ザ・パークハウス 板橋本町ってどうですか？

ネット出始めました

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旧街道沿いだけに虫喰い開発が続きますね。
バーッと再開発すればいい街になるのに。

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>>2 匿名さん

無理でしょうね。
まとめても益が取れません。

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・首都高と幹線道路沿い（車がうるさい、警察署と消防が幹線道度沿いにあるのでサイレン音が定期的にする、２重サッシでも車の走行音は常時うっすら聞こえる、排気ガスでベランダや窓が汚れる）
・立地に特別感がない
・周辺環境微妙（まともな商業施設がなく、スーパーもまいばすかOK位しかない）

メリットとしてはとにかくアクセス至便なので上記があまりストレスに感じないのであれば駅までの距離も近いのでおすすめではあるかな。
巣鴨まで出てアトレとかで買い物とかカフェすればいいし。

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現地見てきましたが、首都高からは一区画離れるので首都高隣接立地より多少音やガスは軽いと思います（程度問題ですが）
買い物は仲宿のライフまで徒歩５分です。といく仲宿商店街がこのマンションの推しポイントなので、そこに魅力を感じない人は微妙立地だと思います
ほぼ石神井川沿いなのでハザードマップは要確認

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値段次第っていうところでしょうか。
財閥系なので、安く出てくる可能性はかなり少ないと思うけれど…
良くも悪くも、本当にごくごく普通の住宅地です。
とりあえず買い物はOKと商店街があるので何とかなりそうです。

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隣のマンションの13階が出てます。石神井川隣接のため南が抜けて開放感あります。パークハウスよりは安いはずなので、中古OKでこのエリアを探してる方は検討されるとよろしいかと。
内見に行くとパークハウスの基礎工事を上から見れますよ

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商店街が続く旧中山道沿い
このフレーズ好きな人もけっこういそうに思います。
逆に新しい都会的な街を求める人には不向きでしょうか。
古い街並みもどんどん変化していくから将来的にはどうなるかわからないけれど。
デザイン的には都会的なクールな印象を受けました。
エントランスが奥まっているのは落ち着きがあって良いなと思います。
3LDK中心だからファミリーが多くなるのでしょうけど小さいプランもあるのですね。

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なぜ、ぽっかりと真ん中が空いているのでしょうか？現地案内図見ると変な図になってます。

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都心まで行きやすいし商店街もありでなかなか良さそうなマンションだと思いますがあまり盛り上がりませんね。
週末案内会行く予定ですが、すでに行かれた方いましたらどんな感じか情報共有してもらえませんか？

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>>9 匿名さん

古くからある喫茶店を買収出来なかったからだと思います。
商店街周りにマンションどんどん建ってきてますが、昔ながらのお店や一歩横道にそれれば古い一軒家が立ち並ぶthe下町が板橋本町ですよ。

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空気も悪いしね

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板橋本町駅、好きなので、あまり注目されていないのは「なぜかな」と思ったりしています。
通勤に便利な人もきっと多いと思うのに、、、

10さんがどうだったか、詳しく教えてもらいたいです。

東京や大手町へのアクセスは便利だけど、新宿や渋谷へは行きにくいから、そこまで注目されないのかなとか思ったり、、、

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はじめて投稿します。
本物件の印象を述べます。
【アクセス】
駅まで徒歩10分以内で、都営三田線沿線。
巣鴨から山手線、水道橋、神保町、大手町、日比谷、目黒とそれなりに便利と考えます。
近くに仲宿商店街あり。
【立地】
コメントにありましたが、喫茶店買収不可にて、やや奥まった場所にあり、ベランダはすべて西向き。
南側は石神井川沿いに大きなマンション（イニシア板橋桜レジデンス）、西側は高速5号線との間に大小のビル乱立し、いわゆる「抜け感」は16階以上のプレミアム住戸でなければ、ビルとビルの間に空が見える程度かも。
低層階は距離はあるも、周辺ビル（マンション）のベランダと相対。
【価格】
大手７大ディベロッパーであり、坪400後半は必須。
仮に坪450とすると
Dタイプ（68.10）9200万円～
Eタイプ（70.02）9500万円～
Fタイプ（71.88）9800万円～
となります。
もちろん坪450が上下すれば、上記価格も上下しますが、高層階にいけば価格上昇は当然。
【間取り】
よくある田の字を中心とした３LDK。Fタイプは3つ縦につらなる。
【まとめ】
駅徒歩10分以内、近くに商店街ありは他の物件でもよくあること。
眺望は高層階でなければ厳しい。
間取りはよくあるタイプ。
当初はプレミアム住戸だけに付いていた食器棚が全戸に装備、ウルトラファインバブルが価格に影響？
さように可もなく不可もなくの物件に1億前後の価格、等々が注目されていない理由かなと私は思いました。
いろいろと意見、異論、反論等々があれば、ご教示ください。
長文にて失礼しました。
よろしくお願いします。

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一億払って買う住む場所かというと、うーん
価値観ですね

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あくまで今の相場なら、妥当かちょっと割安感（新築プレミアムがあまり乗ってない）のある値付けに感じます。本町や区役所前の駅前築浅物件が8000～9000万する時代なので…
三田線勤務で板橋の空気感が嫌でなければ十分検討に値する物件かと。
10年くらい前までこのエリアに住んでいた義父に値段を教えたら「うへぇー」言ってましたけど（笑）

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10です。先週案内会に行ってきました。
スーパーや商店街が近いのもポイント高いしマンション自体とても魅力的に感じました。
かなり前向きに考えています。

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≫17さん
聞かれてもないのに仲宿商店街の個人的おすすめをお教えしますね
ライフ（でかいくて楽しい）
ニュー・クイック（肉。すごく安いわけではないが品質が安定してる）
ルポンデザミ（細長いケークを贈答の定番にしてます）
とくたけ（地味においしい和菓子）
ベジマル（激安系の八百屋さん。その割に質もそこそこ）

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>>18 匿名さん
地元の方ですか。
おすすめ情報ありがとうございます！

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>>18 さん
地元の方ですか。
こういう情報は嬉しいですね。
ありがとうございます！

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>>20 マンション検討中さん
私もこの周辺に数年前から住んでおりますが
18さんと同じような印象です。
その他、商店街で便利だと感じるのは…
・まいばすけっと
（本物件目の前にあり、ちょっとした買い物に便利です！）
・鳥新（おいしい鶏肉やお惣菜が売ってます）
・ドラッグストア　3軒
・八百屋とお肉屋　各3軒
・個人経営の飲食店　多数
生活には困らず、快適に暮らせています。
ご参考になればと思います。

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私も今度案内会に行くのですが、結局こちらは坪単価いくらくらいなんでしょうか…？？
もし先に参加されてご存じの方がいたら教えて頂きたいです。

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商店街の情報はありがたいですね。
個人的にはニュー・クイックみたいなお肉屋さんが気になります。
チェーン店と違った楽しみがありそうです。

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ここの管理費えげつなく高くないですか…？？
こんなもん…？？

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管理費の情報はどちらかに出ていますか？
差し支えなければ具体的な費用を教えていただけないでしょうか。

公式サイトで共用部のアートワークを拝見すると、事前にコンセプトをきっちり決めて作成されていることに驚きました。

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>>25 匿名さん
24ですが、三菱地所のレジデンスクラブ？で見ました。
最初71.88平米の部屋で管理費のみで42,000円と出ていたのでたまげたのです。
ただ、今は修正されて常識の範囲内になってますね。

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ここはなかなか話題にならないですね…
エントランスの作りや、専有部分の仕様も素敵だと思うのですが…

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>>27 検討板ユーザーさん
私ももっと話題になっても良いと思うんですが…
なんでなんでしょう？

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やっぱり、路線と場所が弱いかなと個人的には感じますね。別にアンチではないです

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立地はかなり良いのですけどね。三菱の小規模物件は全戸即日完売することも多いので狙っている人は早めにMRに行くのが良さそうです。

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>>30 匿名さん
かなり良いですか？笑

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>>31 マンコミュファンさん
大規模な商業施設が欲しい人、抜けた眺望が欲しい人には物足りないでしょうね。
ただ、それ以外の点では近場で色々充実してて暮らしやすそうな立地だと思いました。(スーパー、ドラッグストア、公園、学校、図書館、大型病院、商店街などなど)
駅からそこそこ近いし、ハザードも悪くないですし、大きな道路から一本挟んでいて、商店街の中でもないので静かですし

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駅遠なのがネックですね

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個人的にはあまり駅は多いように感じませんでしたが、
やっぱり7分とかそこらになると遠く感じる方もいらっしゃるんですかね。
お店とかはそれなりに揃っていて便利そうな立地かとは思ったのですが。

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最初に出てた価格表より一部値下げしてるんですね。
今のところは人気が無いからなんでしょうが、売主としてはサクッと売れて欲しいという感じなんですかね。

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https://respark.jp/t/topic/122
中古マンションの相場情報を載せておいたよ、新築と合わせて検討してる方どうぞ

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レジデンス倶楽部に正式価格出ましたね
一期で販売する住戸は要望書が出ているところなんですかね？

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板橋本町駅と板橋区役所駅のほぼ中間の立地で、旧中山道でこのマンションからは、どちらに行くにも上り坂という感じですね。気になる方はご確認された方が良いと思います。

あと、上層階はスカイツリーツリーが見える高さですが、ベランダが西向きなので、部屋からは見えないです。逆に、富士山は見えると思います。

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上層階は一部抽選になる住戸もあるみたいです。
このあたりは上層階でないと、眺望や日照が厳しいですからね。
眺望を取るか、安さを取るか、難しいところですね。

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本日一次抽選だったみたいですね、どこまで埋まったんでしょうか

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>>40 マンション検討中さん
一次で出す21戸は全て要望書が入っている物件のようでしたが、真偽は分かりません。
先着順で出てきたら残った部屋が分かりますね。

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先着順4戸なので、21戸中17戸が申込入ったということでしょうね。

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＞「洋室1」と「洋室２」は、建築基準法の居室要件を満たすために、床面において50ルクス以上の照度を確保できる照明器具の設置が必要です。

合法行燈部屋。ZEHの断熱確保に開口確保するのが難しくなってはいるけど、それで開口条件も緩和されてるのに、さらにこの緩和も適用。

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>>43 匿名さん
Eタイプはこれがちょっと…って感じですね、部屋も角部屋とはいえ北側ですし。
旧基準で全部屋採光確保できてるのはDタイプだけですね。Fタイプも洋室3が緩和適用の洋室ですが南向きなので高階層ならそれほど気にならないかも。
やはり早く売れているのがDとFなので、これらが埋まった後の売れ行きが気になるところですね。

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>旧基準

行燈許容の基準とは別に開口条件も緩和されている。２０２３年３月以前の旧基準を満たしているかは確認しないとわからない。

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エントランスホールに、むき出しのメイルボックスと宅配ボックス。CGイメージではスリットのある壁といったようにおしゃれに描かれてるけど、実際はああならないでしょ。

取り出す時に落としてチラシだとまあいいかとそのままにされると、エントランスから丸見え。アートワークとかデザイン謳ってる一方でバランス悪い。

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マンションのすぐそばから池袋や赤羽まで直通のバスが出てるのは良いですね

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外観とか共用部分もさることながら、このマンションは専有部が素敵ですよね。

二重床・二重天井
天井高2.55m
床スラブ厚220mm以上
可動式ルーバー面格子
バルコニー隔て板＋コンクリート
連窓サッシ
ウルトラファインバブル
ディスポーザー
ペニンシュラ型キッチン
キッチン天板クォーツストーン
キッチン天板延長
食器棚標準装備
キッチン洗面所収納ソフトクローズ
浴室ダウンライト
浴室ドアタオル掛け
ミストサウナ
ローシルエットトイレ・手洗いカウンター
ピクチャーレール標準装備

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＞バルコニー隔て板＋コンクリート

ここペラボーだよ。コンクリートだと思ってるのはマリオン（飾り壁）じゃない。

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＞これらが埋まった後の売れ行き

前例無いから判断難しいよね。少し敬遠される程度か、見向きもされないのか。

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戸境壁コンクリート220mm以上
床スラブ厚220mm以上
天井高2.55m
あとからお金をかけて変えたりできない部分もしっかりしてる

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ここは、西向きな上に少し先だけど高速ってネガ要素があるから仕様を上げて帳尻合わせかな。

ただ、それなら遮音性能の高いサッシは欲しいところ。まあ、それやるとうるさいって認めることなるし。

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>>49 匿名さん
バーチャルモデルルーム見ると隔て板＋コンクリートになってるよ。

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