おりこうな繰り上げ返済とは？その３

>419
住信利用者です。

＞１．初期の事務手数料が高い（繰り上げ返済を何度かしないと、元が取れない）
参考までに三井住友と住信のHPで同条件でシミュレーションしてみましたが殆ど変わりませんでした。
数百円の差程度。

＞２．保障料がない（その分事務手数料となっている。繰り上げ返済しても、戻ってこない）
保障料ありませんか？たしか保障料として払ったような気が・・。
繰上げすると保障料は戻ってきますよ。繰上げ返済した翌月には明細が送られてきます。

＞３．審査が他の銀行より遅め。（優良な顧客も、グレーな顧客も同じくらいかかる）
ここはあまり気にしませんでした。

＞４．店舗がない分、顔を見ての相談ができない。
別の意味で支店がないことの不便は感じます。
セブン銀行やゆうちょ銀行などで振込みは可能ですが、通帳記帳が出来ないのがチョットって感じです。

＞５．運営状況が他の大手と比べて多少の疑問符がつく。（大口の優良顧客が見当たらない）
提携ローンで借りたので余り気にしませんでした。

宣伝するつもりではないのですが、内容に「？」なところがあったのでレスしました。

>>420

何も知らず（調べもせず）他人の誤情報を鵜呑みにして、人を中傷するようなコメントをする彼方のほうが哀れに思えます。

＞421　さん


ローン開始はいつでしょうか？
これから新規でも、同じ条件ですか？
本当に保障料とられたのですか？？？本当に戻ってきましたか？

○住信SBI
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_gaiyou_shinki2

保証料・保証人 保証会社の保証付ではありません。このため、保証料は必要ありません。

事務取扱手数料 （お借入れ時）
お借入れの際に、ご融資金額に対して2.1％の銀行事務取扱手数料（消費税込）がかかります。
※短縮等しても返却無し。
※別途、印紙代、登記費用等の実費が必要となります。

○SMBC
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/shinki/shouhin/shousai.html
35年100万円あたり16,329円～(期間短縮の場合は手数料を引いて返却）

＞422
少なくとも、HP情報等では、419は、間違った情報ではないように見えるけど・・・？

いちいち、見積もりとって確認すべき情報でもないでしょうに・・・。

>>423さん

住信って住信SBIのことだったんですね。
住友信託銀行だと勘違いしてレスしてしまいました。（汗）

失礼しました。

>>422

>>何も知らず（調べもせず）他人の誤情報を鵜呑みにして、人を中傷するようなコメントをする彼方のほうが哀れに思えます。

自分もっすね。恥ずかしい人ですね。

419です。
>住友信託銀行

原文には「住信」だけですものね。こちらこそ勘違いかもです。
恥ずかしながら、住友信託銀行を知りませんでした。すみません。

もう次スレから
「住信SBI で借りた場合の、おりこうな繰り上げ返済とは？」と、タイトル付けてください。

ちょうどこのスレの下にも大きな画像で、スポンサード・リンクの広告、住信がよく出てますよね。

東京スターさんになる時もあるけれど。

そのタイトルで、この返済が一番お利口と勝ち宣言するのは正解ですから。

しかし、この銀行で借りていない、すべての住宅ローン債務者を対象にして

「一番賢いのは住信SBIで借りた軽減派」というのはやめてください。

今まで「～という人は除外」と百歩譲ったようなレスもあったけれど、

書いていると物足りなくなるのか、すぐに「すべてのローン債務者の中で」みたいになってくるんですよね。

まあ、他人の事情というのを考えない軽減さんなので無理でしょうけれど。

すいません。皆様に誤解を与えてしまいましたが、
住信＝住友信託
のつもりで書いてました。

住信と書くと住信SBIの方が連想しやすいかと思いますので、
私の書き方に問題がありました。申し訳ございません。

脱線させてしまいましたが、418で書いたように「軽減」「短縮」
のミックスで返していく、というのはどうでしょうか？
上記で書いたように、どちらかにだけメリット、デメリットがあるわけではなく、
状況に応じて使い分けていく、ということで返済していきたいと考えています。

そう考えると「住友信託」は使いやすいのではないかな、と思っています。
優遇で通期-1.6％で対応してくれるなら、ほぼ確定で良いかと思っています。

ちなみにですが、私がそう思うだけです。間違っても住友信託の営業ではありません。

軽減派も形無しやね。

こんなにも理解されてないとは。

>>430さん

サマっていただきありがとうございました。スッキリ♪

>>410

>「選択肢が多い」のではなく
>「短縮できない恐れがある」だけの話でしょうが。
>「短縮に失敗したパターン」を
>「選択肢の一つ」にすりかえて
>何が有利ですか。

35年で借りて軽減型で繰上げ返済してきた人が、
「しまった、短縮型でローン期間を20年に縮めれば良かった」と後悔したなら、
銀行に言って条件変更手数料を払えば審査なしでいつでも20年に縮めてくれますよ。
そんなに縮めるのが大好きなら、20年どころか、10年だろうが5年だろうが縮め放題ですよ。

そんな自分の首を絞める以外に意味のない行為をわざわざやるバカは
世の中にはこのスレの短縮さんくらいしかいないとは思いますけど。

逆に伸ばすのには審査が必要で、簡単には審査には通りませんから、
短縮型で繰上げ返済してきた人が、
「しまった、軽減型でローン期間を35年のままにしておけば良かった」と後悔したなら、
もはや後の祭りですけどね。

>短縮したけりゃ短縮型に決まってらぁ。

そうだね。算数の苦手な>>410さんには短縮がお勧めですよ。

>>411さん、

住友信託の自動返済を活用する考え方としては大きく2パターンがあります。

Aパターンは「約定返済と繰上返済をあわせて、毎月一定額を返済する」という考え方です。

例えば、約定の月返済額は10万円だけれど、毎月12万円返済して、早め完済するぞと決めたとします。

住信でローン返済口座を、他の銀行で生活費管理口座を作って、ローン返済口座には毎月の返済日に12万円を用意するようにします。毎月一定額を用意する方法としては、会社で給与振込口座として2つの口座を指定できるのでしたら、ローン返済口座に12万円、生活費管理口座に残りを振り込むとする方法があります。あるいは、住信SBIなどでは毎月決まった日に一定額を自動振り込みしてくれるサービスがあるので、それを使うという方法もあります。

あとは銀行で、12万円のうち10万円は約定返済分、2万円は繰上返済分として計算してくれます。繰上返済が進んでいくと、軽減型ですので約定返済分は9万9千円、9万8千円・・・と減っていき、繰上返済分は2万1千円、2万2千円・・・と増えていきますが、そのへんの計算も銀行でやってくれて、計算書を毎月送ってくれます。利用者側では特にやることはありません。楽ちんですね。何らかの理由で繰上分のお金が必要な月には、自動返済される前にATMで引き出してしまうこともできます。

Bパターンは「毎月の生活費の余りを繰上返済に回す」という考え方です。

給与振込日が毎月25日、ローン返済日が26日だったとします。自動返済で「口座に残しておく金額」として例えば30万円を指定します。

毎月27日の朝には口座残高は30万円になっています。そこから公共料金、クレジットカードの引き落とし、管理費などもろもろの生活費を合計15万円支出して、翌月24日には残高が15万円になったとします。25日に給料が30万円振り込まれ、26日に住宅ローンの約定返済で10万円返済したとします。すると、この時点で残高は35万円ですから、5万円が自動で繰上返済されます。残高は30万円となり、最初に戻ります。

もろもろの生活費が合計13万円で済んだ月は、7万円自動返済されます。逆に、もろもろの生活費が合計25万円かかってしまった月は、24日時点で残高は5万円となりますね。給料が30万円振り込まれ、約定返済で10万円返済すると、その時点で残高は25万円ですから、その月は自動返済されません。翌月や翌々月で調整して、残高が増えれば、やがて自動返済が再開されます。

繰上返済が進むと、軽減型ですので約定返済額は減っていき、繰上返済額は増えていきますが、毎月やることは特に変わりません。

#これらは基本的な2パターンですが、その他にも工夫次第で、利用者の実情に応じたやり方がいろいろできると思います。

既に住信以外で借りてしまった人でも、手動にはなりますが自分で同じようにやっていくことは十分可能ですね。面倒なら毎月繰上返済手続きをする必要もなく、年1回でもかまいません。

Aパターンを真似したいなら、毎月12万円をローン返済口座に振り込み、毎月10万円を返済します。1月初め時点には前年分の差額24万円が口座に残りますから、それをまとめて繰上返済します。Bパターンを真似したいなら、1月初め時点での目標残高を30万円と決めて、30万円を超える金額が口座に残っていたら、差額を繰上返済します。AパターンとBパターンのいずれでも、軽減型での繰上返済が進めば、1月初め時点に口座に残る金額は増えていきますが、毎年やることは特に変わりません。

>>417
>たまに、軽減派の人は、
>「月の返済が１万を切ったら、短縮にしますよ」
>「月の返済が数千円になっても軽減すべきだとは言っていない」
>とか書きますが、

軽減派がこのようなことを言うのは、軽減によるローン返済が進んで、例えば残債300万、残期間20年、月返済額1万円、このペースでいけばあと1年で完済予定みたいな状況になったとしたら、今さら軽減にしたとしてもたいしてリスクは減らないし、今さら短縮にしたとしても手間が減るわけでもないし、どっちでも大差ないんだから適当に選べば良いよ、という意味ですよ。

完済間近になったら軽減から短縮に切り替えねばならないとか、短縮に切り替えることでメリットが生じるとかいう意味ではありませんので念のため。

>短縮は、ローンの初めから、
>（軽減派がいう）「○万を切ったら」というラインで
>返済に余裕のあるラインでローンを組んでいることに、気がついていない。

そうですね。>>417がおっしゃる、「返済に余裕のあるローン」というローンの実例をぜひ示していただきたいと思います。

例えば、「年収700万円で妻子のいる民間企業のサラリーマンの場合、毎月の返済額が2万円、ボーナス分が年間20万円で、50歳までに完済予定ならば、返済に余裕のあるローンだ」というふうに示していただければ、軽減派の方々も、なるほどそれなら軽減を選択する必要はないね、と納得されると思います。さらに、そこから逆算すれば、>>417さんの基準に従えば35歳の人ならローンで借りて良いのは600万円までだ、ということもわかるかと思います。

>>433さん

> 35年で借りて軽減型で繰上げ返済してきた人が、
> 「しまった、短縮型でローン期間を20年に縮めれば良かった」と後悔したなら、
> 銀行に言って条件変更手数料を払えば審査なしでいつでも20年に縮めてくれますよ。
> そんなに縮めるのが大好きなら、20年どころか、10年だろうが5年だろうが縮め放題ですよ。

本当に、そうなのかな？　返済額が増えるんでしょ。
返済可能か審査無しで条件変更できるのかな？
しかも無尽蔵に縮められるって…

たとえ、当初の返済額と同じところまで返済額を戻すにしても、
当初の審査と同じ収入という保証もないし、普通は再審査が必要なんじゃないかな？

>>433
>「しまった、軽減型でローン期間を35年のままにしておけば良かった」と後悔したなら

そんな後悔あるわけないでしょう。
月々の返済が重くのしかかって、カツカツの人はそういう事も
あるのかもしれませんが、普通は35年のままにしておいても
何のメリットもないんですよ。

いままで何で殆ど意味のないリスク対策に、これほどまでに執着するのかと不思議だったけど、住信SBIの宣伝が目的でしたか。　それなら納得です。　なんかスッキリ出来ました。

>>438
もうその話終わってるよ。鬼の首でも取ったように喜んじゃって。かわいいねー。

>>434

長すぎて読む気にならん。

>>435

仮に金利は無視して、月2万で35年ローンだとしたら840万借りれる。
これ以下は軽減してもしなくても同じでしょ。


月5万だと2100万。この辺は軽減した方がいいかも。


月10万だと4200万。この辺は確実に軽減だね。


年収700万のサラリーマンの実感でした。

年収が倍ぐらいあったり、金融資産が2000万ぐらいあれば感じ方は変わるかも。

住友信託銀行で借りてる方は、どう考えていらっしゃいますでしょうか。

>>437
あるわけないとは言えないでしょ？
同額繰り上げをして、月々５万減って30年残ってる人と、月々の返済額は変わらず20年残ってる人がいるとするね。
このご時世、ボーナスがなくなるとか給料が減るなんてよくある話だよ。当然余裕を見てローンを組んでたとしても、その余裕を食い潰す位のこともあるよね？
でも、クビとか倒産はなければ、また何年か経てば収入は回復する。
この時、期間が10年短くなってたことが何かの役にたったか？ってことだよ。収入が戻るまでの間、蓄えを食いつぶしたり、家族から借金したり、計画してた旅行キャンセルしたりして、10年早く終わるのと、月々５万でも後に回せて、最終的にほとんど変わらずに返せるのだったらどっちがいい？
なんか短縮で返す人って借金の仕方を知らない感じだよね。言い方悪いけど、ほんと。

>>437
＞そんな後悔あるわけないでしょう。

私はあります。２００５年頃だったか、南麻布に出たマンションを買いたかったのですが買い損ねました。当時の都心部は底値で今の７割くらいで買えたのに、軽減型で繰り上げていたら買えたはずだったのに、余裕もあり深く考えず短縮型で繰り上げていたせいで絶好の機会を逃してしまいました。
生活に困ったわけではありませんが、短縮で繰り上げてしまうと何かの時に融通が利きません。知っておいた方が良いですよ。

＞＞435

そこから逆算すれば、>>417さんの基準に従えば35歳の人ならローンで借りて良いのは600万円までだ、ということもわかるかと思います。

417じゃないけど、、、、435さんは何言ってるの？もしかして、435さんって所得税払ってない人ｗ？

ローン減税の戻りを考えると、＋1500万～+2000万位借りないと、計算あわないよね？「ほぼ減税の戻り＝利息分」ライン

結構、たくさんいるよね？「なんで繰り上げ返済するのか不思議」っていう意見。
今時の低金利で、何故繰り上げ返済するの？？？

＞441さん
＞同額繰り上げをして、月々５万減って

うちの場合月５万も減ったら、月の返済額、マンションの管理費以下になっちゃうんですけど・・・。

軽減型って、本当にローン組んでいるのかわかんない人多い・・・。

かいつまんで読んでみて分かったことは、軽減 vs 短縮の議論は永遠に不毛ということ。

詳しい方、損得を教えて下さい。

最近入居。
４５００万円３５年。
変動０．９７５％です。
繰り上げ余力は年２００万円ぐらい。

住宅ローン減税を考えると、当面は金利見つつ定期で預けとけばいいのかなと。
ただ、ローン減税分も結局は違う税金でもっていかれるだけ、とか聞いた事も。
だったら前金の保証料返戻目的で年１ぐらいで繰り上げていこうかなとも思います。

>ただ、ローン減税分も結局は違う税金でもっていかれるだけ、とか聞いた事も。
ローンを組む前に確認すべき内容では？？

>>444
＞うちの場合月５万も減ったら、月の返済額、マンションの管理費以下になっちゃうんですけど・・・。
＞軽減型って、本当にローン組んでいるのかわかんない人多い・・・。

年収は知らんが、それはあんたの借入額が少ないからでしょうが。
その状態であれば期間短縮にするのは皆当たり前。

他の方々は、年収は知らんが借入が多い場合の話でしょう。
自分を引き合いに出すのは構わないが、もっと空気読んでくれよ・・・

>>443

＞ローン減税の戻りを考えると、＋1500万～+2000万位借りないと、計算あわないよね？「ほぼ減税の戻り＝利息分」ライン

ローン減税の戻りを利用する為に住宅ローンたくさん借りるの？
ローン減税なんて制度はありがたいけれど、ただのおまけじゃん。

＞＞443

減税の範囲分は金利がほぼゼロになるのだから、多めに借りて手元に残しておくのはありでしょ？
万一死んだら、返さなくてもいいし、死亡保険と考えれば、無理に返さなくてもいいと思うけど？

金利の上昇局面で返すのはいつでもできるのだから・・・。

わざわざ繰上げ返済してほぼ無利子の資金調達の利益と死亡保険を放棄するのは、まあ好き好きだけど。
それこそ、「リスク軽減」理論でしょ。

>>448
444は管理費が高いんじゃないの？

417さんの基準（繰上げするなんておかしいと思うライン）って、結局
35歳、年収700万　借り入れ600万+2000万くらいってことかぁ。

このご時勢となってはごく常識的なローンだと思うけど・・・。

ほとんどの人が、「繰り上げ返済しなくてよい」家計に入らないか？？

>>453
おっ、合意に近づいてきたんじゃない？短縮派さんの意見を総合するとこんな感じでしょうか？

・>>417さんがおっしゃるとおり、短縮派の人はローンの初めから返済に余裕のあるラインでローンを組んでいるから、繰上げ返済なんて必要ない。
・「返済に余裕のあるローン」とは、35歳年収700万円の普通のサラリーマンなら、600万円くらいだ（毎月の返済額2万円、ボーナス分年間20万円で、50歳までに完済できるくらい）。
・借り入れ600万円＋自己資金2000万円くらいが、このご時勢では常識的なローンだ（住宅ローン減税を活用するにしても、2000万円借りたら、住宅購入に使える正味の分は600万円で、1400万円は貯金しなければならない）。
・35歳年収700万円で600万円以上借りてしまった非常識な人間は、軽減型の繰上げ返済が必要になるだろう。はっきり言ってこんなローンを借りること自体がおかしいが、既に借りてしまったものは仕方ないので、せいぜいがんばって軽減しろ。

私は短縮派さんが言うところの非常識な人間に含まれますけど、別にこれでもいいですよ。

このご時世、年収700万で借入600万じゃないと非常識なのかぁ。という事は俺も非常識な人間ということか。
このパターンだったら短縮もへったくれもないような気もするけど、まぁ短縮派の常識なんだろうから別にかまわないか。まぁ、せいぜい頑張って軽減しますわ。

無関係の人が言ったことを、反対派する意見の総意とみなす。
頭の悪い人たちがいます。

600万って。自動車ローンじゃあるまいし。

年収450 借金1800 私はあんぽんたん?

短縮派の方はもう揚げ足を取ることしか出来なくなったみたいですね。これじゃあ議論も噛み合いません。

＞短縮派の方はもう揚げ足を取ることしか出来なくなったみたいですね。これじゃあ議論も噛み合いません。

短縮派は当初からずっと揚げ足取りというか屁理屈みたいなことしか言ってないよ。
理論上、軽減の方が有利なのは間違いなく、そのこと自体には反論できないから、リスクヘッジなんか不要だとか、リストラになったら軽減も短縮も同じ運命だとか、モチベーションだとか、さらには軽減したらその分を使い込んでしまうから短縮と同じ返済期間にはならないだとか、まったく理論のかけらもないことばかり。
短縮派のなるほどと思えるような論理的な発言は一度たりともない。

スレが[おりこう]という名前だから議論が白熱しますね。すでに指標が曖昧で評価しにくい。スレの名前がよくないですね
[リスクが低い]とか[手間がかからない]とか指標があれば、プライオリティに見合った判断ができるのですが
でも皆様の情報はとっても有益です。

>>434を要約して、軽減型による繰上げ返済の実際の方法をまとめてみた。
詳しい解説は>>434を参照してください。

（A）「約定返済と繰上返済をあわせて、毎月一定額を返済する」という考え方でいく場合。
例えば、約定の月返済額は10万円だけれど、毎月12万円返済して、早め完済するぞと決めた場合。

１．ローン返済口座を生活費管理口座とは別に作る。
２．ローン返済口座に毎月12万円を入金する。
３．たまに口座をチェックして（年1回と決めても良いし、気が向いたときでも良い）、残っている全額を軽減型で繰上げ返済する。

繰上返済が進めば、口座に残る金額は増えるが、やることは特に変わらない。

（B）「毎月の生活費の余りを繰上返済に回す」という考え方でいく場合。

１．ローン返済口座と生活費管理口座は同じで良い。
２．口座をチェックする日付（例えば年1回とか半年に1回とか）と、そのときに口座に残す目標金額（例えば30万円）を決める。
３．その日になったら口座をチェックして、目標金額よりも多く残っていたら、差額を軽減型で繰上げ返済する。

繰上返済が進めば、口座に残る金額は増えるが、やることは特に変わらない。

>460

毎年の繰り上げ返済の額が軽減派も短縮派も同じと仮定したら（手数料は無視するとして）、
総返済額は同じなんだろ。

にもかかわらず、軽減派の方が有利とする根拠は、月々の返済額を徐々に減らしていけば
何かあったとき（例えば収入減だとか病気になった時とか）余裕があるので
破綻しなくてすむとかっていう話だと思うけど、普通の分別ある大人は、そういったいざという時の事も
考慮してローン組むんじゃないのか？！

いざという時の資金もその準備もしてない馬鹿は、軽減派が向いているって理解でいいのか？！
金銭的に余裕のある人間にとっては、どっちでも同じだろ。個人の趣味の問題じゃないのか？！

執拗に軽減派の方が賢いとかっていう奴は、ぎりぎりのローン組んだ金銭的な余裕のない
人達って事？！
軽減派の方々は、しきりに総返済額は変わらないって言ってるのに、有利だって言うんだよね。
面白いロジックだな。

因みに俺は、短縮派の方が有利とは思っていないぞ。
どっちも一緒で、個人の金銭的余裕や趣味の問題だって事。

さっそく理論のかけらもないレスの見本がｗｗｗ

>>463
前半と後半で論拠がずれてるよ。

借りる期間が短期であれば予測もつくと思うけど、１０年から２０年は借りるとした場合、
リスクをすべて織り込むのは無理でしょう。

つまり、先に行くほどいまの見通しと比べて、良くなる場合もあるだろうし、悪くなる場合も
あるってこと。
また、大きな不運というのは、大部分の人には降りかからないけど、降りかかった場合に影響が
大きいのであれば、対策を打っておいた方がいい。
余裕がある人なら、なおさらそう考えると思うよ。

軽減の場合は、先に行くほど支払わないといけない金額が下がるので、長期のリスク管理方法
としては合理的ってこと。

それと、軽減が総返済額が変わらないと言ってるのは、何も起きなかった時の話。
つまり、何かあったら対応できるだけではなく、何もなかった時の支払額が一緒なので、軽減が
短縮に比べて損になることはないっていう話。
で、その両者を踏まえて有利と言っているのであって、支払額が一緒だから有利なんてことは
言ってないと思うよ。

＞463
ほんとにバカだなぁ

＞465
わかってるなぁ

短縮さんも、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつかないけれど、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分は効果が得られるのだから、
今からでも遅くないから考えを改めれば良いよ。

俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しないからね。

質問ですいません。銀行員の義兄に変動金利でローンを組む話をしたら「自分が想定するマックスの金利でローン口座に入金しておいて金利上昇時まで貯金をしておいて時が来たら繰り上げしなさい。その時は絶対短縮せずに軽減にすること」と言われました。理由は期間短縮しちゃうと金利上昇に伴って上昇する返済額が期間短縮だと大変になると言ってたんですがイマイチ短縮はダメという理由が理解出来ず義兄なため詳しく聞けず・・だれか詳しい人分かりやすく説明してくださいφ(．． ) お願いします

質問ですいません。銀行員の義兄に変動金利でローンを組む話をしたら「自分が想定するマックスの金利でローン口座に入金しておいて金利上昇時まで貯金をしておいて時が来たら繰り上げしなさい。その時は絶対短縮せずに軽減にすること」と言われました。理由は期間短縮しちゃうと金利上昇に伴って上昇する返済額が期間短縮だと大変になると言ってたんですがイマイチ短縮はダメという理由が理解出来ず義兄なため詳しく聞けず・・だれか詳しい人分かりやすく説明してくださいφ(．． ) お願いします

35年まで返済期間を延ばしても、更に返済額を軽減しないと不安って、
本人の能力を超えて借りていると言うことじゃないかな？
ハッキリ言って、そういった発想が出る段階で、
計画性が無いと公言しているだけだよね。

そして、35年よりも短い返済期間に設定しているのは、
返済額に余裕があるので、今後の金利の上昇のリスクなども考慮して決めているので、
今更返済額を軽減する位なら、初めからもう少し長いローンを組んでいるよね。

そもそも、返済額を軽減しなければならないと感じる段階で、
ローンを借りる段階で賢くない選択をしたと公言しているような気がする。
「軽減」＝「賢い」とか言われると、ものすごく違和感を感じるよね。

そうですね。>>470さんがおっしゃる、「返済額に余裕があり、今後の金利の上昇のリスクなども考慮して決めているローン」というローンの実例をぜひ示していただきたいと思います。

例えば、「年収700万円で妻子のいる民間企業のサラリーマンの場合、毎月の返済額が2万円、ボーナス分が年間20万円で、50歳までに完済予定ならば、返済額に余裕があり、今後の金利の上昇のリスクなども考慮して決めているローンであると言える」というふうに示していただければ、軽減派の方々も、なるほどそれなら返済額を軽減する必要はないね、と納得されると思います。さらに、そこから逆算すれば、>>470さんの基準に従えば35歳の人ならローンで借りて良いのは600万円までだ、ということもわかるかと思います。

>>468
＞理由は期間短縮しちゃうと金利上昇に伴って上昇する返済額が期間短縮だと大変になる
そのままですよ。金利が上がれば返済額も上がる。短縮型だと返済額は上がる一方。今より下がることはまずない。返済が今より厳しくなることはあれど楽になるのは所得が増えたときだけ。十分に余裕を持ったローンでないと破綻するおそれもある。
他方、軽減型は文字どおり（約定）返済額を軽減するのだから、低金利が続いている間に軽減しておけば、その後に金利上昇があっても怖くない。短縮型の場合に比べて破綻リスクは低くなる。
という、ここで何度も説明されてきたことを言っているのでしょう。

>>470
私も３５年（変動）で借りている一人です。所得が変わらず金利も変わらなければ１３年ほどで完済となる予定です。しかし１％という低金利を活用して資金繰りの自由度を高くしておくため、敢えて３５年で借りています。
実際、過去に二重ローンを組んで一時期マンションを２つ所有していました。２つのうち先に所有していた１つは売りましたが、ミニバブルのおかげで相応の売却益を得ましたし、後から買った２つめはミニバブル前に拾っておいたのでキャピタルロスはほどんどないと思います。今も次のマンションを購入するチャンスを窺っています。
不動産の売買はタイミングが重要です。チャンスを逃さないためには臨機応変に資金が調達出来なければなりません。
余裕があるからと１５年や２０年でローンを組んだり短縮型で繰り上げたりする行為って、私から見れば、失礼ではありますが、将来の資金繰りの自由度を狭めているだけで、それは次の不動産購入の機会をも自ら放棄していることにもなり、なぜそのような非合理でもったいないことをするんだろう？としか思えません。

>>468
＞＞４７２さんのように35年で借りても１０ねんそこそこで完済できる人があえて繰り上げせずというのは
良いと思いますが、

４６８さんの銀行員の身内がいう、

＞自分が想定するマックスの金利でローン口座に入金しておいて
というのは、

本来の支払額は10万なのに、想定するマックスの金利で計算した支払額分を口座に入金して
本来の支払額は引き落とされる、差額は口座に残る。
これを毎月くりかえし、時が来るまで貯めるという事ですね。

結局は４６８さんの年収や生活レベル、本来の貯金とは別に住宅ローン返済用の貯金をいくらできるかという事。
マックスと思われる金利がいくらなのかわからなが、高金利と低金利の支払額の差は月々数万。

数万×12カ月×数年。

差額が2万なら10年で240万
差額が3万なら10年で360万。

差額と年数は４６８さんの考え次第ですが、繰り上げせず貯めておいて
10年後のローン減税がなくなったとき、または時がきたらまとめて繰り上げで軽減はよいとしても、
結局はその時にまとめていくら繰り上げできるかによります。その金額次第です。

その金額次第というのはさかのぼれば年収次第。

その時に短縮にしても少しは支払金額は減ります。
軽減にすると勿論支払金額は減りますが、繰り上げ金額がいくらかによって大きな軽減効果があるのか少しなのか、
効果が違います。

>>468
そのへんの解説はomomさんのページを読めば早いよ。
http://om2.at.infoseek.co.jp/

相変わらす短縮派さんが亡霊のように出没していますね。
短縮派さんは、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつきませんが、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分の効果は得られるのですから、
今からでも遅くはありませんから考えを改めれば良いのですよ。

俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しませんからね。

短縮派ってロジカルな意見が皆無なんだよなぁ。
一番多いパターンは、短縮のメリットは示さず軽減の揚げ足取りに終始。
これじゃ何を言っても説得力に欠けるわなぁ。

>>471さん

相変わらず、無茶苦茶ですね。
だから、軽減派は現実味がないと言われるんです。

>>472さん

貴方の借入額は良くわかりませんが、一般的な年収が700万円の人を例に出して考えます。
この位の年収だと、ローン返済に出せるのは最大で年収の30%程度で、年間210万円程度です。
13年で完済可能と言うことで、年利1%で計算すると、最大借入額は2559万円です。
これを35年ローンで借りているとすると、月々の返済額は72,000円強、年間で86万強です。

年収が400万円程度の人でも、年収の20%程度はローンに充てられると言われているので、
年間86万円のローンを返せなくなるのは、一般に年収が430万円を切った時になります。
年収が38%以上下がっても返済可能な条件です。
普通の会社では、これほど年収を落とされることは無いでしょう。
それでも尚、月々の返済額を軽減したいというのは、どこまで年収が下がることを想定しているのでしょうか？

また、年利が実質3%まで上がったとしても、月々の返済額が72,000円から98,000円に上がる程度です。
今は月々175,000円を支払える能力があるのなら、これくらいの変化は余裕でしょう。
実際に支払い能力を超えるためには、実質で年利7.7%を超えないと無理でしょう。
バブル期を遙かに凌駕しています。
それでも尚、月々の返済額を軽減したいというのは、どこまで金利が上がることを想定しているのでしょうか？

本当に、いつもながら、本当に現実味がない例ばかりですね。

>>476
現実味云々言う前にあなた相当に日本語が弱いですね。
472を読めば、472さんが将来の収入ダウンや金利上昇をおそれて３５年にしているわけではないことは明らかですが、472さんが教えてくれたことがまったく理解できなかったんですか。
ま、短縮派の知能レベルはしょせんこの程度だと言うことですね。

>>476
一生涯の間に10人に1人はうつ病を経験するそうです。
万一、うつ病で長期休業を強いられることになったら傷病手当金で生活せねばなりません。
年収700万円の人は賞与分を除いた標準報酬分は500万円ほどでしょうか。
傷病手当金は標準報酬の3分の2なので年間370万円ほどです。
476さんの計算によれば残念ながら破綻しますね。
やっぱり軽減が必要ですね。

ローンを12ヶ月支払いました。
残り、34年です。

毎月、返済額軽減型の繰上げ返済をしています。
(自動的になので手間はありません)

4500万円借りましたが、残りは、4323万円なので、
1年で177万円元金が減りました。

変動金利＋返済額軽減型の返済をしています。

このまま金利が上がらないと、
来年には、また177万円元金が減り、残金が4145万円になる予定です。

4500万円を35年ローンにしましたが
今年は、
4323万円を34年ローンを組んだような状態になり
来年は
4145万円を33年ローンで組んだようなことになります。

金利がどこまで上がらないかにもよりますが、
5年後には、
3600万円を30年ローンで借りたことになる計算です。

10年後は
2670万円を25年ローンで借りたことになる計算です。

このまま毎月の返済額を同額にしていくと、実際は、23年で支払いが終わりますが、
金利が上がると、35年返済に近づいていきます。

23年で支払いが終われば、そのとき、まとめて借り入れ時の手数料を返金してもらいます。



返済額軽減型だと、毎月の支払いは同じでも、元金が減るスピードが加速していきます。

結果的には期間は短縮されます。
金利が上がったとしても、毎月の支払いは増えず、期間が元に戻る方に進むだけです。

返済額軽減型の繰上げ返済が良いと思いますよ。

ほんの数万円を上乗せして毎月返済額軽減で繰り上げ返済していきましょう。

ちなみに私は、金利3パーセントで借りたと思って、その差額を返済額軽減で繰り上げ返済をしています。
なので、そんなに無理な返済をしていません。

>>476
>年収が38%以上下がっても返済可能な条件です。
>普通の会社では、これほど年収を落とされることは無いでしょう。
>それでも尚、月々の返済額を軽減したいというのは、どこまで年収が下がることを想定しているのでしょうか？

え？476さんがお勤めの会社は絶対倒産しないのでしょうか？
会社が倒産して再就職できたはいいが年収は大幅ダウンなんていかにもありそうな話ですが。

年収1200万、ローン3200万、元金均等変動0.875、35年。
毎月の返済以外に繰り上げ用に20万ずつ積み立て。
10年後一括で返済予定。
手元に資金を置いているのでいざという時も対応できる。

金利10％でも破綻せず。
軽減必要なし。

例えばですけど。

ローン残３０００万　残り３０年
金利３％

予定外の収入があったので１００万だけ繰上げしようと思います。
手数料が無料ではないので、今後繰り上げ返済の予定はありません。
この場合、短縮と軽減の総支払額を教えてください。

>>476
472です。477さんがフォローしてくれましたが、返済能力的には２０年でも組めましたし、少々収入が落ちても金利が上がっても問題ないレベルです。
将来の資金繰りの自由度ってわかりにくかったですか？
では、あなたにもわかるように具体的な事例にして説明しましょう。

例えば年収１０００万円の人が３０００万円を金利３％で借りるとします。
「返済率３０％（年間返済額３００万円）までは借りられるとしても、多少余裕を見て２０％（同２００万円）くらいにとどめておけば良いだろう。そうすると借入期間は２０年だな。実際には２５％くらいは返せるから余裕の５％分は繰上返済（短縮型）に充てて１５年で完済してしまおう。」というのがあなたの考え方です。
１０年後、子供も大きくなり今の住居が手狭になり、買い換えを考えることになったとしましょう。そして、まさにあなたのニーズにぴったりのマンションが５０００万円で出てきたとしましょう。
しかしあなたはその物件を買うことは出来ません。毎年２００万円を返済しなければならないので、返済率３０％を基準にするなら返済余力は１００万円しかありませんから、金利３％だと３５年でも２１６５万しか借りられないからです。手元の貯金を足しても５０００万円が買えるわけがありません。

私のやり方はこうです。
３０００万円（３％）を３５年で借りて、実際にはあなたと同じく毎年２５０万円を返します。繰上返済分はもちろん軽減型です。そうすると１０年後の約定返済額は月額で５万５０００円ほど、年額で６６万円ほどに下がっています。返済率３０％を基準にするなら返済余力は２３４万円ありますから、金利３％で３５年なら５０６５万円借りられます。手元の貯金がなくても私は買えます。

なお、私のやり方に特別なコストがかからないのは言うまでもありません。

>>482
omomさんの繰上シミュレータとか計算ツールはいくらでもあるでしょう。
あと、余計なお世話かも知れませんが、借換をすべきですね。今どき３％を放置するなんてありえません。

>>476
一生懸命計算されたみたいですが、そもそも根本的な考え方がおかしいんですよね。
後、あら探しばかりしてないで、短縮のメリットとか、こういう人は短縮が向いてるとか、そういうのはないんですか？

>>481
「軽減必要なし」
→「繰上必要なし」
あなたはこのスレに必要なし。

>>478
うつ病になりやすい人は軽減型ということですね。了解です。

>>483
狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。

住環境が変わったり、勤務地が変わったり、子供の教育の都合などで、
将来買い替えを考える可能性などいくらでもありそうですが、
そんなとき軽減さんは、>>482さんのご指摘のように柔軟に動くこともできますね。
短縮さんは身動きが取れなくなる可能性もありますけど。

長期療養の可能性も、長い間にはうつ病以外にも病気や怪我などいくらでもありそうに思いますが。

あらゆるリスクを想定してローンを組んでいると豪語する短縮さんは、
実は買い替え、長期療養、倒産・リストラなどのリスクは全く想定していなかったということが良くわかりました。

久しぶりに覗いてみたら、盛り上がってますね。
私はどちらかと言えば短縮が好きですね。良い悪いではなく、あくまで好みです。

家を買って10年もすれば、いろんな変化が出てくるでしょうから、場合によっては買い替えも必要になるでしょう。
そう考えると、10年未満、できれば7年くらいで完済できるように計画するのが基本ではないかと思います。

それよりも短期間で予期せぬ大きな変化があったら、どのように返済しようが、借金がある限りどうしようもないと思うので、何らかの保険でカバーするしかないかと。

相変わらず短縮派からは軽減派のロジカルなコメントに対して揚げ足しか取れてないな。
しまいには「好み」なんて意見も出始めたぞ。

うーん、勉強になるなぁ

472=483 です。

>>486
＞狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。
そんなレスしかできないようでは短縮派の支持も得られませんよ。
スレ違いになるのでここでは多くは語りませんが、私は自己居住用の不動産といえども「買ったら終わり」ではなく、できるだけ有利に売買してさらに良い物件にグレードアップしていくスタンスです。今のところうまくいってますよ。
ただ、ロスを抑えるため都心（港区）に限定しているので、それなりの資金を調達するための工夫が必要です。

>>488
＞そう考えると、10年未満、できれば7年くらいで完済できるように計画するのが基本ではないかと思います。
地価が安い地方ならともかく、首都圏で４人家族がまともに住める住居を買おうと思うと最低４千万、できれば５千万は必要でしょう。
それを１０年以内に完済するというのは、普通のサラリーマン（私もそうですが）には非現実的な話です。

>>491
港区でグレードアップしていきたい人は軽減型ということですね。了解です。

ここを読んで、短縮から軽減に変えようと思いますが…

短縮派って、何となく期間が短くなるから有利な気がするだけで
具体的反論はできないのでは？

軽減の方々は株の運用とか向いてると思います。
まさに不動産は資産運用。短縮派はあまりそういう思考回路が働かないのでしょう。

>軽減の方々は株の運用とか向いてると思います。
思考パターンからすると債券運用者に近いな。
いずれにしても、住宅ローン返済の資金を株の運用にまわす軽率な人間はいないよ。読解力不足。

>まさに不動産は資産運用。短縮派はあまりそういう思考回路が働かないのでしょう。
住んでる家は運用対象の資産じゃないよ。運用対象の不動産は最初から投資として購入する。
それをごちゃごちゃに考えていると、居住の満足度、利回りどちらも中途半端に陥る。

>>491
何をもって普通というかはよく分かりませんが、４～５千万円の家を買うのに１０年以上返済が続くような人は、そもそも家を買うのが無理なんでは？
種々のリスクを考えるんであれば、賃貸にしといた方が無難だと思いますけど。

＞うつ病になりやすい人は軽減型ということですね。了解です。
＞狭小住宅で買い換えの恐れがある人は軽減型ということですね。了解です。
＞港区でグレードアップしていきたい人は軽減型ということですね。了解です。

痛々しくさえ思える。。

計画的な返済する、又はできる人は
間違いなく軽減がいいのは当然というか当たり前ですが
なんか上から目線で偉そうな人が多いですね。

>>482さんのようなケースでは
自分は短縮のほうがいいと思うのですが
(たとえ１％の金利のローンに借り替えたとしても)
どうしてだれも教えてあげないの？
それでも軽減が良いというなら、その論理をロジカル(笑)に教えて

>>495

>>491は普通のサラリーマンなのに
ダブルローン組んでマンション２つ買っちゃう豪の人なので
それくらいは余裕ですよ。

＞４～５千万円の家を買うのに１０年以上返済が続くような人は、そもそも家を買うのが無理なんでは？

４～５千万の家を１０年以内で返済出来るような人って、どれくらい居るんだろう。。

>>497
ここでの議論を参考にしないでも、１回限りの返済なら短縮がいいってのは、あたりまえなので
その点について、誰もコメントしないのは当然でしょう。

それに、>>482さんが聞いてるのは、どちらが有利という話ではなくて、返済額がどれくらい違うか
という金額です。
それについては、いろんなローン返済を計算してくれるのがあるので、自分でやってはどうですかと
コメントがされていると思います。

どうして、>>482の質問から、>>497のような頓珍漢なコメントがでてくるのでしょう？
わざわざ、ネタにしたのですから、>>497さんが、金額を計算して答えてあげてはどうでしょうか。

>>496
こういうケースでは軽減型の方が有利だと認めているのに、ゴネる意味が分かりません。

痛々しい一行レスが続いていますが、
「>>480 会社員の人は軽減型ということですね。了解です。」
「>>487 買い替え、長期療養、倒産・リストラなどの可能性がある人は軽減型ということですね。了解です。」
というレスは見当たりませんね。
まあ自分自身が該当してしまうという現実を直視できないのでしょう。

相変わらす短縮派さんが亡霊のように出没していますね。
短縮派さんは、既に短縮型で繰上げ返済してしまった過去の分は、
後悔しても取り返しはつきませんが、
今後は軽減型で繰上げ返済すれば、その分の効果は得られるのですから、
今からでも遅くはありませんから考えを改めれば良いのですよ。

俺は正しかったんだ、と屁理屈を並べて悪態をついて、
今後も短縮型に固執し続けたところで、
何も状況は改善しませんからね。

まあ、短縮さんに何言ってもよけいに意固地になるだけですから。
短縮が正しいって言ってる人は、短縮で返せばだけですよ。

そもそもこのスレが
「おりこうな繰り上げ返済とは？」なので
過去スレから読めば、皆さんだいたいの答えにたどり着くわけですよ。
その状態で短縮も軽減もお互いを煽っていても結論は出せないようにみえます。

短縮型は「期限の利益」を失うことになると思うのですが？
借金残1000万を切ったらダラダラと払い続け、利益を享受してもいいのでは・・・

ここで上から目線でリスク軽減を勧める人達に
違和感を感じるんだけど、こちらが変なのかな？


軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、
それって一番リスク高いローンの借り方だよね。


リスクが高いローンを借りてるから、
リスク軽減をしなきゃいけないだけじゃないの？


それとも３５年ローンで期限の利益を得るのがベストだと思ってる？

491=483=472 です
>>498

>>491は普通のサラリーマンなのにダブルローン組んでマンション２つ買っちゃう豪の人なのでそれくらいは余裕ですよ。

いやいや、普通のサラリーマンの私には５千万を１０年で返すなんてとても無理です。
今の残債は約３千万ですが、これを返すのにも１０年以上かかります。

>>506
>軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、
>それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
何でそう思うの？

長期固定で支払うなんて無駄じゃない？
変動で借りればローン減税でマイナス金利で借りられるのに。

＞軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
変動３５年で借りていても１５年程度（最長２０年）で返せるならリスクは高いとは言えませんよ。
むしろ低金利のメリットが生かされるお得な借り方である可能性が高いですよ。

＞それとも３５年ローンで期限の利益を得るのがベストだと思ってる？
金利が同じなら当然にそれがベストです。放棄はいつでもできますよ。

481さんみたいな借方なら、住宅ローン控除で一円も利子払わず完済できるね。
皆借りすぎ。
年収450なら800万、600なら1200万、800万なら2200万、1000万なら3000万弱が無難でしょう。

>>497　さーーん

>>482さんの質問を、計算して教えてくださいよーー。
お願いしますよ。

計算して教えられないなら、その理由をロジカル(笑)に教えて

変動１００年ローンがあったら、軽減さんはこれを選ぶのかなあ。

これなら、毎月の支払額は３５年の半分以下でリスクが低いし、
繰り上げして２０年で返せば、最初から２０年で借りるのと総支払額は同じ。

なんで短縮さんって例えがアホみたいに極論なんだろう？軽減派のリスク管理の考え方にはありえない設定とかいうクセにね。

>>507
五千万円の家を買うときに、普通の人だったら二千万円くらいは頭金を入れるでしょうから、借り入れは三千万円ですよね。
毎年四百万円くらいづつ返していけば、十年未満で完済できます。
十年未満で返せないようであれば、借りすぎでしょう。
ご自身の経済力に対して、不相応な物件を購入されたのではないでしょうか。

>軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、それって一番リスク高いローンの借り方だよね。

もし完済までに20年くらいかかりそうで、金利上昇のリスクを負いたくないなら、
35年で借りて15年固定あるいは20年固定といった借り方もありですよ。

ただし繰上げ返済の方式は軽減型しかありえません。
で、約定返済分と繰上分を合わせて20年で完済できるペースで返済する。

これなら、予定通り20年で完済できれば万事それで良く、
万一予期せざる事態が発生して1000万円ほど返済が遅れてしまったとしても、
20年後には残り返済期間15年・1000万円の変動金利ローンが残るだけです。
何とか返せないこともないでしょう。

20年で完済できそうだからと20年ローンで借りるなんてのは、
変動も固定も関係なく最悪の借り方ですよ。
万一の場合の余裕がまったく取れませんからね。

>変動１００年ローンがあったら、軽減さんはこれを選ぶのかなあ。

もし100年ローンが存在して、金利等の条件が35年ローンと変わらないなら、
何のためらいもなく100年ローンの方を選びますが。
何か問題でもあるのでしょうか？

>>508さん

>>軽減を勧める人達は、変動３５年で借りてるんだろうけど、
>>それって一番リスク高いローンの借り方だよね。
>何でそう思うの？

金利は貸し手が負担しているリスクの大小にもとづいている。

固定と変動だと変動の方が金利が低いのは、変動は貸し手にとって金利上昇のリスクが少ないから。
（固定で）短期と長期だと長期のほうが金利が高いのは、それだけ長期間の金利上昇のリスクを
貸し手が負担しているから。

変動３５年が金利が低くて長期で借りれるということは、
借り手がそれだけのリスクを負っているということ。
低金利で長期に借りることは、それだけ借り手が大きなリスクを負っている。

こう考えていますが、ロジカルに何かおかしいですか？

軽減でも、軽減された分を積み立てて、繰り上げに回せば
短縮と完済のタイミングに差はほとんど無くなる。

>>516

言ってることはおかしくないよ。
ただ「一番リスクが高いローン」になりうる人は、この低金利でしか支払えない人の事。（いわゆるギリ変）
金利上昇リスクをきちんとヘッジしている人にとってみれば、たいしてリスクの高いローンとは言えないよ。

>>516

基本的にはその考え方でOKです。固定金利はデリバティブですから、そのオプション分が
上乗せされているということ。

ちょっと違うのは、変動はALMが単純で、普通銀行なら有り余る預金を引き当てればよい
し、TIBORと貸し出し金利のスプレッドが広がるとしても一時的なので、貸し手のオペレー
ションコストが安い。

一方、固定金利は固定した分を引き当てるのにスワップしたり、ヘッジしたりしなけれ
ばいけなくて、それに証券会社・投資銀行がからんでくるので彼らのフィーが含まれて
しまう。我々が払う金利の中には、かれらが飲む高価なシャンパンの代金が含まれてい
るってことです。


昔の長短分離のときは、10年もの金融債で調達したカネを10年固定で貸し出したりして
いて単純だったんですけどね。

じゃあ、｢基本的に｣変動３５年ローンを借りている人は、
他のローンの人よりもリスクを多くとっているといことで
正しい認識なのですね。


そういうローンを借りてるから、リスクを軽減したいのですね。


>>518さんが言っていることは、｢リスク｣すべてに言えることだから、
たいした意味はないよね。
リスクヘッジできてればいいなんて、軽減派に対する短縮派の言い分と変わらない。


>>519さんのシャンパンの話なんて、それこそどうでもいい話。