パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>1267 eマンションさん

そもそも50年も先の解体費用なんて
分からんよ。不確定要素が多すぎ。

>>1269 匿名さん
いや定借なら負動産になることはないよ。建て替えできない立地の悪い区分所有権の方が負動産だと思う。

>>1271 匿名さん
根拠を示していただけるとありがたいのですが。
数年前、東急で同時に武蔵小杉・綱島・南町田の3駅の駅前に
タワマンが分譲されましたが、南町田だけ大苦戦しました。
その理由は定借だったせいとおもわれます。
まだまだ理解がないようです。

>>1256 マンション検討中さん
期限の定めのない更新が前提の借地権や地上権のマンションでも、ローンは借地権の残存期間でしか組めません。定期借地権ならそれよりも担保力は劣るため融資付けは非常に厳しいと思います。という事は購入希望者がいても資金調達が難しくなり、売主にとっては売りにくい物件であり、売却のためには値段を下げるしかなくなります。それが取引事例として相場になり蓄積されるため加速度的に値段が下がる可能性があります。

定借のリセールの悪さは、定借が一般的ではなく現在だと、何が何でも定借はNG! という人が多いことも一因だとは思ってます。
なので、今後定借物件が増えて一般的になればその影響はちょっとマシになるかもなーと思ってました。
それでも、買えるなら所有権にしますけど。

>>1272 坪単価比較中さん

定借というよりも南町田が相場が安くて都心から遠い理由もあると思う

>>1267 eマンションさん
月250円/平米ですからね。しかも毎月遠い未来の解体のことを考えさせられるのでせっかくの新築なのに夢が冷めますね。

>>1276 匿名さん

モデルルーム行ったら仕様も昔とあまり変わらないというか値段は高くなるばかりで解体積立費のこともあって夢を見るまでもなく、夢から覚めました

>>1261 匿名さん
いつまで経っても定借は合理的、所有権に勝るところがあるとか盲信して喧伝する奴が限り無理だよ

>>1278 eマンションさん
でも実際、立地の悪い所有権よりは立地の良い定借の方が資産性が高いのは事実だと思うぞ。

>>1279 通りがかりさん
まさかだけど、ここ立地良いとか思ってる？
相対的に見てだよ

>>1280 マンション検討中さん
新宿駅勤務にとっては至便
大手町駅勤務だと神保町で乗り換え一回(もしくは上原まで行って千代田線)

>>1270 マンション検討中さん

ここは70年

>>1274 eマンションさん

いずれこれからのマンションでいかにイニシャルを見せるかで定借が増えるのでそうなった時に定借でも立地の良し悪しで差が分かれます。ただし一般層向けには定借、富裕層向けには所有といったような大きな金額の差が付けられそうですが。

>>1281 検討板ユーザーさん
その条件を満たす駅が笹塚だけだと思ってるのちょっとおめでたくない？

新宿近くて大手町or東京アクセス良い街
乗り換えなしでもこれだけあるし、乗り換え許すとめちゃくちゃありそう

四ツ谷
新宿御苑
四谷三丁目
新宿三丁目
中野
高田馬場
代々木公園
代々木上原
明治神宮前
千駄ヶ谷
代々木

>>1285 通りがかりさん

上記一等立地で三井不動産のタワーマンションを分譲となれば、雑魚は絶対に買えないでしょうね。
好例がパークコート神宮北参道ザタワーで庶民は買えません。

あ、中野と高田馬場は３等立地なので除外ね

笹塚は高級住宅街だし間違いなく一等地なのでは。

>>1285 通りがかりさん

普通に笹塚以外もあるでしょ

池袋
原宿
目黒
丸の内線全部
小田急線・千代田線部分

この中だと笹塚しか買えないのでは
あとは方南町とかあるけど環七の外なので検討外

中野とどっこいぐらいでしょ笹塚は

>>1282 評判気になるさん

えっ70年ちょうどみんな土に帰ってる頃ですね。

>>1289 マンコミュファンさん
丸の内線も新宿以西はだいぶ東京駅遠いからなぁ。。

>>1287 マンション検討中さん
お前は四等レベルの人間なのに烏滸がましいなｗ

>>1286 マンション検討中さん
駅直結の中野と東中野買えるよね
結局笹塚なんかの定借買う奴って予算ない組でしょ？
そのくせにあーだこーだ理由付けて自己擁護してる奴多すぎて草

>>1277 通りがかりさん
解体積立費が高くてもその分修繕積立金が低ければ良いと思うのですが、ここの修繕積立金はどのくらいでしょう。どうせ解体するのだから少しは安いかなと期待しているのですが。

笹塚は良い街だけど定借はダメ。
それなら三等地の所有権の方がまだ損がない。

買うなら買うで十条大山小岩よりも完全に資産性は劣後するって理解納得した上で買わないと、子や孫にガチで負の遺産を送りつけることになるからねぇ

十条も大山も小岩も人気の高いエリアですからね。

>>1295 名無しさん
10年目で初年度の修繕積立費の2倍になる計画で70平米だと、解体積立費含めて7-8万くらいだったかと

>>1297 匿名さん
相続拒否の場合もあるかと
その場合は売り払うのだろうけど、売れなかった場合、タ◯した場合に解体積立費が積み上がらないリスクもあり得るわけで

>>1299 マンション検討中さん
こんな金額、正気の沙汰じゃない。壊すのが確実なものに何千万も投資して、解体費用を積み立てるなど・・・。どういう感覚で買うんだろう。

定借のタワマンに住まわされる子供の気持ちになって想像してみようよ。子供の頃はいいけどさ。
子どもが30歳くらいになって、相続すると思ってた実家のマンションが定借で残り35年とか判明したら本当にキツくない？ なんで父親これ買ったの？？ってならない？

>>1302 匿名さん

相続しなければ良いだけ

>>1304 匿名さん
忌避施設定期Botさんは清掃工場にお帰りください

>>1303 さん
負債認定してるのではなく、所有権対比でショボい値段しかつかないって話をしています

定借擁護がゴミで定借物件が忌避施設そのもの。1か所にまとめて閉じ込めましょう。

定借のこの物件には将来性は感じないけど笹塚という街は確実に発展すると思う。超都心がこれだけ加熱してもはや一般人は入り込めない。笹塚あたりの準都心くらいにシフトしてくる事は容易に想像できるよね。それでも将来の人口減を考えると環七より内側が安全とは思うが。

モデルルーム行かれた方の感想を聞きたいです

>>1310 買い替え検討中さん
再開発によって東京の重心が東によることで、笹塚くらいだと郊外みたいな位置付けになるリスクもあるかもなぁとは思いました。

>>1312 マンション検討中さん

なりませんよ。雲黒斎埋立地へお帰り下さい。

>>1313 マンション掲示板さん
40歳ぐらいですか？

>>1312 マンション検討中さん
確かに築地～晴海の再開発など、東京の重心が東に寄る事はありえますね。
でも笹塚周辺で見ると、渋谷、新宿の100年に一度の再開発があり、あと10年もすれば一段落です。そうなるとやはりその周辺にシフトするんじゃないかなと感じていますが・・・。もちろん湾岸の発展は否定しません。いずれにしても都心部により比重が移るのは間違いないでしょうね。

>>1303 匿名さん
マイナスだけ放棄はできません。
他の金融資産があるのが普通。

>>1312 マンション検討中さん
初台も再開発、幡ヶ谷も噂あり、ササハタハツは鉄板だと思いますよ。簡単に廃れるとは思えません。定借は微妙ですがね。

>>1316 匿名さん
立地の悪い所有権はマイナスになり得るけど、期限の定めがある定借ならマイナスになることはないですよ。

まあ、ここは立地的には笹塚一だから悩ましいね。
三井不動産が所有権にしてくれれば超絶鉄板なんだが

>>1318 匿名さん
いつまで続ける気？ホント暇な奴だな。

>>1319 マンション掲示板さん

笹塚一とかいう世界一価値のないNo.1

う◯こ界の頂点

>>1320 匿名さん
築70年で建て替えできない立地の悪い所有権の方がよほどリスクでしょう。

>>1323 通りがかりさん
ていうか仮に７０年後建て替えできても購入者には権利がないので
関係ないのでは。

>>1323 通りがかりさん

ここを検討している時点で比較しているのも地方や郊外ではなく、駅近や大規模、タワマンが多いと言うのを前提にコメントしましょうよ。
今なら中野や豊海、港南辺りでしょうか、それらが建て替えできない立地とは思えませんが。

ここは70年後には更地にして返さなくてはならない、とは言え壊れたエレベータなども直さないと70年ももたない。
経済価値としては築20年辺りから急激に下がり始め築50年あたりでほぼゼロになると想定しています。
それ以降は仮に70平米15万位で貸せたとしても、管理費修繕費、借地料、解体積立で毎月10万以上出ていくでしょうから、賃貸用としても成り立ちません。
まっ、私は地元なので5～10年だけ住む為に買いますけどね。
流石に築10年なら賃料35万は固いし、まだまだ売れるでしょうと楽観視。

>>1303 匿名さん
相続放棄する選択肢が入るようなクソ案件買うの？
自己矛盾しすぎじゃない？笑

>>1299 マンション検討中さん
ありがとうございます。
かなりの金額ですね。これに管理費を合わせると月１０万くらいか。物件価格と月１０万の家賃だと考えると、普通の賃貸を借りた方が良いのかな。

「管理+修繕積立+ネット+地代+解体準備」でおおよそ1050円/平米でした。
10年後に修繕積立費が2倍になるとおよそ1300円/平米で、65平米の部屋なら毎月約8.5万円。
本体の方はそこまで高いと思いませんでしたが、ランニング費用と合わせて考えるとちょっと躊躇するレベル…というかほぼ諦めました。

>>1311 マンション検討中さん
笹塚駅近で生活に便利そうなので検討していて、オープンして直ぐに行きました。周りは家族連れが多く、ただ来ていたお父さんたちは皆疲れているように思いました。20代は自分だけのようでしたが、1LDKは次期とはいえ若い世代に人気が出ているらしいです。本当かは不明ですが何せ抽選になるとかで。しかし、例の解体積立費250円/平米・月と10年後に2倍になる修繕費を含めたランニングが高いのと、モデルルームは相当改造していて実際の広さが分かりづらく、図面見ると4畳の細長い部屋が複数あるとかで実際はかなり窮屈に思います。十年前に新築で買った実家マンションより設備や広さ諸々が劣るのと、あまり目新しさがなくパスしました。このランニングコストなら賃貸の方がマシですね。

>>1325 検討板ユーザーさん
あと定借は、賃貸に出す時にローン切り替える時に組みにくいとか。ランニングの高さ考えると、賃料高くせざる得ないけど、それで埋まるのかという。

>>1327 口コミ知りたいさん
普通に幡ヶ谷、笹塚あたりに住みたければ、タイミングと場所上手く合わせると築25年以内の広めでそこそこ良い値段の良物件出てきますよ。賃貸で人気エリアですぐ埋まるのでタイミングが重要ですが。買って利益が出る物件と賃貸のままの方が実は得だった物件あると思いますが、ここは後者になるかと。

>>1329 マンション検討中さん

確かに私もかなりランニングコストが互いと感じました。
修繕費が10年後に２倍になるとのことで、買ってから10年くらいならリセール価値高いと思っていたのですが、これだと、10年後は、ランニングコストが高すぎて、売れない気がします。

>>1332 マンション掲示板さん

ちなみに、65平米でも、一番小さい駐車場も借りると、最初の10年でランニングコストはざっくり1300万円、次の10年以降は1500万円ずつ発生します。もちろん、住宅ローンは別です。

こりゃ、真面目に、毎年じゃぶじゃぶ経費払える経営者じゃないと住むのが厳しいマンションですね。

東玉袋のツインタワーなんて買って貸したら毎月２０万円の赤字ですよ。こちらは利回り取れますね。

>>1333 マンション検討中さん

さらに、建物の固定資産税が毎年数十万掛かります。
だから、10年単位で見るとそれぞれ数百万円は余分お金が出て行きます。

このマンションは、どう考えてもランニングコストが高いので、多少イニシャルが安いと感じて飛びつくと、後で痛い目に合いそうですね。

>>1335 口コミ知りたいさん

痛い目に合うのは、東玉袋ですよ。
添付のように毎年大赤字になります。

こちらは買って貸してもフローは黒字ですよ。

簡単な算数すらできない、中央線北のバカネガが粘着していますが、皆様騙されないようにね。

>>1336 匿名さん
毎回同じこと言ってて学習しないなー
お前が既に致命傷なんだろ
ずっと東池袋に嫉妬しすぎて哀れと惨めの塊

MR行ってきました。
情報共有します。
なかなか素敵でした。
対応よく、さすがは、三井。担当者の教育が行き届いていますね！

なお、正直に言って毎月の費用は高いです。
解体積立金などが高いのは定期借地権の宿命として諦めるとしても、純粋な管理費と修繕積立金だけで、明らかに、リビオタワー品川よりも高いです。

似た様な規模と管理レベルだと思いますがね。

>>1338 評判気になるさん

すみません、こちら都心。渋谷区になりますので
中央線北の豊島かっぺ民はおかえり願えますか…？

東池袋も笹塚も住環境が良くて人気の高い街ですよ。

>>1339 モデルルーム行ってきたさん

なお、プレミアムフロア以外は、天井カセットエアコンもないし、部屋によっては、リフォームで対応することも厳しい部屋もあるとのことで、今時のハイスペックタワマン期待する人は、プレミアムフロア一択ですね。

お金に余裕がある人なら、今からなら、オプションは豊富だし、金に糸目つけなければ内装も豪華に出来そうです。

ま、ただ、最終的に、ここは、価値ゼロになるので、全て償却する前提でやらないとダメですが。

設備は10-20年もすればボロボロだからフルリフォームすれば良いんじゃない？20年後にフルリフォームしてもあと50年は使える訳で。

>>1333 マンション検討中さん
定借で一見安く価格を朝三暮四に見せているだけですね

定借で土地の分の固定資産税を払わなくて済むと動画では言ってますが、どのくらい安くなるのかわかりますか？賃料・解体準備積立金と帳消しというわけにはいかないですよね。

解体積立金は所有権でも必要なので定借だけ掛かるコストではないですよ。

>>1346 匿名さん
嘘つけ

>>1302 匿名さん
７０年後の築７０年のタワマンって、どんな感じなのかな？
下手に所有権有りの築７０年のタワマンを相続して壊す費用を捻出するより、地主に返した方がいいのかも。

築70年のタワマンも立地が良ければ建て替えられるだろうけど、立地が悪いと建て替えられずに誰も住まなくなって廃墟化するかもしれない。毎月の維持費を賄うだけの賃料が取れなくなったらアウト。立地が悪いタワマンはそうなるリスクがある。

>>1349 匿名さん
その通りですが、渋谷区あたりではほぼあり得ない想定でしょう。タワマンで賃貸が成立しないという事は、周辺の戸建ても空き家だらけになるような状況でないと考えられません。渋谷区では築60年近いマンションでもごく普通に人が住んで賃貸も売買も活発にありますから70年でも廃墟化はまずないと思います。それどころか十分に建て替えが成功する立地だと思います。

>>1345 マンション検討中さん
定借は土地は所有していないから、土地の固定資産税という名目で請求される事は無いけど、この固定資産税は地主がまとめて負担し、さらに地主の利益を乗せて、地代という形で定借の区分所有者に請求している。つまり地主の利益が乗る分だけ通常の金額よりも高く支払わされているという事。こういう所も定借はむしろ損をしている。だまされちゃダメ。目を覚ました方が良い。

>>1345 マンション検討中さん

むしろ、全然固定資産税のが安いです。
固定資産税は、売買価格ではなくて、公的な評価額から算定されます。実売額よりは遥かに安い額を前提に課税されます。

ここは、何百万円も前払いさせられた上に、さらに、毎月、2-3万円もとられます。年間24-36万円。
おそらく、純粋な資産税より倍以上高いでしょう。

>>1352 マンション掲示板さん

ちょっと否定的なトーンになったので追伸です。
私は、定期借地権の費用モデルを否定はしません。要は、超長期の前払い賃貸モデルであり、イニシャルが十分安いならokです。

果たして、ここはどうでしょうか？

なお、所有権よりも定期借地権は、ランニングコストが物理的に高いことは必至だし、さらに、資産は残らないということは確定である点だけは議論の余地が無い事実であることは、肝に銘じるべきです。

>>1353 通りがかりさん

お前、もう帰っていいよ。
東玉袋よりは明らかにお得です。
ここは賃料もラ・トゥールを参照できるから多く取れる。

>>1353 通りがかりさん
「定借は超長期の前払い賃貸モデル」
その通りだと思うが、それなら一般の賃貸物件の方がメリットがあるのではないだろうか。ローンに縛られる事もなく、隣人ガチャや災害の心配もない。転職や子供の誕生、独立などに合わせて自由に引っ越しできる。
「超長期で借りる」メリットは何なのだろう？

>>1354 eマンションさん
お前ごときに買えるエリアでもないくせにいつまで執着してるの？ホント可哀想な人間だなお前
何がラトゥール参照できるだよｗ
嫉妬と無知に頭支配されて訳分からんことばっか言ってるぞ
早く外に出て働けよ

>>1350 評判気になるさん
70年後に建て替えビジネスなんて残ってるんだろうか？人口も減少していくのに。
言いたいのは、７０年後の話などだれも予想がつかないこと。現在の状況が続くことを仮定した議論は無意味な気がする。まあ、暇つぶしにはいいかもしれないが。
今から７０年前と言うと、昭和29年。まだ戦後と呼ばれ木造住宅が主流だった時代。誰が今日のタワマン群を予想しただろう。
70年後どうなっているのか楽しみだけど、ここで話しているの大多数は生きてないかな。

分譲も廃墟化とその解体費用がかかるリスクは数十年後にはあり得るってのは正しいと思うんですよね。（高いか低いかは知らない)
そうならないようにしっかり管理して延命するし、立地が良ければ建て替え（で、実質解体コストなし)もあり得る可能性高いでしょう。よくないけど社会問題になっていたら自治体に解体コストの一部を押し付けられる可能性もある

一方、定借は時期が来たらどんな状態でもバラすし、その解体費は住居者が担ってくれるので、ボロマンションが消える近隣住民とか再開発事業者からしてみるとありがたいですよね。70年後の未来のためにお金を使ってくれてるみたいなものなので。

70年後だと、海面上昇そこそこ現実的に見えてきてそうなので海抜の高い西側は相対的に好立地になってそうな気もする。どうでもいいですけどね

>>1355 匿名さん

長期で借りれる最大のメリットは、まあ、単純に言えば、少なくとも７０年間は、大家さんの都合で出ていけと言われる心配は全くない精神的安定が一番かな。

あとは、まあ、とりあえず、建物は自分のものなので、居室内リフォームなどの自由度が高いってことは通常の賃貸に比べたらずっとベターでしょう。

その意味では長期に出ていけと言われる心配がなく、かつ、リフォーム可能な賃貸マンション。それが、定期借地権マンションでしょう。

>>1358 名無しさん
定借自体は否定しませんが、あまりにも地主が有利
で購入者はリスクありすぎ
なら、リスクの少ない賃貸のほうがいいにでは

>>1359 名無しさん
晴海とか豊海が文字通り海に還って行く。自然に還って行く美しい本来の東京の姿に戻る。

>>1361 マンション検討中さん
立地の悪い所有権よりは立地の良い定借の方が有利だと思いますよ。

旧耐震とどっこいどっこいな定借

>>1360 マンション検討中さん
なるほど、確かにリフォームできるメリットはありますね。
あと、追い出されない点。

でもたったそれしかメリットが無い（個人的にはどうでも良い）のに、1億近いローンを組んで35年拘束されるというのは何とも馬鹿げていますね。

メリットはありますよ。
ここは所有権なら坪単価１０００超えで庶民は買えないので、坪単価７００は定借なりのお値打ちプライスです。庶民もギリギリ手が届きますね。売るときも居住価値は非常に高いので、取得金額以上に売れるでしょう。

笹塚で坪1000万なんて誰も買わないから定借で良かった

>>1366 匿名さん
そもそも事業として成り立つようなプロジェクトでないレベルの物件ってこと？
購入者にリスクも転嫁してババ引かせてるだけじゃんｗ
そもそも所有権で坪1,000万円なんか行く立地じゃないだろ何寝言言ってんだｗ
ここより遥かに格上の西原で外廊下だったとは言えいくらだったと思ってんだよ

>>1364 マンション検討中さん
笹塚は立地が良いから資産価値高いですよ。立地の悪い所有権だと旧耐震よりも資産価値低いかもしれないけど。