ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

荒川の氾濫リスクは無いですよ。震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地の古い物件が一番怖いです。

>>317 マンション検討中さん
過去物件の販売単価と比較しても何の意味も無いですよ。いま販売されている新築物件、またはこれから販売される新築物件と比較しないと何の意味も無いです。昔を語ったところで昔の安い物件を買えないのですから。

>>321 匿名さん
荒川が氾濫したら首都圏が終わるので氾濫しないように相当川底を掘ってると聞いたことがあります。怖いのはもっと小規模な河川ですね

最近は下水幹線が整備されてるので都内の河川が氾濫することはないですよ。

>>318 通りがかりさん

成立するか分かりませんが、北赤羽の中古ヴェレーナ パレドプラージュが坪340万円で販売されているようなので、新築駅近大規模が坪330万円に下がる可能性は低いと思います。

直床、タンク式トイレ、洋室ウォールドアの下吊、ドアキャッチャーきのこちゃん、ソフトクローズなしです。
この価格でこの仕様なら買わないですね。
モデルルーム行くだけ時間の無駄でした。

直床、タンク式トイレ、洋室ウォールドアの下吊、ドアキャッチャーきのこちゃん、ソフトクローズなしです。
この価格でこの仕様なら買わないですね。
モデルルーム行くだけ時間の無駄でした。
あと、浴室ダウンライトなしです、コストカットが酷い。

都内の駅近でこれだけ広大な土地が残っていたこと自体が珍しいですよね。戸数は多いですが、この価格感ならあっさり完売すると思いますよ。

先ほどモデルルーム行ってきましたが、やはり値下げはしない的な事を言われました。かなり強気ですね。
2階以下の条件悪いところでも坪350万ほどみたいなお話ありました。
1階2階は流石に安いと思ってましたが…

>>322 マンション検討中さん
えーっと過去じゃなくて現在の周辺の中古相場なんですけど

あと荒川のですがリスクないことはないです。ただ溢れるにしても少し溢れる程度だと思います。今まで見てきた感じだと。もちろんそれ以上降ればんかんないけど

モデルルーム強気なのはちょっと気に食わないけど逆に言えば一期は条件いいしここで買ってくれればあなたの買ったやつの資産価値は保証しますよと言ってるようなものだよね、条件の悪いやつを値上げしてしっかり販売しますよって言ってるわけだから。条件悪いやつより条件いいやつを安く買ってれば売る時もかなり有利なわけで。全体の相場が下がっても有利だよね。ちゃんと値上げして売り切ってくれればの話だけど

あと割安とか言ってる人たちは買うんですか？本当に買う人なら割安とか言わずにとりあえず黙って買うと思うんだよね。ここで大人数割安と教えて抽選倍率上がって買えなかったってなったら困るよね？多分買わない人たちかそういうのわからない人かどっちかだよね？

条件のいいB C棟から販売していき、条件の悪い中庭に建っている分は後から値上げ売るという説明は受けました。

モデルルームも見学させて頂きましたが、条件の良いB棟5階のリバービューとの事でしたが、下水道局の建物と志村警察署で眺望の抜け感が全く無く、C棟のほうが抜け感はあるのでは？と思いました。

値付けも周辺相場をもとに説明されましたが、大山などの板橋区役所近辺、王子や赤羽などの北区の物件の説明しかなく…。割安ですとハッキリ言われましたが、予約も普通に取れたし、各種SNSでも一才話題になっていないので、真偽不明です

>>330 eマンションさん
えーっと「新築」と比較しないと意味が無いって書いてますよね？中古相場と比べても新築プレミアムあるんだからあまり意味が無いかと。周辺（または広域で見ても）新築相場で比較すればここは割安かと。

>>335 口コミ知りたいさん
新築って入居したら中古になるんですよ？
それとも新築ただ単にに新築としては安いって話ですかね？
その先のリセールも含めての話をしてました

引き渡し時期以降の金利動向については想定しておいた方がよいですね。
右肩上がりの金利が今後の物件価格にどう影響を与えるか。
少なくともその周辺の小規模低仕様マンションよりは「まだマシな部類」であることは
確かですし、残債割れする可能性もそれらに比べたら低いでしょう。
子育て中でエリアを離れられないご家庭などにとっては
貴重な大規模新築ですから、悪くない選択になる可能性もあると思います。

単純に中古と新築比較してませんよ当たり前ですけど。ジオが中古になった時にそれくらいで動くということですよ。
もちろんジオのが大規模ですし優位性はありますからイニシア以上の値段で動きますけど

>>336 マンコミュファンさん
マンションの建物寿命はせいぜい50年から70年ぐらい。埋立地なら塩害もあるからもっと短い。中古なら築浅と比較しないと意味がないですよ。

>>339 匿名さん
イニシア（築8年）の相場がジオ築8年のときの相場です。上にも言いましたがジオは浮間舟渡ではナンバーワンぇすからイニシア築8年単価よりは高く推移します。

このままマンションが右肩上がりに推移し続ける前提なら結果的に割安でしたって話なら全然あると思うけど今現在割安の販売ですとはならない。相場ならではあると思う。逆になにと比較して割安と判断してますか？

建物の寿命とかじゃなくて単純に8年後の未来なんだよ。

戸田公園のデュオヒルズより高いってのはどうなんでしょうか？
東京アドレスがどうしても欲しいって人は論外でしょうが、快速止まり、お店も多い戸田公園と利便性低いが東京の浮間舟渡では値段は変わらないものだと思ってました

私もモデルルーム行ったけど手が出なかったので1階か2階を検討するといったら何百万も下がるわけではないと言われました。
3階以上はともかく10年売れ残るのでは？

>>340 マンコミュファンさん

浮間舟渡のNo. 1はアイタワーですよ。

>>345 マンション掲示板さん

駅距離＝ナンバーワンではないですよ

話を伺い、自分が想像してた価格の2割増しくらいだったので、とりあえず7000万以下なら考える…と言いましたが、取り付く島も無い感じでしたね…
買えないことはないですが、この価格ならもうちょっと生活費削って赤羽にします。

赤羽も相当値上がりしてますからね。ここが割安なのは間違いないでしょう。

アイタワーがナンバーワンだと思われるなら今すぐに買った方がいいですよ。坪250万で買えますよ。築古いけどナンバーワンならジオ浮間舟渡の価格とまでは行かなくてもかなり上昇するはずですよ。自分はナンバーワンとおもってないですけど

こういう割安とかいう人間がいるからデベがどんどん高値追求していくんだよなあ。
何度も言うけど高い高すぎるとか言ってないからね。割安ではないと言ってるだけ

現在それこそイニシアに住んでいて買い替え検討していますが、同じマンションの方にモデルルームにて見かけました。
業者の査定では買い値より2割ほど上がっているようですが手残りで500万ほど。7000万オーバーだと正直キツイです

売却のことも含めて安いと判断してるのかどうか

ただほかの新築に比べて安いとかなら甘いよ

自宅と程よい距離の大規模物件のため、現在戸建ての両親のためにいいかなと思ってチェックしてましたが、予想よりお高かったなと印象です。
マンマニさん予想の坪330だったらよかったなー、と。現実に価格が出てしまってるので仕方ないですが。

都心はともかく郊外はそこまで上がらない気がするので何年か出物を待つのも有りかもしれないというのが率直な感想です。

買う方が決まってるならまつのは悪手だと思います

明らかに安いでしょう。新築なのに築浅中古と比べても遜色ないレベルですよ。

>>356 匿名さん

>築浅中古と比べて遜色ない
こちらはどれと比較されてますか？

安いと言われている方安いと思う根拠を教えもらえませんか？

坪単価を見るとご時世的にしかたない感はありますが、中の設備仕様を見たら割安とは思えませんでした。
ここに8000万出すなら23区内を諦めた方が幸せになれそうです。

>>359 マンション検討中さん
同感です。タンク式トイレとか賃貸かと思いました。
給湯器がリースじゃないのが最後の良心かと

結果安い安いっていってる人いなくなっちゃいましたね
赤羽池袋と比べて安いとかそういう話なのかな‥

いやこの好立地で坪360ならかなり安いと思うぞ。

安い思う理由を言ってよ。

>>347 匿名さん

こちが高いと思うなら赤羽はとりあえず論外にしておいて下さい、赤羽は異常に高いしもう別格だ

赤羽も昔から人気のある街だからね。上野東京ラインが開通して利便性も高まってる。

モデルルーム行ってきました。
坪360は正直びっくりしました。
周りモデルルーム来場者も坪300位のつもりで来てる人達が多そうでした。
私も280くらいで即買い、300で安いな、320-330が検討妥当ラインと思っていたので、360超えてくるとさすがにあのエリアでは……

見学行ってきて一番印象的だったのは、zehなのにbels星4に見えた。スライドをちゃんと見えてなかったと思ってるけど、限定サイトのクオリティブック読んでも乗ってなくて。ホームページにも情報が薄いと見るとクオリティ低いことを誤魔化してるように感じています。

マンションの価格は新築説明会、および一期二期などの期の切り替わりの時勢から価格が決定されます。

ヴェレーナ北赤羽　2022年12月価格公表　坪330万
ジオ板橋浮間舟渡　2024年 9月価格公表　坪360万

建築費、人件費の高騰の中で1年9ヶ月のインターバルを考慮すると、この物件の価格にはそれなりに妥当性はあると思います。
※不動産の価格は定点観測しないと妥当か否か読めません。

以上のことからディベロッパーも坪300万～330万は難しかったかなと思います。

浮間と舟渡地区の話で一つ、同ブランドのヴェレーナ北赤羽とヴェレーナ赤羽北ザ・マークスの価格差も当時騒がれました。

ヴェレーナ赤羽北ザ・マークス　赤羽口徒歩3分　坪290万　2021年7月価格公表
ヴェレーナ北赤羽　　　　　　　浮間口徒歩5分　坪330万　2022年12月価格公表

北赤羽に行かれた方は分かると思いますが、赤羽口の方が発展しており、何より赤羽に近いこともあり土地のレベルはザ・マークスの方が上であるにも関わらず1年5ヶ月でこの価格差になりました。
（各マンション性能には多少差異はありますが）

昨今の不動産価格は、よそ見をしていると価格の上昇に驚きます。

この物件は自然豊かでランドリールーム、ゲストルーム、カフェサロンなど共用施設が充実しているため、格安とは言えませんが望む人にはヒットするかと。
※周辺にここまで2つを備えたマンションはほぼなく、これはストロングポイントだと思います。

>>368 評判気になるさん
360万に関してはほんとこの価格で出てきてもおかしくないと自分も思ってます
戸数がおおいので最初は少し勢いつけるために少し安く出してくるかなとか考えましたが最初から強気できたなあという印象です。ただ安いとか言ってるひとはちょっとおかしいかなあと。結果的にここからさらに上昇して安かったねってなる可能性はあると思いますが。周辺中古と結構乖離してますし同じ徒歩5分ですが北赤羽のが優位ですから

浮間舟渡で坪単価360万は世紀末ですわ、、
都内に拘るとしても確実にもっと安い都下だろう
23区内の無名ランキングベスト10に間違いなく入るレベルの知名度、街としての利便性も知れてる
都心まで直線距離で近いってだけでの23区の高騰具合はちょっと異常ですな

この辺は中古相場も高いし坪360ならかなり割安だと思いますよ。予算が足りるなら迷わず買うべき案件では？

板橋区舟渡の土地、分譲規模、そしてこの徹底したコストカット仕様なら坪300の分譲は可能。ただ事業主の利益率管理が強欲なだけ。

坪300で駅近好立地を買おうと思ったら埼京線沿いは大宮までどこにもないですよ。川越線の方まで探さないと無理だと思う。

モデルルーム来場者の半分くらいが都心から来てたような気がしました。(ベビーカーを見れば分かります)
おそらく浮間舟渡がどういう場所なのか、埼京線がどのような路線なのか分かってない方もいるかと思います。
そういう方にとってこの価格は安く映るんじゃないでしょうか？
地縁ある人はこの価格では買わないかと…

浮間舟渡駅は『JRにおける東京都区内最北端の駅である』とのことです。

>>374 検討板ユーザーさん

買わないよりは買えないのほうでは

>>375 名無しさん
少し前までは、南北は京浜東北線の蒲田-赤羽、東西は中央総武線の小岩-西荻窪で分かりやすかった。埼京線ができて変わってしまった。

>>369 通りがかりさん

そういえば北赤羽の時もこういう風になっていましたね。高すぎるって、なんもない駅だって、隣に工場だって、ほぼ埼玉だって、周辺中古と結構乖離してますって、結局どう?

埼京線は上野東京ラインができて混雑緩和されてるので、狙い目だと思う。昔の混雑イメージを持っていたら勿体無い。

>>377匿名さん
少し前って埼京線開業は1985年ですよ。
私は四半世紀以上前の約40年前は少し前とは思いません。
まさかこんなコメント返しいただくとはびっくりしました。
少しでもポジティブなイメージ与えようと必至な方がいらっしゃいますね。

>>379匿名さん
是非、上野東京ラインと埼京線の混雑度の関係性を教えください。赤羽駅以北、埼京線で被って駅は大宮駅だけですよ。

>>371 匿名さん
周辺相場本当にちゃんとみてますか？

>>378 eマンションさん
フロント285万マークス290万（300万こえもあり）、ザパークハウス北赤羽（忘れました260万くらい？）とありますので今の浮間舟渡ほど周辺中古と乖離してませんよ？
坪単価100万違えば70平米で2000万違いますからね
まあ何回まあいますが相場が右肩上がりに続けばここも安かったねってなる可能性はあります

浮間舟渡はかなり値上がり著しいし、今の相場感でも全然高い感じはしないですよ。

>>384 匿名さん

浮間舟渡は値上がり著しいってなにが値上がりしてますか？浮間舟渡自体は全くあがってないですよ

①浮間舟渡は値上がり著しい。←これは違う
②浮間舟渡（北赤羽を含む）←これならまだわかる。でも一駅違うからね

東西が公園と書いてる方がいますが正確には下水処理場（浮間水再生センター）です。西側（南西）の現在樹木が生えているブロックには高度処理施設の建設が予定されています。新河岸川越しの眺めが大きく変わることはご承知おき下さいね。

『新河岸処理区の水再生Ｃ２カ所、再構築へ計画』
＞浮間水再生センターに新たな施設を整備して能力増強を図った上で…

https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/240822500051.html

来年、北赤羽のヴェレーナ竣工、再来年にはここが竣工ということで沿線人口がかなり増えます。
埼京線の快速運転廃止に期待します。
日中毎時6本はかなり絶望的(現在は上り電車7分間隔、13分間隔でしか電車が来ません)

埼玉の方には申し訳ないですが、快速廃止になることで毎時9本電車が止まれば坪360万でも致し方無しになるのかと

浮間舟渡の中古マンションかなり上がってますよ。

周辺中古より坪120-130違うのに割安って言ってる人は誰かに雇われてるのかな？

>>391 通りがかりさん
中古と新築を比べても…

こんなことなら北赤羽のヴェレーナを買うべきだったと激しく後悔。。

>>389 通りがかりさん

あなたの都合でJRは動きません。

>>393 口コミ知りたいさん
プレミアム部屋以外は買えた気がする。

並行して検討してた他の23区の物件がいかに安いかよくわかったわ。

>>391 通りがかりさん
割安かどうかは別として、築何年と比べてるの？

中古と比べるのが普通なんですよ。築8年がこのくらいの動きならジオの8年後の動きはこのくらいかなってね。もちろん単純にそこだけで比較しませんけど

割安って言ってる人たち、何と比べて割安か聞いても答えられないのであまり知識ない人たちだと思います。

あと浮間舟渡の中古が上がってると言ってる方多いですがイニシア浮間2016年が坪200万くらいから250万にあがってますがその程度の上がり幅です。
上昇相場にしては上がりがかなりよわいです、北赤羽と比べると‥

BELSを気にしてたものです。調べたら問題なかった。2024から制度が変わって、今の星３（ジオ浮間舟渡が取得した点数）が旧式の星5と同じでした。初めて知りました。逆に最近販売が始まった他の物件が旧式で載せているのがわざとだったりするか気になります。。。

設備仕様は最低限。23区でマンションがどうしても欲しい地縁のない人は刺さるのかな（いや刺さらんだろうこの価格だと）とモデルルームを見学して感じました。周りにはなんもないし中間処理施設も隣接、なんなら土地を全部買収できなかったからか中途半端にサポートセンターも残ってる箇所あるし。これで本当に赤羽価格に釣られてこちらも値下げしません値上げします前提で通用しますかってそんな印象です。周辺中古にもっといい物件あるし。

浮間舟渡
良い点
便利さはないが静かで住みやすい
浮間公園がある。
一応ベルクスマルエツの買い物施設はあり
駅前に松屋マックモスバーガーまつのやあり
埼京線で池袋新宿まですぐ。赤羽で乗り換えれば東京も割と近い

悪い点
飲食店がかなり少ない
買い物できるところが少ない
ハザード真っ赤
各駅しか止まらず昼間はかなり少なく感じるというか少ない


最低限はありますがほんと何もないところです。
家族で自炊メインの人にはそこまで気にならないが近くで外食を頻繁にしたい人には向かない（いやマックモス松屋でいいですっていう人はべつ。）

色々言いましたが家族で住みやすいところではあります

モデルルーム行く方は午後の方がいいでしょう。
モデルルームの前に浮間公園や新河岸東公園(下水道局の屋上)を見学されることをおすすめします。

終わった後にベルクスに行かれると良いと思います。
すごい良いスーパーで、北赤羽や遠くの人は本蓮沼あたりからも来られています。

広域で検討中で、見学に行って参りました。
一応都内ですし、通勤時間も許容範囲なので期待して行きましたが、予想以上に町工場といいますか、殺伐とした感じあり見送りました。
安ければ妥協出来た感もありますが…
都内で新築が良いって方は貴重な選択肢かと思いますので、現地行かれることをおすすめします

割安とは言えないけど棟内では条件いいから新築で探してる人はまあとりあえず買ってけみたいかなあ。

今までの相場を考えてたらどこも買えないのは事実。
上がってるのはここだけではないし。

例えばハザードリスクを重視して都下を選んでも、新築なら立川までは坪400前半が当たり前だから。
荒川超えて埼玉に下っても川口、戸田公園もここと同じかそれ以上だし。
通勤時間を犠牲にして立川の先へいくか、埼玉を受け入れて川口や戸田公園にするか
駅力とハザードマップに目をつぶってここにするか。
極端な話だけど、何かを得るには何かを諦めないといけない。

>>389 通りがかりさん
毎時6本は少ないですよね。23区内私鉄なら利用者同程度でも毎時8～10本くらいが当たり前ですし。

モモレジさんやマンションマニアさんのブログチェックしていれば、坪400出さなくとも良いマンションありますよ…
ただ、掲載されたらすぐ無くなる気もするし、買いな物件は抽選不可避ですよね。

ここは抽選なしで買えそうですね

最近のマンション高騰、供給数の減少で、特定のエリアではなく、
エリア問わず通勤圏内で大規模＆駅近を見る、という探し方をするひとが出てきた。
ここは都内近郊で駅徒歩5分、大規模だから広域で見た場合は条件は良く、かつその条件を満たす中では安い方だから響くひとには響くでしょう。
ハザードリスクも、広域で見てると別に色つきは珍しくない(城東はほぼ色つくし)から割り切れるかどうかという話。
大規模物件は工場跡地が多く、そして工場は海や川沿いに多いからハザードマップで色がつきやすい。
ハザードマップ○な立地は古くから開発されて土地がない、出ても大体高いから検討しにくい。

デベも板橋区の外れでこの価格？というひとはもう相手にしていないんでしょう。
都内近郊で比較した場合にここは安い！というひとをターゲットにしている。
それで完売までどれくらいかかるかは分からんが。

>>410 マンション掲示板さん
相手にしてなくはないと思うよ。これだけの戸数あったら流石にその需要だけじゃ捌けないと思う

埼京線各駅停車の本数は少ない訳では無いですよ。例えば東京モノレールとかだと日中は10分に1本しか走ってない。

両隣の産廃処理施設？みたいなのが圧倒的に無理。土日だと閉まってるから平日昼間みてほしい。

ハザードにかかる低層階でも価格差がないという話があったが
本当なら低層階ばかり売れ残るんじゃなかろうか。

静けさや環境を求めるなら突端部（カームガーデンやコーナーガーデンに近いあたり）が理想だけど、強烈に長い廊下を歩くのがイヤだなぁ。何十軒の玄関前を通り過ぎることになるやら。
配棟計画というのか敷地内通路とかも工夫して欲しかった。

割安！都内でこれは買い！みたいな投稿を見るとデベロッパーさんの自演かなと思っちゃいます。笑　新築8,000万円で物件を買ったとして、10年後、15年後に住み替えを考えた時に浮間舟渡という地区で物件が9,000万、1億円で売れるかと考えたら答えはNoな気がしますね。

思ったより安かったと言っている方々に満足して購入いただき、自分は縁が無かったと別の物件を探します。

自分の想定より1割～2割高かったので、買えませんでしたが、浮間舟渡が今後悪くなることはないかと思います。
かと言って良くならないかと。
やはり駅の南北を公園だったり下水道局が占めているということは街の発展が望めませんからね。
しかし、ガラス工場だったり、DICの工場だったり、今後商業施設やマンションが出来る可能性がある場所はあるので、期待しております。

隣の工場が臭かったです。

>>416 検討板ユーザーさん
あの人たちも見てますが流石に自演はしなそう。
安いとか言ってる人たちは多分買わないと思いますよ。ここ安安いとかいってるならここより安いとこなんて最近でいくらでもあったわけですから流石にほかを買ってると思います

>>418 マンション検討中さん

同じ感想。
臭いところに8000万だして不満もちながらすみたくない