プレシス蓮田ステーションフロントってどうですか？

>>200 検討板ユーザーさん
確かにその浦和美園もここと比較対象となりそうですね。
専有面積も価格帯も大きな違いはありません。
埼玉高速鉄道は南北線に乗り入れしていて都心直結ですが、先日の大雨のような時にも運行に影響が出ないのはメリットです。
そして浦和美園は始発駅なので通勤時にも座れるのが大きなメリットとなりそうですね。

どん詰まりの遠隔地「浦和美園」には、ここと同じ名前のマンションがあったな～
確か、プレシス浦和美園とか、、、
ただし、その終着駅は、池袋や新宿、上野や東京まで、ここ蓮田駅より時間がかかるよ！　久喜駅と同じくらいかな？
それに、駅から徒歩９分だから、駅１分の蓮田や駅３分の久喜より歩く、駅遠マンションで周囲は田んぼだから、車が必要なのに駐車場は１００%ではない。
苦労しているみたいだから、「先着順受付」です。

>>200 検討板ユーザーさん
すぐ隣は茨城県だし、ある意味で久喜はどん詰まりの終着駅かも。
浦和美園はそれでもさいたま市だし、都内まで結構近いからどん詰まり度では久喜が上かもな。

>>203 マンション検討中さん
その久喜駅マンションは、浦和美園マンションでは、絶対できない第１次募集で応募者多数により抽選を実施して、「即日完売」だけど、、、
線路が途切れた終着駅では、いまだに「先着順受付」らしい（笑）

浦和美園の埼玉スタジアム前の海抜は、約５m程度で久喜駅付近の半分以下、戸田、川口、草加、八潮、三郷等の低湿地並みだそう。
豪雨による冠水は大丈夫か？

150戸超なのにディスポーザーなし
トイレは壁付コントローラーなし
浴室扉にタオル掛けなし
線路際なのに防音窓ではなさそう

設備仕様のレベルは低いですね。
発売前に500万円も値上げしたから中程度の仕様かと期待しましたが、長谷工の「下の上」くらいでガッカリです。
　

同じポイント、鴻巣を見てみた

ディスポーザーあり
トイレはタンクレスで壁付コントローラー、独立手洗い
浴室扉にタオル掛け2本
T2レベル防音サッシ

>>197 匿名さん
池袋から遠周りして単線ローカル線使って川越行く場合と、池袋から最短で久喜へ向かう場合、ほとんど差がない。。。
川越市民からすると久喜の都心からの遠さにびっくりでしょうね。
しかも、蓮田白岡間は鬼速度です。車体が分解しそうなほどの振動です。
やはり蓮田の先は考えられない。
柱状図確認すると、蓮田駅前の地盤は結構よいです。
久喜は駅前からよくないです。

>>204 匿名さん
やっぱり昨今のマンション人気で僻地久喜なんかでも地元需要があるみたいだね。
僻地久喜なんかだと新築マンションは滅多に出ないから戸数少ないとほとんど地元民で埋まっちゃう。
それにしても今はまた売り行きが落ち着いたから県内で抽選になりそうなのって浦和とかぐらいなのかな。

>>205 匿名さん
浦和美園あたりだと大宮台地にも乗っかってるから戸田あたりよりは高台にあるみたい。
今週みたいな大雨だと低地とか関係ないよ。いくら高台でも雨は上から降るから窪んだ部分に溜まって冠水してしまう。
実際に久喜でも一部は床上浸水して大変だった。

ですねですねさんがここにも来てるね。
近隣地域対立煽りで荒らすのやめてください！

>>208 匿名さん
池袋駅から久喜駅までは、通勤時４９分、平常時４２分
東京駅から久喜駅までは、通勤時５６分、平常時５２分
当然、ここ蓮田駅はその途中駅なので、久喜駅より約１０分早いし、鴻巣駅なら約５分遅くなる。
蓮田駅と久喜駅の関係は、東海道線なら大船駅と藤沢駅かな？

>>208 匿名さん
都心から距離や時間、街の規模からして、川越市と蓮田市や久喜市との比較はおかしい（笑）
東部なら春日部市、中部なら（旧）大宮市
それに、蓮田市や久喜市は、東上線なら坂戸市や東松山市程度
埼玉県の地盤、特に東部地区や南部地区は沖積平野で、大宮等にある洪積台地とは柱状図が違って当然です。
蓮田市の一部、駅周辺や黒浜地区は、この大宮台地にかかっているが、その他市内のほとんどは久喜市と同じ地盤、蓮田駅と白岡駅の間は、ほとんど蓮田市域の田園地帯

>>212 通りがかりさん

千葉県で言う柏って感じだな

>>213 検討板ユーザーさん
いやいや、迂回路線の使用について川越線をディスっているひとに、そんなに大差ねーよっていっただけです。
柱状図なんて100mでがらっと変わるから、それで地域を比較する訳ないっしょ。
単なる久喜駅前と蓮田駅前の支持地盤と深さ、地層、地下水位、N値を比較して、蓮田はいーねっていっただけですよ。
黒浜なんてずぶずぶだし、南栗橋は大規模な液状化で家が傾きまくったし、どちらもやべーとこはやばいっす。

>>210 マンション比較中さん
浦和美園の実体を知らない（笑）
浦和というと一般的に大宮台地というイメージが先行しますが、美園地区は浦和市の東の果て、むしろ越谷市と近く隣接し似てます、
地盤的には、綾瀬川沿いの低湿地で稲作を中心とした田園地帯地帯、台地というより「見沼田んぼ」という低地
さらに南の荒川沿いの戸田市や川口市と同じで、海抜は低く豪雨は気になります。まだあたりが未開発で田んぼが多いので、冠水は少ないですが、一駅先の東川口駅周辺は冠水被害もあります。

>>215 匿名さん
柱状図や地震による液状化については、埼玉県のホームページに公開されているので、後でよく確認して勉強して下さい！
栗橋については、昔ニュースで報道されましたから、庶民のイメージはそのようです。
でも、埼玉県が公開している情報ですと、東京都の江東デルタ地帯が一番危険度が高く、埼玉県内ではそこと荒川を挟んだ地域、戸田市、川口市、草加市、八潮市、三郷市が最も危険度が高い、東部地域も低地ですが北上して春日部以北になれば、それら県内低湿地ほど危険ではありません！
それから県の柱状図を確認すればわかりますが、Ｎ値もほとんどの地域で地下３０mもいけば支持層が現れます。

>>208 匿名さん
それは単線ローカル線と、長距離を走る本線との違い。
宇都宮線は昔「東北本線」と言って、東京と青森を繋ぐ大動脈、東北新幹線の開通で、東北地方では第3セクターや民営化されてますが、さすかに人的輸送は特急電車等速達電車は廃止されましたが、相変わらず夜間中心に貨物列車が多いです。
重量の重い貨物列車を、機関車で牽引する場合、各車両にモーターを有する電車と違い線路が痛むのは事実です。
宇都宮線や高崎線を中央本線や東海道本線みたいに、高架複々線にされている路線と比べるのは酷でしょう。
それにあなたみたいに、個人的イメージや印象にとらわれやすく、客観性を欠く判断しかできなければ尚更です。

>>216 マンション掲示板さん
横から失礼します。
大雨が降ったら浸水する危険性は低地だろうと台地だろうと変わらないのです。
つまり肝心なのは水はけです。水はけさえ良ければ浸水被害は少なくて済みます。
水はけが悪い浦和美園やその隣りの東川口では以前は冠水があったようですが近年は地下貯水施設の働きにより改善されています。

また河川の流域割合が県内一の鴻巣や久喜も地盤が悪い影響で水はけが遅いので大雨で河川近くが氾濫したりすると大きな被害がある地域です。
その点で地盤が良く水はけが早い蓮田は幾分上でしょう。

そして海抜が低いことで豪雨が気になるというのは河川の堤防が決壊した時を想定された発言だと思いますがまず豪雨でそのようなことにはならないでしょう。
万が一そうなると低地に位置する都内の都市が真っ先に沈んでしまいますから。

>>219 周辺住民さん
県東北部は、近年国道１６号の地下に、国内最大級の地下排水路が造られて、県南下流地域への雨水が流れ込むのを防いでいます。綾瀬川が通る蓮田市は流域的にどうかわかりませんが、古利根川上流域に属する久喜市は、その効果で豪雨時の心配は格段に減りました。
テレビで報道される「地下神殿」ですね
都内でも環状線の地下で建設されていると聞いてます。

>>220 評判気になるさん
日本最大どころか、世界最大級です。
名前は『首都圏外郭放水路』

残念ながら、河川流域が異なる蓮田市や浦和美園地区に、その恩恵はありません！

埼玉県東部地域は、南の草加、八潮から北は加須、羽生にかけて、「埼玉の穀倉地帯」と言われ全国屈指の稲作地域なので、南の草加市が海抜３mから５m、一番北の羽生市でも海抜１５m前後の耕作に適した農業地帯！
あまりにも平地が広がる地域なので、昔から大河川の付け替えが頻繁に行なわれたため、名前に「元」とか「古」が付いた河川名が多い。
最近では、地表に新たな河川が造れないので、「外郭放水路」等の地下河川を造ってます。

埼玉県でマンションや戸建てを買う場合、元々地縁があり県内在住なら、単に物理的に都内に近いという、素人みたいな短絡的理由では選ばない。
だから、東京に隣接している地域は、長い歴史のなかで
人口が増えず少なかった。
最近は、外国人も含めて近くて安い県南地域が人気らしいが、土地勘のある古くからの埼玉県民は決して選ばないでしょう（笑）

>>223 匿名さん
確かに都内に物理的に近いという理由だけでは選ばない人もいるとは思いますが、埼玉県に地縁がない人は普通にそれを理由に選ぶでしょう。

だから地価がどんどん上がっているわけで、逆に都心から30-40km以上離れているような地域は地価がダダ下がりして過疎化が絶えない状況に陥っているのです。

>>224 買い替え検討中さん

川口戸田＝都心10-15km圏
浦和美園＝都心20km圏
蓮田＝都心40-50km圏
久喜鴻巣＝都心50-70km圏

>>225 久喜50-70kmさん

東京駅からの距離
川口約15km
戸田約20km
浦和美園約30km
蓮田約40km
久喜鴻巣約50km
くらいだよ。
浦和美園が20km圏は？ギリギリ20km台

>>226 マンション掲示板さん
起点によるが久喜鴻巣が都心50-70km圏というのは有名な話し。

鐵ヲタと地理ヲタは邪魔。
マンションの情報がほしい！

もう消しちゃったみたいだから貼っておこう

もともとは500万安かった証拠

こうした多少の値上げで騒ぐ方々がデフレ経済を作ったのだと思うと感慨深いですね。
こちらのマンションを忌憚なく買える方であれば、
世の中の値上げはご自身の賃上げや売上増に繋がるので心配しないものですが。

>>230 通りすがりさん
営業さん？（笑）
このグレードでこの値段、鴻巣と並んで大量売れ残り必至ですね。
大宮よりも北はマンション＊＊場になりそうですよ。

>>217 検討板ユーザーさん

うわぁ、素人まるだし

少なくとも、ここのマンション予定地の地盤は台地の縁の宇都宮線沿いだし、良いはずですよ。
戦前は蓮田駅東口の駅前団地が官製の流れを汲むセメント工場で、今の東口ロータリーはその運搬用車両の操車場や車両置き場だったので。

推測ですが、このマンションから見て線路側にある市営の自転車置き場は、早晩、取り壊されると思われます。
このマンションのやや南側に古くからある公民館がありますが、そこの駐車場が新たに有料駐車場として整備されており、
その出入口が周辺の道路に繋げることを想定した配置になっています。
公民館は、駅西口のスーパー周辺か、駅東口の三菱ufj銀行跡地などに移転するのでしょうね。

>>231
いま都内にお勤めの若い総合職の方の年収も、マンション価格と比例するように上がっています。氷河期世代やそれより上の方は賃上げが抑制されていますが。
なので、どうぞご心配なさらず。

>>234 通りすがりさん
横からすまんがハードワークが求められる若い総合職、大宮以北に住まないよ

>>235 職人さん
その通り。大宮以北に住んでいるのは寝たきり系高齢者ばかり。

230の「こちらのマンションを忌憚なく買える方であれば」って日本語おかしくないか？
「6800円台」をやらかした本人？

＞237さん
ブランズに比べれば「1000万円以上高い」は納得。
但し、部屋の面積や駐車場、敷地面積等を勘案すると「2000万円近く高い！」では？

>>238さん
もちろん物価高等の影響もあると思いますが、そのくらい高いですね。

あと気になるのは駐車場へのアクセスは、ロータリーからの進入になるのでしょうか。夜はお迎え等の車も多いため、ロータリーを通らないといけないのはかなり不便だと思うんですが。

このマンションに限らず、数年前から駅近マンション価格は上がってます
それをあれこれ言っても詮無いことです
食料品や生活雑貨品も平均時給も数割値上げしてるんですから、マンション価格が数割上がるのも当たり前でしょう

>>239 匿名さん
敷地配置図見ればわかるだろ
裏の道からだよ

西口のブランズ蓮田の中古も、7～9階65平米が5000万円超で成約してますからねえ
駅遠の戸建てを売って駅近に住み替えている人は驚くほど多いですよ

>>235 職人さん
えー
大宮公園のjr社宅、本社勤務の総合職だらけでしたよ
閉鎖に伴って、近隣のマンションやら戸建てやらを買って引っ越してました

>>243 マンション掲示板さん
そりゃJR社宅はね。。
それ例外だから。。

>>244 名無しさん
植竹町の富士フイルムも技術系総合職が多いから、その周りのマンションや戸建てを買って住んでる人が多いと。あと、信越化学もよく聞く。
社宅があるとそのまま定住する人多いよね。

>>245 匿名さん
ですね。。
蓮田まで下る人はほとんどいないけどね。。

>>246 名無しさん さん
東光電気があるじゃん

>>247 匿名さん
ですね。。
さすがに久喜まで下る人はほとんどいないけどね。。

>>248 名無しさん さん
もー他地域のディスりはやめよーよ
有益な情報が出なくなっちゃう
気分良くないし

株大暴落でこのマンション買ったあとの資産価値維持が出来るか怖くなってきた

株大暴落の後は不動産の大暴落
金利も上がってもっと悲惨

売れ残りの叩き売りを待つのも良いかも

>>251 匿名さん
そう、しばらく待ち続けましょうよ。
でも確かオリンピック後には不動産価格が全体的に下がると言われていましたよね。
もうすぐ閉会しますから、そのあとが狙い目なんですね。

>>252 匿名さん
＞オリンピック後には不動産価格が全体的に下がる

東京オリンピックの時に言われてたことが、まさかパリの後に起きるとはｗｗ

>>253 匿名さん
ですねですね！

>>241匿名さん
敷地配置図ってHPのどこにある？
裏の道からだよと言われてもわからん

待ってたらかなり安く買えそうだね
アメリカも景気悪く悪くなってくるらしいし

>>255 匿名さん

情報を探せない人がマンション買っちゃだめですよ。

きっと上層階からは大和田や北千住の花火大会が見えますね。
大宮寄りの角部屋なら浮間舟渡も見えそうです。

３０ｋｍも離れた北千住が見える？
それなら３０ｍも離れていない線路際の１０階建て老人ホームからは室内丸見えだろ！
プライバシーなんてない　立地最悪だな

南方向の景観から老人ホームは外してあるからしっかり確認すること
契約を焦るとずっと後悔する

以前、蓮田に住んでいましたが、蓮田駅前の某ビルのオーナーの催しで、屋上から北千住や隅田川の花火を観賞したことがあります

大玉なら100～200mは打ち上がりますから、いまも他のマンションに遮られずに十分見えますよ

google earthでざっと見た限りですが、今でもその眺望を遮る建物はありませんね

実際に、西口のブランズ蓮田から荒川や隅田川の花火が見えたとの話も聞かれます

ついでに周辺地図を見た限りですが、老人ホームは真西ですから、本物件としては外廊下や外壁になり、眺望に影響はないでしょう

まず前提として、北千住や隅田川の花火大会は南東方向かつ高さ50～200mなので、そもそも方角も仰角も違います

焦って事実を誤認した書き込みをするのも後悔することになりませんか？

花火といえば埼スタの花火はかなり近くに見えるよ。
30分くらいで終わっちゃうけど。

花火なんてどうでも良いが、改めて事実確認した

マンション敷地の南にある細い道路から駐輪場の上に老人ホームが聳え立っているのが見えた

細い道路を進むと角に歯科医院があって、その北側には戸建て住宅
マンション敷地のフェンスはその北側　細い道路を曲がって２５ｍくらい駅寄り

マンションは「南西向き」だから、バルコニーは真南より老人ホーム側に向く
フェンス内側になるバルコニー面を北西に伸ばした延長線は老人ホームの北東の面あたりか

よって事実は、
　マンションのバルコニー面よりも老人ホームが南側に大きくせり出していること

→「老人ホームは真西ですから、本物件としては外廊下や外壁になり、眺望に影響はないでしょう」
　と、「プライバシー問題」を「眺望」にすり替え！　
　外廊下は南東向き部屋の話
　南西向き部屋はバルコニー（外壁と言いたい？）が老人ホームに向き、線路に近い部屋ほど室内が見える
　室内が見えるって耐えられない　逃れられない　大きなストレスだ

「焦って事実を誤認した書き込みをするのも後悔することになりませんか？」
って、事実を歪曲して購入希望者を欺いてはダメ


業者の言うことを鵜呑みにせず、購入者自身で納得するまで確認すること
業者が言い張る場合は、後の係争に備えて「証拠」を残すことも重要


契約したらそこで終わり　竣工後に確認、検討するのが一番確実

基礎工事も終わっていない状況だから　現地確認もせずに業者の言いなりに契約をすると
「こんなはずではなかった」と　ずっと後悔する　

>>262 匿名さん
夏ですなぁ・・・

近隣の高齢者が「見晴らしが悪くなる！」って騒いでるのかな
こんな暑いときに出歩くと熱中症になるから老人ホームにお戻りください

駐車場って駅前ロータリーを通らずに市営駐輪場との間の裏道から出入りするのか？
狭くて対向車が来たらアウト、軽どうしでも無理だろ

２２９　や　２３７　が冷静妥当な判断だな

「居住面積が同じだからブランズと同価格」は業者の売り文句

敷地面積はブランズの４割、機械式駐車場だし戸数の半数以下
人件費、資材の値上がりを加味しても価値はブランズの　せいぜい７割程度

敷地面積が4割しかなくてこの立地条件列の悪さ
相当の高値掴みになる

そう思う人はブランズの中古買えばいいだけでは

駅前広場に面してスーパーが使いやすいプレシス
市役所支所やコンビニと一体でブランド感あるブランズシティ
どっちも街を代表するマンションだと思います。

一階の店舗は何が入りますかね。

販売業者の投稿がウザイ　ブランズと同格なわけない

一つ言えることは、こちらは徒歩1分、ブランズは徒歩2分

>>271 マンション検討中さん
つまり1分しか差がないって言いたいのか、、、

不動産価値としては、たたが1分、されど1分やな。最も駅に近いマンションの称号は強い

>>273 マンション検討中さん
確かにたかが1分差ってことで終了かな、、、

高さ45mというのことで、高さの面でも蓮田No1マンションになるね

ブランズはsuumoでＪＲ宇都宮線「蓮田」歩1分 となっているぞ
業者の言うことは鵜呑みにしないこと
　
称号は強い？

笑える
　
高さ４５ｍ？
敷地がブランズの4割もないから戸数稼ぐには上に行くしかないので価値でも何でもない
狭小地に無理やり詰め込んで道路や近隣の建物に距離がとれない方が大問題
ブランズは全戸に自走式駐車場だが　機械式で戸数の半分以下では勝負にならない
道路は狭いし電柱もあるから車の出入りも苦労する

販売業者が懸命に書き込んでるが　墓穴掘ってるだけだな

このスレでも明らかだが　購入検討する場合、業者の言うことを鵜呑みにせず　
自ら周囲を歩いて確認すること（狭いから周回は簡単）
いろいろなことが見えてくる

表示規約施行規則が2022年9月に変更されていて、マンションの徒歩評価は敷地の1番近い場所から駅までの距離ではなく、エントランスから駅までの距離に変更になった。そのたま2019年時点では徒歩1分だったが、今は2分で表記しなければならなくなったのです。

15階建、蓮田で最も高いマンションというのは十分に価値があるでしょう。しかも東武ストア、メガドンキのある東口。ブランズの西口にはスーパーすら無いんですから。せめてブランズの下駄がコンビニではなくスーパーなら良かったのに。

>>275 検討板ユーザーさん
そうですね。14階建てのブランズより1メートルも高いですね。

>>276 匿名さん

ブランズって全戸に駐車場あったっけ？

ブランズは駐車場72%だったはず

>>277 マンション検討中さん
マミーマートあるよ

>>277 マンション検討中さん
アプローチは外観と並ぶ建物の顔
顔無しってことか・・・

>>278 匿名さん
そうですね。敷地はブランズの39.36％ですね。

>>282 匿名さん
ブランズもプレシスも素敵なアプローチがありますけど？

東大宮のプレシス
ここより500万～1000万安いが竣工後半年近くても売れ残り多数
購入応援キャンペーンって更に値引きやってるよ
入居者は怒り爆発だろ
さいたま市で新築なのに竣工後は客が来ない
住み替えも難しそうだ

>>285 マンション検討中さん
あっちは専有面積が･･･。
東大宮徒歩7分ってのも微妙。

マミーマート遠いよ

さいたま市、特に（旧）大宮市は、大宮駅近辺以外は、マンションの売れ残りが沢山ある。
むしろ蓮田以北の宇都宮線各駅の駅前や駅近立地の方が人気があるし売れている。
さらに、駐車場の充足率が高ければ「鬼に金棒」

>>288 リフォーム業者さん
蓮田の駅近くならまだしも、久喜とか鴻巣とかまで行っちゃうと、もうどうにもならない。物理的に距離が遠すぎてもはや東京圏外。それなら東大宮あたりの駅遠マンションの方がまだまし。

東大宮の駅遠なんて戸建てと競合するというか競り負けるエリアだと思いますけど、、、

>>290 eマンションさん
だからこその蓮田駅近マンションよ！

>>289 マンション比較中さん
東大宮もルピアコートの頃は調子よかったんだけどね。
近隣マンションの分譲時の倍近い価格で売り出しても大して苦もなく完売して。
マンションがもともと多い地区なのにこれだけ売れるのは、東大宮の駅力だのブランドだのテンション高かったなあ。
当時からさいたま市といえど、見沼たんぼ超えるとこのまま分譲続けば苦しくなるよって指摘している人はいたけど、まさかここまで急に売れなくなるとは。。

>>289 マンション比較中さん
久喜駅よりさらに遠く、高崎線しかない鴻巣はともかく、ＪＲ宇都宮線と東武伊勢崎線の２路線が使える久喜駅は、マンションの販売も好調だけど・・・
一昨年の「ポレスター久喜駅前」は、販売直後に抽選まで実施して、すぐに完売するし。
先日販売開始した、「サーパス久喜中央」は、第一期分がほとんど売れている。

>>293 匿名さん
久喜界隈では宇都宮がライバルらしいからな。
それならそれでライトレールで成功した宇都宮をモデルにして頑張るべきだと思う。

>>294 eマンションさん
東大宮駅界隈も含めて、完成後も全く売れない大宮界隈は、久喜マンションの相手にもなれず、何処がライバルなんだろう？
郡山界隈かなw

>>292 匿名さん
久喜、蓮田周辺に較べて、結構安いんだけどなぁ（笑）

>>295 マンション検討中さん
そうなるとやはり蓮田駅前の一択だね！

>>297 職人さん
蓮田駅前ならブランズの中古待ちの一択！
東口は売れ残りの購入応援キャンペーン待ち！

>>298 マンション検討中さん
値下げ待ってたら結局買えないよ。
都内各地へ直通の駅徒歩1分かつ大規模は強い。

>>299 匿名さん
でも完売は無理