グレースガーデン小平小川東ってどうですか？

西側に隣接する小川団地も長谷工主導で建て替えですよね。
あちらが8階建て575戸ですから巨大マンションが2つ並ぶことになります。
八坂駅、パンクしないかしら。

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ここは国分寺郊外というべきか、西武新宿線の支線と捉えるべきか。それにしても無茶だな千戸なんて。

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隣の所沢駅にできるプラウドシティ所沢とも競合ですね

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>>3 マンション検討中さん
利便性なら所沢。アドレスなら東京都のこっちですね。

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小川駅前にタワマンもできるしね。小川エリアは商業施設がとにかくたりない。ブリヂストンが土地を売ってあそこに商業施設ができれば化けるかもだけど

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>>6 マンション検討中さん
ありがとうございます。(仮称)小平市小川東町商業計画という開発ですね。
市の議事録を読みましたが期待できそうです。
その商業施設・このマンション・小川団地建替マンションと連続した歩道が整備されるそうで、イオンスタイルや新設商業施設そして萩山・八坂両駅方面へ歩きやすくなりますね。

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このへんの人は都心に出るとき高田馬場経由なの？それとも国分寺から中央線？

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>>8 匿名さん
都心が新宿なら小平乗り換え→西武新宿駅では？
山手線が使いたければ高田馬場経由で、
国分寺経由の中央線はめったに使用しないかと。

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>>7 マンション検討中さん
徒歩圏内スーパーが小さいですね。
萩山駅隣接のあまいけ、八坂方面のイオンがメインの使用になると思いますが少々品揃えが悪いです。
自転車があれば10分圏内で萩山駅を南に下ってタイラヤ、府中街道沿いにはマミーマートがあります。
新設商業施設に期待ですね。

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ここいくらですかね?

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東レ建設ＪＶの郊外大規模案件といえば…
ユトリシアを思い出しますね

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>>12 匿名さん
大規模で設備充実は魅力ですが、土地勘がないので通勤事情がいまいちピンときません。朝の西武線高田馬場方面ってどのくらい混むのでしょう？

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ブリジストン の土地を小平市とも話しながらおそらくかなり安く手に入れており、駅から距離含め、車での生活を重視する若い子育て層がターゲットなのでかなり安くなると思います。マンション高騰の中、こんなに安いの！？でないと。安さ＋高田馬場まで30分＋ナチュラルな広い土地での生活で売れば勝機はあるけど、高かったら、ちょっとこの数が埋まるのは難しいかと。

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今から6，7年前はこのエリアに大規模マンションが大量に売れ残って値下げがすごかったです。当時とは市況が違いますが利便性は変わっていないのでスレを読み返すことをお勧めします。
　オーベル小川レジデンス
　ファインシティ武蔵野富士見
　武蔵野富士見ザ・レジデンス
あたりです。

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まぁそのへんは全部駅遠物件だった影響の方が大きいかと。
今回は小川再開発や商業施設併設という点がどこまで価格に影響するかですね。

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ファインシティなどのマンションは東村山市でしたし、周りに何もなく、何より駅からの距離が難しかったですよね。今回は一応八坂まで8分と近くに商業施設ができる。久米川エリアも圏内です。ただし最大のメリットはマンションが高止まりしてる中での救済的な価格でないといけないと思います。調子に乗ると同じように売れ残りそう。

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>>17 評判気になるさん
八坂駅をどう見るかですよね。
通勤時は10分間隔ですが昼間は20分おき。
それなら萩山へ出てしまったほうが楽ですが意外と距離があります。
増便などの計画はないのでしょうか。

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駅まで徒歩１１分の距離はあまり気にならないですが
それよりは、電車の本数のほうが気になりますね。
通勤時１０分おきなら、朝はもんだいないかと思いますが、帰宅ラッシュ時はどうなのでしょうか。
これだけの大規模マンション建築となれば、増便計画あるといいのですが。

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ここの駅距離、間違ってませんか？

エントランスの場所から萩山駅までは600～700メートルなので徒歩8分だと思います。
逆に八坂駅は改札が一番遠い位置なので9分から10分かかります。

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国分寺発萩山止まりの電車もありますし、萩山のほうが便利そう。一方、八坂のほうが久米川に続く商店街やイオンスタイル（旧ダイエー）もあり、賑わっている印象。
新たに出来る商業施設がオープンすれば、この印象も変わるかもしれませんね。

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全席指定の拝島ライナーが案内されています。
途中駅は乗車のみということで高田馬場と西武新宿のみ降車可能。
なかなか快適そうではありますけれど乗車率はいかがでしょう。
乗車料金も気になるところです。
特別料金？も通勤交通費で出るのでしょうか？
通勤シミュレーションと終電シミュレーションが見られますから、
イメージはしやすいかもしれませんけれど混み具合はどうなることか。

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>>22 匿名さん
乗車率･･･平日は上り下りともほぼ100％ 土日はガラガラ
料金･･･全区間400円均一
通勤費･･･大多数の企業では対象外

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>>通勤費･･･大多数の企業では対象外
これって全席指定だからですか？
ゆったり乗りたいときにはいいようには思いますけどね……。

ここはガーデンが素敵だと思いました。屋外に椅子と机が置いてありましたけど、今の季節は室内にいた方がよさそうですよね。きっと室内にも椅子ありますよね。（屋外でお茶をしている女性の絵が描いてありました）

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拝島ライナー課金、たまにはしてもいいんじゃないかなと思います。
中央線にグリーン車導入されるみたいだし、
課金してゆったり座りたいっていうニーズはかなりある。
さすがに定期券以外の出費は自腹な方がほとんどかと。
それでもニーズがあるということは、その価値があるということで。

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子育て世代対象のマンションだと思いますが、学区の小学校も中学校もかなり遠いです。
この夏の暑さを考えると通学が心配ですね。

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学校の遠さは、検討する際のネックにはなりますね。
それだけでなく、大規模なので学校も大人数を受け入れるだけの状況なのかどうか。
急に児童が増えすぎて、教室が足りなくなってしまうケースもあると聞いたことがあります。
大規模マンションを建てる際、そういうのって行政と相談とかないのでしょうか。

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学区は調整入ったよ

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>>29
>>学区は調整入ったよ

学区の調整が入ったというのは、どういうことでしょうか。
学校が増えるということはないと思いますが、校舎を増やすということ、
或いは自転車通学など対応いただけるということなのでしょうか。

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>>29 職人さん
調整中ですね。
小川駅前再開発タワーの付近は通学校が変更のようですが、こちらと隣の小川住宅建て替えマンションは変わらず小平6小のままです。

変更説明会案内と資料（小平市サイト・時間経過で消えるかも）
https://www.city.kodaira.tokyo.jp/kurashi/112/112998.html

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小学校も中学校もマンションから2kmくらいでしょうか。
子供の足だと通学に30分はかかりそうですね。

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えー、それはちょっと遠いかも。子供って案外丈夫だから平気で歩いちゃいそうだけど。
虚弱体質な子とかにはかなりきついだろうと思います。かえって健康になるかな？

ライナーの通勤費、400円で快適に過ごせるなら惜しくはないような気もします。
通勤で汗かいて疲れてカフェに飛び込んだと思えば同じような出費。
快適に座って仮眠したり読書したりぼんやりする時間を買ったと思えば安いかも。
帰りは空いてる時間帯を選んで帰ってくれば普通でもいいし。

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市境だから他の小学校の選択肢もなく、約1.5km、gooplemapで19分かかるので、低学年の足だと30分近くかかりそうですが、通学路は歩道が広く大通りに面しているから安全そうな気はします。

帰りは西武新宿まで歩けば始発駅なので並べば座れますよ。

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目の前が線路なので電車の音がうるさそうです。
電車に乗っているとマンション建築現場あたりがちょうどカーブのためか、金属の擦れる不快なけたたましい音が聞こえることがあります…。
住んでいたら電車の音は慣れますかね？

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ここの目の前のカーブは緩いから煩くないよ。
煩いのは萩山駅の分岐付近（オハナとブリリアのあたり）と小川東二丁目団地前の大カーブ。
とはいえA、B、C棟の南面は二重サッシにしてほしいところだが。。。

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>>36 匿名さん
さすがに、防音性能高い二重サッシになると思います。
（モデルルーム出たら要確認ですね）
マンション雑誌で見たのですが、共用施設がめちゃくちゃ豪華ですね(笑)
ゴルフのシュミレーションできる部屋とか、中庭とか、最近では珍しいレベルの豪華さで、小平は検討範囲外だったのですが気になってしまいました。

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大規模マンションですね　戸数が多いだけでなく敷地も広ければ共用施設も豊富で　プランは狭すぎず広すぎず適度な平米数な感じ　ブックカフェラウンジ・コワーキングスペース・ガーデンは利用者がけっこういらっしゃると思います　でもゴルフはどうなのかな　利用する人が限定されそうな感じもするけど　そういう施設は利用しない人たちから何らかの意見も出てくるかも？　維持管理にも費用が掛かるのでしょうし

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隣に医療モールのある大型商業施設ができるようです。さらに萩山駅近くにある萩山公園の災害避難拠点計画や小平駅前の大型マンション開発計画があり、数年で萩山駅の周辺環境が様変わりしそうです。

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そういう場合の資産価値ってどうなっていくんでしょう？
将来的にずっと永住するつもりでもどんな事情になるかもわからないから
ある程度手放す場合のことも知っておいた方がいいかなとは思うんです。
駅前ではないので価格の変動とかも大きくはないのかもだけど。
街が便利になれば住みたい人も増えることにはなるかなとは思うんです。
となるとリセールもしやすくなるんでしょうか。

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腐っても有名デベも参画する大規模新築なので、反響はありそう
郊外マイナー路線で徒歩5分圏内超という立地条件をとことん価格に反映させてくれれば面白い存在になりそうだが、直線距離で都心寄ってだけで例えば今人気の昭島再開発とかより高くなったりしそうだなぁ、、

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正式名称がグレースガーデン小平小川東になったと公式サイトに書いてありますね。たしかにザ・ガーデンだとスーパーマーケットみたいですもんね。

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>>20 匿名さん
萩山駅前のあまいけまで徒歩７分510mとあるのに、萩山駅まで11分って、どう考えてもおかしいですよね。南口が存在しないことになってる？

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間取りを見たら、思っていたよりも専有面積が広い。
ファミリー向けということで謳っていたように思うし、この辺りそもそもファミリー多い地域なので
こういう風にゆったりとした造りは純粋にいいと思いました。
まあ、専有面積が広いと、その分物件価格も上がるのですがね汗

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ここのマンションの学区は第六小学校になるんですか?中学校や小学校の治安や学力レベルなど詳しい方いらっしゃいましたら教えてください。

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間取りに4LDK・85㎡台があるのはいいですね！
ここ数か月マンション探しであれこれサイトを眺めていましたが、今はファミリータイプでも70㎡前後が平均のように感じます。
気になるのは価格ですが、こちらの立地で85㎡台の価格はどのような値付けになるでしょうね。

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年明けにならないと価格面に関しては情報出てこないですかね…
まだ物件エントリーのみの段階なので、反応を見ている部分はあるかと思います。
事前案内会でも大体の価格帯くらいしか出ない場合も多くあると聞きますが。
かなり規模が大きなマンションなので
高くし過ぎはしないだろうと思いたいですが、どうなっていくのかなぁ。
まったく予測できないです^^;

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隣の複合商業施設、具体的にどこが入るのかってもう決まっているんですよね？
発表になっていないんでしょうか。
2026年にできるのだったら
そろそろ発表になっていてもいいのにと思いますが。
生鮮食品が購入できる店が入るといいのだけど、どうなっていくのだろうなぁ…。

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いつからモデルルーム拝見できるんでしょうか？

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2025年1月初旬にモデルルームオープン予定らしいです。

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小川のどこら辺でマンションギャラリー作ってるんでしょうか？知っている方いますか？

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年明けにプロジェクト説明会があるみたいですね。
モデルルームで行われるのだろうか。

12月入ったら、もう少し情報が出てくるのではないかと期待。
5社共同のプロジェクトだから、どういうかんじのマンションになっていくのか
あまり想像がつかないです。
高級系な感じで行くのでしょうか。

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八坂駅の少し南、府中街道沿いに建設中の建物ってこちらのマンションギャラリーなのかな？
ディスカバテラスのモデルルームがあった場所の向かい側です。

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お隣の小川団地も建て替え決定しましたね。
総戸数575戸だとか・・・このマンションと合わせ、1つの大きな街になりますね。

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こちらのウェビナーで価格予想をお聞きした方はいらっしゃいますでしょうか？

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プラウドシティ所沢と比較するといかがですか

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>>57 マンション検討中さん
個人的にはプラウドシティ所沢の方が断然良いかと思います。小学校も徒歩すぐで駅力や周辺環境も子育て世代には所沢の方が良いかなと思います。ただ東京アドレスでは無いので、そこをどう捉えるかですよね。育児支援は東京の方が良いと思うので。

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グレースの隣接商業施設は、東○和市に最近できたクリニックモール併設の商業施設と経営母体が同一なので、小型化したクリニックモール併設の商業施設ができると予測しました。どうなるか楽しみです。

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>>58 マンコミュファンさん
価格がぜんぜん違うと思いますよ。
小川の再開発タワーが坪300と想定外の安さでしたが、そこが基準になると思います。
所沢のプラウドシティは再開発後の所沢らしい価格設定になると思います。
この辺りは小川駅の再開発や小川団地の建替の恩恵もあって、ポテンシャル高いと感じます。

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プラウドシティ所沢　vs ザ・ガーデン小平小川東町

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見学してみないと何とも言えませんが、駅近の小川と比較したいと思います。

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>>62 マンション検討中さん
プラウドシティは2月販売予定だから見比べて、ご自身の希望に合う方を選ぶと良いですよ。
アトラスタワー小平小川は両者とはだいぶ性格が異なるので、グレースガーデンと比較するならプラウドシティが良いと思います。

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>>63 マンション検討中さん
ありがとうございます。アトラスタワーは別物という感じなのですね。プラウドシティは考えていませんでしたが、比較検討したいと思います。

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>>63 マンション検討中さん
東京都物件と埼玉物件を比べる方っていますかね？
個人的にはどんなに便利でも埼玉は抵抗があります。

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>>65 マンション比較中さん
私は地方出身ですが、周りの地方出身者はアドレス気にしない人多いです。東京の方が子育て施策は整っていて羨ましいと思いますが、一方で物価も高いので総合的にはトントンかそれ以上に感じてます。
都心アクセスが変わらないのであれば子育て環境やブランドなどアドレスよりそちら重視かなという感じで、東京の方がいいという感情的な理由はあれど合理的な理由はないかなという感じで、逆になぜ東京がいいのか単純に気になりますね

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>>66 匿名さん
アドレスの好みは人それぞれですが、小平東村山と所沢だと物価はさほど変わりませんよ。
どちらかというと所沢のほうがやや高い印象もあります。

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人気の武蔵、立川、国立など都立学校は学区がないので都立であれば入ることが可能
埼玉中心でもない所沢は比較すらできるかな

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>>66 匿名さん
周りの人が都に住んでないので情報が届いてないだけではないかと
018サポート、赤ちゃんファーストなどなど

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ちょっと遠いけど玉川上水のメイツが出ますね。
8階建て391戸。
カシオの跡地なので徒歩7～8分くらい、多摩モノレールの桜街道駅が1分の所なのでららぽやIKEAなど立川方面に行きやすいです。

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MR見学始まったのに盛り上がってないな

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モデルルームと周辺見てきました。
八坂駅周辺は昔とあまり変わりませんね。これから商業施設ができてどのくらい変わるのかイメージするのが難しい。。萩山駅ももうちょっと立派になってくれるとよいのですが、、。

住戸のかなり接近した場所を西武線がとおるようですね。
リモートワークする人に検討される物件でもあると思いますが窓は開けっ放しでは仕事はできなさそうなのが残念かなとは思いました。

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>>72 小平っこさん
価格帯はいかがですか

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モデルルームを見てきました。
価格は詳細は未決定でしたが、坪単価300万前後といった感じで、
一部部屋によってはプレミア(バルコニー)付きの部屋がありました。
2LDKで最低価格は4400からの価格設定がありました。

修繕や維持管理費はまだ調整中とのことでしたが3万以下の見込みであるそうです。

あくまで参考ですが、見学会で建設現場に行き電車の騒音を確認しましたが、
線路がカーブで速度も落ちているせいか思っていたよりかは煩いと感じるほどではなかったです。
不安な方は中層階以上か線路からの距離が離れる2期分譲F棟、E棟のがいいと思います。

図面では車の出入り口が2箇所あるように見えましたが、1つは緊急車両用の入り口で通常の出入りはできない予定とのことで、エントランス側の入り口からしか出入りできないことがわかりました。

ゴミ捨てについては、自走式駐車場横にゴミ捨て場が用意されているとの事で、
例えば14階を購入した方は1階まで移動して、さらにゴミ捨て場へと移動が必要です。
この点は低層階の中央B棟、C棟の間辺りが良さそうです。

電力は高圧一括受電のため個別で電力会社が選べませんが、電気代はメリットの方が大きいでしょう。

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情報ありがとうございます。
中央線より少し北にのぼるので価格面では手が出し易い所に落ち着くかと思いましたが、坪単価300万前後だとまぁまぁなんですかね。
欲を言えばブランドマンションのネーミングを拝命している訳では無いので、もう少しだけ坪単が下がる事を期待した人が多い感じでしょうか？？

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プラウドシティ国立と比較したいですね

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>>75 ポポさん
アトラスタワーが徒歩1分で307万なのに予想より上回る

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アトラスより高いと厳しいんじゃないか？

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坪単価気にされてる方が多いので、参考までに単価表を作ってみました。
一部はアトラスタワー小平小川と似た坪単価の部屋がありますが、
性質が違うマンションですので当たり前ですが、
坪単価の中央値としてはこちらの物件の方がお安いかと思います。

C棟南向き（2025年1月時点）
２LDK 61.53 4400万 最低価格帯　坪単価MAX236万　
２LDK 61.53 5699万 最高価格帯　坪単価MAX306万

３LDK 72.13 5999万 最低価格帯　坪単価MAX274万
３LDK 72.13 6699万 最高価格帯　坪単価MAX307万

４LDK 81.67 6400万 最低価格帯　坪単価MAX259万
４LDK 81.67 7999万 最高価格帯　坪単価MAX323万

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>>79 抵当犬さん
ありがとうございます。
私もラフな価格表を書き写してきましたが思い込みかもしれないですがC棟南向きの価格帯はもうちょい上ではないですかね？
4400は、東向き（D棟）の低層階ではないかと理解してました。　
思ったより高いという印象でした。
永住予定の人はあまり心配しなくても良いのかもですが、住み替えや何があるかわからない状況で買ってしまうと、2030年頃に築3～4年、その頃の住宅マーケットの状況次第では、このエリアでこの価格は高い買い物になるのではと思ったりしてます。リセールしないつもりで買うなら良いのですけど。

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徒歩1分のアトラスタワーと変わらない価格は厳しいな

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一応八坂駅は8分ですが、萩山駅徒歩11分のマンションとしては強めですね。
これで600戸以上売れるのでしょうか。
このあたりでマンションを求める層って5千万円台前半が上限だと思うのですが。

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聖蹟桜ヶ丘駅徒歩3分の
プラウド京王聖蹟桜ヶ丘が72平米で6700万円らしい

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モデルルーム見学行きました。
価格帯書かれている方いらっしゃいますが、3LDKでも4000万中盤～後半、5000万前半等あるとお話を伺いました。２月入ってどこかのタイミングではさらに100万単位までの金額が知れるということです。もちろん、5000万～7000万までの価格帯も存在しました。部屋によって大分価格が変動します。
現地に向かう際の案内ではもう少し上回るような話を聞いていたのですが、担当してくださった方が提示してくださった金額は上記のような価格帯でした。
管理費等は別です。
またマンションの管理組合(いわゆる理事会)での集まりや、係(?)はなく、外部の組織(長谷工?)で住民の意見収集や情報発信等行っていただけるようです。

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>>84 マンション検討中さん
79の書き込みとだいぶ違いますね。
84さんの情報だと比較的検討しやすく感じます。

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>>84 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。私もMR行きましたけど、3LDKで4000万台中盤の価格は案内なかったですね。
人によって案内を変えているのか、訪問時期が後ろになってから目玉価格を提示することにしたのか、わかりませんが。
金利が上がることが決定したため、調整をしているのか。引き渡し時期まであと2年近くありますから、このマンション買う場合は金利が2パーセント程度になっていても返済できるかを考えた方がいいかと思うと、萩山に高すぎる値付けは控える方向にあるのかも？　多少下げたところで依然高いですが。

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修繕積立金と管理費の合計で大体25000円、それに加えて駐車場希望の場合は一万円前後からです。自走式の屋根なしが1番安く、高いのは自走式の一階（屋根付き）で二万円近いイメージだったと思います。
修繕積立金の積み立て計画までは案内ありませんでした。おそらく最初が安くだんだん上がるんだと思っています。
私はゴルフやランドリーの管理費が高いのなら無くして管理費と積み立て金を下げてもらいたいなと個人的には感じました。

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管理費を考えると室内ゴルフ場、ランドリールームはメリットあるかなと気になりしました。

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いまどき休日にゆっくりゴルフを楽しむパパなんて絶滅危惧種ですからね
早々に無くなる気がします

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私は普段ゴルフを全くやりませんが、家族で楽しめそうだからゴルフラウンジあっていいなと思いました。

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いざと廃止しようとすると、住民中で反対意見がでるので中々後からは廃止難しいですよね。
カーシェアリングを何台か充実させたり、駅までシャトルバス運行した方が良いかな

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シャトルバスはコスパ悪すぎてお勧めしませんよ。

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予定価格は以下になっていますね。
68～70mで5900ぐらいですかね

4600万円台～7900万円台（予定価格帯）
ローンシミュレーション
最多価格帯
5900万円台（125戸）

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共用施設が多いことはマンションの魅力につながるので良いとおもいます。おそらく利用料金が都度が発生すると思いますので、使わない人が損みたいな事にはならないかと思います。それとは別に、プライベートガーデンは維持管理費がかかるだけであまり魅力的では無いですね。またブックカフェのカフェの運営会社が採算合わずに撤退とならないか心配です。

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