パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

アンブレラフリーって言葉だいすきなんだな

これだけ立地に恵まれてる物件もなかなかないですよ。

普通に傘なしって打った方が早いのにね。

傘無しだと伝わりにくくない？アンブレラフリーの方が意図が伝わる。

>>364 匿名さん

変わった言い回しで気取ってみたい
という意図は確かに伝わりますね。

>>364 匿名さん

傘無しで伝わらない日本人っているの？

パークタワー渋谷笹塚 vs リビオシティ文京小石川
行政区　：渋谷区9点　vs　文京区7点
利便性　：ほぼ駅直結9点　バス便3点(一応山手線内側で加点3ポイント)
売主　　：王者三井不動産10点 vs 日鉄興和3点
建物　　：フルタワマンスペック8点　vs　外廊下、EV少、ゴミ置き場1箇所3点
ランコス：販売価格に地代オン5点　vs　地代販売価格に含まず0点

綜合評価：41/50点　vs　16/50点

>>367 匿名さん
マンション内スーパー　笹塚　白紙　　リビオ小石川　サミット？

>>367 匿名さん

施工会社：　大林組９点　vs 長谷コー４点

笹塚も小石川も立地が良いからね。どちらもかなりの人気になると思う。

スーパーはクイーンズや九州屋と競合するから採算見込みがあまり良くないのかもね。場所も良くはないし。
個人的には駐輪場にしてくれたらいいのにと思う。笹塚の駐輪事情が酷すぎる。平気で道路や歩道に停める輩が多すぎる。

>>371 匿名さん
エレベーター直行の駐輪場ですか？まあ、パチンコ屋よりはいいけど。

パチ屋になんてなるわけないだろｗ

>>373 マンション検討中さん

まさか、三井が、パチンコ屋誘致するとは思わないが、いずれにしても、どんな業種を誘致するつもりなのかは、遅くても、申込段階前に決定して発表して欲しい。

万が一、何も発表しないまま、手付金取って、蓋開けたら、パチンコ屋だったら、暴動起きるよ。笑

>>374 口コミ知りたいさん
この地域はパチンコ、スナック、カラオケは条例で作れないはず。笹塚は駅の北西側の一部地域しか認められていかいです。なので住環境は良いですね。

現地歩いてみました。
確かに、フレンテの中と、クイーンズ伊勢丹だけで、スーパーは無用ですね。
果たして、1階に何を誘致するのでしょう。
企画家さんが現地視察しないで、描いた絵がエレベーター直行スーパー誘致ですね。

ところで、雨に濡れないのは良いのですが、最後に自転車置場ゾーンがあって、薄暗くて危険な印象があります。
ひったくりが出そうな感じですが、あそこは、あのままでしょうか？

>>375 マンション掲示板さん
なに条例ですか？

>>376 eマンションさん

＞確かに、フレンテの中と、クイーンズ伊勢丹
＞だけで、スーパーは無用ですね。
意味わかりません。
ちなみに
無用＝用が無い
不要＝必要ない

>>378 eマンションさん
日本語の分かる人に確認してみましょう。

>>378 eマンションさん

くだらないことにケチつけるなよ。試験じゃないんだから。
確かに、普通に日本語話す人なら意味通じるよ。

心配無用
問答無用
無用＝不要の意味もあるのですよ
ニホンゴムスガシイデスネ

TWENTY ONE(クイーンズ伊勢丹)って、実は駐車場側にも出口あるので、字面以上に気軽にスーパー使いできるんですよね。スーパー供給過多感は否めなかったのも事実。

>>382 マンション検討中さん

おっしゃる通りですね。
現地視察すると分かります。
あれでは、クイーンズ伊勢丹を引っ越しさせて来ない限り、新たな出店は厳しいでしょう。

さて、問題は1階に何が入るかですね。
直行エレベーター付と言うのがミソですが、変な店舗だと、逆にエレベーター直行がマイナスになりますからね。

既に話が出ていますが、冗談でも、エレベーター直行パチンコ屋とかは、ご勘弁です。

サウナ風呂とか、岩盤浴とか、どうですかね？
住人は軽装で行って帰って来れるなら、EVがメリットあるかも。

>>383 マンション検討中さん
小間切れにして色々入れるんじゃないですかね
スポーツジム、クリニック、クリーニング、レストラン各種、とか

地元住民ですが、スーパー確かにたくさんあるんですけど、意外と全部特色あって棲み分けがあり、用途ごとにそれぞれ結構使うんですよね。

しかも、こんなにたくさんあるのに、うちはそれに加えて初台のOKストアまで足を運ぶことがあります。どこもそれなりに長く続いてるところを見ると、それぞれに需要あるんでしょうね。

横からすみませんでした。

クイーンズ伊勢丹の品揃えがちょっとクセ強めなんですよね。ライフは好きだけど笹塚は狭すぎて行く気にならないので、こちらに移転してくれたら我が家はクイーンズには行かなくなりそう。

クイーンズ伊勢丹は旗艦店の白金高輪は良いんだけど、それ以外はイマイチな所も多い。

>>384 マンコミュファンさん

確かに細切れの店舗も検討されると思います。
ただ、それなら、なんか、わざわざ、直行EVの意味があまり感じられませんね。

むしろ、種々雑多な目的の人々が跋扈することになり、セキュリティ的に、二重ゲートになっているメイン玄関から出入りに制限した方が安全です。

ま、この直行EVのセキュリティのレベルがまだ未発表なので、詳細はわかりませんが。
何となくですが、私はメイン玄関のセキュリティレベルよりは低いと予想しています。

>>375 マンション掲示板さん

そうだったっけ？
住んでたけどパチ屋の記憶があるんだが。
世田谷区側は、ともかく渋谷区側はとくに制限ないんじゃないか？

あゝー～～～！！！！！！
プーキー のまち…わたしがプーキー に嫁入りするまち・笹塚！！

甲州街道ばバージンロード。生まれたままの姿で疾走(かけ)てゆくわたしを見つめてほしいの

このマンションが愛の棲家になるの。定期借地権？知らないわ！出てゆくもんか！！タブーもブタもあるもんか！！わたしは70年後も住み続けるわ。ずっと、ここで、永遠(とわ)に！！！！！！

なんか、盛り上がりませんね。
11月までは、もう何も情報は出ないのでしょかね？！

１階に変なテナント入れるくらいなら、もう中村屋でも入れてくれればいいよ
どら焼きとか肉まんを直行EVで買えると便利だろ

立地は間違いないし、狙ってる人はかなり多いと思う。

それにしても、みんな、静かですね。
１階スーパーマーケット計画撤回以来、意気消沈ですね。
次に盛り上がるのは、１階に入る店舗（業種）が決まるまで無理かな。

スーパー有無に関係なく超絶便利なのは分かってるし、忌み地近くというネガ要素も分かりやすく議論の余地がない。
価格が出るまで活動休止で良いと思います。

>>394 評判気になるさん
スーパー直結がなくなって残念だし、それ以上にあれだけセールスポイントと謳ってたことが計画倒れになったことへの不安感の方が大きいかな

>>395 マンション検討中さん

忌み地とは、何処のことですか？

ついに、出ましたね。
みんな、価格予想通りですか？
やはり、方角に差が開きありますね。

>>387 匿名さん

クイーンズ伊勢丹は山手線では唯一、品川駅の中に入ってて便利だよね。

中高層で坪単価いくらですか？代々木西原@700よりかなり安いですか？

10階の中住居で700万くらいかな。

南向き中層で600後半～700くらい？
リビオ文京と違って前払い地代がそれなりに含まれてそうだけど、とはいえ思ってたよりやや高いかな
所有権でこれなら迷いなく行けるんだけど…

やっぱり定借でこれか...となりますよね

>>397 マンコミュファンさん

笹塚交差点で凄惨な事故がある度に、処刑場跡地である事が取り沙汰されます。
私はそういう類の話は気にせず買う気マンマンですが、同じくマンションコレクター仲間で元々の資産家でもある知り合いは、それを理由に買わないとまで言っていたので、一部気にする人はいるのでしょう。

>>406 名無しさん

確かに、安くはないです。断言！

ただ、リビオ文教よりは、仕様がかなり上なので、そこは比較対象にはなりませんよ。

笹塚の定借がこの値段！
中野の方がお買い得だね

中野も安いけど笹塚もかなり安いと思う。

価格出たのにx含めいまいち盛り上がりに欠けますね

定借なのに、高すぎる…

笹塚は立地が良いですからね。かなりの人気になると思いますよ。

笹塚というど田舎で定借とか、終わってるだけよ。
まともな人は買わないからね。坪300から出直ししな。

笹塚は都心じゃない？笹塚より立地の良い土地ってそんなにないですよ。

定借なのにね．三井は強気だわ。

13階の2LDK北向きで京王線の爆音が聞こえる部屋も大台からスタートか・・・たけぇなぁ
独身だから定借でも終の住いにいいかと気になってたが、ちょっと高いわ
1LDKは何円からスタートかな

>>418 匿名さん

渋谷区の最大規模のタワマンだぞ。
むしろ爆安だ。

自分は、ここの価格は、スタンダード部屋については、まあまあかなと思う。
プレミアムは、想像したより高いが。

確かに、定期借地権で、かつ、毎月2万円前後の賃料+解体費用積立が発生するマイナスポイントを加味して総合評価しないといけないが。

賃料前払いするから、毎月の支払いは安くなると謳っている割には、解体積立金が高過ぎて、ちょっと笑えないかも。

この2万円以外に、通常の管理費と修繕積立金が発生するわけだから、これに、さらに、駐車場代なども別途発生するし、住宅ローンで買う人は、破綻しないように、よく、シミュレーションした方がいいよ。

>>421 通りがかりさん

ここの解体積み立て金は、段階的に上がって行くのだろうか？
だとしたら、ちょっと将来が怖いな。

>>421 通りがかりさん
至極同意。賃料前払いというが、解体積立金という隠れた賃料がついとるみたい。

三井不動産も定借が資産性弱いのバレてきてる件を相当気にしているな。絶妙な値付け。
所有権なら壺１０００に迫っていただろう。

>>423 匿名さん

解体費用って、一般的にこんなもんなのでしょうか？

大規模物件だし、1室あたりにしたら、もっと安くても良いのではないかと思うのですが。しかも７０年間も積み立てするのに。

しかも、７０年後だから、本来なら、運用益も、相当つくはずですけどね。

>>426 評判気になるさん

ちなみに、定期借地権と所有権のマンションを比較すると、定期借地は、買取価格は抑えられるが毎月のコストは高い。他方、所有権は、買取価格が高いが、毎月のコストは抑えられる。

仮に毎月２万円の定期借地のコスト分だけが高いとしたら、３０年間住むと、７２０万円ですが、実際には利子も勘案すると、３０年間と考えると、価値は最低でも倍になるでしょうが、仮にちょうど倍になるとすると、１４００万円程度。

つまり、同じ条件のマンションなら、１４００万円くらい定期借地の買取価格が安くないとペイしない計算になります。

さらに、所有権と異なり、定期借地権のマンションは年数が建てばたつほど資産価値は目減りします。所有権の場合は、土地の価値は都心なら、上がっても下がらないでしょう。

果たして、それらのことを総合的に勘案して、このマンションはそれに見合うくらい買取価格が安いと言えそうでしょうか？

リビオタワー品川（所有権）などと比べてどうでしょうかね？！

>>427 評判気になるさん

意味が分からない。
毎月２万円の定期借地のコスト-所有権の割増借入分の利子が、実質のコストではない？

定借なのにこれじゃ魅力を感じられない。圧倒的に中野の方が出口見えてる。この価格、社内稟議どうなってるのか疑うレヴェルだわ。

こりゃ、定期借地権で、毎月、解体積立金も高い割には、購入価格が高いね。

リビオタワー品川とどっちにしようか迷うな。

まだ、管理費詳細不明だから、最終的には、毎月のランニングコスト比較してから決めようかな。

>>431 匿名さん
お前の意見と真逆に値上がりしてるのはどう思う？

この立地で一般の所有権マンションなら価値は上がり続ける。古くなっても建て替えの可能性もある。
一方で定借マンションだと下がり続けて最後はゼロ。本当に何も残らない。
こんなモノをわざわざローンを組んで買う意味が分からない。70年の賃料一括払いと同じ。それなら普通の賃貸物件を渡り歩いた方がメリットがある。

>>434 マンション検討中さん
リビオタワー品川は
・地歴悪い
・嫌悪施設近すぎ
・埋立地

でちょっと食指伸びないやつだわ

>>430 マンション検討中さん

ランドマークがポシャった中野ｗｗｗとか論外だろw廃墟と化したサンプラザに引きこもってろよ
ｗｗｗｗ

定借の影響を受けずに売れるのは20年くらいまでだろ。それ以降は一気に売りにくくなるよ。必要な期間だけ住んであとはキレイに売り逃げする。究極のババ抜き物件。このエリアは大規模物件は出にくいだろうからそれだけが救い。

>>385 マンコミュファンさん
甲州街道渡って中野通りの右側に爆安スーパーのサンディと、甲州街道西側沿いに業務用スーパーがあって、貧乏人にも優しい街。そのまま環七を方南町側まで行けば、ドン・キホーテと肉のハナマサまである。

定借とは言え億近くにはなる。このエリアは渋谷区の中では地価は安いから、同じ予算で小さめの戸建てや普通の所有権マンション、中古物件も選択肢に入る。その方が資産性（一定期間住んで最終的に残るもの）は大きいと思うけどな。値下がりが確実な定借を選ぶ意味が分からない。

>>442 さん

シティタワーズ東京ベイってまったく存在さえ知らんかったけど、勝どきあたりかと思って調べたら江東区、しかも有明って論外。渋谷物件の検討スレで別の地域や物件出すにしても江東区は無いだろ。しかも、いつ入居開始かと思ったらとっくに完成してて、築5年過ぎてまだ売れ残ってるって終わってる。それが品川駅徒歩物件より立地が良いと考えるなら不動産論じるの止めたほうがいい。

>>442 匿名さん
とはいえ、笹塚近辺で築浅の所有権マンションって多くないんですよね。徒歩10分とかもざら。

>>446 名無しさん
確かにそれなんですよ。ある程度の規模感がある、まともなマンションは少ないですね。近隣では初台の再開発くらいしか思いつきません。あと幡ヶ谷では秀和幡ヶ谷レジデンスの建て替えの噂がありますね。隣地の都営住宅跡は既に大手デベロッパーが取得してかなり広大な敷地が空いています。待つ事を考えたら定借であってもPTK渋谷笹塚を選ぶべきかもしれません。

秀和幡ヶ谷レジデンスなんて建て替えても住みたくない。
あの狂った管理組合の生き残り、まだ住んでるんだろうし地権者になるかと思うと

>>447 マンション検討中さん
えっ？秀和幡ヶ谷レジデンスは建て替えなんですか？大手デベロッパーってどこなんですか？
笹塚～初台あたりで検討中なので物凄く興味があります。

所有権絶対派は土地持ち分の将来価値を過大に見過ぎ。ここまで価格が高騰した今の時期に新規に所有権物件を購入して、なお数十年後の建て替え時期に追加費用の負担なしに儲けが出ると思ってるのはお目出たい。単なる賭けでしょ？そもそも土地の持分なんて僅かなものなんだし。
所有権物権との価格差、月々の支払いの差を積み立ての投資にでも回して資産作れば、ローンかつかつで最後に築70年の所有権マンションしか残らないよりよほど合理的だと思うけどね。
もちろん支払いが楽だからと言って散財しちゃ駄目よ。

>>450 購入経験者さん
バカだなー。まるでわかってない。あなたが指摘するように建て替えなんていつになるかわからないし実現するかも不透明。でも自分が将来の「儲け話」に参加できなくても、市場がどう判断するかが重要なの。少なくとも所有権マンションは「建て替え出来る物件」「半永久的に残る物件」と市場は評価してそれに見合う価格を付ける。一方で定借は「建て替え出来ない物件」「残らない物件」と評価され、だから残存年数で急速に確実に価値が落ちるんだよ。ここが大違いなんだよ。定借は戸建てに例えると時限爆弾付きの接道なし「再建築不可」と同じなの。

＞数十年後の建て替え時期に追加費用の負担なしに儲けが出ると思ってるのはお目出たい。
こういう好立地ならそれなりに現実的だよ。渋谷区あたりだと築古マンションが坪300万、新築で坪800万くらいだから、建て替えれば資産価値が倍以上に化けるのが確実。この価格差（増大する含み益）から建築費は捻出出来るから合意形成の問題は別として費用的には自己負担はほぼあり得ない。含み益が坪500万出るわけだから建築費として坪250万払った後でも坪250万の含み益が出るからね。

＞所有権物権との価格差、月々の支払いの差を積み立ての投資にでも回して資産作れば、ローンかつかつで最後に築70年の所有権マンションしか残らないよりよほど合理的
定借と所有権で大幅に価格差があれば確かに定借を選ぶ合理性はあると思う。でもこのマンションもそうだけど、最近ではほとんど価格差が無い。だから定借には何の合理性も無いし無価値なものをを高値で買わされているだけなんだよ。所有権なら築70年でもこの立地なら値段が付くはずだよ。でも定借なら築2～30年くらいまでは影響が無いにしても、それ以降は下がる一方なのが確実だよね。

>>449 マンション比較中さん
秀和幡ヶ谷レジデンスの建て替えは公に発表されたわけではないですよ。大手デベというのは日鉄興和不動産。隣地（両サイドとも）が空き地になっている。団地跡（コンビニがある土地）は日鉄興和不動産が取得して住民も退去して解体するだけの状況。最終的に日鉄が建てるかは分からないけど、どう考えても地上げして一帯の再開発を狙っているよね。あれだけまとまった土地があれば相当に大きく建てられるから。一説には秀和幡ヶ谷レジデンスの管理組合のトラブルは建て替えに関係しているとも言われているからね。いつまでも団地跡が放置され解体工事が始まらないのも不可解だし。
幡ケ谷に大規模マンションが建つのならパークタワー渋谷笹塚より良い物件になるかもしれない。所有権だろうし。

まだ、発表ありませんが、こちらの店舗やオフィススペースは、分譲なのか賃貸なのかどちらでしょうね？

分譲の場合は、将来サブリース的にどんな業種や会社が入るのか、分かったもんじゃありません。
賃貸の場合、三井がオーナーで貸す場合と、管理組合がオーナーとして貸す場合とどちらですかね？

個人的には、三井がオーナーで居続けて変な会社が入らないように管理して欲しいですが、手離れしたいから。やはり、分譲ですかね？！

そもそも転借地で70年間ずっと三井が関与する仕組みだったと思う
地代を払う会社かどうかを確認する位の管理はするんじゃね

>>454 評判気になるさん
地主さんが大家さんでしょ

幡ヶ谷の日鉄は秀和絡みませんよ。
単体での開発です。

みんな、渋谷区笹塚が、かなり、都心に近いよい立地を手に入れるチャンスだというが、所詮土地は賃貸だから、自分の資産にならない。

だから、普通の間取りで2万円程度毎月費用が発生するわけだが、その割りには買取価格も高い。

自分的には、全体的にはもう2000万円くらい安かったら即買いなんだがなあ。

なお、1階店舗と2階オフィスは、分譲するのか、賃貸なのか、かなり気になる。土地は賃貸になるのは確実だが、建物が分譲された場合、まず、再販を禁止する法律は無いから、次にどんな業種に転売されるか分からない。

また、買った企業が様々な業種にリースする可能性が否定出来ない。そのリース先を制限することは、区分所有者なら、管理規約で規制出来るかも知れないが、少なくとも、再販を禁止することは、かなり無理があるだろう。

こういうこと考えると、共用設備があっても店舗やオフィススペース等は無いか少ない方が無難なのかも知れない。

値段はかなり高いが、
パークコート南青山高樹町
クラッシィタワー新宿御苑

あるいは、まだ値段分からないが、ややここに近い金額が予想されるのは、
シティタワー東京田町
などがあるが、多分、店舗やオフィスは入らない。

価格が近いリビオタワー品川は、詳細発表無いが、物件概要見ると一つ店舗があるらしい。
果たしてリビオの店舗が分譲かどうかも気になる。

>>458 通りがかりさん

パークハウス武蔵小杉タワーズも、巨大規模だが、店舗は入らないみたいだ。隈研吾デザインで、値段的には、こちらとどちらが高いのかな？