パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>678 匿名さん
中野、阿佐ヶ谷、笹塚、環七沿いのいわゆる「木賃ベルト地帯」ですよね。高度経済成長期に下宿家やアパートが沢山出来て、都内で働く職人やら地方からの学生やらが住むようになった。今でも古アパートや銭湯なんかが残っていますね。甲州街道の南側はまさにそんな感じ。「金持ちエリア」というより代々の土地を持つ「資産家エリア」でしょうね。

笹塚エリアの新築所有権、オープンレジデンシア笹塚でキャンセル住戸1つ出た模様。即売れのはず、所有権狙いの方は急げー

>>682 検討板ユーザーさん

33平米の？

>>682 検討板ユーザーさん

いくら所有権新築とはいえ、賃貸物件よりアレな間取りしてたら余裕持って住めないや

立地が良いからあっという間に売れてしまいそう。

南向きは条件よさそうですね。低層で坪単価いくらだろう。。

>>682 検討板ユーザーさん

リンクを貼ってケロ

少なくとも上京者は渋谷も大好きですよ。
更に品川ナンバーだしね。
お金はないけど、渋谷に住みたい＋品川ナンバーの車に乗りたい上京者にはもってこいな土地が笹塚です。

>>688

ディスりにはなっていないよ。
むしろ褒め言葉。
住みたいなら住めばいいのに。

>>687 匿名さん
圧縮プラン準優勝

>>691 マンション掲示板さん
一人暮らし前提なら、全然ありですね。

笹塚は周辺環境も良いしファミリー向きの立地だと思うよ。

>>692 マンション検討中さん
浦和って今問題視されている川口市のお隣よね？銀座あたりに大宮ナンバーの車で買い物に来て、道行く人に「埼玉県のド田舎からクルド人のお友達かしら？」って言われるくらいなら品川ナンバーの笹塚の定借物件の方が遥かにマシよ～（笑）。

>>687 匿名さん
オープン〇ウスのさくらですね・・・売れ残ったやつですね。
広さも規模も価格帯もくらべものにならないから見ない方が良いですよ

>>695 マンコミュファンさん
いくら一人暮らしだからと言って、こんなネズミ小屋、後で売ろうとしても売れないでしょう、このレベルだと賃貸物件の方が居住性高い部屋多い

>>692 マンション検討中さん
そもそも浦和と笹塚は購入者層被らないというか地理的にも関係ないし。勝手に鄙びた場のさいたまの暴走族に巻き込まれるとんでも迷惑。

>>703 匿名さん

それよりも豊洲市場周辺や有明ガーデンの周りにネズミやGがめちゃくちゃ多い

>>705 匿名さん
元々湾岸はこれだから

>>707 評判気になるさん

ここを高級住宅地と言ってた人がいましたね。

>>706 マンション掲示板さん

わざわざ遠くから越境して来て、いちいち面倒で傲慢だな。埼玉板に帰るか、浦和なぞ大宮に吸収合併されて大宮市になればその傲慢さも治って良かったんじゃない？

埼玉はちょっと勘弁だな

>>710 匿名さん

夢の島は住宅地ではない。品川は環境も交通利便性も良いから大人気エリア。

地歴を考えたら品川も夢の島も変わらないですよ。笹塚の方が住環境恵まれてると思う。

>>713 匿名さん

地歴を考えたら品川も渋谷も大人気エリア。置いて行かれるのは夢の島や有明みたいな地下鉄さえ通っていないクソ僻地。

ここを埋立地と比較？

>>697 マンション掲示板さん
地理関係知らなすぎじゃない？
路線図でも一度眺めてみたら？
品川ナンバーに縋る辺りがほんと可哀想(笑)

ここでなぜ突然、浦和が出てきたのが謎ですが、浦和や埼玉の物件を買うのなら武蔵小杉の方が100倍マシですねぇ

>>717 名無しさん
浦和は川口の隣だと思うが何か？
いずれにせよ興味ないので埼玉の話はもうやめな

>>717 名無しさん
ダサイタマは玉袋で肩慣らししてろよｗ
渋谷に絡むのは１００億年早いんじゃｗ

https://x.com/laki0814/status/1229423392882712576?t=iL-sLs3U1Wak3mvV-d...

>>720 匿名さん

くやしかったのね　あああんあん

何で渋谷好きな田舎者って異常に埼玉を毛嫌いするんだろう？
自分の何もない故郷を思い出すから？でも少なくとも君の故郷埼玉の方が都会で色々あるけどねw

>>722 通りがかりさん
単に東京生まれ東京育ちなので、申し訳ないけど埼玉で降りたことない。新幹線で通過する時の車窓から見える灰色の風景は正直無いかなと思う。まだ多摩ニュータウンの方が数倍マシ。

>>723 検討板ユーザーさん
東京のどこだとか言われると思うので、西新宿・初台・代々木ね。なので笹塚は地元近いので当然検討エリアに入る。

>>722 通りがかりさん
あと別に渋谷区内だからと言って渋谷駅周り好きじゃないよ。混んでるのとお上りスーツケース多いし汚いし。初台～笹塚の生活圏はそのまま新宿とか六本木だし、渋谷駅付近行くにしても、神山町とか神宮前とか南平台町とか周辺行くこと多いから、駅中心は避けることが多い。

>>719 検討板ユーザーさん
西新宿とか初台とか永福町とか近隣の話ならともかく全く地縁のない場所の話をされても困る

>>722 通りがかりさん
こんばんは、横から失礼します。
渋谷に限らず、23区の人たち(おそらく多摩地区の人も)は埼玉のこと何とも思いません。ご家族に埼玉出身の方がいれば話は別アカウントですが、話題にもなりません。話題に上がっても埼玉県民はその辺の草でも食ってろ！って言う翔んで埼玉レベルです。
浦和に住んでます俺スゴイって言われても、23区に家買えなかったんですね！ご愁傷さまとか、土地がお安いですから豪邸モドキが建てられますよね！って言われてオシマイです。
多分、投稿主様は毎日、京浜東北線やら埼京線やらでこちらに通勤されていると思われますが、年収何千万円稼いでいても埼玉の人の扱いは残念ながらこのレベルです。

にひひ。千代田、港、渋谷以外はゴミカスｗ

>>722 通りがかりさん

埼玉県民って池袋が好きなんだよね。違う？

>>729 匿名さん

埼玉県より田舎の人は渋谷が好きなんだよね。違う？

>>728 マンコミュファンさん
港区はアドレスによってピンキリじゃない？埋立地の方は屎尿処理施設が集まっているから臭いもあるし、埼玉より安かったりしますよ。

その埋立地や埼玉より安いのが笹塚なんだよね…
世間の評価はそういうこと

>>733 評判気になるさん
埼玉のウザい巻き込みは全部削除依頼で

>>722 通りがかりさん
こちらも削除依頼します

2LDKの見学会のメールが来たね、みんな申し込んだ？
俺は一人モンだから実需な1LDKなんだが1LDKの案内はまだ先になる模様

>>575 マンション検討中さん
築20-30年でリセールするのであれば定借より所有
築50年であれば所有も資産価値低いく、かつ
解体できない問題があるので所有かな？！
タワマンの解体って大手のゼネコンでもしたがらないのて
坪50万くらいなるかも。

>>737 匿名さん
築50年であれば所有も資産価値低いく、かつ
解体できない問題があるので定借かな？！
では？！

>>737 匿名さん
＞タワマンの解体って大手のゼネコンでもしたがらないのて坪50万くらいなるかも。
そんな事絶対にない。笹塚周辺なら築古でも坪300万くらいですよ。
そもそも建て替えが決議されるのは、建て替えによって価値が上がり、建築費を負担してもそれを取り返せるだけの含み益が出る場合に限られる。逆にそうでないなら合意が得られずいつまでもそのまま。
含み益が出る要件としては、より大きな建物を建てる（余剰床が含み益になる）、二つ目は築古時と新築の価格差の乖離が大きい（資産性の高い立地）かどうかです。
少なくとも笹塚は後者は確実なので、所有権なら建て替えの可能性はありますよ。

>>728 マンコミュファンさん
千代田区もダサい。港区と渋谷区以外ナシです。

>>739 マンション検討中さん
区分所有者の3/4（将来）が合意すればとのことで、それは現実的に厳しい。土地区分所有の場合は、専用部の所有権と分離して処分できないことのリスクがあるということです。借地権ではやく敷地利用権ということですね。

タワマン廃墟化の時代になった時、70年での解体（建替）および解体費の積立金は、法律で義務化になるかもしれません。笑
定借の考え方が当たり前の時代に。

>>739 マンション検討中さん
タワマンの解体費が坪50万ということです。

>>742 マンコミュファンさん
＞タワマン廃墟化の時代になった時、70年での解体（建替）および解体費の積立金は、法律で義務化になるかもしれません。
そうなるとマンションの資産価値はガタ落ちするでしょうね。価格高騰もストップです。新規の建築はこのような規制は出来ても、既に建っているマンションには規制出来ないと思うので、既存物件は希少性が高まり異常な高値になると思います。
市場の健全性としてはどうなんでしょうね。

>>744 匿名さん
70年というのがポイントで、既存物件は築年数も経っており資産価値は落ちてると思います。
エレベーターも30年で更新するのは駆動部や制御など設備的な部分の更新で、フレームやカゴなどは更新しないのが一般的です。
また、外壁のカーテンウォールやガラスや枠も築50年経過すれば更新が必要になります。その他金属疲労やコンクリートの中性化で、解体せざるおえない躯体も出てきます。タワマンはこれらを更新や修繕が出来ないと予想します。これらの話を適当な30年程度の長期修繕計画で誤魔化しているディベロッパー（事務方の仲介さん）は本当に罪がある。かつ、そこに悪気がないのがまた罪である。リセールや投資用などで、所有者も問題視しない。
未来の世代のことを考えるのであれば、規制をかけるしかないと予想してます。

この国の官僚組織舐めてはいけないよ
仕事は鬼のように遅いし、１０年先のことすら考えてない
考えているのはいかに目の前の失点を防ぐか、それだけ。

>>746 検討板ユーザーさん
温暖化やサステナとかより、このタワマン問題なんとかしてほしいですね。同じく目先と自分らの世代のことしか考えるてないタワマン所有者は、希望的観測しか持たない（持つしかない）のはしょうがない。国が規制かけるしかない。

>>740 匿名さん
港区はアドレスによってピンキリなんだよね。埋立地の方は屎尿処理施設が集まっているから臭いもあるし、あまり住みたいエリアではないですよ。

>>736 匿名さん

1L部屋北側しかないから京王線と首都高と甲州街道向いててキツい

>>739 マンション検討中さん

この前、駅4分の築20年フローレンスパレス50平米5200が売れてましたね。間取り歪だったのでスルーしましたが。

>>747 匿名さん
希望的観測と正常性バイアスのダブルでなかなか酷いですね。ある意味で放射性廃棄物的な、次世代に向けた出口無しとどう向き合うのかの視点がごっそり抜けている。

>>740 匿名さん

私も港区と渋谷区しか検討する気がしません。同じですね。

>>745 匿名さん
作り逃げ売り逃げですね。解体をスムーズにやろうとするのであればせめて耐用年数50に設定して、S造プレキャス化して、超高層オフィスみたいにするしかない。タワマンの解体事例はまだないが、オフィスビルであれば解体事例も多いので。神戸市の選択は正しかったと思います。

>>751 名無しさん
みんな自分が良ければそれでいいんですよ。
次の世代は次で考えるということで、割り切りましょう。

ピンキリピンキリ連呼してる奴ウザい。

>>753 匿名さん
神戸市長さんですか？！
持続可能な世界都市を目指す東京も何かしらの規制
かけるかもですね。

>>745 匿名さん
50年後タワマン地区がゴーストタウン化したら、その街は廃墟化して、また別の地域で新たな街づくりが行われて発展する。そして、欧米のように低層が人気になる。その繰り返しでもいいかもですね。

>>753 匿名さん
オフィスの区分所有はBtoBなので定借テナントなら解体可能ですが、タワマンの区分所有は、海外含めた投資家も多くいて解体の調整は絶対に出来ないと言い切れますね。

>>745 匿名さん
廃墟化の問題はタワマン、一般マンション、戸建て関係なく、基本的には立地の資産性の問題です。住居需要があり資産性が維持されるエリアなら廃墟化はあり得ません。きちんと値段が付けば住まなくなっても、売る、貸すは容易で次の住民に引き継がれます。住民は物件を適切に管理して価値をさらに高めようとしますし、相続でもカネになる物件を放置する相続人はいないでしょう。管理費の滞納があっても、管理組合が差し押さえて競売で回収できます。フェラーリがいつまでも価値を保ち高額で取引されるのと同じです。
一方で需要が消滅し価値がなくなれば、売れない、貸せない、関わるだけ損、住民は無関心になり、滞納されても競売で回収出来ず資金不足、廃墟化へ進みます。郊外の団地やリゾートマンションがこのパターンです。基本的にタワマンは好立地にしか存在しませんし、笹塚という立地ならまず廃墟化は関係ないでしょう。

タワマンは修繕にコストがかかる反面、戸数も多く収入も莫大です。例えば1棟1000世帯、1世帯3万/月の徴収で大規模修繕までの15年間で54億貯まります。滞納があれば差し押さえて回収できますし、これだけあれば十分な修繕が可能です。タワマンは資金不足で必要な修繕が出来ないというのは完全な誤解です。むしろ小規模マンションの方が資金力が乏しく資金不足のリスクは格段に高いのが現実です。

そして資産性が保たれている（あるいは上昇している）立地なら、建て替えた方が利益が出るため60年もすれば必ず建て替えの話が出てきます。そしてさらに資産価値が上がるわけですね。確かに合意形成の問題はありますが、多くの人は経済合理性で判断するため、儲かる話なら合意するケースが多いです。
ただ残念ながら定借ではこのような循環は期待できず、最後はゼロになってしまいます。この点は留意すべきです。

>>758 口コミ知りたいさん
そうなると持続性を考える意味ではタワマンは定借で強制的に解体させることが正解になりますね。

>>752 マンコミュファンさん
港区の埋立地は地歴も良くないし、都営住宅が多く集まっているから笹塚と比べると民度も低いですよ。

よくタワマン廃墟化問題で神戸市の「タワマン禁止令」の話を持ちだす人がいるんだけど、神戸市は人口減少が全国ワースト1位（数年前）になった事もあるくらいの人口減少に極めて強い危機感がある自治体なんだよね。タワマンを禁止して何とか商業地を繁栄させて人を集めようとしている。一方で渋谷区など都心5区はあと40年人口は増え続け、全国的にも最後まで人が集まる地域。ワースト1位とベスト1位を同列で比較できるはずないでしょ。神戸なんてタワマンのニーズも無いし本来的に建てちゃいけない街なんだから。

>>759 マンション検討中さん
フェラーリとタワマンは設備と躯体など劣化する部分が全然違います。ディベの方のコメントと一緒ですね。
RCやSは、中性化や金属疲労など表面上の修繕では対応できないなど数十億あっても足らない、出口の無い躯体劣化が出てきます。
容積緩和から小さな敷地に超高層をつくること自体が、間違ってます。建てれる技術はあるけど、50年以上維持管理する技術、解体する技術がないということです。作り逃げ売り逃げの世界です。
立地がいいからこそ、外国人の投資家がいて、その問題前にリセールするでしょう。30年前にリセールする前提でいれば問題ないですけどね。それはでも無責任です。

>>763 eマンションさん
投資前提なので、その議論は不要。
次の世代とかどうでも良い。
つくる責任、使う責任、持続可能とかうんざりです。
中華系は特に気にしない。

>>759 マンション検討中さん
タワマンは戸あたりの建て替えコストが低層マンションより大きいから絶対に揉めるよ。低層マンションの方が建て替えはしやすい。

>>765 匿名さん
タワマン信者の希望的観測を阻害しないでください。
建替なんて、そん時に考えましょう。誰もわからない。
わからないのはリスクでもある。

1000世帯あれば、1000通りの事情があり、火災、事故物件のリスクも大きくある。地震や災害で躯体の一部が損傷した時はゾッとする。タワマンにリスクがあることは許容（目をつぶって）して、そのリスクよりも眺望や共用部の充実が勝っているのです。
なので、眺望ないところの低層階を購入する人は理解できない。

眺望って希少性がないから、リセールだと評価されない。やはり笹塚の魅力は立地の希少性。リセールを考えても笹塚みたいな人気エリアは資産性高いですよ。

>>767 匿名さん
その通りです。ただ、土地の面積は微々たるものなので、土地所有の資産性はない。権利があることに意味がある。

>>764 評判気になるさん

こういうハイエナみたいな奴らが増えると亡国まっしぐらだなもしくは海外逃亡か、ノブレスオブリージュのない、富裕層や投資家はもやは資本主義の癌でしかないので、そこからたんまり税金取れという世論が支持される理由になる。

>>765 匿名さん

タワマンは今まで一度も建て替えたことが無いですからね。容積率緩和も使い切ってるし、これ以上高くできないので同じスキームが使えない都市の墓場になる。そのうち建て替え期に揉めてタワマン禁止の法律できるのでは。

>>763 eマンションさん

タワマンに限らず集合住宅の築年数と耐震性の関係はどうなっているのでしょうか。いくら新耐震基準とはいえ、そのまま築40、50、60年過ぎた頃になって大きな地震が来たら、経年で強度低下して、耐えられるのか、そういう調査や研究はあるのでしょうか。

外壁が吹き付けだったりすると躯体の劣化も早く進行しそう。

>>765 匿名さん
>タワマンは戸あたりの建て替えコストが低層マンションより大きいから絶対に揉めるよ。低層マンションの方が建て替えはしやすい。

逆ですよ。タワマンはスケールメリットが効くので、修繕積立金など一戸あたりの負担額は小さくなります。常識です。
建て替えは8割の合意が必要になるのは小規模も大規模も同じですが、タワマンは分母が大きいため、決議の一戸あたりの影響力が小さくなります。小規模マンションでは一戸あたりの影響力が大きくなるため、一部の人間が個人的な事情でゴネたりするとひっくり返すのは難しいのですが、大規模マンションであればそのような特定の勢力が力を持つ事は起きにくく、常識的な合理性に基づいて物事が進みやすくなります。よってタワマンの方が建て替えがしやすいのです。

>>771 通りがかりさん
専門的な話をすると、超高層建物では、時刻歴応答解析という解析をします。これはあくまで仮説に基づいた解析であるため、過去地震力などから、こういった振動が起こった場合に耐えれる構造として計算しております。要は、相手は自然なので専門家としてもわかっていない。必ず大丈夫と言い切ることはできません。
なので、専門家はリスクが特に大きいタワマンには絶対に住まないです。小さい敷地に最大限の床を建築して、得をしているのは誰なのか？！考えるとわかるかと思います。
ローマ時代から建築の歴史がある欧州では、低所得者がタワマンに住みます。
よく、不動産屋さんは以下のような事を言いますが、これは仮説の話です。悪意がなく自信を持って述べているところにまた罪があります。
https://www.rehouse.co.jp/special/wangan/article/0017/

タワマンは戸あたりの修繕費はむしろ割高。大型だとマネジメントコストも掛かるし、長期間に分割して進める必要があるから、施工管理も複雑になる。そもそも背の高い建物は基礎組み上げるだけでも高額の費用が必要だからね。一番戸あたりの修繕費が安いのは小型の低層マンションだよ。

>>773 匿名さん
適当なことをいうのはやめましょう。
これからタワマン問題でてくるので楽しみにしておいてください。

>>763 eマンションさん
もちろん経年での劣化は避けられませんが、60年くらいは何でもないでしょう。西新宿など既に築60年の高層ビルはいくらでもあります。60年前の技術でこれですから、現代の技術では物理的な耐久性は100年は大丈夫だと思いますよ。
解体の技術だって浜松町の世界貿易センタービル（竣工時日本一の高さ）は現在解体され再開発中ですから解体できないなんて事はありません。維持する技術、解体する技術が無いなど誰が言っているのですかね。榊敦司の受け売りですか？
100歩譲って100年持たないとしても、資産性のある立地であれば建て替えは現実的だという事です。世界貿易センタービルだって老朽化よりも利益が出るから建て替えになったのです。笹塚もそうですが、人が集まる場所であれば地価は上がり続け、築古を維持するより一定期間で建て替えた方が利益が出て区分所有者のメリットも大きくなるのです。儲かる事が確実なのに反対する人はいないでしょう。大多数の所有者は経済合理性で判断するため合意が取りやすくなるのです。

立地が良ければ建て替えできると思うけど、周辺環境の悪い立地で維持コストの高いタワマンはババ抜きだと思うよ。地震大国の日本で修繕先延ばししてたら文字通りの致命傷になる。

>>775 匿名さん
都内では、低層は儲からないからデベはやりません。

>>767 匿名さん

眺望はリセールに影響あるよ。タワマンでもランドマーク側と反対側で坪単価違うことはよくある。