今後は賃貸経営は難しい

大家ががめついと思う人は、礼金なしを契約すればよいんじゃないの。
それで解決でしょう。

うちの更新料は、半分は不動産管理業者に、半分はうちに入ります。
更新料は家賃の1ヶ月分です。

すべては家賃相場が決めること。
大家は敷金３礼金２で決まるならそうするよ、家賃が高くても決まるなら
いくらでも上げる。
借りる側も同じで、同様の物件なら安い方を選ぶ、たとえ敷金３礼金２でも
トータルで安いと判断すればそっちを借りる。
それは当たり前の話、家賃に限らず物の値段は皆同じで相場で決まる。

だから礼金がガメツイとかの話は全くの的ハズレ

うちの更新料は１カ月分、だけど火災保険料込。
だから約半分が火災保険料、残りの分が不動産屋の取り分、大家ゼロ。

>>154
火災保険料って賃借人の家財の分ですか？
家屋の分は大家が自分でかけますよね。

賃借人が負担するのは家財だけじゃない。
家財だけなら安いけど借家人賠償責任として家屋分も掛けるので高くなる。
しかし家賃の半分が火災保険料って、保険料高すぎないか？
家財を必要以上にかけさせているのか？
木造なのか？

>>156
１５４はそのなんたら火災保険料を、賃借人が払うんじゃなくて更新料の中から大家が払うと書いているよ。
そんな金は大家が払う金じゃないよ。

１５４です、
あれ？、更新の時に店子さんは保険に入らないの？

まず、建物には大家が２０年（何年でもいいが）とかの期間で火災保険に入りますよね。

で、２年ごとの更新時に店子さんに保険に入ってもらいます。火災保険で家財とか盗難も
カバー。　更新料が１カ月分でその保険料が込み。大家の取り分なし。

実際の保険料は知らないんですよ。もちろん不動産屋さんが更新の手続きをすべてやるので
中身を知りません。でも不動産屋が言うには約半分が保険、残りがうち（不動産屋）の取り分だ、
と言うのです。　

これって一般的じゃないんですか？

>>158
その保険料、あなたの不動産所得の費用（損金）に算入できませんよ。
だれのための保険ですか？
あなたが不動産所得を得るための経費ではないからです。考えればわかるでしょう。

新規で契約する時でも賃貸管理が厳しい会社だと、賃借人に家財だけでなく家賃不払いの時の代位弁済の保険までかけさせます。だからと言って大家がその分は負担しません。
費用にならないお金を支払っても、なんのご利益（りやく）もありません。

>>158
＞あれ？、更新の時に店子さんは保険に入らないの？
＞２年ごとの更新時に店子さんに保険に入ってもらいます。
＞火災保険で家財とか盗難もカバー。　
だいたいが保険には入るでしょうね。
それと大家の更新料とはどういう関係があるのでしょうか？

賃貸管理している不動産屋が、勝手にその保険料を引くわけがないから、あなたが承諾しているということです。
そんなのを何で承諾するのでしょうか。

更新料をもらえば収入に計上することになりますね。

ところが賃借人が恩典を受ける当該保険料は、賃借人自身では更新料としてか損害保険料として費用計上できても、大家さんの費用には計上出来ない出費です。
もしかして損金計上していますか？
それやると、発覚したら所得税法違反でお縄でございます。翌年の３月末から７年間はご覚悟を。

インコのチル様は、昨年２月３日雪の日に天国に召されました。
インコとしては異例の１３年という長い生涯でございました。

１０に税金のことを語る資格なし。
税金より金利払う方が得ってまだ思ってるようなんで。
あと、お縄はないだろが。
せいぜい修正申告で余計に税金払うだけ。
やっぱ、アホ？

>発覚したら所得税法違反でお縄でございます。
逮捕かよっ！？
あり得ません、１００％あり得ません。
やっぱり１０さんはしばらく休んだ方がいいですよ。
１０さんが出てくるとここのスレがおかしくなるから、、、

大家・・・建物の火災保険+施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約

賃借人・・・家財保険（火災）+借家人賠償責任特約＋個人賠償責任特約

不動産屋指定の保険会社で必ず契約してもらうようにしている。保険期間2年で掛け金は2万円弱です。

なるほど、更新ごとに入居者さんが入る保険は２万円弱なんですね。

一般的には更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
（地域よってかなり違いがあるらしいので”一般的”というのは難しいと思うけど）

>>166
＞更新時に大家が更新料の一部をもらったりするんですか？
うちでは、関東地方の地方都市の住宅で、管理会社と折半で１ヶ月分を山分け。
管理会社は通常時は建物管理で５％、更新時は賃貸管理の更新事務で５０％（消費税はとらない）としています。

都内の店舗だと、更新事務をお願いすると更新料１ヵ月くらいが多いですが、不動産屋の取り分は更新料の２５％（店舗では賃料にも消費税等がかかるので、２５％も当然税込）くらいが相場となっています。

>>162
え？そうなの？

>>165
うちの施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約ですが、
建物新築価格１億円の物件では、年間４６００円弱、
建物新築価格３０００万円物件では、年間１２００円。

建物に借入金があれば、火災保険は借入年数分を一括払いで掛けるのが普通です。（既に火災保険を掛けた物件があって、新たな借入をした場合などは既存保険契約をそのまま続けることが可能です。）

うちでは１億円物件で年あたり４５０００円くらい（地震保険料は一番危険な地域で別に７万円弱）、
３０００万円物件で年あたり１１０００円くらい（地震保険料は二番目に危険な区域で別に１７０００円強）。

>>165
施設賠償責任特約＋個人賠償責任特約については、管理契約している会社に割安メニューが用意されているケースが多いので、うまく利用することを勧めます。

火災保険料は、目的となる建物価格に対してどのくらいかが問題なのであって、それを明示しないと意味がありません。

火災保険は長い期間の一括払いをして、建物価格に対しての経費を節減することができます。
地震保険は地域によって掛金が大きく異なります。福島県などすごい安い地域もありますが、東京などでは普通の損害保険より年にならすと補償金額は半分でも本来の火災保険料よりも高い金額になります。これは選択肢としてどうするかの問題ですが、うちでは全てめいっぱい掛けています。

いかがでしょうか？

このスレ、今日はじめて頭から読みました。
不動産投資における借入の効用について、理解されていない方も多いようなので。

結論：借入すると損益上の投資効率が上がる

例
【設定例】　
賃貸アパ購入　１００百万円
年間賃料　　　　１０百万円
経費　　　　　　　２百万円
借入金利　　　　　３％
実効税率　　　　４０％

以下１０年間で考えると、

【全額自己資金】
（年間賃料１０－経費２）×（１－税率４０％）＝４．８　運用利回り４．８％

【自己資金＋同額借入】＝２棟購入
（年間賃料１０×２－経費２×２－金利３）×（１＝税率４０％）＝７．８　運用利回り７．８％

とこのように　投下資本利益率　＞　借入金利　の場合経営効率があがる

これが借入の効用
　　　　

↑　１０年じゃなく　１年だわ

>>167

１０さんへ

『管理会社』が受取る更新事務手数料は

住居だろうが、店舗・事務所だろうが、課税取引だよ。

誤：消費税はとらない
正：内税扱い

じゃないの？

（ちなみに私は１０さんの書いていることは、ほぼ正解だと思っている派だ）

>>No.171
借入の効用について書いてあるけど、結局投資なんだから、
株の信用取引、ＦＸ、先物と全く同じでどれくらいレバレッジを
効かすかの問題だよね。

>>173
管理費や事務手数料とする場合は、課税取引です。
また店舗だと元々が課税取引だからそれは当然です。

住宅の場合で大家が更新料や新規の礼金をもらう場合だと、これは非課税ですね。
そこで管理会社との約定では、「更新料を受け取った場合にはその半額を控除する。」としてあるので、管理会社側が法律的にどういう税務処理になるかどうかには関係なく、もらった更新料の半分を控除してもらいます。
最近は、更新料を払う強制力が裁判で否定されるケースもあるのでこのような約定にしています。もらえないでも更新は可能ですから、「更新したら０．５ヵ月を支払う」だと、もらえなかったら大損してしまいます。

礼金の方は１ヵ月分まるまる出ていってしまいますので、「新規契約で礼金を受け取った場合は、受領した金額から約定賃料の１ヵ月分を限度として控除する。」としています。
これも管理費や事務手数料だと消費税分が上乗せされますから、このようにしておかないと全然実入りがないのに消費税だけとられてしまうことになってしまいます。

>>174
レバレッジの効果だけでなく、
税金が安くなる事もあるんじゃないの？

間違ってる？

税金が安くなる？
賃貸経営単体で？

>>BB
頭から読んでその程度？
机上の空論で言えば、レバは効かせば効かす程利益が出るのは誰が考えても当たり前の話。
リスクが絡むから、いろいろな意見が出てくるし、いろいろな方法で皆さんやってるんでしょうが。
判ってないなー。
あと、借入の効用？ってそういうことじゃない、って何で気づかないかな？
１０は借入は税金払うより得っていってるんだよ。
借入の効用＝レバの利用って考えてる訳じゃなくて、借入することにより、税金の払いが少なくなる、ことそのものがお得って言ってるわけだが、そんでいーの？

↑そんなこといつまで言ってる君はもうでてこなくていいから。出てくるなら他の話題をよろしく。もう君話には飽きたです。
よろしく頼むよ
ね。

>>178
所得税と住民税だけの問題ではなくて、個人事業税（青色申告特別控除を除いて不動産所得２９０万円以上で、超えた分の５％が課税される。）も安くなる。
しかし、もっと大きいのは相続税が安くなること。

また固定資産に財産構成が偏るのを、借入金を導入することにより他の有価証券などにシフト出来るので、資金運用での危険負担にプラス。

不動産投資には土地だけでなく建物も必要になるが、基本は土地を自己資金で取得すること。
ところが、土地（更地）を購入してそのまましばらく放置するのは、非常にマイナス。
そこで、土地を取得したら出来るだけ早いうちに建物を建築する。
借入条件はかなり有利になるので、何年も放置して自己資金で全て賄うよりずっと得。
それが嫌なら、土地も建物も全て賄える資金を用意するまで、投資を待たなければならない。

色々なことを考えて、資金運用を考えるのだから、単純に「借入金無しでやるのが得」とはならない。
投資資金の総額と利益だけの比較で、全てのことを考える人は、「借入金無しでやるのが得」と考える。

>>178
土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。

一方で、建物価格は土地購入時までは利用形態もわからないから予測ができない。
よっぽど資金が有り余っていないなら、土地建物を全額自己資金では出来ないことになる。

建物を建てるなら、その分は借入金で賄うというのは、そういう意味でも合理的。

>>10
リスクリターンと単純な税金と利息の関係の話をごっちゃにしてはいけない。
相続、資産構成、土地を自己資本で購入、で借入が威力を発生することは当たり前。
どう組み合わせていくかが腕の見せ所ではあるが。
しかし、だからといって、借入金利息が多い方が良いって結論にはならん。
結果借入金が発生するのであって、
借入金利息先にありき、
ではない。
１０の考えでは（あくまで考え通りに実行すればであるが）
常に借入が発生している状態であり、資産膨張は借入膨張とイコールであり、どの資産構成上も借入金の紐がついている、というよりつけなければならないといっているわけだ。
借入は当然使う時には徹底的に使うものだが、常にいれなければならないものではない。
土地は自己資金っていうのが、歯止めって考えのようだが、それでも、膨張はとまらないよ。

>土地にはそれぞれの個性があって、その土地特有の利用方法を考えなければならない。
>そうなると、土地を購入する際に利用方法も合わせて考えなくてはならない。
当たり前だろ。
目的がなく土地を買うバカはいないだろ。なぜこんなくどいことを書く？

＞１０
そもそも土地代金は自己資金とか言っても意味がない。
人それぞれ投資スタイルも年齢も違う、若くて収入が安定して多いのであれば
よりリスクも取りたいかもしれないし、財産を残す気のない老人がアパート建
てても意味ないし。　皆事情が違うし、経済情勢の読み方も違う。

>また固定資産に財産構成が偏るのを、借入金を導入することにより他の有価証券などにシフト出来るので、
>資金運用での危険負担にプラス。
何か分かりずらいんだけど。不動産ばかりでなく、借金して株も買え。っていうこと？
お金に色はないから、同一条件ならどこから借金しても同じだよ。

>>182
あなたの具体的な投資プランはどうなのでしょうか？

>>184
投資をする時の肝は、「いざとなった時にすぐに換金出来る資産が必要だということ。」です。
固定資産にあまりにも財産構成が偏ってしまうと、なにかあったらすぐに資金繰りに困ってしまうでしょう？

>>183
その通り、不動産投資では当たり前のことです。
これは一番大切なことです。

＞なぜこんなくどいことを書く？
個人としての資金は有限ですし、具体的な投資プランは大規模開発などを仕掛けるような場合以外には予測することが出来ません。

「与えられた条件の中で、予測も含めてどういう行動をとるか？」
あなたならどう考えますか？

>>10
思うに、あなたのレスは問いに対していつもズレてるんだよ。
自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
考え方は人それぞれかも知れないが、その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。
考え直した方がいい。
王様だったら裸の王様。
王様でなかったら唯の我侭な奴。
いずれにせよ、周りにいたら、かなりうざいな。

>>188
＞あなたのレスは問いに対していつもズレてるんだよ。
答えられることと、出来ないことがあります。
なぜズレるかをお考えください。

そうはいっても、その場ではお答えしなくとも別の場所でこっそり多少のことはお答えしていますよ。

＞自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
自己主張をしないでいる人はだれでしょう？
「先にありき」ではありませんよ。

＞その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。
あなたが、まともな社会生活をおくれないことを危惧します。
引用文以下の投稿内容を読むと、「こういう場所に投稿するのも問題かな。」と思いますが、いかがでしょうか？

ここを読んでいて思うんだが、、、
>（１０は）自己主張先にありき、だからおかしなことになる。
>考え方は人それぞれかも知れないが、その態度ではまともな社会生活送るのは無理だね。

１０には悪いが、私も強く同感だ。
１０は民間企業で働いたことあるの？

>>10
間違いを指摘されても、自分の非を認めず、とんちんかんな自己主張を繰り返す、
これって、
>「こういう場所に投稿するのも問題かな」
と思いますが、いかがでしょうか？

10さんを批判する方がいますが、１０さんは賃貸業をうまくやっている方なので、間違いではないのでは・・・と思います。理論だけの頭でっかちとは違うと思います。

>>176
合っているよ。税負担の率は低くなるから。
でも私の個人的なスタンスとして、税は２次的なものと考えていないだけに、言及していないだけだと思っていいただければ助かります。

>>178
10さんは確かに「借入は税金払うより得」という発言をしている。この点について執拗に反論する人がいるからまじめに返答しているという面があるように思います。10さんのその点だけの発言にフォーカスされてしまっても？？？って感じ。

通しでざっと読むと、10さんは全額自己資金の至上主義者に、そうじゃないと反論しているだけであって、必ずしも、借入万能主義を展開している訳ではないように思えるんだよね。

オレからの希望としては、個別論点だけに焦点を当てるのではなく全体を評価対象にして欲しいなと思っている。

>>174
どうも。投資である以上、どうレバレッジを効かすか、ってところは、その通り。
私もＦＸをやっているが、不動産投資とはあまりに時間軸が違いするぎるため、全く別取引って考えています。

>全額自己資金の至上主義者に、そうじゃないと反論しているだけであって
これは違うと思うよ。
全額自己資金というのはあくまで税金と借り入れの関係の話の中で出ただけで、
全額自己資金で不動産投資が正しいなんて人はいませんよ。

>不動産投資とはあまりに時間軸が違いするぎるため、全く別取引って考えています。
時間軸という問題ではなく、ＦＸは完全にゼロサム（厳密に言うと平均すれば全員マイナス）
ですから。　まあ全く別取引という考えは当たり前です。

10さんに色をなして反論してる人物が一名いるが、何なんだろうね。
不動産投資にレバレッジを効かせるというのは当然の話だと思うんだけど。

前にも言ったけど、算数と高等数学のちがいだね。小学生に世の中の仕組みを解いてもね（笑）
噛み合わないから止めたらいいよ。１０さんにからんでる人は算数の世界だから…

196,197は媚びる人生だな。

正しく観てるだけですよ。

このスレにはアパマンオーナーとそうでない人が居るね。１０さんを解らない人は…でない人だろ。
オーナーとしては１０さんの言ってることはなるほどと思うことばかりです。
だから、小学生に言ってもはじまらんと思うことです。
媚びるとか言っちゃって…
阿保かいな！
ついつい書き込んでしまったが…
あまりにも低すぎの奴が居るからついついね！

１０さん随分お褒めの言葉を頂いてますね。
でも、何か言ってることが一本調子だね。
複数の人物の書き込みとはとても思えないが・・・・・・・
１０さんのどこが高等数学なんですか？
算数が理解できないで高等数学だなんて、笑っちゃう！
１０擁護さん、算数の前に国語ね、国語、小学校一年生からやり直して。
１９５さんの
>全額自己資金というのはあくまで税金と借入の関係の話の中で出ただけ
これ理解できないでしょ？

賃貸経営をしてらっしゃる皆様へ

ちょっとご意見を頂きたいことがあります。
皆さん修繕積立金を確保して、大規模修繕に自己資金で対応できるように
月々定額を意識的に貯めていますか？

漠然と聞いても比較しようがないので、あるレポートのリンクを貼ります。
感想を教えてください。

http://www.nli-research.co.jp/report/report/2007/12/repo0712-3.pdf
http://www.nli-research.co.jp/report/shoho/2007/Vol48/syo0712d.pdf

私はどちらかというと多額の修繕用の資金を貯めておくべき派です。
自分でも偏ったスタンス（＝修繕積立金は多額を用意すべき）なので、他の
方の見解も聞いてみたいです。
特に10さんの意見を聞いてみたいです。

よろしくお願いいたします。

カツカツ経営をしてれば別だけど、流動性のある資産（株など）売って
修繕に当てる（預金だっていいけど）。

これが普通じゃないの？

大東の３０年一括借り上げなら、修繕費まで込みだから、積立は必要無い。でも、込みのばあい９０%保証が８５%になるから、実際は５%の積立をしてると同じ。
普通５%の積立をしておくといいと言われるが、その積立金で株やって無くしてはなにをかいわん。勉強もしないで株で儲けるのは難しい。地道に賃貸経営しといたほうが無難だと思うよ。親はじめ周りをみててそう思ってる。私は株はやらん。でも、残念ながらゴルフの会員権で６千万の目減りがあったから、偉そうなことは言えないけどね。

修繕費は日頃から用意してます。メンテナンスに金をかけないと客付けが悪くなるからです。

>>201しつこいぞ！
その問題は解決済ですよ。蒸し返さないでね。よろしく。

３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。

>>282
大きい修繕は、大体決められた時期（新築から１０年とか１５年とか）にするのですから、なにも毎月積み立てておく必要など無いはずです。
ただ、その建物の状況によって、修繕時期は早まったり遅くなったりはありうることですから、日ごろの状態監視は必要だと考えます。

修繕をする上で注意すべき点ですが、対象資産（建物や償却資産）の残存価格の１割を超えるような修繕を１年以内にまとめてやると、全額経費で落とせないことがあります。資産化して減価償却しなければならないということです。
以前は資産化しても前の資産とまとめることが翌年以降可能でしたが、３年前の４月より前に取得した資産とは新たな資産は別の償却方法をとらなければいけませんから、別の財産管理になります。

償却資産を課税されている場合、資産化した分を、増加分申告することになります。

大きな修繕とはならなくとも、建ててから１０年以上も経つと、建物や設備の仕様自体が時代にそぐわなくなることがあります。こちらの方は大規模修繕とはまた別のくくりで考えるべきことです。
和室を洋室化して、賃借人の入れ替わり時の持ち出しを少なくすることも兼ねるリフォームをするとか、ケーブルテレビや光電話を導入してインターネットや地デジ対応をするとか、やることは色々と出てきました。
ケーブルテレビや光電話は地域によっては大家が負担しなくとも導入可能な場合が多いので、情報収集することが大切です。

>>206
＞３０年一括借り上げなんて不動産経営とは言わんだろ、丸投げじゃん。債券みないなもんだよ。
そうでしょうか？それは認識不足ですよ。
数年ごとに賃料の見直しは行われます。
最初から無理な賃料設定をしていたら、すぐに大幅減額です。
建てる際に描かれたプラン（収益計画と費用での経営プラン）が、絵に描いた餅になることがあるのです。

大家さんを始める際に、ちゃんとお勉強をしておかないと、このパターンにはまってしまって、大変なことになります。

皆さんご意見ありがとう。

確かに金融資産があるなら積立なんて考えなくてもいいですね。

ただ、それ程資金に余裕がない人は計画的に資金を確保していかないと厳しい局面がいずれ来ると思う。

特に、築浅い物件を購入後、数年で獲得した資金余剰を、新規購入物件の自己資金として投入する方は大丈夫かな？

では、いくら必要か。

202で引用した下の方のレポートにおいて、モデルケースでは賃料の12％を修繕積立金としても24年目には資金不足になるという。（レポート中のページで199）

この12％というのは凄く負担の重たい数字に感じるんです。私には。

皆さんはいかがでしょうか。

>>209
建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

>>210
>建物構造にもよりますが、投資して建物を建設してから１５年から２０年程度で普通は資金回収が終わっているんじゃありませんか？

資金回収という言葉の『資金』の意味が難しいなぁ～。

１、建築費（文脈からするとこれ？）
２、投資額（＝土地＋建物）
３、自己資金投入額
４、イニシャルコスト（土地＋建物＋付随費用）
５、借入金

まあ１～５のどれでも共通するようにコメントすると、結局、資金回収が終わっていても、
資金余剰が、大規模修繕に投入できるよう金融資産で確保されていなければ、対応できない
ですよね。累積黒字はたっぷりあるはずなのに、手元資金がない。こういう方は結構いる
ように思います。

>分譲マンションに自宅用として住んでいるようなケースでは、このような事象はよくあることです。

そうですよね。管理組合が大規模修繕の資金が足りなくて借入していることは耳にしますから。
でも、（レポートの例でいうと）築24年の賃貸マンションで、大規模修繕のための借入をしている
なんてことはとんと聞かない。

例えば築24年の自宅＝分譲マンションをスケルトンリフォームしたいから５百万円借りたいというのと
賃貸マンションの仕様が古くなってきたので、スケルトンリフォームしたいから１室あたり５百万円借りたいというのと
ではハードルの高さが全然違うと思うんです。

そういった資金確保の難しさという観点から、毎月積み立てるなんてことは言わないまでも、計画的に資金確保をしておくというのは、長期保有をするスタンスの方には重要かなと思ってます。
でも何度も言ってしまうのですが、、賃料の12％づつ使わないでおくっていうのはハードルは高い。はあ。。。。

>>207
確かに10％ルールって、結構見過ごしやすいですね。
ほんと、修繕費として損金計上できるか、資産計上すべきかは難しいです。

http://www.meinan.net/column/col_shisanzei/shisanzei20071010.pdf

のように、税法、施行令、施行規則、通達とあっちこっちをつなぎ合わせて考えても
まだよく判らないことはありますもん。

そうですね。賃貸経営は多くの要素が複雑に絡みあっていてとても奥深いものがある。まさに応用数学の世界です。公式を覚えてもどう使うかです。
知識は金なり！
学ばねばやられる！！
一括借り上げは危険がいっぱいですよぉ。

工事などで不動産屋を通すとコミッションを抜かれる。
普通ですかね？

屋外のライト設置で３万円で５０００円位抜かれる。

>>211
資金回収の対象は、建物とその他の償却資産への投資額です。

土地は減価償却しませんし、建物は壊して再築するも更地で売却も可能です。

借入金はまだある程度残った状態ですが、それ以上の流動資産が残るのです。

逆に言えば、それくらいまでに資金回収しておかないと、後が大変なことになってしまいます。

いかに建物や設備を同じ仕様でも安く建てさせて、借入金利も固定でできるだけ安いレートで行うかが、この時期になって効いてきます。

イニシャルコストは後できいてくる！
建物は古くなると家賃を上げることはまずできない。
そもそも賃貸経営で
ぬれてにあわ！
なんてのは昔の話で、
いまはなんとか赤字にならなければとよしとしなければ！
しょせん不労所得だろうし！

>>216
＞イニシャルコストは後できいてくる！
ええ、これはそのとおりです。
出来あいのマンションを、言い値で買って、紹介されたアパートローンを組むとかなり割高物件を買って、なお且つ割高な維持費がかかることになります。
管理の仕方も含めてのことです。

＞建物は古くなると家賃を上げることはまずできない。
これは違います。
リニューアルすることで、家賃を上げることは可能ですよ。

＞しょせん不労所得だろうし！
何が不労所得なの。定義を書いてください。
それと、あなたはどういう立場なのですか？

大東建の言い値で建てた大家さんは大変なことになることが多々ありますね。周りに居ますから。
リホームで家賃を上げることができると言っても、新築のときのレベルには届かないと思いますが。とくに供給過剰な今においては。
不労所得と言ったのは本業ではないという意味での表現です。サブリースに丸投げして何も努力しない、何もわからない大家さんは不労所得といってもいいかも。本業でないからと勉強を怠ると大変なことになりますからね。１０さんのおっしゃるように。

私は大家は本業としてませんが、それなりの努力はしてます。不労所得とは思ってません。

私はアパート･マンションには約５２千万投資しました。まだ借金沢山あります。日々努力してます。丸投げはしてません。

>>218
＞言い値で建てた大家さんは大変なことになることが多々ありますね。
そうですね。数年前に建てたマンションでは、本命の１社に見積をさせた後、対抗する別の２社にも見積させて相見積していることを本命の会社に告げたら、本命の会社は同仕様で２０％くらいは下げてきました。

以前小規模のアパート建てた時には、色々な系統の６社くらい見積させましたが、構造によってかなりの違いがあり、対応するのも大変でした。
建物構造だけは自分で絞り込んでから２～３社程度に相見積をさせるのが、色々な構造の多くの会社に見積させるよりも施主側の労力は減るわりには、ライバルメーカー同士での対抗戦になるので、施主側のコストダウンにはかなり効果的なようです。
ただ、対抗戦に負けたメーカーも負けた事例から勉強して、不得意な分野での弱点を解消するようなことをやっていますから、最近のテレビコマーシャルでその点を強調しているのを見ると、「今だったらもっと両者から叩けたな。」と感じました。（４階建に弱かったメーカーさんの最近のコマーシャルです。）

構造によって寿命とメンテナンス時期・費用は異なりますから、初めてやる人は色々な構造の会社に見積をさせると、同じ土地でもどの会社がどういう構造でどのくらいの価格を提示してくるかはお勉強になります。
ただ、賃貸経営をやっていくと、どういう場所・土地ではどんな構造の建物でどういう仕様のものにすればいいかが他人の事例も含めてわかってきます。

>>218
＞リホームで家賃を上げることができると言っても、新築のときのレベルには届かないと思いますが。
断熱性能や遮音性能などを、建設時に考慮しておいた建物だと、２０年近く経った場合でも新築と遜色が無いように出来ます。
ただここ１０数年での外壁材の進歩（メンテナンスや外観の良さ）は目を見張るものがあります。この点はコストとの兼ね合いで悩んでいる点ではあります。

＞とくに供給過剰な今においては。
お客さんが何を求めているかを把握して、提供できるサービス内容次第で空き家の発生はかなり防げます。
ＲＣやＳＲＣ造だと改造することがかなり大変ですが、それ以外の構造だと比較的容易に改造することが可能です。
あまり費用がかかるなら、スクラップ・ビルドになりますが。

何もしないで家賃を下げるだけの対応をしても、そう簡単には空き家の発生は防げません。なぜなら、小さい頃からある程度の生活をしている人は、時代遅れの仕様の建物に入居しようとしませんよね。
ごく例外的に入ってもらえる方はおりますが。

外断熱仕様は１００年コンクリートが持つ！とかうたってますが、バルコニーの手摺りや外廊下手摺りには断熱材を張り付けないのが普通です。しかるに、断熱材で包まれたコンクリートは１００年持っても手摺りは崩れますので１００年の説得力は薄れる。零下１０度にならない地域ならコンクリートは凍結しないので「持ち」は余り考えなくても良いかと。
ただ、断熱効果により光熱費の節減や室内温度が一定に保ち易く、温度変化が少ないことは健康に優しいなどメリットは大きい。
エコポイントの３０万円の補助金もあるし、これからは外断熱は検討に値しますね。安くなってきてますし。
ただ発泡スチロールがいまいち頼りないですね。施工業者の技術によっても出来栄えが大きく影響されますから、業者選びが大事になってきます。

大東建とかの一括借り上げって大家はすることあるんですか？
たとえばきわどい入居者の判断とか、クロス張替しても良いかとか？

それとも、大家は全くタッチせずに毎月契約の金額は振り込まれてくるだけ？
なら手数料高いだろうね、

賃貸事業はハイリスクです。
ハイリターンになるか、ローリターンになるかは腕次第ですが。
現状サラリーマン大家が潤うことが出来ているのは地主系大家が覚醒していないからであって、
サラリーマン大家の創意工夫によるところではありません。
何か勘違いしてる人が多いように感じます。
はっきり言って、どう創意工夫しても地主系大家に敵うはずがありません。
彼らは先祖伝来の土地を所有し、相続税対策の為に利益を度外視出来る立場にいるのですよ。
土地を購入しなければならず、利益確保が絶対条件のサラリーマン大家に歯がたつ筈がありません。
相続物件を格安で購入出来た、いわく付き物件をうまく解決出来た等の所謂おいしい物件でないとハイリターンは無理です。
今迄の成功体験で賃貸経営を語るのはブログだけでお腹一杯。
地主系大家がずーと眠っていてくれれば話は別ですが。

>>224
地主系大家さんには色々なタイプがあって、

借入金を嫌う立体買換の方、
同じく借入金を嫌う一部の土地を売却して、それ以外の所有地に建物を建てる方、
自宅やその付近にポケットマネーで増築や別棟を作る方、

などがいらっしゃいます。

共通する点は、元からもっている土地の取得価格が非常に小さいという点です。
立体買換の方はそれにも増して、建物などの償却資産の取得費も非常に小さいことになっています。

未利用地が少ない方は今後資金不足になっても、売却という選択肢が選択しずらいので、うまく経営が出来ていない方は積極的な投資が行い難いという傾向になります。

＞賃貸事業はハイリスクです。
サラリーマンから見れば確かにそういう言い方は妥当なのかもしれませんが、自ら賃貸事業以外の事業を行ういわゆる自営業からみたらローリスクだと言えます。

パン屋やラーメン屋ってうまく経営しているお店だと小さな店舗でも大儲け出来ますが駄目なお店は大赤字。
ただ、これらの商売でも地主系のお店は賃料を払わずに経営が出来るので、安い価格でソコソコ経営している方がいらっしゃり、経営条件としては地主系が有利だとは言えますが、実際どこまで経営が続けられるでしょうか？
「覚醒から解けたら」うまく経営出来るでしょうか？

>>224
以前は土地の取得分も含めて、全額借入金で賄ってもペイ出来ましたが、今はそのような認識ではいけません。

既に以前の投稿でも書いていますが、土地は全額自己資金で取得して、そこからスタートするのが地主系大家と対等になります。地主系より有利なのは、土地の取得費が高い点くらいです。

この点の認識はあなたと同じようですね。

＞土地を所有し、相続税対策の為に利益を度外視出来る立場にいるのですよ。
この点は認識が違います。
立体買換などの建物取得費が小さい地主系大家さんは、同じ賃料でも儲けが大きく出てしまうので、多少安い賃料にしている場合がありますが、キャッシュフローが赤字になってしまうまではやりません。
資産売却で得たお金で建物を建てた地主系大家さんも、多少は似た傾向があります。

一番積極的に経営している地主系大家さんは、相続税対策のためにポケットマネーと言っても「建物は全額借入金」でやっています。
規模が大きくなると、個人で借入するのではなく、資産管理会社を作ってこれが借入するという形をとり、株式の価値があまり上がらない対策をとってやっています。

地主系の方を含め、色々な大家さんとのつながりを持つと、非常にお勉強になることが多いです。

建築会社が管理会社のオーナー会などに参加されるのも一つの方法です。

現在の家賃相場１０万円/月の物件。

長年の入居者が退室、リフォームに８０万円かかる。
クロス張替え、その他応急手当並なら２０万円、しかし汚い。

この場合、２０万円のリフォームで家賃を８万円に下げて入居者募集をした方が得と判断。　

どうですかねえ、この選択？

>>227
＞長年の入居者が退室、リフォームに８０万円かかる。

１０万円家賃の部屋で、なんで、そんなにかかるんですか？
うち、今年の１月に１０年以上住んでいた人が出た後に、水周りや床など、全部はやらないけどやるべき部分はやって１５万円くらいでした。広さは４０平米強。
最初の見積もりは３０万円くらいでした。
壁紙や床は、部分補修だと色あわせが大変ですけど、管理会社に一生懸命探してもらって、部分張替えで済ませました。
同じ部屋や場所で色が合わないと、さまになりませんから、そういうコストダウンの仕方もありますよ。
クリーニングで対応できる部分も結構多いですから、言いなりのリフォームは考え物です。

汚いままで安くするというのも疑問で、ドア周りが多少サビが残っていても、入る人は入ってくれます。
安易な値下げを考える前に、修理方法に工夫をしてみましょう。

>>10
>土地は全額自己資金で、・・・地主系大家と対等になる
ならない。地主系大家は土地に自己資金を出してない。唯みたいな土地だったら別だが、土地代分地主系大家にアドバンテージがある。
>キャッシュフローが赤字になってまでやらない。
やる。相続税軽減メリットの方が多ければ、キャッシュフローは関係ない。まあ、両睨みで考えての話だが。
>自営業者からみたらローリスクだ
意味不明。地主系大家でもサラリーマン大家でも自営業大家でも「大家」とはあくまで｢他人」に賃貸することを前提にしている。前提を覆して持論を展開する悪い癖は直しなさい！
>未利用地が少ない・・・積極的な投資が行ない難い・・・
積極投資をしない地主のお陰でサラリーマン大家は助かってるという趣旨のレスに対する回答がこれ？
「頓珍漢」ですね。

>>229
地主系大家さんには、建物を建てる土地に関しては２つの相続税対策がある。

一つは自宅にお金をかけるという方法。よく見ますね。１００坪強の土地に豪華な家を建てている人。
２４０平米は大きく超えても、一部に事業用設備を併設することで、１００坪を超えても評価減８割の権利を確保している。

もう一つは建物を建てて人に貸付して、５割評価減を確保すること。

建物の方は建てた価格より大幅評価減になる。

これらを行うのは、積極的に借入して投資して、お金がいっぱい得られてる大家さんですよ。

立体買換や自己資産を一部売却して建てた大家さんには、借入金はありませんが、毎月の収支が赤字になったら生活そのものが危なくなりますから資金的な余裕はありません。

そうですね。
いつでも売却できる土地が無いと不安です。土地にはかぎりません。すぐに換金できる有価証券でも足ります。もちろん現金で持っていれば最も安心ですが…。
いずれにせよ、借金に見合う動産、不動産があれば賃貸経営は安心ですね。だから税制上、借金して事業するのが普通です。
等価交換方式のメリットはほとんど無いですね。とくに賃貸マンションの場合にはね。

>>227
私の好みで言えば、お金を掛けてでもそこそこの家賃で貸したいなぁ。

一棟所有で同タイプの部屋がある場合、一室だけ安いというのはちょっとやりにくい。

仲介業者にあの大家は汚いまま募集をかけるというイメージを持たれたくないし。

家賃を大幅に下げるのは最後の最後って感じかな。

>>229
あなたはどういう立場で書き込みしていますか？
アンカーが付いていないから、こちらで勝手に想像しますが、２２４ですかね。

＞唯みたいな土地だったら別だが、土地代分地主系大家にアドバンテージがある。
東京の都心部は別として、土地代なんかそんなに高くなんかないですよ。
昔より全然安いじゃない。
東京２３区内の商業地でさえも、お金を数千万円貯めればいいだけ。
地方都市だと１０００万円から２０００万円でかなりの広さの市街地での住宅用地が手に入るよ。

>>229
こちらが
＞>自営業者からみたらローリスクだ

に対して

＞意味不明。
＞地主系大家でもサラリーマン大家でも自営業大家でも「大家」とはあくまで｢他人」に賃貸することを前提にしている。
＞前提を覆して持論を展開する悪い癖は直しなさい！

こっちは２２４投稿の

＞賃貸事業はハイリスクです。
これに対して、一般の事業をやっている自営業者のラーメン屋やパン屋の例を出して説明しているんんだぜ。

そんな独善的な答えは無いじゃないか。

前提は違うだろう。まともに答えろよ。

>>229
あなたが把握されている、地主系大家さんのお話をされたらいかがですか。
他人はわかりませんけど、私に対しては何も説得力がありませんよ。

自分は東京２３区でも城南・城西地区と三鷹・武蔵野辺りの大家さんはよく知っています。
それ以外にも首都圏の地方都市にも物件を持っていますので、その周辺はよく状況を把握しています。

>>10
>土地代なんかそんなに高くなんかない
土地代なんてたかが知れてるというのであれば、そもそも地主系大家との競合なんて話すら出ないのでは？
今迄のレスは何だったんだ？矛盾甚だし。
>一般の事業をやっている・・・・・説明しているんだぜ。
「事業者」に自分の物件を「貸す」ってことじゃなくて、一般の事業と不動産賃貸業との比較ってことだったんだ。
書き方が判りにくいのと、何の脈絡もなく独善的に話が飛ぶので気づかなかった。
>他人は・・・・・私に対して・・・・説得力なし
どーでもいこと。ただ２３１さんのような考えになるような、間違ったレスを連発するのはやめましょう、ってこと。

ここ何日かのコメントで、賃貸経営始めた経緯から見た大家像といった
レスが多いのですが、結構、思い当たるフシが結構あって面白いですね。

>>236
矛盾しているのはだれでしょうね。
投稿内容から考えたら明らかだと思いますが？

遡って追及しましょうか？

少しは考えたらいかがでしょうか？

>>238
いつも、そのぐらい簡潔に書いてください。
で、ご自分の矛盾に対しての回答は？
考え中ですね。

>>236さん
私はべつに誰の影響も受けていませんよ。持論です。事業はいつ何が起きるかわからないですから。

>>236
あなたが２２９投稿で、
＞地主系大家にはアドバンテージがある
と書かれていたことに対して、

＞土地はそんなには高くない
＞土地は全額自己資金で
と投稿しているのよ。

それなのに、あなた自身が、
＞そもそも地主系大家との競合なんて話すら出ないのでは？
と書かれている。
これを否定して「具体的にこうだ！」ならまだ話が続くけど、私に対して文句言うことはおかしいでしょう。

＞「事業者」に自分の物件を「貸す」ってことじゃなくて、一般の事業と不動産賃貸業との比較ってことだったんだ。
やっと理解できたようですね。

＞書き方が判りにくいのと、何の脈絡もなく独善的に話が飛ぶので気づかなかった。
最初からわかるように書いているでしょう。
あなたが言った地主系の強い？点も書きました。東京の神田あたりで具体的な例を見ているからね。

>>239
あなたとはどうも頭の波長が合わないみたいだから、その
＞ご自分の矛盾に対しての回答は？
という内容を具体的に再掲載してくれませんか？

お金の調達に関することだとは思うんですけど、なんか全然価値観が違うようで。
よろしくお願いします。

レスの流れからは外れますが、

これからはオール電化の時代ですよね。ソーラーパネルは将来、３０センチ四方で１家の使用電気料をまかなえると言われています。そうなるとプロパンガス、都市ガスは消える運命にあります！
　でも、今はプロパンガス仕様で建てると、ガスの工事費が０になるばかりかエアコン１台がついてくることも。
ここ半年でエコキュート機器（タンクとヒートポンプ）は６割引が当たり前になってきました。７割引も珍しくない。
しかしなから、プロパンガスとエコキュートでは、その差額は（エコキュートが７割引になっても））まだ３０万円もあります！
あなたが大家なら、はてさてどちらを選択しますか？これ高等数学です！

>>236さんには
興味もわかない質問ですよね？

ちなみに、エコジョーズすなわちガス仕様でもエコポイント補助金３０万円は支給されます。

１０さんへ！
　人間は、感情の生き物で、すべて理屈どおりには動きません。
　しかし、机の上の勉強、虚学を積み重ねてきた人ほど、理論だけで物事を考えがちです。
　人の心が分からない頭でっかちは、何事も「こうしたら、こうなるはずだ」と決めつけます。そして思い通りにならないと、「それは間違っている、こうなるべきだ」というのです。
　知能を、学業的な問題を解決する「分析的知能」と未知の状況に対してアイデアを生む「創造的知能」そして、日常的な課題を解決していく「実践的知能」の三つに分類した心理学者がいましたが、これからの世の中を生きていく上で必要なのは？
知識ではなく知識を生かす知恵です。つまり実践的知能です。１０さんはまさしく実践的知能の持ち主です。
　分析的知能との言葉ももったいないのだけど、それに属してると言える２３９などは、とるに足らない輩です。まともに相手するのは時間の浪費だと思いますね！

角さん！もういいでしょう。
「この紋所が目に入らぬか！
控え寄ろう！！」
ですよぉ！
どうでしょう！？

>>10
何いってんだかさっぱりわからないよ。
>これを否定して「具体的にこうだ！」ならまだ話がつづくけど、私に対して文句・・・・・・・
？？？

>>243
まず、入居者さんの気持ちを考える必要があります。

＞これからはオール電化の時代ですよね。
本当にそうでしょうか？
周辺の動向も踏まえて、賃料との兼ね合いも考えてからの決断でしょう。

プロパンガス地域で周辺に都市ガス供給地域がありますと、数年間の供給義務付け条件はありますが、ガスの配管を都市ガス兼用配管での敷設をすることができることが多いです。
うちも、８年間供給という条件で都市ガス兼用配管で敷設して、既に１５年になります。まだ都市ガスには切り替えしていません。

個別ボンベ方式のプロパンガス供給地域では、オール電化はメリットがあると思います。ガス代が都市ガスに比べて倍くらい高いからね。
ですが、なかなかお客さんはのってはきません。
調理に使う火力が必要なのが一番のネックで、電力量のリミットを大きくしないと電磁調理器が使えません。
でも電気の基本料金は東京電力では高くなります。大家さんも電線をそれに耐えるだけの太いものにする必要があります。（最低でも１戸当たり６０Ａ）
大家にもオール電化は火災対策でメリットがあります。ガスがあるより検知器が減るし、危険も少なくなります。

うちでは、以上のことを考慮して地方都市でも東京２３区でも、結論としてオール電化は今のところ導入は考えておりません。

全10室の小規模マンションを経営しています。
世田谷の明大前徒歩10分、すべてワンルーム、築15年。

順調だったのは築10年までで、それ以降は空室が目立ちます。

原因は明らかに競合物件の激増です。
それに加え、賃貸専門の不動産業者が台頭してきたことによる
手数料の増加、初期費用の減額による大幅な減収があります。

札幌など最不況地から始まったフリーレントがついに東京にも波及して
都内でも本格的にフリーレント競争が始まりました。

これからは新築物件（その恩恵を受けるのはせいぜい築5年までですが）
を除いて、過酷な試練を迎えることは明らかです。

大手賃貸業者の選任媒介になるしか生き残りはないかもしれません。
その代わり、管理料、リフォーム料などいいカモになります。

大東なんとかの家賃保証・・・そんなに甘いものではないと思います。
手厚く家主に保証するくらいなら直営に乗り出すはずです。

現在でも過剰なのに、さらに新築工事が続いています。

都心では、大型の小洒落た高層賃貸マンションの建築が目立ちます。
建築後、満室にしてファンドに売る新しいビジネスモデルのようですが、
損をした投資家が騒ぎ出すまでの数年間は建築ラッシュになりそうです。

長文　失礼しました

指摘ありましたように、既存のアパマンがガス仕様の場合、オール電化にするのは、配線の容量が足らないから無理ですね。
これから建てる場合はイニシャルコストが３０万円かかっても、オール電化のほうが先々メリットがありますから、そうすべきと私は思う。
自動車のオール電化も必須となります。上海万博の中国を観ててそう思った。
日本の住居もです。

>>247
明大前というと明治の学生が主力？

明治の話では無い一般論として、ワンルームの学生層は減っているらしい。少子化の影響もあるが、それよりも親の懐具合の関係で自宅から通える大学を選んでいる影響がもっと大きいらしい。

競合物件の増加に加え、もしかしたらそんなことがあるかも。

大東建で、サブリースを信じて建てる大家さんが、どんだけ勉強してるか疑問ですね。
現在、大東建がどんどん造っていて、供給過剰状況を創っている。家賃破壊をしているが、泣きを見るのは大家さんです。
私は大東建さん物件に脅威は感じません。
賃貸するのに立地がよく、経営に自信のある大家さんはサブリースにこだわらない人が多いです。このような大家さんは強敵になりますが。
このままいくと勝ち組大家さんと＊＊＊み大家さんの格差がはっきりするのは確か。