パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>1877 評判気になるさん
規模感の違いも大きいと思います。
良くも悪くもですが、落ち着いた住宅街と賑やかな繁華街。そしてそこに建つタワマン。多分代々木大山レジデンスとこの物件は競合しないと思います。
そして既に指摘が出ていますが、ササハタハツはあと10年すれば評価が激変している立地ですね。幡ヶ谷の駅前も再開発の噂が絶えません。

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>>1864 匿名さん
あり得ないくらいの高利回りって具体的に
何パーぐらいでしょうか？

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>>1882 周辺住民さん
私の聞いたとことでは表面利回り約12％で
税金や管理費を差し引いた実質利回り約8パーセントとのことです

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>>1883 マンション比較中さん
新築マンションが高騰し、利回りが下がるる
なか８パーセントは凄いですね

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>>1884 匿名さん
その根拠とかエビデンスは？

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>>1880 通りがかりさん
リクルートの最新号の『都心に住む』を読んでください
ここパークコート笹塚ザ・タワーが三井の2025年の旗艦物件として
大々的に紹介されています
さすが岩沙会長案件ですね

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>>1883 マンション比較中さん
凄い利回り。地方の木造1棟アパートレベルの利回り。実質利回り8%なら12.5年で投資回収出来て、残存期間60年以上利益を出してくれます。
都心駅近マンションでこの利回り取れるなら、即買いですね。

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>>1877 評判気になるさん

TPH代々木大山レジデンスは、閑静な住宅街で所有権という位置づけですね。
何といっても、所有権だし、それなりの価値は高いですね。

ただし、まあ、公園で球技している子供たちがうるさいので、日時によっては、それほど、閑静ではありません。

また、あちらは、代々木上原からの帰り道の最後が、心臓破りの坂が続くので、真夏とか、真冬とか、ベビーカー押すのは辛いですよ。もちろん、車いす押すのも。

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>>1887 マンコミュファンさん
この利回りなら利に聡い個人投資家だけでなく
法人や外国人も参入しそうです。
晴海フラッグのようなお祭りになりそうですね

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流石に実質８%はホラですが、６%くらいは出る可能性がありますね。建物がショボいメルクマールでさえ港区内陸都心並みに出ているので、三井不動産のパークタワーが駅直結の立地に立つとなると、凄まじく賃料が取れる可能性もあります。日本第二位の富豪が住んでいる超高級住宅地も目と鼻の先ですしね。

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表面利回り12%ってどういう計算をすればそうなるんだ。。？60平米1億円でも月100万取れると言っている？

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なんか、かなり逝っちゃってる感じのアゲアゲの投稿者が相変わらず跋扈していますが、それらを除くと、まともな投稿者の数がかなり減りましたね。
みんな、何処へ行ったのでしょう？

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>>1892 匿名さん
リビオ品川とか豊海ではないでしょうか？
まぁここに比べれば格下ですが。

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>>1892 匿名さん

まともな投稿者は、この時期になったら存在を消してひっそり買います。
当たり前でしょ、わざわざ倍率上げる必要ない。
せいぜい販売開始後の倍率聞いて後悔してください( ´∀｀ )ちなみに今から慌ててももう間に合わないよ～
でも後悔しないよね～　定借に興味ないものね～

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>>1894 匿名さん

勝どき、豊海、品川から選ぶなら品川だろ。品川周辺開発凄いぞ。不動産の常識がズレまくってる。

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>>1896 匿名さん
豊洲や有明はこの15年で大きく変わったけど港南の再開発は停滞してると思うぞ。具体的に何か変わってる？港南だけがいまだに臭いし騒音も酷いよね。

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1人2人ミュートしたらこのスレ、スカスカになっちゃったな

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>>1898 評判気になるさん
NOBADY　IN 　笹塚

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>>1899 ご近所さん
SASATUKA NOBODY

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>>1898 評判気になるさん
そうですよね。明らかに冷やかしで無意味な投稿を非表示にすると、残った投稿は２割程度。逆に静かすぎて不気味だが。

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>>1901 マンション検討中さん
嵐の前の静けさでしょう
利に聡い面々は、虎視眈々と狙っています
2025年の超目玉物件ですから

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>>1901 マンション検討中さん

どうやら、まともな検討者の中で、定期借地権のデメリットはわかったうえで、それでも、購入を検討している少数派が残って、デメリットのが大きすぎると思った人は他へ行ったのでしょうね。

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賃貸ブランドですが駅1分6階南西角部屋44平米2LDK富士山ビューが6000弱で出てますね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_76540940/

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>>1904 マンション検討中さん

それいいね！

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>>1904 マンション検討中さん

ノーブランドの築２０年超の極小規模上げて何がしたいの？
ここの検討層がこんなの買うわけ無いやん。

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>>1906 マンション検討中さん
無ブランドだけど所有と大手だけど定借
どちらに分があるか

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1898ですが、1901と1903しか見えてないw

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>>1907 マンコミュファンさん

バカか？
三井不動産の渋谷区大規模タの新築タワーマンションと
ノーブランドの築２０年の狭小敷地の超小規模

価値が５倍以上違うわ。バカだな。

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>>1909 マンション検討中さん
あほか？
ここパークコート笹塚ザ・タワーは
ミニ物件とは価値が50倍違うわ　あほか？

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>>1904 マンション検討中さん
４４米って単身者向けでしょう。
2LDKでなく2DKの間違いでは
しかも6000なら新築買えなくない？

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築20年だと臭いの問題もあるし、外壁が吹き付けだと躯体や設備の劣化も進んでいて建て替えも視野に入ってくる。新築の方が良いですよ。

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>>1904 マンション検討中さん
どうみてもただの宣伝かな
それにしても6000はないだろう

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>>1910 マンション比較中さん

パークコートじゃないし。
マンション名くらい間違えないで。

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>>1904 マンション検討中さん
安普請の賃貸仕様とここ比較するなんてもってのほか
ここはスーパーゼネコンによる最高級仕様です。

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>>1907 マンコミュファンさん
定借がーと言っていた人たちは？

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立地が悪い所有権より、立地の良い定借の方が資産性高いからね。結局不動産は立地が全てなんですよ。

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立地に加えて大事なのブランド。
富裕層は三井不動産のパークブランドやガーデンヒルズブランドを指名買いするから、三井不動産の物件でポジション取ることが何より大事。

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ちょっとおかしい感じの人いて怖いな

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>>1917 匿名さん

ここのミニ物件、ブランドないですが、笹塚1分で、4分の三井定借タワーより立地良いですよ。

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>>1920 評判気になるさん

バカか？駅徒歩１分のクソ狭小土地より徒歩１０分の広大な区域の方が立地は良い。ＰＴＫや豊海タワーマンが良い例だ　。

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>>1921 eマンションさん
埋立地の話は誰もしていないし比較対象にもならない

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>>1921 eマンションさん

論点すり替えたなw
敷地面積を立地とは言わない
ひとをバカ呼ばわりする人こそ・・・

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ステイタスだったりドヤれるのは明らかに大手ブランドのタワマン。ただある程度の長期で見ると定借より所有権の方が確実に強い。ショボい小規模マンションでも定借と比べれば残るものは多くなる。資産性という観点で、笹塚予算1億なら駅近の狭小ボロ家（ほとんどが土地値）を買っても良いかもしれない。

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定借はリセール最悪だからやめておけ。

ダイレクトウインド角住戸の坪600万だったパコ渋タワーですら、この不動産バブルにもかかわらず坪900万ちょっとにしからならない。

同程度の価格帯だった所有権の白金ザスカイは今では坪1500万

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>>1919 マンション掲示板さん
だってまともな人ＮＯＢＯＤＹ　ＩＮ　ＳＡＳＡＴＵＫＡですから。

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>>1926 匿名さん
それにしても定借アレルギーが蔓延してますな。
まともな金融リテラシーがあれば、わかると思うのですが。

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>>1918 マンション検討中さん
ガーデンヒルズは三井ブランドではないです。
三菱地所とジョイント開発で使うブランドです。

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>>1924 匿名さん
立地にもよるけど、もちろん駅4分三井でしょう。
ところで三菱54米で一億ってどこよ。
ど田舎の武蔵小杉とか武蔵野だったら間違いなく笹塚ですね。
なんせこっちは会長案件ですからね。

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>>1914 マンション検討中さん

同感ですね。

真面目にうざいですよね。この人。単純ミスではなくてわざと書いてますね。
名称を、わざと、パークコートと書いて、混同させて、買わせたら詐欺罪が成立します。

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そうえいば、年利８％で儲かると書いていた人がいたが、それが確実なら、三井は、はなから莫大な営業コスト掛けて分譲なんかしないで、全部賃貸に回す。笑
結構、最近、三井は大規模賃貸案件も担当している。

何故、三井は売るのか、売った方が自分たちのリスクが減って、さらに儲かるからに決まっている。

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>>1925 口コミ知りたいさん

何のために家買うの？せいぜい勝手に漁ってれば。
根本的にズレてる。

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>>1926 匿名さん

これに尽きる。ここ買える予算なら、所有権でも選択肢多いと思うけど。

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>>1934 口コミ知りたいさん
別に尽きないよ。全く。
家を買う理由は人それぞれ。自分の価値観押し付けるな。

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>>1934 口コミ知りたいさん
確かに価値観は自由だけど、ほとんどの人が資産性は気になるでしょ。逆に資産性を無視するなら賃貸でも良いのでは。まあ資産性が乏しいのを承知の上で敢えて定借を買うという選択ならご自由に。ただ多くの人はそういった価値観ではないのも事実。知らないで買ってしまい、こんなはずではなかったとなるのが一番不幸。

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>>1934 口コミ知りたいさん
ここより立地の良い所有権ある？なかなかないと思いますよ。

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マンションマニアです！

お便りいただきありがとうございます！

マンションマニアなら迷わずパークシティ中野にしますよ！

規模感、JR中央線、所有権ということでパークタワー渋谷笹塚と比べて条件が良いですし、笹塚がとても便利な街なのは存じておりますが個別事情として笹塚にこだわる理由はないので。



解散。

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中野とだったらよっぽどのことない限り中野優先で申し込むかなぁ。とはいえ中野も抽選あって買えないリスクも相当にある気がするので、ここ自体の検討は続ければいいと思いますが

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>>1938 匿名さん
おい　マンションマニア
大体ね、所有権が定借より上という
考え自体が古いよ　あんたの頭は３０年前の土地神話のころから
進歩していないよね。

今年は巳年です。変化・進歩・成長・脱皮しないと
生き残れないよ。

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>>1938 匿名さん
中央線北とここを比べるなんて
ここは会長案件の2025年三井の社運を
かけたビックプロジェクトです。

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>>1939 評判気にな
最近、駅前のタワマンで若い男が
同棲中の女に刺し殺されましたね。
中野も西新宿と似た属性の人が多そうだね。

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>>1938 匿名さん
わたしはパークコート三番町に変更しました
やっぱ三井ですね。

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よくわからんけど

マンマンって都心のパークコートすら持ってないんでしょ
情弱の信者は玉袋とか中野みたいな中央線北の僻地掴んでれば良いよｗｗ

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表面利回り２%とかいう?超絶割高価格でなｗｗ

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1940-1945同一人物でしょこれw

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>>1938 匿名さん

実際、悩む。
パークシティ中野ザタワー　は所有権で、駅直結か。

イニシャルコストはちょい高めだが、ランニングは安い。

三井も、しかし、カニバリ気にしないのか？！

ちょうど、新宿から西に同じくらい移動した場所で、

中野と笹塚

所有権と定期借地権

うーん。

これって、笹塚の方が、何か勝っているといえる点って何かありますか？

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>>1947 匿名さん

行政区、駅直結、足元の商業、超望、

むしろ中野が優位な点は所有権であることだけ。

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>>1948 マンコミュファンさん
>むしろ中野が優位な点は所有権であることだけ。
確かにその通りですが、所有権か定期借地権かがとんでもない違いなんですよ。
地位（じぐらい）から言えば中野なんて笹塚に比べるとクソ。でも笹塚の定借というのはどうしようもない。値下がり、売りにくさなど、長期で見ればデメリットしかない。カッコつけたいだけで選ぶなら良いですが。逆に言えば笹塚の定借はそういう人間が選ぶマンだと思います。

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こんな感じですかね？

規模　中野>＝笹塚（中野の方が大きいけど2棟）
商業利便　中野＝笹塚？
飲食　中野（駅500m店舗数: 802) >> 笹塚（261）
デザイン　中野＝笹塚
路線　中野（中央線、東西線）>> 笹塚（京王線）
行政区　笹塚（渋谷区) > 中野（中野区)
駅距離　笹塚 > 中野
権利　中野（所有権）>>> 笹塚（定借)
後発マンション　中野（住友、野村）>> 笹塚
眺望　笹塚>中野
地権者　笹塚>>中野（地権者住戸多)
施工　笹塚（大林組) > 中野（東急建設)

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>>1950 匿名さん

大きく異論はないです。ただ、
行政区　笹塚（渋谷区) >>>中野（中野区)
くらいじゃないですか？
渋谷区と中野区では世間のイメージはまるで違う。一応渋谷区は都心5区の「都心」ですが、中野は練馬や板橋方面と見られて同一視されてしまいます。実際の生活環境ではなくイメージとして。

後発マンション　中野（住友、野村）>> 笹塚
というのも、笹塚では初台や幡ヶ谷の再開発がほぼ確実視されています。今後の地域の発展性という事だと、ササハタハツは渋谷新宿の商圏に完全に入り込めると思いますが中野はどうでしょうね。

あと、笹塚は渋谷新宿はもちろん、六本木、恵比寿、代官山、下北沢方面へのアクセスも良い。

これらのポイントは中野よりも笹塚が相当に優れていると思いますが、定借がそういったメリットを完全に消し去ってしまいますが・・・。
ただし定借でもランドマーク性のある物件が笹塚に建つ事で、笹塚自体の価値はさらに上がるとは思います。

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>>1947 匿名さん
まずステータスが違いすぎ　広尾・代官山・恵比寿・松濤・のような
街は中野にない。
施工会社の格が違いすぎ　東京スカイツリー施工をはじめ最高の技術力のある大林組施工。
中野は世田谷で不良工事をして立て直しを命じられた3流ゼネコン東急建設施工。
まだまだあるね。

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>>1952 小堀敏夫さん
それと専有面積が笹塚のほうが広いし、階数や規模も高いし大きい。
あと、三井ブランドでは、格下のパークシティ。
パークシティは三井では、大規模な団地タイプに割り当てられるブランドです。まだまだあるね。

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>>1952 小堀敏夫さん
好きな方選べはええやん。

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>>1953 小堀敏夫さん
中野は大学やオタクの聖地で変な奴が多い。
笹塚はGSや総合商社などエリートリーマンが多い。

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レス数稼ぐ変な人は自重してくれません？
一回で内容まとめろよ

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>>1950 さん

修正しました。

規模　中野>＝笹塚（中野の方が大きいけど2棟）
商業利便　笹塚（駅からの直結動線に商業完備）>>>中野
飲食　中野（駅500m店舗数: 802) >> 笹塚（261）
デザイン　中野＝笹塚
路線　中野（中央線、東西線）≒ 笹塚（京王線、都心直通京王新線）
行政区　笹塚（渋谷区) >>>>> 中野（中野区)
駅距離　笹塚 > 中野
権利　中野（所有権、利回り2%）≒ 笹塚（定借、利回り４%後半)
後発マンション　笹塚（初台プラウドタワーズ、幡ヶ谷駅近パークシティ）>>中野（住友、野村）
眺望　笹塚>>>中野
地権者　笹塚>>中野（地権者住戸多)
施工　笹塚（大林組) >>越えられないスーゼネの壁>> 中野（東急建設)

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規模についても、エアーズとブリーズで管理組合分かれているとしたら、笹塚の方が上になります。

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>>1951 口コミ知りたいさん
丁寧にコメントありがとうございます。
渋谷区>>中野区はその通りですね。

疑問点2点確認させてください。
笹塚が六本木へのアクセスが中野より良いイメージがなかったです。基本新宿から大江戸線かなと思ったのですが、中野対比でそんなによいものですか？渋谷とかもまあ自転車とかなら近いとかはあるかもですが。


もう一点が後発マンションについてです。初台と幡ヶ谷の再開発で笹塚の価値が上がることのイメージがあまりないのですが、影響されるようなものなのでしょうか？幡ヶ谷はともかく、初台のタワーが建った時にそこから二駅郊外の笹塚の定借タワマンに影響がでるのかなと。

とはいえ、上の議論全てひっくり返してでも定借だよね？で終わるのも概ね同意です

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笹塚優勢派が多いけど、結論としては、定期借地権はあり得ないほどダメだから、まだ、中野のパークシティが良いということですか？

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笹塚も中野も住環境が良いし人気の高いエリアですよ。

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>>1955 小堀敏夫さん
危ない人が多いのは低所得層が集まる品川駅の海側とかじゃない？笹塚も中野も民度の高いエリアですよ。

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>>1959 名無しさん
六本木へのアクセス（時間距離）は笹塚も中野も電車なら新宿経由でどちらもほとんど変わらないですね。ただ感覚的な点で、笹塚であれば六本木方面は手が届く距離、ごく近所という印象です。もちろん物理距離も中野より近い。原付、自転車、タクシー、バス利用では大きな差になります。実家が近所で良く知っている場所ですが、おそらく多くの近隣住民が同じような感覚だと思います。ちなみに元気なら笹塚から六本木までは自転車でも行けます。下北沢まで徒歩か自転車、井の頭線で渋谷に出て、六本木行きのバスに乗り換えるルートもあります。中野から向かうよりは時間的にも感覚的にも近いと思います。

今後の地域の発展ですが、中野もそれなりに将来性はあると思いますが、やはり都心からの距離があり、イメージ的にも中野は独立国家なんですよね。一方で笹塚は近隣の街との接続性があって相互効果が見込める。地域の人もササハタハツ、代々木、下北沢、参宮橋、東北沢、富ヶ谷あたりは面でひとつの街として見ています。代々木公園、明治神宮、渋谷、新宿に隣接し生活圏なのもデカイ。そういった点でのイメージや相乗効果は中野よりはるかに大きいと思います。単に今後の個別のマンション開発という事ではなく（もちろんそれも期待できますが）地域としての発展余地、イメージ、相乗効果がより大きいと思いますね。

ただし定借は論外。私なら中野所有権と笹塚定借の二択なら中野所有権を選びます。
権利で比較するなら中野（所有権）＞＞＞笹塚（定借）くらいではないでしょうか。
今のうちに笹塚周辺で安い中古の所有権を買っておくのも良いかもしれません。

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>>1963 口コミ知りたいさん
笹塚はブランドマンションが無いからね。
ここが替えの利かない唯一無二の笹塚の王になるの。do you understand？？

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>>1959 名無しさん
区では不動産は語れないですよ。品川駅の海側の築20年物件とか、営業の人も「腐っても港区」「臭くても港区」しか言わないけど、住みたい人は居ないわけで。

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>>1964 匿名さん
いや、まさに仰る通り。PKT渋谷笹塚が笹塚のランドマークになりますよ。後発として初台、幡ヶ谷でも開発がある。そして周辺の価値が更に上がると思いますね。そういう意味で地域の発展性は極めて大きいですよ。
ただ個別物件として定借は買うべきではないというのが私の持論です。ゴミです。これなら賃貸に住む方が良い。

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>>1966 さん

ここは利用価値も極めて高いので
買ったほうがいいですよ。

３LDKならローンとランコスで３５万円
そのまま月額５０万以上で貸せる。

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>>1963 口コミ知りたいさん
丁寧な返信ありがとうございます。

私は富ヶ谷に住んでいたのですが、確かにタクシーで六本木あたりは近い印象があります。
六本木からだと新宿ですらかなりタクシー抵抗あったので、中野は厳しいかもですね。物理距離含めての話であれば納得です。

地域の連続性も富ヶ谷と参宮橋に関しては小田急線沿いで同じ町と見ていた記憶があるので、京王線沿線もある程度そういう感覚がありそうですね。
京王線沿いと小田急線沿い（代々木参宮橋富ヶ谷東北沢)は街としては違う印象があるので全面的に同意というわけではないですが、笹塚幡ヶ谷初台が相乗効果狙えるかもというのは腹落ちしました。

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>>1946 マンション掲示板さん
1940-45、すべて見えません。２名くらい非表示にしましたが。。。（笑）

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資産性がどうかわかりませんが、中野・笹塚両方をこの目で見て、住むならまあこちらかなと思いました。
中野の問題点：南側は線路沿いでうるさい（こちらも北側は同じですが、頻度は少なめ；というか南側しか見てない）、間取りが最悪（個人の好みですが）、地権者が多すぎ、地権者がいい間取りをぼぼ確保、１Lが多すぎ。
笹塚の問題点：定借、定借、定借。
まあそれでも住むことを考えれば、こっちかな。投資を考えれば違うのかもしれないけど。ランニングコストの違いは、売り出し価格の違い程度と思えます。
中野の第一期は結局見送りました。こちらは申し込もうかと思います。真剣に考えている方のご意見を伺いたいです。（ちなみに、冷やかしと思える方々は既に非表示です。どのみち見えませんのでスルーしてください）

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>>1970 マンション検討中さん
もし笹塚の定借にするなら出口を明確にしておくべきかと思いますね。築10年～15年くらいでは近隣所有権とほとんど変わらないと思います。一方で20年を過ぎると一気に定借という事実が足を引っ張るようになる。
築20年時点で次の購入者が30年住む想定だと築50年。築50年だと完全にカウントダウンが始まり訳あり物件扱いで極端に売りにくくなっているはず。つまり築20年でも次の購入者がその先のライフプランや売却出口を考えるとかなり懸念が出てくるという事で、私なら影響を受けない築20年までに売却すると思います。
笹塚という街は民度も高く住環境も最高ですからそのメリットは間違いなくあると思いますね。

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笹塚も中野も資産性は間違いないと思いますよ。

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