東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークタワー渋谷笹塚ってどうですか?」についてご紹介しています。
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口コミ知りたいさん [更新日時] 2024-11-21 20:35:51

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。

所在地:東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他(地番)
交通:京王電鉄京王線「笹塚」駅 徒歩4分
    京王クラウン街出入口(通行時間6時~24時30分)より徒歩3分
   小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅 徒歩16分
   小田急電鉄小田原線「下北沢」駅 徒歩22分
間取:1LDK~4LDK
面積:43.94㎡~129.45㎡(トランクルーム面積(0.55㎡~2.92㎡)含む)
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社:株式会社大林組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求:https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

総戸数:659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模:鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域:商業地域
土地権利/借地権種類
 定期賃借 借地権の期間:2098年(令和80年)12月31日まで約70年
 地代:月払賃料/(月額)未定、解体準備積立金/(月額)未定、
 解体準備積立基金/(引渡時一括)未定
駐車場:総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場:総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場:総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期:2027年12月下旬竣工予定
入居時期:2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期:2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積:10.54㎡~26.57㎡
敷地面積:8,156.34㎡
建築面積:5,284.96㎡
延床面積:77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか!ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
 引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
 期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
 建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります(承諾料不要)。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
 居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台(EV用18台および住戸付設駐車場8台含む)・
 身体障害者用1台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚 現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[スレ作成日時]2024-05-29 07:44:27

パークタワー渋谷笹塚  [第1期]
所在地:東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他(地番)
交通:京王線 笹塚駅 徒歩4分 (京王クラウン街出入口(通行時間6:00~24:30)より徒歩3分)
価格:7,000万円台予定~4億円台予定※1000万円単位
間取:1LDK~4LDK
専有面積:43.94m2~129.45m2
販売戸数/総戸数: 未定 / 659戸
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クラッシィタワー新宿御苑

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パークタワー渋谷笹塚口コミ掲示板・評判

  1. 801 匿名さん

    >>799 匿名さん

    武蔵小杉のこれらのタワマンは修繕費管理費高いですね
    平均的な固定費のタワマンももちろんありますが、このように固定費が上がってしまうタワマンは十分な積立なのかそれとも管理修繕計画が上手くいっていないのか、いずれにせよ固定費が上がると中古でも売れにくくなりますね。

    https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_75863598/
    https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_76085925/
    https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_74130231/

  2. 802 マンコミュファンさん

    >>794 マンション検討中さん
    投資用が増えていくと修繕が立ち行かなくなるので、いずれ居住者以外は多めに修繕費払ってもらうみたいなことになりそうですね。

  3. 803 匿名さん

    >>800 マンション検討中さん
    所有者が自腹で建て替え費用を負担しなければならない状態だと建て替えはほぼ不可能でしょう。マンションは建て替えによって資産価値が向上しますが、負担する建築費以上の含み益が出なければ合意が得られません。

    含み益を出すためには、一つ目はより大きな建物を建てる(余剰分が含み益になる)、二つ目は築古と新築時の価格差が大きい(建て替えによって資産価値が大きく上がる地域、つまり地価が上昇している資産性の高い地域)という事が条件になります。

    都心部だと、後者の条件だけで建築費が捻出できるケースが多いので、必ずしも大きく建てる必要はありません。もちろん板状からタワマンにするなど、大きくなればもっと有利ですが。逆に少し小さくなっても、新築価格がこれだけ上昇しているので、うまく行くケースもあります。
    合意形成や権利交換の難しさはありますが、地価が上昇している都心であれば建て替えは現実的な話です。所有者からすれば建て替えた方が明らかにメリットがあり儲かるわけですから。
    調べればすぐ分かりますが、都心5区では建て替え案件は至る所であります。というか、都心でしかマンションの建て替えは不可能でしょうね。

  4. 804 マンション掲示板さん

    >>799 匿名さん
    必死ですね。タワマンのハイエナ投資家さんですか?!
    ここは定借なのでこのような議論は意味ないですが
    ご参考までに。

    築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
    それは、イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。
    50%以上は実需でローン組んで生活しております。
    ですので、建替は基本、床が増えるか、新駅などの特需、今より土地の価値が上がらないと厳しいです。立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。

    また、タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
    ハイエナ投資家さんらが、3/4以上いてずっと所有してくれれば、適正な維持管理はできますが、超一等地でない限り、そんなタワマンはない。

  5. 805 匿名さん

    >>803 匿名さん
    所有者がみんな投資家ならですね。

  6. 806 名無しさん

    >>803 匿名さん
    都心5区の建替は総合設計などで容積緩和受けております。

  7. 807 評判気になるさん

    >>806 名無しさん
    どこ?

  8. 808 匿名さん

    >>804 マンション掲示板さん
    >築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
    →いいえ。都心部では建て替え案件、再開発案件は多数あります。

    >(建て替えが出来ないのは)イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。50%以上は実需でローン組んで生活
    →何度も言いますが、建て替え前と新築時の価格差が含み益となり、そこから建築費が捻出されますので、所有者の費用負担はありません。そういう条件(得られる含み益が建築費を上回る条件)でないと建て替えは出来ないという事です。

    >立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。
    →いいえ。マンションの場合は売買の際に土地と建物を区別しないため、土地と建物の値段を個別に考える事は無意味です。地価が上がるエリアであればマンション価格も上昇します。土地と建物を区別するのは戸建ての考え方ですが、ここ10年のマンション価格の上昇は戸建てを大きく上回っています。つまりマンション市場においては土地、建物を個別に評価する意味は無いという事です。

    タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
    →いいえ。戸数が多くなればスケールメリットが働き、一世帯当たりで見ると同規模のサービスがより格安の負担で維持できるようになります。修繕積立金と管理費が10万以上というのは余程広い部屋でないとあり得ません。一般的なファミリー向けであればせいぜい5万まで、修繕積立金単体では平均で3万くらいです。
    数百万の一時金とはなんの金ですか?そんなもの徴収されませんよ。
    修繕積立金は積み立てられる区分所有者の資産ですから、適切に運用されるなら多少高くてもマイナスに考える必要はありません。それこそ建て替えの事業にも使われ、最終的に区分所有者がその利益を享受できるのですから。

    あなたのコメントから明らかに知識が不足しているのが分かります。「必死ですね」との指摘ですが、あなたこそ何故そんな必死に、明らかな誤りを押し通そうとするのですか?

  9. 809 匿名さん

    >>806 名無しさん
    その通りですね。公開空地(緑地)を設けたり、防災拠点を造ったり、公共施設を入れたり、特例によって容積率の緩和を受けより大きく建築するケースも多いです。見方を変えると、行政もマンションの建て替えをなるべく推進したいという思惑もあります。
    マンション側からすれば追い風ですので、立地さえよければ建て替えは非現実的な話ではありません。

  10. 810 匿名さん

    >>808 匿名さん
    必死なの面白いですね。付き合いますよ。

    都内での建替は容積緩和によるもの。
    タワマンはフルボリュームのため、緩和はない。
    むしろ、あなたのようなハイエナ投資家を排除するため、法改正から容積規制が出ることが予想される。

    先の武蔵小杉のように築10年以内で8万するため、1000世帯もあれば若干のスケールメリットがありますが10万は将来的にはする。興味のない施工会社が作成した、適当な長期修繕計画を解読してあげましょうか?!
    建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず、一時金を徴収する管理組合は出ております。

    あなたはここを購入しないのですよね??
    定借であり、ハイエナ投資家さんとしては興味ないですよね?
    荒らさないでください。
    所有者という表現も気になります。実需でここでの生活を楽しみにしている「住民」はあなたのように住宅を金と見てないです。



  11. 811 通りがかりさん

    >>809 匿名さん
    だから、タワマンでは緩和ないって。

  12. 812 マンション掲示板さん

    築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。タワマンもどこまで上がることやら。武蔵小杉も既に8万まで上がっているタワマンもありますからね。
    https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_74920938/

  13. 813 匿名さん

    >>810 匿名さん

    今エレベーターが高騰しているので将来エレベーター更新とかなるとだいぶ高くつくと思います。エレベーターに限らず修繕費全体が高くなっているので、経年に加えて、どんどん上がっていきますよ。

  14. 814 評判気になるさん

    >>808 匿名さん
    タワマンは外壁足場が組めない、エレベーターが特殊、カーテンウォール、特殊な防災設備、共用部過剰などから、
    戸数が多く集金力があっても、修繕費が追いつかないのが予想されております。かつ、超高層という特殊仕様、特殊な施工技術、特殊な鳶職が必要であり事故リスクや1000世帯もの住民からのクレーム対応などから、どこのゼネコンも改修工事をしたがらない、このため競争原理が働かず、言い値の工事費でさらに高騰する。
    添付は少し古く、築浅時の管理費ですが500戸以上はスケールメリットがなくなる基準と言われてもおります。
    高層ビルと比較されている方もおられますが、オフィスと住宅は収益規模が全く違います。
    ご参考までに。

    1. タワマンは外壁足場が組めない、エレベータ...
  15. 815 匿名さん

    タワマンのあらゆる設備は20年も経てば不具合もたくさん出てきますからね。車も古くなるほどメンテにお金が掛かるのと同じで、どこかで建て替えないと本来の機能を維持できなくなってきます。

  16. 816 評判気になるさん

    定借タワマンですでに解体済みの事例はあるのでしょうか。

  17. 817 匿名さん

    >>815 匿名さん

    建て替えまで何年かかる?70年後なんて生きて無いわ。

  18. 818 マンション検討中さん


    煽るつもりはないのだが、こことパークシティ中野で、ここを選ぶ理由ってあるのか? あれば教えてほしい。渋谷区という見栄を張りたいくらいしか思い浮かばない。立地的には中野と同じく新宿圏だが。

  19. 819 マンション掲示板さん

    >>818 マンション検討中さん

    安いじゃん

  20. 820 マンコミュファンさん

    >>818 マンション検討中さん

    車持ちなら首都高利用で笹塚

  21. 821 マンション検討中さん

    >>819
    調査不足でした。坪単価で100~200万安いならここもありですね。
    インフレの時代になりつつある割に70年定期借地権は過小評価されていると思っています。

    >>820
    なるほど。甲州街道近くというのもメリットかもしれませんね。

  22. 822 名無しさん

    >>821 マンション検討中さん
    70年定借は今後当たり前になってくると思います。

  23. 823 マンション検討中さん

    >>818 マンション検討中さん

    渋谷区なのに中野区や埼玉の浦和より安い!
    ここに住んで中野や浦和とかにマウントを取るのが楽しみ!

  24. 824 マンション掲示板さん

    >>818 さん
    ネットで言われるような資産価値みたいなセオリー通りの基準を気にしない人であれば、選ぶ理由はそれなりにあるかもしれないですね。(駅近大規模ではありますが、、)
    笹塚以外も周りに下北沢、代々木上原、幡ヶ谷、自転車なら代々木公園、原宿、渋谷まで足を伸ばせるので、そういうエリアがライフスタイルに合っていれば、中野より選ぶ理由になるんじゃないでしょうか。
    買う基準って本当に人それぞれなので!

  25. 825 評判気になるさん

    >>823 マンション検討中さん
    また荒れるからどさくさ紛れに浦和を入れるな
    東京23区ですらない埼玉県は比較対象外

  26. 826 匿名さん

    23区もアドレスによってピンキリだよ。忌避施設が集まるような埋立地よりは埼玉の方が住みやすいかも。

  27. 827 匿名さん

    >>826 匿名さん

    たしかに埋め立て地でも港区なら良いが江東区の埋め立て地買うくらいなら埼玉の方が良い。

  28. 828 匿名さん

    ガチの地雷物件はXでネタにもされない(出来ない)
    十条は結構弄られてたけど大山は全く話題に出ない
    ここも全くと言っていいほど話題に出ないから、つまりそういうことよ

  29. 829 評判気になるさん

    >>824 マンション掲示板さん
    まさにこれ
    中野は完結型の街で隣町とのつながりが薄い
    高円寺や新宿も思ったより遠く2から4キロ離れてる


  30. 830 匿名さん

    >>810 匿名さん
    >先の武蔵小杉のように築10年以内で8万する
    →リンクを確認しましたが、修繕積立金は2.5万~4万。管理費は2.6万~3.6万。特に高い方は100平米近いのでごく標準的な金額だと思いますけどね。この金額が高いというなら買わなければ良いのでは。払える人が買いますし、この徴収額が不足しているという説明にはなっていませんよ。

    >建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず
    いいえ。既に書いたように1棟1000世帯、戸当たり3万/月の徴収で15年で54億円です。そしてタワマンの大規模修繕の相場は10億~15億程度です。「適正な修繕費が確保できず」というのは何を根拠にしているのですかね。

    >一時金を徴収する管理組合は出ております。
    いいえ。実際には一時金徴収はほぼ不可能なんですよ。大規模修繕コストは戸あたり100万~150万のため、一時金は数十万~100万程度が予想されます。ただ、こんなカネを突然払える世帯は少なく、払えない世帯は反対しますので総会の特別決議が可決が難しい。何とか可決しても、払えない世帯は一定数必ず存在します。資金不足で一時金を集めるのですから、大げさに言えば1世帯でも払わないと修繕ができません。未納を想定して多めに集めれば、未納者の肩代わりをさせられる事になり、これまた反発が大きい。全世帯が合意し、全世帯が実際に支払う必要があるのですが、こんな事は不可能です。よって資金不足の場合は公庫などから借入れをして、毎月の積立金の徴収額を少し増やして返済するんですね。これだと不公平感がなく総会の合意も取れ、実際に工事も可能になります。一時金徴収は絵にかいた餅なんですね。マンション管理を知っている人間にとっては常識です。あなたはおそらくネット情報の受け売りですね。

  31. 831 匿名さん

    >>812 マンション掲示板さん
    >築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。
    →この川口アパートメントというのは、その方面ではかなり有名なヴィンテージマンションですね。管理費、修繕積立金が異常に高いのは、一括給湯、一括暖房だからボイラーの維持管理費が莫大なんですよ。実はこのマンションではあまりにコストがかかるので、専有部での給湯暖房設備の導入が検討されています。
    本当に知識が浅いですね。

  32. 832 匿名さん

    >>814 評判気になるさん
    このグラフでは確かに戸数が多いマンションで金額も高くなっていますが、統計の特性を理解する必要があります。タワマンなど大規模物件は母数が少なく、中小規模のマンションは母数が圧倒的に多い現実があります。そして中小物件は築古傾向が強くロクな管理がされていない物件(自主管理で徴収額も極めて安く廃墟化しているようなボロ物件)も多い。こういった事から値段が引き下げられるのです。
    一方で大規模物件はタワマンなど築浅傾向が強く、例外なく大手管理会社が関与し、相応の徴収額で、現代水準の管理がされています。こういった事情から中小規模は安く、大規模物件は高くなるのです。データは正しく読み取りましょう。

  33. 833 匿名さん

    >戸数が多く集金力があっても、修繕費が追いつかないのが予想されております。
    「予想されております」というなら、54億の貯蓄で1000戸のマンションの大規模修繕資金が不足する根拠を示して欲しいですね。予想になってないですよ。

    >超高層という特殊仕様、特殊な施工技術、特殊な鳶職が必要であり
    タワマンの大規模修繕なんて至る所で多数の実績があります。もちろん大規模、高層なりの対応は必要で相応のコストもかかりますが、ほとんどのタワマンは資金も豊富で極めて健全な収支構造ですよ。大企業と中小企業の収益高層と同じで、大企業は営業コストも大きい反面、それを支える収益も莫大です。

  34. 834 名無しさん

    >>828 匿名さん

    黙れよ、玉袋野郎がww




  35. 835 口コミ知りたいさん

    >>830 匿名さん
    板マンに比べて高いということですね。築15年前後の400-500戸規模の板マンであれば、100平米でも4万円弱なので、その倍はかかるということです。

    エルザタワー55が650戸で2015年の段階で1回目の修繕費が12億ですから一戸あたりが185万、今修繕費が上がるとして230-250万、次の30年後以降の2回目は交換部分が増えるので、3倍くらいの想定で、700-750万となると、1回目+2回目で90-100億になり、1回目は余裕ありますが2回目以降に足りなくなるので修繕費が増えます。さらに3回目以降はもっと増えるので、さらに上がります。問題はまだタワマンの2回目以降の実例がなく、その相場や実態が見えないということです。どうやら830さんはマンション管理にお詳しいようですから、2、3回目以降のタワマンの大規模修繕の計画についてお伺いしたいのですが。

  36. 836 評判気になるさん

    >>818 マンション検討中さん
    行ってみれば分かるが、笹塚と中野では結構雰囲気が違う。何となくゴチャゴチャしているのは共通だが、甲州街道一本で新宿に接続し、渋谷との物理距離が近いのも大きい。タクシー乗っても一瞬。中野もそれなりだが信号も結構あり時間がかかる。
    代々木公園や代々木上原方面(都心方面)はやはり笹塚の方がメリットが大きいし、好き嫌いは別としてオシャレカッコいい雰囲気は強い。

  37. 837 口コミ知りたいさん

    >>836 評判気になるさん
    中野は道路事情貧弱なので、中野通りが大久保通り交差点の中野五叉路から南側は2車線になる。放射状は2車線の大久保通りとさらに南側の5車線の青梅街道、側道や立体交差がなく信号も多いのであまり進まない。バス便が多いので青梅街道出るまでにもとにかく渋滞する。北側は放射状に早稲田通りしかないのでこれも2車線で貧弱。環七出るにも遅い。

    一方で笹塚は放射状には甲州街道で8車線と首都高4車線あるのと下道でも立体交差が多い信号が少ないので早く進む。南北に4車線の井の頭通りと2車線の水道道路あるのでバイパスも多い。環七も甲州街道西へ行ってすぐにかの有名な大原交差点に出られる。中野通りの南側行けば山手通りや246までも近い。さらに延伸すれば学大方面にも抜けられる。道路事情は明らかに笹塚の方が恵まれている。

  38. 838 マンション検討中さん

    榊敦司の信者がいる。まだこういう事言ってる人がいるんだね。

  39. 839 通りがかりさん

    >>835 口コミ知りたいさん
    830さんはハイエナ投資家さんなんで、日本の建設業界の事情や今後のこの業界のこと、技術的なこと、供給側の事情のことはわからないので相手にしない方がいいと思います。
    正常性バイアスがかかってる人に反論するのは時間の無駄です。
    日本を荒らさないでほしいものです。さよなら。

  40. 840 評判気になるさん

    >>839 通りがかりさん

    そうみたいですね。麻◯台を建設した清◯建設とか三◯◯◯建設とかは赤を出しているのでこのまま無理な超大型再開発が続いたら建設業界から反発をくらいそうですね。

  41. 841 匿名さん

    自動運転がもっと確立して、駅前神話はなくなり、垂直方向ではなく、もっと広域に街づくりがされることを日本政府に期待したいです。ノブレスオブリージュな日本人増えればいいですね。

  42. 842 マンション掲示板さん

    >>836 評判気になるさん
    中華系投資家?や建設会社?のレスはもう無視して、
    ここのマンションの話しましょう!

    わたしも同感でここはオシャレかっこいい雰囲気あります。
    ここ興味ありますが、やはり定借が気になります。

  43. 843 匿名さん

    立地が良いエリアは定借でもリセール高いですからね。ここは立地が抜群に良いし、定借でも問題ないと思いますよ。

  44. 844 口コミ知りたいさん

    >>843 匿名さん
    自作自演の投稿乙。

  45. 845 名無しさん

    >>842 マンション掲示板さん
    少し前にグローリオ笹塚とか、同立地でも小規模物件ありましたね。こちらの定借買うより築浅の中古でも所有権を待つのとどちらが良いのでしょうか。

  46. 846 口コミ知りたいさん

    釣るなよ。痛い奴だな。

  47. 847 検討板ユーザーさん

    >>831 匿名さん
    タワマンに限らずマンションは建替不可能だと思います。
    都内に築45年以上の中古マンションを何棟か所有していますが30年まで適正な修繕をしておりましたが、3回目以降の大規模修繕では修繕や更新では対応できない不具合が出て来ています。
    建替審議も昨今の建築費の高騰で解体の撤去費用も高騰し1戸あたりの負担額が築浅中古マンションが買える金額にまで膨れ上がりました。工期は6年。6年間の仮住費用+マンション建替費用。面倒な諸手続。建替後に資産価値が上がるとなっても、各世帯事情があり纏まりません。床が20%以上増えるなど、一時金のキャッシュを低くしない限り、マンションの建替は無理だと思ったほうがよいと思います。タワマンのような何百世帯になるとなおさら絶望的のような、、

  48. 848 マンコミュファンさん

    >>845 名無しさん
    リセール前提であれば所有の方が良い気がします。

  49. 849 口コミ知りたいさん

    >>847 検討板ユーザーさん
    同じ奴が別人を装って何度も何度も同じ内容を投稿してウザい。いい加減にしろ。

  50. 850 マンション検討中さん

    車民がやたら甲州街道アピールしてるけど、駐車場割合からして車利用民はマイノリティでしかないんだよなぁ

    普通に考えたら街道沿いなんて騒音と排気ガスで余程の好立地アドレスでもない限り忌避要件筆頭候補で、こっちの方がマジョリティ(ここは富裕層が多い高級住宅街でもない名ばかり渋谷区)

    不動産評価はマジョリティに依存するからね、そこを履き違えないように…しかも定借という最劣後条件

  51. 851 匿名さん

    資産性を考えるなら、所有か定借かより立地の方が大事ですよ。

  52. 852 検討板ユーザーさん
  53. 853 匿名さん

    築50年のタワマンとか共用部ボロボロで躯体も劣化して、賃料相当下げないと借り手着かないよ。立地が良ければ建て替えもできるけど、湾岸の周辺環境が悪い立地のタワマンはきついと思う。賃料よりも管理費修繕費のほうが高くなって0円でも買い手がつかない時代が来るかも。

  54. 854 口コミ知りたいさん

    >>853 匿名さん
    また涌いてきやがった。どこまで粘着質なんだ?ここじゃなく別の場所でやれよ。

  55. 855 匿名さん

    >>853 匿名さん

    同意。交通インフラも整っていない環境も悪い江東区の湾岸の周辺環境が悪い立地のタワマンとかは最悪だ。

  56. 856 匿名さん

    湾岸もアドレスによってピンキリ。豊洲や有明は住環境が良くて人気が高いけど、品川や夢の島は忌避施設が多くてあまり住みやすいエリアではない。

  57. 857 評判気になるさん

    >>856 匿名さん

    品川と有明なら品川、考えるまでもない。

  58. 858 マンション検討中さん

    >>852 検討板ユーザーさん
    笹塚は排気ガスが臭いって言ってるけどそんなに匂いを感じるかな。たしかにゴミゴミしてるけど都内はみんなこんな感じだよね。幕張は空気がきれいとの事だけど、笹塚と幕張は競合しないでしょ。

  59. 859 マンコミュファンさん

    >>858 マンション検討中さん
    笹塚住みで、自転車で甲州街道走ることも多いけど排気ガスは感じたことない。ただ洗濯物は甲州街道側に向かって干せないだろうね。部屋の中に取り込むと見えないうちにススが着いてるのが分かるから。

  60. 860 匿名さん

    清掃工場側の物件だと排煙のダイオキシンとか気きなるけど、笹塚は空気の良いエリアだと思う。

  61. 861 評判気になるさん

    >>860 匿名さん

    清掃工場の排煙はダイオキシンは除去されています。

  62. 862 評判気になるさん

    >>860 匿名さん

    甲州街道沿いで空気が良いって釣りはおやめください。

  63. 863 口コミ知りたいさん

    >>855 匿名さん
    潮風で躯体の劣化が早いというのも問題

  64. 864 匿名さん

    >>863 口コミ知りたいさん

    潮風で躯体が劣化するという科学的な研究結果はない。もし劣化するならとっくに劣化している。劣化するなんてのはあなたの妄想。

  65. 865 名無しさん

    >>850 マンション検討中さん

    ここ買う人は単独で笹塚というアドレスだけでは見ないからね、ササハタハツとあるように初台・幡ヶ谷・笹塚で一帯で見てるし、隣の西原、上原や北沢とかエリアで見てるので。地歴でいうと笹塚から渋谷本町(今の西新宿五丁目まで)まで元々全部幡ヶ谷だったからね。アドレスだけ見る人は知らないと思うけど。

    道路で見るのはエリアで見てるからそれらの繋がりが大事。車だけじゃなくてもバイク趣味もこのあたり多いのでね、地域的にはマジョリティだと思う。ハーレーの店もあるし、いろいろカスタムしてくれる店も多いので。自転車屋も有名店。

  66. 866 検討板ユーザーさん

    >>864 匿名さん
    非科学的な方が湧いてきましたね。
    https://www.j-cma.jp/?cn=102632

  67. 867 匿名さん

    >>852 検討板ユーザーさん
    東大近いと言っても駒場と生産研でしょ、学部一二年と院駒場だったら近いけど、大多数は本郷だからそうでもない。

  68. 868 マンション検討中さん

    塩害って騒ぐのがいるけど、銀座、日本橋、丸の内、六本木なんて海から2キロくらいだし、渋谷新宿でも6キロくらいしか離れていない。都心部は常に潮風に晒されているのは確実だけど古い建物でも塩害を意識する事も特別な対策をしているわけでもない。そもそも潮風は内陸の数百キロまで到達するとも言われているわけで・・・。どっかのエセ住宅評論家がもっともらしく広めた言説を情報リテラシーの無いネット民が信じただけですね。

  69. 869 ご近所さん

    >>865 名無しさん
    笹塚は新宿渋谷の利便性の高い繁華街と、西原、北沢、上原、羽根木あたりの古くからある落ち着いた住宅街の境界に位置するという意味で凄く絶妙な立地だと思う。自転車があれば新宿渋谷は2~3キロだから本当に便利。ランニングで代々木公園を経由すると丁度良い距離。

  70. 870 口コミ知りたいさん

    >>868 マンション検討中さん
    すぐ近くに海のあるタワマンのこと言ってるのでは。以前SNSに築10年程度のタワマン写真載ってたけど確かにひび割れや錆で劣化早かった。

  71. 871 評判気になるさん

    >>870 口コミ知りたいさん

    波の荒い海岸近くはそうなる。東京は湾岸含めて関係が無い。

  72. 872 評判気になるさん

    京王線沿いの千歳烏山あたりまでは中古の値段がそこまで下がらずむしろ高い。池袋とか駒込とか山手線上半分より高い。笹塚は特に出物も少ないので高くなる。古くから宅地開発された街なのと交通の要衝なので利便性が昔から高いので下がりづらい。

  73. 873 マンション検討中さん

    >>852 検討板ユーザーさん
    駅からならフレンテ側へ出てサンドラの方から向かうか
    クラウン街からローソンの高架下ルートで行くはずだけど
    その道中で「排ガス臭い」なんて感じたこと一度もないんだが…

    なんか別の目的があってのネガキャンだろ

  74. 874 通りがかりさん

    >>868 マンション検討中さん
    湾岸沿いは、室外機とか塩害仕様になってると思うよ。確認してみてください。

  75. 875 通りがかりさん

    >>872 評判気になるさん
    とんだ大ボラ吹きいて草
    そこまでホラ吹かないと持ち上げられない街とかオワコンすぎる

  76. 876 匿名さん

    湾岸の築20年超えてるようなタワマンはどこも塩害でボロボロですよ。

  77. 877 マンション検討中さん

    >>874 通りがかりさん
    >>876 匿名さん

    自作自演の投稿はやめよう。
    イチイチ反論すると調子に乗るから無視するのが一番。

  78. 878 eマンションさん

    >>873 マンション検討中さん
    私も長く笹塚に住んでいますが、駅を出て排ガス臭いと感じた事は無いですね。甲州街道街道の笹塚駅付近は交通量の多い主幹線道路と首都高速が高架になっているので平地まで排ガスは来ない。
    また、笹塚駅とそこから伸びるクラウン街は甲州街道から30mほど離れていて、駅と甲州街道の間にも高い建物あるから遮断されています。ネガキャンなので気にしなくても良いかと。

  79. 879 マンション検討中さん

    あわてて投稿しなくてもいいよ。

  80. 880 評判気になるさん

    >>875 通りがかりさん
    実際調べてみたら??明大前の方が駒込より高かったりするから。持ち上げてる訳じゃないし、京王線沿いが妙に高いのが不思議だと思っているだけで、大ボラ吹とは失礼なやつだな。

  81. 881 マンション検討中さん

    本当に単純な奴。暇なんだろうな。

  82. 882 匿名さん

    >>880 評判気になるさん
    大ボラ吹きだからどうせ都合のいいような物件しか見てないんだろ?

    マンションレビューで明大前駅の一番高い物件はファインスクエア明大前で坪560万円程度

    こんな程度の坪単価超えてるマンションなんかいくらでも出てくるけど、お前の検索能力ってネット黎明期レベルしかないの?

  83. 883 マンション検討中さん

    住んでて排気ガス感じないのは単純に慣れで感覚が麻痺ってるだけでは…笑

  84. 884 名無しさん

    徒歩10分圏内で比較

    駒込・・・プラウド駒込 築19年 18990万円 坪778

    明大前・・・ファインスクェア明大前 築4年 11000万円 坪590

    築4年が築20年弱のマンションにボロ負けで草

  85. 885 口コミ知りたいさん

    調べた限り山手線の北半分は田端を除いて京王線沿いより高い物件がゴロゴロありますね
    これから建設の定借笹塚より高い中古もw

  86. 886 通りがかりさん

    プラウド駒込スケベ価格モリモリじゃない?
    反論で出す材料でこれ選ぶのは恣意的でしょ

  87. 887 匿名さん

    >>886 通りがかりさん
    プラウド駒込書いた人とは違うけど、簡単に調べたら駒込だけでも明大前なんかより明確に高いとこ5物件以上あるけど書いていいの?泣いちゃうんじゃない?

    大塚は駒込同様言わずもがな、巣鴨は大塚駒込と重複、池袋は笹塚すら比較に出すのも烏滸がましいレベルで格が違う

    渋谷区世田谷区の端っこの京王線沿いは不動産評価としては明確に格下だって数字が示してるね
    日暮里や両国辺りと同格

  88. 888 マンション掲示板さん

    プラウド駒込は今年の春ぐらいに坪700万で売りに出ていて、すぐに掲載終了になっていたので妥当だと思います。

  89. 889 通りがかりさん

    >>888 マンション掲示板さん

    https://x.com/miyuu_to3/status/1775138216431239574
    本当ですね。スケベ価格は私の間違いでした。
    コメントありがとうございます

  90. 890 マンション掲示板さん

    >>885 口コミ知りたいさん
    多分田端の間違いなんじゃない?

  91. 891 匿名さん

    >>887 匿名さん
    下北沢>駒込>笹塚明大前>田端鶯谷

  92. 892 名無しさん

    >>887 匿名さん
    同じくらいでは

    パークハウス渋谷笹塚
    https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_75974840/

    プラウド駒込トレサージュ
    https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_75818111/

  93. 893 通りがかりさん
  94. 895 評判気になるさん

    >>892 名無しさん

    笹塚は要は北区レベルって事でFA?w

  95. 896 eマンションさん

    >>894 検討板ユーザーさん

    辺境の豊島よりやっすいって悲しいね
    池袋も渋谷を凌ぐ勢いで価格も上昇しちゃって…w

  96. 897 マンコミュファンさん

    >>891 匿名さん
    駒込は大和郷や駒込4丁目は下北沢なカスレベルの高級住宅街だし、鶯谷も山手線内側は高いよね。

    駒込>>>下北沢>鶯谷>笹塚明大前>田端
    だと思う。

  97. 898 マンコミュファンさん

    正しくは下北沢がカスに見えるぐらいの高級住宅街
    の間違いね。

  98. 899 マンコミュファンさん

    まあ、渋谷大好きなカッペさんは東京の事は全然知らず、更に知ろうともしないから渋谷が全てにおいて東京の頂点だと思ってるからね
    排ガス吸いまくって脳細胞がやられて定借の笹塚なんか買おうとかいう狂った行動に出るのかな?

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