オーベルグランディオ川崎久地ヒルズってどうですか？

溝の口3分登戸4分とか早朝とかのベストケースでは？なんかずるくないか？

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７０年ってのがリスク。５０年過ぎると竪排水管の交換が必要になるけど、あと少しで取り壊すことになるのににコストをかけてって議論になるのが落ち。修繕積立って国土交通省のガイドラインに従って３０年ってのが多くて、それ以降は考慮されていない。

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大型スーパーが唯一のメリットにしか見えんが駅近くにコンビニ、スーパーが5～6店もあって、すぐ近くに大型店があるこのエリアで駅近くでもないここが競争力あるんかな？
今ならネットスーパーもあるし、コストコや業務スーパー等の特長的な大型店でもない限りなかなか難しいと思う

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大型スーパーは噂ですがベルクというのを見ましたよ。
定借だと固定資産税払わなくて良いってありませんでした？

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>61

地主が払っているので地代にオン。

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>>61
62さんの言う通り土地分は、固定資産税は掛からないけど地代に含まれてるようなものなのでお得な訳でも無い。そしてマンションの固定資産税なんて9割近く建物分なので、固定資産税はほぼ払うと考えておかないと。5年経ったら新築家屋の減免も無くなるし。

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結局地代など月額の詳細が分からないと判断は難しいですね。
初期費用抑えれるのはありがたいです。賃貸でいいやって思える人は、賃貸に住み続けるが幸せでしょう。

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>>64 マンション検討中さん
ここは初期費用なら5500万必要ですよね？最多価格帯なら。ここは土地は賃貸ですよね？

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>>64 マンション検討中さん
ここに住み続けるなら賃貸の方が幸せかもしれませんね。賃貸なら修繕費も管理費も土地代も要らないし、家族構成で住み替え、転勤で住み替えと柔軟性に優れてます。

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賃貸の設備が分譲より悪いって意見もありますが、賃貸でもそれなりの金額出せば分譲並みあります。

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正直、ここが開発されると目の前の南部沿線道路は渋滞が酷くなりそう。
ただでさえ、朝夕は開かずの踏切…
出入りの車でさらにイライラの種…右折左折の専用レーン作るくらいの気概がないと、スーパーが出来たら住んでいる人は出入りに時間要するのは間違いない。お彼岸などの墓参り時期は、住んでいる人は出入り出来ないくらいグッタリな状況では？

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>>68 通りがかりさん
近くに住んでますが、そこまででないですよ。
隣に大型スーパーあるのは、踏切渡らず完結するので、かなり魅力。

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>>69 匿名さん
まだ出来てもないのに適当なこと言わないでほしい。
230戸ですよ？4人家族なら1000人近い人間があの狭いエリアに集まるのにそこまでなわけないでしょう。スーパーに困ってないのに人が増えるリスクがダントツデカイ。今ですら久地近辺の医療機関は混雑甚だしいのと学校も受け入れ体制あるのかと課題多いと感じます。
花見シーズンも久地口は静かで穴場ですがそれもど気がかり。

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>>69 匿名さん
どこにいくにも踏切わたる必要があるのにスーパーだけあっても大したメリットない。
しかも、時期不明なれども何れかは橋上化されるのだからそのメリットも限定的ですね。
人口増加で駅混雑や病院混雑等のデメリットの方が大きい。

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>>26 匿名さん
1つ星付いてなかった？消された？見間違い？
どっちにしてもいま5つ星が数件付いてるがこの時期に5つ星なんてサクラ以外いるのか？他のひとはどう感じるのだろうか？

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>>72 匿名さん
この板からは★★★★★が付く理由が見当たらないが、他によほど良い理由があるのだろうか？

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>>72 匿名さん
今から期待しているひとは居ると思います、自分もそうなので。
納得できないなら、検討から外せばいいだけだと思います。

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久地は良い街だと思います。
南武線、府中街道が通っており交通至便。二ヶ領用水、久地円筒分水があり水と共に暮らす街だと思います。霊園や寺院もあり緑豊かな環境。ビジネスマン向けの小洒落た飲食店や商店も活気あります。

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>>74 マンション掲示板さん
口コミって商品やサービスの感想や評価だからまだ出来てもいないマンションに期待で★つけるなんてナンセンス、それこそステマやサクラの類いと同じでは？と思いますけど反論しますか？

例えば食べてもいない料理に期待で★つけるひといないでしょ？それと同じような理屈ですよ。

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>>75 匿名さん
府中街道があるのがどう便利なのですかね？
円筒分水は久地駅からはバス案内がでる距離感では？
小洒落たれ飲食店とは具体的に店名ください。

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ざっくり価格出てますが下は坪195、角部屋4LDK(75平米なので狭い)は坪約290万ですか。
3800万金利0.4%で支払い9.7万みたいなので賃貸としてならアリか…

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>>75 匿名さん

久地がいい街とは時代も変わったなー
周りになにもなく、どこに行くにも乗り換え必須、快速通過駅で家賃の安さしか取り柄のないはずなのに。
ちなみに宿河原、久地、津田山の地味駅3兄弟の中で一番苦しいのが久地。宿河原と津田山はそれぞれ登戸と溝の口に寄り添えるが、久地だけは本当に孤立感がある。

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>>78 通りがかりさん
故意ですか？解体費、土地代、修繕費、管理費いれていない。これらがプラスされますね。
今後そんな低金利続かないですよね？
そんな都合のよい計算ありえないと思います。
しかも、今はスタグフレーション

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>>75 匿名さん
活気がある？あんた地元じゃないよね？
多少新店舗は増えたけどね。
相変わらずシャッター店舗はあるし、昔からある老舗は閉店続き、建物も古く、どこをどう見たら活気があるとなるのか？

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>>78 通りがかりさん
上のひとが書いた通り月々地代諸々だけど、年の固定資産税も要るよね？

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>>72 匿名さん
★5つけてる2アカウントはここだけ口コミしてる
そんなことある？ステアカなのかな？

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定借物件は固定資産税の負担が少ないのがメリットと言われているが、それ以上に地代と解体費が毎月徴収されます、それに加えて通常の管理費と修繕費、それに使う方は駐車場費用が入って、ローン以外で6～8万のランニングコストが毎月掛かるのがネックです。
それに加えて売却時が非常に苦労します、これは売却する何十年後かになるのであとにならないとわからないですが、次の購入者が中古ローンを組む場合定借物件は銀行が物件価値を非常に低く査定するので、頭金や現金が豊富にある方でないと購入者として手を挙げられなくなります。たとえ70年あったとしても20年住んで売却となれば所有権物件と比較すると残存価値は同じような条件で2～3割低くなるのが一般的な相場です。

これが定借は物件が世間に浸透しない理由です。知識の無い1次所得者が販売価格だけ見て安いと思い買わせるのが販売側の戦略です。逆に言うとそれしかありません。

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立地がだいぶマシとはいえクジライフあんなに苦労してたのにこの規模感で大丈夫なのかな

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大型物件の割りに駐車場が少ない気がする。1/3の割合かな？機械式がほとんどだから修繕費のコスト増が大きなリスクと思う。しかも70年借地なら終末期に大きなリプレースが発生するタイミングと考えるが、残存期間が短いのに大きなコストをかけることを許容できるか疑問。特に駐車場を利用しない住民の心象は如何にだか駐車場を使う限り安全上の観点からメンテナンスは必須だろう。
こういう課題も忘れてはならない。

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機械式81台とある。リプレースやメンテナンスコストは莫大だな。周辺にスーパー等多数あるのにわざわざ大型スーパー作るよりも平置き駐車場の方がより住民目線で価値があると思うがね。宣伝効果なら大型スーパーの方がインパクトあると言うこと？

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久地徒歩7分→○
スーパー隣接→◎
大規模マンション→○
借地→！？

久地で何故に借地(笑)
単体と変わらないじゃん。買い換える時マジで売りにくいぞ。ずっと永住予定ならいいのかもしれないが…

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>>88 匿名さん
自分も期待より価格が高く恥ずかしながら予算に届かなかったので、考え直してもらえるとありがたいです。

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>>89 匿名さん
定借とはいえ、3LDK3800万～が予算厳しいとなるともっと郊外、それこそ職場までドアドア60分以上のところまでエリアを広げないと厳しいですね。
久地駅で定借なら、パンダ部屋の3300万、最多価格帯3LDK3800万くらいにして欲しいものですが。

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>>86 マンション掲示板さん
駐車場代で賄えるような設定にするでしよう
そこまでリスクないと思いますが、高稼働率が維持できればの前提なので多少リスクはあります

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>>90 名無しさん
久地の定借なら3800万円でも高いてすよそれに職場をどこに想定してるのかわかりませんが都心なら駅そばの職場でない限りここからでもドアトゥドアで1時間近くかかりますよ

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モデルルームができてますね。
久地なんて川崎民にすら知名度が低くローカルな地に定期借地とは？と思ってますがどんな結果になるか気になりますね。

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>86

機械式駐車場だけでなく、竪排水管、エレベーターの更新も同じく。新築時に売り主が作成する長期修繕計画の期間より先なので計画には盛り込まれていない。

これはどの物件でも同じくなんだけど、５０年くらいたった時にあともう少しで取り壊すのにってなるリスクが７０年定借にはある。そしてまだ誰も経験していない。

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>91

駐車場独立会計にしているケースは少なくて、駐車場利用料は管理組合の会計に繰り入れるのが一般的。駐車場の更新は修繕積立から。

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>>92 名無しさん
高いって何をもって言われてますか？
文句言って値段を下げたい気持ちは一緒ですが、対抗する情報が無いと厳しくないですか？
久地まで徒歩10分で築浅の70㎡の相場ってどれぐらいですか？調べてみると、結構強気な市場で驚いてます。

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>>96 通りがかりさん3800万が高いのではなく久地の定借の3800万が高いと言ってるのでしょう。
一般的な庶民感覚から高いですよ。この板の反応ても明白ですよ。ここより少し遠いけど久地ライフなら4000万台で出てたし、プレミスト津田山も4000万代からあったと思う。それであなたの調べた強気な市場ってどういう情報ですか？

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>>96 通りがかりさん
> 高いって何をもって言われてますか？
ここは定借なので比較対象がないですね。所有権マンションの価格に変換してみましょう。一般的にマンション価格は上物と土地が７：３の割合が一般的らしい。これをここの最多価格帯に当てはめると\5,500万/7*10=\7,857万だから約\8,000万となります。パンダ部屋は外れ値だから対象としません。
ちょっと乱暴かもしれませんが、比較対象がなければどちらかに合わせないといけません。この計算が間違っていたら指摘してください。

70平米とすると坪単価380万ですね。他路線もなく快速も止まらない久地駅から7分の用途地域が工業地域で線路横、霊園横で周辺も特に何もない立地でこの値段が高いか安いか理解できませんか？

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>>96 通りがかりさん
文句言えば値段下がるのですか？笑
驚くほど高いのですか？どの物件がいくらですか？でも中古ってネットに出ている値段は売り手の希望であって成約されているわけではないですよね？それ鵜呑みにするのもどうかと。。。

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>>95 匿名さん
駐車場の収入≧管理費用の支出であれば問題ないので独立会計とかどうでもいい話

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>>98 匿名さん
その計算が正しいなら最高価格の6,600万はほぼ億ションとなりますね
久地で億ションとは笑

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>>96 通りがかりさん
久地の築浅なんてくじライフくらいですよそれも徒歩10分以上で対象外なら最近のマンションなんてSCOURTくらいしかないですけど？？？SCOURTは5年以上前で築浅でもなくそもそも売り出し物件ない
何をどう調べたのですか？

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マンクラさんたちが定借についてXで議論しているが、概ね超好立地以外は手を出すなでまとまっている

ここ買うなら2000万円代でないと買う価値はなさないだろう

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定借は、どんな立地でも買わない方がいいです。もう売ったけど、パークコート渋谷ザ・タワーを魔が差して買ってしまった者より。

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クジライフで会話が成り立ってしまうあたり秀逸なキャッチコピーだったんだ

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快速通過する駅から狭い細々とした導線で7分の霊園と線路に挟まれた工場跡地の立地で近くにコンビニもなく開かずの踏切にイライラする
で定期借地
これで5500が安いか高いか？

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徒歩7分は踏切待ちは考慮していない
平日ラッシュのピーク時はカオス
時刻表からもわかるが列車が数分置きに発着するのだから駅横踏切の状態は想像に難くないはず

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>>106 マンション検討中さん
安くは無いのかもだけど、比較対象が無いので高いとも言えませんよね。
プレミストとかもう販売してないし。
なぜ何回にも分けて書き込まれてるのですか？

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>>108 マンコミュファンさん
>>98
のひとが比較してますよ？なぜ販売してないと比較対象にならないのですか？近隣で最近の価格なら販売有無は関係ないのでは？
>>106
のひとは事実では？事実をリピートしたらルール違反なのですか？それとも事実を何回もかかれるとまずい立場のかたですか？

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シンプルに高いです。
飛びつかないで値下げ待って買うしかないと思います。
以前定借物件何度か商談したことありますが、売れ行き微妙だったのか一声500万引いてくれたことあります。本気で買うと見せればさらに上乗せ出来たかなとも。
とにかくこの価格で飛びついたら思い切りババ引くことになるかと。
買い価格帯は坪単価200万切ってからがはじめて検討に値するかなと個人的には思います。

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>>110 通りがかりさん
ですね。最近はマンションは値上がりしてて今買わないともう買えないかも！
みたいなことを言う人を見かけるようになったが、それは都心の話。
郊外のマンションは売れ残ってるし、一言目で値引きしますは実際に私も出会ったことがある。
ただそういうマンションって逆に買いにくいんですよね、自分が買った後もさらに値引きされるのではないかとか思ってしまって…

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>>110 通りがかりさん
値下げ待って買うって、夜の惣菜売り場の値引き待ちみたいなイメージですかね。
販売前からそこ狙いってのもさみしい話で、自分は選択肢のあるうちに検討したいですね。

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実需で中古でも良いならあと5年待てれば人口減の家余りで世田谷辺りでも一気に安くなってきますよ

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大規模定借ってそれだけでリスクやないの？だって一次購入者が売り出すときにライバルがぎょうさんおるってことやろ？資産価値まあるうちに売ろうおもても同じように売り出すライバルおおてそらもうたいへんやね。
特に減税終わりで大規模前の10年辺りはヤバイちゃうん？それでのうても定借売りづらいのに値崩れリスクないんか？

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>>112 口コミ知りたいさん

なんやそんなしょーもない。それこそ高値掴みでさみしー思いせえへんか？この板の反応でわかるやろ？

なんや、ポジトークに必死やな？
なに言うたかてむだやろ？

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隣接スーパーかて24時間営業やないんやろ？なら今どきコンビニが駅より遠くにいかにゃならんてめんどくさすぎや

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>>109 口コミ知りたいさん

大事なことは何度言うたかていいんやないか？

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>>110 通りがかりさん
せやな、わいも最低でも200以下や思うがそれでも70m2ほしいなら4000万円超えやん、まだ高いんちゃうかな？

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自分には坪180以下にならないと検討にも値しない物件だと思う。

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そんな１人で頑張っても物件価格は簡単には下がりませんよ。
3Lで3800万台の部屋はパンダかもですが、唯一の可能性ですかね。
頑張ってみてください。

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久地では日常生活はそれほど困らないけどカフェもファミレスもドラッグストアもない
食事処も選択肢少ない。当然、遊ぶところもないが、何気に困るのは金融機関がJAと信金のみ、郵便局は堰まで行かないとない。このマンションなら徒歩10数分先ね。だから、日常の買い物は久地で良くてもそれ以外は基本溝の口等他に依存することになるから、このマンションに5～6千万費やすなら溝の口の中古を検討したほうが将来的にも資産性でも利便性でも有利だと思う。

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久地は溝の口に2駅と比較的近いのに駅近マンションが安いから魅力だった。高ければわざわざ他にメリットも魅力もない久地を選らぶ理由はないよ。久地に地縁があるとかない限り。

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>>120 マンション検討中さん
駅から7分ですか？道も細く夜は寂しい道ですね？霊園と線路に挟まれた製薬工場跡地と言う立地はイメージ良いですか？出入口には開かずの踏切がありますねよね？コンビニ遠く、駅周りは多少の飲食店とスーパーだけですね？郵便局遠くですね？メジャーな銀行もない？
自分はほしくもないですよ。昔住んでいたので懐かしいのと地元ながらの情報提供です。

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>>120 マンション検討中さん
孤軍奮闘。あなた一人だけのようです。
ここまでネガティブな要素ばかりなのになぜここのマンション価格を正当化するのですか？必死すぎて少し引きますが、何が良いのか？本当に価格が妥当なのか？妥当なら何をもって妥当なのか教えてもらえたら嬉しいです。ただ、騒ぐだけではなく、ネガの方のようにエビデンスや例を示して議論してほしい。

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>>121 通りがかりさん
私もそう思います。
溝の口までバス20分くらいを許容できるなら、比較対象になるかと思います。
子育てなど考える必要なければ、家の費用はできるだけ抑えて、将来に備える考えには賛成です。

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こちらを検討している方って、他にどこを見られてますか？
南武線沿いでファインレジデンス武蔵新城が定借では無く良いですが、少し高いのと近くにスーパーが無いなが悩ましい。
こちらの隣接するスーパーに子育て支援の設備とかあるとかなり嬉しい。

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>>126 マンション検討中さん
ファインレジデンスは安いので気になっています。
ここと同じような価格帯ですね。所有権の物件であれば破格ですよ。この時代に３４００万～あるのですよ。スーパーは宮内にライフがあり、周りにはコンビニが多数、業務スーパーもある。ここと比較するなら断然ファインレジデンスでしょう。

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> こちらを検討している方って、他にどこを見られてますか？

新築にこだわらなければ選択肢は豊富ですよ。
久地ならくじライフはここより少し遠くなりますが築浅です。

> こちらの隣接するスーパーに子育て支援の設備とかあるとかなり嬉しい。

スーパーであれば商業施設なのですから子育ての設備等ないのでは？
子育ての設備ってなにを示しているのかわかりませんがキッズスペースなら共用部にあるようです。

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>>125 検討板ユーザーさん

> 溝の口までバス20分くらいを許容できるなら、比較対象になるかと思います。

なぜにバスで２０分なのですか？築浅でなければ５千から６千の価格帯でも溝の口は選択肢ありますよ。
それに２０分のバスってそこはもう溝の口とは言えませんよね？

> 子育てなど考える必要なければ、家の費用はできるだけ抑えて

逆ですよね。子育てなければ家にお金かけられるじゃないですか？

なんだか支離滅裂ですね。

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今後人口減と高齢化の時代なのに定借とか逆行するように思えるね
70年後なんて日本の人口が半減する予想なのに70年定借とか…意味あるんかな？
それこそ数十年先の定借なんて価値があるのか？と考えてもおかしく無いとおもうがね

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販売前のしかも正月からネガポジこれだけの書き込みあるのは、期待の大きさを感じますね。
特にネガは、＝欲しい人の力を表すもの。
おかげで、定借のリスクはよく分かったので、自身のメリットがどれだけかで判断すると良いですね。

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こんな立地で定借のマンションとか一番やめたほうがいいよ

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>>131 マンション検討中さん
人気ならネガが多いのは事実。だがポジも多い。いわゆるの賛否両論ってやつ。人気物件のネガは僻み妬みフェイクが多いが、ここは地元の人や根拠のある否定でネガではなく事実に近いと感じる。方や虚勢ばかりで何も示さないあなたお一人のポジ。否ばかりの物件は世間の反応そのものですよ。

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>>131 マンション検討中さん
ポジ要素がネガ頼りとは失笑ですが、いい加減気付いたらいかが？あなたが無用で幼稚にレスるから簡単に論破されるだけじやなく何倍もデメリットや要らない事実が返ってくる。
結局はあなたがデメリット拡散させている。

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>>132 通りがかりさん
年始早々ありがとうございます。
このレスの早さ、注目物件間違いなしですね！

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確かにここの予算感だと他にファインレジデンス新城と川崎のハイムスイート位しか無いのか

中古か永住覚悟で建売り選んだ方がまだマシのような…
前ならもうちょっと出してセントラルエアシティあったけどレジデンス2は値上げだろうし

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>>135 名無しさん
レス見る限り悪目立ちと言う意味では注目されてますよね？笑

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>>131 マンション検討中さん
定借のリスク以上のメリットがないからネガばかりなのでしょう？

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急いで買う必要ないならここの中古待って安く買えば？

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管理費と修繕積立金にプラス解体準備金を払って70年後には更地
土地の所有権はないから建替という選択肢もない
定借期間が短くなれば価値は0に近づく一方で売ろうにも売れない
立地がスペシャルならまだ分かるが、こんなとこ買う意味ある？賃貸で良くねって話

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>>140 eマンションさん
土地代もあるよね？
価値がゼロに近づくだけなら良いけどそんなところに管理費や修繕費払うのがバカらしくなって滞納等ないかか心配だよ
コンセンサス取れる住民ばかりとは限りない

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ここはポジのコメントがあると5人とかが瞬時に反応して、興味ないとは言わせませんよ（笑）
興味ない人、買わない人はわざわざ時間を使って書き込まないので、どんな形の愛情表現でもファンの多さはここが証明してます。

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私は70年とお尻が決まっている事には都合が良い部分も有るなと思ってます。
70年後に築70年のマンションにどれだけ価値があるのかや、建て替えや負動産などといった心配を最初から割り切る選択も有りだと思います。
こんな事を言うと、定借を理由に買い叩きたい人から、また定借のデメリットを並べて攻撃されるのでしょうが、前向きに考えている人がいる事を少しでも理解頂けるとありがたいです。

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>>143 マンション検討中さん
やっぱ不動産屋の言うことをそのまま受け売りする人っているんだね…
都心に出られる立地であれば70年のマンションの価値が0ってことはないでしょう。強制的に取り壊される定借よりはよっぽどいい。負動産を心配するなら買わないで賃貸でよいのでは…
負動産リスクを回避するために土地代、管理費、修繕積立金、解体準備金を70年間支払うのはどう考えても合理的ではないでしょう。
それこそドレッセタワー南町田グランベリーパークみたいな超絶スペシャルな物件なら確かに定借だろうと買いだが、久地駅徒歩7分だぜ

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>>142 マンション検討中さん
小さな街に大規模建設なら地元民には影響大きく興味はあるでしょう。地元ネタもネガティブばかりだから歓迎されていないだけでは？
愛情に感じるならよほど変わった思考な方ですね。笑

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>>142 マンション検討中さん
アンチはファンじゃないです。

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>>143 マンション検討中さん
ミスリードですよね？定借でも人気エリアなら否定しません。久地でしかも高額だから何の価値もメリットも見いだせないと言うことですよ。

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>>143 マンション検討中さん
なら聞きますが久地の高額な定期借地のメリットをどう捉えて前向きに考えているのか教えてもらえますか？

本当の購入検討者ならこたえられますよね？

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>>142 マンション検討中さん
ネガに反論して荒れるんだけどここのポジはネガに反論できないからこういうレベルの返し。
ポジティブに反論できないところが既にネガを肯定していることに気付かない。憐れ。

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>>148 名無しさん
おそらく、高価としたいか否かの差ではないですかね？
ここで時間を使って書き込んでる事で、購入検討者である事は示せてると思ってます。

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>>143 マンション検討中さん
私も検討材料したく是非とも伺いたい。
そこまでの信念があれば理路整然としたお考えが聞けるはず。まさか擁護したいだけのなりすましじゃないでしょうから、きっと納得性のある理由でしょう。

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>>151 口コミ知りたいさん
よく考えてみてください。
購入検討者がその質問に答えるモチベーションは何でしょう？
御自身の気持ちの為にも、理路整然とした考えはなく、擁護したいだけのなりすましと思われると良いかと思います。

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↑検討板に来て答えるモチベーション云々とか何言ってんの？検討板で独り言か？
意見交換、情報交換するからレスるんだろ？
前向きに考えてるならどう考えてるの？と聞いて考察してから物件を見極めて、意味ある検討板になる。言いっぱなしはだめだろ。したいならXで呟けよ。

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前向きに考えていることを理解してほしい
と言うのだから、その考えとやらを示す必要性ありませんか？

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ちゃんと考えられましたか？
そしたら、Ｘで呟けよとはならないと思いますよ。

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スペシャル立地でもない借地権のマンションを買う意味が自分には全くわからないから誰かに教えて欲しい。無駄金を払って70年後に解体される資産にもならない家を買ってどうするの…

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>>156 さん
定期借地権マンションは、メリットとデメリットをしっかりと理解した上で、慎重に検討する必要があります。
「無駄金を払って70年後に解体される資産にもならない家を買ってどうするの…」 とおっしゃるように、将来のライフプランと照らし合わせて、本当に自分にとって最適な選択肢かどうかをじっくり考えてみてください。
もしよろしければ、もう少し詳しくお聞かせいただけますか？
* どのくらいの期間住みたいと考えていますか？
* どのような立地の物件を希望していますか？
* 予算はどのくらいですか？
これらの情報に基づいて、より具体的なアドバイスをさせていただきたいと思います。

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