シエリアタワー南麻布ってどうですか？

現地歩いてみました。高速と見合い側が一番方角はいいですね。まあ、窓は開けない前提で、高層階なら、高速道路も気にならないかと思います。

南麻布というブランド価値は高いと思います。
しかし、想像以上に駅から遠いです。

また、なんとなく、同じ麻布でも、元麻布の高台のような落ち着いた感じは無いです。高速道路沿いは、そりゃ、住宅地とは言えませんね。

毎日、駅から、歩くことを想定すると、高速道路に向かって歩いていくことになりますが、ビルに辿りつくまでが落ち着かない雰囲気です。

それが、我慢できる人で、どうしても、南麻布アドレスがいいという人なら有りですね。

一番方角がいいとは、真南と言う意味です。

現地住民税だけど、こんなところにタワマン？？って驚き。全然南麻布っぽくないし、不便な立地。ハナマサとファミマくらいしかない。スーパーはスカイ一階のリンコスまで行くことになるかと。ただ、白金商店街は近く、飲食店はそこそこあるので、ランチと夕食には困らないかな。

広尾と麻布十番の普段使いは厳しいので、白金高輪を利用することになる。ならば、スカイの中古を買った方がよいかと。利便性が段違い

白金高輪駅はホームまで遠いので、出勤時はエレベーターの待ちを考慮して、20分前に家を出る感じかな。白金高輪駅は混雑が酷い。とくに南北線はギューギュー

>>23 マンコミュファンさん

実際問題、自分の居室の玄関を出てからと考えると、確かに発車時刻20分前でも、ちょっと焦って歩かないと無理ですね。実際に余裕も見ると、25分から30分弱は見た方が宜しいかと。

>>23 マンコミュファンさん

電車を使用しないので、住民以外が少ないのがこの場所のメリットだと感じてます。一本中に入ると閑静な住宅地ですし、この辺りは区間がキレイです。南麻布1、2丁目の古川沿いや白金高輪側とは雰囲気が違います。

オール電化マンションって、気になる人多いのでは？

３１１の計画停電ではえらい目にあいましたからね。
ガスコンロの方が有難いですわ。

投資家ではなくて、純粋に住みたいと思っている者ですが、タワマンが売れ残る時代に入ったみたいですが、ここは、大丈夫でしょうか？

「タワマンの契約率が50％を切った！「タワーマンション」「超高層」というだけでは売れなくなった理由とは？」
https://news.yahoo.co.jp/articles/99a35a5ea3c13b5dbafec850d9479844970e...

超高層マンションの契約率が3割を切ったことも
　その契約率が、2024年4月においては、首都圏の平均は62.4％だった。2023年4月は73.7％だったので、前年同月比では11.3ポイントのダウンで、やや売れ行きが鈍化している。　

　なかでも、超高層マンションだけに限ると、図表1にあるように2024年4月は48.3％と50％を切る絶不調だった。2023年4月の超高層マンションの契約率は92.7％だったから、前年同月比では44.4ポイントも落ち込んでいることになる。

　しかし、それは特に驚くべきことではないのかもしれない。このところの高層マンションの契約率を見ると、話題性の高い注目物件が出たときには、90％前後の高い契約率になることもあるが、逆に50％を切ることも珍しいことではなく、直近では2023年10月に28.1％と3割を切ったこともあるのだ。

実際購入して住むとなったら、やはり、ガラガラのマンションよりは、程よく真っ当な住人が済むマンションが希望です。法人が買って賃貸ばかリの住人のタワマンはご勘弁です。

>>29 マンション検討中さん
分譲価格設定次第

以上

>>31 匿名さん

貴方の言う通りだとすると、最近のタワマンは、デべの設定価格が高すぎるということですね。

>>32 匿名さん
物が少なく購入希望者が多ければ、価格が上がっていくのは世の道理
デベが強気なのは、土地の仕入れが最近難しく今後も売り物が増える見込みがないから。
デベも安売りをする理由がなくなってきてる。

価格設定が高いと感じるのは、その高値追求の相場についていけない人だけで、その中でも一定数売れてるのはそれだけ余力がある層がいるから。
デベもお金無い人を相手になんかしてられんから、そういう層にしか売らなくなってきたよね。
最近はアンダーでお得意様に売って、残り物を一般販売という手法が増えてきた

施工が竹中ってのが、素晴らしい点ですね！

>>34 周辺住民さん
土地の仕入れ、建材費の高騰で今後はデベの利益率が下がるだろうね。
購入者の視点では、分譲価格は下がるどころか跳ね上がっていくから、資産が与信が無い人は今以上に新築は無理になるだろね。
所謂二極化

今の港区の相場観
https://www.nomu.com/mansion/library/ranking/tsubo/minato/

それは売り値ベースですね。
成約ないんですか。

>>38 通りがかりさん
厳密には売値ベースではないかと。まあ、野村のさじ加減ではあるけど

近隣のスカイのレインズでの成約実績はありますよ。
4～6月の3ヶ月で6件成約で平均坪単価は、@1412です。
近隣の不動産屋行けばわかりますよ

>>41 検討板ユーザーさん
相変わらず君はレインズ見れもしないのに適当な希望的数字しか書かないのな
じゃあ、レインズ見れるならば5月13日に@1465で成約した部屋の階層、広さ、成約価格を記載してみなよ。
レインズ見れるならソッコーわかるでしょ

>>43 名無しさん
まだ分譲価格が出てない中、近隣タワマンの成約実績をもとにここの分譲価格を想像するのはスレチではないですね。
それより、なぜかわからんがスカイの成約実績を頑なに否定する君の方が意味不明ですよ。
相変わらず君がレインズ見れない事はわかったし、そもそも君はレインズは意味ないというスタンスではなかったのでは？

ちなみにレインズの平均はずっと記載してますよ。3ヶ月で6件の成約、平均は@1412です。

ここ3ヶ月の成約実績として、近隣のスカイの最上階が@2325、それを除く高層階の成約坪単価平均が@1432、
プレミストタワー中層階が@1000で成約してる
この辺りを考慮すると、ここの高層階は@1200～1300、低層階は@950が妥当かな

このマンションは、駅遠物件だし、賃貸目的で買う人はいませんよね？

実際に住むのに、近隣住民が、賃借人ばかりだと、マンション全体を愛して共に守って行こうとする機運が形成されないので、ルール違反が横行するので嫌なのです。

いやあ、暑い暑い。
現地歩きました。
こりゃ、真夏は駅遠物件は通勤つら過ぎ。w

マイカーのパーキング確保出来るかな。

>>53 通りがかりさん

121に対して50台分。
駅遠だから、マイカー所有者は多いだろうね。

>>54 マンション掲示板さん

この辺りは、近隣に借りれる月極パーキングはあるのでしょうか？
知ってる人いたら教えて下さい。

>>56 eマンションさん
あるけど高いですよ。

>>57 通りがかりさん
そうですよね。そりゃ、高いのでしょうね。
でも、いくらくらいですか？　まさか10万Ｏｖｅｒはないですよね？

みんな、静かですな。
オール電化マンションは、やはり、人気が無いのか？！
あるいは、駅遠マンションは、投資家にとって、賃貸向けとしては厳しいから人気無いのか？

超都心は転売か居住しか買い手はいないのでは？家賃は精々50万円が限度。表面利回り2％以下では、賃貸目的の投資はなかなか成立しないと思う。あとは節税を絡められる人、かな。

>>60 マンション検討中さん

仮に2億円の部屋を50万で貸せるなら、年利3％出せるのでは？
もちろん、ここの価格は現在不明なので、何とも言えないけど。

でも、駅遠の物件は、賃貸ニーズとしては敬遠されがちだけど。

>>58 匿名さん
8万円前後です。

>>62 通りがかりさん

8万ですか？
そりゃ、高い！、

マンション価格が逆回転し始めますよ。

ここで暗躍している白金ザスカイ民の根拠なき買い煽りに踊らされぬよう。

金利も上がり、株価も下がりましたね。
このマンションの売値にも影響与えますかね？

>>65 匿名さん
実需なんて買いたい時が買い時でしかないよ。
あれこれ考えすぎると何も行動できなくなるし、最悪上記暴落芸人のような亡霊になりかねないからね。

金利に関しては、住宅ローンの借入比率が高めの武蔵小山のような物件では、銀行の与信自体が下がるので中古市場に大きな影響を及ぼすかもしれないけど、港区の物件は今後も強いと思いますよ。今までみたいな伸びは期待できないかもしれないけど

株価暴落の影響か、みなさん、静かですね。

価格発表はまだまだ先でしょうか？

>>67 マンション検討中さん
正式な価格が決まるのがいつかなんで、新築買った事ある人ならわかるだろうけど

ここは、地震は大丈夫かなあ？