シエリアタワー南麻布ってどうですか？

確かに以下の事業が完成したら、駅直結？遥かに良いです。

三田小山町西地区第一種市街地再開発事業

竣工年は大差ないみたいですね。

>>101 名無しさん

https://www.mfr.co.jp/content/dam/mfrcojp/company/news/2023/0119_01.pd...

2028年竣工予定

三井と三菱の双方のタワマンが出来るみたいですね。
こりゃ、凄い。今から、仕様が楽しみですね。

こことは2年間の差があるけど、立地としては完全な大差なので、比較するのは、脚エリアが可愛そうです。

完成時期が2年間ずれるを待てるなら、待てないという人と、2年間くらい待つという人と別れますかね？

でも、三田小山町は、おそらく、オール電化ではないでしょうね。

私は、311の震災以降ダメだと烙印を押されたオール電化で攻める関電の姿勢と矜持には拍手を送りたいと思います。このシエリアはオール電化なので、その価値をポジティブに捉える人にとっては良い物件なのではないでしょうか。

もちろん、そりゃ、駅近い方が良いとか、そういう物件自体以外の比較は別途ありますが。

なお、そもそも、あの震災後の計画停電の悪夢が蘇る人にとっては、ガスが使えないマンションは選択肢にないでしょうね。

昨夜、酷い雨で、すぐ近くの古川で警報が出ましたが、このマンションあたりは大丈夫でしたか？

「東京・港区付近で1時間100ミリの猛烈な雨　宵のうちを激しい雷雨が襲う　渋谷川・古川に「氾濫危険情報」」

ちなみに、港区ホームページでは、以下の記録を残しています。

https://www.city.minato.tokyo.jp/takanawakyoudou/digital-archive/photo...

古川には氾濫の歴史があるようです。

これから、気候変動で、益々、ゲリラ豪雨が増えると思いますが、このマンションのあたりは低地ですが、大丈夫ですかね？

特にオール電化なので、まさか、電源設備が1階や地下ピット内とかにあったりしませんよね？

浸水はなかったけど坂上から明治通りに向かって滝のように水が流れてきました。古川は地下調整池が威力を発揮して水位が岸まであと1.5メートルくらいになったあと、水位がぐんぐん下がっていきました。

>>106 匿名さん

情報ありがとうございます。
昨夜は1時間くらいで豪雨は止んだので良かったですね。

でも、電源設備が何階にあるのかは、説明会などで是非聞きたいです。

以下のマップ見ると、真面目に、電源設備は、2階以上に設置しないとヤバイね。
https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/maps/index.html?ll=35.643844,139.73102&z=16&base=pale&ls=seamless%7Ctameike_raster%2C0.8%7Cnaisui_raster%2C0.8%7Cflood_l2_kaokutoukai_kagan%2C0.8%7Cflood_l2_kaokutoukai_hanran%2C0.8%7Cflood_l2_keizoku%2C0.8%7Cflood_list%2C0.8%7Cflood_l1%2C0.8%7Cflood_list_l2%2C0.75%7Cdisaster1&disp=0110000010&vs=c1j0l0u0t0h0z0

>>108 検討板ユーザーさん

リンクが上手く貼れませんでした。以下のサイトから、港区南麻布3丁目で検索すると該当箇所を詳しく見れます。

https://disaportal.gsi.go.jp/index.html

>>97 評判気になるさん

Bingoですね

流石にない。条件いい部屋と眺望良好部屋以外は残ると思う。

>>105 通りがかりさん
下水幹線の整備が進んで、今は古川への下水放流は無くなった。大雨の時に臭くなるのは下水の行き着く先である高浜水門周辺だけだよ。

>>112 匿名さん

高浜水門なんか臭くならんよ。

>>99 匿名さん
坪100万円の違いにはしないのでは？
そしたらシエリア売れない。。。

この価格で倍率がやばそうですね。
120戸なんてサクッと完売しそうな予感

エントリーしていないので分からないのですがスカイの成約実績に新築プレミアムを乗せて、東京タワービューで坪1,200~1,600、それ以外で坪1,000、パンダ部屋が800~850ってイメージでしょうか？

>>106 匿名さん
単にそのタイミングで雨量が減っただけだと思います。あの雨があと30分続いたら耐え切れず氾濫していたでしょう

>>116 周辺住民さん

・南向き中層やや狭め→坪1288万
・南向き中層やや広め→坪1318万
・北向き中層広め→坪1455万
・北向き高層広め→今回は未発表

さすが麻布のタワマン。

>>116 周辺住民さん
スカイの中古成約価格のまんまだな。
新築プレミアムは立地で相殺というイメージ

>>114 さん

同感！

100万なら全員三田小山町を待った方がいいですね。

2年の我慢で、ガス使える、ほぼ駅直結タワー出来るので、駅から遠く、ハナマサしか近隣に無いマンションとは、比べものにならない。
ツボ200万以上差があっても全くおかしくない。

>>122 検討板ユーザーさん

確かに、住所に赤坂、青山、麻布と入るのは格好いいですね。

でも、ここと三田小山町なら、万が一、値段が大差無ければ、10人中9人は、三田小山町を選ぶでしょう。

>>123 eマンションさん

スカイ最近成約坪1200-1300前後。

赤坂檜町
赤坂氷川町
有栖川周辺元麻布南麻布
麻布永坂町
三田綱町
高輪南町
白金三光坂明治坂

このあたりは港区でも別格だが、すべてが高台になりその谷になってる場所は駅近ではあるが、価値が半分以下になる
高台で公園や神社や財閥迎賓館などを借景できる立地を金持ちは好む

>>125 eマンションさん

白金ザスカイ、最近の売買成約事例
　

>>129 検討板ユーザーさん

スカイさんとは何でしょうか？私は白金ザスカイ住民ではなく、たまたまスカイの相場に関する書き込みを目にした通りすがりです。128で提示したのはレインズデータです。
ちなみにもう一つ、2022年完成の築浅、白金高輪駅直結にプレミストタワー白金高輪。だいたい坪900万前後です。

ザ・パークハウス三田ガーデン、ご参考まで

>>126 名無しさん
なるほど半値以下ならば、その高台で@4640で成約した物件教えて欲しいわ

今週末のweb セミナー、一時間前後で240席全部埋まったようです。価格発表してから人気が増しているね。

>>138 マンコミュファンさん

価格発表した？
何処に出てますか？

>>139 eマンションさん
3部屋の価格公開されてる。

立地の割に安いですよね。かなりの倍率になりそう。

>>140 マンコミュファンさん

まだ、公式Ｗｅｂには出ていません。
何所に掲載されていますか？

>>142 マンション検討中さん

webセミナー参加すればわかるよ

周辺物件のレインズでの成約実績は、近隣住民さんが記載した>>128、>>130、>>131だけですね。それ以上もそれ以下もないです。
2024年成約実績平均は、
スカイ@1336
プレミスト@847
ガーデン@794
レインズ見れなくても、仲介不動産業者行けば誰でも手に入れられる情報です。

周辺成約実績を否定するのは、この物件の検討者ではないことを自認するようなもの。

ここも小山西も延々と迷惑投稿者が粘着してるけど、まず騒ぐなら古川が氾濫したら騒げばいい。
ちょっと雨降った、ちょっと水位が上がった位で氾濫を連呼するのは、ただの迷惑行為でしかないね。
この迷惑投稿者が騒ごうが何しようが、ハザードマップは変わらないし、氾濫実績が近年無いのも変わらないし、資産価値も変わらない。

ただ単に大幅なキャピタルゲインの恩恵をあずかっているスカイ住民や三田小山西の地権者が、羨ましいのと同時に憎くてしょうがないんでしょ。

かなり、リーズナブルですね！
こりゃ抽選必至かな。

>>134 匿名さん

まあ、そう僻むなよ。
麻布も白金も川沿いと高台で他位が違うのは仕方ない。
高台にタワーが建ったらこの価格じゃ出ないだろ。

動画見ました。価格は、買い替え前提なので、単純計算だと行けるのですが、売却益の税金が掛かるので、単純に、3億円のマンション売って、こっちで4億円のマンション買うのに、プラス1億円だけ用意すれば良いとはならないのですよね。

ぎりぎり無理かも。

>>151 マンション比較中さん

ここは、撤退します。
駅遠で、実質、10分以上掛かる。
のわりには、値段が高すぎる。

また、形状からして、元麻布のカルロスゴーンのマンションが念頭にあると思われるが、規模感もまるで違うし、隣近所がしょぼい。近隣含めて一大整備した結果なら、元麻布と同じになるかもしれないが、この規模では無理。いかにも、縮小劣化版コピーの感が拭えない。

どう考えても、三田小山町のマンション待った方がいい。

>>151 マンション比較中さん
そうなんですよね。うちも昨年完成したマンションを売れば控えめに見て1億円弱の利益はありそうだけど、売却益の税金考えたら買換でQOLは下がるのでここは難しいかな。
高ゲーの街開きでもう一段バリューアップしたところでお堀の外側の再開発を狙うか。って感じ。

>>154 マンション検討中さん

ですよね。
日本の税制はえげつないですからね。
売却益が、2億あっても、そのまま2億使って新たな物件買えないから、辛い。

>>153 通りがかりさん

青山の借地権は坪1400。三田小山は坪1500からと言われてる中、ここはすでに割安になってる

三田小山西は坪800くらいからですよ。
私情報持ってます。

この駅遠マンションで、この規模で、共用設備も無いに等しいし、発表された価格は十分高いよ。

ハナマサとファミマが近くにあるし四の橋商店街もあるのでお買い物事情はそこそこ便利そう。

>>163 検討板ユーザーさん
その元麻布もスーパー無いけどな。
広尾か麻布十番まで下りてくるしかない。

この物件の価値は、北側の永久眺望だから。
幹線道路・高速沿いは、車所有者にとっては最高の立地

四の橋商店街に八百屋も魚屋、パン屋もあるので、ハナマサと合わせる普段の生活は出来ると思います。
あと車があれば白金高輪のマツキヨや、恵比寿ガーデンプレイスのライフにも直ぐいけるし特に問題ないと思います。

スーパーはスカイのリンコスまで歩くことになるね。ハナマサなんて碌なもの売ってないし。

あと、このへんの人たちはタクシーで広尾の明治屋に行くことが多いと思う。買い物帰りにDEAN&DELUCAで一休み出来るのも楽しいし。

私は、リセールの障害にもなると言われるオール電化が敢えて気に入ってたのですが、最近、床暖無しの問題があると知りました。

エアコンだけで、電気代がべら棒に上がるのは嫌だし、何より、一度床暖生活しちゃうと床暖無しはもはや無理です。

さらに、無理やり電気カーペット方式、あるいは、これに類似する方式にすると、膨大な量の電磁波が出て自律神経系が阻害される事実を知りました。

発生源から一定の距離離れれば大丈夫ですが、床は常に身体に接しているので、強力な電場から逃れられません。

このマンションは値段も高すぎることもありますが、私は撤退します。

モデルルーム行きましたが、坪1300ぐらいからスタートという感じで、眺望間取り仕様はかなり良いですね。車移動の富裕層の方には良さそう。

竣工後販売を含め、ゆっくり売るつもりらしいので、買う可能性のある方は1期で参戦した方が良いですね。

古川向こうの白金スカイに坪900も出すなら、麻布のこっちに坪1300出すわ、普通

マンマニ先生のブログ
https://manmani.net/?p=57076

「お安くはないですが白金ザスカイの出物が平均値で坪単価1500万円ほどですし、今後出てくる三田小山町西地区はもっとお高いでしょうから売り手からすればそのくらいの価格設定にすることは自然の流れとなるでしょう。
白金ザスカイは動きの平均値としては1200万円前後ではあるもののシエリアタワー南麻布が上記価格で販売するのであればさらに上昇しそうですよね…」