パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>776 口コミ知りたいさん
名前を変えて連投して、必死にタワマンを否定するのは何故？別に嫌いなら住まなきゃいいけど、明らかに間違った認識だから正しているんですけどね。タワマンの集金力、スケールメリットを理解していないですね。

>>778 匿名さん

埋め立て地で3.11で液状化歴がある江東区湾岸とか最悪ですね。

好立地のタワマンは問題ないと思うよ。問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマンだと思う。

>>783 匿名さん
液状化って騒ぐ人がいるけど、支持層まで杭が入っているからタワマンは地盤の強弱、液状化など基本的に関係ないの。これは戸建ての考え方なのね。地震や液状化で傾いたタワマンある？火災、地震、台風、あらゆる災害において最もリスクが低いのはタワマンですよ。どれだけの技術だと思ってるの？タワマンにダメージが及ぶ時には戸建てなど吹き飛んでますよ。常識的にわかりそうなものだけど。

>>782 匿名さん
スケールメリットがあるのはデベ側。
タワマンと一般マンとのデベ側の利益率の差ご存知ですか？！
カモにされてるのですよ。

過去の震災でも、液状化で古い高層ビルが倒壊した事例はたくさんあるからね。劣化が進んだ建物に住むのは避けたほうが良いですよ。

>>777 匿名さん
タワマンはこれ以上床が増やさない、最悪の場合、法改正で容積率既存不適格になり、床が減るなどして、多額のキャッシュが必要になり、3/4の合意が得られないのが現実かと。
ここは定借なので問題ないですが。
定借タワマンはありですね。

>>787 匿名さん

液状化で古い高層ビルが倒壊した事例なんて見たことない。具体的な事件を教えてくれ。

>>784 匿名さん

問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマン、つまり豊洲とか有明ですね。

>>773 匿名さん

常識ですとか言い切ってるので建設か不動産業界の方かと思いますが、それなら今のタワマンの建築坪単価ご存知ですよね？
そりゃ10年前は坪100～150でも建てられたのでスケールメリットでなんとかなりましたが、人件費爆上げで今や坪250～300が当たり前。これに解体費とコンサル、デベロッパーのマージンも必要。
タワマンの建て替えとなると容積の余裕も無いから、広さが平均80平米位のタワマンで戸あたり1億集めても足りず、例えば建て替え後に割り当てる床面積を3分の2にするなどして、残りの3分の1をデベロッパーが販売して成り立つかどうかってレベル。

たしかに8割の人が同意すれば実現出来るけど1億投資しても新たな住まいは50平米位に狭くなって2億で売れるわけでもない。
こんな計画に同意するもんかね？？

>>782 匿名さん
嫌いではないです。不都合な事実に目をつぶらないで欲しいだけです。不動産屋さんに騙されないでほしいだけです。
30年後、もしくは震災があった時、私の言ってることがわかると思うので頭の片隅に入れておいて下さい。

>>791 マンション検討中さん
デベロッパーですが、タワマンの建替なんて、誰も手を出さない。
再再開発は、なんの旨みもない。売り逃げさせてください。

>>792 匿名さん
投資用ですし、築30年前には売りますし
修繕や建替、次の世代など、どうでもいいです。
ご丁寧にありがとうございます。

>>791 マンション検討中さん
私は単なるマンション好きで不動産屋ではないんだけど（一応不動産投資家だけど）、明らかにあなたのコメントには間違いがある。
まずスケールメリットというのは、小規模マンションに比べてタワマンはスケールメリットがあるという意味ね。大規模で集金力があるからこそ、共用部の維持やら修繕やら、タワマンを維持できるという側面があるわけ。ジムとかゲストルームとか、こんな共用設備は必要無いという意見はひとまず置いといて、小規模マンションではコストがかさんで維持出来ないの。これがタワマンのスケールメリット。

次に建て替えだけど、マンションの建て替え事業費（建築費ではないよ）は現在は坪250から300万くらい。建築費だけなら150～200万程度だけど、これに解体とデべの利益が必要だから、マンションが負担する建て替え事業の総額は坪250～300万。
渋谷区では築古マンションは坪300万程度、所有権の新築なら安くても800万～1000万程度で流通している。建て替えるだけで坪300万から坪800万に価値が上がり坪500万の含み益が出るの。そこから坪250万の事業費を負担する必要があるけど、含み益が坪500万あるから捻出できるでしょ。最終的な差し引きは坪250万の含み益が出て新築物件が手に入る。さらに15年間積み立てた数十億の修繕積立金があるからそれも事業費に使える。所有者からしたら完成後に住んでよし、売ってよし、貸してよし、この条件で反対する人の方が少ないんじゃないかな。

含み益を出すためには、一つ目はより大きな建物を建てる（余剰分が含み益になる）、二つ目は築古と新築の価格の乖離が大きい（つまり資産性が高く地価が上昇している立地）という事が必要になる。
渋谷区あたりだと、より大きな建物を建てる必要はなく、後者の築古と新築の価格差だけで建築費を捻出できるのね。立地が良ければ利益が出て建て替えも現実的というのはこういう意味なんだけど。

>>795 匿名さん
単なるマンション好きさんなのでアドバイスです。
立地がポテンシャルなら、
300が800（そんな事業悪徳で市場の原理に反する）にはならず
300が500へ、もしくは600が800へ
と事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく
発生する。管理組合も高齢化、中華系投資家などがおり
キャッシュやローンを組めない組合員もおり合意がえれない。
また、15年間で修繕費数十億円はない。むしろマイナス。
30年以降にかかるタワマンの未知数な修繕費ご存知ですか？！

でも、ここは定借なんでいいじゃないですか。
建て替えではなく、使い切りなので。

液状化するような地盤が弱い土地は直下型地震で揺れが増幅されるから躯体へのダメージも大きくなる。新築なら安全性高いけど、築年数の経っている中古はかなりリスク高いですよ。

予約取れなかった。残念

>>796 マンション掲示板さん
＞立地がポテンシャルなら、300が800（そんな事業悪徳で市場の原理に反する）にはならず300が500へ、もしくは600が800へと事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく発生する。
→言っている意味が分からないな。現状では、築古は坪300万、新築は坪800万で売れてる現実があるの。供給側の業者が無理やり高額な値段を付けても、相場より高いと購入者が判断すれば誰も買わず、需給関係は成立しないでしょ。市場原理に基づいて坪800万が成約しているんだけどね。さらに新築なら抽選が当たり前で、引き渡し直後の転売住戸は2割増しくらいは当たり前だから。「悪徳で市場原理に反する」って資力の無いあなたの主観かな。それとも妬み？

＞事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく発生する。
→築古と新築で坪あたり500万の価格差があるなら、坪あたり250万の事業費が捻出できて、持ち出しが発生しないのは明らかでしょ。最終的には新築物件を手に入れて250万の含み益が出る。普通に考えれば分かると思うけど。

＞管理組合も高齢化、中華系投資家などがおり
→何で組合が高齢化するの？資産性があれば、きちんと値段がついて、住まなくなっても売る、貸すは容易に出来て次の住人に引き継がれるよ。新しい住人が入ってきて新陳代謝が生まれ、高齢者で固定化されるなんて事はあり得ないの。そして投資家こそ資産価値には敏感で大規模修繕に無関心なんて事は無いんだけどね。

＞キャッシュやローンを組めない組合員もおり合意がえれない。
→何度も言うけど、築古と新築の価格差から事業費は捻出できるから持ち出しは無く、ローンを組む必要もない。新築物件をタダで手に入れて、含み益が坪250万出るなら反対する人の方が珍しいと思うよ。

＞15年間で修繕費数十億円はない。むしろマイナス。30年以降にかかるタワマンの未知数な修繕費ご存知ですか？！
→大規模修繕は15年周期だけど、最後の修繕は解体するわけだから必要ない。だから15年分の積み立てをそのまま建て替え事業に回せる。タワマン一棟1000戸として一戸3万/月の積み立てなら15年で54億円貯まる。もし足りないというなら20年目に解体する事にすれば72億円。もちろん日常のメンテナンスや修繕は必要で全部残る事はないけど、タワマンはこれだけ集金力があるの。
ちなみにマンションの大規模修繕の相場は100世帯くらいの中規模で1億円。1000世帯のタワマンで10億～15億。既に多数の実績がありますから。インフレや人件費高騰を考慮しても健全な収支になっているよ。
ネット情報の受け売りじゃなく、少し勉強すればすぐ分かる事だよ。

>>777 匿名さん
ん超高層ビルはS造でタワマンはSRC造やRC造なので解体コストが違うのでは。そして西新宿の最古の京王プラザホテルはまだ築53年ですよ。三井ビルとかはまだ50年です。建て替える場合は現状のタワマン再開発が容積率を緩和しないと儲からないスキームでできているのでこれ以上大きく出来なくなると建て替えができなくなるでしょう。(西新宿の超高層とか、秀和レジデンス幡ヶ谷とかすでに容積率フルとかむしろ減少するとかで建て替えず)

>>799 匿名さん

武蔵小杉のこれらのタワマンは修繕費管理費高いですね
平均的な固定費のタワマンももちろんありますが、このように固定費が上がってしまうタワマンは十分な積立なのかそれとも管理修繕計画が上手くいっていないのか、いずれにせよ固定費が上がると中古でも売れにくくなりますね。

https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_75863598/
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_76085925/
https://suumo.jp/ms/chuko/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_74130231/

>>794 マンション検討中さん
投資用が増えていくと修繕が立ち行かなくなるので、いずれ居住者以外は多めに修繕費払ってもらうみたいなことになりそうですね。

>>800 マンション検討中さん
所有者が自腹で建て替え費用を負担しなければならない状態だと建て替えはほぼ不可能でしょう。マンションは建て替えによって資産価値が向上しますが、負担する建築費以上の含み益が出なければ合意が得られません。

含み益を出すためには、一つ目はより大きな建物を建てる（余剰分が含み益になる）、二つ目は築古と新築時の価格差が大きい（建て替えによって資産価値が大きく上がる地域、つまり地価が上昇している資産性の高い地域）という事が条件になります。

都心部だと、後者の条件だけで建築費が捻出できるケースが多いので、必ずしも大きく建てる必要はありません。もちろん板状からタワマンにするなど、大きくなればもっと有利ですが。逆に少し小さくなっても、新築価格がこれだけ上昇しているので、うまく行くケースもあります。
合意形成や権利交換の難しさはありますが、地価が上昇している都心であれば建て替えは現実的な話です。所有者からすれば建て替えた方が明らかにメリットがあり儲かるわけですから。
調べればすぐ分かりますが、都心5区では建て替え案件は至る所であります。というか、都心でしかマンションの建て替えは不可能でしょうね。

>>799 匿名さん
必死ですね。タワマンのハイエナ投資家さんですか？！
ここは定借なのでこのような議論は意味ないですが
ご参考までに。

築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
それは、イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。
50%以上は実需でローン組んで生活しております。
ですので、建替は基本、床が増えるか、新駅などの特需、今より土地の価値が上がらないと厳しいです。立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。

また、タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
ハイエナ投資家さんらが、3/4以上いてずっと所有してくれれば、適正な維持管理はできますが、超一等地でない限り、そんなタワマンはない。

>>803 匿名さん
所有者がみんな投資家ならですね。

>>803 匿名さん
都心5区の建替は総合設計などで容積緩和受けております。

>>806 名無しさん
どこ？

>>804 マンション掲示板さん
＞築古300万円から建替で800万円になるのであれば、みんな建替するでしょう。でもしていないのが現状です。
→いいえ。都心部では建て替え案件、再開発案件は多数あります。

＞（建て替えが出来ないのは）イニシャルがないからです。あなたのような潤沢な資金があるハイエナ投資家さんは、1000世帯のうち10%程度かと。50%以上は実需でローン組んで生活
→何度も言いますが、建て替え前と新築時の価格差が含み益となり、そこから建築費が捻出されますので、所有者の費用負担はありません。そういう条件（得られる含み益が建築費を上回る条件）でないと建て替えは出来ないという事です。

＞立地がいいのは、土地の価値であり、築古から新築の建物の差益は基本期待できない。
→いいえ。マンションの場合は売買の際に土地と建物を区別しないため、土地と建物の値段を個別に考える事は無意味です。地価が上がるエリアであればマンション価格も上昇します。土地と建物を区別するのは戸建ての考え方ですが、ここ10年のマンション価格の上昇は戸建てを大きく上回っています。つまりマンション市場においては土地、建物を個別に評価する意味は無いという事です。

＞タワマンは1000世帯あろうが管理費修繕費は月10万以上、一時金数百万円と固定費が嵩むため、築古になると売れなくなる。
→いいえ。戸数が多くなればスケールメリットが働き、一世帯当たりで見ると同規模のサービスがより格安の負担で維持できるようになります。修繕積立金と管理費が10万以上というのは余程広い部屋でないとあり得ません。一般的なファミリー向けであればせいぜい5万まで、修繕積立金単体では平均で3万くらいです。
数百万の一時金とはなんの金ですか？そんなもの徴収されませんよ。
修繕積立金は積み立てられる区分所有者の資産ですから、適切に運用されるなら多少高くてもマイナスに考える必要はありません。それこそ建て替えの事業にも使われ、最終的に区分所有者がその利益を享受できるのですから。

あなたのコメントから明らかに知識が不足しているのが分かります。「必死ですね」との指摘ですが、あなたこそ何故そんな必死に、明らかな誤りを押し通そうとするのですか？

>>806 名無しさん
その通りですね。公開空地（緑地）を設けたり、防災拠点を造ったり、公共施設を入れたり、特例によって容積率の緩和を受けより大きく建築するケースも多いです。見方を変えると、行政もマンションの建て替えをなるべく推進したいという思惑もあります。
マンション側からすれば追い風ですので、立地さえよければ建て替えは非現実的な話ではありません。

>>808 匿名さん
必死なの面白いですね。付き合いますよ。

都内での建替は容積緩和によるもの。
タワマンはフルボリュームのため、緩和はない。
むしろ、あなたのようなハイエナ投資家を排除するため、法改正から容積規制が出ることが予想される。

先の武蔵小杉のように築10年以内で8万するため、1000世帯もあれば若干のスケールメリットがありますが10万は将来的にはする。興味のない施工会社が作成した、適当な長期修繕計画を解読してあげましょうか？！
建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず、一時金を徴収する管理組合は出ております。

あなたはここを購入しないのですよね？？
定借であり、ハイエナ投資家さんとしては興味ないですよね？
荒らさないでください。
所有者という表現も気になります。実需でここでの生活を楽しみにしている「住民」はあなたのように住宅を金と見てないです。

>>809 匿名さん
だから、タワマンでは緩和ないって。

築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。タワマンもどこまで上がることやら。武蔵小杉も既に8万まで上がっているタワマンもありますからね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_bunkyo/nc_74920938/

>>810 匿名さん

今エレベーターが高騰しているので将来エレベーター更新とかなるとだいぶ高くつくと思います。エレベーターに限らず修繕費全体が高くなっているので、経年に加えて、どんどん上がっていきますよ。

>>808 匿名さん
タワマンは外壁足場が組めない、エレベーターが特殊、カーテンウォール、特殊な防災設備、共用部過剰などから、
戸数が多く集金力があっても、修繕費が追いつかないのが予想されております。かつ、超高層という特殊仕様、特殊な施工技術、特殊な鳶職が必要であり事故リスクや1000世帯もの住民からのクレーム対応などから、どこのゼネコンも改修工事をしたがらない、このため競争原理が働かず、言い値の工事費でさらに高騰する。
添付は少し古く、築浅時の管理費ですが500戸以上はスケールメリットがなくなる基準と言われてもおります。
高層ビルと比較されている方もおられますが、オフィスと住宅は収益規模が全く違います。
ご参考までに。

タワマンのあらゆる設備は20年も経てば不具合もたくさん出てきますからね。車も古くなるほどメンテにお金が掛かるのと同じで、どこかで建て替えないと本来の機能を維持できなくなってきます。

定借タワマンですでに解体済みの事例はあるのでしょうか。

>>815 匿名さん

建て替えまで何年かかる？70年後なんて生きて無いわ。

煽るつもりはないのだが、こことパークシティ中野で、ここを選ぶ理由ってあるのか？　あれば教えてほしい。渋谷区という見栄を張りたいくらいしか思い浮かばない。立地的には中野と同じく新宿圏だが。

>>818 マンション検討中さん

安いじゃん

>>818 マンション検討中さん

車持ちなら首都高利用で笹塚

>>819
調査不足でした。坪単価で100～200万安いならここもありですね。
インフレの時代になりつつある割に70年定期借地権は過小評価されていると思っています。

>>820
なるほど。甲州街道近くというのもメリットかもしれませんね。

>>821 マンション検討中さん
70年定借は今後当たり前になってくると思います。

>>818 マンション検討中さん

渋谷区なのに中野区や埼玉の浦和より安い！
ここに住んで中野や浦和とかにマウントを取るのが楽しみ！

>>818 さん
ネットで言われるような資産価値みたいなセオリー通りの基準を気にしない人であれば、選ぶ理由はそれなりにあるかもしれないですね。（駅近大規模ではありますが、、）
笹塚以外も周りに下北沢、代々木上原、幡ヶ谷、自転車なら代々木公園、原宿、渋谷まで足を伸ばせるので、そういうエリアがライフスタイルに合っていれば、中野より選ぶ理由になるんじゃないでしょうか。
買う基準って本当に人それぞれなので！

>>823 マンション検討中さん
また荒れるからどさくさ紛れに浦和を入れるな
東京23区ですらない埼玉県は比較対象外

23区もアドレスによってピンキリだよ。忌避施設が集まるような埋立地よりは埼玉の方が住みやすいかも。

>>826 匿名さん

たしかに埋め立て地でも港区なら良いが江東区の埋め立て地買うくらいなら埼玉の方が良い。

ガチの地雷物件はXでネタにもされない(出来ない)
十条は結構弄られてたけど大山は全く話題に出ない
ここも全くと言っていいほど話題に出ないから、つまりそういうことよ

>>824 マンション掲示板さん
まさにこれ
中野は完結型の街で隣町とのつながりが薄い
高円寺や新宿も思ったより遠く2から４キロ離れてる

>>810 匿名さん
＞先の武蔵小杉のように築10年以内で8万する
→リンクを確認しましたが、修繕積立金は2.5万～4万。管理費は2.6万～3.6万。特に高い方は100平米近いのでごく標準的な金額だと思いますけどね。この金額が高いというなら買わなければ良いのでは。払える人が買いますし、この徴収額が不足しているという説明にはなっていませんよ。

＞建設費コストの高騰などから適正な修繕費が確保できず
いいえ。既に書いたように1棟1000世帯、戸当たり3万/月の徴収で15年で54億円です。そしてタワマンの大規模修繕の相場は10億～15億程度です。「適正な修繕費が確保できず」というのは何を根拠にしているのですかね。

＞一時金を徴収する管理組合は出ております。
いいえ。実際には一時金徴収はほぼ不可能なんですよ。大規模修繕コストは戸あたり100万～150万のため、一時金は数十万～100万程度が予想されます。ただ、こんなカネを突然払える世帯は少なく、払えない世帯は反対しますので総会の特別決議が可決が難しい。何とか可決しても、払えない世帯は一定数必ず存在します。資金不足で一時金を集めるのですから、大げさに言えば1世帯でも払わないと修繕ができません。未納を想定して多めに集めれば、未納者の肩代わりをさせられる事になり、これまた反発が大きい。全世帯が合意し、全世帯が実際に支払う必要があるのですが、こんな事は不可能です。よって資金不足の場合は公庫などから借入れをして、毎月の積立金の徴収額を少し増やして返済するんですね。これだと不公平感がなく総会の合意も取れ、実際に工事も可能になります。一時金徴収は絵にかいた餅なんですね。マンション管理を知っている人間にとっては常識です。あなたはおそらくネット情報の受け売りですね。

>>812 マンション掲示板さん
＞築古物件で建替えされずにそのまま固定費が爆上がりする事例はこちらが有名ですね。
→この川口アパートメントというのは、その方面ではかなり有名なヴィンテージマンションですね。管理費、修繕積立金が異常に高いのは、一括給湯、一括暖房だからボイラーの維持管理費が莫大なんですよ。実はこのマンションではあまりにコストがかかるので、専有部での給湯暖房設備の導入が検討されています。
本当に知識が浅いですね。