パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

「眺望の自由」とのキャッチコピーで、東京タワー方面の夜景などもHPに掲載されていますが、第二六本木ヒルズの開発であと数年で東京タワーは隠れてしまいます。東京タワーの眺望目的なら注意しましょう。
定借なので賃貸と同じです。70年分の家賃を前払いするつもりなら良いのでは。数十年のスパンではインフレが確実なので、所有権マンションなら当たり前に価値が上がりますが、定借の場合は最後は雲散霧消するのが確実なので価値は経年に従い逓減するのが確実です。特に最後の30年は厳しい。資産として育てるのではなく、長期賃貸と考えましょう。

>>244 名無しさん

らーめん構造の剛性に床スラブは寄与しないっすよｗ

>>247 さん
いや床薄くし過ぎて剛性低くなると偏心したり捻れたりするでしょう。そもそも遮音性も悪くなるし。

https://www.jstage.jst.go.jp/article/aijt/22/51/22_523/_pdf

定期借地権は、長い将来的には資産価値形成として不利だと思うが、まあ、賃貸住み続けるよりはましか。

ただ、青山などの物件なら、定期借地権でも高くても売れそうだが、ここは、どうだろう。

仮に30年後とかに売ろうとした場合、青山ならまだ下がってない気もするが、笹塚では、流石に下がるんだろうなあ。

果たしていくらで売り出すのか？
個人的には、スーパー直通エレベーターはいいなあと思う一方、一つしかないみたいだから、混みそうなのと、セキュリティリスクが無いのか気になる。

>>249 匿名さん

青山に住むよりは１０倍生活しやすいと思いますよ。
駅直結のクラウン街とメルクマールで何でも揃うので。

>>250 評判気になるさん

しかも、1階にスーパーも入るなら、生きていくには、何も問題ないね。

鉄道ファンには、たまらない物件。狙いは東向きかな。

京王と都営だけ見てもなあ

>>246 マンション比較中さん
まあ大家の利益が乗ってない分、一般の賃貸物件よりは定借分譲が有利と考える事は出来る。
土地を借りてでもマンションを建てたいという事だから、こういう立地であれば通常の所有権マンションなら当たり前に価値は上がり続ける。都心には築50年以上の築古マンションも沢山あり、今でも数千万はするが50年前は数百万だったはず。所有権なら長期で見れば持っているだけで必ず上がるが、定借はこういった流れには乗れず、資産価値は下がり続ける運命。どうせ買うのに非常に勿体ない気がする。
以前は定借はかなり安かったが、近年は所有権マンションとたいして変わらない。こういう事を考えるとわざわざ定借を選ぶ理由は無いと感じてしまう・・・。しかも渋谷区とは言え笹塚だし。ひと昔前は戸建てエリアだよ。
最初の30年～40年までは定借の影響を受けずに売れると思うがその後はババ抜きだろうね。

このスレッドの年齢層が気になるな
俺、40年後に生きているだろうか・・・

>>250 評判気になるさん

パークコート青山高樹町と比較するのが無謀だ。
生活しにくくても、買えるなら、みんな青山買う。

>>254 マンション比較中さん

日本最高額のマンションも、数年前はボロ戸建てが立ち並ぶ貧民窟でしたよね。

>>254 マンション比較中さん
一般的に定期借地権のマンションが建つような好立地なら、築50年を超えれば当たり前に建て替えの話が出てくる。50年も経てばインフレで地価はかなり上がっているだろうし、都心好立地で建て替えれば資産価値がさらに倍増するのは確実。港区なんかだと築50年で坪330万くらい、新築で坪800万以上するはず。より大規模な建物を建てなくても、再築により倍増する資産価値で建築費をまかなえる可能性も高い。合意形成のハードルはあるが儲かるなら賛成という人が大半だろう。でも定期借地権だとインフレによる資産価値の上昇の波に乗れず、建て替えのチャンスも絶対にめぐってこない。最後の20年なんて老朽化もあって悲惨だと思うよ。
自分は死んでるにしても相続人の事を考えると・・・。わざわざ定期借地権マンションを買う理由は無いわな。

三井さんによるウルトラCを期待したいですね。
所有権への切り替え、坪単価は８００くらいでよろしく。

定期借地権に住んでた経験者の方にお聞きしたいのですが、特に、30年くらい経過後くらいの物件で、実際に、やはり、売却に苦労したとか、そういう方のお話を聞かせて欲しいです。

正直、このマンションを買って、死ぬまで住み続けると断言出来ない人もいるでしょうから、参考になると思います。

>>260 匿名さん

定借はそんなに実績ないですよ
最近できた枠組みです

三井さん、所有権へ切り替えれば坪８００?９００は狙えますよ。
土地買っちゃいましょう。

>>260 匿名さん
定期借地権という権利が出来てから30年しか経っていない。最古の物件でも築30年だから誰も最後の姿を見ていないし、どうなるかは予想できないんだよね。そういう怖さはあるし人柱になりたければどうぞご自由に。土地がないから銀行の評価も低くローンも付きにくい。買いたい人はそれなりにいるかもしれないが、資金調達出来ず結局買えない。つまり売り手からすると売りにくく値段を下げていくしかない。最後の方は本当に酷い事になるぞ。例えば都心の築30年程度の地上権や普通賃借権のマンションでも相場の6割程度。建物が存在する限り住み続けられる地上権マンションでこんな感じだから、最後にゼロになる定期借地権なら・・・。答えは出てるよね。

>>262 マンション比較中さん

まあねぇ。リビオ小石川とか、駅遠定借商品力なしだから終わってるよな。

>>262 マンション比較中さん

そっか。定期借地件の物件購入者、ある意味、モルモットなんですね。
うまくやって出口を見つけられるか。はたから見ると興味深いですが、当事者になると、どうしようか悩みますね。

となると、やはり、所有権があるマンションよりは、割安になるんですよね？
その度合いがどれくらいかってことですね。

普通借地だと借りての権利が強すぎて、借地にすることに抵抗のある地主も多い。定借は、そういった土地を有効活用するための、地主のための制度だから、借り手にはほとんどメリットはないです。住まいサーフィンがポジショントークで定借の儲かる確率を高くしてるから、騙されてる人も多そう。

ここは、戸数に対してエレベーター数は少ない気がするが大丈夫だろうか？

朝とかラッシュなんだと思うが、低層フロアは階段使うんだろうな。

画面で見える範囲では１００戸あたりエレベーター1台未満だ。なお、スーパー行きエレベーター1台は除くが。
なお、

>>266 検討板ユーザーさん

よく見たら、ゴミ回収などの荷物用エレベーターも1台あるが。

>>266 検討板ユーザーさん

大丈夫、パークタワー勝どきミッドの低層なんて、１５０戸あたり１台だ。

>>268 通りがかりさん

ラッシュの混雑は我慢しろってことですね。

>>266 検討板ユーザーさん
エレベーターは緊急時の避難経路でもあるから避難時間を考慮して法令で必要台数は決まっていると思うけど。多いに越した事はないが少なくとも法令基準を満たす台数が確保されている事は間違いない。
それより定期借地権の方が問題だ。仮に台数が少なくても本当に良い立地の人気マンションなら誰も気にせず資産価値もガンガン上がる。取るに足らない事だ。定借マンの30年後は恐ろしい。

>>270 マンション比較中さん

定期借地権は、確かに、将来的に売れにくくなるリスクはあるが、相殺出来るほど販売価格が安ければ、まあ、文句はない。
要は、いくらで売り出すか。

あと、怖いのは、タワマンバブルもいつかはじける。
このマンション引き渡しは2028年だが、例えば、2025年4月に高い価格で買付して、2027年にバブルはじけて、市場価格が下落しても、当初買付した価格で2028年に引き取るしかない。無論、買付金放棄して解約もあるが。

専門家に問いたい。
タワマンバブルは、いつ頃なのか？

借地権物件は、やっぱりいろいろリスクはありますよね。
アクセスの良い立地で、まあこの価格で購入できるならと納得できれば別ですが
リセールも視野に入れるなら購入はさけたほうが良いのかも。

>>270 マンション比較中さん
＞エレベーターは緊急時の避難経路でもあるから
違います
いい加減なこと言わないように

中村屋は約75年後にこの土地どうするつもりなんでしょうね きっちり2098年に取り壊してまた肉まん工場にするのかな

>>271 マンコミュファンさん
最近だと所有権と定借であまり値段は変わらないですよね。昔みたいに大幅に安いなら定借も検討の余地ありだけど。所有権の8～9割程度なら何の魅力も無い。誰が買うのだろうとも思う。
マンション価格は短期的には上がったり下がったり変動もあるだろうけど、都心で50年のスパンで見ればインフレで必ず上がる。そうなると別のコメントでもあるように建て替えれば大儲けなので、必ず建て替えの話が出る。定借はそういう事は絶対ないし、時間が経つごとに資産価値の下落圧力が強くなり最後はゼロ。買う方も融資を受けてリスクを取るのに、成長が見込めない資産に投資するのは非常に勿体ない。定借は70年分の家賃を前払いする賃貸と同じ。それなら借入も必要なく引っ越しも自由な一般の賃貸を渡り歩いた方が良いと思うが・・・。

>>266 検討板ユーザーさん

以下の記事では、50戸あたり1個が目安としている。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_sagashi/elev...

「エレベーターの適切な設置台数は、50戸に対し1台が目安です。設置する位置はエレベータホールから玄関まで、50ｍ以内が望ましいでしょう。」

ここは、エレベーター数は少なめだと言えます。
ただし、荷物用エレベーターを含めると、1つのエレベーターあたりの人数が、100人切るので、あとは、各エレベーターの耐用人数が何人乗りかにもよるでしょう。

それぞれが、9人乗りだと結構辛いが、11人、あるいは、13人以上乗りであることを期待したいところです。

>>276 マンコミュファンさん

ＰＴＫは１５０戸あたり１台だから、それに比べれば多いですよ

>>277 通りがかりさん

＞ＰＴＫは１５０戸あたり１台だから、

だとすると、ＰＴＫは、エレベータ１つ１つのサイズが巨大サイズ仕様とかでない限りは、随分と住民の混雑を顧みない仕様だと言えると思います。

ここってもう案内始まってる？登録したけど音沙汰なくて…
足切りされたかな？

>>279 マンション検討中さん

いや、同じですよ。
11月中旬に案内会があり、それまでは、きっと必要に応じてお知らせが来るだけみたいです。

住環境や立地もいいから登録するよ。
考えてみたら所有権でも60年したら買い手なんていないし。
なら定借も一緒やと思う。
パークタワーの名はやっぱり所有欲あるよ。

>>281 買い替え検討中さん

確かに60年住むなら、一生住むと言う意味だから、差はありませんよ。
問題は、30歳で買って、65歳で売ってより静かな場所で老後過ごしたい人にとって、35年後の定借がどの程度売りやすいか、また、

75歳とかになって、子供に迷惑掛けたくないから終活で事前に売ろうとしたら、残期間25年となり、多分、かなり、売りにくいのではないかと言うことですね。

>>282 評判気になるさん

タワーだと、多分、建替で容積率増やせないと思うから、住民負担が多額になって、建替決議は通らないと思う。そのまま朽ちるか、取り壊して土地を売って更地に戻す。それだと定借と変わらないから、解体費用を積み立ててない分、悲惨かも。

>>283 マンコミュファンさん
売らずに自分が一生住む前提なら、所有権でも定借でも関係ないかもしれませんね。でもそうであっても子供がいるなら、相続も考えて残される子供のために所有権を選んであげるべきじゃないですか？築古でも所有権でこの立地なら少なくともゼロではないし、うまくいけば建て替えの可能性もある。そうなれば子供達にひと財産を渡せますよ。自分達が途中で売って老人ホームなどへ移るなどの選択肢も取りやすいはずです。残存期間が少なくなった時のこの定借マンションの資産価値はやはり気になりますよね。

>>284 口コミ知りたいさん
＞タワーだと、多分、建替で容積率増やせないと思うから、住民負担が多額になって、建替決議は通らないと思う。

これは違うと思いますよ。必ずしも容積率を増やして大きな建物を建てる必要は無いです。好立地の場合、築古と新築で価格差がかなり出ます。
笹塚あたりだと築古は坪300万、新築は坪800万くらい？建築費は坪130万～150万くらいでしょうから、同規模の再築なら、建築費は多少部屋を狭くすれば再築による資産価値の上昇分から捻出できます。住人負担はありません。建築費を負担した後の再配分率は81％（150万/800万）という事になります。元々20坪の部屋の所有者なら再築で配分される部屋は16坪になり、資産価値は6000万から1.28億に増加（含み益6800万）、住民負担なく新築に移れる事になります。この条件ならほとんどの人が合意すると思いますよ。好立地なら必ずしも大きくする必要はありません。

>>286 ご近所さん

あの～　いま建築費って坪300～350ぐらいですよ。今後も上がる一方でしょう。
建て替えでそんなに甘い話はありません。

>>278 匿名さん
スピードやソフトウェアの有無を考慮に入れない台数論議は無意味です。
「50戸に対し1台が目安」というこのサイトの記事は、一般的な30～60m/分の無制御ローコストエレベーターを基準にしたものなので、最低でも100m/分を超える、中には200m/分という、コンピューター制御されたタワーマンション用の高額なエレベーターとは別物であり、単純に比較できるものではありません。

>>287 マンション検討中さん
＞あの～　いま建築費って坪300～350ぐらいですよ。

さすがに建築費が坪300万以上というのはあり得ませんよ。百歩譲って仮に坪300万でも再築による資産価値の増加分が500万円あるので含み益を坪200万出して、自己負担なく新築に住み替えられます。合意形成の難しさはあるにせよ、好立地ならそれなりに現実的です。儲かるなら合意する人が大半ですから。

>>287 マンション検討中さん
建築費の一例ですが、国立で富士山の眺望の問題から解体が決まったグランドメゾン国立富士見は総戸数18戸、中心価格帯7000万、延床面積500坪、敷地面積464㎡、路線価32万/㎡との事です。
そうなると総事業費は約12.6億で、この中から土地取得、建築費、各種経費、デベの利益を出さなければなりません。

土地取得　路線価32万/㎡なので、おそらく40/㎡程度で取得したとして、1.9億
デベの利益　一般的に総事業費の2割程度　2.5億
販売経費　一般的に1割程度　1.3億

残りは6.9億、これが建築費となり、延床面積500坪で割ると坪138万という事になります。規模が小さいのでタワーとは異なりますが、大規模の場合にはスケールメリットも働きます。建築費はおおよそ坪130万～坪150万で間違いありません。

ここは定借なんだから、所有権の精緻な建替議論はいらないのでは。定借は、残存期間の減少に伴う資産価値の毀損がリスク、所有権は建替の合意形成と費用負担がリスクということ。最後まで所有するなら、定借のリスクの方が小さいと思うけど、個人的には途中で手放す可能性が大きいから、所有権の方が安心。

>>290 ご近所さん

素人計算に意味ないです。安普請の賃貸仕様を立てるわけではないんですよ。建築会社に聞いてくださいね。
分譲マンション向けは最安値で受けてくれるゼネコンで坪@250万です。

定借は70年分の前払い賃貸なのは変わりないでしょう
利益をだすなら所有権に越したことはないかと思う
「付近の賃貸価格×12か月×70年×新築プレミア」を計算して妥当かどうか判断しよう
住みたかったら600戸もあればすぐに賃貸が出るよ

>>293 匿名さん
定借は70年分の前払いとは言え、一般の賃貸物件に比べればコストメリットはあると思う。まとめて払うし、大家の利益も乗らない原価だから。
でもいくら返済しても資産化は進まず垂れ流すだけ。購入の意味が無いよね。リスクを取ってローンを組んで購入するメリットがまったく無い。最後まで所有するのが一番損なんじゃないの？買うなら必要な期間だけ住んでなるべく早く売り抜けた方が良いと思う。

所有権でも70年後の建物価値はゼロな訳で、僅かな土地持分が残るだけ。それならイニシャルが安価な不動産に住んで別の手段で70年蓄財した方が良い気もする。期待値的にはどちらも変わらない。