ドレッセたまプラーザ プレイスってどうですか？

それからリフォームではどうにもならない設備とかある。例えば、ディスポーザーやスロップシンクとか。その辺は必要、不必要を購入時にきっちり判断しなければならない。

あと、ここはリビングインの浴室の住戸タイプがあるけど、これは賛否が分かれる。水回りは段差スラブがあるので、フルリフォームしても位置をほとんど動かせない。将来、売るときのことも考えて判断。あと、行燈部屋もかな。

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皆さん資産性が大好きですね。
よく検討するのも比較するのも大切ですが、全てを満たす物件は無いし、優先するものは人それぞれなので、これが絶対とかないでしょう。
それこそ急に売却せざるをえない時に、残債割れしたら困る人もいれば、そうでない人もいるし、売却を急ぐ必要がない人もいますからね。

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急に売却する必要になった時に、売れずにバックレられて管理費、修繕積立滞納されたら他人事ではなくなる。マンションって住民同士運命共同体。ギャンブラーが入り込んだら、巻き込まらちゃうかも。

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＞マンションって住民同士運命共同体

モデルルーム来場者って将来のお隣さん候補。モデルルーム行くと設備や仕様に目が行きがちだけど、周りがどんな人かもチェックポイント。

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＞年2%で物価が上がって行くとすると、20年で価格は約1.5倍になるので、中古のマンションでもそれなりの値段

あれっ、数年前まで物価は上がってなかったのにマンションだけ上がってた。これからは物価連動って論理は成り立つかな。

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>>115 匿名さん
今までが特殊でしょう。
いつまでも物価が上がらず、マンション価格だけ上がっていく考えるのは楽観的すぎると思います。
今は買った時よりいくら高くなったと喜んでいる人も多いですが、デフレだったから儲かったように思えていましたが、物価が上がれば貨幣価値が下がりますからね。

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これだけリセールについてのスレが盛り上がってるところを見ると、それなりに期待できそうな物件ということかな。

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>>110 匿名さん
高く売れるかは別として、マンションであれば売れないことはないでしょう。
というか、そんなことで人生詰んでしまうのであれば、震災や火事、自身の失業などで簡単に人生詰んでしまいますね。

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まだ、価格はおろか詳細な情報も出てないのに期待できるなんて・・・。ポジショントークかな。

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>>119 匿名さん
ポジショントーク楽しいですね。
たまプラーザの好立地で、どの様な仕様でいくらで出てくるか楽しみです。
期待もこめて、実際より安めの坪単価を主張する人が多かったり、そんなに高いと誰が買うの？見たいな流れが多いですが、ここはどうなりますかね？

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心配なのが、ここは青田売りマンションということ。日照などのシュミレーションが見れたとしても、実際とやはり違ったとなっても、変更や解約はできない。マンション周りの駐車場や鉄塔がどれほどの影響があるのか、正直わからない。
東急が正直に、影響がある物件は、価格を下げてくれれば納得だが、、、果たして。

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>121

練習に完成物件見に行けば。シミュレーションと実際の比較確認ができる。

現物確認できない青田売りには否定的な考えだけど、みんなそれで買っちゃう以上変わらない。

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ここ、内廊下じゃないのが痛いなあ。
個人的には、内廊下だったら、多少高くても是非買いたい物件なんだけど。

外廊下の色々な虫が、帰宅時に一緒に中に入って来る可能性が否定できない。
特に夏の夕刻から晩にかけて帰宅すると、日中は日陰でじっとしていたＧが出てきて、一緒に中に入るんだよね。

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>>123 マンション検討中さん
そうなんですね。
これまで外廊下マンションに住んだこと無いので参考になります。

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600乗るかどうかだねー
個人的にはそこは切ってほしい！！！

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>>125 名無しさん
①日当たり悪く、狭めで坪300台
②日当たり、広さそこそこで坪400台
③プレミアで坪500-600台
と予想。
みんなの予想を書いてみて。

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>>126 マンコミュファンさん
狭い方が単価が高くなるから、300台は無いかなと思います。

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>>124 マンション検討中さん

今も、内廊下に住んでるけど、一度内廊下住んだら、外廊下は住めない。

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>>128 マンコミュファンさん
それは絶対に間違いない。
ハイグレードを謳うなら内廊下は必須。

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郊外物件で内廊下ってレアなんだけど、外廊下をディスってるのは、宮崎台かセンター北か。同じ会社でも営業どうしはライバル。

内廊下必須なら都心の高級物件か、タワマン狙えるようにならないと。

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並木通りをはじめ自然が多い分、虫が結構いるし（今の時期は特に）、目の前の道路も渋滞してることが多いから、もし内廊下だったら結構なバリューになると個人的に思ってる。
内廊下じゃないって言ってるのはどこ情報？

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共用廊下側の部屋に窓があるタイプあるから違うでしょ。

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>>132 匿名さん
確かに廊下側に窓があるということは外廊下ということですね。ありがとうございます。

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残念です、場所は良いと思うのに仕様が…みたいですね。

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ドレッセWISEは上の階からの音漏れが酷いような話があったので、スラブ厚も要確認ですね。

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>>129 匿名さん

ご賛同有難うございます。

内廊下に慣れてしまうと、風の強い日など、玄関出たら直ぐ雨風にさらされるのかって思うだけで、ぐったりです。建物エントランスに入った後に、ホッとしたいのに、外廊下だと、自分の玄関内に入るまで気が抜けないのですよね。

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>>136 マンション検討中さん
内廊下であれば廊下側に窓がないので、ワイドスパンでベランダ側に居室やリビングが並んだ間取りが良いですが、なかなか難しいですよね。
もしくは角部屋で両面な窓があればなお良いですが。

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>>137 検討板ユーザーさん
廊下より間取り優先なので、間取りの方が気になります。

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>>126 マンコミュファンさん
一般住戸でも坪単価500万超えると思います。
安くても480万くらいからかと。
プレミアは600～700万くらいいきそう。都心にはない広さなのでそこを価値として売り出すんじゃないかと。。

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10年以上前に発売されたドレッセたまプラーザやドレッセたまプラーザレジデンスは天カセエアコンでした。高級物件として売り出すなら期待できますね。

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しょせんはドレッセ
でも平均550くらいだろーな

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>>139 マンション検討中さん
プレミアが2億から2億5000で売れて、他のも坪500以上で売れてくれれば、中古も値上げに踏み切れるから有難い。
中古市場での価格上昇の基準になるのは、近隣の新築販売価格とその売れ行き。
これは素人の売主の希望額とは違い、間違いなく販売価格設定の基準になる。
今年中に完売したら、祝杯もんだね！！
東急ファイト！

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みなさん高値予想してますが、そんな強気価格で売れますかね…？
同じドレッセでいうと、ドレッセ世田谷松陰神社は世田谷区で戸数も少ないながら坪500前後。
で、販売も苦戦している印象です。

都心から離れたたまプラーザで坪500出してまで買う人は多少いるでしょうがそんなに沢山いる気がしないので。。
私の予想は、ペントハウスで坪580、それ以外は450くらいじゃないですかね。プラウドシティ方南町くらいの価格帯をイメージしました。
これでも安いとは思いませんがw

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>>143 マンション検討中さん
平均で坪500は普通に超えますよ。67世帯集めれば良いわけですから余裕でしょう。

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>>144 eマンションさん
自信ありげですが何か根拠はあるんですか？素人でもわかりやすいように教えてもらえると。

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私も即完売するとは思ってません。
そうだったらいいなという願望です。
東急ファイト！

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高値予想してる人は、すでにたまプラでポジションセットしてるから中古価格が上がってほしいってことだよね。
個人的にはこれから買おうと検討している人の手が届く金額であってほしいな。

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>>147 さん

>>147 検討板ユーザーさん
そうですね。
所詮は価格が出るまでのポジショントークですからね。
おっしゃる通り、高値予想の人はポジションを持っていて、安値予想の人は安ければポジション持ちたい人か、ディスって喜んでいる人ですかね。
同じ情報をみても、自分の予想を補強してくれる情報しか目が行かないのは、相場で負ける人の典型です。

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売り手は一次取得だろうが買い替えだろうが高く売れれば何でもいいんだよ。この立地と戸数でわざわざ一次取得の層に金額合わせるわけないじゃん。

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ポジション持ってたとしても、高値願望ないですけどねー。それで中古が引き上がるっていっても確定ではないし新築も高いんじゃメリットないですから。
それよりもここが高値であることを1番望んでいるのは、後発控えるデベでしょーね。

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>>151 マンション検討中さん
安い時に買えて良かった！と先に買ったことに安心するためかもしれませんね。

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>>149 通りがかりさん
確かにたまプラーザは、駅から遠い戸建ての裕福層の住み替え需要が期待できますからね。

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>>151 マンション検討中さん

そうそう、高値を望むはデベ目線。
ここで高値予想してるのは、ポジションセットしてる人で近々売ろうと考えてる人、業者、そもそもこの物件を買うつもりがなくてディスりたい人、だね。

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このマンションは、杭を打ったらトンネルに抜けちゃうでしょ。

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>>155 周辺住民さん
分かってて言ってると思いますが、敷地はトンネルの上じゃ無いですよね。

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>>155 周辺住民さん

この人周辺住民じゃないですね。

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実は本当に周辺住民なのですが、たまプラは曲線の道路が多く距離感等よく混乱します。地図みたらトンネルは少し逸れていましたね。

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そこまで内廊下にこだわるか？確かに近隣物件のモリモトやクレヴィアは内廊下。あざみ野とかたまプラーザのドレッセで内廊下仕様あるかな？臭い対策？向かいにある焼肉店から流れ出る香りは、この物件最大のウィークポイント。テラスに知り合いがいれば聞いてみて。直接夕方、近辺歩いてみてもよい。洗濯物、外に干せないんじゃあないかな。

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>>159 マンコミュファンさん
あそこの焼肉屋美味しいし、雰囲気いいんですよね。

ただ、近隣の方からすると煙害になるんですね、、
購入検討の方は、必ず夜に歩いてみてくださいね。

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>>159 マンコミュファンさん

一度でも内廊下住んだことある人なら、外廊下のマンションはもう買わないだろうね。まるでレベル感が全く違うので。

逆に、これまで、外廊下しか経験していない人は気にならないかも。

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タワー型から敷地の広い高級低層物件に変えたとかの住み替えじゃない限り、内廊下から外廊下に行く人は少ないと思います。もっともそういう種類の外廊下は、同じ外廊下でもいわゆる羊羹型、田の字間どり向けの外廊下ではなく色々と工夫が凝らされているのが普通なので、意味が違うかもしれません。
その意味では、住民層が２分されていくのでしょうね。アップグレード以外で交わることなく。

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特に今年は内廊下のありがたさを感じました。
内廊下のマンションだとマンションのエントランスを入れば部屋に入るまで空調が効いていて涼しく快適です。内廊下は見た目の良さもさることながら、実際にその効果を実感してしまうと外廊下へ後戻りできなくなります。
ディスポーザーや各階ごみ置き場もそうですが、内廊下も一旦経験すると手放せなくなる設備仕様ですが賃貸等で未経験の人に取っては未知の世界なので重要視しないのかもしれませんね。

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>>163 匿名さん
おっしゃる通り。

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内廊下は匂いがこもる感じがするのが嫌だ。多分、床のカーペットのせいだと思う。

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>>161 マンション検討中さん
優先度は人それぞれ、内廊下が外せない人は内廊下の物件を探すしかないですね。
個人的には各階ゴミ置き場や内廊下より、ベランダのスロップシンク方が優先度高いです。
まあ、内廊下でスロップシンクなしなんて無いのかもしれませんが。

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>>166 eマンションさん

ひどく売れ残ってたあざみ野の物件でバルコニーの壁に蛇口だけ付いた部屋を内見したことがあるけど、あれはスロップシンクというのだろうか？

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>>167 eマンションさん
言いません

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１次取得のときから、ずっとパークコートレベルの内廊下タワマン4回買い替えてきたけど、今のマンションは初めての外廊下。拘りを捨てれば、どうってことないし快適だよ。

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軽く一億超えの部屋がある物件で内廊下でない仕様ってある？詳細なプランが出てきてからですな。

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>>170 検討板ユーザーさん

ここは、明らかに外廊下です。

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>>170 検討板ユーザーさん
あのいくつか出てるplanを見て内廊下の可能性を期待する方が不思議。いまどき1億越えの外廊下などいくらでもある。浜田山や市ヶ谷の高級低層物件だって。
詳細出ようが出まいがすでに外廊下であることだけは100％確定。
まあ、だから何？ってだけですけど。

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>>172 購入経験者さん
確かに。北海道の分譲は二千万円台でも全て内廊下ですから。

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>>173 検討板ユーザーさん

それは理由が違うだろ。笑

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>>174 マンション掲示板さん
あざみ野の直近物件といい、たいして必要のない内廊下に拘らないドレッセは意外と賢いデベかもな。

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皆さん、内廊下引っ張りますね

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>>175 評判気になるさん

ドレッセは、内廊下の良さが分かる富裕層ははなから相手にしてないか。そっちは、東急不動産に任せているんだろう。

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>>176 匿名さん
お値段がお値段だから当然でしょう

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売れ残りを横断幕を張って販売するデベが高級志向とは思えないが、内廊下とディスポーザーが高級？マンションの基準というのが味気ない。

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>>179 eマンションさん
内廊下はともかくディスポーザーは、床暖や二重床と同様に標準設備仕様なので高級という基準には当てはまらないと思います。
高級かどうかの基準は、内廊下・各階ごみ置き場・天井高2.5m以上・玄関ポーチやアルコーブ・スロップシンクあたりを思い浮かべます。

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>>180 匿名さん
全部揃ったら高級物件という感じですね。単独ではドレッセのスタンダード仕様にもあるので。仕様だけで高級物件を語れるならあとは天カセくらいですか。

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>>181 口コミ知りたいさん
仰る通りですね。天カセを忘れていました。全部揃うようなマンションはまずお目にかからないでしょうが、あとはこの中でどの程度満たされるのかということなのかなと思いました。
比較的最近見た中ではドレッセ新横浜（63戸）が内廊下で二重床＋ディスポーザー＋2部屋床暖、天井高2.45mとまずまずの設備仕様でした。それに比べると直近の物件はこれ以下のところが多い印象です。

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>>182 匿名さん
うーん、ドレッセ新横浜の内廊下はドーナツ型で必要に迫られたものとの印象。見たことのない梁の打ち方等、あまり参考には出来ない物件だと思います。個人的な見解です。

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ディスポーザーは使うと物凄く便利だし、マンションならではの設備なので、是非欲しい設備ではありますが、共用の処理槽や換気設備が必要で、定期的な保守が必要なので戸数が少ないと管理費や修繕積立金が高くなるので無いところも多いですよね。
確かに高い物件になると30戸とかでもディスポーザーがあったりしますが、管理費なども高くなるを覚悟しないといけなくなりますね。

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>>183 匿名さん
ドレッセ新横浜は新横浜駅から徒歩7分で駅距離もまずまずで坪300万円半ばぐらいでした。同時期に売り出されていたドレッセあざみ野グランコートが坪400万円ぐらいだったのに比べて設備仕様もよく価格も安かったので投資用に検討しましたが、最後のふんぎりがつかず迷っているうちに早期完売で残念でした。

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>>184 匿名さん
管理費への効き方も大きい。小戸数では余裕のある人向け仕様ですね。ディスポーザーはノーマル設備だが、３０戸前後で付帯している物件は高級物件。

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管理費という点では、板マンで各階ごみ置き場は必要ないと思います。
エレベーターを使ってゴミを捨てに行くのが大変なタワーマンションでは必要かもしれませんが、低層マンションでは不要かと思います。
確かに都内の高級なところでは、低層でも各階ごみ置き場があったりしますが、臭いやGの問題とかもあるので、なくて良いかと思います。

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隣接する自走式駐車場の騒音などは？

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>>187 匿名さん
同感です。
私も海外暮らしの経験があり、高級コンドミニアムに住んでいましたが、唯一各階のゴミステーションの虫だけが悩みの種でした。
湿度が高く、虫の発生しやすい日本では、基本要らないですね。

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>>189 検討板ユーザーさん
日本でも各階ごみ置き場のマンションを経験していますか。
内廊下のマンションでは空調が効いていて湿度が高くなるようなことはなく、またごみ置き場と共用廊下の間にワンクッション挟んだ空間（前室）があり臭いが漏れてくることもありません。
日本の内廊下で各階ごみ置き場のマンションを体験されれば違った感想を持たれるのではないでしょうか。

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色々な意見、価値観があることは否定しないですけど、デベロッパーはどうすれば売れるか、利益が上がるか考えて必死に需要動向を見てるわけですから、供給される物件は、結局その立地におけるニーズに合わせたものとなっているのでしょう（たまに大外しもありますが…）。
今、都心ですと、供給の焦点は、どうすれば「お金持ち」の購買意欲をそそるかですから、内廊下、各階ごみ置場はデフォルトであって、議論にすらなりません。マイナス面があるとしても、それは「金」で解決すべきことであり「無くてもいい」というのが多数意見になることはありませんし、管理費云々も、それを気にするような人はそもそも買うべきでないということで終了です。
ではたまプラーザでは何が多数派なのか？ということになると、２丁目の豪邸住まいの方々を除けばせいぜい高給取りのサラリーマンが限界ということで企画された物件なんでしょうね、ここは。なので都心物件を引き合いに夢を語っても意味ないと思ってます。
私自身の価値観ではバランス的に気に入ってますけど、逆に、内廊下や各階ごみ置き場の無理やりの否定は負け惜しみにしか聞こえないので嫌ですね。「たまプラーザ」という駅のほど近くにある「中規模マンション」であること自体を評価したいです。もちろん、それで都心並みの価格というのでは一気に冷めますが。

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>>191 マンション検討中さん
その通りだと思います。
内廊下や各階ごみ置き場は無くてもいいとか、無いほうがいいという意見に対してそれは違うのではないかと否定的になってしまっただけです。それら設備仕様はあるほうがいいが、あくまでも価格とのバランスですね。

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たまプラと都心を比べると、公示地価が数倍から数十倍違うので、当然、建物の仕様も違う。よって比較の対象にはならない。
でも、ここは掲示板なので夢や希望を語ってもいいところ。言いたいこといえばいい。

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各階ゴミ置き場は、置き場のスペースやエアコンの設置が必要で、臭い対策の2重扉や荷下ろし用のエレベーター、朝のごみ収集に間に合うように、清掃員さんにゴミを運んでもらうなど、低層の戸数が多く無いマンションの設備としてはバランスが悪いです。
当然、販売価格も上昇し、管理費や修繕積立金も、戸数の多いタワーマンションより不利になります。
高級ならあって当然とか、否定するのは負け惜しみと言っている人もいるようですが、都心の坪単価が数千万の物件と違うのですから、なくても良いのでは？という意見はおかしくないと思います。
6階建てとかならば、エレベーターに乗ってゴミを捨てに行ってもそれほど手間ではないし、各階ゴミ置き場が必須な人は、無理なく実現できるタワーマンションにした方が良いのではと思います。

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マンションのバランスは設備だけ？駅から徒歩６分、交差点近くである、近くに焼肉店がある、土砂災害警戒区域が至近、あの家電販売店の三原色など、立地環境的な部分のバランスの方が重要だと思うけどな。

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>>195 通りがかりさん
バランス良いですよね。
私には許容範囲です。

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>>196 名無しさん
バランスが悪いと思う人は買わないだけですけどね。

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色々言われているが、販売始まれば、即完売なんてこともあり得る。
購入検討者は、気を抜かないように！

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ワイズのように石膏ボードでなければ良いなー。

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ドレッセ港北センター北が坪450万前後と判明したみたいですね、ということはこのマンションはもっと高くなる気がします

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>>200 通りがかりさん
セン北で４５？いいですね～　たまプラ不沈神話で中古市場も引っ張ってー

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>>200 通りがかりさん
ドレッセ港北センター北は駅から徒歩2分で内廊下です。坪450万円は昨今の値上がりを考えると意外にリーズナブルに思えてしまいました。ここも無茶な値付けはしないで現実路線で来てほしいですね。

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>>202 匿名さん

多分同じような価格ではないでしょうか？

駅2分　内廊下
駅6分　外廊下

駅としてはたまプラが上でも、上記スペックで、相殺されて、同じ位でしょう。

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>>203 評判気になるさん
そうだといいですね。
東急はマンション事業で大きな利益を上げることは考えておらず、他の大手デべのように建設コスト増に乗じた自社販売利益の拡大というのも特にしていないのでドレッセは比較的リーズナブルな価格の物件が多いように思います。

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希望的観測が多いようですが、ドレッセが3年前のモリモトを超えることはないと考えると４５０はいい線いってるかな。セン北の出世ぶりに合わせるととてつもない額になるのでね。むしろセン北大丈夫かな。

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近接している駐車場が無くなるのなら検討してもよい。タイムズになっちゃってるけど。何か情報ある方、よろしくお願いします。

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>>206 検討板ユーザーさん
特に情報を持っている訳ではないですが、駐車の敷地を含めてマンションにするとかではなかったので、今のタイミングで無くなることは無いのではないでしょうか。
駐車場が無くなっても、次に何ができるかによって嬉しくない可能性ありますよね。
まあ、休日のテラス駐車場の入庫待ちの列を
考えると、無くならないのかなと思いますけど。

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>>206 検討板ユーザーさん
駐車場の奥の方が第一種低層住居専用地域なので、駐車場が3階建てなのだと思います。
駐車場なくなると、高さ20mの建物が建つかなと思いますが、その方が良いですか？

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>>208 匿名さん
２４時間営業で自走式。煩いと思う。土地建物は東急だろうから、そこまでエグいことはしないだろうけどね。

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セン北物件。強気の価額設定は伊藤忠（クレヴィア）とのダブルネームだからと見た。たまプラにもあるけど、リセールも良いブランドなのでこの物件の参考にはならないな。どこまで噛んでいるかにもよるけど。

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