パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>1066 eマンションさん
通常の借地権は土地は借りて、建物は自己所有。そういう意味では定期借地権は土地の返還に期間の定めがあるだけで同じように見えるんだけど、結局は建物も壊さないといけないから建物も所有出来ず借りているのと同じなんだよね。普通の借地権なら更新出来るし建物が存続する限り半永久、地上権なら建て替えも出来るけど、定期借地権だけはアカンわ。みんなそれを理解しているから銀行は融資しないし、少し古くなると買おうという人もいない。結果として値段は下がり、極めて売りにくい物件になる。ホント、わざわざローン組んで買うようなものじゃない。同じ借入を所有権に向けるだけで資産形成は雲泥の差になるよ。一応自分も警鐘の意味で言っておくよ。

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まあ定借は築25年くらいまでがリミットなんじゃないかな。それ以降は一気に売りにくくなるはず。第二世代として次に25年住めば築50年。いよいよ雲行きが怪しくなる。25年目に手を出す人も限られるはずだよ。そして築25年の定借物件がそれなりの価格で売れるという事なら、同立地の築25年の所有権物件は多分3～4割は値上がりして十分なキャピタルも取れるという事だからね。住宅ローンは最も簡単確実で再現性の高い投資とも言えるわけで、それを定借に向けるのは勿体ないよ。

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>>1000 検討板ユーザーさん
NADiffなつかしい！
って思ったら恵比寿に移転してたんですね…。
板に全然関係ないけどいいこと知れたわ…。

ちなみに私にとって池袋はガチ中華の街。上野か池袋の二択。

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仮に定借で3000万安く買えたならその分をSP500に回して25年寝かせることもできる。イニシャルが安いのは大きなメリットだよ。

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>>1073 マンション検討中さん
ようやくNADiffの話題拾ってくれる方が出てきて良かった…。

池袋中華ガチですが最近は高田馬場～早稲田の間のガチ中華が凄いですね。早稲田の中国人留学生が多いエリアなので。

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>>1074 匿名さん
これですねえ
https://x.com/gsmg8mtzjyxmfsq/status/1835120338440798296?s=46

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>>1074 匿名さん
定借はイニシャルが安いっていうけど、今の定借はせいぜい所有権の85％くらい。大して安くない。所有権1億なら定借は8500万。
そして定借はせっかく返済をして積み立てた8500万はみるみる棄損して、最終的に無になってしまう現実がある。この下落率と差額1500万を運用するのとどちらが得だろう？所有権は長期的には1億以上になる可能性が高い。
しかも借入するなら、定借を買った場合でも、最初の時点で1500万の運用原資の現金が手元にあるわけでもない。定借は毎月の返済額が所有権に比べて少し少ないから、それを積み立てて行くだけ。効率は決して良くないし、何より最後は投下した8500万が消滅しちゃうんだから。

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>>1076 eマンションさん
預金とマンションの利回りを比較しているけど、この話は何千万も現金を保有しているのが大前提でしょ。普通はそんな人はいないよね。マンションはローンで買えて、それがレバレッジになるわけで。
仮に8500万の現金を保有しているなら4億の物件を買って、それに見合う利回りが得られますよ。住宅ローンのレバレッジを無視していますね。

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>>1059 匿名さん

新築買ってもいずれ古くなるんだからそんなデタラメ書いて煽るくらいならタワマンなんか買わなきゃ良い。

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>>1059 匿名さん
タワマンが倒壊する時は戸建てや一般マンションなんて壊滅して跡形もなくなってるるよ。相対的には災害にはタワマンがよほど安全。
この話をすると、やれ電力が、やれ上下水が、と言う奴がいるんだけど、十分に対策されているし、一義的にはまずは建物の安全が保たれ、生命と財産が守れるかだろ。日本の家は地震対策としてそういう進化をしてきたわけだし。倒壊した家でライフラインが～とか騒いでも何の意味も無いのは明らか。当たり前の優先順位が理解出来ない奴が多いんだよ。

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>>1080 匿名さん

大地震でタワマンが倒壊するって言ってる奴、今まで1例もそんな事例が無いのに何を根拠に言ってるか謎だわ。ドラマの日本沈没を見てそう思ってるんだろうか？

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検討し始めたてで借地権が不安で、教えていただきたく・・・　所有権で1億円借入で35年のローンを支払い終わったタイミングでは、築35年の建物と何百人で共有する小さな土地が残りますが、それって1億円の価値はあるんですかね？物価上昇とはいえ限界があるような・・・
あと、高層マンション建替えって、解体＋新築でうん百億ってかかるような気がしていますが、そのお金ってどこから捻出できるんですかね？

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>>1082 評判気になるさん

既出。過去スレどうぞ。
>>795
>>803

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>>1080 匿名さん

タワマン危ないって言ってる人が高台で区画も広く取れてて火災の延焼もなく、免震仕様の低層高級マンションに住んでるなら納得ですね。
確かにそんなマンションと比べると背が高い分リスクは高くなるけど5億も10億も出してそんな所に住めるのは限られた人だけ。一般人が1～2億程度で災害や犯罪から家族を守れる家となるとタワマンは有力な選択肢ですね。

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>>1083 マンション検討中さん
ありがとうございます！既出でごめんなさいでした。
もしお分かりになれば・・・この方は、建替えをすれば含み益が生まれるからそれを建替え費用に充当する…というお話ですが、含み益って現金化してないですよね？解体屋とかゼネコンって誰から現金もらって仕事するのでしょうか・・？所有者が将来売却して、利益が生まれたらお支払します、なんて無理ですもんね・・・？

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>>1085 通りがかりさん
通常は建て替え組合が設立され、大手デベが関与して権利交換が行われるのが一般的です。誰が解体屋やゼネコンに支払うのかと言えば関与する大手デベですね。権利交換において、建て替えに要する事業費分をデベが取得します。ですから含み益が出る建て替え事業であれば、マンション側が現金を用意する必要はありません。

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>>1082 評判気になるさん
「1億の所有権マンションを買って、ローン完済後は築35年の建物と何百人で共有する小さな土地が残るが、1億円の価値はあるか？」

これは現時点で築35年のマンションがどのような価格で流通しているか、その物件が新築時にいくらだったか調べればすぐに分かります。都心なら35年前と比較してほぼ例外なく値上がりしているはずです。

基本的にマンションの価値は取引事例と収益還元で決まるので、土地の持ち分（敷地権）の大小が流通価格に反映されません。土地と建物を個別に算定し合計する計算は無意味です。

35年前だと価格が高騰したバブル期ですが、それでも値上がりしているはずですし、50年70年という期間であれば資産インフレが確実です。基本的に人が集まる好立地の不動産は一時的な調整やショックはあっても長期トレンドでは上昇し続けます。事実、過去50年間でも不動産価格は右肩上がりです。デフレが続いたこの30年は特殊でしたがそれでも相対的に利益が出ている。人口減少が確実だからこそ、一部の好立地に人が集中し、土地の希少性、人材の希少性、住宅需要が更に高まり不動産も高騰するのです。

同じ渋谷ですが、日本初の分譲マンションである宮益坂ビルディングは70年前の分譲時は「夢の100万円マンション」と呼ばれ大人気でした。それが少し前に建て替えられ、現在は3億円程度で取引されています。また建て替えが決議された直後から古い状態でも新築同等の数億円で流通しました。

つまり70年とは（30年～50年でも）資産が育つには十分すぎる期間であり、好立地で更なる利益が見込めるなら建て替えは当然の流れという事です。ただ残念ながら定借物件は最後は返却と解体で成長余地がゼロですからこういった事は絶対に起きません。地主が新たに建てて儲けるだけで区分所有者に利益は回らない構造です。もちろん70年後の返還に立ち会う人は少数でしょうが、基本的にこのような構造が常にある以上、担保価値や取引価格は伸びず、売りにくくなるのは当然です。

せっかくリスクを取ってローンを組むのに、目減り、消滅が確実なものに投資するのは非常に勿体ないし、資産になるものに投資すべきという事だけは言いたいですね。

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結局は地主が最強だって事だな。持つ者は更に資産を増やし、持たざる者は養分となり資産を更に減らす事になる。永続的に所有権が保証され半永久的に活用できる地主と、地代を吸い取られながらも期限の到来で取り上げられ無一文になる賃借人。残念だがこれが現実だわな。。

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地主の中村屋だってこの土地を取得したのは宮益坂ビルヂングが建ったのと同じ70年以上前。当時いくらだったかは知らんけど、その当時に今のようにタワマンの地主になって地代を受け取る立場になるとは予想すらしていなかっただろう。育つ資産に投資するという視点は非常に重要。

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古い所有権タワマンは建て替えで揉めてる間に直下型地震がきて倒壊するリスクがある。定借ならそのリスクがない。家族の命を第一に考えるなら定借の方が良いと思う。

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