パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>174 マンション検討中さん
パク・タ渋谷笹塚ネキは5期くらい行くかな

マンションの広告見ましたが、ちょっと野暮ったいキャッチコピーだけど、自由だ。笹塚。は街の本質を良く捉えていると思う。
“誰かと比べず、思いのままに、自分らしく。
街のエナジーに背中を押されて、あったかな気分でのびのび暮らす。”
自分は長くこのあたりに住んでるが、人を色眼鏡で見たりする人は本当に少ないし、分け隔てなく暖かい付き合いが出来る。便利で気楽に過ごせる緩さも好きですね。都心の中の下町。高円寺や赤羽などに近いのかも。もう少しお洒落寄りだけど笑
大山町や西原と比べるコメントもあったけど、他人の評価を気にして生きる人には適さない街だと思う。住民層違うし、街に求めているものも違う。
なので、マウント取り合うような人にはあまり住んでほしくないなー。最高立地だし、笹塚のいいところをきちんと評価してくれる人に住んで欲しいですね。

笹塚は商店街の雰囲気は親しみあって好きですよ。ただ甲州街道、高速高架下の騒音、排ガス、日照のなさ（なんとなくいつも暗い）があり、どうにも住む気になれなかったんですが、南側の再開発は京王線高架下もふくめ一気に雰囲気変わりそうですね。（東北沢もイケてない町でしたが、線路街が開発されて一気に価値上昇しましたね）
南側の低層階が手ごろな価格帯で出るといいのですが、、

腹がよじれるのでやめてほしい

>>182 通りがかりさん
他人の評価気にする街じゃないと言いながら最高立地という最上級表現使うのは論理破綻もいいとこ
なおここは明らかに都心じゃないからな

都心４区です。
こち亀の都会の定義にも入っています。

都心じゃないのは、文京、豊島、新宿

>>185 通りがかりさん
この場合の「立地」は駅近という意味に解釈したんだが…．

線路沿いで甲州街道と中野通りに囲まれた立地は最高立地ではない

立地条件はかなり恵まれてると思いますよ。

山手線徒歩圏外が都心とは失笑

山手線駅ってもともと地歴悪い所も多いから都心の定義には使えないよ。

>>192 匿名さん

？？？www

都心の定義に執着したり、大きな文脈を読まずに揚げ足取りするのは田舎もんだけだから気にしなくていいよ。

>>185 通りがかりさん
文脈からは地域で立地一番ということでは。笹塚を都心とも言ってないかと。

初台に8年住んでるけど、笹塚は都庁とかの都心部と、調布とかの郊外の中間的な感じがするね
駅前店舗とか街の雰囲気は郊外な感じだけど5分で都心に行けるという利便性もあるのは結構良いと思う
郊外の自由さと都心の利便性の両方享受できるのは良いね

>>186 検討板ユーザーさん

何故こち亀？
あなた水原一平さんですよね？

>>197 eマンションさん

秋元治はもはや現人神だろ
どんなアナリストよりも現在と未来が見えてる。

投資目線で見てますが借地権なので、売却益は見込づらいですよね、、、銀行評価も出づらいし

最近は三井不動産さん、借地物件を結構やってますよねー

>>199 マンション検討中さん
駅近の好立地はもう借地しかないでしょうね

借地でも自身で住み続けるならアリですね。

線路に近いように見えますが、電車の騒音とな如何でしょうか？振動とかも気になります。
近所の方いましたら教えてください～

>>201 マンション検討中さん

住み続けるつもりでも、そうもいかない場合もある。下手に20年住んでから売却しなきゃならなくなったら悲惨だよ。同じ立地の広尾ガーデンヒルズと広尾ガーデンフォレストを比較したら、如何に定借が安くしか売れないかわかる。だって、買い手は利回りにシビアな投資家しかいないから。なお、パークコート神宮前が更に異常に安いのは、地代の値上げで揉めてるから。その意味で、地代全額前払いの定借なら、そのリスクはないからまだましかな。

>>202 マンション検討中さん
初台に住んでて、昔、初台～笹塚で駅近くの賃貸を探して何件か内見したが笹塚はかなり五月蠅かった記憶
笹塚は京王線と京王新線が集結するので頻繁に電車が走ってて音はかなりする
二重サッシでも音は完全に無くならなかったな
どの程度の防音性能なのかはWebサイトに書いて欲しいね

アクセスが良くて価格も所有権物件よりも安いというのであればいいですが
駅も遠くて借地権物件となると、条件としてはあまり良くないかなと感じました。
価格がまだ不明なので言い切れないですが、心惹かれるポイントが少ないかなぁ。

笹塚は学芸大とかと同様とても快適で便利な街だ
ただし、基本的には賃貸で住むところであって購入する土地ではない気がするなあ

>>204 さん

ありがとうございます。南向きの部屋なら線路の反対方向なので少しはましかなと期待してしまいますが、、、まぁ、静かさを求めて住む場所ではないかもですね。

ここは立地が抜群に良いですからね。定借でも住みたい人は多いと思う。

笹塚、西原、北沢、幡ヶ谷あたりの戸建てに住む高齢者（つまり、今住んでる戸建てを売れば、２億円程度であればすぐに現金化できるアッパー・ミドル層）の中で、このマンションを絶対に買いたいという人がたくさんいるみたいです。

Die with Zero の考え方を持つ彼らは、所有権への拘りはなく、断熱性が高く、防犯にすぐれるマンションに住み替えたいと考えており、本物件のように駅近かつ買い物に便利な物件は理想的だそうです。まぁ、50年後には、流石に死んでますよね。

ですので、物件の奪い合いが予想されるので、購入の検討している人は、早めに動いた方が良さそうです。

>>209 周辺住民さん

仮に晩年を穏やかに過ごしたいなら、こういうタワマンはお勧めしないけど。住民層は、何やってるのかわからない墨入りの若者やちょめちょめ女子とか、そういう感じの人も一定数入り、共用部なんかも一日中占領される。（パークコート渋谷ザタワー、パークコート浜離宮ザタワー、パークタワー勝どき、白金ザスカイ等々）
落ち着いた低層小規模物件でも買い物そこそこ便利なところあるよ。

港区湾岸とかは民度低い人多いけど、笹塚は民度の高い人が多いんじゃないかな？

渋谷ザタワーとか浜離宮はオラついた人に響きそうな立地と名前だけど、渋谷笹塚で墨入れてオラついてたら、ちょっと可愛らしくて笑ってしまいそう。
笹塚に無理やり渋谷の名前をくっ付けてイメージ向上させようとしてるけど、笹塚は住宅街だからな。
環七沿いにある街の一つって感じ。

笹塚って中野区ですよね
住所が笹塚だと、悪いけど渋谷区に無理して住みたかったのかなと感じとっちゃう

>>213 マンション掲示板さん

何で中野区なんだよw 中野区の隣でも渋谷区は渋谷区。

この近辺の地歴(牛窪、処刑場)について、みなさんどう考えられてますか？

>>215 マンコミュファンさん
今朝も笹塚南の建設現場でクレーン転倒の死亡事故ありましたし、最近Xでもトレンドになっていた笹塚の「気が～」みたいな話は本当なんですかね？甲州街道沿いで交通事故多発していたり、某有名芸能人が～した事務所も近くだったり、検討する材料として、このような地縁は懸念事項になってしまいます。

>>213 マンション掲示板さん
世田谷区と杉並区と中野区との区境の古い街なので、笹塚や幡ヶ谷から中野にかけて、昔からの住宅地で地味だが、長年貯め込んだ金がたんまりとタンスにしまわれてる街という印象。
https://www.transit-ad.com/ranking/riche/

>>216 検討板ユーザーさん
科学的に説明できるかどうかです。

>>216 検討版ユーザーさん
昔からよくない場所とされてきたことは、察してしまいますよね。噂話に加えて、牛窪地蔵尊なるものもありますし…
この点を自分の中でどう整理をつけて検討をするか、悩ましいですね。前時代的かもしれませんが…

>>219 マンション検討中さん

気にはなりますよね。

例えば、東池袋なんかはつい最近まで日本最大級の処刑場跡地でしたし、今は中国人に乗っ取られつつありますからね。

笹塚幡ヶ谷と言えば、最大のネガティブ要素は笹塚交差点でしょうね。
私は気にしないタイプですが、富裕層だと常に守ることを考えてるからなのか、風水や昔からの土地柄を気にする人が多いかもしれません。

初台から幡ヶ谷、笹塚までの甲州街道は、首都高のせいで空が見えず常に日陰のイメージで解放感が全くないんだよね。しかも交通量はかなりあって常に騒がしい。
初台に住んで6年たつと道の暗さは気にならなくなったが、売却を考えると結構マイナスな感じがする。もっとも定期借地権だから売却は考えなくていいのかな。

>>220 匿名さん
つい最近って爺さんあんた歳なの？笑
いつまで化石みたいな思考してるのかな。
だからこそ適当な情報というか妄想で嘘ついてるんだろうけど。

>>223 匿名さん

さっさとPFIで緑道再整備すりゃいいのに、長谷部の博報堂友達に税金流したいからって遅々として進まない。

>>225 マンション掲示板さん

https://files.city.shibuya.tokyo.jp/assets/12995aba8b194961be709ba8798...

笹塚はことしや着工。農園はよほど不評だったのかいい感じになっとる。

>>222
笹塚交差点って何がネガティブなのか分からなかったから調べると事故が多いのか。
損保協会のデータ見ると大原交差点と笹塚交差点が都内ワーストランキングでも年代ごとに上位のことがあるな。
歩道橋とか欲しいところ。。。

>>227 匿名さん
大原交差点は昭和から既に全国有数の交通量ある交差点で、事故多発地点、笹塚交差点は中野通りが牛窪に沿って谷筋になってるので、甲州街道が大原交差点や初台交差点のようなアンダーパスではなくオーバーパスで中野通りを跨いで行く、さらにその上に首都高があって二層の高架が威圧感大。都内で同じような交差点は西麻布交差点みたい、あの辺りも妖気が立ち込めている。

>>227 匿名さん
歩道橋があるのは笹塚駅前の10号通りの横断歩道脇の歩道橋だが、歩道橋があっても2021年に暴走タクシーの6人死傷事故、さらに古くは1999年にミキサー横転事故で3人死亡8人重傷、
そしてその横断歩道脇の賃貸マンション(京王線高架下通る際にそのマンションの窓側の前を通る)はやたら炎がついている。やはりこのあたり何かある？

>>229 口コミ知りたいさん

東池袋のツイン前でも、痛ましい事件がありましたよね。

>>219 マンション検討中さん

牛窪地蔵尊のところは雰囲気怖いね。NAビルの地下も出るという噂あり。マンションから中野通り渡った幡ヶ谷側がそういうエリアなんでしょう。西原には斎場もあるし。まぁ、でも初台のオペラシティとかも今はあまり言われないけど曰く付きだから、時が過ぎれば気にならないっちゃならない。

>>232 匿名さん

サンシャインなんて処刑場跡地だからね。
霊園もあるし。

笹塚なんて所有権でも買っちゃいけないのに、借地でこの値段で買うなんてありえない
中野とか笹塚とか賃貸で安く便利に住むところであって、買うとコスパが悪くなる場所だよ
世田谷とかも金持ちが戸建てで住む場所にわざわざマンションで住むとは

近隣のパークハウス代々木大山町が壷１０００超でも飛ぶように売れているようなので、より利便かつタワー型のこちらは壷８００万円は硬いでしょうね。

大林組の特許の制震構造であるデュアル・フレーム・システムと書いていますが、一般の制震よりかは圧倒的に良いが、免震と比べるとどうかなと書いてありますね。まだ事例も少ないのでしょうが、実際311の時に制震構造だった中目黒の某タワマンとかは壁に大きなヒビが入ったとか聞きますし。

https://www.bakko-hakase.com/entry/086_kousou-menshin

>>236 検討板ユーザーさん

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48182/res/123-173/

2011年3月12日の148投稿を見ると

>途中の14階付近の3フロアくらいの非常階段の床がかなり砕けていて

とあって制震構造といっても築2年で震度5強で非常階段がこの状態だから、7だとどうなるか分からないですね。まあ地盤や平面形状が違うので単純比較はできないでしょうけど。

資産バブルが進み、若者が持ち家ゲット出来ないこの時代を憂いだ地主様のご意向により、若者子育て世帯の倍率優遇、法人名義禁止、一世帯1戸のみ、5年転売禁止という厳しい条件の上で坪400台、ファミリー向け1億以下で分譲される。

という夢を見たんだが、そろそろ病院行った方がいいかな？

>>238 評判気になるさん
夢の自覚があるうちは大丈夫。夢と現実の区別がつかなくなったら危ない。その時は、本人は自覚がないので、周りの人に病院に連れて行ってもらいな。

１億しないでファミリー向け変えたら最高やな、病院へどうぞ
今の相場だと2LDKでも１億円くらいがスタートなのかねぇ

>>237 匿名さん
仕上げ塗りにヒビが入っただけ

>>236 検討板ユーザーさん

免震よりＤＦＳの方が良いよ。
免震タワマンは上モノ軽くするから床が薄くなる。

>>238 評判気になるさん

あなたが能力者である事を祈ってます。
そうなったらシティタワー品川の再来。

>>242 eマンションさん
免震だから軽くするために床薄いとかないのでは？むしろ床薄くして剛性下がったら床応答加速度が増幅して、免震層のエネルギー吸収が弱まるのでは？

>>238 評判気になるさん
R4知事だったらそうなっていたかもね

「眺望の自由」とのキャッチコピーで、東京タワー方面の夜景などもHPに掲載されていますが、第二六本木ヒルズの開発であと数年で東京タワーは隠れてしまいます。東京タワーの眺望目的なら注意しましょう。
定借なので賃貸と同じです。70年分の家賃を前払いするつもりなら良いのでは。数十年のスパンではインフレが確実なので、所有権マンションなら当たり前に価値が上がりますが、定借の場合は最後は雲散霧消するのが確実なので価値は経年に従い逓減するのが確実です。特に最後の30年は厳しい。資産として育てるのではなく、長期賃貸と考えましょう。

>>244 名無しさん

らーめん構造の剛性に床スラブは寄与しないっすよｗ

>>247 さん
いや床薄くし過ぎて剛性低くなると偏心したり捻れたりするでしょう。そもそも遮音性も悪くなるし。

https://www.jstage.jst.go.jp/article/aijt/22/51/22_523/_pdf

定期借地権は、長い将来的には資産価値形成として不利だと思うが、まあ、賃貸住み続けるよりはましか。

ただ、青山などの物件なら、定期借地権でも高くても売れそうだが、ここは、どうだろう。

仮に30年後とかに売ろうとした場合、青山ならまだ下がってない気もするが、笹塚では、流石に下がるんだろうなあ。

果たしていくらで売り出すのか？
個人的には、スーパー直通エレベーターはいいなあと思う一方、一つしかないみたいだから、混みそうなのと、セキュリティリスクが無いのか気になる。

>>249 匿名さん

青山に住むよりは１０倍生活しやすいと思いますよ。
駅直結のクラウン街とメルクマールで何でも揃うので。

>>250 評判気になるさん

しかも、1階にスーパーも入るなら、生きていくには、何も問題ないね。

鉄道ファンには、たまらない物件。狙いは東向きかな。

京王と都営だけ見てもなあ

>>246 マンション比較中さん
まあ大家の利益が乗ってない分、一般の賃貸物件よりは定借分譲が有利と考える事は出来る。
土地を借りてでもマンションを建てたいという事だから、こういう立地であれば通常の所有権マンションなら当たり前に価値は上がり続ける。都心には築50年以上の築古マンションも沢山あり、今でも数千万はするが50年前は数百万だったはず。所有権なら長期で見れば持っているだけで必ず上がるが、定借はこういった流れには乗れず、資産価値は下がり続ける運命。どうせ買うのに非常に勿体ない気がする。
以前は定借はかなり安かったが、近年は所有権マンションとたいして変わらない。こういう事を考えるとわざわざ定借を選ぶ理由は無いと感じてしまう・・・。しかも渋谷区とは言え笹塚だし。ひと昔前は戸建てエリアだよ。
最初の30年～40年までは定借の影響を受けずに売れると思うがその後はババ抜きだろうね。

このスレッドの年齢層が気になるな
俺、40年後に生きているだろうか・・・

>>250 評判気になるさん

パークコート青山高樹町と比較するのが無謀だ。
生活しにくくても、買えるなら、みんな青山買う。

>>254 マンション比較中さん

日本最高額のマンションも、数年前はボロ戸建てが立ち並ぶ貧民窟でしたよね。

>>254 マンション比較中さん
一般的に定期借地権のマンションが建つような好立地なら、築50年を超えれば当たり前に建て替えの話が出てくる。50年も経てばインフレで地価はかなり上がっているだろうし、都心好立地で建て替えれば資産価値がさらに倍増するのは確実。港区なんかだと築50年で坪330万くらい、新築で坪800万以上するはず。より大規模な建物を建てなくても、再築により倍増する資産価値で建築費をまかなえる可能性も高い。合意形成のハードルはあるが儲かるなら賛成という人が大半だろう。でも定期借地権だとインフレによる資産価値の上昇の波に乗れず、建て替えのチャンスも絶対にめぐってこない。最後の20年なんて老朽化もあって悲惨だと思うよ。
自分は死んでるにしても相続人の事を考えると・・・。わざわざ定期借地権マンションを買う理由は無いわな。

三井さんによるウルトラCを期待したいですね。
所有権への切り替え、坪単価は８００くらいでよろしく。

定期借地権に住んでた経験者の方にお聞きしたいのですが、特に、30年くらい経過後くらいの物件で、実際に、やはり、売却に苦労したとか、そういう方のお話を聞かせて欲しいです。

正直、このマンションを買って、死ぬまで住み続けると断言出来ない人もいるでしょうから、参考になると思います。

>>260 匿名さん

定借はそんなに実績ないですよ
最近できた枠組みです

三井さん、所有権へ切り替えれば坪８００?９００は狙えますよ。
土地買っちゃいましょう。

>>260 匿名さん
定期借地権という権利が出来てから30年しか経っていない。最古の物件でも築30年だから誰も最後の姿を見ていないし、どうなるかは予想できないんだよね。そういう怖さはあるし人柱になりたければどうぞご自由に。土地がないから銀行の評価も低くローンも付きにくい。買いたい人はそれなりにいるかもしれないが、資金調達出来ず結局買えない。つまり売り手からすると売りにくく値段を下げていくしかない。最後の方は本当に酷い事になるぞ。例えば都心の築30年程度の地上権や普通賃借権のマンションでも相場の6割程度。建物が存在する限り住み続けられる地上権マンションでこんな感じだから、最後にゼロになる定期借地権なら・・・。答えは出てるよね。

>>262 マンション比較中さん

まあねぇ。リビオ小石川とか、駅遠定借商品力なしだから終わってるよな。

>>262 マンション比較中さん

そっか。定期借地件の物件購入者、ある意味、モルモットなんですね。
うまくやって出口を見つけられるか。はたから見ると興味深いですが、当事者になると、どうしようか悩みますね。

となると、やはり、所有権があるマンションよりは、割安になるんですよね？
その度合いがどれくらいかってことですね。

普通借地だと借りての権利が強すぎて、借地にすることに抵抗のある地主も多い。定借は、そういった土地を有効活用するための、地主のための制度だから、借り手にはほとんどメリットはないです。住まいサーフィンがポジショントークで定借の儲かる確率を高くしてるから、騙されてる人も多そう。

ここは、戸数に対してエレベーター数は少ない気がするが大丈夫だろうか？

朝とかラッシュなんだと思うが、低層フロアは階段使うんだろうな。

画面で見える範囲では１００戸あたりエレベーター1台未満だ。なお、スーパー行きエレベーター1台は除くが。
なお、

>>266 検討板ユーザーさん

よく見たら、ゴミ回収などの荷物用エレベーターも1台あるが。

>>266 検討板ユーザーさん

大丈夫、パークタワー勝どきミッドの低層なんて、１５０戸あたり１台だ。

>>268 通りがかりさん

ラッシュの混雑は我慢しろってことですね。

>>266 検討板ユーザーさん
エレベーターは緊急時の避難経路でもあるから避難時間を考慮して法令で必要台数は決まっていると思うけど。多いに越した事はないが少なくとも法令基準を満たす台数が確保されている事は間違いない。
それより定期借地権の方が問題だ。仮に台数が少なくても本当に良い立地の人気マンションなら誰も気にせず資産価値もガンガン上がる。取るに足らない事だ。定借マンの30年後は恐ろしい。

>>270 マンション比較中さん

定期借地権は、確かに、将来的に売れにくくなるリスクはあるが、相殺出来るほど販売価格が安ければ、まあ、文句はない。
要は、いくらで売り出すか。

あと、怖いのは、タワマンバブルもいつかはじける。
このマンション引き渡しは2028年だが、例えば、2025年4月に高い価格で買付して、2027年にバブルはじけて、市場価格が下落しても、当初買付した価格で2028年に引き取るしかない。無論、買付金放棄して解約もあるが。

専門家に問いたい。
タワマンバブルは、いつ頃なのか？

借地権物件は、やっぱりいろいろリスクはありますよね。
アクセスの良い立地で、まあこの価格で購入できるならと納得できれば別ですが
リセールも視野に入れるなら購入はさけたほうが良いのかも。

>>270 マンション比較中さん
＞エレベーターは緊急時の避難経路でもあるから
違います
いい加減なこと言わないように

中村屋は約75年後にこの土地どうするつもりなんでしょうね きっちり2098年に取り壊してまた肉まん工場にするのかな

>>271 マンコミュファンさん
最近だと所有権と定借であまり値段は変わらないですよね。昔みたいに大幅に安いなら定借も検討の余地ありだけど。所有権の8～9割程度なら何の魅力も無い。誰が買うのだろうとも思う。
マンション価格は短期的には上がったり下がったり変動もあるだろうけど、都心で50年のスパンで見ればインフレで必ず上がる。そうなると別のコメントでもあるように建て替えれば大儲けなので、必ず建て替えの話が出る。定借はそういう事は絶対ないし、時間が経つごとに資産価値の下落圧力が強くなり最後はゼロ。買う方も融資を受けてリスクを取るのに、成長が見込めない資産に投資するのは非常に勿体ない。定借は70年分の家賃を前払いする賃貸と同じ。それなら借入も必要なく引っ越しも自由な一般の賃貸を渡り歩いた方が良いと思うが・・・。

>>266 検討板ユーザーさん

以下の記事では、50戸あたり1個が目安としている。
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_sagashi/elev...

「エレベーターの適切な設置台数は、50戸に対し1台が目安です。設置する位置はエレベータホールから玄関まで、50ｍ以内が望ましいでしょう。」

ここは、エレベーター数は少なめだと言えます。
ただし、荷物用エレベーターを含めると、1つのエレベーターあたりの人数が、100人切るので、あとは、各エレベーターの耐用人数が何人乗りかにもよるでしょう。

それぞれが、9人乗りだと結構辛いが、11人、あるいは、13人以上乗りであることを期待したいところです。

>>276 マンコミュファンさん

ＰＴＫは１５０戸あたり１台だから、それに比べれば多いですよ

>>277 通りがかりさん

＞ＰＴＫは１５０戸あたり１台だから、

だとすると、ＰＴＫは、エレベータ１つ１つのサイズが巨大サイズ仕様とかでない限りは、随分と住民の混雑を顧みない仕様だと言えると思います。

ここってもう案内始まってる？登録したけど音沙汰なくて…
足切りされたかな？

>>279 マンション検討中さん

いや、同じですよ。
11月中旬に案内会があり、それまでは、きっと必要に応じてお知らせが来るだけみたいです。