今後は賃貸経営は難しい

↑の文もへんでした。
「保証あるなしにかかわらず」
を削除します。

ここまでのサブリースについて、アンチ・サブリース派一色だな。まあ、賃貸経営に一家言ある人が書き込むんだから、あなた任せの人はでてこないか。

ところで、これまで固定賃料保証型のサブリースだけが議論の対象だったが、世の中には実績賃料連動型サブリースというのもあるらしい。知ってる？

大東、レオパレス、東建があるんだが新築物件見ると
建物は東建＞レオパレス＞大東の順かな
もっとも大東のアパートは映画のセットみたいで個性が強い。東建は見た目はマンション。
入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
レオパレス、東建は空室があるようだ。
借り入れの大きい順は東建＞レオパレス＞大東の順かな
家賃の高そうな順は東建＞レオパレス＝大東の順かな
なかなか難しい。

>>353
一部の例外はありますけど、大東さんは木造主体。東建さんは重量鉄骨主体でしょう。
建物構造が違うから、建築価格は異なるし、グレードや仕様が違って当然です。当然、同地域でも賃料が異なります。

地盤や周囲の状況も考えて、仕様と構造を決めましょう。
これが決まれば、それを得意とする業者同士で、相見積をしましょう。
いい結果が出ると思いますよ。

>>353
＞入居率はぱっと見大東＞レオパレス＞東建かな
＞レオパレス、東建は空室があるようだ。
ということは、現状ではあなたの地域ではマンションよりもアパートの需要が多いということじゃないの。
軽量鉄骨造と木造が、現状ではいいようですね。

アパートよりＲＣのマンションのほうが良いに決まってますね。
同じ賃料ならではの話ですが。
普通そうでしょう？

>>356
＞同じ賃料ならではの話ですが。
＞普通そうでしょう？
ＲＣ＞重量鉄骨＞軽量鉄骨　で賃料違うんじゃないですか？
普通そうでしょう？

今賃貸経営について勉強を始めたばかりで
まだあまり知識がないので、トンチンカンな質問かもしれず
申し訳ないのですが教えて下さい。

私はサラリーマンで老後の為に
マンションを一室を買って部屋を貸したいと思っております。
マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。

このような事はあまりやらないほうが良いのでしょうか？
それとも皆さんが書かれているように
土地を買って建物を建てた方が良いのでしょうか。
大雑把な質問で答えにくいかもしれませんが、
よろしくお願いします。

>>358
収支計画はどうなのでしょうか？

既存マンションを購入すると、管理費・修繕積立金がかかりますね。

＞マンションは１５００万円くらいで築１０年くらいの１Ｋで
＞新宿近辺または吉祥寺辺りを考えています。
１５００万円の資金手当てはどうするのか、
実際にそのような物件が新宿や吉祥寺近辺で出てくるのか、
１Ｋと言っても色々な広さや仕様があります。
家賃はいくらくらいを想定しているのでしょうか。

これらを総合的に考えて、収支的にそれで問題がないのか？

どう考えているのでしょうか？

吉祥寺近辺では、購入はかなり割高になります。
最近の新築マンション価格をみればよくわかります。（法政１中高校跡地の販売価格を調べてください。）
新宿も範囲が広いですね。
まさか駅から徒歩５分以内というわけにはいかないでしょう。

どうしてこのような立地を考えるかも含めて説明いただけますでしょうか？

>>358
吉祥寺近くの法政跡地新築マンションですが、東向き７０平米くらいで値引き後で６８００万円くらい。
駅には徒歩２５分くらい、バスは１０分に１本くらいで１５分くらいかかる。
吉祥寺は駅からの距離が少なくとも駅の周辺が大変混雑するので、時間がかかります。
荻窪や阿佐ヶ谷だと、この程度の交通の便の場所だとこれより１０００～２０００万円くらいは安くなります。

本屋に行けば売ってるごみみたいな雑誌に、たまにPERだっけ、物件価格÷家賃　とかの載った首都圏の路線図が載ってるから、まずはそういうのを見て場所を検討したほうがいいんじゃないのかな。
新宿近辺の周辺で・・・うーん誰がやっても勝てるという場所ではないような気がするよ。

>>361
ＰＥＲは本来、株式の価格に対して１株当たりの利益がいくら得られるかという数値。
株価収益率。

これ以外に、株式の価格に対して会社の精算価値がどのくらいかというＰＢＲというのもある。
これは株価純資産倍率。

不動産でＰＥＲだけを追求すると、どういう地域が不動産投資にとって割安（別の言い方をすれば不人気）かはわかる。
で、それを知ってはたして投資をしたいと思うか？

>>355
の根拠は、同じ間取りならば高いＲＣマンションより安い重量鉄骨造、さらに安い軽量鉄骨造、より安い木造が人気があるからに依るわけですが、
このことは賃借人は住み心地は多少悪くても賃料の安い方を選択する傾向にあるとのあかしです。
これも不景気で収入が目減りしている現在、仕方ないことなのでしょう。
財布の紐はなかなか緩まない！
賃料デフレが止まない！
高嶺の花のマンションは苦戦する！
ってことは、
木造の大東建託の一人勝ち！！
ってことだね！
大東建託ばんざ〜い！

＞１０さん
返信ありがとうございます。
説明不足申し訳ありません。

Ｙａｈｏｏ不動産で検索しているのですが、
例えばですけど
築２００３年で新宿駅徒歩９分（新大久保駅徒歩５分）
専有面積２６平方メートルでバストイレ別で
仕様は
浴室乾燥機付き/温水洗浄便座/システムキッチン/
オートロック/モニター付きインターホン/
クローゼット/インターネット対応/CATV/光ファイバー対応
１２階建の２階です
これで１８５０万円です。
頭金は手数料等別で３００万円入れたいと思っています。
このような物件を買うのは辞めたほうが良いのでしょうか。

家賃は相場もあるのでよく分からなくて申し訳ないのですが、
この物件ですと１０万円位かななんて想像しています。
ローン返済額は金利４％で３０年返済（現在３５歳です）で考えて
７５０００円＋修繕費等１５０００円です。

＞３６１さん
返信ありがとうございます。
本屋に行って勉強させて頂きます。
やっぱり激戦地区では無理ですかね・・・。

>>364

随分と特殊なエリアの物件情報をもってきましたね。

単に一例を挙げただけと分かっても、思わず突っ込んしまいたくなるゎ。

３６４さん
利回り悪すぎです。
無理でしょうね。

>>364
これヤフーオークションにかかっていて最低落札価格の札も入っていない職安通り近くで山手・中央の線路近くの物件か。
現地行ったことありますか？
新大久保なら駅の北西側の方がまだいいよ。

諸事情から、アパートを建て直すか、大規模リフォームすることになりました。
それを聞きつけた地元中心に店舗展開する不動産屋さんから、サブリース（？）の
提案を受けました。
まだ、具体的な話は聞いていないのですが、気をつけることってなにかありますか？
物件自体は、これまでそれほど空くことなく、今もすべて埋まっている状態です。

すべて埋まっているのにサブリースする必要はあるのかな？それに、新築以外のサブリースってあまり聞かないのですが…
その不動産会社の真意は儲かると踏んでサブリースしたいといってるわけだから…
あなたのアパートはこれからも心配ないとの保証をもらったことになりますよね。
だったら、サブリースはこれからも要らないでしょう！

おそらくその不動産屋さんは、新築とかを期待してプランを提示し、設計や工務店やらを紹介し、あげくサブリースで儲けようとの魂胆では？多分、大規模修繕より新築をすすめて来るでしょう。
それより、満室なのに大規模リホームがなぜ必要なの？さらに、建て直しとなると、今入居されている方達を退去させるにはよほどの条件を提示しないと、すんなり出て行ってくれませんよ。
３６８さん、あなたのカキコミだけで判断すると、何も勉強されてない大家さんとしか思えないのですが…………

退去費用は敷金礼金の返却にくわえ居住者の住居の世話もある。
とっとと土地をうっぱらって、現金にしたほうがいいじゃん。後腐れがなくて。

ビギナーさん

賃貸事業に参入するにあたって、いつくか検討した方が良い点を並べると、

Ⅰ．自己分析
-1　資金…賃貸事業に回して良いお金がいくらあるか。無理はないか。
-2　時間…賃貸事業に回せる時間がどれだけあるか。賃貸事業に対応できない時間がある場合、代わりに誰にやってもらうか（業者を含む）。
-3　能力…トラブルや苦戦をした場合に解決する能力や知識が十分にあるか。

Ⅱ．投資額
-1　自己資金と借入の割合…どの位の借入割合が安全か？
-2　金融機関…貸出してくれるところを確保しているか。貸出してくれるとしたらどれ位までできる？

Ⅲ．物件探し
　これはもうチェックポイント一杯です。（省略）

とこんなところが挙げられましょう。　


これまでの書き込みを拝見するとⅢと並行して、Ⅰ,Ⅱの部分も並行して考えられてはいかがでしょうか。
というのは、賃貸事業用の収益物件に限らず、マイホーム探しでも同じですが、価格の高いもの当然良く思えます。
いくつも購入候補物件を見に行くと1,500万円の物件より2,000万円の物件が良く見える。2,000万円の物件より2,500万円の物件を購入したくなる。当然ですが。。。

従って、ある種冷静なうちに、自分がどこまでできるのかを考えておくことが肝要です。

一番初めの書き込みに「老後が…」を見て、サラリーマン生活も残り僅か、退職金の投入での賃貸事業参加をイメージしてました。なんと35歳。まだまだチャンスはあります。がんばってください。

ビギナーさんへ


不動産賃貸事業を考える上で、私が最も重要なこと考えていることをお話します。

①不動産賃貸事業は初期投資額が非常に大きい。
②その投資資金を回収するには非常に時間がかかる
土地はもとから持っている地主で、建物に投下した資金を回収するのに、10年程度を要します。
土地も含めて購入する場合にはもっと長い時間を要します。

こういった事業特性から、いつ賃貸事業を始めるかということは、極めて重要な要素になります。
もっとはっきり言えば、

不動産市況が天井に近い時に参入した人は、その後非常に厳しいし状況になる確率が高く、
不動産市況が底値に近い時に参入した人は、その後最終的に成功に至る確率が高い。

この不動産のマーケットサイクルをビジュアル的に判り易く示しているサイトのリンクを貼ります。
ご参考にしてください。

http://www.consul-m.com/column/column04.html

最近の状況については、いうまでもなく、リーマン・ショックの前にピークを迎え、その後急転直下
マイナスに突入しています。

既に底を打ったか、２番底があるかは神のみぞ知るといったところですが、私は２番底はあるのでは
ないかと考えています。既に底を打ったというには、あまりに時間が短い。

その前の底1996-99年頃はマンションの１棟売りの場合で、
　満室年間賃料÷物件購入価格＞10％
という時期が少なくとも３年以上あったと記憶しています。

年齢的にも今回が最初で最後のチャンスということはないでしょうから、引き続きチャンスを狙いつつ、
良いタイミングでの賃貸事業参入をしてください。

>>368
サブリースにしようと家賃相場10万円のところを11万円で貸せる訳ではありません。
従って所詮物件の立地、建物スペックその他でほぼ収入の上限は決まっていると言っても過言ではありません。

ですから、サブリースに限らず、管理委託にも共通する話ですが、パートナーを組むということは
全部大家が自分でやれば全部利益を独占できるものを、一部パートナーと組むことで、利益の一部を
パートナーに渡すということになります。その分なにか大家が楽になるメリットを得ることになります。

従って、
渡す利益　＜　大家の負担が軽くなったこと
が貴方にとって、良かったかどうかの分岐点になるでしょう。

コメントの中では
>地元中心に店舗展開する不動産屋さん
との特性でだけを取り出して少しコメントします。

地元仲介業者についていえば、客付けや賃貸人の管理には相応の手腕を発揮するものの、
建物管理は苦手ないし、大家の仕事と思っているケースで大家vsサブリース業者との意見の食い違いというのを耳にします。

植栽剪定・雑草を抜いたり、ポスト周りの投げ込みチラシのゴミ処理あるいは、定期清掃などどちらが、
負担するのかをキチンと確認し、それを契約書に明記することが重要です。
ひとつのトラブルになりやすい分野として頭の片隅においておく方が良いように思います。

３７５さん、ご助言ありがとうございます。

諸事情について詳しく説明できないので、そこは想像していただくしかないのですが、
大規模リフォームか建て替えというのは、もう決まっていることなのです。
また、入居者の方には、納得の上、退室してもらうことになっており、
今月中には立ち退きが終了します。

これまでは、入居者の方ともうまくやってきました。
でも、今回、ある出来事があり、今後も今までのようにうまくやっていく自信がないのです。

ただ、今回の出来事がすんなり解決したのは、日頃の入居者さんとの信頼関係があったからだと
思うと、大変でも自分で管理したほうがいいのかなとも・・・。

もし、契約するのであれば、管理の範囲や、内容についてよく確認し、書類に残すようにします。

>>375
あなたが３７５さんだね。

＞大規模リフォームか建て替えというのは、もう決まっていることなのです。
ふうん。それは自分が決めなければいけないはず。で、自分で決めたわけね。
リフォーム・建て替え、どっちに決めたんでしょうか？
答えがでていますよね。

煩わしいなら、その事務作業だけを不動産屋に任せるという選択肢もありますよ。
どうなりますかね？

>>373
そう単純にはいかないよ。
＞①不動産賃貸事業は初期投資額が非常に大きい。
だけではなく、土地取得からのスタートだと、建物価格がその土地によって投下資本が決まるから、投資額全体がすぐに確定出来ない場合が多い。
こういうことも考慮しないと、単なる投資とは異なることが理解出来るはず。

結局は少数の偏った意見に左右されず、自分で判断することだよ。
得にここに出てくる１０は知ったかぶり人間で、言ってることも
メチャクチャなことが多いから気を付けな。　

＞１０さん
＞３６５さん
＞３６６さん

返信ありがとうございます。
先ほど見てオークションにかかっている物件だと知りました。
すいません。
例えに出す物件がなかったので新宿の物件でとりあえず最初に出てきた
物件を書いてしまいました。
混乱させてすいませんでした。

＞ＢＢさん
返信ありがとうございます。
自己分析と投資額についてもう少し掘り下げてみます。
ただ名前の通りビギナーなので、
手元にある資金を目一杯使ったり借りたりせず
ある程度余裕を持って投資したいとはただ漠然と思っています。
そこで投資金額が少ない１Ｋの部屋を借り手がありそうな場所で
物件を買う事から始めたいなとも思っていました。

税金や融資等についてまだまだ分かっていないことが多くて
これから勉強しようと思っているのですが、
投資セミナーのようなところに行くと
儲かる話しか出てこない気がして騙されそうで
怖くて行った事ないのですが、行って勉強するのも
良いのでしょうか。
勉強方法などあれば教えてください。

まだ時間に余裕はあるのでもう少し知識を備えて
お金をもう少し貯めてから始めたほうが良いのかもしれません。

いろいろ教えて頂きどうもありがとうございました。

>>379
投資セミナーには私も出たことがありません。特別な意味があるわけではないですが。まあ、勧誘が煩わしいという気持ちがあるのは事実です。

さて、勉強方法ですが、手っ取り早いのが不動産投資関連の本を図書館で一杯借りて読むという方法があります。

私も自宅と勤務先の自治体の図書館で時々借りてます。なにせタダなので、気に入らなければ返せばいいだけ。

まずは｢ワンルームマンション投資｣に絞って読んでみてはどうでしょう。このテーマは本によって賛否どちらの立場かハッキリしていますし、（一部の記載をふくめると）書かれている本は多いです。メリット・デメリットは出尽くしているといってもいいかもしれません。

但し、本やその他の座学で全てが学べる訳ではないのも事実。数多く物件を見るのも勉強になるでしょう。
（但し、私は区分所有のワンルームマンションを見に行ったことはないので、的外れかもしれませんが。）

ご参考まで。

そうですね、賃貸経営の本を複数読めば良く分かる。
人によって経営方針はバラバラというのが理解できる。
利回りが全てと言い切る人もいれば、その逆の人もいる。

利回りがすべてを決する。
決まっているではないか！
余裕がないと地獄に堕ちる！
ボランティアじゃないんだよね。

>>381､>>382

利回りの
分子=
分母=
を述べよ。

利回りが高い物件はにそれなりの理由がある。
利回りが全てというなら、地方の中古限る。　
投資は常にハイリスク、ハイリターン。

満室なら利回りが高いとかは無意味。たらればでなく、机上の計算でなく、実質がもんだいだ。

でたな利回り星人！

せめて利回り語るなら、
ＮＣＦ
ＮＯＩ
をベースにしろ

>>379
新宿は思いつき、では吉祥寺は？
どうしてそういう場所に投資をしたいのか？
しかも自己資金数百万円で。

数百万円で不動産投資するなら、都心部のマンション１戸買いくらいが選択肢になります。
融資条件が不利になること、管理の手間賃も割高になること、これは覚悟した方がいいです。
それでも需要はそれなりにあるし、賃料もほぼ横ばいですから、まだましです。
新大久保や高田馬場あたりは、それなりの物件があります。
ただし、川筋（神田川やその分流や妙正寺川）とラブ宿街と職安通り付近は避けた方が無難です。
割安物件もありますが、実際に現地を見てみれば理解出来るはずです。

自己資金が少ないからと、地方都市の中古マンション物件に手を出すのは控えた方がいいですよ。
利回りは高いですが、賃料の値下がりが長期に続いていて、空き家の発生率もかなりのものになります。
表面利回りは高くとも、なかなか儲かりません。

ＢＢさんが書いている勉強方法（図書館に行って本を読むという方法）は、だれがどういう目的で書いているかを理解することが出来れば、少しは役に立ちますが、そんな程度？
むしろ、そういう本を書いている投資ユーザーの人は、新築マンションの販売からみで講演会などに出ていますけど、それに参加してみると面白いね。マンション販売の会社では発言に制限していないから、販売業者の思惑とは違って自分のやっている投資方針を平気でベラベラしゃべっていますよ。ある意味で参考にはなります。

>>375
>また、入居者の方には、納得の上、退室してもらうことになっており、
>今月中には立ち退きが終了します。
>ただ、今回の出来事がすんなり解決したのは、日頃の入居者さんとの信頼関係があったからだ…

さらっと書いてますが、凄いですね。建替時の立ち退きは、いろいろある賃貸経営の難しさの１つだと思っています。それを牛丼チェーンじゃないけど、『うまい』『安い』『早い』でスムーズにやるなんて相当の力量がないとできないことです。（安いとは書いていないか）

私の場合も15～20年以上先になりますが、自分の代で２棟ほどの建替えをすることになることは判っているので、スムーズな退去方法というのもアンテナを張っているテーマの一つでもあります。

こればっかりは相手のある話なので、安直な公式的なものはないでしょうから、是非、具体的な事例な話がききたいところ。まあ、この掲示板は無理でしょうけど。

人それぞれ考えはあるけど、資産を子供（社会人になれば）などに残す
気は全くない。　当然相続税の大幅増税を支持する。

定年くらいになったらどんどん資産を売却し、全てを使いきって死にたい。
＊＊ば自然と何千万円かは保険が出るので、それで十分。

あとはリバースモーゲージ（詳しくない）等がもっと普及してくれるとありがたい。
長生きのリスクもあるので。

皆さんは賃貸アパート・マンションなどの資産を子供などに残したいですか？

＊＊＝自分が他界後には　

という意味です。

>>390
＞賃貸アパート・マンション
これ、あなたが無くなったらどうなるの？
国に没収？
だったら、こんな資産を残すなよ。

相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？

＞１０さん

返信ありがとうございます。
都市部の代表的な場所は
人気があって空室が少ないのかなと思って
代表的な新宿と吉祥寺と書きました。
ただきちんと場所を確認しないと
ダメなんですね。
１０さんが書かれている
●融資条件が不利になること、
●管理の手間賃も割高になること
具体的には融資条件は具体的には金利が高くなるってことなのでしょうか。
管理の手間賃も割高になるんですね。
そこら辺りも全然分かっていないので
ＢＢさんが書かれているように、もう少し本などを読んで
勉強していきます。
基礎的な知識が身に付けば１０さんが書かれているような
講演会にもいってみたいと思います。
もう少し長期的に投資について考えてみます。

いろいろ教えていただきありがとうございました。

>>393
金利はアパートローンになりますので、かなり割高になります。

ところが、更地を無借金で持っていると、かなり有利な条件で借入することが出来ます。
住宅ローンみたいにはなりませんけど、最後まで固定金利で３％程度で借りられる場合もあります。

管理費や修繕積立も棟をまるまる持っていると、全然異なるのです。

そうは言っても先立つ資金が、理想からは１ケタか２ケタ違うような気がします。

東京は魅力です。でも土地代は高い。しかしそれなりの利益が得られるのです。

うちは真正面に攻めないで、貸家の居抜きを１８年前に選択取得しました。
１４年間それなりに稼がせてもらって、４年前に出ていってもらいました。
低利用だった建物を取り壊して、新築しました。

完全所有権取得までに自己資金で５０００万円くらいかかりましたし、建物も全額借金で１億円くらいかかりました。

店舗の賃借人については、住宅の場合よりも立退き費用がかかります。（１戸当たりで数百万円）
半年間位真摯に交渉して、こちらの思惑通りに出て行っていただきました。
金額的には譲歩しましたが、サラリーマンもやっているので実質税負担が同等になるように事柄の整理をしました。
このあたりは税務署の承認も得ております。

自己資金の規模によって、不動産投資はかなりの優劣がありますので、実際にやる段階で「そういうもんだ。」と理解することになります。

>だったら、こんな資産を残すなよ。
はい。　だから全て使い切って死にたいと言ってるのです。

>相続税の増税が計画されていますが、どういうふうになるかのアウトラインわかっていますか？
知りません。
私は相続税１００％でもＯＫと思ってますので、できるだけ大幅に増税してもらうと
ありがたいです。　相続税増税は経済の活性化につながりますし、格差社会を解消する
意味でもとても大切だと考えています。

相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる。できればないほうがいい。
社員にとっては不安のたね。雇用のない経済回復で金は余っているのかもしれないが、職場がなくなってしまうのでは困る。

>相続税は中小企業の事業継続に大きな壁になる
法人に相続税は関係ないですよね。なんで相続税が高いと中小企業の
継続に問題があるのですか？

>>397
ちゃんとアンカーを付けてください。

＞法人に相続税は関係ないですよね
じゃあ、株式の相続はどうやるんですか？
相続税が１００％だったら、事業継承出来ませんね。
企業は国庫に帰属しちゃう。

>>395
二つ質問です。

１．相続税は90％以上の人が課税基準に満たないため、免税となっている。あなたが今死んだら、相続税が課税されますか。

２．相続税の増税→経済の活性化 というくだりがわかりません。補足してください。

>>393
ビギナーさんへ

不動産賃貸業に限らず、どんなビジネスでもみんな事業スタート前は必死に情報やお金を集めてやるもの。厳しいツッコミもありましたが、しょげる必要は全くないので、頑張ってください。