パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

タワマン廃墟化の時代になった時、70年での解体（建替）および解体費の積立金は、法律で義務化になるかもしれません。笑
定借の考え方が当たり前の時代に。

>>739 マンション検討中さん
タワマンの解体費が坪50万ということです。

>>742 マンコミュファンさん
＞タワマン廃墟化の時代になった時、70年での解体（建替）および解体費の積立金は、法律で義務化になるかもしれません。
そうなるとマンションの資産価値はガタ落ちするでしょうね。価格高騰もストップです。新規の建築はこのような規制は出来ても、既に建っているマンションには規制出来ないと思うので、既存物件は希少性が高まり異常な高値になると思います。
市場の健全性としてはどうなんでしょうね。

>>744 匿名さん
70年というのがポイントで、既存物件は築年数も経っており資産価値は落ちてると思います。
エレベーターも30年で更新するのは駆動部や制御など設備的な部分の更新で、フレームやカゴなどは更新しないのが一般的です。
また、外壁のカーテンウォールやガラスや枠も築50年経過すれば更新が必要になります。その他金属疲労やコンクリートの中性化で、解体せざるおえない躯体も出てきます。タワマンはこれらを更新や修繕が出来ないと予想します。これらの話を適当な30年程度の長期修繕計画で誤魔化しているディベロッパー（事務方の仲介さん）は本当に罪がある。かつ、そこに悪気がないのがまた罪である。リセールや投資用などで、所有者も問題視しない。
未来の世代のことを考えるのであれば、規制をかけるしかないと予想してます。

この国の官僚組織舐めてはいけないよ
仕事は鬼のように遅いし、１０年先のことすら考えてない
考えているのはいかに目の前の失点を防ぐか、それだけ。

>>746 検討板ユーザーさん
温暖化やサステナとかより、このタワマン問題なんとかしてほしいですね。同じく目先と自分らの世代のことしか考えるてないタワマン所有者は、希望的観測しか持たない（持つしかない）のはしょうがない。国が規制かけるしかない。

>>740 匿名さん
港区はアドレスによってピンキリなんだよね。埋立地の方は屎尿処理施設が集まっているから臭いもあるし、あまり住みたいエリアではないですよ。

>>736 匿名さん

1L部屋北側しかないから京王線と首都高と甲州街道向いててキツい

>>739 マンション検討中さん

この前、駅4分の築20年フローレンスパレス50平米5200が売れてましたね。間取り歪だったのでスルーしましたが。

>>747 匿名さん
希望的観測と正常性バイアスのダブルでなかなか酷いですね。ある意味で放射性廃棄物的な、次世代に向けた出口無しとどう向き合うのかの視点がごっそり抜けている。

>>740 匿名さん

私も港区と渋谷区しか検討する気がしません。同じですね。

>>745 匿名さん
作り逃げ売り逃げですね。解体をスムーズにやろうとするのであればせめて耐用年数50に設定して、S造プレキャス化して、超高層オフィスみたいにするしかない。タワマンの解体事例はまだないが、オフィスビルであれば解体事例も多いので。神戸市の選択は正しかったと思います。

>>751 名無しさん
みんな自分が良ければそれでいいんですよ。
次の世代は次で考えるということで、割り切りましょう。

ピンキリピンキリ連呼してる奴ウザい。

>>753 匿名さん
神戸市長さんですか？！
持続可能な世界都市を目指す東京も何かしらの規制
かけるかもですね。

>>745 匿名さん
50年後タワマン地区がゴーストタウン化したら、その街は廃墟化して、また別の地域で新たな街づくりが行われて発展する。そして、欧米のように低層が人気になる。その繰り返しでもいいかもですね。

>>753 匿名さん
オフィスの区分所有はBtoBなので定借テナントなら解体可能ですが、タワマンの区分所有は、海外含めた投資家も多くいて解体の調整は絶対に出来ないと言い切れますね。

>>745 匿名さん
廃墟化の問題はタワマン、一般マンション、戸建て関係なく、基本的には立地の資産性の問題です。住居需要があり資産性が維持されるエリアなら廃墟化はあり得ません。きちんと値段が付けば住まなくなっても、売る、貸すは容易で次の住民に引き継がれます。住民は物件を適切に管理して価値をさらに高めようとしますし、相続でもカネになる物件を放置する相続人はいないでしょう。管理費の滞納があっても、管理組合が差し押さえて競売で回収できます。フェラーリがいつまでも価値を保ち高額で取引されるのと同じです。
一方で需要が消滅し価値がなくなれば、売れない、貸せない、関わるだけ損、住民は無関心になり、滞納されても競売で回収出来ず資金不足、廃墟化へ進みます。郊外の団地やリゾートマンションがこのパターンです。基本的にタワマンは好立地にしか存在しませんし、笹塚という立地ならまず廃墟化は関係ないでしょう。

タワマンは修繕にコストがかかる反面、戸数も多く収入も莫大です。例えば1棟1000世帯、1世帯3万/月の徴収で大規模修繕までの15年間で54億貯まります。滞納があれば差し押さえて回収できますし、これだけあれば十分な修繕が可能です。タワマンは資金不足で必要な修繕が出来ないというのは完全な誤解です。むしろ小規模マンションの方が資金力が乏しく資金不足のリスクは格段に高いのが現実です。

そして資産性が保たれている（あるいは上昇している）立地なら、建て替えた方が利益が出るため60年もすれば必ず建て替えの話が出てきます。そしてさらに資産価値が上がるわけですね。確かに合意形成の問題はありますが、多くの人は経済合理性で判断するため、儲かる話なら合意するケースが多いです。
ただ残念ながら定借ではこのような循環は期待できず、最後はゼロになってしまいます。この点は留意すべきです。

>>758 口コミ知りたいさん
そうなると持続性を考える意味ではタワマンは定借で強制的に解体させることが正解になりますね。

>>752 マンコミュファンさん
港区の埋立地は地歴も良くないし、都営住宅が多く集まっているから笹塚と比べると民度も低いですよ。

よくタワマン廃墟化問題で神戸市の「タワマン禁止令」の話を持ちだす人がいるんだけど、神戸市は人口減少が全国ワースト1位（数年前）になった事もあるくらいの人口減少に極めて強い危機感がある自治体なんだよね。タワマンを禁止して何とか商業地を繁栄させて人を集めようとしている。一方で渋谷区など都心5区はあと40年人口は増え続け、全国的にも最後まで人が集まる地域。ワースト1位とベスト1位を同列で比較できるはずないでしょ。神戸なんてタワマンのニーズも無いし本来的に建てちゃいけない街なんだから。

>>759 マンション検討中さん
フェラーリとタワマンは設備と躯体など劣化する部分が全然違います。ディベの方のコメントと一緒ですね。
RCやSは、中性化や金属疲労など表面上の修繕では対応できないなど数十億あっても足らない、出口の無い躯体劣化が出てきます。
容積緩和から小さな敷地に超高層をつくること自体が、間違ってます。建てれる技術はあるけど、50年以上維持管理する技術、解体する技術がないということです。作り逃げ売り逃げの世界です。
立地がいいからこそ、外国人の投資家がいて、その問題前にリセールするでしょう。30年前にリセールする前提でいれば問題ないですけどね。それはでも無責任です。

>>763 eマンションさん
投資前提なので、その議論は不要。
次の世代とかどうでも良い。
つくる責任、使う責任、持続可能とかうんざりです。
中華系は特に気にしない。

>>759 マンション検討中さん
タワマンは戸あたりの建て替えコストが低層マンションより大きいから絶対に揉めるよ。低層マンションの方が建て替えはしやすい。

>>765 匿名さん
タワマン信者の希望的観測を阻害しないでください。
建替なんて、そん時に考えましょう。誰もわからない。
わからないのはリスクでもある。

1000世帯あれば、1000通りの事情があり、火災、事故物件のリスクも大きくある。地震や災害で躯体の一部が損傷した時はゾッとする。タワマンにリスクがあることは許容（目をつぶって）して、そのリスクよりも眺望や共用部の充実が勝っているのです。
なので、眺望ないところの低層階を購入する人は理解できない。

眺望って希少性がないから、リセールだと評価されない。やはり笹塚の魅力は立地の希少性。リセールを考えても笹塚みたいな人気エリアは資産性高いですよ。

>>767 匿名さん
その通りです。ただ、土地の面積は微々たるものなので、土地所有の資産性はない。権利があることに意味がある。

>>764 評判気になるさん

こういうハイエナみたいな奴らが増えると亡国まっしぐらだなもしくは海外逃亡か、ノブレスオブリージュのない、富裕層や投資家はもやは資本主義の癌でしかないので、そこからたんまり税金取れという世論が支持される理由になる。

>>765 匿名さん

タワマンは今まで一度も建て替えたことが無いですからね。容積率緩和も使い切ってるし、これ以上高くできないので同じスキームが使えない都市の墓場になる。そのうち建て替え期に揉めてタワマン禁止の法律できるのでは。

>>763 eマンションさん

タワマンに限らず集合住宅の築年数と耐震性の関係はどうなっているのでしょうか。いくら新耐震基準とはいえ、そのまま築40、50、60年過ぎた頃になって大きな地震が来たら、経年で強度低下して、耐えられるのか、そういう調査や研究はあるのでしょうか。

外壁が吹き付けだったりすると躯体の劣化も早く進行しそう。

>>765 匿名さん
>タワマンは戸あたりの建て替えコストが低層マンションより大きいから絶対に揉めるよ。低層マンションの方が建て替えはしやすい。

逆ですよ。タワマンはスケールメリットが効くので、修繕積立金など一戸あたりの負担額は小さくなります。常識です。
建て替えは8割の合意が必要になるのは小規模も大規模も同じですが、タワマンは分母が大きいため、決議の一戸あたりの影響力が小さくなります。小規模マンションでは一戸あたりの影響力が大きくなるため、一部の人間が個人的な事情でゴネたりするとひっくり返すのは難しいのですが、大規模マンションであればそのような特定の勢力が力を持つ事は起きにくく、常識的な合理性に基づいて物事が進みやすくなります。よってタワマンの方が建て替えがしやすいのです。

>>771 通りがかりさん
専門的な話をすると、超高層建物では、時刻歴応答解析という解析をします。これはあくまで仮説に基づいた解析であるため、過去地震力などから、こういった振動が起こった場合に耐えれる構造として計算しております。要は、相手は自然なので専門家としてもわかっていない。必ず大丈夫と言い切ることはできません。
なので、専門家はリスクが特に大きいタワマンには絶対に住まないです。小さい敷地に最大限の床を建築して、得をしているのは誰なのか？！考えるとわかるかと思います。
ローマ時代から建築の歴史がある欧州では、低所得者がタワマンに住みます。
よく、不動産屋さんは以下のような事を言いますが、これは仮説の話です。悪意がなく自信を持って述べているところにまた罪があります。
https://www.rehouse.co.jp/special/wangan/article/0017/

タワマンは戸あたりの修繕費はむしろ割高。大型だとマネジメントコストも掛かるし、長期間に分割して進める必要があるから、施工管理も複雑になる。そもそも背の高い建物は基礎組み上げるだけでも高額の費用が必要だからね。一番戸あたりの修繕費が安いのは小型の低層マンションだよ。

>>773 匿名さん
適当なことをいうのはやめましょう。
これからタワマン問題でてくるので楽しみにしておいてください。

>>763 eマンションさん
もちろん経年での劣化は避けられませんが、60年くらいは何でもないでしょう。西新宿など既に築60年の高層ビルはいくらでもあります。60年前の技術でこれですから、現代の技術では物理的な耐久性は100年は大丈夫だと思いますよ。
解体の技術だって浜松町の世界貿易センタービル（竣工時日本一の高さ）は現在解体され再開発中ですから解体できないなんて事はありません。維持する技術、解体する技術が無いなど誰が言っているのですかね。榊敦司の受け売りですか？
100歩譲って100年持たないとしても、資産性のある立地であれば建て替えは現実的だという事です。世界貿易センタービルだって老朽化よりも利益が出るから建て替えになったのです。笹塚もそうですが、人が集まる場所であれば地価は上がり続け、築古を維持するより一定期間で建て替えた方が利益が出て区分所有者のメリットも大きくなるのです。儲かる事が確実なのに反対する人はいないでしょう。大多数の所有者は経済合理性で判断するため合意が取りやすくなるのです。

立地が良ければ建て替えできると思うけど、周辺環境の悪い立地で維持コストの高いタワマンはババ抜きだと思うよ。地震大国の日本で修繕先延ばししてたら文字通りの致命傷になる。

>>775 匿名さん
都内では、低層は儲からないからデベはやりません。

>>767 匿名さん

眺望はリセールに影響あるよ。タワマンでもランドマーク側と反対側で坪単価違うことはよくある。

>>772 匿名さん

タワマンはたいてい吹き付けです。全面タイル張りなんて見たことが無い。

>>776 口コミ知りたいさん
名前を変えて連投して、必死にタワマンを否定するのは何故？別に嫌いなら住まなきゃいいけど、明らかに間違った認識だから正しているんですけどね。タワマンの集金力、スケールメリットを理解していないですね。

>>778 匿名さん

埋め立て地で3.11で液状化歴がある江東区湾岸とか最悪ですね。

好立地のタワマンは問題ないと思うよ。問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマンだと思う。

>>783 匿名さん
液状化って騒ぐ人がいるけど、支持層まで杭が入っているからタワマンは地盤の強弱、液状化など基本的に関係ないの。これは戸建ての考え方なのね。地震や液状化で傾いたタワマンある？火災、地震、台風、あらゆる災害において最もリスクが低いのはタワマンですよ。どれだけの技術だと思ってるの？タワマンにダメージが及ぶ時には戸建てなど吹き飛んでますよ。常識的にわかりそうなものだけど。

>>782 匿名さん
スケールメリットがあるのはデベ側。
タワマンと一般マンとのデベ側の利益率の差ご存知ですか？！
カモにされてるのですよ。

過去の震災でも、液状化で古い高層ビルが倒壊した事例はたくさんあるからね。劣化が進んだ建物に住むのは避けたほうが良いですよ。

>>777 匿名さん
タワマンはこれ以上床が増やさない、最悪の場合、法改正で容積率既存不適格になり、床が減るなどして、多額のキャッシュが必要になり、3/4の合意が得られないのが現実かと。
ここは定借なので問題ないですが。
定借タワマンはありですね。

>>787 匿名さん

液状化で古い高層ビルが倒壊した事例なんて見たことない。具体的な事件を教えてくれ。

>>784 匿名さん

問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマン、つまり豊洲とか有明ですね。

>>773 匿名さん

常識ですとか言い切ってるので建設か不動産業界の方かと思いますが、それなら今のタワマンの建築坪単価ご存知ですよね？
そりゃ10年前は坪100～150でも建てられたのでスケールメリットでなんとかなりましたが、人件費爆上げで今や坪250～300が当たり前。これに解体費とコンサル、デベロッパーのマージンも必要。
タワマンの建て替えとなると容積の余裕も無いから、広さが平均80平米位のタワマンで戸あたり1億集めても足りず、例えば建て替え後に割り当てる床面積を3分の2にするなどして、残りの3分の1をデベロッパーが販売して成り立つかどうかってレベル。

たしかに8割の人が同意すれば実現出来るけど1億投資しても新たな住まいは50平米位に狭くなって2億で売れるわけでもない。
こんな計画に同意するもんかね？？