今後は賃貸経営は難しい

ローンが目いっぱいのサラリーマン大家はヤバイかもしれませんね。

確かにローンを組んでまでやる事ではない。

更新料の最高裁で判例でも出ようものなら
返還請求の荒らしになるでしょう。
早目に手放すのが得策か、迷っています。

うちはローンがないので近隣の家賃より安くだしています。
今、一番強いのは、うちのような等価交換で新築マンションを入手した人です。
それでも利回り４％（管理費・修繕積立金・管理手数料差し引き後）、ローン組んだら利益出ませんよ。
↑固定資産税、保険料は計算に入れていません。

↑ 建物の減価償却も計算に入っていません。

ｊ

空室リスクもあるし・・・。
事故物件になったら大幅値下げしないと借り手もいなくなる。

大家が儲かる商売とは思えんのだが・・・。

>>04
等価交換で建物を取得した場合は、元の取得価格を引き継ぐわけだから、減価償却費はかなり少ない金額になります。（課税の繰り延べだからね）

>>03
別に借金があるかないかと、賃料設定は別次元のこと。
黒字を出来るだけ出したくないから、土地は全額自己資金で、建物は全額借金で建設するのは常識。
うちはそれでも年間で４００万円強の不動産所得になりますが、青色申告特別控除が６５万円あるので、税金の支払いはかなり少なくなっています。

建物を建設して暫くは相続財産が少なくていいけど、個人名義で建てると時間の経過とともに相続財産額が増えていきます。（今は１年間で７００万円くらい増加しているな。）
法人で建てるか、個人で建てるかは、かなり悩むところです。

>>03
等価交換は、都会の地主さんにとっては、一見魅力的な選択肢です。
ただ、土地と建物を交換して、更にその建物は償却資産になるわけですから、取得価格を以前の土地の取得価格を引き継いでも減価償却費はほとんど出ません。

結局は、利益の出易い経営状態になります。

>>03
不動産所得が赤字で他に所得があるなら確定申告をした方がいいですよ。
損益通算で所得税が戻りますし、住民税も安くなります。

不動産所得が赤字の場合は、土地の借金の利息以外は全て経費になります。（黒字の場合は土地の借金利息も経費になります。平成４年から赤字の場合の否認制度が出来ました。）

０３です。
皆さま、いろいろとご教授いただきありがとうございます。

大家業ははじめたばかりで、色々と勉強中です。
税務署に行き届出は出してきました。

等価交換は得なのかどうか分かりません。（税金の繰り延べですかね）
ただ、等価交換に応じなければ、となりにどどーんと大きなマンションが建ち、気になって仕方なかったと思います。

>>13
＞等価交換に応じなければ、となりにどどーんと大きなマンションが建ち、気になって仕方なかったと思います。
隣地の地主さんとの交渉で、かなりやられたんだね。
お気持ちは理解できますが、借入金無しで建物を権利返還で得られるという餌に釣られてしまった感はいなめません。

別の選択肢もあったはずです。今にしては手遅れとは思いますけどね。
土地を両者でそれぞれ提供して、建物の借入金はそれぞれがまかなうようにして共同ビルを建設する方が、両者のメリットはあったはずです。相手が等価交換だと、建設業者と隣地地主で交渉をして、それなりの方向を出してやればそれでも別の方法で実現できたのです。

＞税金の繰り延べですかね
課税の繰り延べです。
そのときには土地売却での譲渡所得税は課税されませんが、土地の取得価格が建物に引き継がれるため、減価償却費がかなり少なくなってしまいます。
したがって毎年の所得税での課税が発生して、結果的に後から譲渡所得税を払わなかった分を払わされることになります。（赤字になっても、その赤字額が少なくなるから、他に所得があると損益通算ではやはり損をします。）
これは相続されても取得費の引継ぎが行われますから、代々で支払うことになりますよ。

１４投稿の訂正です。

×　権利返還
○　権利変換

でした。

>>14

03です。
借金は嫌いでしたので、選択肢は限られていました。
等価交換のことですが、うちは端から２軒目で、はさまれたような感じです。ですから、苦しみながら応じたのです。
今回のことでは、我が家の所有地を減らし、亡祖父、亡父には申し訳ないと思う気持ちでいっぱいです。

ローンを組んでのアパート経営は大変です。

ネックの一つは税金。
例えば空室、諸経費などを考慮して年間５００万円の家賃収入、
そしてローン返済４００万円だと毎年不労所得が１００万円で一見いけそうですが、
税金は１００万円ではなく５００万円に対して掛って来ます。　
だから実際に取り分は少なく何かあるとアウト。

>>17
＞ネックの一つは税金。
＞例えば空室、諸経費などを考慮して年間５００万円の家賃収入、
＞そしてローン返済４００万円だと毎年不労所得が１００万円で一見いけそうですが、
＞税金は１００万円ではなく５００万円に対して掛って来ます。　
ローン返済が４００万円だとすると、おそらく利息の支払いが２００万円かそれ以上くらいでしょうね。
そうすると、諸経費を除いた収入の５００万円から利息分の２００万円強を控除できますから、不動産所得は３００万円よりも少なくはなります。
これ無借金だとその分がありませんから、税金はかなり重くなります。

また、減価償却費は別に現金流出するわけではありませんが経費参入できます。
うちだと１億円の建物や付帯設備で減価償却が年間３００万円くらいになります。
うちは１億円くらい借り入れしていますが、利息の支払いは年間で３００万円くらい（元本支払いも３００万円くらい）で、収入は１２００万円くらいになります。

土地代まで全部借金するのは、かなりリスキーですが、建物だけの借金ならそんなに危なくはありません。
借り入れ金利もずっと固定で３％くらいならいいけど、変動金利は危ない場合があります。

>>17
アパート経営は最初の駆け出し時期が一番危ないです。

土地も建物もすべて借入金でまかなうことはかなり危険です。
借入れする際も、住宅ローンより金利が高いのが普通です。
固定金利だと４～５％近いのが普通です。
これを同じ固定金利でも３％くらいの金利に抑えるためには、金融機関との連携が強い建設業者を選択することと、建設する費用もそういう建設会社に競わせて、徹底的にコストダウンさせるのです。
そもそもが建てる際の大家さんの努力が大切なのであって、こういう点は企業経営などと相通じる点です。

減価償却も、出来合いのマンションを一戸で取得すると、耐用年数が長い建物のみのものだけとなります。
これを一棟まるまる建てると、建物付帯設備や舗装道路などを別分けできます。給排水設備やコンクリート舗装は１５年、アスファルト舗装などは１０年の償却期間になります。これらは定率償却も可能です。
建物はＲＣ構造だと４７年の定額償却しかできません。（鉄骨造は３４年の定額償却。）

ただし、建物以外の事業用償却資産が同一市町村内で一定額を超えると、建物とは別に償却資産の固定資産税がかかります。勿論、この固定資産税は経費になりますよ。

最初の時期に税金が軽減されるので、そういう選択枝も経営上で選べます。

少しは経費について勉強されてから、投稿してください。

等価交換での建設を選択すると、減価償却や借入金利息での経費算入もほとんどないため、他に所得がある人はかなりの税負担になります。

>少しは経費について勉強されてから、投稿してください。
で？　１７の何が違うの？

>>20
「ローン返済４００万円」と一括りに書かれているが、その内容としては「利息支払い」と「元本返済」がある。両者は、経費算入の取り扱い上では扱いが異なるということだよ。

５００万円収益が上がるような物件で、元本返済だけで４００万円かかるなら利息も同額の４００万円くらいはあるだろう（そうなら課税対象額は１００万円）し、元本返済と利息支払いの合計が４００万円なら課税対象は３００万円以下だろう。

400万円で利息も400万円？
そりゃ金利や返済年数にもよるけど多すぎるな。
変動で長期なら金利も安いし、固定だとあまり長期で貸してくるれところは少ないしな。
だから利息がそんなに高いなんて計算がおかしんだよ。
少しは利息について勉強されてから、投稿してくださいｗ

>>22
アパート経営では、変動金利でローンを組んでも住宅ローンのように１％未満での借入れなどはまず無理です。
変動でも３％程度は普通です。
うちは３０年間固定金利で３．２％で組んでいますが、なかなか住宅ローンのような金利はありません。

長期固定で組むことが経営の安定化につながりますし、３％程度で組めればよほどのことが無い限りではやっていけます。（土地まで借入れ金でまかなうのは危険です。）

そうなると２０年から３０年間の返済期間で元利金等返済を組みます。
当初の支払金のうち、利息部分が多めになるのは当然のことです。

１７投稿者は、５００万円収入で金利と元本返済が合計で４００万円だと言うなら課税対象は３００万円以下でキャッシュフローがプラス１００万円（金利分が２００万円以上）、元本返済が４００万円と言うなら利息も４００万円以上（この場合はキャッシュフローが３００万円のマイナスで課税対象は１００万円以下。）、こうなるんだよ。

長期の期間で資金回収をはかるんだから、変動金利で組むのはかなりリスキーだし、固定金利で借りるのと住宅ローンと違ってあまり当初返済額が変わらない。いかに安い固定金利で借りられるかも経営手腕のうちです。