたい、延滞がないというあたりが怪しさ満点。

生活保護費、障害者手当ては行政から入ってくるので延滞がないのです。

行政が直接家主の預金口座に入金するのか？

住友不動産販売は契約社員で保険外交員と同じ

ここの社員は田舎出身者や都会では良くないところの出身者が多いのが特徴

不動産会社の経営者もほぼ同じ、まともな学歴の物は少ない

協会の役員などまともな家庭環境のものなどおらん

私も同じです

スレ違いなこと書くな

>行政が直接家主の預金口座に入金するのか？
生活保護受給者の通帳・カードは常にコーディネーターが持ってる。
振込があるとコーディネーターが全額引き出して、その一部を家賃として大家に支払う。

コーディネーターっていうのは、その辺の言うことを聞きそうな浮浪者を捕まえて
一緒に役所に行き役所職員を恫喝（必要なら）して生活保護を許可させる人。その筋の人ですね。

大家はそこそこ金持ってると思われてるから、そんな連中と付き合うと関連会社のパーティー券
買えとか、、、地獄への入り口かもしれません。

まあ、全てがマフィア関連とは言えないので難しいですが、、

そんなんじゃ、延滞がないなんていえない。

そもそも暴力団相手だから延滞がない、とかのレベルじゃないな

大阪府警が詐欺容疑で逮捕状を取った不動産会社「家のはしら」の社長（５７）。わずか１年で、１５０人以上の生活保護受給者を自社物件などに囲い込み、家賃だけでなく高利で金を貸すなど、保護費を吸い上げるシステムを構築していた。「生活困窮者の手助け」。社長の弁明とは裏腹に、高級外車を乗り回し、時には受給者を恫喝（どうかつ）する姿は、受給者には「金もうけの猛者」にしか映っていなかった。

貧困ビジネスの被害者は低所得者ばかりではなく、納税者もその被害者です。
生活保護のお金は全て納税者の税金。

生活保護なら４万５千円は確実に受け取れるはず。翌月以降の支給条件に含まれてるから。
だからこんな悪徳商法がのさばるといってもよい。

築４０年の家賃２万の安アパートを外国人相手の宿にして大成功。

なるほど、大家は外人の入居を嫌がるからね。安アパートをちょっと高く
外人に貸すっていいかも。

大学の正規留学生で白人なら（人種差別と言われるかもしれないけど
自分の財産の問題だからしかたない）大家はｏｋする。

しかし、アジア系、黒人系で職業不明（レストラン勤務、聞いた事のない会社、
語学留学など）だと一人の入居のはずがいつも数人いて２４時間うるさく、台所
などの使い方ひどく、悪臭（日本人にとって）も強い、これじゃヤバイ、間に入った
不動産屋もめんどくさい。

日本のスラムとされる山谷も外人旅行者でホテルビジネスは若干よい。
大阪のあいりん地区はどうなのか？

そんな場所で賃貸経営を考えるヤツがどれだけいる？

ビジネスになれば場所なんて関係ないんだよ。

このスレも住人が入れ替わって堕ちましたね。

“逆ギレ”電話勧誘が急増　投資用マンション、動揺のすき突く　 (1/2ページ)2010.9.22 23:47
　投資用マンションの電話勧誘をめぐり、「興味がない」と切ったところ、「なんで切るんだ」などとすごまれ、その後、何回も電話がかかってきて面談を強要されたといった被害相談が急増している。相手の“逆ギレ”に動揺した心理につけ込むという悪質な商法で、国民生活センターへの相談件数は、今年度４～８月の累計で前年同期比に比べ３割近くも増えた。

　マンションの場合、金融商品などで禁止されている電話勧誘が認められており、違法な強引で脅迫的な勧誘との線引きが難しく、業者への行政処分などの対応も遅れている。

　国民生活センターによると、マンションの電話勧誘のうち「強引・脅迫」に関する相談は、昨年度に前年度比２６.８％増の３８９１件と大幅に増加。今年度も８月末時点で２７.４％増の１４０３件とさらに増えており、年度の相談件数が５千件に迫る勢いだ。

　最近、特に増えているのが、「電話を切ると何回もリダイヤルしてきて、『対応が失礼だ』などと逆ギレするケース」（同センター相談部）。突然、相手が怒り始め、戸惑っていると直接会う約束をさせられ、言葉巧みに契約を迫られる。

　４０代のある男性は業者と面会したところ、怒鳴られるなどの脅迫的な勧誘を受け、３千万円程度のマンション購入契約書にサインしてしまったという。

　３０～４０代の職業を持つ男性の被害が多く、「職場に繰り返し電話し、面談を強要するのが常套（じょうとう）手段。同僚や上司の手前もあり、面談をＯＫしてしまう人が多い」（同）と警告する。

＞このスレも住人が入れ替わって堕ちましたね。
って、こんなスレに入れ込むなよｗ

アパートだとプロパンガス会社からいろんな良い条件をくれます。
給湯器無料設置とか、プロパンを置くスペースの整備費用とか、、、

都市ガスよりプロパンの方が毎月の利用料金が高いけど、大家は関係ないので
あえてプロパンを選択した方がお得になるのです。

大家ズルイよ～、って感じ？

富めるものがさらに富み、上手く搾取していける社会の中の上くらいになれないかな。

マンション・アパート経営は簡単、お金さえあれば誰でもできる。
黙ってても家賃が毎月口座に振り込まれてくる。

今の時代は誰でも簡単にできるのはアパート・マンション経営くらい、
だからこの手のセミナーには多くの参加者が来るね。

「サルでも出来るアパート・マンション経営」って本ありそう。

誰でもできるが、儲けるのは大変なんだよね。

そんなに甘くないぞ。
過剰で空室ばかりだよ。
新築でも埋まらない。
素人が
生半可な気持ちで手を出すと
破産するね。
やめた方がいい！

＞生半可な気持ちで手を出すと 破産するね。

そうかなあ？
よほどへき地のアパートを買わない限り失敗なんてないでしょ。

空室？そりゃ家賃が高いんだよ、下げりゃ入るよ。

破産って状況はどんな時なの？
アパートの家賃収入月５０万円、返済月４０万円、手元に現金ありません、とかの
ぶっ飛んだ人の場合でしょ？

”並み”の人ならそんな真剣にやる必要ないよ、本当にサルでもできるかも、、、賃貸経営

サルでも賃貸経営はできるかもしれないが、サルより脳味噌が少ないお前らにはムリ。

横須賀の分譲マンションに住んでいます。

転勤になる可能性があるので、貸すことも考えていますが、
ベース契約って、実際どうなのでしょう。

ちなみにベースの近く築浅３ＬＤＫ７５㎡です。

＞サルでも賃貸経営はできるかもしれないが
んん、サルでもできるよね。　６２１＝サルだし。

そんなに簡単に店子がみつかるんですか？

うちの親は、1階に空室があるので悩んでいます。
２階はバッチリです。

礼金無しで、１ヶ月フリーレントで募集していますが、４月に退出してからダメですね。
古いけど綺麗にしているし、交通の便も良い。

家賃は正直。　単純に相場です。
ほぼ同じような物件なら誰でも安い方に入室。
もちろん立地、清潔度、日当たりなどトータルで考えて安いってことですよ。

客がつくまで賃貸価格を下げ続ければ、満室にはなると思います。

空室の１～２室安価で広告だしますと、（ネット社会ですので）結局どの部屋も値切り交渉入る可能性もありますし・・・・。そのへんが難しいところなんだと思います。

過去にイロイロあったので、敷金無しは考えていません。

まあ大家さんの考え次第ですね。
ある程度の人口があるエリアなら確実に家賃で満室にできます（当然ですが）。

６万円の家賃を５万円に下げると直ぐ入室する物件だと、６ヶ月粘って６万円の入居者を
見つけても３０万円（５万円ｘ６ヶ月）の損失が出るわけで、、、。
それでも大家の意地で値下げはしない。
あるいは、とにかく家賃を直ぐに下げてでも満室を維持したい大家など。

色々な考えの大家さんがいるので何とも。不動産屋も大家さんあっての経営、でも入居
無理物件に広告出してられないし、、、

満室経営は大家の努力にかかってますね。
立地も大事ですが大家の努力でほとんどかいけつするとおもう。

大家の努力？
ようするにお金をかけろってこと？だよね。

設備の充実or家賃の値下げってことでしょ？

値下げだけじゃ集まらないよ
人口減少化で借主の買い手市場だから
「悪質な家賃保証会社と連携してる部屋はやめてくれ」みたいな入居希望者が増えています
違法会社と連携するような大家の部屋はまず集まらない

「悪質な家賃保証会社と連携してる部屋はやめてくれ」って？
悪質な家賃保証会社ってどんなことするの？

店子には脅迫や勤務先に連絡するが関係無い社員にまで脅迫即ち業務妨害 店子の家族に連絡して小さな子関係なく脅す
あと大家には３０年保証とか言って空室保証を約束するがこれが胡散臭い

元悪質消費者金融やワン切り業者が保証会社を経営してるから
どうなるか明白

長期的に見たら店子より大家のほうが危険な目に会いそうな恐れも

大家が家賃保証＝悪質金融に借金したようなものだから

店子や大家関係無く個人情報の悪用（噂では闇金とも関係してるとも）

国も刑法規制審議中でそのあたりを捜査中

また計画倒産してる噂も

家賃保証会社はやたら会社名が変わったり倒産している
その癖３０年保証とかあやしい

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/140909/#last

保証会社についてはこのスレッドでカキコミされてる

礼金なし、更新料なし・・うちではＯＫなんですけど、家賃滞納でスグ追い出せる法律つくって欲しい。

人の物を盗めば窃盗で逮捕されるのに、お金払わないで住んでいるのも窃盗と似ているんだが。

出生率が２、０に生まれた世代が部屋を借りられる二十歳になったバブル期前に大量にワンルームを作ったり二部屋のアパートをワンルームに改築してアパートマンション経営してた大家だが

もう出生率１、２世代が二十歳間近だよ

人口減少で大家がこぞって大量にワンルーム作ったばっかりに空き部屋が多発するでしょうな

あと保証会社がワン切りや闇金上がりならそんなの利用する大家もイメージ悪化しかねないね

大きい部屋のアパートをワンルームにして小刻みにして大量に入居者を募る時代じゃないってもう

出生率１、２世代・激減少子化世代がもうすぐ高校卒業 大学・専門学校・就職で部屋借りる年齢に近づいてるし

ワンルームブームのときが十人とすれば今は六人くらい
もうすぐ五人くらい バブル前に比べ五割・半数くらい若者減るからね
ワンルーム経営の大家さんたちは入居者の奪い合いですね

建て売りも値下がりして三十歳過ぎた社会人なら手に入れ安くなってきてる

賃貸ＶＳ建て売りの競争も激しくなる可能性も

大家の競争激化の時代だよ

別に「ワンルームの時代」なんか無かったでしょ。
大家が一番儲かるからワンルームばっかり作っただけのこと。
需要に見合った供給をしてた訳じゃない。
飽和状態だってことはみーんな気付いているが、がめついのかな、自分のとこは満室になるって信じてんじゃない。
入れば一番儲かる、そこそこでも何とかイケル、全滅は考えてない、ってこと。

結局、どーやってもせいぜい数％の利益だよ。
１５％とかあるけど、建物も場所もボロボロで将来性を考えたら同じじゃないの。
世の中うまく出来てる。

利回りの高いアパート/マンションは、悪い場所か古い建物。
地方に行くと利回り２０％近いのがあるけど誰も買わない。

>礼金なし、更新料なし・・うちではＯＫなんですけど、家賃滞納でスグ追い出せる法律つくって欲しい。

同感
最近、保証人制度の見直しなんて動きもあるみたいですが
家賃滞納＝即刻退去の権利を得られるなら構わない！
居住者保護を謳うのであれば、国が住居を提供すれば良い。

保証人もすぐに滞納金を支払ってくれないから困りまくっています。

保証人が失業していたり、収入激減していたり・・・。届出を出してくれないので困ります。

リストラサラリーマンや学生と大家どちらが人口多いか一目瞭然

政治家は多数の味方しなきゃ選挙の票にならない

法律作るのは政治家だよ

一部大家や保証会社の既得権だけの為に圧倒的多数の日本兎小屋に暮らしてる人を敵に回したら大変

家賃保証刑法化も全党全議員番条一致で可決された

大家を守る法律なんてできないよ

家賃保証会社が議員を献金攻めにして
議員を大人しく保証会社に従わせる方法もあるが
保証会社なんて内偵から監視されて可能性あるし司法からマークされてるのに
誰がそんな保証会社に従う議員がいるものか

ダーティな献金攻めなんてもう政界で流行らないというかこれからも厳しくなるね

大家や保証会社中心に法整備より圧倒的多数人口の賃貸者中心に法整備は確実

サラ金の利息過払い請求みたく、礼金・更新料も返さなければならないことになるの？

最近は借りるほうのモラルも崩壊していて滞納し放題で大家が強く出るとその時だけ謝ったり泣き落とししたりするけど、舌の根も乾かぬうちにパチンコ三昧なんていうのも日常茶飯事。

私は大家ではないので素朴な疑問なのだが、悪質な住人は最後は裁判にかけてでも出て行ってもらうのだろうけど、そこまでではない場合は大家が泣き寝入りの場合が多いのでしょうか？

裁判など正式な手続きは時間も金もかかるので大家・不動産屋ともに嫌です。
家賃を払わない住人にはしつこく、保証人にもしつこく連絡をして払ってもらう
しかありません。

しようがない
民主主義は多数決
保証会社に闇金や犯罪者紛いがいたとの話しだからよけい印象悪い
泣き寝入りも何も悪い事する奴を使い家賃保証したりしたツケ
あと世の中思い通りに完璧にできてない
完璧な人もいない
駄々がなんでも通るなら誰でも独裁者になれる
問題あれば裁判しかありませんそれが承知できないなら最初から大家しなければ良い
あれも嫌これも嫌ですぐ泣き寝入りとか都合良すぎですね

世の中怪我が怖いならスポーツ選手しなきゃ良い

不特定多数に知られるなら芸能人しなきゃ良い

会社にこき使われるならサラリーマンしなきゃよい

安定を選んで冒険ができないと愚痴るなら公務員しなきゃ良い

知らない人にも頭下げたくなけりゃ社長しなきゃ良い
命の最前線で体張りたくなけりゃ消防士しなきゃ良い
何でもリスクデメリット承知であらゆる職業はあります
リスクデメリットが嫌なら大家を最初からしなきゃ良い
大家は何かあれば裁判の弁護士費用承知のリスクを覚悟ですべき

世の中なんでも完璧にできていない！
なんらかの短所デメリット承知であらゆる仕事がありそれについてるんだろ？
甘えるな

闇金や無差別架空請求業者とつるんでる大家の話しの後 パチンコ借主の話ししても説得力ありませんがな
どっちが悪質か明白
印象論からして分かるでしょ

議員が闇金の味方するとでも？

借主有利 悪質金融兼用保証会社とつるんでる大家は不利になる法案・法律ができるのは仕方ありませんなぁ