パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>1040 検討板ユーザーさん
ん？駅密度の話をしたのは石神井公園と比較していたからでは？笹塚近辺は石神井公園に比べたら駅密度高いからね、上原や東松原近いからね。あと五反田は浅草線と池上線の乗り換えあるから乗降客数増えるのと、都営新宿線乗り換えは新線新宿なので笹塚ではカウントされないから(千代田線乗り換えカウントする代々木上原は25.7万人と出る)、新線新宿の乗降客数の数割をカウントしても15万は行くでしょ。乗降客数のカウントの仕方も知らないで何言ってんのか？

https://x.com/shinagawajp/status/1387379558458880001?s=46

>>1037 匿名さん

石神井公園持ち出してる時点で東京の地理感覚がない。
ターミナル駅からの距離感で言えば千歳烏山で77,686人が比較対象として妥当。笹塚と同距離で乗り換え駅比較すると小竹向原で170,737人で大体同規模の人数になる。(練馬だと合計18万で同距離の明大前の乗り換え含めて20万人と同規模になる)

さすがに石神井と笹塚はイメージも雰囲気も利便性も全然違うね。好き嫌いはともかく少なくとも競合する事は無い。笹塚近隣住民からすると石神井はどこそれ？という感じ。

>>1043 匿名さん
笹塚や幡ヶ谷と雰囲気が近いのは三軒茶屋とか246の田園都市線沿いとかで、首都高が国道の上を通っている点と(幡ヶ谷は田園都市線と同じで地下駅)一歩入ると住宅地や個人商店が密集している点。発着が新宿と渋谷が住民の嗜好が違うけど街の雰囲気はよく似ている。どちらも車需要が高い。

西武の石神井公園が近いのは、小田急の祖師ヶ谷大蔵とかで高架駅降りるとすぐ密集住宅地になるので、商店街が長く続いてニッチな店が多い。池袋と新宿で違うけども。駅近にある公園だけ見たら井の頭公園のある吉祥寺を二回りこじんまりとした感じにはなる。

>>1033 口コミ知りたいさん
中野は新中野、中野富士見町、中野新橋、東中野、中野坂上と中野と付く駅名が多いにも関わらずそれぞれ独立している。新中野は鍋横、中野富士見町は立正佼成会、中野新橋は元々赤線地帯、東中野は落合とか大久保や早稲田方面に抜ける感、中野坂上は山手通りとか西新宿に近い。

>>1033 口コミ知りたいさん

対して笹塚は元の町名が幡ヶ谷笹塚町だったので、現在の西新宿五丁目側の渋谷本町(元々は幡ヶ谷本町)まで広いエリアで幡ヶ谷だった。その名残で現在もササハタハツとなっていて、その東西方向の連続性と、世田谷道や茶沢通り中野通り通して代々木上原や下北沢や駒場方面と南北方向での連続性がある。

確かに笹塚は都心との距離感とか雰囲気は三茶と似ているね。車のアクセスも便利な地域だけど、ほとんどの人は車を所有していないんだよね。それがこの地域の特徴かもね。

>>1047 匿名さん
車だと、深夜タクシーがどちらも便利な点も似ている。甲州街道は新宿出ると山手通りと中野通りに立体交差があるのと信号が少ないので早い時は5分で笹塚に着く。246も渋谷出ると、道玄坂と旧山手通りを立体交差で通過して三茶まですぐ。(その手前の渋谷の山手線の高架潜るあたりが深夜超渋滞するのは違うけどw)なのでハードワークだが、生活感のない都心より、副都心の次の駅くらいの立地を選ぶ20代の会社員とかは多い。

>>1041 名無しさん
ごめん何言ってんのか全く理解出来ないんだけど、話の流れも理解できないなら黙っててくれる？
1人で明後日の方向向いてるよ

>>1049 評判気になるさん
ん？駅力の比較で石神井公園の乗降客数を比較に出した
→そもそも石神井公園と笹塚だとターミナルからの距離も周辺の駅密度も違う
→駅密度の話をしたら五反田の乗降客数を比較で出してきた
→そもそも乗り換え駅とそれ以外で人数カウント方法が違う

というターミナル駅からの距離と密度の違い、と乗り換え駅とそれ以外の違いの2点から比較として誤ってると言ってるだけでは？

乗降客数比較の話してるのに、街同士が比較してるって話してる人たちはどういう思考回路してるんだか分からんね。

ついこの前も池袋～駒込より京王線は高いんだとか嘘言って、具体例出されてコールド負けしてたじゃん。
ちょっとマンション買うのに必要なリテラシー無い人多すぎじゃないの？
そりゃ上で出てた新小岩や石神井公園レベルの駅力しかない街の定借タワマンを希少立地だとか言って三井に嵌め込まれるわけだわな。

>>1051 評判気になるさん
だからその乗降客数の比較がそもそも誤ってると言ってるのだけどずっと理解できていないようでは？
笹塚の乗降客数が都営新宿線乗り換え客含めてないので小さく出ると言ってるけども言っている意味が分からないのか？リテラシーがないのはどちらだろうか。

そもそも新小岩と石神井公園と笹塚は全く比較対象として被らないけど、数字だけ(そもそも笹塚のは見かけ上だが)見たらそりゃ近いだろうね。定性的指標が実感として分からないから定量的指標しか見れないのは、実需の選び方としては残念では。

>>1051 評判気になるさん
東京上って来たばかりなのか？地理感覚が無いから、笹塚と新小岩と石神井を平気で比べられてしまうのだろうな。互いに生活圏も商圏も別だし、普段行く場所も全く被らないし。

笹塚という街は好きだが定借は嫌い。わざわざ買うメリット無い。

ここ、定期借地は妥協するとしても、解体積立金が、とても高いですね。
借地賃料は大半を前払いしていて安いと宣伝しておきながら、解体積立金が高すぎて、そのメリットが感じられない。

この高額な解体積立金は妥当なのだろうか？
ただでさえ、土地の資産価値が購入者にとってはゼロなのだから、それに見合ったら価格になっていないとげんなりする。

所有権でも建て替え時の解体費用は同じぐらい必要ですよ。70年経って積立不足で建て替えられないマンションに住むのは嫌だよね。

>>1056 匿名さん
所有権なら、ぼろくてもそのまま住めるよ。定期借地は必ず壊して返却しないといけない。意味が全く違う。

所有権が有利とか、建て替え時には土地の値上がりで手出しなしで高資産価値の新築が手に入るとか言ってる連中はお花畑。過去の話。
利便性の高い場所に住んで稼ぎたい人こそ、相対的に安く手に入り生涯の計算の立つ定借マンションで確実な生活の見通しを買い、資産形成は余裕資金を使って他の手段で行うのが賢い選択。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000033.000097827.html

>>1057 マンション検討中さん
古いタワマンが直下型地震で倒壊したら、家族の命に関わりますよ。

>>1056 匿名さん
70年もすれば確実に地価は上がり、マンション価格も上がる。例えば50年前に渋谷のマンションはいくらだったと思う？多分数百万だけど今は築50年になった同じマンションが数千万するよね。上昇した含み益で建て替え費用は捻出できる。必ずしも住民が建て替え費用を自己負担する必要はないんだよ。というか、自己負担しなくて良い場合に限り建て替えが出来るとも言える。でも定借物件ではそういうボーナスは絶対にない。

>>1058 マンション検討中さん
定借が安く買えるのは確かだけど、そこまで安くないよね。だから余剰資金は所有権と定借でほぼ変わらない。生活の見通しを買うっていうけど、所有権も定借も変わらないよ？所有権なら値段も落ちないどころか上がるだろうし。そして所有権は返済分が積み立てられて資産になるけど、定借はそうはならないよ。

>>1060 匿名さん

同感ですね。土地代が高いところほど、所有権の方がいいに決まっています。
それは全く異論なしです。

その上で、ここは、定期借地にして、買取価格を安くして、さらに、土地代を前払いすることで、ランニングコストも安くしたとバラ色のことを言ってるわけですが、私の疑問は、解体積み立てが高すぎないか？ということです。

659世帯で割り算して、この価格が本当に妥当なのでしょうか？
70年間も、毎年、世帯平均約25000円として×659×12×70≒140億円ですが、70年間、きちんと運用したら、年利2％でも、えらい大金になりますが。解体するだけの費用ってそんなに掛かるのですか？

>>1062 マンション検討中さん
現時点での解体費が前提なら「高い」と言えますね。解体費は坪10万です。この物件は延床面積2万3千坪。解体費は23億です。ただインフレも考慮する必要がありますし、積み立てですから住民の資産と言えます。余剰分は返還されるはずです。不足するよりは、という事かもしれません。

>>1063 匿名さん

まあ、解体費用が余ったら返却されるなら文句はいいませんが。三井が中抜きで暴利を貪らないことを期待します。

>>1064 マンション検討中さん
70年後にどうなるか、って話ですからね。あまりあてにしない方が良いと思います。周辺のマンションが値上がりしているのに、自分の定借マンションがパッとしない、値段が下がって行くというのは私は耐えられませんね。

定借は売却が難しいからダメ
ただこれから東京の土地は間違いなく上がっていくから新築は定借の割合は増える
そうなればローンもそれに合わせて必ず組めるようにはなるが、築35年くらいまでが限界
築50年を超えて残り年数が少ないマンションは誰も買わない
ただ周りの土地の価格は上がっていくから築古の所有権マンションとの価格差は激しくなる
結論は永住か築20年前後以内で売る予定がない場合、安くない限り定借は買わない方がいい
三田ガーデンヒルズや千鳥ヶ淵くらいの最高立地なら定借でもいいだろうけどね

定借をローンで買う人なんているのかな。

>>1067 匿名さん

確かに、考えてみるとシュールな図ですね。
何十年もローン払い続けて、最後は自分の資産はゼロって割にあいませんね。
所有権なら、土地と言う資産だけはローン払い終われば残りますからね。

>>1066 eマンションさん

ここ定借じゃなくて所有だとさらに3-4割くらい上がりそう

>>1066 eマンションさん
あとは当時の銀座タワーとか格安で一等地の定借があった時代はメリット大きかった

>>1066 eマンションさん
通常の借地権は土地は借りて、建物は自己所有。そういう意味では定期借地権は土地の返還に期間の定めがあるだけで同じように見えるんだけど、結局は建物も壊さないといけないから建物も所有出来ず借りているのと同じなんだよね。普通の借地権なら更新出来るし建物が存続する限り半永久、地上権なら建て替えも出来るけど、定期借地権だけはアカンわ。みんなそれを理解しているから銀行は融資しないし、少し古くなると買おうという人もいない。結果として値段は下がり、極めて売りにくい物件になる。ホント、わざわざローン組んで買うようなものじゃない。同じ借入を所有権に向けるだけで資産形成は雲泥の差になるよ。一応自分も警鐘の意味で言っておくよ。

まあ定借は築25年くらいまでがリミットなんじゃないかな。それ以降は一気に売りにくくなるはず。第二世代として次に25年住めば築50年。いよいよ雲行きが怪しくなる。25年目に手を出す人も限られるはずだよ。そして築25年の定借物件がそれなりの価格で売れるという事なら、同立地の築25年の所有権物件は多分3～4割は値上がりして十分なキャピタルも取れるという事だからね。住宅ローンは最も簡単確実で再現性の高い投資とも言えるわけで、それを定借に向けるのは勿体ないよ。

>>1000 検討板ユーザーさん
NADiffなつかしい！
って思ったら恵比寿に移転してたんですね…。
板に全然関係ないけどいいこと知れたわ…。

ちなみに私にとって池袋はガチ中華の街。上野か池袋の二択。

仮に定借で3000万安く買えたならその分をSP500に回して25年寝かせることもできる。イニシャルが安いのは大きなメリットだよ。

>>1073 マンション検討中さん
ようやくNADiffの話題拾ってくれる方が出てきて良かった…。

池袋中華ガチですが最近は高田馬場～早稲田の間のガチ中華が凄いですね。早稲田の中国人留学生が多いエリアなので。

>>1074 匿名さん
これですねえ
https://x.com/gsmg8mtzjyxmfsq/status/1835120338440798296?s=46

>>1074 匿名さん
定借はイニシャルが安いっていうけど、今の定借はせいぜい所有権の85％くらい。大して安くない。所有権1億なら定借は8500万。
そして定借はせっかく返済をして積み立てた8500万はみるみる棄損して、最終的に無になってしまう現実がある。この下落率と差額1500万を運用するのとどちらが得だろう？所有権は長期的には1億以上になる可能性が高い。
しかも借入するなら、定借を買った場合でも、最初の時点で1500万の運用原資の現金が手元にあるわけでもない。定借は毎月の返済額が所有権に比べて少し少ないから、それを積み立てて行くだけ。効率は決して良くないし、何より最後は投下した8500万が消滅しちゃうんだから。

>>1076 eマンションさん
預金とマンションの利回りを比較しているけど、この話は何千万も現金を保有しているのが大前提でしょ。普通はそんな人はいないよね。マンションはローンで買えて、それがレバレッジになるわけで。
仮に8500万の現金を保有しているなら4億の物件を買って、それに見合う利回りが得られますよ。住宅ローンのレバレッジを無視していますね。

>>1059 匿名さん

新築買ってもいずれ古くなるんだからそんなデタラメ書いて煽るくらいならタワマンなんか買わなきゃ良い。

>>1059 匿名さん
タワマンが倒壊する時は戸建てや一般マンションなんて壊滅して跡形もなくなってるるよ。相対的には災害にはタワマンがよほど安全。
この話をすると、やれ電力が、やれ上下水が、と言う奴がいるんだけど、十分に対策されているし、一義的にはまずは建物の安全が保たれ、生命と財産が守れるかだろ。日本の家は地震対策としてそういう進化をしてきたわけだし。倒壊した家でライフラインが～とか騒いでも何の意味も無いのは明らか。当たり前の優先順位が理解出来ない奴が多いんだよ。

>>1080 匿名さん

大地震でタワマンが倒壊するって言ってる奴、今まで1例もそんな事例が無いのに何を根拠に言ってるか謎だわ。ドラマの日本沈没を見てそう思ってるんだろうか？

検討し始めたてで借地権が不安で、教えていただきたく・・・　所有権で1億円借入で35年のローンを支払い終わったタイミングでは、築35年の建物と何百人で共有する小さな土地が残りますが、それって1億円の価値はあるんですかね？物価上昇とはいえ限界があるような・・・
あと、高層マンション建替えって、解体＋新築でうん百億ってかかるような気がしていますが、そのお金ってどこから捻出できるんですかね？

>>1082 評判気になるさん

既出。過去スレどうぞ。
>>795
>>803

>>1080 匿名さん

タワマン危ないって言ってる人が高台で区画も広く取れてて火災の延焼もなく、免震仕様の低層高級マンションに住んでるなら納得ですね。
確かにそんなマンションと比べると背が高い分リスクは高くなるけど5億も10億も出してそんな所に住めるのは限られた人だけ。一般人が1～2億程度で災害や犯罪から家族を守れる家となるとタワマンは有力な選択肢ですね。

>>1083 マンション検討中さん
ありがとうございます！既出でごめんなさいでした。
もしお分かりになれば・・・この方は、建替えをすれば含み益が生まれるからそれを建替え費用に充当する…というお話ですが、含み益って現金化してないですよね？解体屋とかゼネコンって誰から現金もらって仕事するのでしょうか・・？所有者が将来売却して、利益が生まれたらお支払します、なんて無理ですもんね・・・？

>>1085 通りがかりさん
通常は建て替え組合が設立され、大手デベが関与して権利交換が行われるのが一般的です。誰が解体屋やゼネコンに支払うのかと言えば関与する大手デベですね。権利交換において、建て替えに要する事業費分をデベが取得します。ですから含み益が出る建て替え事業であれば、マンション側が現金を用意する必要はありません。

>>1082 評判気になるさん
「1億の所有権マンションを買って、ローン完済後は築35年の建物と何百人で共有する小さな土地が残るが、1億円の価値はあるか？」

これは現時点で築35年のマンションがどのような価格で流通しているか、その物件が新築時にいくらだったか調べればすぐに分かります。都心なら35年前と比較してほぼ例外なく値上がりしているはずです。

基本的にマンションの価値は取引事例と収益還元で決まるので、土地の持ち分（敷地権）の大小が流通価格に反映されません。土地と建物を個別に算定し合計する計算は無意味です。

35年前だと価格が高騰したバブル期ですが、それでも値上がりしているはずですし、50年70年という期間であれば資産インフレが確実です。基本的に人が集まる好立地の不動産は一時的な調整やショックはあっても長期トレンドでは上昇し続けます。事実、過去50年間でも不動産価格は右肩上がりです。デフレが続いたこの30年は特殊でしたがそれでも相対的に利益が出ている。人口減少が確実だからこそ、一部の好立地に人が集中し、土地の希少性、人材の希少性、住宅需要が更に高まり不動産も高騰するのです。

同じ渋谷ですが、日本初の分譲マンションである宮益坂ビルディングは70年前の分譲時は「夢の100万円マンション」と呼ばれ大人気でした。それが少し前に建て替えられ、現在は3億円程度で取引されています。また建て替えが決議された直後から古い状態でも新築同等の数億円で流通しました。

つまり70年とは（30年～50年でも）資産が育つには十分すぎる期間であり、好立地で更なる利益が見込めるなら建て替えは当然の流れという事です。ただ残念ながら定借物件は最後は返却と解体で成長余地がゼロですからこういった事は絶対に起きません。地主が新たに建てて儲けるだけで区分所有者に利益は回らない構造です。もちろん70年後の返還に立ち会う人は少数でしょうが、基本的にこのような構造が常にある以上、担保価値や取引価格は伸びず、売りにくくなるのは当然です。

せっかくリスクを取ってローンを組むのに、目減り、消滅が確実なものに投資するのは非常に勿体ないし、資産になるものに投資すべきという事だけは言いたいですね。

結局は地主が最強だって事だな。持つ者は更に資産を増やし、持たざる者は養分となり資産を更に減らす事になる。永続的に所有権が保証され半永久的に活用できる地主と、地代を吸い取られながらも期限の到来で取り上げられ無一文になる賃借人。残念だがこれが現実だわな。。

地主の中村屋だってこの土地を取得したのは宮益坂ビルヂングが建ったのと同じ70年以上前。当時いくらだったかは知らんけど、その当時に今のようにタワマンの地主になって地代を受け取る立場になるとは予想すらしていなかっただろう。育つ資産に投資するという視点は非常に重要。

古い所有権タワマンは建て替えで揉めてる間に直下型地震がきて倒壊するリスクがある。定借ならそのリスクがない。家族の命を第一に考えるなら定借の方が良いと思う。