ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

そもそもこの規模でメジャー7どこも参加してないって時点で単価稼げないって大手は判断したんだろう。
デベは関西と九州の鉄道会社だし、土地をセットした長谷工に上手く嵌め込まれたのかな

せめて6000万台だろうに。
68㎡の部屋はだすの？

本当にこれ約600戸売り切れるのか？この立地で。。
５年くらいかけて売るつもりなのかもな。

マルエツ近くの中華料理屋さんは良し

>>270 マンション検討中さん

残念だけど、185がビンゴしてた。

坪400は超えると思ってたけど意外と安い。

帰り掛け、他の参加者の顔がみな曇ってるように見えた

近隣住民なので、この価格が中古市場に影響を与えてくれるのであれば嬉しいが、おそらく中古への影響はゼロ。
周辺中古は坪200～220くらいで落ち着いている

それって築古じゃないですかね？マンションは築年数が経つほどコンクリートの劣化が進むので震災リスクを考えたら避けた方が良いです。築浅はどこも高いですよ。

23区内の駅徒歩5分の大規模新築マンションで坪360万なんてこのご時世、妥当も妥当な値付けでそりゃそうだよなって感じ…
これで高い高い言ってる人は残念ながら相場感が無さすぎる。他に23区内で駅5分で360万以下って他にどこか物件ある？？無くない？？

6000万円台のつもりでモデルルームに伺ったので残念でした。

ここは立地が良いからね。予算が届く人にとってはかなり割安だと思うよ。

>>158 評判気になるさん

前回158を投稿した者です。
ヴェレーナ北赤羽は、建築費高騰と2024年問題（働き方改革）による人件費高騰をかすめたぐらいに対し、このマンションはほぼ被っているので価格差は妥当かな。

今後仮に円安による建築費下げが行われ、人件費高騰でグロスがトントンとなれば良いが、人件費高騰が勝って高くなると思う。

まだ買えるうちに買うのはいいかもしれない。

特に再開発もあるわけではないし、現時点で浮間という街が今後成長するわけではないので坪360万円は微妙。大規模というだけで物件自体がスペシャルなものではないし。中古になった時、坪360万出して浮間舟渡にマンション買おうと思う人は少ないと予想します。新築プレミアムが発生しそうです。

区内で相対的に安いとは言え、このへんに8000万前後出せる人が600組もいるのだろうか。

半分は中国人が買うと思いますよ。
日本人でこの価格帯は厳しいかと。
1馬力ならちょっとしんどい価格ですし、2馬力ならもっと良いところに買うかと

>>296 評判気になるさん
23区で8000万以内の大規模物件を探してる人なら今時ここ一択だろうな、普通に売れると思う。世帯年収1500万あれば余力ある価格だし、都内の夫婦はだいたいそのくらいの世帯年収でしょう。

これで高いってさあ、23区内駅近の新築マンションは一生買えないよ

>>185 マンション検討中さん
坪単価をズバリ当てたアナタにはお部屋を1戸プレゼントしたい！

ちょっと昔の北区とか埼京線とか浮間舟渡を知ってる人間には受け入れ難い値段。だけど若い上京者がスペックだけで判断すると抵抗感はないのだろう。
今後マンション供給の先細りが避けられない以上、この値段で数年かけて売っていきたいのだろうデベは。

>>300 匿名さん
出た、「ちょっと昔の相場を知ってる」論ですね笑。タバコは昔100円で買えたのにってボヤいてるオジサンみたい…
23区に限らずどこだって相場上昇してるし、建築費も人件費もどんどん上昇してるし、そんな昔の話しても意味無いのに…いまの新築相場で他の物件・エリア・スペックと比較して相対的に高いか安いか判断すればいいんですよ～

>>296 評判気になるさん
中国人が異様に多いのは羽田に近い港区湾岸じゃない？この辺には少ないですよ。

5階なら坪360万くらいになってもおかしくなさそうですね。ただ、坪360万を安いって言ってる方は長谷工の方でしょうか？安くはないでしょ。

隣駅のヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイスは中国人にも結構買われていたので、ここも中国人が多そうですね。
中国人の掲示板でも話題になっているみたいです。

近隣住民ですが、中国人とベトナム人、中東系多いです。
都会もそうかもしれませんが、街の相場を上げているのは間違いなく中国人ですね…

この辺よりも品川駅の海側の方が中国人や東南アジア系の人多いですよ。公園で中国語が飛び交ってるのは品川駅の海側の方。

>>306 匿名さん
品川と浮間舟渡を比較したらそうなるでしょ笑
街の規模が全然違いますよ笑

みんなが検討辞めれば価格下がるかもよ。

308です。350万360万自体はまあそのくらいかなあとも思いますが戸数が多いので最初こけると結構痛いはず

>>307 通りがかりさん
割合として中国人や東南アジア系の割合が高いのが品川駅なんですよ。この辺が5％だとしたら品川駅は25％ぐらいアジア系外国人が占めてる。

値上げしていくみたいに書いてるけど600戸捌けるのか

モデルルーム行く予定ですが、こちらで価格を見て驚いています…
しょうがないことですが、やはりどこも高いんですね…

うちも売り急いでないから上げるって言われたけど絶対上げるほど売れないよな

売主違えど隣駅のアトラス北赤羽も長谷工物件なので、そちらが販売開始し、売り切るまでは価格を合わせるんじゃないかなー。

売り急いでないから上がるとか中々言ってくる会社もないよね。大体わからないですとか多分上がりそうとか上がるか全くニュアンスのとかが多いのに。

坪400ぐらいしてもおかしくないと思うけどな。かなり割安な印象。

イニシア浮間公園坪250万くらいでザパークハウス北赤羽も坪300万行ってないからね
坪360万で出てくること自体はまあ違和感はそこまでないけど割安ではない

実際の販売の際に価格が下がる可能性ってあるんですかね？
坪330まで下がるなら買うんですけど無理ならモデルルームはキャンセルします

相場からすれば仕方ないんだろうが、それだけの金出すならハザードリスクがないところがいいな。ここって5メートルだっけ？　10メートル？　流れの勢いで家屋倒壊するエリアにも指定されてたと記憶。

8000万で23区内の駅近物件が買えるのはここだけなので、割安です。隣の北赤羽のアトラスも普通に３６０をこえるでしょう。既に完売したヴェレーナは坪３００でしたっけ？ これまで見てきた限りでは、さすがに最後の救いの手では

荒川の氾濫リスクは無いですよ。震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地の古い物件が一番怖いです。

>>317 マンション検討中さん
過去物件の販売単価と比較しても何の意味も無いですよ。いま販売されている新築物件、またはこれから販売される新築物件と比較しないと何の意味も無いです。昔を語ったところで昔の安い物件を買えないのですから。

>>321 匿名さん
荒川が氾濫したら首都圏が終わるので氾濫しないように相当川底を掘ってると聞いたことがあります。怖いのはもっと小規模な河川ですね

最近は下水幹線が整備されてるので都内の河川が氾濫することはないですよ。

>>318 通りがかりさん

成立するか分かりませんが、北赤羽の中古ヴェレーナ パレドプラージュが坪340万円で販売されているようなので、新築駅近大規模が坪330万円に下がる可能性は低いと思います。

直床、タンク式トイレ、洋室ウォールドアの下吊、ドアキャッチャーきのこちゃん、ソフトクローズなしです。
この価格でこの仕様なら買わないですね。
モデルルーム行くだけ時間の無駄でした。

直床、タンク式トイレ、洋室ウォールドアの下吊、ドアキャッチャーきのこちゃん、ソフトクローズなしです。
この価格でこの仕様なら買わないですね。
モデルルーム行くだけ時間の無駄でした。
あと、浴室ダウンライトなしです、コストカットが酷い。

都内の駅近でこれだけ広大な土地が残っていたこと自体が珍しいですよね。戸数は多いですが、この価格感ならあっさり完売すると思いますよ。

先ほどモデルルーム行ってきましたが、やはり値下げはしない的な事を言われました。かなり強気ですね。
2階以下の条件悪いところでも坪350万ほどみたいなお話ありました。
1階2階は流石に安いと思ってましたが…

>>322 マンション検討中さん
えーっと過去じゃなくて現在の周辺の中古相場なんですけど

あと荒川のですがリスクないことはないです。ただ溢れるにしても少し溢れる程度だと思います。今まで見てきた感じだと。もちろんそれ以上降ればんかんないけど

モデルルーム強気なのはちょっと気に食わないけど逆に言えば一期は条件いいしここで買ってくれればあなたの買ったやつの資産価値は保証しますよと言ってるようなものだよね、条件の悪いやつを値上げしてしっかり販売しますよって言ってるわけだから。条件悪いやつより条件いいやつを安く買ってれば売る時もかなり有利なわけで。全体の相場が下がっても有利だよね。ちゃんと値上げして売り切ってくれればの話だけど

あと割安とか言ってる人たちは買うんですか？本当に買う人なら割安とか言わずにとりあえず黙って買うと思うんだよね。ここで大人数割安と教えて抽選倍率上がって買えなかったってなったら困るよね？多分買わない人たちかそういうのわからない人かどっちかだよね？

条件のいいB C棟から販売していき、条件の悪い中庭に建っている分は後から値上げ売るという説明は受けました。

モデルルームも見学させて頂きましたが、条件の良いB棟5階のリバービューとの事でしたが、下水道局の建物と志村警察署で眺望の抜け感が全く無く、C棟のほうが抜け感はあるのでは？と思いました。

値付けも周辺相場をもとに説明されましたが、大山などの板橋区役所近辺、王子や赤羽などの北区の物件の説明しかなく…。割安ですとハッキリ言われましたが、予約も普通に取れたし、各種SNSでも一才話題になっていないので、真偽不明です

>>330 eマンションさん
えーっと「新築」と比較しないと意味が無いって書いてますよね？中古相場と比べても新築プレミアムあるんだからあまり意味が無いかと。周辺（または広域で見ても）新築相場で比較すればここは割安かと。

>>335 口コミ知りたいさん
新築って入居したら中古になるんですよ？
それとも新築ただ単にに新築としては安いって話ですかね？
その先のリセールも含めての話をしてました

引き渡し時期以降の金利動向については想定しておいた方がよいですね。
右肩上がりの金利が今後の物件価格にどう影響を与えるか。
少なくともその周辺の小規模低仕様マンションよりは「まだマシな部類」であることは
確かですし、残債割れする可能性もそれらに比べたら低いでしょう。
子育て中でエリアを離れられないご家庭などにとっては
貴重な大規模新築ですから、悪くない選択になる可能性もあると思います。

単純に中古と新築比較してませんよ当たり前ですけど。ジオが中古になった時にそれくらいで動くということですよ。
もちろんジオのが大規模ですし優位性はありますからイニシア以上の値段で動きますけど

>>336 マンコミュファンさん
マンションの建物寿命はせいぜい50年から70年ぐらい。埋立地なら塩害もあるからもっと短い。中古なら築浅と比較しないと意味がないですよ。

>>339 匿名さん
イニシア（築8年）の相場がジオ築8年のときの相場です。上にも言いましたがジオは浮間舟渡ではナンバーワンぇすからイニシア築8年単価よりは高く推移します。

このままマンションが右肩上がりに推移し続ける前提なら結果的に割安でしたって話なら全然あると思うけど今現在割安の販売ですとはならない。相場ならではあると思う。逆になにと比較して割安と判断してますか？

建物の寿命とかじゃなくて単純に8年後の未来なんだよ。

戸田公園のデュオヒルズより高いってのはどうなんでしょうか？
東京アドレスがどうしても欲しいって人は論外でしょうが、快速止まり、お店も多い戸田公園と利便性低いが東京の浮間舟渡では値段は変わらないものだと思ってました

私もモデルルーム行ったけど手が出なかったので1階か2階を検討するといったら何百万も下がるわけではないと言われました。
3階以上はともかく10年売れ残るのでは？

>>340 マンコミュファンさん

浮間舟渡のNo. 1はアイタワーですよ。

>>345 マンション掲示板さん

駅距離＝ナンバーワンではないですよ

話を伺い、自分が想像してた価格の2割増しくらいだったので、とりあえず7000万以下なら考える…と言いましたが、取り付く島も無い感じでしたね…
買えないことはないですが、この価格ならもうちょっと生活費削って赤羽にします。

赤羽も相当値上がりしてますからね。ここが割安なのは間違いないでしょう。

アイタワーがナンバーワンだと思われるなら今すぐに買った方がいいですよ。坪250万で買えますよ。築古いけどナンバーワンならジオ浮間舟渡の価格とまでは行かなくてもかなり上昇するはずですよ。自分はナンバーワンとおもってないですけど

こういう割安とかいう人間がいるからデベがどんどん高値追求していくんだよなあ。
何度も言うけど高い高すぎるとか言ってないからね。割安ではないと言ってるだけ

現在それこそイニシアに住んでいて買い替え検討していますが、同じマンションの方にモデルルームにて見かけました。
業者の査定では買い値より2割ほど上がっているようですが手残りで500万ほど。7000万オーバーだと正直キツイです

売却のことも含めて安いと判断してるのかどうか

ただほかの新築に比べて安いとかなら甘いよ

自宅と程よい距離の大規模物件のため、現在戸建ての両親のためにいいかなと思ってチェックしてましたが、予想よりお高かったなと印象です。
マンマニさん予想の坪330だったらよかったなー、と。現実に価格が出てしまってるので仕方ないですが。

都心はともかく郊外はそこまで上がらない気がするので何年か出物を待つのも有りかもしれないというのが率直な感想です。

買う方が決まってるならまつのは悪手だと思います

明らかに安いでしょう。新築なのに築浅中古と比べても遜色ないレベルですよ。

>>356 匿名さん

>築浅中古と比べて遜色ない
こちらはどれと比較されてますか？

安いと言われている方安いと思う根拠を教えもらえませんか？

坪単価を見るとご時世的にしかたない感はありますが、中の設備仕様を見たら割安とは思えませんでした。
ここに8000万出すなら23区内を諦めた方が幸せになれそうです。

>>359 マンション検討中さん
同感です。タンク式トイレとか賃貸かと思いました。
給湯器がリースじゃないのが最後の良心かと

結果安い安いっていってる人いなくなっちゃいましたね
赤羽池袋と比べて安いとかそういう話なのかな‥

いやこの好立地で坪360ならかなり安いと思うぞ。

安い思う理由を言ってよ。

>>347 匿名さん

こちが高いと思うなら赤羽はとりあえず論外にしておいて下さい、赤羽は異常に高いしもう別格だ

赤羽も昔から人気のある街だからね。上野東京ラインが開通して利便性も高まってる。

モデルルーム行ってきました。
坪360は正直びっくりしました。
周りモデルルーム来場者も坪300位のつもりで来てる人達が多そうでした。
私も280くらいで即買い、300で安いな、320-330が検討妥当ラインと思っていたので、360超えてくるとさすがにあのエリアでは……

見学行ってきて一番印象的だったのは、zehなのにbels星4に見えた。スライドをちゃんと見えてなかったと思ってるけど、限定サイトのクオリティブック読んでも乗ってなくて。ホームページにも情報が薄いと見るとクオリティ低いことを誤魔化してるように感じています。

マンションの価格は新築説明会、および一期二期などの期の切り替わりの時勢から価格が決定されます。

ヴェレーナ北赤羽　2022年12月価格公表　坪330万
ジオ板橋浮間舟渡　2024年 9月価格公表　坪360万

建築費、人件費の高騰の中で1年9ヶ月のインターバルを考慮すると、この物件の価格にはそれなりに妥当性はあると思います。
※不動産の価格は定点観測しないと妥当か否か読めません。

以上のことからディベロッパーも坪300万～330万は難しかったかなと思います。

浮間と舟渡地区の話で一つ、同ブランドのヴェレーナ北赤羽とヴェレーナ赤羽北ザ・マークスの価格差も当時騒がれました。

ヴェレーナ赤羽北ザ・マークス　赤羽口徒歩3分　坪290万　2021年7月価格公表
ヴェレーナ北赤羽　　　　　　　浮間口徒歩5分　坪330万　2022年12月価格公表

北赤羽に行かれた方は分かると思いますが、赤羽口の方が発展しており、何より赤羽に近いこともあり土地のレベルはザ・マークスの方が上であるにも関わらず1年5ヶ月でこの価格差になりました。
（各マンション性能には多少差異はありますが）

昨今の不動産価格は、よそ見をしていると価格の上昇に驚きます。

この物件は自然豊かでランドリールーム、ゲストルーム、カフェサロンなど共用施設が充実しているため、格安とは言えませんが望む人にはヒットするかと。
※周辺にここまで2つを備えたマンションはほぼなく、これはストロングポイントだと思います。

>>368 評判気になるさん
360万に関してはほんとこの価格で出てきてもおかしくないと自分も思ってます
戸数がおおいので最初は少し勢いつけるために少し安く出してくるかなとか考えましたが最初から強気できたなあという印象です。ただ安いとか言ってるひとはちょっとおかしいかなあと。結果的にここからさらに上昇して安かったねってなる可能性はあると思いますが。周辺中古と結構乖離してますし同じ徒歩5分ですが北赤羽のが優位ですから

浮間舟渡で坪単価360万は世紀末ですわ、、
都内に拘るとしても確実にもっと安い都下だろう
23区内の無名ランキングベスト10に間違いなく入るレベルの知名度、街としての利便性も知れてる
都心まで直線距離で近いってだけでの23区の高騰具合はちょっと異常ですな

この辺は中古相場も高いし坪360ならかなり割安だと思いますよ。予算が足りるなら迷わず買うべき案件では？

板橋区舟渡の土地、分譲規模、そしてこの徹底したコストカット仕様なら坪300の分譲は可能。ただ事業主の利益率管理が強欲なだけ。

坪300で駅近好立地を買おうと思ったら埼京線沿いは大宮までどこにもないですよ。川越線の方まで探さないと無理だと思う。

モデルルーム来場者の半分くらいが都心から来てたような気がしました。(ベビーカーを見れば分かります)
おそらく浮間舟渡がどういう場所なのか、埼京線がどのような路線なのか分かってない方もいるかと思います。
そういう方にとってこの価格は安く映るんじゃないでしょうか？
地縁ある人はこの価格では買わないかと…

浮間舟渡駅は『JRにおける東京都区内最北端の駅である』とのことです。

>>374 検討板ユーザーさん

買わないよりは買えないのほうでは

>>375 名無しさん
少し前までは、南北は京浜東北線の蒲田-赤羽、東西は中央総武線の小岩-西荻窪で分かりやすかった。埼京線ができて変わってしまった。

>>369 通りがかりさん

そういえば北赤羽の時もこういう風になっていましたね。高すぎるって、なんもない駅だって、隣に工場だって、ほぼ埼玉だって、周辺中古と結構乖離してますって、結局どう?

埼京線は上野東京ラインができて混雑緩和されてるので、狙い目だと思う。昔の混雑イメージを持っていたら勿体無い。

>>377匿名さん
少し前って埼京線開業は1985年ですよ。
私は四半世紀以上前の約40年前は少し前とは思いません。
まさかこんなコメント返しいただくとはびっくりしました。
少しでもポジティブなイメージ与えようと必至な方がいらっしゃいますね。