パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>799 匿名さん

武蔵小杉のこれらのタワマンは修繕費管理費高いですね
平均的な固定費のタワマンももちろんありますが、このように固定費が上がってしまうタワマンは十分な積立なのかそれとも管理修繕計画が上手くいっていないのか、いずれにせよ固定費が上がると中古でも売れにくくなりますね。

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_75863598/
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_76085925/
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_74130231/

>>794 マンション検討中さん
投資用が増えていくと修繕が立ち行かなくなるので、いずれ居住者以外は多めに修繕費払ってもらうみたいなことになりそうですね。

>>800 マンション検討中さん
所有者が自腹で建て替え費用を負担しなければならない状態だと建て替えはほぼ不可能でしょう。マンションは建て替えによって資産価値が向上しますが、負担する建築費以上の含み益が出なければ合意が得られません。

含み益を出すためには、一つ目はより大きな建物を建てる（余剰分が含み益になる）、二つ目は築古と新築時の価格差が大きい（建て替えによって資産価値が大きく上がる地域、つまり地価が上昇している資産性の高い地域）という事が条件になります。

都心部だと、後者の条件だけで建築費が捻出できるケースが多いので、必ずしも大きく建てる必要はありません。もちろん板状からタワマンにするなど、大きくなればもっと有利ですが。逆に少し小さくなっても、新築価格がこれだけ上昇しているので、うまく行くケースもあります。
合意形成や権利交換の難しさはありますが、地価が上昇している都心であれば建て替えは現実的な話です。所有者からすれば建て替えた方が明らかにメリットがあり儲かるわけですから。
調べればすぐ分かりますが、都心5区では建て替え案件は至る所であります。というか、都心でしかマンションの建て替えは不可能でしょうね。

>>799 匿名さん
必死ですね。タワマンのハイエナ投資家さんですか？！
ここは定借なのでこのような議論は意味ないですが
ご参考までに。

築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
それは、イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。
50%以上は実需でローン組んで生活しております。
ですので、建替は基本、床が増えるか、新駅などの特需、今より土地の価値が上がらないと厳しいです。立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。

また、タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
ハイエナ投資家さんらが、3/4以上いてずっと所有してくれれば、適正な維持管理はできますが、超一等地でない限り、そんなタワマンはない。

>>803 匿名さん
所有者がみんな投資家ならですね。

>>803 匿名さん
都心5区の建替は総合設計などで容積緩和受けております。

>>806 名無しさん
どこ？

>>804 マンション掲示板さん
＞築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
→いいえ。都心部では建て替え案件、再開発案件は多数あります。

＞（建て替えが出来ないのは）イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。50%以上は実需でローン組んで生活
→何度も言いますが、建て替え前と新築時の価格差が含み益となり、そこから建築費が捻出されますので、所有者の費用負担はありません。そういう条件（得られる含み益が建築費を上回る条件）でないと建て替えは出来ないという事です。

＞立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。
→いいえ。マンションの場合は売買の際に土地と建物を区別しないため、土地と建物の値段を個別に考える事は無意味です。地価が上がるエリアであればマンション価格も上昇します。土地と建物を区別するのは戸建ての考え方ですが、ここ10年のマンション価格の上昇は戸建てを大きく上回っています。つまりマンション市場においては土地、建物を個別に評価する意味は無いという事です。

＞タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
→いいえ。戸数が多くなればスケールメリットが働き、一世帯当たりで見ると同規模のサービスがより格安の負担で維持できるようになります。修繕積立金と管理費が10万以上というのは余程広い部屋でないとあり得ません。一般的なファミリー向けであればせいぜい5万まで、修繕積立金単体では平均で3万くらいです。
数百万の一時金とはなんの金ですか？そんなもの徴収されませんよ。
修繕積立金は積み立てられる区分所有者の資産ですから、適切に運用されるなら多少高くてもマイナスに考える必要はありません。それこそ建て替えの事業にも使われ、最終的に区分所有者がその利益を享受できるのですから。

あなたのコメントから明らかに知識が不足しているのが分かります。「必死ですね」との指摘ですが、あなたこそ何故そんな必死に、明らかな誤りを押し通そうとするのですか？

>>806 名無しさん
その通りですね。公開空地（緑地）を設けたり、防災拠点を造ったり、公共施設を入れたり、特例によって容積率の緩和を受けより大きく建築するケースも多いです。見方を変えると、行政もマンションの建て替えをなるべく推進したいという思惑もあります。
マンション側からすれば追い風ですので、立地さえよければ建て替えは非現実的な話ではありません。

>>808 匿名さん
必死なの面白いですね。付き合いますよ。

都内での建替は容積緩和によるもの。
タワマンはフルボリュームのため、緩和はない。
むしろ、あなたのようなハイエナ投資家を排除するため、法改正から容積規制が出ることが予想される。

先の武蔵小杉のように築10年以内で8万するため、1000世帯もあれば若干のスケールメリットがありますが10万は将来的にはする。興味のない施工会社が作成した、適当な長期修繕計画を解読してあげましょうか？！
建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず、一時金を徴収する管理組合は出ております。

あなたはここを購入しないのですよね？？
定借であり、ハイエナ投資家さんとしては興味ないですよね？
荒らさないでください。
所有者という表現も気になります。実需でここでの生活を楽しみにしている「住民」はあなたのように住宅を金と見てないです。

>>809 匿名さん
だから、タワマンでは緩和ないって。

築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。タワマンもどこまで上がることやら。武蔵小杉も既に8万まで上がっているタワマンもありますからね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_74920938/

>>810 匿名さん

今エレベーターが高騰しているので将来エレベーター更新とかなるとだいぶ高くつくと思います。エレベーターに限らず修繕費全体が高くなっているので、経年に加えて、どんどん上がっていきますよ。

>>808 匿名さん
タワマンは外壁足場が組めない、エレベーターが特殊、カーテンウォール、特殊な防災設備、共用部過剰などから、
戸数が多く集金力があっても、修繕費が追いつかないのが予想されております。かつ、超高層という特殊仕様、特殊な施工技術、特殊な鳶職が必要であり事故リスクや1000世帯もの住民からのクレーム対応などから、どこのゼネコンも改修工事をしたがらない、このため競争原理が働かず、言い値の工事費でさらに高騰する。
添付は少し古く、築浅時の管理費ですが500戸以上はスケールメリットがなくなる基準と言われてもおります。
高層ビルと比較されている方もおられますが、オフィスと住宅は収益規模が全く違います。
ご参考までに。

タワマンのあらゆる設備は20年も経てば不具合もたくさん出てきますからね。車も古くなるほどメンテにお金が掛かるのと同じで、どこかで建て替えないと本来の機能を維持できなくなってきます。

定借タワマンですでに解体済みの事例はあるのでしょうか。

>>815 匿名さん

建て替えまで何年かかる？70年後なんて生きて無いわ。

煽るつもりはないのだが、こことパークシティ中野で、ここを選ぶ理由ってあるのか？　あれば教えてほしい。渋谷区という見栄を張りたいくらいしか思い浮かばない。立地的には中野と同じく新宿圏だが。

>>818 マンション検討中さん

安いじゃん

>>818 マンション検討中さん

車持ちなら首都高利用で笹塚

>>819
調査不足でした。坪単価で100～200万安いならここもありですね。
インフレの時代になりつつある割に70年定期借地権は過小評価されていると思っています。

>>820
なるほど。甲州街道近くというのもメリットかもしれませんね。

>>821 マンション検討中さん
70年定借は今後当たり前になってくると思います。

>>818 マンション検討中さん

渋谷区なのに中野区や埼玉の浦和より安い！
ここに住んで中野や浦和とかにマウントを取るのが楽しみ！

>>818 さん
ネットで言われるような資産価値みたいなセオリー通りの基準を気にしない人であれば、選ぶ理由はそれなりにあるかもしれないですね。（駅近大規模ではありますが、、）
笹塚以外も周りに下北沢、代々木上原、幡ヶ谷、自転車なら代々木公園、原宿、渋谷まで足を伸ばせるので、そういうエリアがライフスタイルに合っていれば、中野より選ぶ理由になるんじゃないでしょうか。
買う基準って本当に人それぞれなので！

>>823 マンション検討中さん
また荒れるからどさくさ紛れに浦和を入れるな
東京23区ですらない埼玉県は比較対象外

23区もアドレスによってピンキリだよ。忌避施設が集まるような埋立地よりは埼玉の方が住みやすいかも。

>>826 匿名さん

たしかに埋め立て地でも港区なら良いが江東区の埋め立て地買うくらいなら埼玉の方が良い。

ガチの地雷物件はXでネタにもされない(出来ない)
十条は結構弄られてたけど大山は全く話題に出ない
ここも全くと言っていいほど話題に出ないから、つまりそういうことよ

>>824 マンション掲示板さん
まさにこれ
中野は完結型の街で隣町とのつながりが薄い
高円寺や新宿も思ったより遠く2から４キロ離れてる

>>810 匿名さん
＞先の武蔵小杉のように築10年以内で8万する
→リンクを確認しましたが、修繕積立金は2.5万～4万。管理費は2.6万～3.6万。特に高い方は100平米近いのでごく標準的な金額だと思いますけどね。この金額が高いというなら買わなければ良いのでは。払える人が買いますし、この徴収額が不足しているという説明にはなっていませんよ。

＞建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず
いいえ。既に書いたように1棟1000世帯、戸当たり3万/月の徴収で15年で54億円です。そしてタワマンの大規模修繕の相場は10億～15億程度です。「適正な修繕費が確保できず」というのは何を根拠にしているのですかね。

＞一時金を徴収する管理組合は出ております。
いいえ。実際には一時金徴収はほぼ不可能なんですよ。大規模修繕コストは戸あたり100万～150万のため、一時金は数十万～100万程度が予想されます。ただ、こんなカネを突然払える世帯は少なく、払えない世帯は反対しますので総会の特別決議が可決が難しい。何とか可決しても、払えない世帯は一定数必ず存在します。資金不足で一時金を集めるのですから、大げさに言えば1世帯でも払わないと修繕ができません。未納を想定して多めに集めれば、未納者の肩代わりをさせられる事になり、これまた反発が大きい。全世帯が合意し、全世帯が実際に支払う必要があるのですが、こんな事は不可能です。よって資金不足の場合は公庫などから借入れをして、毎月の積立金の徴収額を少し増やして返済するんですね。これだと不公平感がなく総会の合意も取れ、実際に工事も可能になります。一時金徴収は絵にかいた餅なんですね。マンション管理を知っている人間にとっては常識です。あなたはおそらくネット情報の受け売りですね。

>>812 マンション掲示板さん
＞築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。
→この川口アパートメントというのは、その方面ではかなり有名なヴィンテージマンションですね。管理費、修繕積立金が異常に高いのは、一括給湯、一括暖房だからボイラーの維持管理費が莫大なんですよ。実はこのマンションではあまりにコストがかかるので、専有部での給湯暖房設備の導入が検討されています。
本当に知識が浅いですね。

>>814 評判気になるさん
このグラフでは確かに戸数が多いマンションで金額も高くなっていますが、統計の特性を理解する必要があります。タワマンなど大規模物件は母数が少なく、中小規模のマンションは母数が圧倒的に多い現実があります。そして中小物件は築古傾向が強くロクな管理がされていない物件（自主管理で徴収額も極めて安く廃墟化しているようなボロ物件）も多い。こういった事から値段が引き下げられるのです。
一方で大規模物件はタワマンなど築浅傾向が強く、例外なく大手管理会社が関与し、相応の徴収額で、現代水準の管理がされています。こういった事情から中小規模は安く、大規模物件は高くなるのです。データは正しく読み取りましょう。

＞戸数が多く集金力があっても、修繕費が追いつかないのが予想されております。
「予想されております」というなら、54億の貯蓄で1000戸のマンションの大規模修繕資金が不足する根拠を示して欲しいですね。予想になってないですよ。

＞超高層という特殊仕様、特殊な施工技術、特殊な鳶職が必要であり
タワマンの大規模修繕なんて至る所で多数の実績があります。もちろん大規模、高層なりの対応は必要で相応のコストもかかりますが、ほとんどのタワマンは資金も豊富で極めて健全な収支構造ですよ。大企業と中小企業の収益高層と同じで、大企業は営業コストも大きい反面、それを支える収益も莫大です。

>>828 匿名さん

黙れよ、玉袋野郎がｗｗ

>>830 匿名さん
板マンに比べて高いということですね。築15年前後の400-500戸規模の板マンであれば、100平米でも4万円弱なので、その倍はかかるということです。

エルザタワー55が650戸で2015年の段階で1回目の修繕費が12億ですから一戸あたりが185万、今修繕費が上がるとして230-250万、次の30年後以降の2回目は交換部分が増えるので、3倍くらいの想定で、700-750万となると、1回目+2回目で90-100億になり、1回目は余裕ありますが2回目以降に足りなくなるので修繕費が増えます。さらに3回目以降はもっと増えるので、さらに上がります。問題はまだタワマンの2回目以降の実例がなく、その相場や実態が見えないということです。どうやら830さんはマンション管理にお詳しいようですから、2、3回目以降のタワマンの大規模修繕の計画についてお伺いしたいのですが。

>>818 マンション検討中さん
行ってみれば分かるが、笹塚と中野では結構雰囲気が違う。何となくゴチャゴチャしているのは共通だが、甲州街道一本で新宿に接続し、渋谷との物理距離が近いのも大きい。タクシー乗っても一瞬。中野もそれなりだが信号も結構あり時間がかかる。
代々木公園や代々木上原方面（都心方面）はやはり笹塚の方がメリットが大きいし、好き嫌いは別としてオシャレカッコいい雰囲気は強い。

>>836 評判気になるさん
中野は道路事情貧弱なので、中野通りが大久保通り交差点の中野五叉路から南側は2車線になる。放射状は2車線の大久保通りとさらに南側の5車線の青梅街道、側道や立体交差がなく信号も多いのであまり進まない。バス便が多いので青梅街道出るまでにもとにかく渋滞する。北側は放射状に早稲田通りしかないのでこれも2車線で貧弱。環七出るにも遅い。

一方で笹塚は放射状には甲州街道で8車線と首都高4車線あるのと下道でも立体交差が多い信号が少ないので早く進む。南北に4車線の井の頭通りと2車線の水道道路あるのでバイパスも多い。環七も甲州街道西へ行ってすぐにかの有名な大原交差点に出られる。中野通りの南側行けば山手通りや246までも近い。さらに延伸すれば学大方面にも抜けられる。道路事情は明らかに笹塚の方が恵まれている。

榊敦司の信者がいる。まだこういう事言ってる人がいるんだね。

>>835 口コミ知りたいさん
830さんはハイエナ投資家さんなんで、日本の建設業界の事情や今後のこの業界のこと、技術的なこと、供給側の事情のことはわからないので相手にしない方がいいと思います。
正常性バイアスがかかってる人に反論するのは時間の無駄です。
日本を荒らさないでほしいものです。さよなら。

>>839 通りがかりさん

そうみたいですね。麻◯台を建設した清◯建設とか三◯◯◯建設とかは赤を出しているのでこのまま無理な超大型再開発が続いたら建設業界から反発をくらいそうですね。

自動運転がもっと確立して、駅前神話はなくなり、垂直方向ではなく、もっと広域に街づくりがされることを日本政府に期待したいです。ノブレスオブリージュな日本人増えればいいですね。

>>836 評判気になるさん
中華系投資家？や建設会社？のレスはもう無視して、
ここのマンションの話しましょう！

わたしも同感でここはオシャレかっこいい雰囲気あります。
ここ興味ありますが、やはり定借が気になります。

立地が良いエリアは定借でもリセール高いですからね。ここは立地が抜群に良いし、定借でも問題ないと思いますよ。

>>843 匿名さん
自作自演の投稿乙。

>>842 マンション掲示板さん
少し前にグローリオ笹塚とか、同立地でも小規模物件ありましたね。こちらの定借買うより築浅の中古でも所有権を待つのとどちらが良いのでしょうか。

釣るなよ。痛い奴だな。

>>831 匿名さん
タワマンに限らずマンションは建替不可能だと思います。
都内に築45年以上の中古マンションを何棟か所有していますが30年まで適正な修繕をしておりましたが、3回目以降の大規模修繕では修繕や更新では対応できない不具合が出て来ています。
建替審議も昨今の建築費の高騰で解体の撤去費用も高騰し1戸あたりの負担額が築浅中古マンションが買える金額にまで膨れ上がりました。工期は6年。6年間の仮住費用＋マンション建替費用。面倒な諸手続。建替後に資産価値が上がるとなっても、各世帯事情があり纏まりません。床が20%以上増えるなど、一時金のキャッシュを低くしない限り、マンションの建替は無理だと思ったほうがよいと思います。タワマンのような何百世帯になるとなおさら絶望的のような、、

>>845 名無しさん
リセール前提であれば所有の方が良い気がします。

>>847 検討板ユーザーさん
同じ奴が別人を装って何度も何度も同じ内容を投稿してウザい。いい加減にしろ。

車民がやたら甲州街道アピールしてるけど、駐車場割合からして車利用民はマイノリティでしかないんだよなぁ

普通に考えたら街道沿いなんて騒音と排気ガスで余程の好立地アドレスでもない限り忌避要件筆頭候補で、こっちの方がマジョリティ(ここは富裕層が多い高級住宅街でもない名ばかり渋谷区)

不動産評価はマジョリティに依存するからね、そこを履き違えないように…しかも定借という最劣後条件

資産性を考えるなら、所有か定借かより立地の方が大事ですよ。

>>850 マンション検討中さん

現地確認した方の感想がこちらですから…
https://x.com/yurushaki/status/1800145551385858533

↓

https://x.com/yurushaki/status/1850306310463746053
https://x.com/yurushaki/status/1850307308875894796

築50年のタワマンとか共用部ボロボロで躯体も劣化して、賃料相当下げないと借り手着かないよ。立地が良ければ建て替えもできるけど、湾岸の周辺環境が悪い立地のタワマンはきついと思う。賃料よりも管理費修繕費のほうが高くなって0円でも買い手がつかない時代が来るかも。

>>853 匿名さん
また涌いてきやがった。どこまで粘着質なんだ？ここじゃなく別の場所でやれよ。

>>853 匿名さん

同意。交通インフラも整っていない環境も悪い江東区の湾岸の周辺環境が悪い立地のタワマンとかは最悪だ。

湾岸もアドレスによってピンキリ。豊洲や有明は住環境が良くて人気が高いけど、品川や夢の島は忌避施設が多くてあまり住みやすいエリアではない。

>>856 匿名さん

品川と有明なら品川、考えるまでもない。

>>852 検討板ユーザーさん
笹塚は排気ガスが臭いって言ってるけどそんなに匂いを感じるかな。たしかにゴミゴミしてるけど都内はみんなこんな感じだよね。幕張は空気がきれいとの事だけど、笹塚と幕張は競合しないでしょ。

>>858 マンション検討中さん
笹塚住みで、自転車で甲州街道走ることも多いけど排気ガスは感じたことない。ただ洗濯物は甲州街道側に向かって干せないだろうね。部屋の中に取り込むと見えないうちにススが着いてるのが分かるから。

清掃工場側の物件だと排煙のダイオキシンとか気きなるけど、笹塚は空気の良いエリアだと思う。

>>860 匿名さん

清掃工場の排煙はダイオキシンは除去されています。

>>860 匿名さん

甲州街道沿いで空気が良いって釣りはおやめください。

>>855 匿名さん
潮風で躯体の劣化が早いというのも問題

>>863 口コミ知りたいさん

潮風で躯体が劣化するという科学的な研究結果はない。もし劣化するならとっくに劣化している。劣化するなんてのはあなたの妄想。

>>850 マンション検討中さん

ここ買う人は単独で笹塚というアドレスだけでは見ないからね、ササハタハツとあるように初台・幡ヶ谷・笹塚で一帯で見てるし、隣の西原、上原や北沢とかエリアで見てるので。地歴でいうと笹塚から渋谷本町(今の西新宿五丁目まで)まで元々全部幡ヶ谷だったからね。アドレスだけ見る人は知らないと思うけど。

道路で見るのはエリアで見てるからそれらの繋がりが大事。車だけじゃなくてもバイク趣味もこのあたり多いのでね、地域的にはマジョリティだと思う。ハーレーの店もあるし、いろいろカスタムしてくれる店も多いので。自転車屋も有名店。

>>864 匿名さん
非科学的な方が湧いてきましたね。
https://www.j-cma.jp/?cn=102632

>>852 検討板ユーザーさん
東大近いと言っても駒場と生産研でしょ、学部一二年と院駒場だったら近いけど、大多数は本郷だからそうでもない。

塩害って騒ぐのがいるけど、銀座、日本橋、丸の内、六本木なんて海から2キロくらいだし、渋谷新宿でも6キロくらいしか離れていない。都心部は常に潮風に晒されているのは確実だけど古い建物でも塩害を意識する事も特別な対策をしているわけでもない。そもそも潮風は内陸の数百キロまで到達するとも言われているわけで・・・。どっかのエセ住宅評論家がもっともらしく広めた言説を情報リテラシーの無いネット民が信じただけですね。

>>865 名無しさん
笹塚は新宿渋谷の利便性の高い繁華街と、西原、北沢、上原、羽根木あたりの古くからある落ち着いた住宅街の境界に位置するという意味で凄く絶妙な立地だと思う。自転車があれば新宿渋谷は2～3キロだから本当に便利。ランニングで代々木公園を経由すると丁度良い距離。

>>868 マンション検討中さん
すぐ近くに海のあるタワマンのこと言ってるのでは。以前SNSに築10年程度のタワマン写真載ってたけど確かにひび割れや錆で劣化早かった。

>>870 口コミ知りたいさん

波の荒い海岸近くはそうなる。東京は湾岸含めて関係が無い。

京王線沿いの千歳烏山あたりまでは中古の値段がそこまで下がらずむしろ高い。池袋とか駒込とか山手線上半分より高い。笹塚は特に出物も少ないので高くなる。古くから宅地開発された街なのと交通の要衝なので利便性が昔から高いので下がりづらい。

>>852 検討板ユーザーさん
駅からならフレンテ側へ出てサンドラの方から向かうか
クラウン街からローソンの高架下ルートで行くはずだけど
その道中で「排ガス臭い」なんて感じたこと一度もないんだが…

なんか別の目的があってのネガキャンだろ

>>868 マンション検討中さん
湾岸沿いは、室外機とか塩害仕様になってると思うよ。確認してみてください。

>>872 評判気になるさん
とんだ大ボラ吹きいて草
そこまでホラ吹かないと持ち上げられない街とかオワコンすぎる

湾岸の築20年超えてるようなタワマンはどこも塩害でボロボロですよ。

>>874 通りがかりさん
>>876 匿名さん

自作自演の投稿はやめよう。
イチイチ反論すると調子に乗るから無視するのが一番。

>>873 マンション検討中さん
私も長く笹塚に住んでいますが、駅を出て排ガス臭いと感じた事は無いですね。甲州街道街道の笹塚駅付近は交通量の多い主幹線道路と首都高速が高架になっているので平地まで排ガスは来ない。
また、笹塚駅とそこから伸びるクラウン街は甲州街道から30mほど離れていて、駅と甲州街道の間にも高い建物あるから遮断されています。ネガキャンなので気にしなくても良いかと。

あわてて投稿しなくてもいいよ。

>>875 通りがかりさん
実際調べてみたら？？明大前の方が駒込より高かったりするから。持ち上げてる訳じゃないし、京王線沿いが妙に高いのが不思議だと思っているだけで、大ボラ吹とは失礼なやつだな。

本当に単純な奴。暇なんだろうな。

>>880 評判気になるさん
大ボラ吹きだからどうせ都合のいいような物件しか見てないんだろ？

マンションレビューで明大前駅の一番高い物件はファインスクエア明大前で坪560万円程度

こんな程度の坪単価超えてるマンションなんかいくらでも出てくるけど、お前の検索能力ってネット黎明期レベルしかないの？

住んでて排気ガス感じないのは単純に慣れで感覚が麻痺ってるだけでは…笑

徒歩10分圏内で比較

駒込・・・プラウド駒込　築19年　18990万円　坪778

明大前・・・ファインスクェア明大前　築4年　11000万円　坪590

築4年が築20年弱のマンションにボロ負けで草

調べた限り山手線の北半分は田端を除いて京王線沿いより高い物件がゴロゴロありますね
これから建設の定借笹塚より高い中古もw

プラウド駒込スケベ価格モリモリじゃない？
反論で出す材料でこれ選ぶのは恣意的でしょ

>>886 通りがかりさん
プラウド駒込書いた人とは違うけど、簡単に調べたら駒込だけでも明大前なんかより明確に高いとこ5物件以上あるけど書いていいの？泣いちゃうんじゃない？

大塚は駒込同様言わずもがな、巣鴨は大塚駒込と重複、池袋は笹塚すら比較に出すのも烏滸がましいレベルで格が違う

渋谷区や世田谷区の端っこの京王線沿いは不動産評価としては明確に格下だって数字が示してるね
日暮里や両国辺りと同格

プラウド駒込は今年の春ぐらいに坪700万で売りに出ていて、すぐに掲載終了になっていたので妥当だと思います。

>>888 マンション掲示板さん

https://x.com/miyuu_to3/status/1775138216431239574
本当ですね。スケベ価格は私の間違いでした。
コメントありがとうございます

>>885 口コミ知りたいさん
多分田端の間違いなんじゃない？

>>887 匿名さん
下北沢>駒込>笹塚明大前>田端鶯谷

>>887 匿名さん
同じくらいでは

パークハウス渋谷笹塚
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_75974840/

プラウド駒込トレサージュ
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_kita/nc_75818111/

>>892 名無しさん
笹塚
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_75660141/
駒込
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_76025607/

>>892 名無しさん

笹塚は要は北区レベルって事でFA？w

>>894 検討板ユーザーさん

辺境の豊島よりやっすいって悲しいね
池袋も渋谷を凌ぐ勢いで価格も上昇しちゃって…w

>>891 匿名さん
駒込は大和郷や駒込4丁目は下北沢なカスレベルの高級住宅街だし、鶯谷も山手線内側は高いよね。

駒込＞＞＞下北沢＞鶯谷＞笹塚明大前＞田端
だと思う。

正しくは下北沢がカスに見えるぐらいの高級住宅街
の間違いね。

まあ、渋谷大好きなカッペさんは東京の事は全然知らず、更に知ろうともしないから渋谷が全てにおいて東京の頂点だと思ってるからね
排ガス吸いまくって脳細胞がやられて定借の笹塚なんか買おうとかいう狂った行動に出るのかな？

チンカス豊島乙ｗｗ

https://x.com/RyoRyokun01/status/1679737059647578112?t=uGb70pE2GGgaob0...

>>900 検討板ユーザーさん

まーた、その使い古されたネタかよ
豊島のGCT、プラウド購入者（経営者、士業）は渋谷なんて興味ないってよw

湾岸や豊島で渋谷煽りするとめっちゃ食い付いてくるから笑う
下に見てたらいつの間にか追い越されてたって奴かな…

なんか臭うと思ったら、中央線北からのお上りさんかｗ
さっさと荷物まとめて田舎に帰れよｗ

>>903 マンコミュファンさん
まあ、湾岸と豊島のスレを荒らしてるのと同一人物だからね。

>>904 匿名さん

全国からカッペが集まる渋谷の方が臭くないか？
しかも今日はハロウィンだし

>>906 マンション検討中さん

また、渋谷に集まった田舎者が全国いや世界中に恥を晒す時期になりましたね。
民度の低い渋谷っぺwさんには本当に湾岸や池袋を見習って欲しいですわ。

ここに坪600出すならもう少し背伸びしてリビオ買った方がいいな
定借じゃないし、渋谷より格上の港区だし

>>897 マンコミュファンさん

駒込で大和郷持ち出すなら比較対象は大山町でしょう
大山町>大和郷
あとは西原とかの方が高級、玉川上水緑道南側の環境は良い

>>906 マンション検討中さん
そもそも渋谷はもともと幡ヶ谷だった笹塚と違うからな、歴史の知らないお上りさんたち、別に渋谷と付いてようが気にしない。もともと渋谷、代々幡、千駄ヶ谷の三つだったから、それぞれで帰属意識がある。ハロウィンも禁止されたし良いのでは。

>>907 通りがかりさん
渋谷区は代々木公園と明治神宮(と新宿御苑の一部)の巨大な緑があるから、むしろ比較対象としては世田谷区の駒沢公園とか砧公園とかの周辺が近いでしょう。
港区はあっても入れない緑が多い。江東区はあっても木場公園とか猿江恩賜公園とか内陸の方で、湾岸の方の辰巳とか夢の島とか海風吹き曝しの帰化植物の生い茂る港湾みたいな公園も違うし。池袋は南池袋公園くらいで、街や住民のジャンルも違う。

>>903 マンコミュファンさん

追い越しというか、そう言ってる時点で坪単価とか数字でしか街を観れなくて、結果的にどこにでもあるようなジェネリックで没個性の街並みになっている、都内の東千葉エリアまたは都内の南埼玉エリアとは違うからね、後背地に埼玉や千葉があるような場所とは違うから。

>>909 口コミ知りたいさん

住宅地価

本駒込6丁目（大和郷）　1,390,000(円/㎡)
代々木大山町　1,340,000(円/㎡)

仮に同じぐらいの広さの家を建てるとなると大和郷の方が高いですね。

>>913 名無しさん

没個性って渋谷のことかな？
渋谷の再開発は失敗と言われて、おまけにコロナ禍や明けでも新宿や池袋と比較しても乗降客の回復が最も遅かったよね。

>>915 通りがかりさん
要は渋谷なんて半グレとカッペしかいない没個性でつまらない街に仕事の用事以外で誰も近づきたくないって事かな？




辛辣すぎたかw

>>915 通りがかりさん
さっきから渋谷駅のこと誰も話してないのだが？？？

住みたい街でも渋谷が品川や池袋に負けたのも記憶に新しい。
Xでも「湾岸　住みたい」、「池袋　住みたい」と検索にかけたら結果ヒットするのに対して渋谷は…w

>>917 評判気になるさん
笹塚幡ヶ谷あたりのエリアは、普段は渋谷駅は使わず新宿駅使うのだけど地理感覚大丈夫？東京にわざわざ遠くからお越しになられたばかりだから分からなくて当然かなお上りさん？で渋谷駅の話してないのだけど、話が平行線過ぎてて境界知能かな。渋谷つまらないし混んでるのは確かだから避けるようにしているのと、笹塚からだとそもそも渋谷出るより、代官山とかの方が出やすいし。

>>919 評判気になるさん

すみたい街ランキングでしかみれない情弱養分がここにも沸いてるな、一時期タワマンラッシュが海老名であった時に、海老名が住みたいランキング一位に常連になっていたからね、そんなのをマトモにするのは上京歴浅い人しかいないんじゃないの？

>>906 マンション検討中さん

渋谷が禁止になったからゴミハロウィンは池袋に引き取ってもらうおう

>>922 eマンションさん
本日も警察がテロ並みに厳戒体制をとる渋谷のハロウィンと違って、池袋に集まる田舎者は渋谷に集まる田舎者と違い民度が高いらしく、平和にハロウィンを終えていましたね。

渋谷にハロウィンは早すぎましたね…

>>915 通りがかりさん

正確には東急沿線の住民がフルリモートできる恵まれた会社の住民が多いから。ターミナル駅同士の比較するなら、笹塚はむしろ新宿ではw
渋谷笹塚という名前に引っ張られて渋谷が先行して、いろいろ認識がチグハグで東京に長く住んで無いのが丸わかり、頓珍漢で面白いw
渋谷駅disるなら東急とか東急沿線disっておくれwww

>>923 マンション検討中さん
渋谷のハロウインは湘南新宿ラインで神奈川と埼玉の田舎民が来るからね、あと爆音ランボルギーにとかナンバープレート見ると柏とか千葉とかあって、爆音鳴らすゴミは大黒PAとか湾岸道路とかで湾岸の方で引き取っておくれwww

>>909 口コミ知りたいさん

都内有数の発展場がある大山町は高級住宅街だろうが嫌だわ
まだ笹塚の方がマシ

>>924 マンション検討中さん

渋谷区長が最初にハロウィン仕掛けたから自業自得だけどね。H部は身内ばかりに金回すし、玉川上水緑道の樹木伐採するし、いらんことロクなことしかしない、神宮前住みと言うのがまたイケすかない。

>>927 マンション掲示板さん
ホモフォビアを装った当事者かな

>>926 検討板ユーザーさん

ほんとコレ
どうして渋谷が好きな田舎者って揃って民度が低いんだろうな？

>>929 名無しさん
仮に当事者でも自宅近くに同性愛者が徘徊する高級住宅街（）はないんじゃないかな

>>931 評判気になるさん

オマケに火葬場と消防学校も付けちゃうよ！

ここの解体積立金って坪いくらなんでしたっけ

>>933 匿名さん
気にしてるのね。民度が低いのー
相手もうしないとくなーさよなら

そろそろ新宿駅西南口の再開発着工ですね。楽しみ。
https://www.kensetsunews.com/archives/1015429

笹塚って夜のお店とかはあるんですか？夜の雰囲気が気になります。

笹塚はたまに行くけど、結構好き
10号通りとか幡ヶ谷の6号とかいい雰囲気だし
ロビンもいい
あと下北沢中野が近いし、新宿原宿代々木渋谷西原上原も近いし、アドレスは渋谷
ネックは鉄道環境が悪くはないけどよくないことと、中野などと同様に賃貸が安めなので、分譲よりは賃貸で住むのに適した立地であることかな
地縁が深いなら買いだろうけど

自分が知る限り笹塚、幡ヶ谷、初台にはエロ系の店は無い。パチンコ屋があるくらいだな。昔は京王重機ビル（今はメルマーク）に違法風俗みたいなのがあったり、ボウリング場の上のマンションに＊＊＊の事務所があったけど今は無いと思う。そういう意味で夜の治安は良い街だよ。飲み屋も少ないし。そういう店に行きたければ歌舞伎町へどうぞ。
笹塚はほぼ新宿圏で、PTK渋谷笹塚とは言うものの繁華街の渋谷との接続性はあまり無いと思う。

また港南の人の下品なネタが始まったみたいですね。

定期借地権って、所有権の何掛けくらいの相場なんですかね？パークコート渋谷タワーを例に上げると、所有権だと1300位だと予想し、実際は900程度だから、7掛け位？

>>941 匿名さん
パコ渋は所有権なら１５００

>>939 ご近所さん

笹塚にチャイエスが結構残ってる
店舗型はほぼ絶滅したけど
初台はマジでない

夜の治安は良いと思いますよ。表向きはピンク系の店は無いし呼び込みとかもいない。ただ、数年前に野宿しているホームレス女性がバス停で撲殺されて大きく報道されたためそのイメージは残っている。犯人の親が経営していた酒屋、その後犯人が投身自殺したマンションも近所。

>>941 匿名さん
↓にある２LDKさんの記事は読んだ？
定借はもし買うんだったら早めに売るのが良いと思うよ。古くなるとババ抜きだから。

>>941 匿名さん
私も7掛を期待してたのですが、9掛位です。
最近は定借もあまり安くならないみたいで、これだとあまり魅力がないです。とは、言っても魅力的な土地はでてこないですしね。どうするか悩みます。

笹塚は中古相場も高いから、この値段ならかなりお買い得なのでは？

>>946 匿名さん

初台の野村は余裕で１０００超えてくるので、７掛けくらいの価格ですよ

>>947 匿名さん
笹塚駅徒歩2分のアトラスでやっと坪600万円程度なんだけど…散々渋谷区アピールしておいてこれ？

>>944 匿名さん

てる地図真っ赤

>>948 マンション検討中さん
東京のすけべ相場もそろそろ終わりますよ。ポジショントークお疲れ様でした。
https://x.com/tokyomc6/status/1852867793747935385?s=46

>>951 マンション掲示板さん

賃料が低いままなのにグロスだけ上がりまくってる東池袋とかは暴落するでしょうけど、初台ツインタワーは大丈夫ですよ。東京都の中心ですし、隣に５星ホテルが有る一等立地。眺望も凄まじく、規模感も東京最強。近くに新宿ラ・トゥールもあるので高額賃料の裏付けもあり、負ける要素がないです。

>>945 匿名さん
ありがとうございます。新築の定借は相場の9掛？それ以下なら安い？？マジかー。10年、15年も経てば、7掛以下なのに。確かにババ抜きだ。でも笹塚の駅近は良いんだけどな。

>>946 匿名さん
そうなんですね。立地は魅力的なんですけど。定期借地権に関して無知でした。所有権の相場が高くて坪600-700程度だったら、まだ納得がいったのですが。

かなり倍率が高くなる予感しかしない。

新築で買って一定期間住んで、値段が大きく落ちる前に売り抜けるなら定借は問題ない。むしろ賢い選択かもしれない。ただし、渋谷区あたりだとマンション価格は今後も上がり続ける可能性が高いが、定借は居住している一定期間であってもそういう波には乗れない可能性が高い。欲を出さずトントンくらいで売れて御の字くらいに考えた方が良い。

>>950 評判気になるさん
確かりゅうちぇるが自殺したのも笹塚ですよね。人が多い街だけにこういう事件は多いと思います。

>>957 匿名さん

そうですよ。このマンションへ行く時に目の前通る駅前の賃貸もヤバいくらい火がたくさん付いてます。

>>952 口コミ知りたいさん
実需エリアと投資家入るエリアをごちゃ混ぜにしたど素人意見丸出しで草
尤もらしく見えて全くの見当違いすぎて見ていても恥ずかしい

その理屈で東池袋が暴落するなら成城や自由が丘、二子玉川は壊滅するんだけど？
今や賃料利回り1％台になってる虎ノ門や赤坂は破滅するの？
こういう有識者ぶって特定の地域ディスしつつ、自分のポジション上げするやつが一番信用出来ないし痛すぎ

虎ノ門や赤坂は利回り６パーは取れますね。
豊島に帰れよ、チンカスがｗ

>>960 口コミ知りたいさん
はい出ました大嘘つき野郎
お前は掲示板でも嘘付くし、人生嘘ついてばかりだな
だからお前は現実社会でみんなから避けられてるんだよ
ここ検討してるのか知らんけど、嘘つくにしてももっと真実味のある嘘つけよ(笑)

>>960 口コミ知りたいさん
10年前から時が止まってて草

>>960 口コミ知りたいさん
どの物件ですか？教えてください！本当ならw

>>960 口コミ知りたいさん
赤坂、虎ノ門で6パー取れるならすぐに買いたいです。
メチャクチャ古いとか訳ありじゃないと無理なんじゃないかな。オーナーチェンジの借地権でも難しいと思いますね。

一部の超富裕層が都心や渋谷の物件をスルーして、東池袋の某ツインタワーを購入しまくってるのがよっぽど悔しいのかな？
見下していた池袋が近年躍進しまくって、自分の大好きなエリアに追い付かれそうな現実を受け入れられない気持ちは分かるよ。

心の拠り所とも言える渋谷区のランドマークタワマンのパークコート渋谷ザタワーが、定借とは言え東池袋2棟に価格超えられるのが目に見えてしまっから、アイデンティティ崩壊して発狂してんじゃない？

定借タワーがどれだけリセール悪いかの最適例が提示されているのに、青山高樹町と笹塚を出してくる三井の強かさよ

もう開発されまくって土地がないんですよ。
だから定借ばかりになっちゃう。

ここって別に希少立地か？
三井が事業として成立させるようにグロス抑えるために敢えて定借にしたくらいにしか見えんが
東建がよくやってるパターン

かなり希少性の高い立地じゃないですか？ここより立地の良い物件もなかなか無いと思いますよ。

>>967 検討板ユーザーさん
そりゃ池袋は副都心でも元々開発されたのが後発組ですからね、再開発も渋谷、新宿の順に最後。

>>965 検討板ユーザーさん

後背地が埼玉の池袋がどうやったって、新宿や渋谷を追い越すことはないですよ。追い付かれるって池袋周辺そもそも何もないし、西武と東武しかないし、あるのは荒涼とした住宅地だけ。

>>966 匿名さん
笹塚は渋谷区だけども生活圏や商圏は新宿なので渋谷の方とは縁が薄いですけどね。渋谷行きづらいし。どちらかというと甲州街道～新宿通りや首都高4号線との繋がりで西新宿、新宿御苑とか千駄ヶ谷とか四ツ谷とか麹町の繋がりでしょう。

>>969 匿名さん

そりゃ中村屋の歴史的にも大事な土地だから貸しても売らないからに尽きますからね。複雑な理由はなく地主の意向でしかない。邪推する下心丸出しのハイエナ成金投資家はそういう地主の思いとかを汲み取れないのですから、来なくていいと思う。

>>965 検討板ユーザーさん

玉袋野郎は巣に帰れよｗ
豊島に超富裕層なんていねぇよｗ
超富裕層の拠点は代官山ラ・トゥールとか麻布台ヒルズなｗ

>>974 口コミ知りたいさん
そうあとグロブヴナープレイス代々木神園町、代官山も含めて日本三大マンションのうち2つが渋谷区

>>974 さん

大塚商会の会長への反論はマダ？
金では手に入らない皇族も住む豊島に対して渋谷は？w

>>971 通りがかりさん
何を持って追い越されるかですよね。
商業、住みたい街では渋谷は池袋に負けましたが。

>>978 検討板ユーザーさん
渋谷区東に常陸宮が常盤松御用邸に住まわれていますよ。その近くに三井家の現当主の豪邸もあります。

>>979 eマンションさん
住みたい街ランキングはデベ側が売りたいマンションを売るためのランキングですからね。以前海老名でタワマンラッシュだった時に海老名がずっと住みたい街ランキング一位になっていましたが、そういった外部の価値観に左右される方は海老名とかそういうランキングにままに住むんでしょうね。

>>979 eマンションさん
それに笹塚が新宿と渋谷が生活圏内である以上は申し訳ないですが池袋は行かないですね。生活圏違うし遠いし街が合わないので。以前やっていた演劇祭のフェスティバルトーキョーにはよく行ってましたが、再開発始まる直前くらいに、つまなくなっていつの間にかもう終わってしまいました。そこからもう10年近く行っておりません。

>>981 名無しさん

海老名がずっと一位だったのはhomesのランキングですよね。
homesのランキングは参考にならないので別に大丈夫です。

>>982 匿名さん
笹塚に住んでいると新宿や渋谷にわざわざ出向かなきゃいけないんだよね。
池袋だったら何処にも行かなくても全て揃うのが良いわぁ。

>>979 eマンションさん
フェスティバルトーキョー終わってからは、池袋の文化はすっかり後退してしまいました。渋谷は再開発で後退したとはいえクラブはまだ残っているし、新宿もアングラ文化はそのまま残っていて、今でもギャラリーやアートはまだある。池袋は秋葉原に取って代わったくらいですが、オタクカルチャーには無縁なので申し訳ないですが。

>>984 匿名さん
池袋方面に住んでると嫌でも仕事で渋谷に行かされるんだよな
再開発で池袋にオフィスが増えて行きたくもない渋谷に行かされる機会が減るのを願う

>>984 匿名さん
池袋に住んでいたとしても、新宿や渋谷に出かけることになりますけどね。文化がないので。生活用品はそりゃ全て揃うでしょう。笹塚もそうです。で笹塚の方がまだ近くにバーや個人店など色々ある。

>>986 通りがかりさん
また前みたいに新宿に戻ればよいので。三つの副都心の中ではなんだかんだで新宿が一番よい。

>>987 マンコミュファンさん

少なくともないですね
渋谷の文化ってなんですかね
半グレとアホなYouTuberとかですか？

>>989 マンション検討中さん
おっさんとババアが輝いていた頃の渋谷を懐古する文化だよ。
渋谷から池袋行くと若い人だらけで活気があるよね。

>>989 マンション検討中さん

クラブ(神泉や円山町)、ギャラリー(初台から奥渋)、インテリア(神宮前から外苑前)、写真(恵比寿)ですね。

その程度のことしか思いつかないあなたは、文化的に貧困なのですかね。

>>990 検討板ユーザーさん
あと池袋には大きな公園がないので。新宿や渋谷なら、中央公園、御苑、代々木公園があるので。

>>990 検討板ユーザーさん

昨日、代官山行きましたが若い人で大勢賑わってましたけどね。

>>991 eマンションさん
だから具体的に例を挙げてみてよ。
Xでも誰もそこら辺について話題にしてなくて笑う。
どんだけニッチな文化誇ってるんですかね？（笑）

>>993 評判気になるさん

昨日、俺も代官山行ってきたけどBBAとオッサンしかいなかったわ…

玉袋は中国人向けの
ガチ中華とか、違法風俗が増えているらしいですね。

>>991 eマンションさん

それらに対して渋谷は何も生み出してないし、何も影響を与えてないけど文化って言うの？
それが渋谷の文化ならゴミ過ぎないか？ハロウィンの暴動やヤマンバとか害悪な文化は渋谷が沢山生み出してきたけどなw

>>994 マンション掲示板さん
Xで話題に上がっているから良いのか？ミーハーというか自分がない感じなのか東京初めての上京者か。じゃあ逆に池袋は何の文化があるのか？こちらはさっきフェスティバルトーキョー上げたがお前は何も言ってない。具体的に示せというなら自分で示せお上りさん。

>>996 マンコミュファンさん
渋谷区玉袋ってそうなんですか？

>>997 口コミ知りたいさん
恵比寿の東京都の写真美術館とかNADiff行かれたことないかね？単純にお前の頭の中がその程度のゴミ情報しかないから、そういうゴミ情報しかアンテナに引っかからないんだわな。東京に来なくて結構。お国に帰ったら？