口コミ知りたいさん
[更新日時] 2025-03-01 12:50:28
パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。
所在地：東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番）
交通：京王電鉄京王線「笹塚」駅 徒歩4分
京王クラウン街出入口(通行時間6時～24時30分)より徒歩3分
小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅 徒歩16分
小田急電鉄小田原線「下北沢」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.94㎡～129.45㎡（トランクルーム面積(0.55㎡～2.92㎡)含む）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
総戸数：659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域：商業地域
土地権利／借地権種類
定期賃借 借地権の期間：2098年(令和80年)12月31日まで約70年
地代：月払賃料/（月額）未定、解体準備積立金/（月額）未定、
解体準備積立基金/（引渡時一括）未定
駐車場：総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場：総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場：総戸数 659戸 に対して8台
竣工時期：2027年12月下旬竣工予定
入居時期：2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期：2025年3月上旬販売予定
バルコニー面積：10.54㎡～26.57㎡
敷地面積：8,156.34㎡
建築面積：5,284.96㎡
延床面積：77,376.68㎡
自由だ。笹塚
なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか！ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。
共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台（EV用18台および住戸付設駐車場8台含む）・
身体障害者用１台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。
現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚 現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/
【パークタワー渋谷笹塚】モデルルーム・現地訪問レビュー（キットキャット）
https://www.sumu-lab.com/archives/108809/
パークタワー渋谷笹塚の現地訪問【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/109400/
[スレ作成日時]2024-05-29 07:44:27
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| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他（地番） |
| 交通 |
京王線 「笹塚」駅 徒歩4分 （京王クラウン街出入口（通行時間6:00～24:30）より徒歩3分）
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩16分
小田急小田原線 「下北沢」駅 徒歩22分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
659戸（一般販売対象住戸633戸） |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上28階 地下1階建
敷地の権利形態：定期賃借権（定期転借地権の準共有、借地権の期間:2098年（令和80年）12月31日まで約70年※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。期間満了時に更地にして返還することが条件となります。建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります（承諾料不要）。）
完成時期：2027年12月下旬予定
入居可能時期：2028年03月下旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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| 施工会社 |
株式会社大林組 |
| 管理会社 |
三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 |
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» サンプル
分譲時 価格一覧表（新築）
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
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こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間（3日）の間、何度でもダウンロードが可能です。
パークタワー渋谷笹塚口コミ掲示板・評判
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2087
正直な不動産屋さん 2025/01/18 06:10:32
>>2076 通りがかりさん
揚げ足を取るつもりはありません。
誤解されるようなコメントを見て誤った認識をされてしまう方がいるかもしれないので指摘させて頂きますが、管理費や修繕費、もちろん解体準備費用も固定資産税も含めて自分で住もうが人に貸そうが払うのは分譲オーナーです。
賃借人は賃料と合わせてよく管理費というのを払いますが、あの管理費は分譲マンションの管理費とは全く関係のないもので、現在ではポータル上で募集賃料を少しでも安く見せる役割程度のものです。
賃借人が賃料45万払うなら、そこからオーナーは区分所有者として管理費などの費用を払いますので、賃料の内訳がどうなっているのかは賃借人には関係ありません。
分譲マンションをお持ちの方や賃貸運営をされている方はご存知の内容ですが、ここは65Bのように一次取得者にも優しい価格帯もある事から、指摘させて頂きました。
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2088
正直な不動産屋さん 2025/01/18 06:20:15
>>2076 通りがかりさん
もう1点。ここは地主あってのプロジェクトで三井不動産が土地を持っているわけではないので、分譲やめて全部賃貸にするなど好き勝手に出来るものではありません。
また、仮に全部賃貸にしてしまった場合でも、客観的に見て笹塚の賃貸需要に対して供給が多過ぎる恐れがありますね。
エリアNo.1となる事で、分譲された中の一部が賃貸募集された時に、特にメルクマールでは中々出てこない3LDK以上の賃料は上げやすい状態になるはずです。
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2089
マンション検討中さん 2025/01/18 07:00:29
なんかマンマニちょっとテンション低いやん笑
明らかに割高感感じてるね。
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2090
マンコミュファンさん 2025/01/18 07:01:13
>>2082 eマンションさん
ありえますよ。徒歩５分の代々木上原が坪単価１２００ーの世界ですからね。マニマニとやらの相場感も怪しいものです。
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2091
匿名さん 2025/01/18 07:23:12
>>2083 通りがかりさん
マンションマニアは定期借地権だからこその価格設定と言っているが所有権の価格を坪750万円としているので定借の割引率はわずか10％しかない。
この程度の割引率なら所有権のほうがはるかに良い。マンションマニアも仮にもプロを名乗るのなら、本物件は定期借地権の所有権からの割引率が少なすぎるぐらいの批評をするか、或いはデべに忖度するのなら所有権の価格を坪900万円ぐらい見積もらなければ整合性が取れないように感じた。
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2092
通りがかりさん 2025/01/18 07:37:25
>>2087 正直な不動産屋さん
> 管理費や修繕費、もちろん解体準備費用も固定資産税も含めて自分で住もうが人に貸そうが払うのは分譲オーナーです。
それを誤解している人はいないだろ。笑
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2093
検討板ユーザーさん 2025/01/18 07:46:45
>>2091 匿名さん
自分と提携不動産仲介が仕込んだ物件を宣伝して利ざやを抜くプロであって、彼自身は宅建すら持っていないのでは？
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2094
マンション検討中さん 2025/01/18 07:47:34
>>2088 正直な不動産屋さん
メルクマールと競合するのは同感。
だから、A地区のメルクマールより高い単価つけにくいよね。
また、B地区の再開発が実施された暁には、C地区の劣後感は、否めない。
長期的には、賃貸市場として見ても厳しいだろ。
また、地主との関係とか建前で、実際はこっちでしょ？
> 仮に全部賃貸にしてしまった場合でも、客観的に見て笹塚の賃貸需要に対して供給が多過ぎる恐れがありますね。
だから、自らは賃貸しない。
高めに売って借手が付かないリスクを早く移転したい。
-
2095
デベにお勤めさん 2025/01/18 07:51:15
>>2077 マンション検討中さん
とにかく不確実なリスク要因が多いね。
所有権物件の6掛けくらいまで坪単価が
下がらないと投資家は動かいでしょうね。
リスク分のディスカウント次第かな。
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2096
マンション検討中さん 2025/01/18 07:55:05
>>2095 デベにお勤めさん
東玉袋さん、凍死家に見向きもされないからと絡んで着ないで下さい。こちらは既に多数の投資家が参入して激戦です。
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2097
匿名さん 2025/01/18 08:11:32
>>2096 マンション検討中さん
港南に住むのは生理的に無理ですよ。臭くて汚いイメージしかない。今は豊洲や有明の方が再開発が進んでいて緑も多いですよ。港南は昔からの汚物処理施設が依然として多く残っているからあまり環境が良くない。
-
2098
eマンションさん 2025/01/18 09:17:34
なんか品川ナンバーエリアなら何処でもよくなってきた(笑)
私はクルマ好きなので、練馬、足立、杉並、江東、葛飾、板橋、多摩、八王子ナンバーエリアは絶対無理。都内ってことですよ。
-
2099
マンコミュファンさん 2025/01/18 09:18:18
定借って、地主のための制度ですよ。得するのは地主とデベだけ。一般の買主にはデメリットしかないです。難易度高くなりますが、相続とか節税で一部の人にメリットなくはないですが。自分の定借買ってくれた人も信託財産の組み替えの人で、富裕層相手のリアルプランの顧客だった。
-
2100
名無しさん 2025/01/18 09:28:12
>>2099 マンコミュファンさん
デベの利益がたんまり乗っていて、買って貸したら毎月２０万以上の赤字になる、ワンルーム業者もビックリの非都心所有権か、定借だけどフローがプラスになる駅、都心渋谷区の駅＆商業直結を買うか。賢者は前者です。
-
2101
匿名さん 2025/01/18 09:35:18
>>2098 eマンションさん
品川駅の海側だと、内装が屎尿臭くなるからクルマ好きにはお勧めできない。
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2102
通りがかりさん 2025/01/18 09:36:11
>>2091 匿名さん
リビオ文京小石川もそうですが、新築の定借の割引率が少なくなっているのだと思います。
しかし、中古では所有権の30%引きくらいになっているので、リセール的にはかなり厳しいと考えたほうがいいかと。
定借に向いているのは相続させる人がいない人で、最後まで住む覚悟がある人だと思います
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2103
通りがかりさん 2025/01/18 09:42:11
>>2100 名無しさん
2099への返信？何言ってるかわからない。笑
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2104
eマンションさん 2025/01/18 09:44:28
>>2102 通りがかりさん
お隣の代々木上原の三菱地所の新築が坪単価１２００～なので
笹塚の三井不動産のランドマークタワーは坪単価９００～１０００くらいです。
その３割引きなので、坪単価７００弱という価格設定。
-
2105
eマンションさん 2025/01/18 09:45:44
所有権なら坪単価７５０というのは、宅建すら持っていない素人が根拠もなしに述べている数字です。
-
2106
名無しさん 2025/01/18 10:18:33
>>2104 eマンションさん
笹塚は代々木上原ではありません。路線も違いますし。
笹塚が、グランドシティタワー月島と同じ坪単価？あり得ないですね
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2109
匿名さん 2025/01/18 10:26:22
>>2107 匿名さん
豊洲や有明は緑被率が高いけど、港南は糞被率が高い。実際現地に行ってみれば分かると思うけど、年中屎尿臭があるから住みたいとは思えないんだよな。
-
2110
通りがかりさん 2025/01/18 10:28:16
>>2106 名無しさん
本物件から坪単価１２００～の
ザ・パークハウス代々木上原レジデンスまで
自転車で３分です。
ほぼ同エリア、かつ標高は笹塚の方が高いですね。
-
-
2111
マンション検討中さん 2025/01/18 11:07:50
>>2110 通りがかりさん
自転車……笑
そうしたら笹塚の中古マンションと代々木上原の中古マンションは同じ相場なんですかね？
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2112
匿名さん 2025/01/18 11:17:50
>>2110 通りがかりさん
そもそも代々木大山レジデンスが坪単価1200というのも盛りすぎ。
一部の部屋だけじゃないですか？平均では900万台でしょ
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2114
匿名さん 2025/01/18 15:21:09
>>2113 匿名さん
港区は港南を生贄として差し出すことで内陸部の住環境を守っているのですよ。行政区上は港区だけど、かなり臭いから人が住む場所としては適さないと思う。湾岸に住むなら江東区の方が良いかな。
-
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2115
口コミ知りたいさん 2025/01/18 18:38:01
>>2105 eマンションさん
隣の幡ヶ谷で最近まで分譲されていたパークホームズ代々木西原は所有権で平均坪750万くらい。PKT渋谷笹塚からは500mくらいしか離れていないので立地はほぼ同条件だが小規模マンション。
一方でPKT笹塚は笹塚のランドマークで大規模タワー。もし所有権なら平均坪850万くらいが妥当じゃないかな。方角が良くてもさすがに1200万というのは盛りすぎ。良い部屋で1000万くらいだよ。そして定借だからこの価格から2割引きくらいが妥当な価格だと思う。
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2116
マンション検討中さん 2025/01/18 21:56:51
>>2115 口コミ知りたいさん
代々木西原は第2期以降は分かりませんが第1期は平均坪690、そして幡ヶ谷というより、代々木上原駅徒歩9分のほうが評価されての価格では？ ここは代々木上原徒歩20分近くで最寄りとは言えないです。
京王線の駅と代々木上原とでは、世間の評価は全然違うので、同条件じゃないです。代々木上原は2路線通っているので幡ヶ谷入れて3路線使える立地ですし。
https://manmani.net/?p=54846
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2117
口コミ知りたいさん 2025/01/18 22:06:42
>>2115 口コミ知りたいさん
仰る通りですね。ここが所有権で坪単価７５０は流石に悪意があるレベルで低く数値出しているかと。自身がポジションを持っている湾岸とか豊島に見込み客を誘導したいんでしょうね。
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2118
検討板ユーザーさん 2025/01/18 22:51:01
>>2115 口コミ知りたいさん
500メートル？ 直線距離で話してます？
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2119
匿名さん 2025/01/18 23:40:51
超上位互換の定借パコ渋が坪1000万でもリセール出来ないのを考えたら、リセールバリューは全て地権者とデベが持っていってる。
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2120
マンション検討中さん 2025/01/18 23:54:59
>>2119 匿名さん
ほんとですね。
今見たら1LDKですが坪740万で売り出し出てます
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2121
マンション検討中さん 2025/01/19 00:00:32
>>2119 匿名さん
ですね。
定期借地権は、年が経過すればするほど、地主の土地資産価値は上がるが、マンション購入者の資産価値は下がり続けて、最後は必ずゼロ円になる。
建物だけは、建前上は購入者の資産にも拘わらず、最後は必ず壊すことが確約されており、自分のものなのに、壊さないで残す選択肢が無い時点で、実は、建物についても、真に自身の資産とは言えず、長期賃貸しているに過ぎないと考えるのだ妥当。
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2122
マンション掲示板さん 2025/01/19 00:13:12
>>2120 マンション検討中さん
同じ区内の定借大規模タワーが5年経って条件悪い坪単価低い部屋で740で出てるなら今期売り出しの600台の部屋にとっては相当心強いのでは？王様部屋のリセールは知りませんがそこ買いに行くような人は細かいこと気にしないでしょう。
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2123
口コミ知りたいさん 2025/01/19 00:14:52
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2124
通りがかりさん 2025/01/19 00:33:37
-
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2125
検討板ユーザーさん 2025/01/19 00:43:10
>>2124 通りがかりさん
２３階と１３階じゃグロス違うのは当然でしょう。
何を言いたいんですかね？？
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2126
検討板ユーザーさん 2025/01/19 00:49:28
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2127
評判気になるさん 2025/01/19 00:52:28
>>2125 検討板ユーザーさん
当たり前ですよ。
坪単価が高い階のものだけピックして、笹塚が安いかのように主張するのが変じゃないですか？ということが言いたいです
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2128
名無しさん 2025/01/19 00:54:00
>>2127 評判気になるさん
実際安いですからね。
フロー黒字取れる新築タワーなんてここくらいですよ。
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2129
匿名さん 2025/01/19 01:28:25
立地的には間違いないし、定借だからイニシャルも安くて済む。資産性はかなり高いと思うぞ。
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2130
周辺住民さん 2025/01/19 01:47:58
結局マンションにスーパー誘致できたのでしょうか？
スーパーができて、近隣のスーパー混雑緩和になると、周辺住民としては嬉しいですが…。
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2131
マンション検討中さん 2025/01/19 01:54:07
>>2128 名無しさん
家賃いくらで想定してますか？
表面利回り何%だと思います？
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2132
匿名さん 2025/01/19 01:56:57
当たった瞬間、70年間確定年金が貰えると思ったら申し込まない理由がない。
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2133
検討板ユーザーさん 2025/01/19 01:59:30
>>2131 マンション検討中さん
東玉袋の利回りはこんな感じです。
買って相場が調整した瞬間詰みますね。
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2134
名無しさん 2025/01/19 02:21:38
>>2133 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。池袋は検討していませんが……
この物件はどうですか？
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2135
eマンションさん 2025/01/19 02:46:16
>>2134 名無しさん
東玉袋は池袋じゃなくてプラウド渋谷東のことですよ
投票アンケート (0件)
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<サンプル> タワー棟の予想平均坪単価は？
坪300万台
14.9％
坪400万台前半
44.8％
坪400万台後半
23.9％
坪500万超
16.4％
67票
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