パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>1154 匿名さん
噂で聞いた話はオリンパス跡地はタワマンとは行かないまでもそれなりの規模になるようですね。こちらは幡ヶ谷駅2分で目の前がライフなので立地は至便でしょう。

新宿区渋谷区は千代田区港区ほどではないけど、昔からかなりの立地だよ
新宿ならおとめ山周辺下落合、市ヶ谷高台、神楽坂上、御苑周辺内藤町など多数
渋谷なら代々木上原西原大山、代官山西郷山周辺、南平台、松濤、神山町、元代々木、広尾、常盤松周辺など多数
山手線内側で皇居３キロ圏の高台は全て昔からの高級住宅街
板橋区加賀、北区西ヶ原、目黒区三田青葉台、大田区山王久我原などたくさんある

>>1156 マンション検討中さん
聞いた話だけど、幡ヶ谷駅（ゴールデンマンション）は京王、隣の道路と線路も京王、URの跡地（日鉄興和）、秀和幡ヶ谷レジデンスと、幡ヶ谷駅から秀和までは地続きで4者しかいないんですよね。うまくまとまれば相当大がかりな駅前開発が出来そうな気がします。

>>1161 匿名さん
京王と日鉄興和はすぐに話がつきそうだけど、問題なのはゴールデンマンションと秀和幡ヶ谷レジデンスの数百人の区分所有者をどうまとめるかだよね。建て替えの四分の三の合意がすぐに得られれば良いけど、実際には時間がかかるのでは？特に秀和幡ヶ谷の管理組合は週刊誌に出る程、悪い意味で独特だったからね。

>>1161 匿名さん
ゴールデンマンションは現時点で東京都の沿道要耐震補強建物でグレーかブラックだった気がするので、建替え必要ですが、建て替えるとなると京王新線のトンネルや駅含めて建て替える必要があるので難工事になりそうですね。1970年代に京王線・新線含めて地下化したので、都市化がかなり早い時期から行われているのですが。

>>1163 匿名さん
確かにゴールデンマンションは見るからに老朽化しているのが分かるよね。外壁もボロボロ、クラックだらけ、内部の共用部も、エレベーターも・・・。地下の飲食店なんてマクドナルドを除いてホントに昭和40年代のままだよね。
公共性のある駅だから倒壊して駅や甲州街道が使えなくなるというのはマズい。遅かれ早かれ、幡ヶ谷駅～秀和幡ヶ谷までのエリアは再開発されると思いますね。再開発の必然性も高いし、地主も少ないから比較的やりやすそう。そういう意味では幡ヶ谷の今後の伸び代は大きいと思います。

>>1164 匿名さん
幡ヶ谷ゴールデンマンションは東京都の方でP39に載ってますね、ランクⅡなのでグレー

https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2018/03/29/docume...

渋谷区が出している方の資料だと載っていないですが甲州街道沿いに初台～笹塚にランク2、3のグレー、ブラック物件が多く見られるのでまとめて再開発して欲しいですね。
https://files.city.shibuya.tokyo.jp/assets/12995aba8b194961be709ba8798...


秀和の方は、例の管理組合があったので管理状態は築年数の割にかなり良いですね。

>>1165 検討板ユーザーさん
ランク2、3→ランク1、2のブラック、グレー

>>1165 検討板ユーザーさん

渋谷区の方見るとここまでランク1、2が多いと非常時に甲州街道不通になる恐れも出てきますね

>>1163 匿名さん
確かに地下に線路と幡ヶ谷駅があるから工事は大変そう。
ただ、逆に言えば京王新線の線路と並行して京王線の線路と道路も脇にあるから、土地は連続して余っているんだよね。その隣がURと秀和幡ヶ谷だから。結構有望な場所だと思いますね。

>>1168 マンション比較中さん
さらに首都高の高架やその基礎があるので大変ですね。

渋谷区も老人にばかり金使ってないでインフラ再整備に使って欲しいですね。

幡ケ谷駅周辺は古いペンシルビルも多いからまとめて地上げ出来れば良いですね。将来的には激変の可能性はありますね。

>>1170 名無しさん

幡ヶ谷周辺は甲州街道沿いに老人地主の旧耐震ビルやマンションが多いので、耐震不適格物件は災害時に甲州街道を塞ぐので、まとめて接収して再開発しましょう。

笹塚、初台ときているなら、次は幡ヶ谷で間違いないでしょう。土地もあるわけだし。今のうちに幡ヶ谷で仕込んでおいた方が良いですよ。ゴールデンマンションとか秀和幡ヶ谷とか今がチャンスです。北朝鮮ですが・・・。

>>1173 マンション検討中さん

秀和幡ヶ谷は管理状態が良いので耐震性のみクリアできれば、今から買って気長に再開発待てるのだろうけど、築50年の旧耐震SRCは耐震性どうだろうか、旧耐震RCよりかは旧耐震SRCの方がマシだとは思うが。

>>1174 マンション掲示板さん
秀和幡ヶ谷の両隣とも広い土地が空いているし、意外に早く建て替えになるかもしれないですよ。日鉄興和側も秀和幡ヶ谷のオーナーも両者にメリットがあるはずなので・・・。それなりに建て替えは現実的なのではと思います。

めちゃくちゃ高くなるような予感しかしない。

>>1176 匿名さん
秀和幡ヶ谷の建て替えで、ちゃんとしたタワマンならPTK渋谷笹塚を完全に凌駕するだろうね。確実に所有権だろうし。坪800万～1000万くらいかな。

>>1177 ご近所さん
そんなに安くないと思う。坪1000超えてくるのでは？

定期借地は、いくら、能書きこねくり回してみても、イニシャルコストが如何に安いかどうかに掛かっている。将来確実に資産ゼロになるのだから、超長期の賃料一括前払いシステムである。

これは、高級老人ホームに入るのに似ている。
賃料は一括前払いするが、管理費は当然毎月取られる。

だから、果たして、ここは、イニシャルが安いと言えるのかどうか。そこに掛かっているが、さあ、どうだろう。

立地が良ければ定借でも資産性高いですよ。所有権との違いは70年後の土地持分の有無だけ。都心なら土地持分も価値が高いけど、忌避施設が集まるようなエリアの土地持分は資産にならないからね。

>>1180 匿名さん
＞所有権との違いは70年後の土地持分の有無だけ。

だけ？　って、数億円の価値が残るかどうかなんだ。

資産なら、地価上昇も見込めて70年後だと、今数億円の部屋なら、建て直せば10億円超えの部屋と等価交換価値があるよ。

>>1180 匿名さん
日鉄興和みたいなこと言ってて草

>>1180 匿名さん
この人いつもここは資産性が高いので上がりますよ、とか立地が良いので資産性ありますよとかBotみたいに言ってる人と同じでは

>>1180 匿名さん
定借も立地が良ければそれなりには評価されるよ。特に一時的なら。
ただどんなに頑張っても所有権との格差は埋められない。定借が伸びるなら所有権はもっと伸びる。大人と子供くらい違いがあるのは事実。

いつまで忌避施設、忌避施設って騒ぐつもりなのかな。
具体的に忌避施設の存在によって価値が下落している所有権マンションがあれば知りたいですね。そんな物件、少なくとも都心には存在しないですから。
逆に下落している定借物件は沢山。要は忌避施設なんて所有権であれば取るに足らない理由なんですよ。

定借は資産価値に常に下落圧力が作用している。
所有権は地価のインフレを考えれば常に上昇圧力が作用している。
これは所有権の土地の持分がわずかでも、その権利は永久であり、建て替えも可能である事、つまり土地が成長する事実を市場が評価しての事なんだよ。
定借と所有権では全く作用する力が違うの。忌避施設の存在なんてはっきり言ってどうでも良い議論だな。

>>1185 評判気になるさん

幡ヶ谷から笹塚にかけて甲州街道沿いに旧耐震マンションと事故物件がズラリと並んでいて、その多さに驚きますが、ある意味ではこれらも忌避施設で、それでもこの一帯はなかなか下がりませんね。最もその物件が事故物件になれば、つまり自らが忌避施設になれば大きく下落しますけどもね。

>>1180 匿名さん

忌避施設botさんは清掃工場の横の資産性高いタワマンにお住まい

>>1188 マンコミュファンさん
都心のマンション市況からすると忌避施設や地盤なんてどうでも良いというくらい値段が上がっているんだけどね。そんなもの全くマイナス評価にならない現実がある。逆に忌避施設の存在で格安に買えるというなら人気殺到になりますよ。
少しでも物件を見ている人間ならすぐに分かる事だと思うんですけどね・・・。

>>1179 マンション検討中さん

全く、その通り。
定借７０年なんて、一人で住み終えて自分で後処理出来る人仙人みたいな人いないから、最後は、子孫に迷惑掛けることが前提。

残存期間が２５年くらいで相続受けて、高い管理費と解体積立金とか地代とか払いたくないけど、どうせ壊すから、大規模なリノベーションしても無駄だし、売ろうにも高く売れない。結構、相続処理する子供が大変だなあ。こりゃ。

そもそも定借が忌避される要素なんだよなぁ

1万歩譲って渋谷や青山高樹町を残存年数減った中古で買う人いるとは思うけど、神宮前や神楽坂ですらあんなレベルなのに、こんな価格で買って笹塚程度の街の定借が二次流通でまともに動くと思ってるのかな

>>1191 マンション検討中さん

でもこれからの世の中で建設費が高騰しすぎて、新築は以降全て定借になって定借が当たり前になったら変わるのでは。
今の築古物件がいつまでも建て替えができずに耐震性不足などで周辺に危険性をもたらすよりかは、一定年数で強制解体する方がマシでは。

>>1191 マンション検討中さん
定借が忌避施設というのは真理。

忌避施設って清掃工場や下水処理場みたいな悪臭を発する施設を指すのでは？定借は忌避施設ではないですよ。

>>1194 匿名さん
笹塚のクソ物件って事だよ。これを忌避施設と言ってるだけ。

>>1192 マンション検討中さん
デベ営業に洗脳されすぎでは？
給与も資産も増えてる層は一定数いるし、建て替え云々の話が所有権＞定借という数多の要素からなる絶対的価値を覆す材料にはならないですよ

都心のマンション市況からすると忌避施設や地盤なんてどうでも良いというくらい値段が上がっているんだけどね。そんなもの全くマイナス評価にならない現実がある。

>>1197 検討板ユーザーさん
値段が上がっているというよりかは円の価値が下がっているということですね。
https://x.com/konantower/status/1857306605357768786?s=46

>>1196 通りがかりさん
その給与や資産の増加が物価上昇や建設費高騰に追い付かなくなると、定借がメジャーになってくるのでは？

>>1196 通りがかりさん
あと最後までタワマン住み続けるなら別ですが、売却益狙って住み替え続ける場合、常に都心などで再開発してタワマン立て続けないといけないですが、用地確保や高騰や複雑化などでますます再開発が難しくなってくると、今以上に新築の供給が減ります。その時にまだそのゲームに参加し続けられるだけの資産や財力を持っているのか、いずれにせよ未来永劫住み替え続けることが前提に新築や再開発が無尽蔵に行われることは、もうないのではと思います。

>>1200 評判気になるさん
多分これからは築古マンション建て替え案件が増えるでしょうね。

定借ってどんな人が買っているんだろ。

>>1202 匿名さん
リテラシーの無い人、タワマンに憧れを持つ貧乏人、見栄っ張り、渋谷区アドレスが欲しい田舎者・・・。
こんな人達が定借に大挙しているんでしょうね。デベと地主の養分です。

>>1199 匿名さん
そんな環境になったなら、リスク背負って定借買わずに賃貸で良いわってなりません？
なんで所有権買えなくなるから定借買うわって発想に至るのか分からないんですけどねぇ

私鉄駅しか使えない街道沿い首都高沿いみたいな悪条件重なるような立地で定借買うくらいなら、まとまな立地のパークアクシスで十分、ワンチャンラトゥールいけるし

>>1205 口コミ知りたいさん
これはその通りだな。何で定借を買わなきゃならないのか。
ただ今後は開発の難しさから定借物件の供給が増えるというのは事実だと思うよ。そうなると価値のある所有権と、クソな定借と、二極化が進行するんじゃないかな。
相対的にも所有権の価値が上がる事になり、買える人間は当然に所有権に住んで資産をさらに拡大させる。買えない人間は定借に行くしかなく永久に養分として過ごし、相続によってさらに格差が拡大していくんだろうね。

>>1203 匿名さん

東玉袋をくっそ高値で掴んでしまい、毎年数百万円赤字を垂れ流すことになる辺境豊島民のほうがリテラシー低いよ。

同じ位の価格だとパークシティ高田馬場と迷います。資産性を優先した方が良いのかな。

定期借地権だけど特に安くないマンションってどうですか？　スレに名前変えましょ

>>1207 名無しさん

「東玉袋」「くっそ」なんて人間性が低いよ。

>>1206 匿名さん

いずれ定借が強制的に普及する状況はタワマンが築古になった際に建て替えができなくなって老朽化放置される時を考えると、強制的にでも解体する定借が良いということで行政側の判断になりますね。ただでさえ普通の中層マンションで建て替えができている例は都内でもそこまで多くないですからね。

>>1211 匿名さん
今までにタワマンが建て替わった事例はないと思います。立体長屋で上下階で経済状況や格差の大きい区分所有者の意見をまとめるのは通常の中層マンション以上に大変ですよ。

>>1212 評判気になるさん
マンションの建て替えも超いい立地で、容積率緩和で床増やすことで住民のお金の持ち出し少ないからとかが多い気がしますね。法律で建て替え決議の割合減らしてると思いますがどんなにやっても流石に1/2はきれないので正直かなり難しい...

>>1212 評判気になるさん
前例がないから難しいだの大変だの、日本のお役所みたいなこと言ってるな

それ言い始めたら定借も、定借期限短くなった時の大規模修繕の事例ないけど、みんな協力すんのかな
あと10年とかなったら管積と固定資産税だけ払って放置するのも考えられるけど、そういう上都合の悪いリスクは無視？所有権と違って一切資産にならないコストだけど

>>1215 匿名さん
なのでそもそもタワマンも定借も否定的なので上原側とか下北側で管理状態の良い低層中古を探すのがこのエリアのベスト

>>1216 検討板ユーザーさん
このエリアのベストは間違いなく上原大山の戸建
本当はマンション地域じゃないし
マンションでわざわざ住むエリアじゃない気がする
笹塚下北なら賃貸、タワマンなら初台から西新宿、低中層なら代々木参宮橋千駄ヶ谷って感じ

>>1217 マンション掲示板さん
下北沢最寄りには代沢代田という高級住宅街がありまして賃貸というよりもむしろ戸建ての需要が高いと思います。

>>1218 名無しさん
代田は松原に近いどちらかというと中級だと思うけど
代沢北沢は高級住宅街だけど上原大山の方が高級感があってなおかつ代々木公園神宮にも下北沢にも行きやすい

そうですね。笹塚という場所の定借に1億円使うくらいなら、同じ予算で近隣の中古戸建て、中古マンション（所有権）を買う方がよほど賢いと思いますね。
羽根木、松原、代田、代沢、大山、西原、代々木上原・・・戸建て立地としては資産性も住環境も最高ですよ。
本当に定借マンションを買う意味がわかりませんね。カネをドブに捨てるようなものだと思うのですが・・・。

定借の真実は、庶民が資本家（地主とデベロッパー）に長期に渡って純粋に金を払い続けて、最後は何も残らないスキームである事実をみんな肝に銘じた方が良い。

金のフローを見れば、３者の中で全てのお金の源泉は購入者であり、それが地主とデべ・施工会社・管理会社に分配される。さらに、最後に資産は全て地主だけ所有し、結果的に購入者は金だけ払って何も残らない。

ただし、イニシャルが安い場合は、通常の賃貸に入るよりは一生に渡って借り続けられることが保証された超長期の前払い式賃貸と同価値であり、それ自体の価値も決して低くは無い。（イニシャルが十分安いなら）

デべは真実を言えば良いだけなのだが、怪しいコンサルなど登場させて購入者にとっても合理的な選択だと強弁するからうさん臭くなる。あたかも３者にとって公平であるかような強弁だが、実際は圧倒的にゼロリスクの地主とデべが有利なスキームになっていることは明らかだ。

ま、本人の寿命は買ってから７０年も持たないので、購入時の年齢を加味して判断だが、仮に、残り４０年住み続けられるなら、イニシャルコストを４０年で月割りしたら、おそらく、通常の賃貸４０年間過ごすよりも安いだろう。部屋の値段にもよるが、３５年から５０年くらいで分水嶺が来ると思う。つまり、出来るだけ長く住む方が得だ。

そのあと相続する子供たちには売れないマンションになっていて迷惑だと思うが、自分たちの人生だ。選択は自由だ。

>>1221 マンション検討中さん
まさに資本家の養分になるスキームですな。
僅かな価格差なんだから所有権を買って資本家になるべきなんだよね。持つ者と持たざる者で大きな違いがあるんだよね。

>>1222 匿名さん

細かいこと気にせずに地縁があって利便性とセキュリティ重視で選ぶ人もいますよ。
都心や湾岸でマンション転がして1億2億持ってる人は沢山いて、ここから更に転がし続けて資産（というかバランスシート）を膨らませ続けるのか、実家近くなど地縁のある所で根を下ろすか。

後者の人にとっては30年で5000万価値が下がっても良いんですよ。
どうせこの辺でまともな土地買って注文住宅作っても2億必要だし、駅遠いし。
1億の3階建狭小住宅で良い方はそちらはどうぞって感じです。

定借を選ぶ方は感性が一般人とは違い独特ですね
思考停止と言うのかもしれませんが…

>>1223 マンコミュファンさん

でもそんなこの物件でも、さっそくMR行ってきたら、ほぼ連日予約埋まってて、ほとんどの部屋は抽選はほぼ確実みたいですけどね。営業話かもしれないですが。

>>1223 マンコミュファンさん

その通りで資産性で選ぶより立地と居住性で選んでいる人の方が多い気がしますね。この周辺にこれだけの大規模やタワーはなかったので。

立地が抜群に良いからね。値段もかなり安いし、買いたい人は多いと思う。

>>1224 マンション検討中さん
定借だからって脊髄反射的に忌避する方がよほど思考停止
個別性が高いんだから

似たような文体で連投してバレないと思ってるのかな

資産性の観点で定借は残念なだけで、
笹塚新築にどうしても住みたい人については誰も止めてないですよ

>>1229 マンション比較中さん
渋谷ですらあのザマなのに笹塚ごときで個別性とか言うのは草
思考停止すぎて相対比較も出来なくなったてこと？
笹塚に子孫ともども70年縛り付けたいならまぁいいんじゃないの？子孫の住む場所勝手に固定しだことを後々言われなきゃいいけど

資産性より地縁や居住性や生活環境で選ぶ人の方が多いと思いますね

>>1232 名無しさん

渋谷と笹塚じゃ環境違いすぎるのでは？
渋谷は買い物や遊ぶには便利だけど生活するには不便だし、笹塚は日常生活するには便利だけど、買い物や遊ぶ場所はない。

>>1234 通りがかりさん

あなたの言う「生活に便利」とは何ですか？
買い物は含まれないんですか？

で，結局スーパーってどうなったんでしょうかね？

>>1235 マンション掲示板さん
渋谷周辺だと生活に必要なスーパーが周りになくデパ地下か少し遠くのスーパーかまいばすみたいな小さいスーパーになるので
その点笹塚はライフサミットクイーンズ成城石井その他専門店業務用と複数スーパーあるので買い物には困らないです

>>1238 口コミ知りたいさん

スーパー程度ならネットスーパーがあります。
今の時代、ネットスーパーの方が自分で買い物に行くより便利ですよ。

>>1239 匿名さん
肉や魚は自分の目で鮮度を確かめたいものですからね、ネットでは無くリアルで買いに行きます

>>1240 口コミ知りたいさん

1338に書いてあるライフやサミットのスーパーレベルとの比較なら、ネットスーパーで十分。
ネットスーパー使ったことない人の意見ぽい。

ネットスーパーは重いものとか加工食品ぐらいしか使わないな。魚とか無理じゃない？

>>1234 通りがかりさん
笹塚がごときで宇田川町どうこう語るのは草
ここの検討者、論点ズレというか何と何を比較した話とか理解出来ない人多すぎなのなんで？
検討者のリテラシーがその程度ってこと？

スーパー直結なのは大きなメリットだったんだけどな
独身だからスーパー直結なら老後に足悪くなってもギリ生活できるし良かったんだ
独身高齢者の貸し渋り対策としても定借は前払い賃貸と思えばコスパ良いし・・・
でも定借なのに坪単価高いしスーパーも無いし良いところがどんどん減っていく

スーパーが敷地内にあるとGやネズミの温床になったりしますよ。近くにあるのは良いけど近すぎるのも避けた方が良い。

>>1245 匿名さん

私は無理にスーパーにしなくても、各フロアから直結EVがメリットになる商業施設なら別に何でもいいですが、でも、三井はまだスーパー誘致諦めていないみたいですね。

>>1243 口コミ知りたいさん
最初にパークコートの話したのは1232なんだけど…
噛みつく相手間違ってるだろ

>>1247 マンション検討中さん

あ，やっぱりまだ未定なんですね。
別のところでスーパーはイオンに決まったって見かけたんで。

>>1249 マンション検討中さん
歩いて1分のところにクイーンズあるから、イオン入るくらいならクイーンズに買い物行った方がよい

>>1250 口コミ知りたいさん

そうですね。
1番いいのは、クイーンズが1階に引っ越しして欲しいですね。

スーパーはこれだけ充実していれば敷地内には要らないかな。

ここにするか、パークハウス武蔵小杉にするか、悩んでます。武蔵小杉のが安いですか？
あっちはスーパーは事実上確定しています。

>>1253 名無しさん

連投で失礼しますが、駅から徒歩分数はほぼ同じようなもんですが、武蔵小杉の方が少しだけ開けた土地にゆったり建ってるのに対して、笹塚はずばり線路沿いで、やや、ガチャガチャした土地という印象を受けます。

好みの問題ですが、みなさんのご意見は？

>>1254 マンション検討中さん
なんか全然環境が違い過ぎ。
ムサコはファミリー向け。
のどかでいいところです。
多摩川でのんびり散歩やジョキングが楽しめます。
また塾や熊哲のバレーｽｸｰﾙや英国政府公認の英会話スクールもあります。

ここは、定期借地でなければ、真面目にいいところだと思う。
しかし、定期借地権をどう評価するか。以下のサイトは参考になる。４つのデメリットが挙がっている。

https://www.century21-sell.jp/reading/561/

１　永遠に住み続けることはできない
２　売却が難しい
３　ランニングコストが割高
４　住宅ローンが組みにくい

１～３はそうだろうが、４番は本当なのか？
新築では心配はないと思うが、問題は、３５年後に売却する時、購入者が住宅ローンを組めないと、結果的に、売れないということになりかねない。

実際はどうなのだろう？＿

>>1256 マンション検討中さん
土地持分なくて担保価値が絶対的に少なくなる分、銀行は融資厳しくしますよ。
上物なんて減価償却する分だけ銀行は担保価値見出しませんからね。
だから定借は短期で売るか、子孫の人生も賭けて心中するかの2択しかないわけで、デベがなんと言い繕うともリスクの塊。

住宅ローンの場合、銀行融資は資産価値より返済能力を見るから、定借か所有権かは関係ないですよ。

>>1258 匿名さん

新築のときはね

>>1258 匿名さん
本気でそう思ってるなら君めちゃめちゃヤバいよ
常識を知らなすぎる

いつまで定借の話すんねん。
定借ダメなやつが蒸し返しすぎや

ここは立地が抜群に良いからね。結局不動産は立地が全て。立地の悪い所有権より立地の良い定借の方が上なのですよ。

>>1262 匿名さん

定借って何十年後に建物を解体して更地にして返すんですか？解体費用って誰が負担するの？

>>1262 匿名さん

解体費用は誰が払うの？まさか住民？

>>1264 eマンションさん

住民です。たいてい、解体積立金というのを毎月払います。

所有権でも解体費用は住民負担だから変わらないですよ。

>>1264 eマンションさん

解体積立金を毎月払いますが、ここのマンションは、かなり高いです。
土地代を前払いでかなりの額払うため、毎月の地代は比較的おさえられていますが、解体積立金はかなり高いので、毎月所有権のマンションに比べて、毎月2～3万高くなります。

>>1267 eマンションさん

定期借地権のマンションは、住宅ローン組んでギリギリで買う様な人には向きません。毎月の支払いが高額になるので、要注意です。

>>1265 匿名さん
返還まで残り10年を切ったら、不動産ではなく
負動産。子供や孫は放棄するでしょう。

>>1267 eマンションさん

そもそも50年も先の解体費用なんて
分からんよ。不確定要素が多すぎ。

>>1269 匿名さん
いや定借なら負動産になることはないよ。建て替えできない立地の悪い区分所有権の方が負動産だと思う。

>>1271 匿名さん
根拠を示していただけるとありがたいのですが。
数年前、東急で同時に武蔵小杉・綱島・南町田の3駅の駅前に
タワマンが分譲されましたが、南町田だけ大苦戦しました。
その理由は定借だったせいとおもわれます。
まだまだ理解がないようです。

>>1256 マンション検討中さん
期限の定めのない更新が前提の借地権や地上権のマンションでも、ローンは借地権の残存期間でしか組めません。定期借地権ならそれよりも担保力は劣るため融資付けは非常に厳しいと思います。という事は購入希望者がいても資金調達が難しくなり、売主にとっては売りにくい物件であり、売却のためには値段を下げるしかなくなります。それが取引事例として相場になり蓄積されるため加速度的に値段が下がる可能性があります。

定借のリセールの悪さは、定借が一般的ではなく現在だと、何が何でも定借はNG! という人が多いことも一因だとは思ってます。
なので、今後定借物件が増えて一般的になればその影響はちょっとマシになるかもなーと思ってました。
それでも、買えるなら所有権にしますけど。

>>1272 坪単価比較中さん

定借というよりも南町田が相場が安くて都心から遠い理由もあると思う

>>1267 eマンションさん
月250円/平米ですからね。しかも毎月遠い未来の解体のことを考えさせられるのでせっかくの新築なのに夢が冷めますね。

>>1276 匿名さん

モデルルーム行ったら仕様も昔とあまり変わらないというか値段は高くなるばかりで解体積立費のこともあって夢を見るまでもなく、夢から覚めました

>>1261 匿名さん
いつまで経っても定借は合理的、所有権に勝るところがあるとか盲信して喧伝する奴が限り無理だよ

>>1278 eマンションさん
でも実際、立地の悪い所有権よりは立地の良い定借の方が資産性が高いのは事実だと思うぞ。

>>1279 通りがかりさん
まさかだけど、ここ立地良いとか思ってる？
相対的に見てだよ

>>1280 マンション検討中さん
新宿駅勤務にとっては至便
大手町駅勤務だと神保町で乗り換え一回(もしくは上原まで行って千代田線)

>>1270 マンション検討中さん

ここは70年

>>1274 eマンションさん

いずれこれからのマンションでいかにイニシャルを見せるかで定借が増えるのでそうなった時に定借でも立地の良し悪しで差が分かれます。ただし一般層向けには定借、富裕層向けには所有といったような大きな金額の差が付けられそうですが。

>>1281 検討板ユーザーさん
その条件を満たす駅が笹塚だけだと思ってるのちょっとおめでたくない？

新宿近くて大手町or東京アクセス良い街
乗り換えなしでもこれだけあるし、乗り換え許すとめちゃくちゃありそう

四ツ谷
新宿御苑
四谷三丁目
新宿三丁目
中野
高田馬場
代々木公園
代々木上原
明治神宮前
千駄ヶ谷
代々木

>>1285 通りがかりさん

上記一等立地で三井不動産のタワーマンションを分譲となれば、雑魚は絶対に買えないでしょうね。
好例がパークコート神宮北参道ザタワーで庶民は買えません。

あ、中野と高田馬場は３等立地なので除外ね

笹塚は高級住宅街だし間違いなく一等地なのでは。

>>1285 通りがかりさん

普通に笹塚以外もあるでしょ

池袋
原宿
目黒
丸の内線全部
小田急線・千代田線部分

この中だと笹塚しか買えないのでは
あとは方南町とかあるけど環七の外なので検討外

中野とどっこいぐらいでしょ笹塚は

>>1282 評判気になるさん

えっ70年ちょうどみんな土に帰ってる頃ですね。

>>1289 マンコミュファンさん
丸の内線も新宿以西はだいぶ東京駅遠いからなぁ。。

>>1287 マンション検討中さん
お前は四等レベルの人間なのに烏滸がましいなｗ

>>1286 マンション検討中さん
駅直結の中野と東中野買えるよね
結局笹塚なんかの定借買う奴って予算ない組でしょ？
そのくせにあーだこーだ理由付けて自己擁護してる奴多すぎて草

>>1277 通りがかりさん
解体積立費が高くてもその分修繕積立金が低ければ良いと思うのですが、ここの修繕積立金はどのくらいでしょう。どうせ解体するのだから少しは安いかなと期待しているのですが。

笹塚は良い街だけど定借はダメ。
それなら三等地の所有権の方がまだ損がない。

買うなら買うで十条大山小岩よりも完全に資産性は劣後するって理解納得した上で買わないと、子や孫にガチで負の遺産を送りつけることになるからねぇ

十条も大山も小岩も人気の高いエリアですからね。

>>1295 名無しさん
10年目で初年度の修繕積立費の2倍になる計画で70平米だと、解体積立費含めて7-8万くらいだったかと

>>1297 匿名さん
相続拒否の場合もあるかと
その場合は売り払うのだろうけど、売れなかった場合、タ◯した場合に解体積立費が積み上がらないリスクもあり得るわけで

>>1299 マンション検討中さん
こんな金額、正気の沙汰じゃない。壊すのが確実なものに何千万も投資して、解体費用を積み立てるなど・・・。どういう感覚で買うんだろう。

定借のタワマンに住まわされる子供の気持ちになって想像してみようよ。子供の頃はいいけどさ。
子どもが30歳くらいになって、相続すると思ってた実家のマンションが定借で残り35年とか判明したら本当にキツくない？ なんで父親これ買ったの？？ってならない？

>>1302 匿名さん

相続しなければ良いだけ

>>1304 匿名さん
忌避施設定期Botさんは清掃工場にお帰りください

>>1303 さん
負債認定してるのではなく、所有権対比でショボい値段しかつかないって話をしています

定借擁護がゴミで定借物件が忌避施設そのもの。1か所にまとめて閉じ込めましょう。

定借のこの物件には将来性は感じないけど笹塚という街は確実に発展すると思う。超都心がこれだけ加熱してもはや一般人は入り込めない。笹塚あたりの準都心くらいにシフトしてくる事は容易に想像できるよね。それでも将来の人口減を考えると環七より内側が安全とは思うが。

モデルルーム行かれた方の感想を聞きたいです

>>1310 買い替え検討中さん
再開発によって東京の重心が東によることで、笹塚くらいだと郊外みたいな位置付けになるリスクもあるかもなぁとは思いました。

>>1312 マンション検討中さん

なりませんよ。雲黒斎埋立地へお帰り下さい。

>>1313 マンション掲示板さん
40歳ぐらいですか？

>>1312 マンション検討中さん
確かに築地～晴海の再開発など、東京の重心が東に寄る事はありえますね。
でも笹塚周辺で見ると、渋谷、新宿の100年に一度の再開発があり、あと10年もすれば一段落です。そうなるとやはりその周辺にシフトするんじゃないかなと感じていますが・・・。もちろん湾岸の発展は否定しません。いずれにしても都心部により比重が移るのは間違いないでしょうね。

>>1303 匿名さん
マイナスだけ放棄はできません。
他の金融資産があるのが普通。

>>1312 マンション検討中さん
初台も再開発、幡ヶ谷も噂あり、ササハタハツは鉄板だと思いますよ。簡単に廃れるとは思えません。定借は微妙ですがね。

>>1316 匿名さん
立地の悪い所有権はマイナスになり得るけど、期限の定めがある定借ならマイナスになることはないですよ。

まあ、ここは立地的には笹塚一だから悩ましいね。
三井不動産が所有権にしてくれれば超絶鉄板なんだが

>>1318 匿名さん
いつまで続ける気？ホント暇な奴だな。

>>1319 マンション掲示板さん

笹塚一とかいう世界一価値のないNo.1

う◯こ界の頂点

>>1320 匿名さん
築70年で建て替えできない立地の悪い所有権の方がよほどリスクでしょう。

>>1323 通りがかりさん
ていうか仮に７０年後建て替えできても購入者には権利がないので
関係ないのでは。

>>1323 通りがかりさん

ここを検討している時点で比較しているのも地方や郊外ではなく、駅近や大規模、タワマンが多いと言うのを前提にコメントしましょうよ。
今なら中野や豊海、港南辺りでしょうか、それらが建て替えできない立地とは思えませんが。

ここは70年後には更地にして返さなくてはならない、とは言え壊れたエレベータなども直さないと70年ももたない。
経済価値としては築20年辺りから急激に下がり始め築50年あたりでほぼゼロになると想定しています。
それ以降は仮に70平米15万位で貸せたとしても、管理費修繕費、借地料、解体積立で毎月10万以上出ていくでしょうから、賃貸用としても成り立ちません。
まっ、私は地元なので5～10年だけ住む為に買いますけどね。
流石に築10年なら賃料35万は固いし、まだまだ売れるでしょうと楽観視。

>>1303 匿名さん
相続放棄する選択肢が入るようなクソ案件買うの？
自己矛盾しすぎじゃない？笑

>>1299 マンション検討中さん
ありがとうございます。
かなりの金額ですね。これに管理費を合わせると月１０万くらいか。物件価格と月１０万の家賃だと考えると、普通の賃貸を借りた方が良いのかな。

「管理+修繕積立+ネット+地代+解体準備」でおおよそ1050円/平米でした。
10年後に修繕積立費が2倍になるとおよそ1300円/平米で、65平米の部屋なら毎月約8.5万円。
本体の方はそこまで高いと思いませんでしたが、ランニング費用と合わせて考えるとちょっと躊躇するレベル…というかほぼ諦めました。

>>1311 マンション検討中さん
笹塚駅近で生活に便利そうなので検討していて、オープンして直ぐに行きました。周りは家族連れが多く、ただ来ていたお父さんたちは皆疲れているように思いました。20代は自分だけのようでしたが、1LDKは次期とはいえ若い世代に人気が出ているらしいです。本当かは不明ですが何せ抽選になるとかで。しかし、例の解体積立費250円/平米・月と10年後に2倍になる修繕費を含めたランニングが高いのと、モデルルームは相当改造していて実際の広さが分かりづらく、図面見ると4畳の細長い部屋が複数あるとかで実際はかなり窮屈に思います。十年前に新築で買った実家マンションより設備や広さ諸々が劣るのと、あまり目新しさがなくパスしました。このランニングコストなら賃貸の方がマシですね。

>>1325 検討板ユーザーさん
あと定借は、賃貸に出す時にローン切り替える時に組みにくいとか。ランニングの高さ考えると、賃料高くせざる得ないけど、それで埋まるのかという。

>>1327 口コミ知りたいさん
普通に幡ヶ谷、笹塚あたりに住みたければ、タイミングと場所上手く合わせると築25年以内の広めでそこそこ良い値段の良物件出てきますよ。賃貸で人気エリアですぐ埋まるのでタイミングが重要ですが。買って利益が出る物件と賃貸のままの方が実は得だった物件あると思いますが、ここは後者になるかと。

>>1329 マンション検討中さん

確かに私もかなりランニングコストが互いと感じました。
修繕費が10年後に２倍になるとのことで、買ってから10年くらいならリセール価値高いと思っていたのですが、これだと、10年後は、ランニングコストが高すぎて、売れない気がします。

>>1332 マンション掲示板さん

ちなみに、65平米でも、一番小さい駐車場も借りると、最初の10年でランニングコストはざっくり1300万円、次の10年以降は1500万円ずつ発生します。もちろん、住宅ローンは別です。

こりゃ、真面目に、毎年じゃぶじゃぶ経費払える経営者じゃないと住むのが厳しいマンションですね。

東玉袋のツインタワーなんて買って貸したら毎月２０万円の赤字ですよ。こちらは利回り取れますね。

>>1333 マンション検討中さん

さらに、建物の固定資産税が毎年数十万掛かります。
だから、10年単位で見るとそれぞれ数百万円は余分お金が出て行きます。

このマンションは、どう考えてもランニングコストが高いので、多少イニシャルが安いと感じて飛びつくと、後で痛い目に合いそうですね。

>>1335 口コミ知りたいさん

痛い目に合うのは、東玉袋ですよ。
添付のように毎年大赤字になります。

こちらは買って貸してもフローは黒字ですよ。

簡単な算数すらできない、中央線北のバカネガが粘着していますが、皆様騙されないようにね。

>>1336 匿名さん
毎回同じこと言ってて学習しないなー
お前が既に致命傷なんだろ
ずっと東池袋に嫉妬しすぎて哀れと惨めの塊

MR行ってきました。
情報共有します。
なかなか素敵でした。
対応よく、さすがは、三井。担当者の教育が行き届いていますね！

なお、正直に言って毎月の費用は高いです。
解体積立金などが高いのは定期借地権の宿命として諦めるとしても、純粋な管理費と修繕積立金だけで、明らかに、リビオタワー品川よりも高いです。

似た様な規模と管理レベルだと思いますがね。

>>1338 評判気になるさん

すみません、こちら都心。渋谷区になりますので
中央線北の豊島かっぺ民はおかえり願えますか…？

東池袋も笹塚も住環境が良くて人気の高い街ですよ。

>>1339 モデルルーム行ってきたさん

なお、プレミアムフロア以外は、天井カセットエアコンもないし、部屋によっては、リフォームで対応することも厳しい部屋もあるとのことで、今時のハイスペックタワマン期待する人は、プレミアムフロア一択ですね。

お金に余裕がある人なら、今からなら、オプションは豊富だし、金に糸目つけなければ内装も豪華に出来そうです。

ま、ただ、最終的に、ここは、価値ゼロになるので、全て償却する前提でやらないとダメですが。

設備は10-20年もすればボロボロだからフルリフォームすれば良いんじゃない？20年後にフルリフォームしてもあと50年は使える訳で。

>>1333 マンション検討中さん
定借で一見安く価格を朝三暮四に見せているだけですね

定借で土地の分の固定資産税を払わなくて済むと動画では言ってますが、どのくらい安くなるのかわかりますか？賃料・解体準備積立金と帳消しというわけにはいかないですよね。

解体積立金は所有権でも必要なので定借だけ掛かるコストではないですよ。

>>1346 匿名さん
嘘つけ

>>1302 匿名さん
７０年後の築７０年のタワマンって、どんな感じなのかな？
下手に所有権有りの築７０年のタワマンを相続して壊す費用を捻出するより、地主に返した方がいいのかも。

築70年のタワマンも立地が良ければ建て替えられるだろうけど、立地が悪いと建て替えられずに誰も住まなくなって廃墟化するかもしれない。毎月の維持費を賄うだけの賃料が取れなくなったらアウト。立地が悪いタワマンはそうなるリスクがある。

>>1349 匿名さん
その通りですが、渋谷区あたりではほぼあり得ない想定でしょう。タワマンで賃貸が成立しないという事は、周辺の戸建ても空き家だらけになるような状況でないと考えられません。渋谷区では築60年近いマンションでもごく普通に人が住んで賃貸も売買も活発にありますから70年でも廃墟化はまずないと思います。それどころか十分に建て替えが成功する立地だと思います。

>>1345 マンション検討中さん
定借は土地は所有していないから、土地の固定資産税という名目で請求される事は無いけど、この固定資産税は地主がまとめて負担し、さらに地主の利益を乗せて、地代という形で定借の区分所有者に請求している。つまり地主の利益が乗る分だけ通常の金額よりも高く支払わされているという事。こういう所も定借はむしろ損をしている。だまされちゃダメ。目を覚ました方が良い。

>>1345 マンション検討中さん

むしろ、全然固定資産税のが安いです。
固定資産税は、売買価格ではなくて、公的な評価額から算定されます。実売額よりは遥かに安い額を前提に課税されます。

ここは、何百万円も前払いさせられた上に、さらに、毎月、2-3万円もとられます。年間24-36万円。
おそらく、純粋な資産税より倍以上高いでしょう。

>>1352 マンション掲示板さん

ちょっと否定的なトーンになったので追伸です。
私は、定期借地権の費用モデルを否定はしません。要は、超長期の前払い賃貸モデルであり、イニシャルが十分安いならokです。

果たして、ここはどうでしょうか？

なお、所有権よりも定期借地権は、ランニングコストが物理的に高いことは必至だし、さらに、資産は残らないということは確定である点だけは議論の余地が無い事実であることは、肝に銘じるべきです。

>>1353 通りがかりさん

お前、もう帰っていいよ。
東玉袋よりは明らかにお得です。
ここは賃料もラ・トゥールを参照できるから多く取れる。

>>1353 通りがかりさん
「定借は超長期の前払い賃貸モデル」
その通りだと思うが、それなら一般の賃貸物件の方がメリットがあるのではないだろうか。ローンに縛られる事もなく、隣人ガチャや災害の心配もない。転職や子供の誕生、独立などに合わせて自由に引っ越しできる。
「超長期で借りる」メリットは何なのだろう？

>>1354 eマンションさん
お前ごときに買えるエリアでもないくせにいつまで執着してるの？ホント可哀想な人間だなお前
何がラトゥール参照できるだよｗ
嫉妬と無知に頭支配されて訳分からんことばっか言ってるぞ
早く外に出て働けよ

>>1350 評判気になるさん
70年後に建て替えビジネスなんて残ってるんだろうか？人口も減少していくのに。
言いたいのは、７０年後の話などだれも予想がつかないこと。現在の状況が続くことを仮定した議論は無意味な気がする。まあ、暇つぶしにはいいかもしれないが。
今から７０年前と言うと、昭和29年。まだ戦後と呼ばれ木造住宅が主流だった時代。誰が今日のタワマン群を予想しただろう。
70年後どうなっているのか楽しみだけど、ここで話しているの大多数は生きてないかな。