パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>1176 匿名さん
秀和幡ヶ谷の建て替えで、ちゃんとしたタワマンならPTK渋谷笹塚を完全に凌駕するだろうね。確実に所有権だろうし。坪800万～1000万くらいかな。

>>1177 ご近所さん
そんなに安くないと思う。坪1000超えてくるのでは？

定期借地は、いくら、能書きこねくり回してみても、イニシャルコストが如何に安いかどうかに掛かっている。将来確実に資産ゼロになるのだから、超長期の賃料一括前払いシステムである。

これは、高級老人ホームに入るのに似ている。
賃料は一括前払いするが、管理費は当然毎月取られる。

だから、果たして、ここは、イニシャルが安いと言えるのかどうか。そこに掛かっているが、さあ、どうだろう。

立地が良ければ定借でも資産性高いですよ。所有権との違いは70年後の土地持分の有無だけ。都心なら土地持分も価値が高いけど、忌避施設が集まるようなエリアの土地持分は資産にならないからね。

>>1180 匿名さん
＞所有権との違いは70年後の土地持分の有無だけ。

だけ？　って、数億円の価値が残るかどうかなんだ。

資産なら、地価上昇も見込めて70年後だと、今数億円の部屋なら、建て直せば10億円超えの部屋と等価交換価値があるよ。

>>1180 匿名さん
日鉄興和みたいなこと言ってて草

>>1180 匿名さん
この人いつもここは資産性が高いので上がりますよ、とか立地が良いので資産性ありますよとかBotみたいに言ってる人と同じでは

>>1180 匿名さん
定借も立地が良ければそれなりには評価されるよ。特に一時的なら。
ただどんなに頑張っても所有権との格差は埋められない。定借が伸びるなら所有権はもっと伸びる。大人と子供くらい違いがあるのは事実。

いつまで忌避施設、忌避施設って騒ぐつもりなのかな。
具体的に忌避施設の存在によって価値が下落している所有権マンションがあれば知りたいですね。そんな物件、少なくとも都心には存在しないですから。
逆に下落している定借物件は沢山。要は忌避施設なんて所有権であれば取るに足らない理由なんですよ。

定借は資産価値に常に下落圧力が作用している。
所有権は地価のインフレを考えれば常に上昇圧力が作用している。
これは所有権の土地の持分がわずかでも、その権利は永久であり、建て替えも可能である事、つまり土地が成長する事実を市場が評価しての事なんだよ。
定借と所有権では全く作用する力が違うの。忌避施設の存在なんてはっきり言ってどうでも良い議論だな。

>>1185 評判気になるさん

幡ヶ谷から笹塚にかけて甲州街道沿いに旧耐震マンションと事故物件がズラリと並んでいて、その多さに驚きますが、ある意味ではこれらも忌避施設で、それでもこの一帯はなかなか下がりませんね。最もその物件が事故物件になれば、つまり自らが忌避施設になれば大きく下落しますけどもね。

>>1180 匿名さん

忌避施設botさんは清掃工場の横の資産性高いタワマンにお住まい

>>1188 マンコミュファンさん
都心のマンション市況からすると忌避施設や地盤なんてどうでも良いというくらい値段が上がっているんだけどね。そんなもの全くマイナス評価にならない現実がある。逆に忌避施設の存在で格安に買えるというなら人気殺到になりますよ。
少しでも物件を見ている人間ならすぐに分かる事だと思うんですけどね・・・。

>>1179 マンション検討中さん

全く、その通り。
定借７０年なんて、一人で住み終えて自分で後処理出来る人仙人みたいな人いないから、最後は、子孫に迷惑掛けることが前提。

残存期間が２５年くらいで相続受けて、高い管理費と解体積立金とか地代とか払いたくないけど、どうせ壊すから、大規模なリノベーションしても無駄だし、売ろうにも高く売れない。結構、相続処理する子供が大変だなあ。こりゃ。

そもそも定借が忌避される要素なんだよなぁ

1万歩譲って渋谷や青山高樹町を残存年数減った中古で買う人いるとは思うけど、神宮前や神楽坂ですらあんなレベルなのに、こんな価格で買って笹塚程度の街の定借が二次流通でまともに動くと思ってるのかな

>>1191 マンション検討中さん

でもこれからの世の中で建設費が高騰しすぎて、新築は以降全て定借になって定借が当たり前になったら変わるのでは。
今の築古物件がいつまでも建て替えができずに耐震性不足などで周辺に危険性をもたらすよりかは、一定年数で強制解体する方がマシでは。

>>1191 マンション検討中さん
定借が忌避施設というのは真理。

忌避施設って清掃工場や下水処理場みたいな悪臭を発する施設を指すのでは？定借は忌避施設ではないですよ。

>>1194 匿名さん
笹塚のクソ物件って事だよ。これを忌避施設と言ってるだけ。

>>1192 マンション検討中さん
デベ営業に洗脳されすぎでは？
給与も資産も増えてる層は一定数いるし、建て替え云々の話が所有権＞定借という数多の要素からなる絶対的価値を覆す材料にはならないですよ

都心のマンション市況からすると忌避施設や地盤なんてどうでも良いというくらい値段が上がっているんだけどね。そんなもの全くマイナス評価にならない現実がある。

>>1197 検討板ユーザーさん
値段が上がっているというよりかは円の価値が下がっているということですね。
https://x.com/konantower/status/1857306605357768786?s=46

>>1196 通りがかりさん
その給与や資産の増加が物価上昇や建設費高騰に追い付かなくなると、定借がメジャーになってくるのでは？

>>1196 通りがかりさん
あと最後までタワマン住み続けるなら別ですが、売却益狙って住み替え続ける場合、常に都心などで再開発してタワマン立て続けないといけないですが、用地確保や高騰や複雑化などでますます再開発が難しくなってくると、今以上に新築の供給が減ります。その時にまだそのゲームに参加し続けられるだけの資産や財力を持っているのか、いずれにせよ未来永劫住み替え続けることが前提に新築や再開発が無尽蔵に行われることは、もうないのではと思います。

>>1200 評判気になるさん
多分これからは築古マンション建て替え案件が増えるでしょうね。

定借ってどんな人が買っているんだろ。

>>1202 匿名さん
リテラシーの無い人、タワマンに憧れを持つ貧乏人、見栄っ張り、渋谷区アドレスが欲しい田舎者・・・。
こんな人達が定借に大挙しているんでしょうね。デベと地主の養分です。

>>1199 匿名さん
そんな環境になったなら、リスク背負って定借買わずに賃貸で良いわってなりません？
なんで所有権買えなくなるから定借買うわって発想に至るのか分からないんですけどねぇ

私鉄駅しか使えない街道沿い首都高沿いみたいな悪条件重なるような立地で定借買うくらいなら、まとまな立地のパークアクシスで十分、ワンチャンラトゥールいけるし

>>1205 口コミ知りたいさん
これはその通りだな。何で定借を買わなきゃならないのか。
ただ今後は開発の難しさから定借物件の供給が増えるというのは事実だと思うよ。そうなると価値のある所有権と、クソな定借と、二極化が進行するんじゃないかな。
相対的にも所有権の価値が上がる事になり、買える人間は当然に所有権に住んで資産をさらに拡大させる。買えない人間は定借に行くしかなく永久に養分として過ごし、相続によってさらに格差が拡大していくんだろうね。

>>1203 匿名さん

東玉袋をくっそ高値で掴んでしまい、毎年数百万円赤字を垂れ流すことになる辺境豊島民のほうがリテラシー低いよ。

同じ位の価格だとパークシティ高田馬場と迷います。資産性を優先した方が良いのかな。

定期借地権だけど特に安くないマンションってどうですか？　スレに名前変えましょ

>>1207 名無しさん

「東玉袋」「くっそ」なんて人間性が低いよ。

>>1206 匿名さん

いずれ定借が強制的に普及する状況はタワマンが築古になった際に建て替えができなくなって老朽化放置される時を考えると、強制的にでも解体する定借が良いということで行政側の判断になりますね。ただでさえ普通の中層マンションで建て替えができている例は都内でもそこまで多くないですからね。

>>1211 匿名さん
今までにタワマンが建て替わった事例はないと思います。立体長屋で上下階で経済状況や格差の大きい区分所有者の意見をまとめるのは通常の中層マンション以上に大変ですよ。

>>1212 評判気になるさん
マンションの建て替えも超いい立地で、容積率緩和で床増やすことで住民のお金の持ち出し少ないからとかが多い気がしますね。法律で建て替え決議の割合減らしてると思いますがどんなにやっても流石に1/2はきれないので正直かなり難しい...

>>1212 評判気になるさん
前例がないから難しいだの大変だの、日本のお役所みたいなこと言ってるな

それ言い始めたら定借も、定借期限短くなった時の大規模修繕の事例ないけど、みんな協力すんのかな
あと10年とかなったら管積と固定資産税だけ払って放置するのも考えられるけど、そういう上都合の悪いリスクは無視？所有権と違って一切資産にならないコストだけど

>>1215 匿名さん
なのでそもそもタワマンも定借も否定的なので上原側とか下北側で管理状態の良い低層中古を探すのがこのエリアのベスト

>>1216 検討板ユーザーさん
このエリアのベストは間違いなく上原大山の戸建
本当はマンション地域じゃないし
マンションでわざわざ住むエリアじゃない気がする
笹塚下北なら賃貸、タワマンなら初台から西新宿、低中層なら代々木参宮橋千駄ヶ谷って感じ

>>1217 マンション掲示板さん
下北沢最寄りには代沢代田という高級住宅街がありまして賃貸というよりもむしろ戸建ての需要が高いと思います。

>>1218 名無しさん
代田は松原に近いどちらかというと中級だと思うけど
代沢北沢は高級住宅街だけど上原大山の方が高級感があってなおかつ代々木公園神宮にも下北沢にも行きやすい

そうですね。笹塚という場所の定借に1億円使うくらいなら、同じ予算で近隣の中古戸建て、中古マンション（所有権）を買う方がよほど賢いと思いますね。
羽根木、松原、代田、代沢、大山、西原、代々木上原・・・戸建て立地としては資産性も住環境も最高ですよ。
本当に定借マンションを買う意味がわかりませんね。カネをドブに捨てるようなものだと思うのですが・・・。

定借の真実は、庶民が資本家（地主とデベロッパー）に長期に渡って純粋に金を払い続けて、最後は何も残らないスキームである事実をみんな肝に銘じた方が良い。

金のフローを見れば、３者の中で全てのお金の源泉は購入者であり、それが地主とデべ・施工会社・管理会社に分配される。さらに、最後に資産は全て地主だけ所有し、結果的に購入者は金だけ払って何も残らない。

ただし、イニシャルが安い場合は、通常の賃貸に入るよりは一生に渡って借り続けられることが保証された超長期の前払い式賃貸と同価値であり、それ自体の価値も決して低くは無い。（イニシャルが十分安いなら）

デべは真実を言えば良いだけなのだが、怪しいコンサルなど登場させて購入者にとっても合理的な選択だと強弁するからうさん臭くなる。あたかも３者にとって公平であるかような強弁だが、実際は圧倒的にゼロリスクの地主とデべが有利なスキームになっていることは明らかだ。

ま、本人の寿命は買ってから７０年も持たないので、購入時の年齢を加味して判断だが、仮に、残り４０年住み続けられるなら、イニシャルコストを４０年で月割りしたら、おそらく、通常の賃貸４０年間過ごすよりも安いだろう。部屋の値段にもよるが、３５年から５０年くらいで分水嶺が来ると思う。つまり、出来るだけ長く住む方が得だ。

そのあと相続する子供たちには売れないマンションになっていて迷惑だと思うが、自分たちの人生だ。選択は自由だ。

>>1221 マンション検討中さん
まさに資本家の養分になるスキームですな。
僅かな価格差なんだから所有権を買って資本家になるべきなんだよね。持つ者と持たざる者で大きな違いがあるんだよね。

>>1222 匿名さん

細かいこと気にせずに地縁があって利便性とセキュリティ重視で選ぶ人もいますよ。
都心や湾岸でマンション転がして1億2億持ってる人は沢山いて、ここから更に転がし続けて資産（というかバランスシート）を膨らませ続けるのか、実家近くなど地縁のある所で根を下ろすか。

後者の人にとっては30年で5000万価値が下がっても良いんですよ。
どうせこの辺でまともな土地買って注文住宅作っても2億必要だし、駅遠いし。
1億の3階建狭小住宅で良い方はそちらはどうぞって感じです。

定借を選ぶ方は感性が一般人とは違い独特ですね
思考停止と言うのかもしれませんが…

>>1223 マンコミュファンさん

でもそんなこの物件でも、さっそくMR行ってきたら、ほぼ連日予約埋まってて、ほとんどの部屋は抽選はほぼ確実みたいですけどね。営業話かもしれないですが。

>>1223 マンコミュファンさん

その通りで資産性で選ぶより立地と居住性で選んでいる人の方が多い気がしますね。この周辺にこれだけの大規模やタワーはなかったので。

立地が抜群に良いからね。値段もかなり安いし、買いたい人は多いと思う。

>>1224 マンション検討中さん
定借だからって脊髄反射的に忌避する方がよほど思考停止
個別性が高いんだから

似たような文体で連投してバレないと思ってるのかな

資産性の観点で定借は残念なだけで、
笹塚新築にどうしても住みたい人については誰も止めてないですよ

>>1229 マンション比較中さん
渋谷ですらあのザマなのに笹塚ごときで個別性とか言うのは草
思考停止すぎて相対比較も出来なくなったてこと？
笹塚に子孫ともども70年縛り付けたいならまぁいいんじゃないの？子孫の住む場所勝手に固定しだことを後々言われなきゃいいけど

資産性より地縁や居住性や生活環境で選ぶ人の方が多いと思いますね

>>1232 名無しさん

渋谷と笹塚じゃ環境違いすぎるのでは？
渋谷は買い物や遊ぶには便利だけど生活するには不便だし、笹塚は日常生活するには便利だけど、買い物や遊ぶ場所はない。

>>1234 通りがかりさん

あなたの言う「生活に便利」とは何ですか？
買い物は含まれないんですか？

で，結局スーパーってどうなったんでしょうかね？

>>1235 マンション掲示板さん
渋谷周辺だと生活に必要なスーパーが周りになくデパ地下か少し遠くのスーパーかまいばすみたいな小さいスーパーになるので
その点笹塚はライフサミットクイーンズ成城石井その他専門店業務用と複数スーパーあるので買い物には困らないです

>>1238 口コミ知りたいさん

スーパー程度ならネットスーパーがあります。
今の時代、ネットスーパーの方が自分で買い物に行くより便利ですよ。

>>1239 匿名さん
肉や魚は自分の目で鮮度を確かめたいものですからね、ネットでは無くリアルで買いに行きます

>>1240 口コミ知りたいさん

1338に書いてあるライフやサミットのスーパーレベルとの比較なら、ネットスーパーで十分。
ネットスーパー使ったことない人の意見ぽい。

ネットスーパーは重いものとか加工食品ぐらいしか使わないな。魚とか無理じゃない？

>>1234 通りがかりさん
笹塚がごときで宇田川町どうこう語るのは草
ここの検討者、論点ズレというか何と何を比較した話とか理解出来ない人多すぎなのなんで？
検討者のリテラシーがその程度ってこと？

スーパー直結なのは大きなメリットだったんだけどな
独身だからスーパー直結なら老後に足悪くなってもギリ生活できるし良かったんだ
独身高齢者の貸し渋り対策としても定借は前払い賃貸と思えばコスパ良いし・・・
でも定借なのに坪単価高いしスーパーも無いし良いところがどんどん減っていく

スーパーが敷地内にあるとGやネズミの温床になったりしますよ。近くにあるのは良いけど近すぎるのも避けた方が良い。

>>1245 匿名さん

私は無理にスーパーにしなくても、各フロアから直結EVがメリットになる商業施設なら別に何でもいいですが、でも、三井はまだスーパー誘致諦めていないみたいですね。

>>1243 口コミ知りたいさん
最初にパークコートの話したのは1232なんだけど…
噛みつく相手間違ってるだろ

>>1247 マンション検討中さん

あ，やっぱりまだ未定なんですね。
別のところでスーパーはイオンに決まったって見かけたんで。

>>1249 マンション検討中さん
歩いて1分のところにクイーンズあるから、イオン入るくらいならクイーンズに買い物行った方がよい

>>1250 口コミ知りたいさん

そうですね。
1番いいのは、クイーンズが1階に引っ越しして欲しいですね。

スーパーはこれだけ充実していれば敷地内には要らないかな。

ここにするか、パークハウス武蔵小杉にするか、悩んでます。武蔵小杉のが安いですか？
あっちはスーパーは事実上確定しています。

>>1253 名無しさん

連投で失礼しますが、駅から徒歩分数はほぼ同じようなもんですが、武蔵小杉の方が少しだけ開けた土地にゆったり建ってるのに対して、笹塚はずばり線路沿いで、やや、ガチャガチャした土地という印象を受けます。

好みの問題ですが、みなさんのご意見は？

>>1254 マンション検討中さん
なんか全然環境が違い過ぎ。
ムサコはファミリー向け。
のどかでいいところです。
多摩川でのんびり散歩やジョキングが楽しめます。
また塾や熊哲のバレーｽｸｰﾙや英国政府公認の英会話スクールもあります。

ここは、定期借地でなければ、真面目にいいところだと思う。
しかし、定期借地権をどう評価するか。以下のサイトは参考になる。４つのデメリットが挙がっている。

https://www.century21-sell.jp/reading/561/

１　永遠に住み続けることはできない
２　売却が難しい
３　ランニングコストが割高
４　住宅ローンが組みにくい

１～３はそうだろうが、４番は本当なのか？
新築では心配はないと思うが、問題は、３５年後に売却する時、購入者が住宅ローンを組めないと、結果的に、売れないということになりかねない。

実際はどうなのだろう？＿

>>1256 マンション検討中さん
土地持分なくて担保価値が絶対的に少なくなる分、銀行は融資厳しくしますよ。
上物なんて減価償却する分だけ銀行は担保価値見出しませんからね。
だから定借は短期で売るか、子孫の人生も賭けて心中するかの2択しかないわけで、デベがなんと言い繕うともリスクの塊。

住宅ローンの場合、銀行融資は資産価値より返済能力を見るから、定借か所有権かは関係ないですよ。

>>1258 匿名さん

新築のときはね

>>1258 匿名さん
本気でそう思ってるなら君めちゃめちゃヤバいよ
常識を知らなすぎる

いつまで定借の話すんねん。
定借ダメなやつが蒸し返しすぎや

ここは立地が抜群に良いからね。結局不動産は立地が全て。立地の悪い所有権より立地の良い定借の方が上なのですよ。

>>1262 匿名さん

定借って何十年後に建物を解体して更地にして返すんですか？解体費用って誰が負担するの？

>>1262 匿名さん

解体費用は誰が払うの？まさか住民？

>>1264 eマンションさん

住民です。たいてい、解体積立金というのを毎月払います。

所有権でも解体費用は住民負担だから変わらないですよ。

>>1264 eマンションさん

解体積立金を毎月払いますが、ここのマンションは、かなり高いです。
土地代を前払いでかなりの額払うため、毎月の地代は比較的おさえられていますが、解体積立金はかなり高いので、毎月所有権のマンションに比べて、毎月2～3万高くなります。

>>1267 eマンションさん

定期借地権のマンションは、住宅ローン組んでギリギリで買う様な人には向きません。毎月の支払いが高額になるので、要注意です。

>>1265 匿名さん
返還まで残り10年を切ったら、不動産ではなく
負動産。子供や孫は放棄するでしょう。

>>1267 eマンションさん

そもそも50年も先の解体費用なんて
分からんよ。不確定要素が多すぎ。

>>1269 匿名さん
いや定借なら負動産になることはないよ。建て替えできない立地の悪い区分所有権の方が負動産だと思う。

>>1271 匿名さん
根拠を示していただけるとありがたいのですが。
数年前、東急で同時に武蔵小杉・綱島・南町田の3駅の駅前に
タワマンが分譲されましたが、南町田だけ大苦戦しました。
その理由は定借だったせいとおもわれます。
まだまだ理解がないようです。

>>1256 マンション検討中さん
期限の定めのない更新が前提の借地権や地上権のマンションでも、ローンは借地権の残存期間でしか組めません。定期借地権ならそれよりも担保力は劣るため融資付けは非常に厳しいと思います。という事は購入希望者がいても資金調達が難しくなり、売主にとっては売りにくい物件であり、売却のためには値段を下げるしかなくなります。それが取引事例として相場になり蓄積されるため加速度的に値段が下がる可能性があります。

定借のリセールの悪さは、定借が一般的ではなく現在だと、何が何でも定借はNG! という人が多いことも一因だとは思ってます。
なので、今後定借物件が増えて一般的になればその影響はちょっとマシになるかもなーと思ってました。
それでも、買えるなら所有権にしますけど。

>>1272 坪単価比較中さん

定借というよりも南町田が相場が安くて都心から遠い理由もあると思う

>>1267 eマンションさん
月250円/平米ですからね。しかも毎月遠い未来の解体のことを考えさせられるのでせっかくの新築なのに夢が冷めますね。