東京23区の新築分譲マンション掲示板「パークタワー渋谷笹塚ってどうですか?」についてご紹介しています。
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  8. パークタワー渋谷笹塚ってどうですか?
口コミ知りたいさん [更新日時] 2024-11-21 19:50:19

パークタワー渋谷笹塚についての情報を希望しています。

所在地:東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他(地番)
交通:京王電鉄京王線「笹塚」駅 徒歩4分
    京王クラウン街出入口(通行時間6時~24時30分)より徒歩3分
   小田急電鉄小田原線「代々木上原」駅 徒歩16分
   小田急電鉄小田原線「下北沢」駅 徒歩22分
間取:1LDK~4LDK
面積:43.94㎡~129.45㎡(トランクルーム面積(0.55㎡~2.92㎡)含む)
売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社:株式会社大林組
管理会社:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

公式URL:https://www.31sumai.com/mfr/X1901/
資料請求:https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00155065

総戸数:659戸(一般販売対象住戸633戸)
構造・規模:鉄筋コンクリート造地上28階地下1階建
用途地域:商業地域
土地権利/借地権種類
 定期賃借 借地権の期間:2098年(令和80年)12月31日まで約70年
 地代:月払賃料/(月額)未定、解体準備積立金/(月額)未定、
 解体準備積立基金/(引渡時一括)未定
駐車場:総戸数 659戸 に対して 敷地内機械式 180台 敷地内平面 4台
駐輪場:総戸数 659戸 に対して1209台
バイク置場:総戸数 659戸 に対して8台

竣工時期:2027年12月下旬竣工予定
入居時期:2028年 3月下旬入居予定
販売予定時期:2025年3月上旬販売予定

バルコニー面積:10.54㎡~26.57㎡
敷地面積:8,156.34㎡
建築面積:5,284.96㎡
延床面積:77,376.68㎡

自由だ。笹塚

なんだろう。街を包み込む、この心地よさは。
なんだろう。手の届く場所になんでもある、この暮らしやすさは。
なんだろう。どこの街でも味わえなかった、この解放感は。
誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。
そうか!ずっと探してたのは、こんな暮らし。
笹塚から、はじめよう。どこまでも自由な毎日を。

共通概要備考
※本物件は定期転借地権付マンションであり、転借地権の存続期間は
 引渡予定日2028年3月下旬から2098年12月31日までの約70年となります。
 期間満了時に更地にして返還することが条件となります。
 建物の買取り請求、契約更新及び改築等による期間延長はできません。
※転借地権の譲渡・賃貸は売主への事前通知と承諾等が必要となります(承諾料不要)。
※販売予定価格には建物価格、消費税、前払賃料が含まれます。
※敷地面積は8153.83㎡へ変更手続きを行う予定です。
※建築確認面積は8203.18㎡となります。
※本物件の土地の一部は、歩道状空地、広場および敷地内通路となっており、
 居住者以外の第三者が通行することになります。
※駐車場184台の内訳はタワーパーキング180台(EV用18台および住戸付設駐車場8台含む)・
 身体障害者用1台・EV充電スペース2台・荷捌き用1台となります。

現地(Google Map)
https://maps.app.goo.gl/kbc1RSRFHNUsqFxz5

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
パークタワー渋谷笹塚 現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/100002/

[スレ作成日時]2024-05-29 07:44:27

パークタワー渋谷笹塚  [第1期]
所在地:東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他(地番)
交通:京王線 笹塚駅 徒歩4分 (京王クラウン街出入口(通行時間6:00~24:30)より徒歩3分)
価格:7,000万円台予定~4億円台予定※1000万円単位
間取:1LDK~4LDK
専有面積:43.94m2~129.45m2
販売戸数/総戸数: 未定 / 659戸
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パークタワー渋谷笹塚口コミ掲示板・評判

  1. 201 マンション検討中さん

    借地でも自身で住み続けるならアリですね。

  2. 202 マンション検討中さん

    線路に近いように見えますが、電車の騒音とな如何でしょうか?振動とかも気になります。
    近所の方いましたら教えてください~

  3. 203 匿名さん

    >>201 マンション検討中さん

    住み続けるつもりでも、そうもいかない場合もある。下手に20年住んでから売却しなきゃならなくなったら悲惨だよ。同じ立地の広尾ガーデンヒルズと広尾ガーデンフォレストを比較したら、如何に定借が安くしか売れないかわかる。だって、買い手は利回りにシビアな投資家しかいないから。なお、パークコート神宮前が更に異常に安いのは、地代の値上げで揉めてるから。その意味で、地代全額前払いの定借なら、そのリスクはないからまだましかな。

  4. 204 匿名さん

    >>202 マンション検討中さん
    初台に住んでて、昔、初台~笹塚で駅近くの賃貸を探して何件か内見したが笹塚はかなり五月蠅かった記憶
    笹塚は京王線と京王新線が集結するので頻繁に電車が走ってて音はかなりする
    二重サッシでも音は完全に無くならなかったな
    どの程度の防音性能なのかはWebサイトに書いて欲しいね

  5. 205 匿名さん

    アクセスが良くて価格も所有権物件よりも安いというのであればいいですが
    駅も遠くて借地権物件となると、条件としてはあまり良くないかなと感じました。
    価格がまだ不明なので言い切れないですが、心惹かれるポイントが少ないかなぁ。

  6. 206 通りがかりさん

    笹塚は学芸大とかと同様とても快適で便利な街だ
    ただし、基本的には賃貸で住むところであって購入する土地ではない気がするなあ

  7. 207 名無しさん

    >>204 さん

    ありがとうございます。南向きの部屋なら線路の反対方向なので少しはましかなと期待してしまいますが、、、まぁ、静かさを求めて住む場所ではないかもですね。

  8. 208 匿名さん

    ここは立地が抜群に良いですからね。定借でも住みたい人は多いと思う。

  9. 209 周辺住民さん

    笹塚、西原、北沢、幡ヶ谷あたりの戸建てに住む高齢者(つまり、今住んでる戸建てを売れば、2億円程度であればすぐに現金化できるアッパー・ミドル層)の中で、このマンションを絶対に買いたいという人がたくさんいるみたいです。

    Die with Zero の考え方を持つ彼らは、所有権への拘りはなく、断熱性が高く、防犯にすぐれるマンションに住み替えたいと考えており、本物件のように駅近かつ買い物に便利な物件は理想的だそうです。まぁ、50年後には、流石に死んでますよね。

    ですので、物件の奪い合いが予想されるので、購入の検討している人は、早めに動いた方が良さそうです。



  10. 210 匿名

    >>209 周辺住民さん

    仮に晩年を穏やかに過ごしたいなら、こういうタワマンはお勧めしないけど。住民層は、何やってるのかわからない墨入りの若者やちょめちょめ女子とか、そういう感じの人も一定数入り、共用部なんかも一日中占領される。(パークコート渋谷ザタワー、パークコート浜離宮ザタワー、パークタワー勝どき、白金ザスカイ等々)
    落ち着いた低層小規模物件でも買い物そこそこ便利なところあるよ。

  11. 211 匿名さん

    港区湾岸とかは民度低い人多いけど、笹塚は民度の高い人が多いんじゃないかな?

  12. 212 匿名さん

    渋谷ザタワーとか浜離宮はオラついた人に響きそうな立地と名前だけど、渋谷笹塚で墨入れてオラついてたら、ちょっと可愛らしくて笑ってしまいそう。
    笹塚に無理やり渋谷の名前をくっ付けてイメージ向上させようとしてるけど、笹塚は住宅街だからな。
    環七沿いにある街の一つって感じ。

  13. 213 マンション掲示板さん

    笹塚って中野区ですよね
    住所が笹塚だと、悪いけど渋谷区に無理して住みたかったのかなと感じとっちゃう

  14. 214 通りがかりさん

    >>213 マンション掲示板さん

    何で中野区なんだよw 中野区の隣でも渋谷区渋谷区

  15. 215 マンコミュファンさん

    この近辺の地歴(牛窪、処刑場)について、みなさんどう考えられてますか?

  16. 216 検討板ユーザーさん

    >>215 マンコミュファンさん
    今朝も笹塚南の建設現場でクレーン転倒の死亡事故ありましたし、最近Xでもトレンドになっていた笹塚の「気が~」みたいな話は本当なんですかね?甲州街道沿いで交通事故多発していたり、某有名芸能人が~した事務所も近くだったり、検討する材料として、このような地縁は懸念事項になってしまいます。

  17. 217 名無しさん

    >>213 マンション掲示板さん
    世田谷区杉並区中野区との区境の古い街なので、笹塚や幡ヶ谷から中野にかけて、昔からの住宅地で地味だが、長年貯め込んだ金がたんまりとタンスにしまわれてる街という印象。
    https://www.transit-ad.com/ranking/riche/

  18. 218 匿名

    >>216 検討板ユーザーさん
    科学的に説明できるかどうかです。

  19. 219 マンション検討中さん

    >>216 検討版ユーザーさん
    昔からよくない場所とされてきたことは、察してしまいますよね。噂話に加えて、牛窪地蔵尊なるものもありますし…
    この点を自分の中でどう整理をつけて検討をするか、悩ましいですね。前時代的かもしれませんが…

  20. 220 匿名さん

    >>219 マンション検討中さん

    気にはなりますよね。

    例えば、東池袋なんかはつい最近まで日本最大級の処刑場跡地でしたし、今は中国人に乗っ取られつつありますからね。

  21. 222 評判気になるさん

    笹塚幡ヶ谷と言えば、最大のネガティブ要素は笹塚交差点でしょうね。
    私は気にしないタイプですが、富裕層だと常に守ることを考えてるからなのか、風水や昔からの土地柄を気にする人が多いかもしれません。

  22. 223 匿名さん

    初台から幡ヶ谷、笹塚までの甲州街道は、首都高のせいで空が見えず常に日陰のイメージで解放感が全くないんだよね。しかも交通量はかなりあって常に騒がしい。
    初台に住んで6年たつと道の暗さは気にならなくなったが、売却を考えると結構マイナスな感じがする。もっとも定期借地権だから売却は考えなくていいのかな。

  23. 224 マンコミュファンさん

    >>220 匿名さん
    つい最近って爺さんあんた歳なの?笑
    いつまで化石みたいな思考してるのかな。
    だからこそ適当な情報というか妄想で嘘ついてるんだろうけど。

  24. 225 マンション掲示板さん

    >>223 匿名さん

    さっさとPFIで緑道再整備すりゃいいのに、長谷部の博報堂友達に税金流したいからって遅々として進まない。

  25. 226 匿名さん

    >>225 マンション掲示板さん

    https://files.city.shibuya.tokyo.jp/assets/12995aba8b194961be709ba8798...

    笹塚はことしや着工。農園はよほど不評だったのかいい感じになっとる。

  26. 227 匿名さん

    >>222
    笹塚交差点って何がネガティブなのか分からなかったから調べると事故が多いのか。
    損保協会のデータ見ると大原交差点と笹塚交差点が都内ワーストランキングでも年代ごとに上位のことがあるな。
    歩道橋とか欲しいところ。。。

  27. 228 口コミ知りたいさん

    >>227 匿名さん
    大原交差点は昭和から既に全国有数の交通量ある交差点で、事故多発地点、笹塚交差点は中野通りが牛窪に沿って谷筋になってるので、甲州街道が大原交差点や初台交差点のようなアンダーパスではなくオーバーパスで中野通りを跨いで行く、さらにその上に首都高があって二層の高架が威圧感大。都内で同じような交差点は西麻布交差点みたい、あの辺りも妖気が立ち込めている。

  28. 229 口コミ知りたいさん

    >>227 匿名さん
    歩道橋があるのは笹塚駅前の10号通りの横断歩道脇の歩道橋だが、歩道橋があっても2021年に暴走タクシーの6人死傷事故、さらに古くは1999年にミキサー横転事故で3人死亡8人重傷、
    そしてその横断歩道脇の賃貸マンション(京王線高架下通る際にそのマンションの窓側の前を通る)はやたら炎がついている。やはりこのあたり何かある?

  29. 230 匿名さん

    >>229 口コミ知りたいさん

    東池袋のツイン前でも、痛ましい事件がありましたよね。

  30. 232 匿名さん

    >>219 マンション検討中さん

    牛窪地蔵尊のところは雰囲気怖いね。NAビルの地下も出るという噂あり。マンションから中野通り渡った幡ヶ谷側がそういうエリアなんでしょう。西原には斎場もあるし。まぁ、でも初台のオペラシティとかも今はあまり言われないけど曰く付きだから、時が過ぎれば気にならないっちゃならない。

  31. 233 検討板ユーザーさん

    >>232 匿名さん

    サンシャインなんて処刑場跡地だからね。
    霊園もあるし。

  32. 234 マンション検討中さん

    笹塚なんて所有権でも買っちゃいけないのに、借地でこの値段で買うなんてありえない
    中野とか笹塚とか賃貸で安く便利に住むところであって、買うとコスパが悪くなる場所だよ
    世田谷とかも金持ちが戸建てで住む場所にわざわざマンションで住むとは

  33. 235 検討板ユーザーさん

    近隣のパークハウス代々木大山町が壷1000超でも飛ぶように売れているようなので、より利便かつタワー型のこちらは壷800万円は硬いでしょうね。

  34. 236 検討板ユーザーさん

    大林組の特許の制震構造であるデュアル・フレーム・システムと書いていますが、一般の制震よりかは圧倒的に良いが、免震と比べるとどうかなと書いてありますね。まだ事例も少ないのでしょうが、実際311の時に制震構造だった中目黒の某タワマンとかは壁に大きなヒビが入ったとか聞きますし。

    https://www.bakko-hakase.com/entry/086_kousou-menshin

  35. 237 匿名さん

    >>236 検討板ユーザーさん

    https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48182/res/123-173/

    2011年3月12日の148投稿を見ると

    >途中の14階付近の3フロアくらいの非常階段の床がかなり砕けていて

    とあって制震構造といっても築2年で震度5強で非常階段がこの状態だから、7だとどうなるか分からないですね。まあ地盤や平面形状が違うので単純比較はできないでしょうけど。

  36. 238 評判気になるさん

    資産バブルが進み、若者が持ち家ゲット出来ないこの時代を憂いだ地主様のご意向により、若者子育て世帯の倍率優遇、法人名義禁止、一世帯1戸のみ、5年転売禁止という厳しい条件の上で坪400台、ファミリー向け1億以下で分譲される。

    という夢を見たんだが、そろそろ病院行った方がいいかな?

  37. 239 匿名さん

    >>238 評判気になるさん
    夢の自覚があるうちは大丈夫。夢と現実の区別がつかなくなったら危ない。その時は、本人は自覚がないので、周りの人に病院に連れて行ってもらいな。

  38. 240 匿名さん

    1億しないでファミリー向け変えたら最高やな、病院へどうぞ
    今の相場だと2LDKでも1億円くらいがスタートなのかねぇ

  39. 241 マンション検討中さん

    >>237 匿名さん
    仕上げ塗りにヒビが入っただけ

  40. 242 eマンションさん

    >>236 検討板ユーザーさん

    免震よりDFSの方が良いよ。
    免震タワマンは上モノ軽くするから床が薄くなる。


  41. 243 ご近所さん

    >>238 評判気になるさん

    あなたが能力者である事を祈ってます。
    そうなったらシティタワー品川の再来。

  42. 244 名無しさん

    >>242 eマンションさん
    免震だから軽くするために床薄いとかないのでは?むしろ床薄くして剛性下がったら床応答加速度が増幅して、免震層のエネルギー吸収が弱まるのでは?

  43. 245 eマンションさん

    >>238 評判気になるさん
    R4知事だったらそうなっていたかもね

  44. 246 マンション比較中さん

    「眺望の自由」とのキャッチコピーで、東京タワー方面の夜景などもHPに掲載されていますが、第二六本木ヒルズの開発であと数年で東京タワーは隠れてしまいます。東京タワーの眺望目的なら注意しましょう。
    定借なので賃貸と同じです。70年分の家賃を前払いするつもりなら良いのでは。数十年のスパンではインフレが確実なので、所有権マンションなら当たり前に価値が上がりますが、定借の場合は最後は雲散霧消するのが確実なので価値は経年に従い逓減するのが確実です。特に最後の30年は厳しい。資産として育てるのではなく、長期賃貸と考えましょう。

  45. 247 eマンションさん

    >>244 名無しさん

    らーめん構造の剛性に床スラブは寄与しないっすよw

  46. 248 匿名さん

    >>247 さん
    いや床薄くし過ぎて剛性低くなると偏心したり捻れたりするでしょう。そもそも遮音性も悪くなるし。

    https://www.jstage.jst.go.jp/article/aijt/22/51/22_523/_pdf

  47. 249 匿名

    定期借地権は、長い将来的には資産価値形成として不利だと思うが、まあ、賃貸住み続けるよりはましか。

    ただ、青山などの物件なら、定期借地権でも高くても売れそうだが、ここは、どうだろう。

    仮に30年後とかに売ろうとした場合、青山ならまだ下がってない気もするが、笹塚では、流石に下がるんだろうなあ。

    果たしていくらで売り出すのか?
    個人的には、スーパー直通エレベーターはいいなあと思う一方、一つしかないみたいだから、混みそうなのと、セキュリティリスクが無いのか気になる。

  48. 250 評判気になるさん

    >>249 匿名さん

    青山に住むよりは10倍生活しやすいと思いますよ。
    駅直結のクラウン街とメルクマールで何でも揃うので。

  49. 251 口コミ知りたいさん

    >>250 評判気になるさん

    しかも、1階にスーパーも入るなら、生きていくには、何も問題ないね。

  50. 252 マンション検討中さん

    鉄道ファンには、たまらない物件。狙いは東向きかな。

  51. 253 入居前さん

    京王と都営だけ見てもなあ

  52. 254 マンション比較中さん

    >>246 マンション比較中さん
    まあ大家の利益が乗ってない分、一般の賃貸物件よりは定借分譲が有利と考える事は出来る。
    土地を借りてでもマンションを建てたいという事だから、こういう立地であれば通常の所有権マンションなら当たり前に価値は上がり続ける。都心には築50年以上の築古マンションも沢山あり、今でも数千万はするが50年前は数百万だったはず。所有権なら長期で見れば持っているだけで必ず上がるが、定借はこういった流れには乗れず、資産価値は下がり続ける運命。どうせ買うのに非常に勿体ない気がする。
    以前は定借はかなり安かったが、近年は所有権マンションとたいして変わらない。こういう事を考えるとわざわざ定借を選ぶ理由は無いと感じてしまう・・・。しかも渋谷区とは言え笹塚だし。ひと昔前は戸建てエリアだよ。
    最初の30年~40年までは定借の影響を受けずに売れると思うがその後はババ抜きだろうね。

  53. 255 匿名さん

    このスレッドの年齢層が気になるな
    俺、40年後に生きているだろうか・・・

  54. 256 通りがかりさん

    >>250 評判気になるさん

    パークコート青山高樹町と比較するのが無謀だ。
    生活しにくくても、買えるなら、みんな青山買う。

  55. 257 名無しさん

    >>254 マンション比較中さん

    日本最高額のマンションも、数年前はボロ戸建てが立ち並ぶ貧民窟でしたよね。


  56. 258 マンション比較中さん

    >>254 マンション比較中さん
    一般的に定期借地権のマンションが建つような好立地なら、築50年を超えれば当たり前に建て替えの話が出てくる。50年も経てばインフレで地価はかなり上がっているだろうし、都心好立地で建て替えれば資産価値がさらに倍増するのは確実。港区なんかだと築50年で坪330万くらい、新築で坪800万以上するはず。より大規模な建物を建てなくても、再築により倍増する資産価値で建築費をまかなえる可能性も高い。合意形成のハードルはあるが儲かるなら賛成という人が大半だろう。でも定期借地権だとインフレによる資産価値の上昇の波に乗れず、建て替えのチャンスも絶対にめぐってこない。最後の20年なんて老朽化もあって悲惨だと思うよ。
    自分は死んでるにしても相続人の事を考えると・・・。わざわざ定期借地権マンションを買う理由は無いわな。

  57. 259 名無しさん

    三井さんによるウルトラCを期待したいですね。
    所有権への切り替え、坪単価は800くらいでよろしく。

  58. 260 匿名さん

    定期借地権に住んでた経験者の方にお聞きしたいのですが、特に、30年くらい経過後くらいの物件で、実際に、やはり、売却に苦労したとか、そういう方のお話を聞かせて欲しいです。

    正直、このマンションを買って、死ぬまで住み続けると断言出来ない人もいるでしょうから、参考になると思います。

  59. 261 マンション掲示板さん

    >>260 匿名さん

    定借はそんなに実績ないですよ
    最近できた枠組みです

    三井さん、所有権へ切り替えれば坪800?900は狙えますよ。
    土地買っちゃいましょう。


  60. 262 マンション比較中さん

    >>260 匿名さん
    定期借地権という権利が出来てから30年しか経っていない。最古の物件でも築30年だから誰も最後の姿を見ていないし、どうなるかは予想できないんだよね。そういう怖さはあるし人柱になりたければどうぞご自由に。土地がないから銀行の評価も低くローンも付きにくい。買いたい人はそれなりにいるかもしれないが、資金調達出来ず結局買えない。つまり売り手からすると売りにくく値段を下げていくしかない。最後の方は本当に酷い事になるぞ。例えば都心の築30年程度の地上権や普通賃借権のマンションでも相場の6割程度。建物が存在する限り住み続けられる地上権マンションでこんな感じだから、最後にゼロになる定期借地権なら・・・。答えは出てるよね。

  61. 263 検討板ユーザーさん

    >>262 マンション比較中さん

    まあねぇ。リビオ小石川とか、駅遠定借商品力なしだから終わってるよな。

  62. 264 匿名さん

    >>262 マンション比較中さん

    そっか。定期借地件の物件購入者、ある意味、モルモットなんですね。
    うまくやって出口を見つけられるか。はたから見ると興味深いですが、当事者になると、どうしようか悩みますね。

    となると、やはり、所有権があるマンションよりは、割安になるんですよね?
    その度合いがどれくらいかってことですね。

  63. 265 匿名さん

    普通借地だと借りての権利が強すぎて、借地にすることに抵抗のある地主も多い。定借は、そういった土地を有効活用するための、地主のための制度だから、借り手にはほとんどメリットはないです。住まいサーフィンがポジショントークで定借の儲かる確率を高くしてるから、騙されてる人も多そう。

  64. 266 検討板ユーザーさん

    ここは、戸数に対してエレベーター数は少ない気がするが大丈夫だろうか?

    朝とかラッシュなんだと思うが、低層フロアは階段使うんだろうな。

    画面で見える範囲では100戸あたりエレベーター1台未満だ。なお、スーパー行きエレベーター1台は除くが。
    なお、

  65. 267 匿名さん

    >>266 検討板ユーザーさん

    よく見たら、ゴミ回収などの荷物用エレベーターも1台あるが。

  66. 268 通りがかりさん

    >>266 検討板ユーザーさん

    大丈夫、パークタワー勝どきミッドの低層なんて、150戸あたり1台だ。

  67. 269 マンション検討中さん

    >>268 通りがかりさん

    ラッシュの混雑は我慢しろってことですね。

  68. 270 マンション比較中さん

    >>266 検討板ユーザーさん
    エレベーターは緊急時の避難経路でもあるから避難時間を考慮して法令で必要台数は決まっていると思うけど。多いに越した事はないが少なくとも法令基準を満たす台数が確保されている事は間違いない。
    それより定期借地権の方が問題だ。仮に台数が少なくても本当に良い立地の人気マンションなら誰も気にせず資産価値もガンガン上がる。取るに足らない事だ。定借マンの30年後は恐ろしい。

  69. 271 マンコミュファンさん

    >>270 マンション比較中さん

    定期借地権は、確かに、将来的に売れにくくなるリスクはあるが、相殺出来るほど販売価格が安ければ、まあ、文句はない。
    要は、いくらで売り出すか。

    あと、怖いのは、タワマンバブルもいつかはじける。
    このマンション引き渡しは2028年だが、例えば、2025年4月に高い価格で買付して、2027年にバブルはじけて、市場価格が下落しても、当初買付した価格で2028年に引き取るしかない。無論、買付金放棄して解約もあるが。

    専門家に問いたい。
    タワマンバブルは、いつ頃なのか?

  70. 272 匿名さん

    借地権物件は、やっぱりいろいろリスクはありますよね。
    アクセスの良い立地で、まあこの価格で購入できるならと納得できれば別ですが
    リセールも視野に入れるなら購入はさけたほうが良いのかも。

  71. 273 マンション掲示板さん

    >>270 マンション比較中さん
    >エレベーターは緊急時の避難経路でもあるから
    違います
    いい加減なこと言わないように

  72. 274 ご近所さん

    中村屋は約75年後にこの土地どうするつもりなんでしょうね きっちり2098年に取り壊してまた肉まん工場にするのかな

  73. 275 マンション比較中さん

    >>271 マンコミュファンさん
    最近だと所有権と定借であまり値段は変わらないですよね。昔みたいに大幅に安いなら定借も検討の余地ありだけど。所有権の8~9割程度なら何の魅力も無い。誰が買うのだろうとも思う。
    マンション価格は短期的には上がったり下がったり変動もあるだろうけど、都心で50年のスパンで見ればインフレで必ず上がる。そうなると別のコメントでもあるように建て替えれば大儲けなので、必ず建て替えの話が出る。定借はそういう事は絶対ないし、時間が経つごとに資産価値の下落圧力が強くなり最後はゼロ。買う方も融資を受けてリスクを取るのに、成長が見込めない資産に投資するのは非常に勿体ない。定借は70年分の家賃を前払いする賃貸と同じ。それなら借入も必要なく引っ越しも自由な一般の賃貸を渡り歩いた方が良いと思うが・・・。

  74. 276 マンコミュファンさん

    >>266 検討板ユーザーさん

    以下の記事では、50戸あたり1個が目安としている。
    https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_sagashi/elev...

    「エレベーターの適切な設置台数は、50戸に対し1台が目安です。設置する位置はエレベータホールから玄関まで、50m以内が望ましいでしょう。」

    ここは、エレベーター数は少なめだと言えます。
    ただし、荷物用エレベーターを含めると、1つのエレベーターあたりの人数が、100人切るので、あとは、各エレベーターの耐用人数が何人乗りかにもよるでしょう。

    それぞれが、9人乗りだと結構辛いが、11人、あるいは、13人以上乗りであることを期待したいところです。

  75. 277 通りがかりさん

    >>276 マンコミュファンさん

    PTKは150戸あたり1台だから、それに比べれば多いですよ

  76. 278 匿名さん

    >>277 通りがかりさん

    >PTKは150戸あたり1台だから、

    だとすると、PTKは、エレベータ1つ1つのサイズが巨大サイズ仕様とかでない限りは、随分と住民の混雑を顧みない仕様だと言えると思います。

  77. 279 マンション検討中さん

    ここってもう案内始まってる?登録したけど音沙汰なくて…
    足切りされたかな?

  78. 280 匿名さん

    >>279 マンション検討中さん

    いや、同じですよ。
    11月中旬に案内会があり、それまでは、きっと必要に応じてお知らせが来るだけみたいです。

  79. 281 買い替え検討中さん

    住環境や立地もいいから登録するよ。
    考えてみたら所有権でも60年したら買い手なんていないし。
    なら定借も一緒やと思う。
    パークタワーの名はやっぱり所有欲あるよ。

  80. 282 評判気になるさん

    >>281 買い替え検討中さん
    でも所有権なら築60年にもなれば建て替えになる可能性も高いですよ。現時点で都心にある築60年近いマンションでも所有権ならそれなりの値段で取引されています。そして建て替え計画が出た途端に一気に上がるのが一般的です。

  81. 283 マンコミュファンさん

    >>281 買い替え検討中さん

    確かに60年住むなら、一生住むと言う意味だから、差はありませんよ。
    問題は、30歳で買って、65歳で売ってより静かな場所で老後過ごしたい人にとって、35年後の定借がどの程度売りやすいか、また、

    75歳とかになって、子供に迷惑掛けたくないから終活で事前に売ろうとしたら、残期間25年となり、多分、かなり、売りにくいのではないかと言うことですね。

  82. 284 口コミ知りたいさん

    >>282 評判気になるさん

    タワーだと、多分、建替で容積率増やせないと思うから、住民負担が多額になって、建替決議は通らないと思う。そのまま朽ちるか、取り壊して土地を売って更地に戻す。それだと定借と変わらないから、解体費用を積み立ててない分、悲惨かも。

  83. 285 ご近所さん

    >>283 マンコミュファンさん
    売らずに自分が一生住む前提なら、所有権でも定借でも関係ないかもしれませんね。でもそうであっても子供がいるなら、相続も考えて残される子供のために所有権を選んであげるべきじゃないですか?築古でも所有権でこの立地なら少なくともゼロではないし、うまくいけば建て替えの可能性もある。そうなれば子供達にひと財産を渡せますよ。自分達が途中で売って老人ホームなどへ移るなどの選択肢も取りやすいはずです。残存期間が少なくなった時のこの定借マンションの資産価値はやはり気になりますよね。

  84. 286 ご近所さん

    >>284 口コミ知りたいさん
    >タワーだと、多分、建替で容積率増やせないと思うから、住民負担が多額になって、建替決議は通らないと思う。

    これは違うと思いますよ。必ずしも容積率を増やして大きな建物を建てる必要は無いです。好立地の場合、築古と新築で価格差がかなり出ます。
    笹塚あたりだと築古は坪300万、新築は坪800万くらい?建築費は坪130万~150万くらいでしょうから、同規模の再築なら、建築費は多少部屋を狭くすれば再築による資産価値の上昇分から捻出できます。住人負担はありません。建築費を負担した後の再配分率は81%(150万/800万)という事になります。元々20坪の部屋の所有者なら再築で配分される部屋は16坪になり、資産価値は6000万から1.28億に増加(含み益6800万)、住民負担なく新築に移れる事になります。この条件ならほとんどの人が合意すると思いますよ。好立地なら必ずしも大きくする必要はありません。

  85. 287 マンション検討中さん

    >>286 ご近所さん

    あの~ いま建築費って坪300~350ぐらいですよ。今後も上がる一方でしょう。
    建て替えでそんなに甘い話はありません。

  86. 288 マンション検討中さん

    >>278 匿名さん
    スピードやソフトウェアの有無を考慮に入れない台数論議は無意味です。
    「50戸に対し1台が目安」というこのサイトの記事は、一般的な30~60m/分の無制御ローコストエレベーターを基準にしたものなので、最低でも100m/分を超える、中には200m/分という、コンピューター制御されたタワーマンション用の高額なエレベーターとは別物であり、単純に比較できるものではありません。

  87. 289 ご近所さん

    >>287 マンション検討中さん
    >あの~ いま建築費って坪300~350ぐらいですよ。

    さすがに建築費が坪300万以上というのはあり得ませんよ。百歩譲って仮に坪300万でも再築による資産価値の増加分が500万円あるので含み益を坪200万出して、自己負担なく新築に住み替えられます。合意形成の難しさはあるにせよ、好立地ならそれなりに現実的です。儲かるなら合意する人が大半ですから。

  88. 290 ご近所さん

    >>287 マンション検討中さん
    建築費の一例ですが、国立で富士山の眺望の問題から解体が決まったグランドメゾン国立富士見は総戸数18戸、中心価格帯7000万、延床面積500坪、敷地面積464㎡、路線価32万/㎡との事です。
    そうなると総事業費は約12.6億で、この中から土地取得、建築費、各種経費、デベの利益を出さなければなりません。

    土地取得 路線価32万/㎡なので、おそらく40/㎡程度で取得したとして、1.9億
    デベの利益 一般的に総事業費の2割程度 2.5億
    販売経費 一般的に1割程度 1.3億

    残りは6.9億、これが建築費となり、延床面積500坪で割ると坪138万という事になります。規模が小さいのでタワーとは異なりますが、大規模の場合にはスケールメリットも働きます。建築費はおおよそ坪130万~坪150万で間違いありません。

  89. 291 匿名さん

    ここは定借なんだから、所有権の精緻な建替議論はいらないのでは。定借は、残存期間の減少に伴う資産価値の毀損がリスク、所有権は建替の合意形成と費用負担がリスクということ。最後まで所有するなら、定借のリスクの方が小さいと思うけど、個人的には途中で手放す可能性が大きいから、所有権の方が安心。

  90. 292 マンション検討中さん

    >>290 ご近所さん

    素人計算に意味ないです。安普請の賃貸仕様を立てるわけではないんですよ。建築会社に聞いてくださいね。
    分譲マンション向けは最安値で受けてくれるゼネコンで坪@250万です。

  91. 293 匿名さん

    定借は70年分の前払い賃貸なのは変わりないでしょう
    利益をだすなら所有権に越したことはないかと思う
    「付近の賃貸価格×12か月×70年×新築プレミア」を計算して妥当かどうか判断しよう
    住みたかったら600戸もあればすぐに賃貸が出るよ

  92. 294 坪単価比較中さん

    >>293 匿名さん
    定借は70年分の前払いとは言え、一般の賃貸物件に比べればコストメリットはあると思う。まとめて払うし、大家の利益も乗らない原価だから。
    でもいくら返済しても資産化は進まず垂れ流すだけ。購入の意味が無いよね。リスクを取ってローンを組んで購入するメリットがまったく無い。最後まで所有するのが一番損なんじゃないの?買うなら必要な期間だけ住んでなるべく早く売り抜けた方が良いと思う。

  93. 295 匿名さん

    所有権でも70年後の建物価値はゼロな訳で、僅かな土地持分が残るだけ。それならイニシャルが安価な不動産に住んで別の手段で70年蓄財した方が良い気もする。期待値的にはどちらも変わらない。

  94. 296 坪単価比較中さん

    >>295 匿名さん
    マンションは戸建てと違い、土地の持分や建物の耐用年数を根拠にした積算法で価値が決まりません。貸した場合にいくら家賃が取れるか(収益還元)と類似の部屋が直近でいくらで取引されたか(取引事例)が価格決定の根拠になるので、築年数や土地の持ち分はほとんど影響しません。例えば築60年近いマンションは都心にそれなりにありますが、建物価値ゼロ、僅かな土地持分では説明が付かない程に高額(少なくとも数千万)で取引されています。築70年になっても変わらず、所有権でマンションとして機能しているなら一定の価値が残る事は間違いありません。

  95. 297 マンコミュファンさん

    神宮前のヴィンテージマンションは築60年近いものがたくさんあるが、いまだに坪400~600程度で取引されてる
    同じ渋谷区の笹塚にはヴィンテージマンション自体がない
    幡ヶ谷上原西原大山にはあるけど
    わずかな距離だが大きな境界線がある

  96. 298 周辺住民さん

    >>297 マンコミュファンさん
    >>同じ渋谷区の笹塚にはヴィンテージマンション自体がない
    笹塚にも甲州街道沿いには築50年くらいのマンションはありますよ。ブランド価値を高めて行くようなな「ヴィンテージ」ではなく、単なる「築古マンション」かもしれませんが、それでも坪300万はしますからね。古いなりには価値は残り、ゼロになる事は無いはずです。

  97. 299 マンション検討中さん

    まあまあ、定期借地のリスクは、あることは間違いないけど、やはり、それも、未発表の価格次第でしょ。

    所有権に比べて十分安いと感じるなら、OKです。

    問題は、定期借地なのに、随分高いねという価格になるのかどうか。ちゃんと、バランスの取れた価格設定になるのか。期待したいところです。

  98. 300 買い替え検討中さん

    定借=賃貸なんだからうんと安くしてほしいですね。所有権の6割くらいが適正だと思いますが。

  99. 301 匿名さん

    皆さんは笹塚の今後の発展性はどう考えますか?
    メルマークが建って、今回のパークタワー渋谷笹塚、この後は?UR住宅なんかも建て替えになるんでしょうか?
    いわゆるササ、ハタ、ハツあたりで検討中ですが、どこが一番将来的に上がる可能性があるのかと考えてしまいます。

  100. 302 マンション検討中さん

    >>301 匿名さん
    URと21,住友ビルのあるあたりも一体開発されるとのこと(いわゆるB地区).
    ただ京王重機ビル→メルクマールや中村屋→ここは権利が明快だったけど,B地区は複数の権利者がいるのでそんなにスムースにことが進むわけにはいかなそう.

    値上がりだけを狙うなら初台じゃないですかね.あそこも再開発が動いているし.ただ住みやすさを加味すると笹塚かな.幡ヶ谷はすごくいい街だけど不動産価値的には一人負けだと思います.

  101. 303 購入経験者さん

    >>301 匿名さん
    ササハタハツと一くくりにされますが、随分印象が違うと思います。

    笹塚
    最も早くから開発が行われ、良くも悪くも計画がほぼ確定し将来を予想しやすい。値段も既に上がりきっており割安感はない。。パークタワー渋谷笹塚も定借にもかかわらず全然安くないだろう。スーパーなど生活利便性は最も高い。一方で都心からは最も距離がある一方、新線の始発駅なので、あまり気にはならない。手堅く行くなら笹塚一択。

    初台
    大規模開発(日本一のタワマン)が確定しているが、街としてはこちらも地味。駅の南側はゴチャゴチャした密集地でおそらく手がつけられないはず。笹塚、幡ヶ谷のスーパーに買い物に行くくらいだから生活利便性も劣る。例のタワマンが建つだけ、これで終わる可能性もある。持続的な街の拡大やイメージアップにつながるかどうか・・・。

    幡ヶ谷
    現時点では最も地味だが、駅前の秀和幡ヶ谷レジデンスは建て替えの噂がある。隣地の都営住宅跡は不動産会社が取得し解体待ちのようだ。かなり広い土地が既に確保されている。幡ヶ谷駅(ゴールデンマンション)も老朽化しており、公共性のある駅を考えれば放置されるとは思えない。駅から秀和幡ヶ谷レジデンスあたりまで一帯が再開発される可能性も無くは無い。そうなれば笹塚以上の規模になる。未知数な部分は多いが、一番成長の余地があり激変の可能性があるのが幡ヶ谷だと思う。10年~20年の長い目で見られるなら幡ヶ谷は大穴。値段が上がっていない今のうちに仕込むのは悪くない。

  102. 304 検討板ユーザーさん

    >>303 購入経験者さん

    ?オペラシティとパークタワーと都庁と明治神宮と新宿中央公園が近くにある初台が地味?


  103. 305 マンション検討中さん

    >>303 購入経験者さん
    笹塚の価格が上がりきっている??まだB地区開発残ってるのに?

    初台の南側が「ごちゃごちゃ」なら幡ヶ谷はもっとだろ笑

    幡ヶ谷の地図見た方がいいですよ.秀和を含めた駅の一体開発は無理.直下に地下鉄通ってるし.

  104. 306 坪単価比較中さん

    >>303 購入経験者さん
    新宿、渋谷への物理的距離を考えれれば圧倒的に初台優位。ただ時間距離を考えると笹塚も負けてない。オフィスの初台、生活者の笹塚のイメージかな。初台はタワマンが出来るのは良いけど実は新宿区の開発だし、それ以外の計画は今のところ何もないんだよね。タワマン完成で街としてイメージがどこまで変わるかだね。

  105. 307 入居前さん

    >>304 検討板ユーザーさん
    住むには、ってことでしょう。
    店と街は笹塚のほうが明るいし暮らしやすい

  106. 308 マンション比較中さん

    >>301 匿名さん
    ササハタハツいずれも甲乙付け難い魅力があると思います。はっきり言ってしまえば大差はなくどこを選んでも街選びとして失敗するような事は無い。それより個人レベルでは個別物件の影響の方が大きいと思います。いくら街として笹塚の魅力が上がっても、定期借地権であれば「大儲け」の可能性は低い。初台にしても今度のタワマンに住めれば良いがかなりの値段でしょうし、将来的にそれ以上に上がるかは疑問。また完成により初台の街のイメージが上がり、周辺地価が上昇し、というフローまでは考えにくい。幡ヶ谷も再開発の噂はあるにせよ具体的な発表は無いし、実現するかも不透明です。
    どこも似たり寄ったりならあまり街にはこだわらず、物件を精査すべきだと思います。まあ幡ヶ谷については何も無いだけに一発逆転の可能性は無くは無いかもしれませんが。

  107. 309 匿名さん

    「ササハタハツ」は渋谷区とか京王電鉄が言ってるだけで、そもそも比較対象じゃない気がする
    初台は新宿五丁目とか参宮橋と比較するべきで、笹塚は北沢とか中野と比較したほうが正しく価値を評価しやすそう

  108. 310 買い替え検討中さん

    ササハタハツ、どれも大した事ない、昔からある典型的な住宅街。地価の上昇で注目されるようになったが、大騒ぎするような街ではない。汚い安アパートや下宿に貧乏学生や労働者が住んでた(住んでる)街。最近は再開発でイメージが変わってきているが、甲州街道北側にはまだ沢山残っている。過剰な期待は禁物。

  109. 311 マンション検討中さん

    >>310 買い替え検討中さん
    はぁ,そうですか…。

    >汚い安アパートや下宿に貧乏学生や労働者が住んでた(住んでる)街

    これに該当しない東京の街の方が珍しい気がするが。

    湾岸とか?
    **大量発生中の湾岸タワマンがいいならそちらへどうぞ笑

    PTKのカオスぶり見てるけど私なら絶対住みたくないw

  110. 312 マンション検討中さん

    ここ前向きに検討したいと思っていて、価格発表楽しみにしているのですが、株価乱高下もあり、どうやら、順調に右肩上がりに株価が今までみたいに上がるということは無い情勢で、不動産価格は、株価と中長期的に連動するので、もしかしたら、このマンションを高値で今買って、完成する2028年には、既に、市場価格が下がっているということは有り得ますよね?

    専門家の多くが、2025年以降、不動産市場も、従来みたいにどんどん上がり続けるトレンドは終焉するという人が多いです。

    手付金放棄すれば、解約は出来ますが、大金持ちの投資家以外で、そんな芸当は出来ないので、最初の売り出し価格がとても気になります。

    11月には案内会が開催されるらしいですが、その際に、価格も発表されますよね?

    定期借地権とバランスの取れた価格発表を期待します。

  111. 313 匿名さん

    最近、地震が怖い。
    ここは、制震構造らしいが、何故免震にしなかったのか。
    ま、コストの問題かな。

    ざっくり言えば、単なる耐震だと、上層階の揺れが低層の3倍揺れる。制震構造は、これを低層と近いレベルに抑制する。でも、低層の揺れはあまり変わらない。震度7なら、震度7の揺れだ。

    他方、免震だと、低層も含めて揺れをかなり抑制してくれる。
     
    震度7が来ると、建物壊れなくても、単なる耐震や制震は、居室内は、ぐちゃぐちゃになる。

    免震だったら、多少高くても買う価値ありなんだが、震度7が近いってことを念頭に買わないとね。

    ちなみに、単なる耐震設計の10階建以上は真面目にやばいよね。

  112. 314 検討板ユーザーさん

    渋谷区笹塚、良くも悪くも港区千代田区中央区と同じ品川ナンバー。新宿区文京区は練馬ナンバー、豊洲のある江東区は足立ナンバーの分家の江東ナンバー。ナンバーを気にする人は老害と言われていますが、若い世代もナンバー、気にしますよ。世田谷ナンバー住民が品川ナンバーに戻せ訴訟事例もありますし。笹塚もありかな?と最近は感じています。

  113. 315 マンション検討中さん

    検討板ユーザーさん
    本文 渋谷区笹塚、良くも悪くも港区千代田区中央区と同じ品川ナンバー。新宿区文京区は練馬ナンバー、豊洲のある江東区は足立ナンバーの分家の江東ナンバー。ナンバーを気にする人は老害と言われていますが、若い世代もナンバー、気にしますよ。世田谷ナンバー住民が品川ナンバーに戻せ訴訟事例もありますし。笹塚もありかな?と最近は感じています

  114. 316 匿名さん

    タワーマンションの耐震構造は全て免震かと思いましたが建物により異なるのですね。
    こちらの皆様の解説が大変参考になります。
    制振構造については自分でも調べてみましたが、建設コストが免震に比べて安く揺れに強い、メンテナンスが容易であるようですね。

  115. 317 マンション検討中さん

    >>316 匿名さん
    揺れに最も強いのは免震ですよ

  116. 318 名無しさん

    >>316 匿名さん

    低層階も含めて、揺れが自然な揺れの3分の1程度に抑制されるのが免震です。

    制振構造は、単なる耐震だと高層階が自然な揺れに比べて
    3倍揺れることを、自然な揺れ程度に抑制するものの、特に低層階の揺れを抑えることはほぼ出来ません。


  117. 319 通りがかりさん

    >>310 買い替え検討中さん
    初台は代々木村で、幡ヶ谷笹塚は幡ヶ谷村なので、初台と幡ヶ谷笹塚は明確に別の街です。

  118. 320 口コミ知りたいさん

    >>313 匿名さん
    免震構造のマンションでは、地下に十分な配管、配線等のクリアランスを確保できない(地下に免震ダンバー設置)ので、笹塚のような下階が店舗の場合は制震タワーマンションが普通です。中間階にクリアランスを設置できれば免震もありますが、普通やりませんし、笹塚くらい店舗スペースが広くなるとクリアランスも広がりますので。
    少し前の最高級タワーマンションは免制震構造で造ったりしたようですが建築費が高騰した今の工事及び維持費用は半端ではありませんので、店舗がないあるいは少ないタワーは免震か制震、店舗が一定程度あるタワーは制震が普通です。マンションとは関係ありませんが、最新鋭の店舗事務所共創ビルの渋谷のスクランブルスクエアも制震です。

  119. 321 匿名さん

    >>319 通りがかりさん

    府中が良いですか

  120. 322 匿名さん

    >>320 口コミ知りたいさん

    そんな理屈聞いたこともない。2・3階までを店舗としてその上に中間免振層を設けることに格別技術的問題はなく、費用も莫大というわけでもない。地下水面が高いときはそうすることが多い。
    「中間階にクリアランスを設置できれば」?
    「設置できれば」じゃないよ、その方が良いと思えば思えばそのように作るだけのことなんだから。

  121. 323 口コミ知りたいさん

    >>322 匿名さん

    ウンコ免震より大林DFSの方が良いですよ。
    基本的に免震が適用されるのは上モノスッカスカのタワマンか、病院や市役所などの中低層の建築物です。最新鋭の超高層オフィスは全部制震です。



  122. 324 口コミ知りたいさん

    >>322 匿名さん
    パークシティ中野がその形の免震ですね

  123. 325 マンション検討中さん

    >>323 口コミ知りたいさん

    数年前になるが、このビルは、免震でかつ制震。これが最強!
    https://office.sumitomo-rd.co.jp/building/detail/minato/roppongi_3

  124. 326 マンション検討中さん

    同時期の同じパークタワーでも、こっちは免震だよ。
    ・パークタワー向ヶ丘遊園

    もっとも、その他の仕様が渋谷笹塚の方がグレードが高いから、比較にならんけど。

  125. 327 匿名さん

    免震マンションって、揺れを感じやすいと聞いたこともあるんですが、実際はどうですか?
    柳のように揺れるマンションもあると聞き、どうなんだろうと思う気持ちもあり…

    もちろん、設備や仕様についてもグレードがあると思うんですが…

  126. 328 匿名

    >>327 匿名さん
    東日本大震災のとき、免震5階建ての会社にいたけど、ゆっくり左右に大きく揺れる感じだった。怖いような激しい揺れは感じなくて、物も落ちるようなことはなかった。勿論、地震の揺れのタイプ(縦、横、周期)で違うんだろうけど。

  127. 329 マンション検討中さん

    >>328 匿名さん
    オフィスビルの五階建てで免震とはなかなかのハイグレードですね!

  128. 330 マンション検討中さん

    >>327 匿名さん

    単なる耐震だと、まず、全ての揺れは建物に伝わり、建物自体が文字通り耐えるわけだけど、免震だと、まず積層ゴムが動くので、鉄筋コンクリ自体が歪むよりもゴムのが簡単に動く。だから、耐風の強風とかでも、免震は揺れを感じやすいと言われるのは事実。

    ただし、明らかに、震度7の地震の際、建物自体(内部も)の揺れが最も軽減されるのは、免震であることは間違いない。

    制震の多くは、耐震だと本来地上の3倍揺れる高層の揺れを抑制するのが主目的であって、低層階は、震度7なら、基本的に震度7で揺れる。

  129. 331 匿名

    >>329 マンション検討中さん
    社会インフラ、ライフラインに関係するエンジニアリング会社なので、災害時の事業継続性が大事ということで、大震災の数年前に免震構造で新しく建てたばかりでした。同業他社は、建物が損傷して建物内にしばらく入れない状態で、大変だったようです。

  130. 332 口コミ知りたいさん

    地震も怖いですが、ここは、豪雨は大丈夫ですか?
    東京は、連日ゲリラ豪雨です。

    まさか、武蔵小杉の悪夢が起きないことを願います。

    電源設備とか、地下にあったりするのでしょうか?
    防水対策が気になりますが、そもそも、このあたりは、水害は気にしなくて大丈夫ですか?

  131. 333 購入検討者

    >>332 口コミ知りたいさん

    以下を見ると、道路側が若干進水しそうです。
    https://disaportal.gsi.go.jp/hazardmap/maps/index.html?ll=35.673374,139.670461&z=17&base=pale&ls=seamless%7Ctameike_raster%2C0.8%7Cnaisui_raster%2C0.8%7Cflood_l2_kaokutoukai_kagan%2C0.8%7Cflood_l2_kaokutoukai_hanran%2C0.8%7Cflood_l2_keizoku%2C0.8%7Cflood_list%2C0.8%7Cflood_l1%2C0.8%7Cflood_list_l2%2C0.75%7Cdisaster1&disp=0110000010&vs=c1j0l0u0t0h0z0

    例え50cm程度でも、地下に進水するには十分です。
    電源系統が地下にあるなら、万全の防水対策が必要でしょうね。

    そもそも、武蔵小杉のマンションも、防水対策しているとしながら、あのザマでしたからね。

  132. 334 マンション検討中さん

    1Fのスーパーマーケット白紙になりましたね。HP更新されてます。

  133. 335 匿名さん

    え、1Fのスーパー無いの?
    駅チカでスーパー至近だから老後を見据えて魅力的だったのに・・・

  134. 336 マンション掲示板さん

    >>335 匿名さん

    別にほぼアンブレラフリーで3,4件くらいスーパー行けますけどね。



  135. 337 マンション検討中さん

    >>335 匿名さん

    全く同感です。
    1Fがスーパーで無いなら、かなり魅力ダウンです。
    エレベータ直結の店舗なのだから、スーパーがベストですよね。

    まさか、パチンコ屋とか入れないでしょうね。

  136. 338 マンション検討中さん

    >>337 マンション検討中さん

    逆にスーパーで無いとしたら、何の店が入るのか、さっさと確定して発表して欲しいです。

    このマンションの場合、1Fに何の店が入るかで購入意欲が劇的に変わりますね。

  137. 339 マンション検討中さん

    わざわざ、各階から直通のエレベータ付きの1F店舗で、果たして、スーパー以外で、何だったら、みんな納得するのだろうか。

  138. 340 評判気になるさん

    うーん…食品扱う系の深夜までやってる総合薬局とか…

  139. 341 マンション掲示板さん

    セブンイレブンとテレワできる共用施設にするとか

  140. 342 名無しさん

    >>339 マンション検討中さん

    完全未定となると、今回検討していたスーパー業者と交渉
    失敗しただけでなく、業種変更も視野にあるんですよね。

    まともに手あげそうな業種は、ファミレスとか、マツキヨとか、パチンコ屋くらいしか無いかなあ。

    各フロアからの直行エレベーターは、意味ないね。
    電気代無駄だから停止運用かな。

  141. 343 マンション掲示板さん

    >>332 口コミ知りたいさん
    浸水で資産価値が下がることは無いですよ。震災リスクで一番怖いのは地盤の液状化による建物の倒壊。ここは非常に安全性の高い土地ですよ。

  142. 344 マンション掲示板さん

    そんなバカな。
    専用直行エレベーター付スーパーが1階にあるという触れ込みが最大メリットだったのに。

    まさか、スーパー誘致自体を撤回しちゃうの?

    セキュリティリスクを多少看過してもスーパーなら、直行エレベーターは良かったが、他の業種だと、むしろセキュリティ的にアウトかな。

    店舗専用エレベーター前にはコンシェルジュはいないし、牽制効かない。

    例えば、ドンキみたいな店舗が来て、ヤンキーが面白半分で、オートロックを友連れで通過して進入するかも。また、表玄関と異なり、こっちのオートロックは、二重にしてない可能性はないかな?






  143. 345 口コミ知りたいさん

    チー牛アンチ必死だな。
    スーパーなんてほんの一要素に過ぎないよ。




    ここの本質は、ほぼ利便施設及び駅直結の渋谷区最大規模の三井不動産によるタワーマンションということ。





  144. 346 マンション検討中さん

    >>344
    さすがに着床制限付けるだろ

    >>345
    そうは言ってもスーパーなくなるのはめちゃくちゃ痛い

    立地的にかなり特色がないとスーパーは厳しそうなんだよなぁ….現状,このあたりの人流少ないし,駅前には競合多数だし.
    駐車場充実させたオーケーとかなら需要はありそうだけど.

  145. 347 通りがかりさん

    >>346 マンション検討中さん

    ですよね。
    1階スーパーと、1階ドンキなら、価格差2000万あっても私は前者買います。

  146. 348 通りがかりさん

    >>346 さん

    別に痛くない。アンブレラフリーで駅前のライフ、フレンテ、クイーンズ伊勢丹、モス、ロッテリア、らーめん屋、パン屋、成城石井、鮨や、アイスや、コーヒーSHOP、焼肉屋、そば屋、マッサージ、花屋、ケーキ屋、中華や、コワーキングスペース、ローソン、セブンイレブン、ウェンディーズ、サイゼリア、うどんや、エクセルシオールカフェ、コッペパンや、やっきょく、全部いける。

  147. 349 通りがかりさん

    あとユニクロ、メガネや、ドトール、靴屋、無印良品 この世の全てがアンブレラフリー。

  148. 350 マンション検討中さん

    徒歩10分圏内に
    ライフ(笹塚店・幡ヶ谷店)
    サミット
    クイーンズ伊勢丹
    フレンテ(成城石井・九州屋など)
    マイバスケット
    業務スーパー
    サンディ
    ダイエー

    スーパー9店舗以上はありますからね。
    飽和状態なのは否めないので白紙になった?

  149. 351 セレブ

    キャアアア!!!!!!

    笹塚のタワー・マンには絶対に住みたいわ!
    プーキー とのスウィートホームが遂に…遂に叶うのよ!!

    一階にスーパーが入らないなら、わたしがNEW HALFパブをやるわよ。店名はそうね。まこん。キマリ!大林雅美サンへのオマージュなの。

    そして笹塚をムーランルージュにしたいの。この街で苗字が変わるわたし。IKEDA になるわたしをどうぞ応援してネ!!

  150. 352 マンション掲示板さん

    三井の下駄履きは商業の管理費を住宅に負わせるパターン多いから無くていいわ。

  151. 353 評判気になるさん

    >>352 マンション掲示板さん
    下駄商業がなくなるのと、テナントがスーパーじゃなくなるのとでは全く異なる話でしょう。
    ドラッグストアくらいならいいですが、普段使いしない飲食店やクリニックモールが入るようなら全体管理費の負担割合などは配慮がほしいですね。そもそも物件としての魅力減だし…

  152. 354 マンコミュファンさん

    >>353 評判気になるさん

    2階は元からオフィスに貸すみたいだから、1階もオフィスにして貸し出して、家賃収入上げて、住民の管理費はミニマムにするのがいいのでは?

    変な店舗が入るくらいなら通常のオフィスのがまだ良い。

    直行エレベーターは電源停止で良いでしょう。

  153. 355 マンション検討中さん

    B街区の再開発を見込んで、クィーンズ伊勢丹を誘致できないですかね。再開発時期未定だから難しいか...

  154. 356 名無しさん

    >>348 通りがかりさん

    ライフは濡れる。
    クイーンズ伊勢丹も濡れる。
    モスも濡れる。
    セブンイレブンも濡れる(駅のミニコンビニは除く)。
    ウェンディーズも濡れる。
    サイゼも濡れる。
    エクセルシオールはめちゃくちゃ濡れる。
    コッペパン屋もめちゃくちゃ濡れる。
    ドトールはちょっと濡れる。

    スーパー下駄履きマンション住んだことある?めちゃくちゃ便利で他のテナントとは比べものにならんのよ。

  155. 357 マンコミュファンさん

    >>356 名無しさん

    確かに同感。
    1階直行エレベーター付スーパーマーケットと言う触れ込みにめっちゃ惹かれた。
    実現しないなら魅力激減は必至。

  156. 358 マンション検討中さん

    メルクマール住んでるけどスーパー足りない気がする

  157. 359 匿名さん

    クイーンズ伊勢丹はあまり品揃えが良くない。スーパーならライフが良いな。

  158. 360 名無しさん

    >>359 匿名さん

    ライフもほぼアンブレラフリーでいける

  159. 361 マンション住民さん

    アンブレラフリーって言葉だいすきなんだな

  160. 362 匿名さん

    これだけ立地に恵まれてる物件もなかなかないですよ。

  161. 363 マンション掲示板さん

    普通に傘なしって打った方が早いのにね。

  162. 364 匿名さん

    傘無しだと伝わりにくくない?アンブレラフリーの方が意図が伝わる。

  163. 365 検討板ユーザーさん

    >>364 匿名さん

    変わった言い回しで気取ってみたい
    という意図は確かに伝わりますね。

  164. 366 名無しさん

    >>364 匿名さん

    傘無しで伝わらない日本人っているの?

  165. 367 匿名さん

    パークタワー渋谷笹塚 vs リビオシティ文京小石川
    行政区 :渋谷区9点 vs 文京区7点
    利便性 :ほぼ駅直結9点 バス便3点(一応山手線内側で加点3ポイント)
    売主  :王者三井不動産10点 vs 日鉄興和3点
    建物  :フルタワマンスペック8点 vs 外廊下、EV少、ゴミ置き場1箇所3点
    ランコス:販売価格に地代オン5点 vs 地代販売価格に含まず0点

    綜合評価:41/50点 vs 16/50点

  166. 368 匿名さん

    >>367 匿名さん
    マンション内スーパー 笹塚 白紙  リビオ小石川 サミット?

  167. 369 マンション比較中さん

    >>367 匿名さん

    施工会社: 大林組9点 vs 長谷コー4点

  168. 370 匿名さん

    笹塚も小石川も立地が良いからね。どちらもかなりの人気になると思う。

  169. 371 匿名さん

    スーパーはクイーンズや九州屋と競合するから採算見込みがあまり良くないのかもね。場所も良くはないし。
    個人的には駐輪場にしてくれたらいいのにと思う。笹塚の駐輪事情が酷すぎる。平気で道路や歩道に停める輩が多すぎる。

  170. 372 匿名さん

    >>371 匿名さん
    エレベーター直行の駐輪場ですか?まあ、パチンコ屋よりはいいけど。

  171. 373 マンション検討中さん

    パチ屋になんてなるわけないだろw

  172. 374 口コミ知りたいさん

    >>373 マンション検討中さん

    まさか、三井が、パチンコ屋誘致するとは思わないが、いずれにしても、どんな業種を誘致するつもりなのかは、遅くても、申込段階前に決定して発表して欲しい。

    万が一、何も発表しないまま、手付金取って、蓋開けたら、パチンコ屋だったら、暴動起きるよ。笑

  173. 375 マンション掲示板さん

    >>374 口コミ知りたいさん
    この地域はパチンコ、スナック、カラオケは条例で作れないはず。笹塚は駅の北西側の一部地域しか認められていかいです。なので住環境は良いですね。

  174. 376 eマンションさん

    現地歩いてみました。
    確かに、フレンテの中と、クイーンズ伊勢丹だけで、スーパーは無用ですね。
    果たして、1階に何を誘致するのでしょう。
    企画家さんが現地視察しないで、描いた絵がエレベーター直行スーパー誘致ですね。

    ところで、雨に濡れないのは良いのですが、最後に自転車置場ゾーンがあって、薄暗くて危険な印象があります。
    ひったくりが出そうな感じですが、あそこは、あのままでしょうか?

  175. 377 マンション検討中さん

    >>375 マンション掲示板さん
    なに条例ですか?

  176. 378 eマンションさん

    >>376 eマンションさん

    >確かに、フレンテの中と、クイーンズ伊勢丹
    >だけで、スーパーは無用ですね。
    意味わかりません。
    ちなみに
    無用=用が無い
    不要=必要ない

  177. 379 匿名さん

    >>378 eマンションさん
    日本語の分かる人に確認してみましょう。

  178. 380 マンション掲示板さん

    >>378 eマンションさん

    くだらないことにケチつけるなよ。試験じゃないんだから。
    確かに、普通に日本語話す人なら意味通じるよ。

  179. 381 匿名さん

    心配無用
    問答無用
    無用=不要の意味もあるのですよ
    ニホンゴムスガシイデスネ

  180. 382 マンション検討中さん

    TWENTY ONE(クイーンズ伊勢丹)って、実は駐車場側にも出口あるので、字面以上に気軽にスーパー使いできるんですよね。スーパー供給過多感は否めなかったのも事実。

  181. 383 マンション検討中さん

    >>382 マンション検討中さん

    おっしゃる通りですね。
    現地視察すると分かります。
    あれでは、クイーンズ伊勢丹を引っ越しさせて来ない限り、新たな出店は厳しいでしょう。

    さて、問題は1階に何が入るかですね。
    直行エレベーター付と言うのがミソですが、変な店舗だと、逆にエレベーター直行がマイナスになりますからね。

    既に話が出ていますが、冗談でも、エレベーター直行パチンコ屋とかは、ご勘弁です。

    サウナ風呂とか、岩盤浴とか、どうですかね?
    住人は軽装で行って帰って来れるなら、EVがメリットあるかも。

  182. 384 マンコミュファンさん

    >>383 マンション検討中さん
    小間切れにして色々入れるんじゃないですかね
    スポーツジム、クリニック、クリーニング、レストラン各種、とか

  183. 385 マンコミュファンさん

    地元住民ですが、スーパー確かにたくさんあるんですけど、意外と全部特色あって棲み分けがあり、用途ごとにそれぞれ結構使うんですよね。

    しかも、こんなにたくさんあるのに、うちはそれに加えて初台のOKストアまで足を運ぶことがあります。どこもそれなりに長く続いてるところを見ると、それぞれに需要あるんでしょうね。

    横からすみませんでした。

  184. 386 匿名さん

    クイーンズ伊勢丹の品揃えがちょっとクセ強めなんですよね。ライフは好きだけど笹塚は狭すぎて行く気にならないので、こちらに移転してくれたら我が家はクイーンズには行かなくなりそう。

  185. 387 匿名さん

    クイーンズ伊勢丹は旗艦店の白金高輪は良いんだけど、それ以外はイマイチな所も多い。

  186. 388 マンション検討中さん

    >>384 マンコミュファンさん

    確かに細切れの店舗も検討されると思います。
    ただ、それなら、なんか、わざわざ、直行EVの意味があまり感じられませんね。

    むしろ、種々雑多な目的の人々が跋扈することになり、セキュリティ的に、二重ゲートになっているメイン玄関から出入りに制限した方が安全です。

    ま、この直行EVのセキュリティのレベルがまだ未発表なので、詳細はわかりませんが。
    何となくですが、私はメイン玄関のセキュリティレベルよりは低いと予想しています。

  187. 389 評判気になるさん

    >>375 マンション掲示板さん

    そうだったっけ?
    住んでたけどパチ屋の記憶があるんだが。
    世田谷区側は、ともかく渋谷区側はとくに制限ないんじゃないか?

  188. 390 セレブ

    あゝー~~~!!!!!!
    プーキー のまち…わたしがプーキー に嫁入りするまち・笹塚!!

    甲州街道ばバージンロード。生まれたままの姿で疾走(かけ)てゆくわたしを見つめてほしいの

    このマンションが愛の棲家になるの。定期借地権?知らないわ!出てゆくもんか!!タブーもブタもあるもんか!!わたしは70年後も住み続けるわ。ずっと、ここで、永遠(とわ)に!!!!!!

  189. 391 評判気になるさん

    なんか、盛り上がりませんね。
    11月までは、もう何も情報は出ないのでしょかね?!

  190. 392 匿名さん

    1階に変なテナント入れるくらいなら、もう中村屋でも入れてくれればいいよ
    どら焼きとか肉まんを直行EVで買えると便利だろ

  191. 393 匿名さん

    立地は間違いないし、狙ってる人はかなり多いと思う。

  192. 394 評判気になるさん

    それにしても、みんな、静かですね。
    1階スーパーマーケット計画撤回以来、意気消沈ですね。
    次に盛り上がるのは、1階に入る店舗(業種)が決まるまで無理かな。

  193. 395 マンション検討中さん

    スーパー有無に関係なく超絶便利なのは分かってるし、忌み地近くというネガ要素も分かりやすく議論の余地がない。
    価格が出るまで活動休止で良いと思います。

  194. 396 マンション検討中さん

    >>394 評判気になるさん
    スーパー直結がなくなって残念だし、それ以上にあれだけセールスポイントと謳ってたことが計画倒れになったことへの不安感の方が大きいかな

  195. 397 マンコミュファンさん

    >>395 マンション検討中さん

    忌み地とは、何処のことですか?

  • [スムラボ]2LDK「パークタワー渋谷笹塚」のレビューもチェック

パークタワー渋谷笹塚  [第1期]
所在地:東京都渋谷区笹塚1丁目50-1他(地番)
交通:京王線 笹塚駅 徒歩4分 (京王クラウン街出入口(通行時間6:00~24:30)より徒歩3分)
価格:7,000万円台予定~4億円台予定※1000万円単位
間取:1LDK~4LDK
専有面積:43.94m2~129.45m2
販売戸数/総戸数: 未定 / 659戸
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