パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

70年後の解体費用なんていう踏み倒せそうなものをわざわざ積み立てるのアホらしくないですか？

>>1365 匿名さん

同感ですね。
定期借地を長期の住宅ローンで買うのは空しいでしょう。
だって、毎月苦労してローン払い続けて、ようやく払い終わっても、最後は何も残らないのだから。

所有権なら、なんだかんだ、高額に値上がりした土地持ち分だけは必ず残りますからね。その差は大きいです。

だから、定期借地権マンションは、住宅ローン組まないと買えないような人に向いていません。

即金で買えて、かつ、長期の賃貸前払いと思って長く住むつもりがある人が買うマンションです。

所有権マンションよりは安いイニシャルで手に入り、それでいて、居室内のリフォームは好きに出来るんだから、結構メリットを感じる人もいます。

焦点はイニシャルコストが十分安いのか？

どなたか、このマンションが所有権だったら、本来はいくらいになったのかご見識のある方教えてください。

周辺相場を考えると、所有権なら2割ぐらいは高いんじゃないですかね。

>>1376 マンション検討中さん

所有権なら平均@750～800ってとこでしょう。建物自体の質、仕様レベルは高いですからね。

立地の希少性を考えたら坪1000ぐらいしてもおかしくない。

笹塚に希少性もクソもないでしょw

>>1376 マンション検討中さん
地代や解体積立費などのランニング、中古になった時の売れ行きはパークタワー西新宿Mを見れば参考になりそう。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinjuku/nc_76124777/

>>1376 マンション検討中さん

所有権だった場合坪700-800くらいでしょう

OR下北沢坪600
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_setagaya/nc_76093630/
TPH笹塚坪650
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_76032436/

笹塚はそんなに安くないと思いますよ。

>>1383 匿名さん
首都高と京王線に挟まれて音や振動の環境があるので

>>1384 検討板ユーザーさん
首都高とか羽田新航路の下とかは騒音激しいけど、ここは閑静なエリアですよ。

>>1385 匿名さん

嘘つけ

品川川柳

飛行機に
空襲来たかと
祖父が言い

>>1378 マンション検討中さん

だとすると、イニシャルは大して割引になっていないですね。

ただ、まあ、仕様レベルは総合的に私も高めだと思います。
でも、プレミアムフロア以外は、天井高もイマイチだし、天井カセットエアコンでもないし、まさに、パークコートには成れない理由が随所にありますね。

所有権なら坪単価９００ー１０００といったところでしょう。かなり割安ですね。

>>1385 匿名さん
ちなみに笹塚～初台上空は羽田への進入路なので、風向き（使用する滑走路）によってはかなり低空の飛行機にお目にかかれますよ。北から南へ、甲州街道を横切るように、それこそひっきりなしに。ただ甲州街道沿いはゴミゴミしているので別に気になりませんが。高層階で方角によっては良くも悪くもかなり飛行機を意識する事になるかもしれません。

ここ1.5億位の間取りで2000万位が前払い賃料だったかな。
その上で地代もあるから随分高いなと思ったわ。

>>1391 評判気になるさん
いやむしろ、立地の割にはだいぶ安いと思いますよ。

ここと、パークハウス武蔵小杉だったら、どっちがいいですか？
向うは、所有権ですね。

>>1393 マンション検討中さん
ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズの話です。

>>1391 評判気になるさん
えっ？そうなんですか。相当隠れたお金がかかるのですね。
そうすると、東池袋とぼぼ同じくらいの値段になってしまうじゃないですか。
期待していたのですが、これでは定借の意味がないのでは。しかも笹塚で。
何か見逃していますか？

だれも定借の最後までは見届けた人はいないので、全部想像ですね。まあ、それは構わないんだけど、途中で売るつもりの人には絶対に合わないことだけは確か。割とましな立地で築浅のパークコート渋谷ザ・タワーの惨状を見れば明らか。傷が浅いうちに売り抜けたから助かったが、もう定借は懲り懲り。

>>1395 マンション検討中さん

1.5億のうちに2000万位が前払い賃料として含まれてるって話です。
追加ではないです。

>>1391 評判気になるさん

あらら、全額前払いではなく、一部前払いってことでしょうか。地主の意向でしょうね。地代は値上げの際、揉めるから全額前払いが望ましいのに。パークコート神宮前なんて、裁判沙汰になってるから、中古なんて破格の安さになってる。

パークホームズ初台ザレジデンスが坪９００超で売れたぽいですね。
こちらははるかに格上なので、所有権なら坪単価１０００超です。

>>1397 通りがかりさん
そうなんですか。ほっとしました。ありがとうございます。

初台も住環境が良いところですからね。

この前京王線は山手線北側以上だとかホラ吹いてた奴が駒込未満だって明らかになって赤っ恥逃亡したの忘れたの？

>>1402 検討板ユーザーさん
初台あたりは駒込より良いけどもね

笹塚が坪1000万なら駒込は坪1300万かな？（笑）

>>1404 評判気になるさん
プラウド代々木初台7階80平米2.4億築18年駅8分
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_76126879/

プラウド駒込9階80平米1.9億築19年駅7分
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_toshima/nc_76211235/

>>1403 名無しさん
さすがに初台が大和郷や駒込4丁目みたいな高級住宅街を抱える駒込より良いとは思わないです。
北区側の地域と比べたら確かに初台の方が良いですけれど。

>>1405 匿名さん
2.4億程度で豪邸街の大和郷に戸建てが買えると良いですね（笑）

>>1407 口コミ知りたいさん
そうですか。初台はロッテやスクエニの社長とか住んでますけどね。山手通り南側の代々木五丁目の大使館通りは良いですけどね。代々木公園も近いし。

>>1407 口コミ知りたいさん
大和郷に住むなら南平台とか神山町とか青葉台の方が好きかな。

>>1405 匿名さん

Google mapで見たけどプラウド代々木初台の立地最悪だな
こんな狭い路地にボロアパートが乱立するエリアがこんな値段もするのか
情弱相手にぼったくって売り抜けられるといいな

>>1410 検討板ユーザーさん

それ言ったらプラウド駒込も線路沿いで煩そうだし横に細密住宅地あるし。

>>1412 eマンションさん

比較して見たけど北区側以外はゴミゴミしていなくて高級感もプラウド駒込辺りの方があるね。

杉並三駅は杉並区の恥晒しだけど、初台幡ヶ谷笹塚も渋谷区の恥晒しとして新たに渋谷三駅と認定してもいいんじゃないのってこのスレ見て思ったわ

初台、幡ヶ谷、笹塚って町名自体が既に野暮ったくて渋谷らしくなくてダサい

>>1419 マンション検討中さん
この辺は高級住宅街だし、都心の富裕層はみんな知っている地名ですよ。

>>1420 匿名さん
高級住宅街に隣接する下町

>>1420 匿名さん

白金で言う奇数番地みたいな場所
渋谷の負債

>>1416 マンション検討中さん
山手線内側だったら新宿御苑になるからでしょう

>>1396 匿名さん
定借は地主や行政側の都合は良い。建替えできなくて、いざという時に周辺に危害になるボロい旧耐震や築古のまま放置されるより、一定期間経ったら強制的に解体される方が、持続可能で良い。買い手側の都合は知らん。

建て替えに必要な資金が捻出できず、倒壊リスクを抱えた古い所有権タワマンに住み続けるよりは定借の方が良くないか？

ここは、非常用EVが二つあるけど、一つは、店舗直結だけど、こっちは、店舗開店時間以外、使えないのかな？
バス停側が、こちらのEVが近くて便利なんだけど。
店舗が早朝から空いてる業種じゃないと無理だね。

>>1432 通りがかりさん
図面を見る限り、非常用EVは１階は、完全に店舗区画内にあるので、店舗が閉じていると誰でも出入り出来ないでしょうね。確かに、店舗が空いていれば、バス停は、店舗用の出入り口から出入りしたら便利そうですね。
当初の想定では、スーパーマーケットが入るはずだったので、バス亭降りてスーパー入って、そのまま、直結EVで帰宅という動線はクールでしたね。

ササ、ハタ、ハツの渋谷区の地位云々より、定借が論外なんだよ。なんでそこに気付かないの？
そりゃ渋谷区の中ではこの辺の地価が安い（渋谷区で最も安い）のは百も承知。だけど利便性は極めて高いのも事実。ステイタスを意識しなければ非常にお買い得だよ。でも定借だけは論外。これを買うくらいなら周辺の中古マンションか戸建てを買っても良いと思う。

https://maidonanews.jp/article/15523847

借りるより買ったほうがお得な町ランキングにササハタハツから二駅もランクイン。
借りるより買ったほうがお得≒本来価値の賃料より物件価格が現状抑えられているということ。

すなわち今まで大手デベによる大型分譲が少なく物件価格が安かったということ。これから大型分譲が相次ぐササハタハツはこれから伸びる（確定）

立地の悪い所有権の方が論外じゃない？笹塚は立地が良いから定借でも資産性はかなり高いですよ。

>>1437 匿名さん
30年後って資産性あるのかな？

そんなことよりランニングコスト高くないですか？ビックリしちゃいました。

>>1431 匿名さん
所有権旧耐震が一番問題。早急に耐震改修しない限り周辺に対しても問題。
所有権築古は出口が少ないとは立地に愛着があれば言え住み続けられるし、立地良ければ賃貸に出せる。
定借は10年以内に短期売却する前提なら、希少性ある立地に限れば。

>>1439 評判気になるさん

高いですね。
でもそんなお金を気にしない代々木上原の金持ちとかが最上階買うんでしょう。代々木上原にはタワマンがないので。

>>1420 匿名さん

バブル期に初台の大地主が日本長者番付10位以内だったはず

>>1438 名無しさん
資産性をわざわざ気にしなくても良い人たちが道楽に買うような物件だと思います。

>>1439 評判気になるさん

同感です。
ランニングコストは明らかに高いです。
解体積立金と地代を除いて、純粋な管理費と修繕積立金だけでもかなり高額です。

ちなみに、駐車場代が入ると、みんな、毎月１０万円以上確定です。

プールとかシャトルバスのある古い所有権タワマンの方が維持費はきついですよ。ここのランニングはそんなに高くないです。

>>1447 マンション検討中さん

高いので買うのを見送りました。駅近なら中古物件出ているので、そちら検討します。

ランニングは比較的安いと思うんだよな。むしろ中古の方が維持費はキツくなりますよ。

>>1450 匿名さん

やめてくれ、せっかく撤退すると言ってるのに引き留めるんじゃない

>>1447 マンション検討中さん

毎月ランニングを何とか10万円以内がひとつのめどですね。
超えちゃうのかあ。凄いなあ。湯水のようにお金を出せる人じゃないと厳しいねえ。

>>1451 マンション検討中さん

この人定期的に忌避施設や立地が良いので上がるや安いとか都営住宅があるエリアは治安が悪いと同じBOTさんですよ。

>>1444 eマンションさん
そうですね。なのでMR行った時に既に最上階の部屋とかは、上原あたりの金持ちが買おうとしているとかいう話を聞きました。セカンドハウスなのか、住み替えなのか、ゲストルーム用なのか。

>>1446 マンション掲示板さん

ここから東大駒場キャンパスまで徒歩圏内なので海外の裕福な留学生の親御さんが子どもの下宿先で買い与えるとかもありますからね。

売買まではレアかもしれないかど、有名校の近くは賃貸に出す時に高く貸せるというのが大きい。

>>1455 名無しさん

東大駒場が近いということは筑駒中高や駒場東邦中高も近いので高学力層が集まりますね。文京区より偏差値が高いですからね。

>>1456 匿名さん

中国人ファミリーで受験を考えている層やこの辺りの有名中高合格した層はこの辺りに住みたがりますね。湾岸でギスギスするよりもゆったり徒歩や自転車で通学できるというのは大きなメリットですから。

>>1457 マンション検討中さん
ちなみに中野区側に歩けば東大付属中高も徒歩圏内です。最も直接進学先としては繋がっていないですが国立校なので学費安いのと、西新宿の超高層が一望できる広々とした校庭が有名です。

>>1457 マンション検討中さん

あとは新宿に近いというのも進学校の生徒さんにも塾通いしやすい立地ですからね。鉄緑会も笹塚から京王線で一駅(京王新線側の出口が近い)ですぐなので、帰りが遅くなっても安心です。

>>1458 通りがかりさん
中国人が多いのは羽田に近い港区の埋立地エリアでは。笹塚には少ないですよ。

ここは、定期借地でかつランニングコストも高い。ただし、駅近いし便利で、大規模でブランドマンションだとすると、

パークハウス武蔵小杉タワーズと比べて、どちらがお勧めですか？

どちらも、駅近の大規模ブランドマンションですが、所有権と定期借地権の違いがあります。武蔵小杉はまだ価格発表までですが、似たような価格になると言われています。

>>1462 評判気になるさん
え！ムサコはこちらと同額なんですか
圧倒的にこちらがオススメです
定借とはいえ、後続は坪単価１２００くらいで出てきますから。

>>1462 評判気になるさん
武蔵小杉は都外なので検討外ですね

>>1448 匿名さん

プールとかシャトルバスのある古い所有権タワマンの方が維持費はきつい？プールとかシャトルバスのあるタワマンと言えばワールドシティタワーズですが、管理費が激安で有名ですがそれはどう説明されますか？

>>1452 マンション検討中さん

でも、毎月10万円超なランニングコストが何とも思わない人が600人くらいはいると三井は考えたのでしょう。

笹塚は立地が良いし、ランニングも高い感じはしないけどな。

ランニング１０万の内訳は？

>>1465 匿名さん

それは、やはり、ワールドシティタワーズは、あれだけ大規模（2000超）だと、スケールメリットが出ていい感じなのでしょうね。数百世帯規模くらいで、共用設備盛りだくさんにすると赤字になるでしょうね。

ここ、パークタワー渋谷笹塚は、規模と共用設備のバランスはどうでしょうか？

プールとかシャトルバスみたいな不要な共用設備が多いと維持費が高くなって負動産化しやすくなる。ここならその心配はないですよ。

>>1470 名無しさん

笹塚は共用施設がなくても街が充実しているので問題ないですよ。新築マンションにある共用施設は一式ありました。共用施設やたらと豪華なマンションは駅遠くて周りが何もない湾岸とかはそうかもしれないですが、ここはマンション内だけに完結しない周辺環境が売りだととおもいますけどね。

笹塚は立地が良いから維持費の割高な共用施設は要らないんじゃないですかね。プールとかあるような共用施設の多い古いタワマンはリセールも悪いですよ。

定借ババ抜き
https://x.com/lovechiba_nyan/status/1862680756411408677?s=46

笹塚は立地が良いからね。立地の悪い所有権の方がババ抜きだと思う。