パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

笹塚あたりの学区だとほとんどが中学受験するんじゃないの？大学進学なんて当たり前でしょ。

>>583 匿名さん
お、山手線外側の場末の街笹塚をディスってんのか？
ブーメランゴミ屑は黙ってろよｗ

渋谷区とか品川ナンバーとか他の街に行きやすいとか、虎の威を借りないとアピール出来ない時点で街そのものに大したバリューがないということに気付かない人が多すぎだわな

マンションの名前にわざわざ渋谷なんて大層な冠付けないと売れないって天下の三井が自分で示してるのに、それを客観視出来ない人は不動産を検討する資格がないね、というか単なる無知の養分候補生

>>602 口コミ知りたいさん
東池袋って、もともと巣鴨プリズンとかあった場所で、この間中国人社長が強盗に押し入られて、逆に刺し殺した場所ですよね。歩いていると空気が淀んでいますし、治安もとんでもなく悪いですね。

>>601 マンション検討中さん
早慶以上が当たり前。

>>603 口コミ知りたいさん

渋谷と付けないと新宿のイメージが強いから渋谷と付けてるのでしょう。店が多くて生活しやすいというのもあるし、ササハタハツでこれから盛り上がるのと、芸人が住むと売れるとよく言われるので、住めば出世しますよ(売れる前の松本人志とかマツコとか住んでたし)。というか笹塚の南側に日本一のお金持ち住んでますが、まあ住んだことがない人には暮らしやすさとか街の魅力に気が付かないのはもったいないですね。

>>606 通りがかりさん

大山町と笹塚とでは格が違いすぎる。

>>606 通りがかりさん

売れない芸人が住む所って何か貧乏くさくて
嫌。

>>606 通りがかりさん
＞芸人が住むと売れるとよく言われるので、住めば出世しますよ(売れる前の松本人志とかマツコとか住んでたし)。
単純に利便性が高い割に家賃（地価）が安い地域だからでしょ。安い汚い飲み屋、ボロアパートとかも沢山ある街だから。笹塚と似たような雰囲気（芸人とかが住みそうな街）だと、高円寺、下北沢、三軒茶屋とかかな。どれも都心部への時間距離は似たようなものだけど、笹塚は一応渋谷区なんだよね。それが笹塚が一歩抜けてる所かな。

>>608 評判気になるさん
住むと売れるのだから出世する、仕事に集中できるということでは。

>>607 匿名さん
格とかよりも立地の便利、生活するには笹塚側の方が日常使いする店が多くて住みやすい上に、上原までも徒歩圏内で飲みとか会合する時に使えて、エリア一帯でどちらも使えて便利では。首都高で車も使いやすい。

>>610 評判気になるさん
笹塚は新宿まで京王線1駅5分(新線で6分)特急停車駅、都営新宿線の始発駅というメリットがデカすぎる。
その笹塚駅に雨に濡れず徒歩4分は他には無い強力なメリット。

笹塚は電車だと渋谷がちょっと遠いんだよね。明大前で井の頭線が一番近いのかな。同じ京王だから乗り換えても安いのはメリットだけど。バスは高いし、本数が少ないし、時間がかかるしで論外だし。実際の物理的な距離は近いから自転車とか原付の方がメリットがあるかもしれない。

渋谷はバスの渋６６に乗ると1本でいいけど時間が結構かかるね
通勤とかで渋谷をメインにする人は素直に東急沿線を買った方がいいと思う
逆に渋谷は飲み会で行くくらいしかない人はバス一本で帰れるから便利だと思うよ

>>617 匿名さん
意外と下北沢まで自転車で5分でいけるのでそこから渋谷行くのが最短ルート。
あとは明大前か下北沢に買えばそもそも新宿渋谷両方行ける。

>>604 口コミ知りたいさん
お前が歩いているところは空気が汚染されるからじゃないの？
それともお前の頭の中では首都高沿い街道沿いは空気がクリーンなのかな？

>>612 匿名さん

なる訳ないだろ。

何でみんなくだらないマウント取ろうとするんだろうね。しょせん定期借地権でマウントの土俵にも上がらない物件なのに。賃貸物件でしょ。

笹塚は立地が抜群に良いし、定借でも住みたい人はたくさんいると思う。

笹塚までが品川ナンバーだし。

品川ナンバーはアドレスによってピンキリ。港区の埋立地の方は屎尿処理施設が集まっていて住環境もあまり良くない。ここは笹塚だから良いのですよ。

>>619 評判気になるさん
東池袋は大根ナンバーか。

東池袋も住環境が良くて人気のエリアだと思いますよ。

>>625 口コミ知りたいさん

大根ナンバーとバカにしてるけど、旧品川ナンバーだった世田谷ナンバーより全然良い。

>>627 マンション掲示板さん
笹塚は世田谷ナンバーではなく品川ナンバー

>>628 評判気になるさん

練馬ナンバーは東池袋のことでしょ？
ちゃんと読みもしないで偉そうにしない方がいいよ。
恥ずかしい人。

東池袋も笹塚も将来性の高い立地だと思う。

東池袋も笹塚も人気の高級住宅地だと思いますよ

坪1000万超の東池袋は高級住宅街ですが、坪600万程度の更に定借の笹塚は高級住宅街ではないですよ。

東池袋も笹塚も富裕層が多いですからね。

笹塚は湾岸買えなかったパワカもどきが多そうですね

>>636 通りがかりさん
液状化タウンが何言ってるのかな？勝ちどきと笹塚だと海抜差が40m以上あるけど、少なくとも10階分以上の高低差がある。
https://www.ieshil.com/buildings/83212/

何度も何度も昔から液状化する街
http://library.jsce.or.jp/jsce/open/00037/406/406-120144.pdf

東日本大震災のときに湾岸で液状化したのは、東京海洋大学と港南緑水公園の2か所ですよ。

>>647 通りがかりさん
京王線三駅連続で幡ヶ谷3位、笹塚4位、代田橋7位だけども湾岸は？
https://www.transit-ad.com/ranking/riche/

>>647 通りがかりさん

湾岸って高級住宅地なんですね。
初めて聞きました。

廃棄物で埋め立てられた土地を高級住宅地と言う人がいるんですね。

笹塚は世間からその湾岸より価値が低いと評されている模様w

>>650 評判気になるさん

＞関東1都3県内に含まれる駅・路線の内、乗降人員が40,000人以下の駅を除いたものを対象

勝どきの乗降人員は4万人以下だから対象外
高卒のスラム街笹塚には難しかったか

>>655 名無しさん
ん？勝ちどき74,776人/日
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%8B%9D%E3%81%A9%E3%81%8D%E9%A7%85

>>654 熊野さん

お上りさんって渋谷が好きだよね
渋谷というネームバリューが好きすぎてほぼ中野の笹塚に更に定借住んじゃうしw

>>655 名無しさん
子どもに中学受験で重課金する割に成績が伸び悩む塾養分馬鹿親タワマン最下位クラス民みたい

>>656 熊野さん

これっていつのデータなんですか？笹塚民さん？

だいぶあれてきたので、軌道修正の話をします。

価格を見ると、北向きが一番安いですが、京王線の音は、かなり煩いのでしょうか？

日照気にしないなら、南側と2000万円以上違うみたいで、考えどころです。

>>657 マンション掲示板さん

654の熊野さんは、埋立地をおのぼりタウンと言ったんだよ。
ちゃんと読んでからレスした方がいいよ。
さっきからバカすぎるから。

>>660 マンション検討中さん

そもそも、定借買うメリットはあるのかな？

>>661 口コミ知りたいさん

おのぼりタウンは湾岸より笹塚という意味のレスでは？

>>663 マンション掲示板さん

東京に憧れる夜景とかタワマンとか分かりやすいキラキラな湾岸に惹かれる上京者という意味です。笹塚周辺は北沢、永福、幡ヶ谷、西原、と代々住んでいる人たちが多いですよ。

ここ買うぐらいなら中野でよくない？
駅力、利便性も中野の方が上だし？街の雰囲気は似てるけど。
でも笹塚の定借を買うような人には中野も高すぎて買えないかー…。

>>664 評判気になるさん
若手芸人が多いですけどね、その後みなさん売れるようで。マツコさんとかは、幡ヶ谷・笹塚ずっと住んでましたし、住みやすい街ですから。

>>666 評判気になるさん
いえいえ、他所の方は知らないかと思いますが甲州街道の南と北だとだいぶ違うので。ここは南側なので、青梅街道よりさらに北の中野とは似ても似つかないくらい違いますよ。そのくらいの街の成り立ちの違いとか街並みに対する解像度がないと東京住みとは言えないと思います。利便性だけではないので。

>>665 熊野さん
少なくとも上京者は渋谷も大好きですよ。
更に品川ナンバーだしね。
お金はないけど、渋谷に住みたい＋品川ナンバーの車に乗りたい上京者にはもってこいな土地が笹塚です。

>>660 マンション検討中さん

北側の部屋はやめた方がいいです。京王線だけではなく甲州街道と首都高の騒音と排気ガスまであるので。北側以外が良いでしょう。

>>669 マンコミュファンさん

ちょっと面白い。
定借入れてればもっと良かった。

>>669 マンコミュファンさん
そういう人たちは賃貸住みが多いです。この辺りそもそも分譲マンション少ないので(あっても幹線道路沿いか京王線沿いで)代々住んでいる人は、玉川上水緑道沿いの戸建てとか消防学校のあたりとか、住んでますからね。玉川上水緑道の環境はとても良いので、検討される方は新宿御苑から初台、幡ヶ谷を通ってずっと歩いて来て来られると良いですよ。(地元の小学生は皆地域学習で習います)

>>672 マンション掲示板さん
渋谷すみたいこの辺りの上京者の話です

立地が良いからこそ定借の供給があると考える事も出来る。でもそれを買うかはよく考えようね。資産性は低いよ。渋谷アドレスだとか、品川ナンバーだとか、どうでも良いと思うけど。こんなの賃貸7万のボロアパートに住んでも手に入るものでしょ。
無理して定借のタワマン買うくらいなら、近隣の中古戸建ての方が良いと思うよ。

笹塚の中古戸建てなんてめちゃくちゃ高いですよ。かなりの富裕層じゃないと買えないです。

>>675 匿名さん
そお？笹塚周辺で中古戸建ては1億弱くらいで買えますよ。定借にぶち込むより余程賢いと思うけど。もちろん所有権マンションでも良いと思いますが・・・。

>>677 マンション検討中さん
笹塚周辺は一歩入れば戸建てエリアだからね。昔からの住宅街で古くから住んでいる人も多い。ただステイタスがある「高級」住宅街かと言われればそういう場所でもないよね。近年地価があがって「高級化した」と言った方が良いかな。そしてついにタワマンまで建つようになったという事ですね。まあ都内、環七より内側の街はどこもそうだけど。利便性も極めて高いし悪い場所とは思わないけど、定借だけは論外ですね。買うなら所有権のマンションか戸建てにしましょう。このタワマンと同じ値段で中古なら買えます。

>>678 匿名さん
この辺りから渋谷本町にかけては昔の高度経済成長期に西新宿とか副都心の超高層ビルとか建設ラッシュの時代に職人が多い街だったので職人が多い街で、さらに笹塚の北側の中野通り沿いは、金属工業とかゴム屋とか木材展とか元々建設資材屋とか町工場やってたような家が多くて、その後の廃業とか相続対策とかで90年代前後に、自分の家の敷地に丸ごと一棟中層マンション建ててる家とか多い。そういうの含めて目立たないけど資産持ちの地主の多い街で、歩かないと分からないのだよね。

>>675 匿名さん
南側行くと世田谷区北沢や羽根木で良い住宅街、北側へ行くと中野区南台で↑に書いたようなマンション持ちの地主が多い、西側行くと永福などでこれもまた良い住宅街。

>>678 匿名さん
中野、阿佐ヶ谷、笹塚、環七沿いのいわゆる「木賃ベルト地帯」ですよね。高度経済成長期に下宿家やアパートが沢山出来て、都内で働く職人やら地方からの学生やらが住むようになった。今でも古アパートや銭湯なんかが残っていますね。甲州街道の南側はまさにそんな感じ。「金持ちエリア」というより代々の土地を持つ「資産家エリア」でしょうね。

笹塚エリアの新築所有権、オープンレジデンシア笹塚でキャンセル住戸1つ出た模様。即売れのはず、所有権狙いの方は急げー

>>682 検討板ユーザーさん

33平米の？

>>682 検討板ユーザーさん

いくら所有権新築とはいえ、賃貸物件よりアレな間取りしてたら余裕持って住めないや

立地が良いからあっという間に売れてしまいそう。

南向きは条件よさそうですね。低層で坪単価いくらだろう。。

>>682 検討板ユーザーさん

リンクを貼ってケロ

少なくとも上京者は渋谷も大好きですよ。
更に品川ナンバーだしね。
お金はないけど、渋谷に住みたい＋品川ナンバーの車に乗りたい上京者にはもってこいな土地が笹塚です。

>>688

ディスりにはなっていないよ。
むしろ褒め言葉。
住みたいなら住めばいいのに。

>>687 匿名さん
圧縮プラン準優勝

>>691 マンション掲示板さん
一人暮らし前提なら、全然ありですね。

笹塚は周辺環境も良いしファミリー向きの立地だと思うよ。

>>692 マンション検討中さん
浦和って今問題視されている川口市のお隣よね？銀座あたりに大宮ナンバーの車で買い物に来て、道行く人に「埼玉県のド田舎からクルド人のお友達かしら？」って言われるくらいなら品川ナンバーの笹塚の定借物件の方が遥かにマシよ～（笑）。

>>687 匿名さん
オープン〇ウスのさくらですね・・・売れ残ったやつですね。
広さも規模も価格帯もくらべものにならないから見ない方が良いですよ

>>695 マンコミュファンさん
いくら一人暮らしだからと言って、こんなネズミ小屋、後で売ろうとしても売れないでしょう、このレベルだと賃貸物件の方が居住性高い部屋多い

>>692 マンション検討中さん
そもそも浦和と笹塚は購入者層被らないというか地理的にも関係ないし。勝手に鄙びた場のさいたまの暴走族に巻き込まれるとんでも迷惑。

>>703 匿名さん

それよりも豊洲市場周辺や有明ガーデンの周りにネズミやGがめちゃくちゃ多い

>>705 匿名さん
元々湾岸はこれだから

>>707 評判気になるさん

ここを高級住宅地と言ってた人がいましたね。

>>706 マンション掲示板さん

わざわざ遠くから越境して来て、いちいち面倒で傲慢だな。埼玉板に帰るか、浦和なぞ大宮に吸収合併されて大宮市になればその傲慢さも治って良かったんじゃない？

埼玉はちょっと勘弁だな

>>710 匿名さん

夢の島は住宅地ではない。品川は環境も交通利便性も良いから大人気エリア。

地歴を考えたら品川も夢の島も変わらないですよ。笹塚の方が住環境恵まれてると思う。

>>713 匿名さん

地歴を考えたら品川も渋谷も大人気エリア。置いて行かれるのは夢の島や有明みたいな地下鉄さえ通っていないクソ僻地。

ここを埋立地と比較？

>>697 マンション掲示板さん
地理関係知らなすぎじゃない？
路線図でも一度眺めてみたら？
品川ナンバーに縋る辺りがほんと可哀想(笑)

ここでなぜ突然、浦和が出てきたのが謎ですが、浦和や埼玉の物件を買うのなら武蔵小杉の方が100倍マシですねぇ

>>717 名無しさん
浦和は川口の隣だと思うが何か？
いずれにせよ興味ないので埼玉の話はもうやめな

>>717 名無しさん
ダサイタマは玉袋で肩慣らししてろよｗ
渋谷に絡むのは１００億年早いんじゃｗ

https://x.com/laki0814/status/1229423392882712576?t=iL-sLs3U1Wak3mvV-d...

>>720 匿名さん

くやしかったのね　あああんあん

何で渋谷好きな田舎者って異常に埼玉を毛嫌いするんだろう？
自分の何もない故郷を思い出すから？でも少なくとも君の故郷埼玉の方が都会で色々あるけどねw

>>722 通りがかりさん
単に東京生まれ東京育ちなので、申し訳ないけど埼玉で降りたことない。新幹線で通過する時の車窓から見える灰色の風景は正直無いかなと思う。まだ多摩ニュータウンの方が数倍マシ。

>>723 検討板ユーザーさん
東京のどこだとか言われると思うので、西新宿・初台・代々木ね。なので笹塚は地元近いので当然検討エリアに入る。

>>722 通りがかりさん
あと別に渋谷区内だからと言って渋谷駅周り好きじゃないよ。混んでるのとお上りスーツケース多いし汚いし。初台～笹塚の生活圏はそのまま新宿とか六本木だし、渋谷駅付近行くにしても、神山町とか神宮前とか南平台町とか周辺行くこと多いから、駅中心は避けることが多い。

>>719 検討板ユーザーさん
西新宿とか初台とか永福町とか近隣の話ならともかく全く地縁のない場所の話をされても困る

>>722 通りがかりさん
こんばんは、横から失礼します。
渋谷に限らず、23区の人たち(おそらく多摩地区の人も)は埼玉のこと何とも思いません。ご家族に埼玉出身の方がいれば話は別アカウントですが、話題にもなりません。話題に上がっても埼玉県民はその辺の草でも食ってろ！って言う翔んで埼玉レベルです。
浦和に住んでます俺スゴイって言われても、23区に家買えなかったんですね！ご愁傷さまとか、土地がお安いですから豪邸モドキが建てられますよね！って言われてオシマイです。
多分、投稿主様は毎日、京浜東北線やら埼京線やらでこちらに通勤されていると思われますが、年収何千万円稼いでいても埼玉の人の扱いは残念ながらこのレベルです。

にひひ。千代田、港、渋谷以外はゴミカスｗ

>>722 通りがかりさん

埼玉県民って池袋が好きなんだよね。違う？

>>729 匿名さん

埼玉県より田舎の人は渋谷が好きなんだよね。違う？

>>728 マンコミュファンさん
港区はアドレスによってピンキリじゃない？埋立地の方は屎尿処理施設が集まっているから臭いもあるし、埼玉より安かったりしますよ。

その埋立地や埼玉より安いのが笹塚なんだよね…
世間の評価はそういうこと

>>733 評判気になるさん
埼玉のウザい巻き込みは全部削除依頼で

>>722 通りがかりさん
こちらも削除依頼します

2LDKの見学会のメールが来たね、みんな申し込んだ？
俺は一人モンだから実需な1LDKなんだが1LDKの案内はまだ先になる模様

>>575 マンション検討中さん
築20-30年でリセールするのであれば定借より所有
築50年であれば所有も資産価値低いく、かつ
解体できない問題があるので所有かな？！
タワマンの解体って大手のゼネコンでもしたがらないのて
坪50万くらいなるかも。

>>737 匿名さん
築50年であれば所有も資産価値低いく、かつ
解体できない問題があるので定借かな？！
では？！

>>737 匿名さん
＞タワマンの解体って大手のゼネコンでもしたがらないのて坪50万くらいなるかも。
そんな事絶対にない。笹塚周辺なら築古でも坪300万くらいですよ。
そもそも建て替えが決議されるのは、建て替えによって価値が上がり、建築費を負担してもそれを取り返せるだけの含み益が出る場合に限られる。逆にそうでないなら合意が得られずいつまでもそのまま。
含み益が出る要件としては、より大きな建物を建てる（余剰床が含み益になる）、二つ目は築古時と新築の価格差の乖離が大きい（資産性の高い立地）かどうかです。
少なくとも笹塚は後者は確実なので、所有権なら建て替えの可能性はありますよ。

>>728 マンコミュファンさん
千代田区もダサい。港区と渋谷区以外ナシです。

>>739 マンション検討中さん
区分所有者の3/4（将来）が合意すればとのことで、それは現実的に厳しい。土地区分所有の場合は、専用部の所有権と分離して処分できないことのリスクがあるということです。借地権ではやく敷地利用権ということですね。

タワマン廃墟化の時代になった時、70年での解体（建替）および解体費の積立金は、法律で義務化になるかもしれません。笑
定借の考え方が当たり前の時代に。

>>739 マンション検討中さん
タワマンの解体費が坪50万ということです。

>>742 マンコミュファンさん
＞タワマン廃墟化の時代になった時、70年での解体（建替）および解体費の積立金は、法律で義務化になるかもしれません。
そうなるとマンションの資産価値はガタ落ちするでしょうね。価格高騰もストップです。新規の建築はこのような規制は出来ても、既に建っているマンションには規制出来ないと思うので、既存物件は希少性が高まり異常な高値になると思います。
市場の健全性としてはどうなんでしょうね。

>>744 匿名さん
70年というのがポイントで、既存物件は築年数も経っており資産価値は落ちてると思います。
エレベーターも30年で更新するのは駆動部や制御など設備的な部分の更新で、フレームやカゴなどは更新しないのが一般的です。
また、外壁のカーテンウォールやガラスや枠も築50年経過すれば更新が必要になります。その他金属疲労やコンクリートの中性化で、解体せざるおえない躯体も出てきます。タワマンはこれらを更新や修繕が出来ないと予想します。これらの話を適当な30年程度の長期修繕計画で誤魔化しているディベロッパー（事務方の仲介さん）は本当に罪がある。かつ、そこに悪気がないのがまた罪である。リセールや投資用などで、所有者も問題視しない。
未来の世代のことを考えるのであれば、規制をかけるしかないと予想してます。

この国の官僚組織舐めてはいけないよ
仕事は鬼のように遅いし、１０年先のことすら考えてない
考えているのはいかに目の前の失点を防ぐか、それだけ。

>>746 検討板ユーザーさん
温暖化やサステナとかより、このタワマン問題なんとかしてほしいですね。同じく目先と自分らの世代のことしか考えるてないタワマン所有者は、希望的観測しか持たない（持つしかない）のはしょうがない。国が規制かけるしかない。

>>740 匿名さん
港区はアドレスによってピンキリなんだよね。埋立地の方は屎尿処理施設が集まっているから臭いもあるし、あまり住みたいエリアではないですよ。

>>736 匿名さん

1L部屋北側しかないから京王線と首都高と甲州街道向いててキツい

>>739 マンション検討中さん

この前、駅4分の築20年フローレンスパレス50平米5200が売れてましたね。間取り歪だったのでスルーしましたが。

>>747 匿名さん
希望的観測と正常性バイアスのダブルでなかなか酷いですね。ある意味で放射性廃棄物的な、次世代に向けた出口無しとどう向き合うのかの視点がごっそり抜けている。

>>740 匿名さん

私も港区と渋谷区しか検討する気がしません。同じですね。

>>745 匿名さん
作り逃げ売り逃げですね。解体をスムーズにやろうとするのであればせめて耐用年数50に設定して、S造プレキャス化して、超高層オフィスみたいにするしかない。タワマンの解体事例はまだないが、オフィスビルであれば解体事例も多いので。神戸市の選択は正しかったと思います。

>>751 名無しさん
みんな自分が良ければそれでいいんですよ。
次の世代は次で考えるということで、割り切りましょう。

ピンキリピンキリ連呼してる奴ウザい。

>>753 匿名さん
神戸市長さんですか？！
持続可能な世界都市を目指す東京も何かしらの規制
かけるかもですね。

>>745 匿名さん
50年後タワマン地区がゴーストタウン化したら、その街は廃墟化して、また別の地域で新たな街づくりが行われて発展する。そして、欧米のように低層が人気になる。その繰り返しでもいいかもですね。

>>753 匿名さん
オフィスの区分所有はBtoBなので定借テナントなら解体可能ですが、タワマンの区分所有は、海外含めた投資家も多くいて解体の調整は絶対に出来ないと言い切れますね。

>>745 匿名さん
廃墟化の問題はタワマン、一般マンション、戸建て関係なく、基本的には立地の資産性の問題です。住居需要があり資産性が維持されるエリアなら廃墟化はあり得ません。きちんと値段が付けば住まなくなっても、売る、貸すは容易で次の住民に引き継がれます。住民は物件を適切に管理して価値をさらに高めようとしますし、相続でもカネになる物件を放置する相続人はいないでしょう。管理費の滞納があっても、管理組合が差し押さえて競売で回収できます。フェラーリがいつまでも価値を保ち高額で取引されるのと同じです。
一方で需要が消滅し価値がなくなれば、売れない、貸せない、関わるだけ損、住民は無関心になり、滞納されても競売で回収出来ず資金不足、廃墟化へ進みます。郊外の団地やリゾートマンションがこのパターンです。基本的にタワマンは好立地にしか存在しませんし、笹塚という立地ならまず廃墟化は関係ないでしょう。

タワマンは修繕にコストがかかる反面、戸数も多く収入も莫大です。例えば1棟1000世帯、1世帯3万/月の徴収で大規模修繕までの15年間で54億貯まります。滞納があれば差し押さえて回収できますし、これだけあれば十分な修繕が可能です。タワマンは資金不足で必要な修繕が出来ないというのは完全な誤解です。むしろ小規模マンションの方が資金力が乏しく資金不足のリスクは格段に高いのが現実です。

そして資産性が保たれている（あるいは上昇している）立地なら、建て替えた方が利益が出るため60年もすれば必ず建て替えの話が出てきます。そしてさらに資産価値が上がるわけですね。確かに合意形成の問題はありますが、多くの人は経済合理性で判断するため、儲かる話なら合意するケースが多いです。
ただ残念ながら定借ではこのような循環は期待できず、最後はゼロになってしまいます。この点は留意すべきです。

>>758 口コミ知りたいさん
そうなると持続性を考える意味ではタワマンは定借で強制的に解体させることが正解になりますね。

>>752 マンコミュファンさん
港区の埋立地は地歴も良くないし、都営住宅が多く集まっているから笹塚と比べると民度も低いですよ。

よくタワマン廃墟化問題で神戸市の「タワマン禁止令」の話を持ちだす人がいるんだけど、神戸市は人口減少が全国ワースト1位（数年前）になった事もあるくらいの人口減少に極めて強い危機感がある自治体なんだよね。タワマンを禁止して何とか商業地を繁栄させて人を集めようとしている。一方で渋谷区など都心5区はあと40年人口は増え続け、全国的にも最後まで人が集まる地域。ワースト1位とベスト1位を同列で比較できるはずないでしょ。神戸なんてタワマンのニーズも無いし本来的に建てちゃいけない街なんだから。

>>759 マンション検討中さん
フェラーリとタワマンは設備と躯体など劣化する部分が全然違います。ディベの方のコメントと一緒ですね。
RCやSは、中性化や金属疲労など表面上の修繕では対応できないなど数十億あっても足らない、出口の無い躯体劣化が出てきます。
容積緩和から小さな敷地に超高層をつくること自体が、間違ってます。建てれる技術はあるけど、50年以上維持管理する技術、解体する技術がないということです。作り逃げ売り逃げの世界です。
立地がいいからこそ、外国人の投資家がいて、その問題前にリセールするでしょう。30年前にリセールする前提でいれば問題ないですけどね。それはでも無責任です。

>>763 eマンションさん
投資前提なので、その議論は不要。
次の世代とかどうでも良い。
つくる責任、使う責任、持続可能とかうんざりです。
中華系は特に気にしない。

>>759 マンション検討中さん
タワマンは戸あたりの建て替えコストが低層マンションより大きいから絶対に揉めるよ。低層マンションの方が建て替えはしやすい。

>>765 匿名さん
タワマン信者の希望的観測を阻害しないでください。
建替なんて、そん時に考えましょう。誰もわからない。
わからないのはリスクでもある。

1000世帯あれば、1000通りの事情があり、火災、事故物件のリスクも大きくある。地震や災害で躯体の一部が損傷した時はゾッとする。タワマンにリスクがあることは許容（目をつぶって）して、そのリスクよりも眺望や共用部の充実が勝っているのです。
なので、眺望ないところの低層階を購入する人は理解できない。

眺望って希少性がないから、リセールだと評価されない。やはり笹塚の魅力は立地の希少性。リセールを考えても笹塚みたいな人気エリアは資産性高いですよ。

>>767 匿名さん
その通りです。ただ、土地の面積は微々たるものなので、土地所有の資産性はない。権利があることに意味がある。

>>764 評判気になるさん

こういうハイエナみたいな奴らが増えると亡国まっしぐらだなもしくは海外逃亡か、ノブレスオブリージュのない、富裕層や投資家はもやは資本主義の癌でしかないので、そこからたんまり税金取れという世論が支持される理由になる。

>>765 匿名さん

タワマンは今まで一度も建て替えたことが無いですからね。容積率緩和も使い切ってるし、これ以上高くできないので同じスキームが使えない都市の墓場になる。そのうち建て替え期に揉めてタワマン禁止の法律できるのでは。

>>763 eマンションさん

タワマンに限らず集合住宅の築年数と耐震性の関係はどうなっているのでしょうか。いくら新耐震基準とはいえ、そのまま築40、50、60年過ぎた頃になって大きな地震が来たら、経年で強度低下して、耐えられるのか、そういう調査や研究はあるのでしょうか。

外壁が吹き付けだったりすると躯体の劣化も早く進行しそう。

>>765 匿名さん
>タワマンは戸あたりの建て替えコストが低層マンションより大きいから絶対に揉めるよ。低層マンションの方が建て替えはしやすい。

逆ですよ。タワマンはスケールメリットが効くので、修繕積立金など一戸あたりの負担額は小さくなります。常識です。
建て替えは8割の合意が必要になるのは小規模も大規模も同じですが、タワマンは分母が大きいため、決議の一戸あたりの影響力が小さくなります。小規模マンションでは一戸あたりの影響力が大きくなるため、一部の人間が個人的な事情でゴネたりするとひっくり返すのは難しいのですが、大規模マンションであればそのような特定の勢力が力を持つ事は起きにくく、常識的な合理性に基づいて物事が進みやすくなります。よってタワマンの方が建て替えがしやすいのです。

>>771 通りがかりさん
専門的な話をすると、超高層建物では、時刻歴応答解析という解析をします。これはあくまで仮説に基づいた解析であるため、過去地震力などから、こういった振動が起こった場合に耐えれる構造として計算しております。要は、相手は自然なので専門家としてもわかっていない。必ず大丈夫と言い切ることはできません。
なので、専門家はリスクが特に大きいタワマンには絶対に住まないです。小さい敷地に最大限の床を建築して、得をしているのは誰なのか？！考えるとわかるかと思います。
ローマ時代から建築の歴史がある欧州では、低所得者がタワマンに住みます。
よく、不動産屋さんは以下のような事を言いますが、これは仮説の話です。悪意がなく自信を持って述べているところにまた罪があります。
https://www.rehouse.co.jp/special/wangan/article/0017/

タワマンは戸あたりの修繕費はむしろ割高。大型だとマネジメントコストも掛かるし、長期間に分割して進める必要があるから、施工管理も複雑になる。そもそも背の高い建物は基礎組み上げるだけでも高額の費用が必要だからね。一番戸あたりの修繕費が安いのは小型の低層マンションだよ。

>>773 匿名さん
適当なことをいうのはやめましょう。
これからタワマン問題でてくるので楽しみにしておいてください。

>>763 eマンションさん
もちろん経年での劣化は避けられませんが、60年くらいは何でもないでしょう。西新宿など既に築60年の高層ビルはいくらでもあります。60年前の技術でこれですから、現代の技術では物理的な耐久性は100年は大丈夫だと思いますよ。
解体の技術だって浜松町の世界貿易センタービル（竣工時日本一の高さ）は現在解体され再開発中ですから解体できないなんて事はありません。維持する技術、解体する技術が無いなど誰が言っているのですかね。榊敦司の受け売りですか？
100歩譲って100年持たないとしても、資産性のある立地であれば建て替えは現実的だという事です。世界貿易センタービルだって老朽化よりも利益が出るから建て替えになったのです。笹塚もそうですが、人が集まる場所であれば地価は上がり続け、築古を維持するより一定期間で建て替えた方が利益が出て区分所有者のメリットも大きくなるのです。儲かる事が確実なのに反対する人はいないでしょう。大多数の所有者は経済合理性で判断するため合意が取りやすくなるのです。

立地が良ければ建て替えできると思うけど、周辺環境の悪い立地で維持コストの高いタワマンはババ抜きだと思うよ。地震大国の日本で修繕先延ばししてたら文字通りの致命傷になる。

>>775 匿名さん
都内では、低層は儲からないからデベはやりません。

>>767 匿名さん

眺望はリセールに影響あるよ。タワマンでもランドマーク側と反対側で坪単価違うことはよくある。

>>772 匿名さん

タワマンはたいてい吹き付けです。全面タイル張りなんて見たことが無い。

>>776 口コミ知りたいさん
名前を変えて連投して、必死にタワマンを否定するのは何故？別に嫌いなら住まなきゃいいけど、明らかに間違った認識だから正しているんですけどね。タワマンの集金力、スケールメリットを理解していないですね。

>>778 匿名さん

埋め立て地で3.11で液状化歴がある江東区湾岸とか最悪ですね。

好立地のタワマンは問題ないと思うよ。問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマンだと思う。

>>783 匿名さん
液状化って騒ぐ人がいるけど、支持層まで杭が入っているからタワマンは地盤の強弱、液状化など基本的に関係ないの。これは戸建ての考え方なのね。地震や液状化で傾いたタワマンある？火災、地震、台風、あらゆる災害において最もリスクが低いのはタワマンですよ。どれだけの技術だと思ってるの？タワマンにダメージが及ぶ時には戸建てなど吹き飛んでますよ。常識的にわかりそうなものだけど。

>>782 匿名さん
スケールメリットがあるのはデベ側。
タワマンと一般マンとのデベ側の利益率の差ご存知ですか？！
カモにされてるのですよ。

過去の震災でも、液状化で古い高層ビルが倒壊した事例はたくさんあるからね。劣化が進んだ建物に住むのは避けたほうが良いですよ。

>>777 匿名さん
タワマンはこれ以上床が増やさない、最悪の場合、法改正で容積率既存不適格になり、床が減るなどして、多額のキャッシュが必要になり、3/4の合意が得られないのが現実かと。
ここは定借なので問題ないですが。
定借タワマンはありですね。

>>787 匿名さん

液状化で古い高層ビルが倒壊した事例なんて見たことない。具体的な事件を教えてくれ。

>>784 匿名さん

問題なのは液状化歴のあるような劣悪な立地に作ったタワマン、つまり豊洲とか有明ですね。

>>773 匿名さん

常識ですとか言い切ってるので建設か不動産業界の方かと思いますが、それなら今のタワマンの建築坪単価ご存知ですよね？
そりゃ10年前は坪100～150でも建てられたのでスケールメリットでなんとかなりましたが、人件費爆上げで今や坪250～300が当たり前。これに解体費とコンサル、デベロッパーのマージンも必要。
タワマンの建て替えとなると容積の余裕も無いから、広さが平均80平米位のタワマンで戸あたり1億集めても足りず、例えば建て替え後に割り当てる床面積を3分の2にするなどして、残りの3分の1をデベロッパーが販売して成り立つかどうかってレベル。

たしかに8割の人が同意すれば実現出来るけど1億投資しても新たな住まいは50平米位に狭くなって2億で売れるわけでもない。
こんな計画に同意するもんかね？？

>>782 匿名さん
嫌いではないです。不都合な事実に目をつぶらないで欲しいだけです。不動産屋さんに騙されないでほしいだけです。
30年後、もしくは震災があった時、私の言ってることがわかると思うので頭の片隅に入れておいて下さい。

>>791 マンション検討中さん
デベロッパーですが、タワマンの建替なんて、誰も手を出さない。
再再開発は、なんの旨みもない。売り逃げさせてください。

>>792 匿名さん
投資用ですし、築30年前には売りますし
修繕や建替、次の世代など、どうでもいいです。
ご丁寧にありがとうございます。

>>791 マンション検討中さん
私は単なるマンション好きで不動産屋ではないんだけど（一応不動産投資家だけど）、明らかにあなたのコメントには間違いがある。
まずスケールメリットというのは、小規模マンションに比べてタワマンはスケールメリットがあるという意味ね。大規模で集金力があるからこそ、共用部の維持やら修繕やら、タワマンを維持できるという側面があるわけ。ジムとかゲストルームとか、こんな共用設備は必要無いという意見はひとまず置いといて、小規模マンションではコストがかさんで維持出来ないの。これがタワマンのスケールメリット。

次に建て替えだけど、マンションの建て替え事業費（建築費ではないよ）は現在は坪250から300万くらい。建築費だけなら150～200万程度だけど、これに解体とデべの利益が必要だから、マンションが負担する建て替え事業の総額は坪250～300万。
渋谷区では築古マンションは坪300万程度、所有権の新築なら安くても800万～1000万程度で流通している。建て替えるだけで坪300万から坪800万に価値が上がり坪500万の含み益が出るの。そこから坪250万の事業費を負担する必要があるけど、含み益が坪500万あるから捻出できるでしょ。最終的な差し引きは坪250万の含み益が出て新築物件が手に入る。さらに15年間積み立てた数十億の修繕積立金があるからそれも事業費に使える。所有者からしたら完成後に住んでよし、売ってよし、貸してよし、この条件で反対する人の方が少ないんじゃないかな。

含み益を出すためには、一つ目はより大きな建物を建てる（余剰分が含み益になる）、二つ目は築古と新築の価格の乖離が大きい（つまり資産性が高く地価が上昇している立地）という事が必要になる。
渋谷区あたりだと、より大きな建物を建てる必要はなく、後者の築古と新築の価格差だけで建築費を捻出できるのね。立地が良ければ利益が出て建て替えも現実的というのはこういう意味なんだけど。

>>795 匿名さん
単なるマンション好きさんなのでアドバイスです。
立地がポテンシャルなら、
300が800（そんな事業悪徳で市場の原理に反する）にはならず
300が500へ、もしくは600が800へ
と事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく
発生する。管理組合も高齢化、中華系投資家などがおり
キャッシュやローンを組めない組合員もおり合意がえれない。
また、15年間で修繕費数十億円はない。むしろマイナス。
30年以降にかかるタワマンの未知数な修繕費ご存知ですか？！

でも、ここは定借なんでいいじゃないですか。
建て替えではなく、使い切りなので。

液状化するような地盤が弱い土地は直下型地震で揺れが増幅されるから躯体へのダメージも大きくなる。新築なら安全性高いけど、築年数の経っている中古はかなりリスク高いですよ。

予約取れなかった。残念

>>796 マンション掲示板さん
＞立地がポテンシャルなら、300が800（そんな事業悪徳で市場の原理に反する）にはならず300が500へ、もしくは600が800へと事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく発生する。
→言っている意味が分からないな。現状では、築古は坪300万、新築は坪800万で売れてる現実があるの。供給側の業者が無理やり高額な値段を付けても、相場より高いと購入者が判断すれば誰も買わず、需給関係は成立しないでしょ。市場原理に基づいて坪800万が成約しているんだけどね。さらに新築なら抽選が当たり前で、引き渡し直後の転売住戸は2割増しくらいは当たり前だから。「悪徳で市場原理に反する」って資力の無いあなたの主観かな。それとも妬み？

＞事業費負担差し引くと、持ち出しは間違いなく発生する。
→築古と新築で坪あたり500万の価格差があるなら、坪あたり250万の事業費が捻出できて、持ち出しが発生しないのは明らかでしょ。最終的には新築物件を手に入れて250万の含み益が出る。普通に考えれば分かると思うけど。

＞管理組合も高齢化、中華系投資家などがおり
→何で組合が高齢化するの？資産性があれば、きちんと値段がついて、住まなくなっても売る、貸すは容易に出来て次の住人に引き継がれるよ。新しい住人が入ってきて新陳代謝が生まれ、高齢者で固定化されるなんて事はあり得ないの。そして投資家こそ資産価値には敏感で大規模修繕に無関心なんて事は無いんだけどね。

＞キャッシュやローンを組めない組合員もおり合意がえれない。
→何度も言うけど、築古と新築の価格差から事業費は捻出できるから持ち出しは無く、ローンを組む必要もない。新築物件をタダで手に入れて、含み益が坪250万出るなら反対する人の方が珍しいと思うよ。

＞15年間で修繕費数十億円はない。むしろマイナス。30年以降にかかるタワマンの未知数な修繕費ご存知ですか？！
→大規模修繕は15年周期だけど、最後の修繕は解体するわけだから必要ない。だから15年分の積み立てをそのまま建て替え事業に回せる。タワマン一棟1000戸として一戸3万/月の積み立てなら15年で54億円貯まる。もし足りないというなら20年目に解体する事にすれば72億円。もちろん日常のメンテナンスや修繕は必要で全部残る事はないけど、タワマンはこれだけ集金力があるの。
ちなみにマンションの大規模修繕の相場は100世帯くらいの中規模で1億円。1000世帯のタワマンで10億～15億。既に多数の実績がありますから。インフレや人件費高騰を考慮しても健全な収支になっているよ。
ネット情報の受け売りじゃなく、少し勉強すればすぐ分かる事だよ。

>>777 匿名さん
ん超高層ビルはS造でタワマンはSRC造やRC造なので解体コストが違うのでは。そして西新宿の最古の京王プラザホテルはまだ築53年ですよ。三井ビルとかはまだ50年です。建て替える場合は現状のタワマン再開発が容積率を緩和しないと儲からないスキームでできているのでこれ以上大きく出来なくなると建て替えができなくなるでしょう。(西新宿の超高層とか、秀和レジデンス幡ヶ谷とかすでに容積率フルとかむしろ減少するとかで建て替えず)