パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

ついに、出ましたね。
みんな、価格予想通りですか？
やはり、方角に差が開きありますね。

>>387 匿名さん

クイーンズ伊勢丹は山手線では唯一、品川駅の中に入ってて便利だよね。

中高層で坪単価いくらですか？代々木西原@700よりかなり安いですか？

10階の中住居で700万くらいかな。

南向き中層で600後半～700くらい？
リビオ文京と違って前払い地代がそれなりに含まれてそうだけど、とはいえ思ってたよりやや高いかな
所有権でこれなら迷いなく行けるんだけど…

やっぱり定借でこれか...となりますよね

>>397 マンコミュファンさん

笹塚交差点で凄惨な事故がある度に、処刑場跡地である事が取り沙汰されます。
私はそういう類の話は気にせず買う気マンマンですが、同じくマンションコレクター仲間で元々の資産家でもある知り合いは、それを理由に買わないとまで言っていたので、一部気にする人はいるのでしょう。

>>406 名無しさん

確かに、安くはないです。断言！

ただ、リビオ文教よりは、仕様がかなり上なので、そこは比較対象にはなりませんよ。

笹塚の定借がこの値段！
中野の方がお買い得だね

中野も安いけど笹塚もかなり安いと思う。

価格出たのにx含めいまいち盛り上がりに欠けますね

定借なのに、高すぎる…

笹塚は立地が良いですからね。かなりの人気になると思いますよ。

笹塚というど田舎で定借とか、終わってるだけよ。
まともな人は買わないからね。坪300から出直ししな。

笹塚は都心じゃない？笹塚より立地の良い土地ってそんなにないですよ。

定借なのにね．三井は強気だわ。

13階の2LDK北向きで京王線の爆音が聞こえる部屋も大台からスタートか・・・たけぇなぁ
独身だから定借でも終の住いにいいかと気になってたが、ちょっと高いわ
1LDKは何円からスタートかな

>>418 匿名さん

渋谷区の最大規模のタワマンだぞ。
むしろ爆安だ。

自分は、ここの価格は、スタンダード部屋については、まあまあかなと思う。
プレミアムは、想像したより高いが。

確かに、定期借地権で、かつ、毎月2万円前後の賃料+解体費用積立が発生するマイナスポイントを加味して総合評価しないといけないが。

賃料前払いするから、毎月の支払いは安くなると謳っている割には、解体積立金が高過ぎて、ちょっと笑えないかも。

この2万円以外に、通常の管理費と修繕積立金が発生するわけだから、これに、さらに、駐車場代なども別途発生するし、住宅ローンで買う人は、破綻しないように、よく、シミュレーションした方がいいよ。

>>421 通りがかりさん

ここの解体積み立て金は、段階的に上がって行くのだろうか？
だとしたら、ちょっと将来が怖いな。

>>421 通りがかりさん
至極同意。賃料前払いというが、解体積立金という隠れた賃料がついとるみたい。

三井不動産も定借が資産性弱いのバレてきてる件を相当気にしているな。絶妙な値付け。
所有権なら壺１０００に迫っていただろう。

>>423 匿名さん

解体費用って、一般的にこんなもんなのでしょうか？

大規模物件だし、1室あたりにしたら、もっと安くても良いのではないかと思うのですが。しかも７０年間も積み立てするのに。

しかも、７０年後だから、本来なら、運用益も、相当つくはずですけどね。

>>426 評判気になるさん

ちなみに、定期借地権と所有権のマンションを比較すると、定期借地は、買取価格は抑えられるが毎月のコストは高い。他方、所有権は、買取価格が高いが、毎月のコストは抑えられる。

仮に毎月２万円の定期借地のコスト分だけが高いとしたら、３０年間住むと、７２０万円ですが、実際には利子も勘案すると、３０年間と考えると、価値は最低でも倍になるでしょうが、仮にちょうど倍になるとすると、１４００万円程度。

つまり、同じ条件のマンションなら、１４００万円くらい定期借地の買取価格が安くないとペイしない計算になります。

さらに、所有権と異なり、定期借地権のマンションは年数が建てばたつほど資産価値は目減りします。所有権の場合は、土地の価値は都心なら、上がっても下がらないでしょう。

果たして、それらのことを総合的に勘案して、このマンションはそれに見合うくらい買取価格が安いと言えそうでしょうか？

リビオタワー品川（所有権）などと比べてどうでしょうかね？！

>>427 評判気になるさん

意味が分からない。
毎月２万円の定期借地のコスト-所有権の割増借入分の利子が、実質のコストではない？

定借なのにこれじゃ魅力を感じられない。圧倒的に中野の方が出口見えてる。この価格、社内稟議どうなってるのか疑うレヴェルだわ。

こりゃ、定期借地権で、毎月、解体積立金も高い割には、購入価格が高いね。

リビオタワー品川とどっちにしようか迷うな。

まだ、管理費詳細不明だから、最終的には、毎月のランニングコスト比較してから決めようかな。

>>431 匿名さん
お前の意見と真逆に値上がりしてるのはどう思う？

この立地で一般の所有権マンションなら価値は上がり続ける。古くなっても建て替えの可能性もある。
一方で定借マンションだと下がり続けて最後はゼロ。本当に何も残らない。
こんなモノをわざわざローンを組んで買う意味が分からない。70年の賃料一括払いと同じ。それなら普通の賃貸物件を渡り歩いた方がメリットがある。

>>434 マンション検討中さん
リビオタワー品川は
・地歴悪い
・嫌悪施設近すぎ
・埋立地

でちょっと食指伸びないやつだわ

>>430 マンション検討中さん

ランドマークがポシャった中野ｗｗｗとか論外だろw廃墟と化したサンプラザに引きこもってろよ
ｗｗｗｗ

定借の影響を受けずに売れるのは20年くらいまでだろ。それ以降は一気に売りにくくなるよ。必要な期間だけ住んであとはキレイに売り逃げする。究極のババ抜き物件。このエリアは大規模物件は出にくいだろうからそれだけが救い。

>>385 マンコミュファンさん
甲州街道渡って中野通りの右側に爆安スーパーのサンディと、甲州街道西側沿いに業務用スーパーがあって、貧乏人にも優しい街。そのまま環七を方南町側まで行けば、ドン・キホーテと肉のハナマサまである。

定借とは言え億近くにはなる。このエリアは渋谷区の中では地価は安いから、同じ予算で小さめの戸建てや普通の所有権マンション、中古物件も選択肢に入る。その方が資産性（一定期間住んで最終的に残るもの）は大きいと思うけどな。値下がりが確実な定借を選ぶ意味が分からない。

>>442 さん

シティタワーズ東京ベイってまったく存在さえ知らんかったけど、勝どきあたりかと思って調べたら江東区、しかも有明って論外。渋谷物件の検討スレで別の地域や物件出すにしても江東区は無いだろ。しかも、いつ入居開始かと思ったらとっくに完成してて、築5年過ぎてまだ売れ残ってるって終わってる。それが品川駅徒歩物件より立地が良いと考えるなら不動産論じるの止めたほうがいい。

>>442 匿名さん
とはいえ、笹塚近辺で築浅の所有権マンションって多くないんですよね。徒歩10分とかもざら。

>>446 名無しさん
確かにそれなんですよ。ある程度の規模感がある、まともなマンションは少ないですね。近隣では初台の再開発くらいしか思いつきません。あと幡ヶ谷では秀和幡ヶ谷レジデンスの建て替えの噂がありますね。隣地の都営住宅跡は既に大手デベロッパーが取得してかなり広大な敷地が空いています。待つ事を考えたら定借であってもPTK渋谷笹塚を選ぶべきかもしれません。

秀和幡ヶ谷レジデンスなんて建て替えても住みたくない。
あの狂った管理組合の生き残り、まだ住んでるんだろうし地権者になるかと思うと

>>447 マンション検討中さん
えっ？秀和幡ヶ谷レジデンスは建て替えなんですか？大手デベロッパーってどこなんですか？
笹塚～初台あたりで検討中なので物凄く興味があります。

所有権絶対派は土地持ち分の将来価値を過大に見過ぎ。ここまで価格が高騰した今の時期に新規に所有権物件を購入して、なお数十年後の建て替え時期に追加費用の負担なしに儲けが出ると思ってるのはお目出たい。単なる賭けでしょ？そもそも土地の持分なんて僅かなものなんだし。
所有権物権との価格差、月々の支払いの差を積み立ての投資にでも回して資産作れば、ローンかつかつで最後に築70年の所有権マンションしか残らないよりよほど合理的だと思うけどね。
もちろん支払いが楽だからと言って散財しちゃ駄目よ。

>>450 購入経験者さん
バカだなー。まるでわかってない。あなたが指摘するように建て替えなんていつになるかわからないし実現するかも不透明。でも自分が将来の「儲け話」に参加できなくても、市場がどう判断するかが重要なの。少なくとも所有権マンションは「建て替え出来る物件」「半永久的に残る物件」と市場は評価してそれに見合う価格を付ける。一方で定借は「建て替え出来ない物件」「残らない物件」と評価され、だから残存年数で急速に確実に価値が落ちるんだよ。ここが大違いなんだよ。定借は戸建てに例えると時限爆弾付きの接道なし「再建築不可」と同じなの。

＞数十年後の建て替え時期に追加費用の負担なしに儲けが出ると思ってるのはお目出たい。
こういう好立地ならそれなりに現実的だよ。渋谷区あたりだと築古マンションが坪300万、新築で坪800万くらいだから、建て替えれば資産価値が倍以上に化けるのが確実。この価格差（増大する含み益）から建築費は捻出出来るから合意形成の問題は別として費用的には自己負担はほぼあり得ない。含み益が坪500万出るわけだから建築費として坪250万払った後でも坪250万の含み益が出るからね。

＞所有権物権との価格差、月々の支払いの差を積み立ての投資にでも回して資産作れば、ローンかつかつで最後に築70年の所有権マンションしか残らないよりよほど合理的
定借と所有権で大幅に価格差があれば確かに定借を選ぶ合理性はあると思う。でもこのマンションもそうだけど、最近ではほとんど価格差が無い。だから定借には何の合理性も無いし無価値なものをを高値で買わされているだけなんだよ。所有権なら築70年でもこの立地なら値段が付くはずだよ。でも定借なら築2～30年くらいまでは影響が無いにしても、それ以降は下がる一方なのが確実だよね。

>>449 マンション比較中さん
秀和幡ヶ谷レジデンスの建て替えは公に発表されたわけではないですよ。大手デベというのは日鉄興和不動産。隣地（両サイドとも）が空き地になっている。団地跡（コンビニがある土地）は日鉄興和不動産が取得して住民も退去して解体するだけの状況。最終的に日鉄が建てるかは分からないけど、どう考えても地上げして一帯の再開発を狙っているよね。あれだけまとまった土地があれば相当に大きく建てられるから。一説には秀和幡ヶ谷レジデンスの管理組合のトラブルは建て替えに関係しているとも言われているからね。いつまでも団地跡が放置され解体工事が始まらないのも不可解だし。
幡ケ谷に大規模マンションが建つのならパークタワー渋谷笹塚より良い物件になるかもしれない。所有権だろうし。

まだ、発表ありませんが、こちらの店舗やオフィススペースは、分譲なのか賃貸なのかどちらでしょうね？

分譲の場合は、将来サブリース的にどんな業種や会社が入るのか、分かったもんじゃありません。
賃貸の場合、三井がオーナーで貸す場合と、管理組合がオーナーとして貸す場合とどちらですかね？

個人的には、三井がオーナーで居続けて変な会社が入らないように管理して欲しいですが、手離れしたいから。やはり、分譲ですかね？！

そもそも転借地で70年間ずっと三井が関与する仕組みだったと思う
地代を払う会社かどうかを確認する位の管理はするんじゃね

>>454 評判気になるさん
地主さんが大家さんでしょ

幡ヶ谷の日鉄は秀和絡みませんよ。
単体での開発です。

みんな、渋谷区笹塚が、かなり、都心に近いよい立地を手に入れるチャンスだというが、所詮土地は賃貸だから、自分の資産にならない。

だから、普通の間取りで2万円程度毎月費用が発生するわけだが、その割りには買取価格も高い。

自分的には、全体的にはもう2000万円くらい安かったら即買いなんだがなあ。

なお、1階店舗と2階オフィスは、分譲するのか、賃貸なのか、かなり気になる。土地は賃貸になるのは確実だが、建物が分譲された場合、まず、再販を禁止する法律は無いから、次にどんな業種に転売されるか分からない。

また、買った企業が様々な業種にリースする可能性が否定出来ない。そのリース先を制限することは、区分所有者なら、管理規約で規制出来るかも知れないが、少なくとも、再販を禁止することは、かなり無理があるだろう。

こういうこと考えると、共用設備があっても店舗やオフィススペース等は無いか少ない方が無難なのかも知れない。

値段はかなり高いが、
パークコート南青山高樹町
クラッシィタワー新宿御苑

あるいは、まだ値段分からないが、ややここに近い金額が予想されるのは、
シティタワー東京田町
などがあるが、多分、店舗やオフィスは入らない。

価格が近いリビオタワー品川は、詳細発表無いが、物件概要見ると一つ店舗があるらしい。
果たしてリビオの店舗が分譲かどうかも気になる。

>>458 通りがかりさん

パークハウス武蔵小杉タワーズも、巨大規模だが、店舗は入らないみたいだ。隈研吾デザインで、値段的には、こちらとどちらが高いのかな？

>>451 マンション比較中さん
>渋谷区あたりだと築古マンションが坪300万、新築で坪800万くらいだから、建て替えれば資産価値が倍以上に化けるのが確実。
なぜこんな頭の悪い計算に「参考になる」が6個も付いてる？みんな大丈夫か？その前提では手出しなしで手に入るのはせいぜい面積半分だが？

仮に築古マンション建物には価値がなく取り壊し費用と同等とすると、ザックリ次のようなことが想定される。
築古マンション：建物代＠\0＋土地代@\300=@\300
新築マンション：建物代@\400＋土地代@\300＋デべ利益@\100=@\800
地権者が手にできるのは、土地代＠\300＋デべ利益＠\100=@\400だけ。要は@\300→@\400になるだけよ。手出しなしで同じ面積は手に入らない。
要は、土地代が今の10分の1とかの幸運な時代に不動産を持っていた人がラッキーだっただけ。
権利交換終了後に建築費が暴騰したおかげでその負担をデべやゼネコンに転嫁できた人がラッキーだっただけ。
すでに東京の価格調整が終わって世界的にもバブルリスクが高いと言われているこのタイミングで何を夢見てるの？

そもそも建て替えの持分評価って、そんなに高くない。上物は評価ゼロで、結局、価値があるのは土地の価値に過ぎないので。

70年後の土地持分価値を先払いして70年寝かせるのが所有権。払わずに済むのが定借。その差額でSP500でも買って70年寝かせて置いた方がよほど堅実だと思うのだけどね。

>>461 マンション検討中さん
>築古マンション：建物代＠\0＋土地代@\300=@\300
>新築マンション：建物代@\400＋土地代@\300＋デべ利益@\100=@\800
>地権者が手にできるのは、土地代＠\300＋デべ利益＠\100=@\400だけ。要は@\300→@\400になるだけよ。手出しなしで同じ面積は手に入らない。

築古（しかも解体）なので税務評価、不動産鑑定評価は建物価値ゼロ（土地値だけ残る）というのはその通りですが、実際に市場で取引される値段は全く異なります。既存住民は最終的に新築物件を手に入れるわけですから、新築の実売価格（実際に得られる金額）を前提にしなければ意味がありません。
また、管理組合で建て替えが決議されると（あるいは具体的に議論が進むだけでも）、取引価格は新築並みに高騰する（坪300万→坪800万近くになる）のが普通です。もちろん実際に完成すれば坪800万です。つまり所有者はその値段で現金化が可能なわけで、鑑定評価は何の意味もありません。港区の某マンションもボロボロですが建て替えが決まったため信じられないような値段が付いています。

住民が負担する必要があるのは解体費、建築費、デベロッパーに払うコスト。
建築費は高騰していますが坪150万前後です。これに解体費とデベに払うコストとして坪100万程度。高く見積もっても住民負担は坪250万程度です。ファミリータイプの建て替えで平均負担額は3000万というデータもありますので、坪250万はかからない可能性も高いです。

坪300万の築古マンションが建て替えで坪800万となり（含み益坪500万）、そこから建て替えコストとして坪250万を負担、最終的な含み益坪250万を得て新築が手に入るという事ですから、この条件であれば自己負担もなく、合意が得られる可能性も高いです。

都内の好立地であれば地価は長期的には上昇し続けます。
それ故に所有権マンションであれば一定期間で「建て替えた方が得」と言えますし、利益が出るからこそある程度の時間で建て替えの検討が始まり、合意も得られるわけです。
ただ残念ながら定期借地権マンションはこのような「資産価値の上昇」の波には乗れず、逆に常に下落圧力が働き最後はゼロ（土地も建物も）という事は留意すべきです。

そもそも区分所有権における土地の持分なんてごく僅かだからね。建て替えの時にも足元を見るデベから二束三文で叩かれる訳で、そんな価値の低い土地にこだわっても仕方ないよ。

今、以下の3つで悩んでます。

リビオタワー品川：腐っても港区アドレス
パークタワー渋谷笹塚：渋谷区内の駅近接物件
パークハウス武蔵小杉タワーズ：隈研吾監修

笹塚だけは定期借地権なので、その点は要注意ですが、皆さんはどれが一番良いと思いますか？

>>467 口コミ知りたいさん

定借を気にしないなら笹塚、周辺地域の発展重視なら品川、駅近重視なら武蔵小杉。

品川は周りに何もないし、ファミリーなら笹塚や武蔵小杉の方が良さそう。

>>467 口コミ知りたいさん

隈研吾というブランド引きづり出したのは、さすが三菱。

ま、ただ、それで、住民が暮らしやすいかどうか。

あと、隈研吾らしい形状には見えないけど。笑
唯一、都外だし、価格が気になる。

デザインだけだと、リビオタワー品川が一番格好いい。
規模最大は武蔵小杉、雨に濡れないのは笹塚。

悩むなあ。

>>470 検討板ユーザーさん
今どき隈研吾を有り難がる人がいるなんて
ニュース見てないのかな

>>471 匿名さん
三菱に言いなさいな！

>>467 口コミ知りたいさん
マンションを買うメリットは資産性だと思っている。残債が減る事による資産化、物件の価値が上がる事による資産化（インフレも含めて）、両方考えられるがとにかく立地（人が集まる場所かどうか）が全て。そういう視点でムサコは論外。便利だし発展余地もあるけど所詮神奈川。近隣は住宅街であと少しで経つと相続物件が多く出回り戸建てが比較的リーズナブルに買えるエリアになってくると思う。もちろんタワマンとは完全に競合しないけどそれでもムサコが実需のファミリーの街という事を考えると影響はあると思う。隅健吾なんてどうでも良い。この3物件を候補にするという事は生活エリアは都内方面だと思うしあえてムサコを選ぶ必要性は無いはず。

街としては品川も笹塚も同じくらいのポテンシャルだと思うが、笹塚は定借なのでこれも資産性の観点で論外。選択肢の中ではリビオタワー品川しかないですね。
この3物件なら、リビオタワー品川＞パークハウス武蔵小杉＞パークタワー渋谷笹塚（論外）の順番。

単に街としてであれば笹塚＞品川＞ムサコ（論外）かな。渋谷新宿は100年に一度の再開発が進んでいますが、あと10年すると一段落で、そうなると渋谷区は笹塚、幡ヶ谷、初台方面に開発や人の流れがシフトすると思います。今は地味ですが将来はかなり変わる発展余地があると思うので街の将来性としては笹塚がナンバーワン。定借じゃなければ絶対に笹塚ですね。

いや普通に街としてみたら笹塚、武蔵小杉、品川の順じゃないか？品川駅の海側って下水処理場と食肉市場以外何にもないよ。

>>473 匿名さん

確かに、定期借地権が、笹塚は気になりますね。意外と売り出し価格も高いし。かつ、解体積立金が高いんですよね。何十年も住むことを考えると、毎月のランニングコストを抑えないと、積み重なると莫大な金額ですからね。

ただ、立地は笹塚悪くないしなあ。

武蔵小杉は、三菱が相当力入れている巨大規模（1438室）で、諸々の設備の充実ぶりは一番ですね。ま、所詮、川崎市の物件なので、都内の物件よりは資産性が劣るのは当然です。

ただし、笹塚は、土地は資産所有できないわけだし、悩みますね。

>>474 匿名さん

品川の海側にはソニーの本社とか大企業の本社が並んでて、その周辺は公園も多い環境が良い住宅地になってる。

>>473 匿名さん

ここが所有権なら迷う必要ないけど定借だから資産性考えたらリビオ品川に軍配が上がる感じがするね。あちらは高輪ゲートウェイ完成前夜で街が凄いことになってるし。

三井不動産には所有権への変更をお願いしたいですね。

>>478 検討板ユーザーさん

三井じゃなくて、新宿中村屋が、うんと言わないのでしょう。

立地が良ければ定借でも高値で取引されますよ。リビオタワー品川は立地が駄目すぎ。笹塚と比べると天と地ほどの差がある。

>>480 匿名さん
それはせいぜい築20年～30年くらいまででしょうね。その後は・・・ババ抜きです。それまでに売却予定なら良いと思いますが。

>>479 マンション検討中さん

うんと言うまで札束で殴って欲しいですね。

>>480 匿名さん

品川駅、高輪ゲートウェイ駅徒歩圏が立地がダメすぎってことは無いでしょ。天と地ほどの差はない。むしろ、都心エリアということで言えば将来的には笹塚より品川駅周辺の方が価値が高まる可能性がある。ここは定借なのでその分安ければいいが価格次第で品川選択するのはアリ。

>>483 通りがかりさん
品川はもともと地歴が悪いのに加えてリビオは埋立地．
さらに屠殺場，下水処理場至近で「天と地の差」は言い過ぎにしても480さんの言いたいことはすごく分かりますよ。
友人がリビオ北品川リバーサイドテラス検討してたけど止めたもん。

購入検討しているなら絶対一度現地行ってみるべき。

>>484 マンション検討中さん

北品川リバーサイドテラスとリビオタワー品川って場所が全然違う。

>>486 484さん

北品川リバーサイドは食肉市場や下水処理場を意識することはほとんど無いでしょう。友人がリビオ北品川リバーサイドテラス検討してたけど止めたのは別の理由と思われます。

笹塚が古くからの生活者の街であるのに対し、品川（特に海側）は新しく開発された街と言えるでしょうね。湾岸とも共通しますが新しいキラキラしたイメージはあります。どちらが良いかは好みの問題でしょうね。私は笹塚周辺で育ったので品川方面は印象が薄いですが、それでも悪いとは全く思いません。どちらもタイプが違うだけで将来の発展余地は大きいと思います。
湾岸の災害リスクを指摘する人がいますが気になる人は東京都が発表している「地域危険度測定調査」を画像検索してください。湾岸部のリスクが低く、内陸の住宅密集地のリスクが高い事が分かります。

>>490 匿名さん
「地域危険度測定調査」は地震と二次災害を加味した危険度調査だから当然昔ながらの住宅地は倉庫しかない地域と比較したらハイリスクになるのは当然なんだ。

ただやっぱり埋立地は地震（と津波）そのものによるリスクが高すぎる。
あ，ちなみに品川区は荏原とか大井とか，リスク評価3，4だらけですけどね…。

>>487 評判気になるさん
リビオタワー品川，リビオ北品川リバーサイドテラスどっちも屠殺場から徒歩5分圏内だったはず。
あの周辺は風向き次第で屠殺場の存在を嫌でも思い出されるよ。
「止めた」は「やめた」ではなく「（私が）とめた」んです。というか現地行って確かめた方がいいよって促しただけですが。結果として「あそこには住みたくない」とのことで購入を断念して別のところ購入してました。

品川と比較ですか…
武蔵野台地、駅近、三井大規模、南向き眺望◎と条件近い中野と比べてます

>>496 マンション検討中さん

中野は所有権で駅直結で、価格げ5000万位高くないですか？

>>495 484さん

別にどうでもいいですけど、新馬場最寄りのリビオ北品川リバーサイドテラスから東京食肉市場まで徒歩5分では着かないと思います。

品川や夢の島はあまり人が住むイメージ無いけどな。湾岸なら臨海地下鉄の通る有明とかの方がキラキラしていて魅力的。

>>499 匿名さん

夢の島は人が住んでないけど品川はめちゃくちゃ人が住むイメージある人気エリアでしょ。リビオタワー品川は検討に値するけど、有明みたいな僻地はキラキラしてようがなんだろうがクソどーでもいいわ。