シエリアタワー南麻布ってどうですか？

いやあ、暑い暑い。
現地歩きました。
こりゃ、真夏は駅遠物件は通勤つら過ぎ。w

マイカーのパーキング確保出来るかな。

>>53 通りがかりさん

121に対して50台分。
駅遠だから、マイカー所有者は多いだろうね。

>>54 マンション掲示板さん

この辺りは、近隣に借りれる月極パーキングはあるのでしょうか？
知ってる人いたら教えて下さい。

>>56 eマンションさん
あるけど高いですよ。

>>57 通りがかりさん
そうですよね。そりゃ、高いのでしょうね。
でも、いくらくらいですか？　まさか10万Ｏｖｅｒはないですよね？

みんな、静かですな。
オール電化マンションは、やはり、人気が無いのか？！
あるいは、駅遠マンションは、投資家にとって、賃貸向けとしては厳しいから人気無いのか？

超都心は転売か居住しか買い手はいないのでは？家賃は精々50万円が限度。表面利回り2％以下では、賃貸目的の投資はなかなか成立しないと思う。あとは節税を絡められる人、かな。

>>60 マンション検討中さん

仮に2億円の部屋を50万で貸せるなら、年利3％出せるのでは？
もちろん、ここの価格は現在不明なので、何とも言えないけど。

でも、駅遠の物件は、賃貸ニーズとしては敬遠されがちだけど。

>>58 匿名さん
8万円前後です。

>>62 通りがかりさん

8万ですか？
そりゃ、高い！、

マンション価格が逆回転し始めますよ。

ここで暗躍している白金ザスカイ民の根拠なき買い煽りに踊らされぬよう。

金利も上がり、株価も下がりましたね。
このマンションの売値にも影響与えますかね？

>>65 匿名さん
実需なんて買いたい時が買い時でしかないよ。
あれこれ考えすぎると何も行動できなくなるし、最悪上記暴落芸人のような亡霊になりかねないからね。

金利に関しては、住宅ローンの借入比率が高めの武蔵小山のような物件では、銀行の与信自体が下がるので中古市場に大きな影響を及ぼすかもしれないけど、港区の物件は今後も強いと思いますよ。今までみたいな伸びは期待できないかもしれないけど

株価暴落の影響か、みなさん、静かですね。

価格発表はまだまだ先でしょうか？

>>67 マンション検討中さん
正式な価格が決まるのがいつかなんで、新築買った事ある人ならわかるだろうけど

ここは、地震は大丈夫かなあ？

>>70 マンション検討中さん

制震構造かな？
免震のが良かったのに。
制震構造も色々あるけど、大概、高層階が必要以上に揺れるのを低減するだけで、特に低層階は恩恵はあまり無い。
免震なら、上層部も低層部も、みな、耐震に比べたら揺れが軽減される。

ブランド的には南麻布が上

アドレスなら南麻布が上
物件クオリティはスカイが上
ただどちらも低地なので、出来れば両方やめた方がいい
この辺りなら
明治坂上
三光坂上
有栖川周辺
元麻布
三田綱町
あたりを出来れば選びたいね

>>74 eマンションさん

この辺りは、古川の氾濫が怖いですね。
今も、ゲリラ豪雨や台風の時は、氾濫注意放送が港区役所の拡声器で放送されます。

こちらと三田小山町とならどちらの方が単価は安くなりそうですかね。駅近な分三田小山町の方が高いか、南麻布アドレスである分こちらの方が高いか。

三田小山西は埋立地なので良くないですよ。

そもそも芝地区のミタコと南麻布とではお話になりません。

>>77 通りがかりさん

住居表示が南麻布というだけでその実態はなく、どっちも沼地ズブズブの場所に違いはない。

>>78 マンション検討中さん
さあ、週末で価格発表！になるか？

>>79 口コミ知りたいさん
販売が12月なのに、今価格発表なんかあるわけないだろ。

>>81 匿名さん

オンラインセミナーのご案内来たよ。

>>79 口コミ知りたいさん

来週末に訂正

>>82 口コミ知りたいさん
事前案内というのは、ディベロッパーがどの程度この物件が市場で訴求力があるのかをリサーチするためのもの。
最終価格決定は早くても販売の1ヶ月前。想定価格を出すにしても9月入ってからだよ。

>>82 口コミ知りたいさん

私にはまだ来ません。
登録はかなり前にしたのですが。
いつ頃登録されましたか？

>>85 通りがかりさん

アンケート回答した人のみ対象です。

>>85 通りがかりさん

いや、豊海、中野の事前案内は価格出たよ。

三井のタワー以外は人気ないからね。
チャイナも三井指名買いしてるっぽいし。

三井以外はもうだめ

>>86 評判気になるさん

それが、アンケート回答したのに来ないのです。

>>89 マンション検討中さん
アンケートの回答で予算多い方の優先案内ではないでしょうか。

>>88 マンコミュファンさん

だから三井の小岩は高倍率か。

>>90 通りがかりさん

なるほど。
この物件だと2LDK希望で、手持ち2億円では、少な過ぎましたか？

>>92 通りがかりさん

少な過ぎはないですね。
基準よくわからない。。

>>93 評判気になるさん

回答ありがとうございます。

しかし、何の理由か知りませんが、案内会位は差別無しに扱って欲しいですね。

投資じゃなくて、真面目に住みたいと思っていただけに、失望しました。

のっけから信用出来ないデベなので、撤退しようかな。

坪単価1500くらいか？

>>94 通りがかりさん

また次回あると思います。

>>95 マンション検討中さん

1300～2000あたりではないでしょうか。

ここは、肉のハナマサしか、近所にスーパー無しですか？

ここと三田小山ならほとんどの人が三田小山を選ぶだろうから、坪1200前後になりそうだね
三田小山は坪1300くらいかな

>>98 マンコミュファンさん

なんか、ここのすれは、怪しい投資家ばかりで、実際に住みたい人が少ないみたいだから、生活者目線の質問しても、まともな回答が少ないですよ。

なお、答えとしては、肉のハナマサ以外、10分徒歩圏にスーパーは無いですよ。確かに一般的な生活者には不便な場所と言えます。

確かに以下の事業が完成したら、駅直結？遥かに良いです。

三田小山町西地区第一種市街地再開発事業

竣工年は大差ないみたいですね。

>>101 名無しさん

https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2023/0119_01.pd...

2028年竣工予定

三井と三菱の双方のタワマンが出来るみたいですね。
こりゃ、凄い。今から、仕様が楽しみですね。

こことは2年間の差があるけど、立地としては完全な大差なので、比較するのは、脚エリアが可愛そうです。

完成時期が2年間ずれるを待てるなら、待てないという人と、2年間くらい待つという人と別れますかね？

でも、三田小山町は、おそらく、オール電化ではないでしょうね。

私は、311の震災以降ダメだと烙印を押されたオール電化で攻める関電の姿勢と矜持には拍手を送りたいと思います。このシエリアはオール電化なので、その価値をポジティブに捉える人にとっては良い物件なのではないでしょうか。

もちろん、そりゃ、駅近い方が良いとか、そういう物件自体以外の比較は別途ありますが。

なお、そもそも、あの震災後の計画停電の悪夢が蘇る人にとっては、ガスが使えないマンションは選択肢にないでしょうね。

昨夜、酷い雨で、すぐ近くの古川で警報が出ましたが、このマンションあたりは大丈夫でしたか？

「東京・港区付近で1時間100ミリの猛烈な雨　宵のうちを激しい雷雨が襲う　渋谷川・古川に「氾濫危険情報」」

ちなみに、港区ホームページでは、以下の記録を残しています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/takanawakyoudou/digital-archive/photo...

古川には氾濫の歴史があるようです。

これから、気候変動で、益々、ゲリラ豪雨が増えると思いますが、このマンションのあたりは低地ですが、大丈夫ですかね？

特にオール電化なので、まさか、電源設備が1階や地下ピット内とかにあったりしませんよね？

浸水はなかったけど坂上から明治通りに向かって滝のように水が流れてきました。古川は地下調整池が威力を発揮して水位が岸まであと1.5メートルくらいになったあと、水位がぐんぐん下がっていきました。

>>106 匿名さん

情報ありがとうございます。
昨夜は1時間くらいで豪雨は止んだので良かったですね。

でも、電源設備が何階にあるのかは、説明会などで是非聞きたいです。

以下のマップ見ると、真面目に、電源設備は、2階以上に設置しないとヤバイね。
https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/maps/index.html?ll=35.643844,139.73102&z=16&base=pale&ls=seamless%7Ctameike_raster%2C0.8%7Cnaisui_raster%2C0.8%7Cflood_l2_kaokutoukai_kagan%2C0.8%7Cflood_l2_kaokutoukai_hanran%2C0.8%7Cflood_l2_keizoku%2C0.8%7Cflood_list%2C0.8%7Cflood_l1%2C0.8%7Cflood_list_l2%2C0.75%7Cdisaster1&disp=0110000010&vs=c1j0l0u0t0h0z0

>>108 検討板ユーザーさん

リンクが上手く貼れませんでした。以下のサイトから、港区南麻布3丁目で検索すると該当箇所を詳しく見れます。

https://disaportal.gsi.go.jp/index.html

>>97 評判気になるさん

Bingoですね

流石にない。条件いい部屋と眺望良好部屋以外は残ると思う。

>>105 通りがかりさん
下水幹線の整備が進んで、今は古川への下水放流は無くなった。大雨の時に臭くなるのは下水の行き着く先である高浜水門周辺だけだよ。

>>112 匿名さん

高浜水門なんか臭くならんよ。

>>99 匿名さん
坪100万円の違いにはしないのでは？
そしたらシエリア売れない。。。

この価格で倍率がやばそうですね。
120戸なんてサクッと完売しそうな予感

エントリーしていないので分からないのですがスカイの成約実績に新築プレミアムを乗せて、東京タワービューで坪1,200~1,600、それ以外で坪1,000、パンダ部屋が800~850ってイメージでしょうか？

>>106 匿名さん
単にそのタイミングで雨量が減っただけだと思います。あの雨があと30分続いたら耐え切れず氾濫していたでしょう

>>116 周辺住民さん

・南向き中層やや狭め→坪1288万
・南向き中層やや広め→坪1318万
・北向き中層広め→坪1455万
・北向き高層広め→今回は未発表

さすが麻布のタワマン。

>>116 周辺住民さん
スカイの中古成約価格のまんまだな。
新築プレミアムは立地で相殺というイメージ

>>114 さん

同感！

100万なら全員三田小山町を待った方がいいですね。

2年の我慢で、ガス使える、ほぼ駅直結タワー出来るので、駅から遠く、ハナマサしか近隣に無いマンションとは、比べものにならない。
ツボ200万以上差があっても全くおかしくない。

>>122 検討板ユーザーさん

確かに、住所に赤坂、青山、麻布と入るのは格好いいですね。

でも、ここと三田小山町なら、万が一、値段が大差無ければ、10人中9人は、三田小山町を選ぶでしょう。

>>123 eマンションさん

スカイ最近成約坪1200-1300前後。

赤坂檜町
赤坂氷川町
有栖川周辺元麻布南麻布
麻布永坂町
三田綱町
高輪南町
白金三光坂明治坂

このあたりは港区でも別格だが、すべてが高台になりその谷になってる場所は駅近ではあるが、価値が半分以下になる
高台で公園や神社や財閥迎賓館などを借景できる立地を金持ちは好む

>>125 eマンションさん

白金ザスカイ、最近の売買成約事例
　

>>129 検討板ユーザーさん

スカイさんとは何でしょうか？私は白金ザスカイ住民ではなく、たまたまスカイの相場に関する書き込みを目にした通りすがりです。128で提示したのはレインズデータです。
ちなみにもう一つ、2022年完成の築浅、白金高輪駅直結にプレミストタワー白金高輪。だいたい坪900万前後です。

ザ・パークハウス三田ガーデン、ご参考まで

>>126 名無しさん
なるほど半値以下ならば、その高台で@4640で成約した物件教えて欲しいわ

今週末のweb セミナー、一時間前後で240席全部埋まったようです。価格発表してから人気が増しているね。

>>138 マンコミュファンさん

価格発表した？
何処に出てますか？

>>139 eマンションさん
3部屋の価格公開されてる。

立地の割に安いですよね。かなりの倍率になりそう。

>>140 マンコミュファンさん

まだ、公式Ｗｅｂには出ていません。
何所に掲載されていますか？

>>142 マンション検討中さん

webセミナー参加すればわかるよ

周辺物件のレインズでの成約実績は、近隣住民さんが記載した>>128、>>130、>>131だけですね。それ以上もそれ以下もないです。
2024年成約実績平均は、
スカイ@1336
プレミスト@847
ガーデン@794
レインズ見れなくても、仲介不動産業者行けば誰でも手に入れられる情報です。

周辺成約実績を否定するのは、この物件の検討者ではないことを自認するようなもの。

ここも小山西も延々と迷惑投稿者が粘着してるけど、まず騒ぐなら古川が氾濫したら騒げばいい。
ちょっと雨降った、ちょっと水位が上がった位で氾濫を連呼するのは、ただの迷惑行為でしかないね。
この迷惑投稿者が騒ごうが何しようが、ハザードマップは変わらないし、氾濫実績が近年無いのも変わらないし、資産価値も変わらない。

ただ単に大幅なキャピタルゲインの恩恵をあずかっているスカイ住民や三田小山西の地権者が、羨ましいのと同時に憎くてしょうがないんでしょ。

かなり、リーズナブルですね！
こりゃ抽選必至かな。

>>134 匿名さん

まあ、そう僻むなよ。
麻布も白金も川沿いと高台で他位が違うのは仕方ない。
高台にタワーが建ったらこの価格じゃ出ないだろ。