ハウスメーカとの交渉で気を付けること

何かしらの商品を販売している会社にお勤めの方なら、設計・製造・経理や人事系は別として
毎月何かしらのキャンペーン打ってない？
販売部門だと、それこそ営業所や営業個人単位でまで毎度キャンペーン打ち出してるよ
今ならお得、何時でもお得、それも今日までキャンペーンとかね。

私も他業界のシガナイ営業だけど、客として厳しくも嬉しい態度は
客自身も勉強しており、良い物に貪欲で柔軟な姿勢　←意思疎通とやり取りが容易になります

予算上限、これは高くても、これは安い物でが明確　←方向性が明確で迷いがない

予算・仕様・この希望が無理ならば見積もりも不要です等々
初期条件が厳しく振るいにかける客こそ、対応出来るＨＭの真価が問われる
逆に言えば、対応出来た者こそ契約となるので、明確で商売としてはやり易い面もあります。

これはつまり、実力と自信のある企業とその営業からすると、受注可能性◎の客になり
実の無い企業と営業では、面倒な客でしかありません。

>>51
賛同します。やっぱり施主が勉強しておかないといけませんね。

物売り企業は何かにつけキャンペーンを謳いたがりますね。
クリスマスセール、年末大売出し、果ては地元スポーツチームの優勝記念セール。
在庫一掃の為ですが、注文住宅はそんなキャンペーンは正直不安にさせます。
尤も、安けりゃいいと思う施主にとっては大歓迎なんでしょうが。

ハンコ押すまでに欲しいオプション又はグレードアップをいくつか伏せておく。
（事前に詳細だけ聞いておいてやっぱりやめておくでＯＫ）
んで、ハンコ持って行ってまずは値引き増額から。
限界までいった後、オプション又はグレードアップサービス。
ハンコ押すまではこっちのターン。
押した後はずっとＨＭのターン。

70社の見積もりは慣れれば各社１時間ぐらいで1日４件くらい廻れば、各住宅展示場に行けば70社ぐらいならば二ヶ月もあればおわります　（資料をコピーして用意しておく）


キャンペーンはお得とお得でない場合がありますが、ほぼ意味が無いでしょう
施工面積が広く高価なものならば、お得になる場合もありますがこれも結局価格がある程度わかっていないと難しいので、キャンペーンで契約するならば、最初にその分値引きを要求して見積もりを出してもらうほうが得策です。
又アップグレードしたくなるのがほとんどの人なので、最初からキッチン　フロ　トイレなど設備は高額の物を
見積もりに入れておいたほうが良いです。
後からグレードを下げるほうが何とでもなります。
ちなみに自分の最初のグレードはキッチン定価200万、フロ定価180万、トイレ定価26万、洗面化粧台定価35万、トイレ手洗い定価14万とこれを必ず入れてくれと見積もりには入れておきました。
HMでの取り扱いが無い場合は、定価で同じぐらいのものを入れてもらいました。

大体HMの標準設備の定価はほとんど同じ金額です。キッチン80万　フロ80万　トイレ15万　洗面化粧台20万　トイレ手洗い10万　全て定価です。


もうひとつ重要な点を忘れていましたが、HMで唯一不信感が多く感じられたことがあります。
それは、標準の設定を超えたときの金額UPの単価です。かなり高額に感じられたHMも数多くあります。

特に自分でも一番悩んだ、構造材、断熱、外壁、バルコニー、和室などこれで契約したあとグレードをUPした場合、問題にならないのかなと常に思いました。

スレ主さんは、まず自分の建てたい家を明確にイメージしないといつになっても後悔したり、不信感だけになってしまいます。
まずは勉強です。
あまり参考にならないかもしれませんが、見積もりに行くならば最初は本命ははずすことがいいですよ
最後の最後で本命にいくのが良いかもしれません。

自分も検討しているときが一番大変でしたがそのときが一番楽しかったです。
いまだにまったく後悔している点はありませんし、むしろここに頼んで良かったなとしか思っていません。
楽しんで家作りをいい家が建つことを祈っています。

皆さん悩みますよね、色々と自分もそうでした。
本当はすべてのHMの自分なりの一覧表があるのでお見せしたいのですが、営業所などによっても違うので参考にならないかもしれません。
見積もりの話し合いで参考になるのなる簡単な物をお教えします。（参考にならない時はごめんなさい）

◆構造材◆　柱の太さは太ければ太いほうが良いですが、種類も大事です。最低4寸柱以上　無垢だから良いとは限らない　集成材でもOK　種類が変わっても大して値段は変わらない
◆基礎◆　ベタ基礎以上　配筋方法　GL高さ４００ｍｍ以上
◆水道管◆　径２０ｍｍ以上　水圧などの点で、但し太くなれば光熱費が高くなります。
◆電気◆　オール電化が対応できること　これからは太陽光など乗せたときに大切
◆サッシ◆ペア硝子以上でLOWEガラスは欲しい　トステムならばDUOPG以上　YKKならばエイピアJ以上
サッシは大型窓や高齢者がいるならば、電動がお勧め（１Fのみで充分）手動はYKKのほうが軽い
◆玄関キーレス◆これは非常にお勧めです。リビングからの施錠,開錠もできるようにインターフォン接続
◆屋根◆勾配5寸以下（将来足場無しでメンテナンス可能）（太陽光のために切り妻がベスト）
◆外壁◆サイディングは厚み１６ｍｍ以上、光触媒加工がされているものがベスト
◆防音材◆１Fと２Fの防音マットや合板は厚いものを希望　それでも音はかなりしますが家の強度にも関係するので
構造材はけちらない
◆断熱◆グラスウールでも今の家は充分OKです。但し施工方法が大切です。大して値段は変わらないので、普通の家の二倍入れてくださいといっておいて損はなし
◆設備◆キッチン　TOTO　INAX　PANA　YAMAHAがお勧め　排水溝の形状が掃除しやすい（意外と知られていない）
◆TVアンテナ・LAN・電話◆先に先行配線しておけば間違いなし　物置の上などに集中させる

あくまでも記憶の中で書き出したので間違いがあるかもしれませんが、ざっと思いつくのはこんな所です。

>>55(70社見積さん)

教えてください。70社見積をして、最終的に契約した会社はどこですか？
また、そこに決めた理由を是非ご教示ください。

残念ですが前にも書き込んだのですが、結局工務店に決りました。
結局最後は大工や工事管理まで気になりだして・・・・
但しHMの中でアキュラホームは最後まで悩んだひとつです。

又中型ハウスメーカー（全国区でない）も中々良かったです。地域限定なのでどうかわかりませんが関東ならばお勧めは色々あります。

色々考えましたが、結局皆さんHMに不信感があるのでしょうか？それはやはり金額でしょう
そうなんです。自分も最初はまったくいくらぐらいかかるものなのかわからず営業の話を聞いてそんな物だと考えていましたが、価格差があまりにもあったため調べていたらこのサイトに行き着きました。
ただ皆さん金額のことはあまり書き込まないので最後までこれが適正価格か不安でした。
そこで金額のことはあまり書きたくありませんでしたが参考になればと思い書き込みます。

かなり安い価格だと思ってください。HMでこの価格は難しいと思います。HMならば+１０％は最低必要です。
高い見積もりだと1000万以上は違いました。

在来工法　2世帯住宅　完全分離　建坪１F35坪　２F30坪　バルコニー除く

建築本体価格　税込み2900万の内訳
◆構造材　250万（集成4寸　米松）　床合板３２ｍｍ　遮音マット２４ｍｍ（？）　
◆サッシ　トータル250万　YKK　エイピアJ　LOWEガラス　電動サッシ3箇所　手動2箇所　勝手口3箇所　上げ下げ窓　8箇所　引き違い6箇所　親子玄関　2箇所
◆キッチン　100万×２＝200　2700ｍｍ1箇所　2550ｍｍ1箇所
◆フロ　　　50万×２＝100　1.25坪
◆トイレ（手洗い含む　　20万×２＝40
◆洗面化粧台15万×２＝30
◆バルコニ　27㎡　200万　スクリーンウォールが高い
◆和室　　　30万
◆太陽光5.12ｋｗ　248万
◆建具　オール引き戸　高さ2300ｍｍ　100万
◆階段　1200ｍｍ有効幅　15段
◆オール電化　電気引き込み2本　電気工事　200万　４７０Ｌ　エコキュート2箇所
◆水道管　2本引き込み　２５ｍｍ管　水道工事200万
◆大工施工費　350万　クロス650㎡　70万　
◆床暖房　32畳　3パネル　電気式温水方式　50万　
◆屋根工事　100万　コロニアル
◆外壁サイディング　16ｍｍ　㎡6000円相当　150万　
文字数の関係でこれ以上書き込めません　　

建築関係です。
構造材価格が安過ぎです。
その割にはキッチンと浴室とトイレはハウスメーカーより高いような感じですが。
キッチンＬ＝２７００で１００万円はキュイジアフルオーダーとかですか？

58さん 関東のメーカー出来る範囲で教えて頂ければ…

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＞＞６０　構造材は普通の価格より多少安いぐらいです。普通の価格ですよ工務店の利益もこれにはあります。
キッチンはパナソニック定価で210万です。メーカー施工費込みの価格です。

これは確かに工務店価格、ＨＭ、ローコストと工務店それぞれの見積りを取れば
何となく内訳が見えてくる。
ＨＭだと家本体の価格が大雑把で、工務店だと現場管理費とかの項目がなかったりします。

私は家の大きさと屋根材(これはメジャーな物なら各社で取り扱いが無い事がほとんど無い)
だけを指定して各社見積りをとりましたが、基礎と屋根の値段から
家全体の値段がリンクしていて、おおよその価格判断が出来ます。
お試しあれ。

＞60
構造材価格って、立方いくらですか？
250万って相当なものが買えると思う。

担当者が自分で家を持っているかどうか。
注意したほうが良い。
持っていない者は机上論で、実がない。
信頼できない。
設計者も同じ。
経験は大事だよ。

↑それも一理アリだけど、実際にそれを聞いたらほとんど居なかったよ
特に自社で建築なんて人、皆無。

>>66
というか「持ってますよ」「はい、弊社で建てました」ってウソ言えば終わりだろ。
まさか、営業マンの個人宅まで押し掛けるつもりか??

実は、私は、ハウスメーカーの営業マン、大工さんが、同社で建てていたので、見せてもらいました。特に営業さんのお宅はちょうど建築途中で構造見学までさせてもらいました。

押しかけた分けじゃなく、誘っていただいたので。それで決めました。

やっぱり自社で建てていて誇りを持っているのが分かったので信頼できるなと思えました。

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HMで基本プランを出してもらいました。測量図より大きく土地間口を設定されていたと後で判りました。
狭小土地なので５０センチでも影響甚大です。こういうミスがあるのですね。
いつも施主は目を光らせていないと大変な結末になるという事を実感しました。

>いつも施主は目を光らせていないと大変な結末になるという事を実感しました。
目を光らせたいのは山々だが、言われて初めて気が付くのが素人なんだよな。

確かに三井の企画住宅板に予算を言わないほうがいいような記述がありますね。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/10268/res/1054

言ってしまった…

>予算を言わないほうがいいような記述がありますね。
なんでだろう？？
予算を言ったら目一杯使うからかな？

予算はバ　カ　正直に言うと足元を見られることもあるけど、上手く使えば交渉の武器にもなる。
そこのＨＭなり工務店の価格レンジを把握した上でそこで建てられる金額で、しかも自分の予算に余力を残して伝える。価格のレンジに対して安すぎると相手にされないし、いくら予算があっても高く言いすぎればその予算を使い切る方向へ持っていかれる可能性がある。過去ｎ建てた家の大きさや金額の情報を上手く引き出して、ちょっと厳しそうだけどなんとか受けてもらえそうで、かつ本当の予算に対して余力を残した金額を伝えるのが効果的じゃないかな。
ＨＭはローンがＯＫになる金額いっぱいを使わせようとしてくるが、何があっても毎月返済できる金額内で建てる方が個人的には正解だと思う。

一見は同じ家を作る中で、如何に安い物を使い手間を減らすかが営業の手腕だな

キツネとタヌキの化かし合いみたいなもんか・・・

＞７４
そんなゲーム感覚で人の家を作る会社は大手といくつかの雑魚工務店くらいしかいないって。
地元で頑張る中堅ＨＭ辺りは正直に伝えて施主を同じ土俵に乗せて考えるよ。

73さんの
> 過去ｎ建てた家の大きさや金額の情報を上手く引き出して、ちょっと厳しそうだけどなんとか受けてもらえそうで、かつ本当の予算に対して余力を残した金額を伝えるのが効果的じゃないかな。

は、つまりは施工業者にとってかなりの値引きをした結果の金額を伝えるということになり
最初から「その金額でいい」とはなかなかいわれず、減築・設備グレードダウンを提案され
そうですね。
というか実際されました。

引渡し済みのお客さんのところを何件か見せてもらい、施主さんにこっそり本体価格や
支払った総額を聞いた上でこれくらいならギリ大丈夫だろうと予算を伝えたら
話にならないって感じで減額の方向にどんどん行ってしまいました。

これを防ぐにはどう話せばいいのかなと思っています。

自分は正直に予算を伝えましたよ。
そして契約時にガツンと値引き交渉。
結局契約後に色々追加が出てきて最初の予算に戻る。
もちろんグレードダウンなんてしていません。

決算期だから大きな値引きが期待できるだろうと思ってたら間違い。
逆に値引き期限をちらつかされて負けるね。

価格交渉から契約、仕様決め、建築〜引き渡し
そして引っ越しまで丸一年かかったよ。

子供の進学とか入居時期が決まってるなら
余裕をもって始めないと
やはり営業に足元見られて…

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ちょっと言葉足らずでしたね。
うちの場合は、私が作った間取りを基本形として提示して価格レンジが近く、優先順位こそあれその後の状況によっては逆転の可能性もあるというあて馬ではなく、建てる可能性のある複数社で見積もりをとりました。
もちろんそこで木材の樹種やサイズ、断熱材の種類やレベル、設備関係などなど全般に渡り見比べたのでこちらの意に反したグレードダウンはありません。見積もりの前に、見学会などで設備などの標準的なレベルを確認してからの見積もり依頼でしたから、確かに何もわからないまま見積もり依頼をしたら、グレードを落としたりする良心的ではないＨＭ、工務店もあるかもしれませんね。
そういう意味では、見積もり以前に、どこの会社に見積もり依頼をするかという絞り込む段階の方がさらに重要かもしれません。うちの場合は具体的な見積もりをする以前に、予算に合わない会社、予算は合っても依頼したくない会社は徹底的に見極めたので、見積もり依頼をする段階ではだいたいどこの会社も予算に近い線で出てくるのはわかっていたし、間取りの叩き台があったので、条件を共通化して仕様や設備、経費などを見比べることができました。

それと依頼する会社にも適正な利益は取ってもらって、存続してもらわなければ困るので、どれくらいの金額を予算として伝えるかのさじ加減は上手く見極めないといけないですね。
私の場合は、仕事上の考え方や交渉の仕方がベースにあったのでまったく苦労はなかったですが、確かに誰でも簡単にとはいかないかもしれません。

自分なんか、あまりに値引き交渉が過ぎたので、
ビルダー自ら中抜きされてしまった。
電設(空調と照明)とカーテンについて、出入の業者と直接交渉、直接契約してくれって
サジ投げられてしまった。
喜んでいいのか、悲しんでいいのか(笑)

まっ、逆に言うとビルダー指定業者以外でもOKってことなんだろうけど。