プラウドシティ池袋本町 part4

２期で販売であろう、G棟の購入を検討望していますが、不安がでてきました。

本日の夕刊の記事で、施工会社の経営不安が掲載されています。
施工会社が経営上の問題が発生した場合、どんま問題が予想されますでしょうか。

http://www.zakzak.co.jp/economy/company/news/20100324/cmp1003241533001...

>>106
建設中で考えられるのは、施工会社の利益率を上げるために
下請けに無茶な価格で請け負わせて結果的に建物の品質が悪くなってしまうという点です。
とはいえ、少しでも利益が欲しいのはどこの会社でも同じですから、あまり関係ないでしょう。

建物完成後は、購入者との関係で瑕疵担保責任を負うのはあくまで売主（デベロッパー）ですから、
施工会社が倒産しても購入者にとって特に大きな問題はありません。

ただし、万が一建物に大修繕を必要とする瑕疵が発生した場合には、
売主は倒産した施工会社以外の会社に修繕を依頼しなくてはなりませんので、
必ずしも十分な修繕ができないかもしれません。

とはいっても、長谷工クラスの巨大な事業規模の会社だと、
倒産した場合の諸方面への影響が大きすぎますので、
金融機関が強硬手段に出るなどして倒産させるようなことはないと思いますよ。

売り急いでいる印象があったのはこのせいか。

２期で狙っているので、長谷工ネタで倍率が下がってくれるのなら大歓迎です。

長谷工の自転車操業状態については、自分が知る限りでも10年くらい言われ続けています。

自分の中では、そういう会社なんだという認識になってますよ。

１０年ちょっとかなぁ。
ふしぎな会社だよねぇ。ちゃんと完成はさせて欲しいなぁ。
買うのこれからだけど。。

>104さん

103です。ありがとうございます！
この評価書があることは、単に気持ちの問題として
安心だというだけと思っていますが、
そんな認識でいいのかな。。。

もし評価書が手に入るとしても、
将来中古で売ることがあったときに、
それがプラス評価されることはないですよね！？

日本航空が倒産している時代に呑気なことを言う人も居るんですね。

JALは倒産しても営業継続してるぜ？
何がいいたいの？

目に見えにくいあらゆるところでコツコツとコストカットされてるんだろうなぁ～。

営業継続してるから何？倒産は事実だし、再建に向かい始めたばかりの状況で、失敗して営業しなくなる可能性も十分にあるし。呑気ですね。
で、何が言いたいの？

マンションの建設屋だと公共性が低いからな。

>>112
そんな認識でいいと思いますよ。
住宅性能表示制度が絶対ってことはないですし、
この制度自体あまり浸透してるように感じませんしね。

古くなると性能評価も変わってきますからねぇ・・・
新築時の性能評価ってことだけでプラスにはならんと思いますが。

107>>
106です、コメントありがとうございました。

長谷工クラスの企業であれば事業存続されると考えて大丈夫そうですね。
コストカット、瑕疵に関して不安はあることをふまえて再度検討します。

助かりました、ありがとうございました。

>116
で、何が言いたいの？
ﾈｶﾞﾃｨﾌﾞｷｬﾝﾍﾟｰﾝ？

>106さん

資産価値の大幅下落も注意が必要かと思います。
駅近なので需要はあると思いますが安く買い叩かれると思います。

>>122
なんか中学生みたいな予想ですね・・・

>>122
中古マンションの資産価値は、ヒューザーの例を挙げるまでもなく
施工会社よりデベロッパーに左右されるケースが多いと思われます。

それは、施工会社が倒産しても住民に法的な不利益がないことに加えて、
施工会社に関しては、経営危機や倒産したかどうかという問題よりも
その施工会社が他に手がけたマンションで問題があるかないかの方が重要だからです。

もちろん、長谷工に万が一のことがあった場合にこの物件の資産価値に影響がないとは限りませんが、
長谷工はこれまで全国で何十万戸かのマンションを手がけた実績のある業者ですから、
今後、長谷工物件の耐震強度などに関して問題が発生しない限り、
少なくとも資産価値が一気に暴落するようなことはないと思います。

ただ、マンションに限らず不動産は、常に予測不能の事態によって
資産価値が暴落する危険を孕んでいることは忘れない方がいいでしょう。

中古マンションの資産価値なんて、
建物がしっかりしていて管理が行き届いていれば、
施工会社もデベも関係ないでしょう？
ただ、あぶない会社が関わっていれば、
手抜きの可能性が高まるってことが最大のネックだと思うが・・・。
長谷工くらいになるとこんな時期だからこそしっかりやってると思いますがね。

デベ倒産によるマンションの資産価値については、評論家により
意見が分かれているんですね。

>「倒産した会社のマンションは資産価値が大きく悪化する。管理会社はマンション・デベロッパーが子会社を使ってやっているケースが多く、親会社が倒産すれば子会社は連鎖倒産してしまい、ビル管理や補修も難しくなる。当然、転売も簡単にはできなくなる」

一方、この掲示板で出ているような真逆の意見もあり。

>デベロッパーが倒産した場合、子会社である管理会社の連鎖倒産を心配する人がいます。しかし実際は別会社であり、連結決算していることもありません。
また、管理会社の株式を親会社であるデベロッパーが１００％持っていたとしても、デベロッパーの倒産により株主が変わるだけであり、会社の存続そのものが危ぶまれるようなことはありません。

>>125
販売から10年以内であれば、デベが購入者に対し瑕疵担保責任を負っている物件と
デベが倒産して誰も瑕疵担保責任を負っていない物件では大きく資産価値が異なります。
（ただし、デベが中古購入者に直接、瑕疵担保責任を負うということではありません。）

そういう意味では、平成21年10月1日以降に引き渡された新築マンションについては
住宅瑕疵担保履行法によりデベが倒産しても瑕疵担保責任が履行される可能性が高く、
デベの倒産によってもほとんど資産価値に影響はないといえるでしょう。

106さん
夕刊記事の情報ありがとうございます。こういうニュース
を見るとマンションの購入を考えている者からすれば心配
になりますよね。私もこういうことには詳しくないので、
皆さんの意見を拝見し、実際のところはどうなんだろうと少々
不安に思っています。長谷工コーポレーションって有名なところですし、
大手なのでまずは大丈夫だろうとは思っていますが、もしもの場合…
不具合等が見つかった場合の対処はしてもらえるのか不安です。

ちょうど、プラウドの玄関になる前あたりで、さきほど殺傷事件発生。
パトカーやら救急車で大騒ぎです。
こわいよ～。

　長谷工の件はここでも随分前から出てましたけど、１期の応募状況から見ても買いたい人には関係ないんですよね。仮に不正行為があれば、それは野村不動産が対応するわけで。野村が不信感を持たれていれば、施工会社に関係なく売れません。
　最終的には野村への信用です。以前なら公団（現UR）の分譲住宅が信用第一だったんですけど、民業優先で新規販売が無くなった事は残念です。当時無くしたのは今郵政民営反対でお騒がせのｋ大臣でした。矛盾してるでしょ。話飛びましたけど、デベの倒産が心配な人は最終的にUR賃貸しか住めなくなります。

全レスをざっとみましたが直近の話題に関してのコメントです。見当はずれもあるかと思いますが私自身の意見です。(多数の意見かどうかはわかりません)ご参考になれば(順不同です)

・清掃工場の件
全く気にしていません。それよりも車の排気ガスとかいろいろ気にしたらきりがありません。併設？されている池袋スポーツセンターは快適です。プールは11Fで眺めもいいしサウナもついています。それで2時間たったの600円。

・交通の便
ものすごく便利です。池袋北口起点なら清掃工場のほうを通ってくればシスナブの敷地まで25分あれば歩いてこれます。池袋の駅でタクシー待ちするぐらいなら歩きをお勧めします。タクシーでも駅前でなければ100mぐらい離れれば拾えます。埼京線の混雑のこと話題にありましたが1駅後の池袋でかなりすきます。平日の昼間とか、休みの日は混雑は気になりません。どうしてもという人は東上線、三田線を利用されればいいと思います。

とりあえず。

長谷工は大企業です。長谷工が倒産することを心配されるなら、この日本ではマンションなど買えません。

>>129
1期と比べたら少しましですね。
これでほぼ400戸完売、この勢いだと完売は近いですね。

>>128
長谷工は色々言われていますがマンションのゼネコンとしては
優秀だと思います。
実績がある分、アフターサービスなどしっかりやってくれる印象です。
昔は悪かったようですが、今はその裏返しなのかもしれません。
（叩かれて良くなったんでしょう）

132さん
>埼京線の混雑のこと話題にありましたが1駅後の池袋でかなりすきます。
>池袋スポーツセンターは快適です。

ご近所の方でしょうか。池袋で降りられる方が多いんですね。1駅我慢すればそこまで苦に思わずにすみそうですね。ただ、板橋の駅構内の混雑具合とかはどうでしょうか。ただでさえ、ラッシュ時間帯が混んでいるというのに、ここの住民が増えれば混みますよね。ラッシュ時間帯以外でも混む可能性が出てきますよね。
池袋スポーツセンター情報ありがとうございます。2時間600円でプールもサウナも使えるのでしょうか？

壁住人とあるからシスナブの方でしょう。

シスナブの住人も、ここができたら、駅までの道が明るくきれいに整備されてうれしいでしょうね。
資産価値も上がりますよ。

管理組合が町内会加入と会費を強制徴収しているマンションですね。
プラウドも同じ地区なら調べたほうが良いですよ。

＞１３６
＞壁住人とあるからシスナブの方でしょう。
壁＝シスナブなんですね。勉強になりました。というか吹きました。

＞１３７
プラウドとシスナブだけでも相当な世帯数になるので、良い子の小学生たちは大集団登校とかできるんじゃないですか。

＞１３８
町内会の会費を集める分譲ＭＳって多いですよ。
プラウドはどうなんだろ？聞いたことないので分かんない。

町内会の会費を集めるのが何が悪いのでしょうか？
そういう人に限って、夏祭りの子供神輿でお菓子をもらったり、するんですよね。
もっと地元（町内会）を活用することを考えれば良いのに。

シスナブ=嘆きの壁（プラウドにとって）

町内会費＝自治会費　のことでしょうか？
地域によっては、１つの分譲マンションで１つの自治会を形成してる場合でも団地管理組合と自治会が別組織ってのも一般的ですよ。
その場合はもちろん、自治会費は自治会が集めます。

>135
>板橋の駅構内の混雑具合とかはどうでしょうか。ただでさえ、ラッシュ時間帯が混んでいるというのに、ここの住民が増えれば混みますよね。ラッシュ時間帯以外でも混む可能性が出てきますよね。

ラッシュ時がさらに混むのは間違いないでしょう。ラッシュ以外は座れることはないかもしれませんが、ギューギューにはならないと思います。駅は早く改良なりしてほしいですね。

>2時間600円でプールもサウナも使えるのでしょうか？
着替えるのが面倒でなければ、マシーンも結構充実しているトレーニングルームも2時間以内なら同料金です。もちろん延長も可能(料金は別途)です。ロッカーも無料です。

http://www.ikespo.jp/index.htm

あまり紹介してこっちが混むのもちょっと・・・(^.^)。平日はガラガラです。

＞＞127さん

＞平成21年10月1日以降に引き渡された新築マンションについては
住宅瑕疵担保履行法によりデベが倒産しても瑕疵担保責任が履行される可能性が高く、
デベの倒産によってもほとんど資産価値に影響はないといえるでしょう。
↑
そうだと思います。
一応マンション各部屋に保険証書が名前入りで発行されると思いますので安心感はそのときはありますよ。
デベに何かあっても少し安心だっていう気持ちが。
ただ補償額等や免責金額、保障される内容も一応注意確認されておいたほうがいいでしょうね。

くだらないかどうかはあなたひとりが決めることではない。

>>142
>町内会の会費を集めるのが何が悪いのでしょうか？
自主的に住人の意思を尊重して行うことは何も悪くないですよ。
管理組合が強制的に徴収するのは違法です。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/65791/

>>144
新築マンションの場合、瑕疵保険ってデベが加入するのですか？ゼネコン？販売会社？
安心できればべつにどこだっていいんですけど、そのあたりがよくわかりません・・・。

二期価格表とどいた。一期と変わらないよ。

二期じゃなくて一期二次でしょ

デベロッパが加入だけど、上限2000万までです。

価格表UP希望！

だいたい４千万強～６千万台位でした。

>147さん
金額のことを考えたら、あまり違法とかなんとか、細かいことは言わない方が良いと思うのですが。。
あまりに高額なら問題はあるのでしょうけど。

少しでも支払いたくないといったお気持ちはよく分かるのですが、周辺の住民さんが長い間かけて
作ってきた仕組みなんですから、新しく入居する人たちもそれに喜んで協力するという気持ちも
必要じゃないでしょうかね。

支払が任意なら誰も払わなくなりますから、町内会も消滅してしまいます。
地域の人同士をつなげる町内会のような組織は、昔から続いているなら地域の一員として
強力しても良いのでは。

>>148

瑕疵担保責任の義務は売主にあるから、保険もしくは供託するのは売主。瑕疵担保責任については契約書
にも記載されてるはず。売主は、引渡、瑕疵担保責任、アフターサビス提供の一斉の責任を負う。それと
瑕疵担保履行法はアフターサービスについてははカバーしてない点に注意する必要有り。

ちなみに販売会社は、仲介といって購入者を集めて売主に引き合わせるまでがお仕事。ゼネコンは買主と
は契約関係になく第三者。野村は某物件で内覧の対応とかを長谷工に丸投げしてたみたいだから要注意。

>>148さん

144です。
148さんがお書きになっている内容で間違いないと思います。
あくまでも瑕疵担保責任を負わないといけない事業主が何らかの理由により（倒産等）10年間の保障期間内に工事できなくなった場合に代わりに支払われる保険金です。（免責10万円くらいありますので注意です）
ですので事業主に言ったけどなかなか直してくれないからじゃあ保険でという風に簡単にはいきません。
でも昨年以前の引渡しマンションにはほとんど付いてないですからあるだけまずは安心です。
詳しくはこちらを参考になさってください。
おそらく契約時に重要事項説明を受けると思いますがその前に見ておかれると良いと思います。
http://www.how.or.jp/kasitanpo/index.html　住宅瑕疵担保責任保険 まもりすまい保険

瑕疵担保責任を気にしてるなら、長期修繕計画で１回目の大規模修繕工事の時期も要確認。最初の大規模修繕工事の事前調査で手抜き工事が発覚って事例もある。瑕疵担保責任の１０年目以降に見つかっても後の祭り。

>>151
>>155
ありがとうございます。
購入者に対しては売主（デベ）に責任があるってことでわかりましたが、
では、売主（デベ）に対してはゼネコンに責任があるってことなんでしょうか？
ゼネコンは保険とか供託はしなくてもいいんでしょうか？
その辺は瑕疵担保責任の範囲外になるのかな？

>158

某公社で開発工事の競争入札の発注仕様書が公開されていて、アフターサービスと瑕疵担保責任に
要する費用は見積もり金額に含めるって記載されてたから、デベロッパーに対してはゼネコンが責
任があるようです。

瑕疵担保責任履行法は消費者保護が目的なので、売主保護の規定はないと思います。

>喜んで協力するという気持ちも必要じゃないでしょうかね。

ウザい

10年経ったら瑕疵かどうかを証明するのも難しそう。
ああだこうだ言って、どうせ逃げられますよ。

>>154
金額が安ければ違法でもくすねるというのは穏やかではありませんね。
万引きして子供にお菓子をあげてもも小額なら良いのですか？

>支払が任意なら誰も払わなくなりますから、
自治会費は任意加入、任意脱退の権利が法律で決められています。
誰もが喜んで応援して払うような活動をやってください。

このマンションも700世帯が入居するから
町内会も狙っているのでしょうが、
そのためには強制でなく住民一人一人の意思を尊重しなければなりません。

住んでからぎくしゃくしそうですね。

>>159
消費者保護が目的といっても、
デベロッパーに対してはゼネコンに責任があるんだし、
結局は価格に反映されてるんでしょうかねぇ？

価格に反映されてるとして、
161さんの仰るようになってしまえば、
消費者だけが損しそうな・・・。

瑕疵担保責任のコストは価格には反映されないですよ。
売り主からゼネコンに発注する明細には含まれてたとしても
消費者に出す価格には出てこないです。
理由は単純で、価格なんて相場で決まるからです。
マンションデベって厳しい商売ですよ。
手間がかかる上に手離れが悪い。
おまけに個人の客はうるさい。
野村みたいに高く売れればいいんですけどね。

↑あの、話がずれてますよ

きちんと使途を明確にしてくれるなら月数百円の町内会費くらいは支払うけどね。

町内会役員の飲み会代に使われました・・・というオチだけは勘弁。

最近は、分譲マンションのHPでも物件概要に町内会費の項目がありますよね。
ここはどうなんだろう？
個人的には入会も全く問題ないですが、何せこの大所帯。
毎月の徴収だとお互い大変ですし、年1回まとめて支払う形になるのかな？

管理費等内訳を参照してください。

現在、うちのマンションでは、半年分をまとめて役員さんのところへお支払いに行ってます。
２００戸程のマンションですけど。
お隣の町内会さんのところは、結構、飲み代にもお金が流れてるようですし、会長さんと書記さんに報酬が支払われています。
そこそこの金額なのでみなさん「なんで？」って裏では文句言ってますけど、２０年近く同じ人が会長をやっているので（地域の重鎮です）、表立って文句が言えないようです。

長年、役職やってると旅行代理店などからの貢物、キックバックとかあるからね。

>>173
掲示板で謝罪しろとか言い出すと荒れるから迷惑なんだけど。
スルーできないの？
我慢できないなら黙って削除依頼してくれないかな？

パティオというか中庭にドックランとか作ってくれないかな？
ペット可なんだからそれくらい作っても良いよね。

まぁまぁ、掲示板ですから気に障る書き込みもありますが、そこは華麗にスルーしましょう。

>>175
ペット可といってもそこまで要求してはダメでしょ。
ペット専用マンションでも探して下さい。

>>175
城北中央公園ドッグラン
http://www.geocities.jp/jhk_dogrun/index.html

中庭になっているんだからそこで放していれば良いんじゃない？
勝手に外には逃げないでしょ

共用部分で放し飼いはやめてほしい。

ここはお子さんは多いのでしょうか？
いま住んでいるところは多いのですが、それなりに悪戯も多くて心配しています。
エレベーターは全部のボタンを押しちゃうし、それくらいなら可愛いものですが
キックボードとかスケボーとか流行っているらしく共用部で乗り回してぶつけて
共用物を壊しちゃったり、、親の責任で直してくれれば良いのですが誰が壊したか
分からず組合の管理修繕費で修理。掲示版に幾ら使いましたと報告を見る度に
十何年後の大規模修繕とかは予定通りできるのか心配になったりします。
自分は単身者ですが決して子どもが嫌いなわけではありません。
友人や兄弟夫婦にも子どもが生まれて見せてもらう度に可愛いと思いますし
自分も相手さえいれば子どもが欲しいくらいです。
もとい、ペットの話もそうですが共用部である中庭の利用については管理規約などで
決まっているものなのでしょうか？

179さん
>中庭になっているんだからそこで放していれば良いんじゃない？
中庭は共用施設部分になるので、放し飼いは無理だと思います。
ここのマンションのペット規約を見てるわけないのでもしかして
間違ってるかもしれませんが、ペット可のマンションだったとしても
基本的に廊下やエントランス、エレベーターなど共用施設にあたる
場所では抱えるなりしないと問題になると思います。ここが
ペット専用マンションであればね…ただペット可ってなだけの話なので。

自分も単身で契約しようとしてますがはっきり言って子供は嫌いです。
廊下で騒いでたら注意しようと思います。こうゆうのは初めか肝心ですからね。共用部分はガキ一人のものではないですから。

廊下で騒ぐほど広くないでしょ

廊下はわかりませんがラウンジは子供の遊び場になりますよ。
どこのマンションもそうですから。

それは困りますね。
ラウンジで英会話レッスンを受けるつもりでいたのに。。。

おれも単身だが、せちがらいやつがいるねぇ。
いいじゃねぇか、子供なんておっきい声出すもんだろ。
ファミリーマンションなんだから、おれは諦めてるがね。
度が過ぎれば俺も注意するがな。

ファミリーマンションと思いきや意外に単身者も多いのかも！？

バルコニーにペットを出すのは不可です。
共用部を歩かせるのもNG。

申し込み前によく営業さんに確認しといたほうが良いですね。

玄関ドア前のポーチって家の外のこと？
それはそもそもNGですね・・・

ペットを飼う人も飼わない人も気持ちよく暮らせるように
との配慮です。

「うちの子は吠えない・毛も飛ばない・においもしない」なんて口論は
不毛ですから。

バルコニーに犬小屋って、子どもが騒いだら注意するという人がいるくらいなんだから、ペットを専有部分以外で買おうもんなら、すぐにドアホン鳴らされちゃいますよ。

犬の名前がポチだけにポーチで飼う！とか言っているのでは？

194

7000万台ですが満額ローン組みますよ。
投信と海外ファンドで運用していますが平均利回り15％以上です。
住宅ローンは金利がすごく低いので借りられるだけ借りて
現金は運用した方が得なんですよ。

ちなみに投資の運用益だけで住宅ローンと管理修繕積立金は支払えます。

購入時にマンション規約を順守する旨誓約するのですが、その中にペット飼育に関する細則があり、ペットはバルコニーに出してはいけない規則になってますよ。