ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

治水工事が進んでるのでこの辺は問題ないですよ。震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地が一番危険だと思う。

ウェビナー参加した人おる？
リバービューがいいけどエントランスから遠くね？それ考えるとパークビューなのかな

埋立地は最初から論外です。

ウェビナー参加しました。
確かに南西向きのリバービューと東向きの公園ビューはいいですね。特に公園ビューは夜は施錠されているので、夜中に公園で騒がれるというリスクはゼロだと思います。
敷地奥の方だと駅徒歩含めると10分以上かかると思います。
そもそも徒歩5～6分っていうのも下水道局の敷地通っての時間だと思います(公の土地なので、この歩道が無くなることはないと思います)

現在近隣のマンションに住んでいて買い替えを検討しています。
浮間舟渡は長らく大規模マンションの供給がないので、中古相場はだいぶ控えめかと思いますので、この物件の影響で相場が上がること期待しています。
昨日の大雨でも浮間は全く問題ありませんでしたが、5年ほど前の大雨時(多摩川が決壊し、二子玉川や武蔵小杉が浸水した時です)は堤防直下まで水が迫りました。
ですので、水害リスクについては覚悟しておく必要はあるかと思います。
水害リスクと埼京線の混雑を飲めれば、すごい便利な立地だと思います。
日中であれば、新宿17分、東京駅も23分で着きます。
日中は毎時6本しか電車がないので、同じ価格で利便性を求めるのであれば、隣駅の戸田公園の方がいいかもしれません。

一番駅から近いのはH棟なのかね？
リバービューとパークビューはわかるがH棟はかなり小さいのに第一期でだすってことは何かしら条件いいからだよね？分かる人おる？

>>256 eマンションさん

1番西側じゃないでしょうか？
全面が都有地なので前建てリスクは低いとおもいますが、条件がいいかと言われるとわかりません

板橋区の中でも浮間舟渡はマイナーなイメージなので、あまり知られているような街ではないので、
案外穴場なのかもしれません
アクセスは埼京線利用できますからそれほど不便ではないというメリットがあります。
ただ、立地に関しては荒川ののすぐ近くということでハザードマップで見ると、水害被害がある可能性は否めないので
そこは怖い部分ではありますね

みんなはパークビューとリバービューどっち狙う？
眺望だけならリバービューだよね

>>259 eマンションさん
夏の午後は陽射しと川の照り返しで暑そうですけどね。
冬は逆に暖房いらずかと。

今の時期なら、現地で夏場の照り返し的なものは確認しやすいかもですね。
家の中から見るのとは違っても大体の雰囲気はわかるから…
階数によっては異なってくるとは思うので、
そういうのも想定しながら見ていければいいのかなぁ。
冬場暖かいのも確かにそうかも・・・

Twitterとかだと話題にされてないけど竣工前完売できるのかね

板橋区民だけど、浮間舟渡は工場や倉庫エリアという認識だよ。

パークビューというのは東向きの棟のことになりますか？個人的にはリバービューかなと思いました。リバービューの方だと階数に関係なく開放感がありそうですし、西南向きで対面に大きな建物も無いので日当たりはほぼ一日中良さそうな感じがします。バークビューだと東向きになるので朝はとても気持ちが良さそうだけど、午後は日が当たらなくなると思われます。でもその分価格が低いかも？これだけ棟があると、部屋選びに迷ってしまうのでは。。。

現地みてきたけど右も左も一本入った道も町工場だらけじゃん、、、
トラック多そうだから子育て世帯には危なくないか。

埼京線が利用できる立地。駅にも近いなと思いましたが
川沿いということもあり、臭いとかも気になるし、川の氾濫も気になります。
言い出したらキリがないとは思いますが。。。価格が安かったとしてもと感じますね。

川はそこまで匂いしなかったけど浮間公園が沼臭かったね。
でも堤防はガッシリしててあれ超えてこなければ大丈夫そう。
川は立派だからビューは良さそう。
町工場はトラックとかもあるし、正直汚らしい感じで嫌悪感。

昔は工場街でしたが、埼京線が開通してからはマンションも増えてきて住環境良くなってますよ。上流に貯水池がしっかり整備されてるので大雨でもこの辺は安心です。

駅から物件までの細い道が夜は怖いですね

モデルルーム行ってきました。
平均坪単価約360万。
モデルルームは72.22平米5階相当。
予定価格7,900万円台。
基本天2,500mm
直床二重天井。
ディスポーザ有。
食洗機有。
ドアキャッチャーはリビングのみ。
可動式ルーバー面格子有。
共用部分はハンズフリーラクサスキーだが住戸ドアは鍵差し込んでのサムターン。
ソフトクローズはキッチンは入っているが、クローゼット等の引き戸はソフトクローズなし。
機械式駐車場は幅1,850mm。
こんなところです。
価格もそうですが機械式駐車場の幅がかなり残念でした。

>>270 マンション検討中さん

坪360って本当ですか？
もう予約キャンセルしようかな汗

私も本日行って参りました。
社会情勢的に致し方ないものの納得の価格とは言い難く、些か興醒めしました。
B棟C棟のリバービューからの眺望は桜並木がみどころと謳われておりました。
しかし、5階想定のモデルルームのベランダに写された映像では、川を超えたど真ん中に浮間水再生センターと言う巨大な施設が鎮座しており苦笑しました。
ハザードと周辺の環境にしては強気な価格設定の印象を受けました。

>>271匿名さん
5階だと坪単価約370万円。
3階だと坪単価約350万円。
平均で坪単価約360万円です。
角部屋が特に単価乗ってる訳ではないので角狙いならありかもです。
逆に中住戸がこの単価なので割高と言えると思います。

駅5分でもあり、立地の良さを考えるとかなり割安な水準だと思います。倍率高くなると思う。

1階と2階は坪単価いくらくらいでしょうか？

>>276 マンション検討中さん
ご回答ありがとうございます。
ちょっと難しいのでモデルルームキャンセルします。
悲しい。

ここの立地で坪360ならかなり安いと思いますよ。埼京線のもっと北の駅でも同じぐらいしますし、中古相場と比べても割安だと思う。

>>278 匿名さん

もっと北の駅ってどこでしょうか？
大宮とか武蔵浦和の比較しているのならば、お門違いかと

坪30-50万割高ですよね。
安いとか言ってる人はマンマニさんと2LDKさんのコメントみてこい。
俺は買うのやめた。
モデルルームもキャンセルする。

そもそもこの規模でメジャー7どこも参加してないって時点で単価稼げないって大手は判断したんだろう。
デベは関西と九州の鉄道会社だし、土地をセットした長谷工に上手く嵌め込まれたのかな

せめて6000万台だろうに。
68㎡の部屋はだすの？

本当にこれ約600戸売り切れるのか？この立地で。。
５年くらいかけて売るつもりなのかもな。

マルエツ近くの中華料理屋さんは良し

>>270 マンション検討中さん

残念だけど、185がビンゴしてた。

坪400は超えると思ってたけど意外と安い。

帰り掛け、他の参加者の顔がみな曇ってるように見えた

近隣住民なので、この価格が中古市場に影響を与えてくれるのであれば嬉しいが、おそらく中古への影響はゼロ。
周辺中古は坪200～220くらいで落ち着いている

それって築古じゃないですかね？マンションは築年数が経つほどコンクリートの劣化が進むので震災リスクを考えたら避けた方が良いです。築浅はどこも高いですよ。

23区内の駅徒歩5分の大規模新築マンションで坪360万なんてこのご時世、妥当も妥当な値付けでそりゃそうだよなって感じ…
これで高い高い言ってる人は残念ながら相場感が無さすぎる。他に23区内で駅5分で360万以下って他にどこか物件ある？？無くない？？

6000万円台のつもりでモデルルームに伺ったので残念でした。

ここは立地が良いからね。予算が届く人にとってはかなり割安だと思うよ。

>>158 評判気になるさん

前回158を投稿した者です。
ヴェレーナ北赤羽は、建築費高騰と2024年問題（働き方改革）による人件費高騰をかすめたぐらいに対し、このマンションはほぼ被っているので価格差は妥当かな。

今後仮に円安による建築費下げが行われ、人件費高騰でグロスがトントンとなれば良いが、人件費高騰が勝って高くなると思う。

まだ買えるうちに買うのはいいかもしれない。

特に再開発もあるわけではないし、現時点で浮間という街が今後成長するわけではないので坪360万円は微妙。大規模というだけで物件自体がスペシャルなものではないし。中古になった時、坪360万出して浮間舟渡にマンション買おうと思う人は少ないと予想します。新築プレミアムが発生しそうです。

区内で相対的に安いとは言え、このへんに8000万前後出せる人が600組もいるのだろうか。

半分は中国人が買うと思いますよ。
日本人でこの価格帯は厳しいかと。
1馬力ならちょっとしんどい価格ですし、2馬力ならもっと良いところに買うかと

>>296 評判気になるさん
23区で8000万以内の大規模物件を探してる人なら今時ここ一択だろうな、普通に売れると思う。世帯年収1500万あれば余力ある価格だし、都内の夫婦はだいたいそのくらいの世帯年収でしょう。

これで高いってさあ、23区内駅近の新築マンションは一生買えないよ

>>185 マンション検討中さん
坪単価をズバリ当てたアナタにはお部屋を1戸プレゼントしたい！

ちょっと昔の北区とか埼京線とか浮間舟渡を知ってる人間には受け入れ難い値段。だけど若い上京者がスペックだけで判断すると抵抗感はないのだろう。
今後マンション供給の先細りが避けられない以上、この値段で数年かけて売っていきたいのだろうデベは。

>>300 匿名さん
出た、「ちょっと昔の相場を知ってる」論ですね笑。タバコは昔100円で買えたのにってボヤいてるオジサンみたい…
23区に限らずどこだって相場上昇してるし、建築費も人件費もどんどん上昇してるし、そんな昔の話しても意味無いのに…いまの新築相場で他の物件・エリア・スペックと比較して相対的に高いか安いか判断すればいいんですよ～

>>296 評判気になるさん
中国人が異様に多いのは羽田に近い港区湾岸じゃない？この辺には少ないですよ。

5階なら坪360万くらいになってもおかしくなさそうですね。ただ、坪360万を安いって言ってる方は長谷工の方でしょうか？安くはないでしょ。

隣駅のヴェレーナグラン北赤羽マスタープレイスは中国人にも結構買われていたので、ここも中国人が多そうですね。
中国人の掲示板でも話題になっているみたいです。

近隣住民ですが、中国人とベトナム人、中東系多いです。
都会もそうかもしれませんが、街の相場を上げているのは間違いなく中国人ですね…

この辺よりも品川駅の海側の方が中国人や東南アジア系の人多いですよ。公園で中国語が飛び交ってるのは品川駅の海側の方。

>>306 匿名さん
品川と浮間舟渡を比較したらそうなるでしょ笑
街の規模が全然違いますよ笑

みんなが検討辞めれば価格下がるかもよ。

308です。350万360万自体はまあそのくらいかなあとも思いますが戸数が多いので最初こけると結構痛いはず

>>307 通りがかりさん
割合として中国人や東南アジア系の割合が高いのが品川駅なんですよ。この辺が5％だとしたら品川駅は25％ぐらいアジア系外国人が占めてる。

値上げしていくみたいに書いてるけど600戸捌けるのか

モデルルーム行く予定ですが、こちらで価格を見て驚いています…
しょうがないことですが、やはりどこも高いんですね…

うちも売り急いでないから上げるって言われたけど絶対上げるほど売れないよな

売主違えど隣駅のアトラス北赤羽も長谷工物件なので、そちらが販売開始し、売り切るまでは価格を合わせるんじゃないかなー。

売り急いでないから上がるとか中々言ってくる会社もないよね。大体わからないですとか多分上がりそうとか上がるか全くニュアンスのとかが多いのに。

坪400ぐらいしてもおかしくないと思うけどな。かなり割安な印象。

イニシア浮間公園坪250万くらいでザパークハウス北赤羽も坪300万行ってないからね
坪360万で出てくること自体はまあ違和感はそこまでないけど割安ではない

実際の販売の際に価格が下がる可能性ってあるんですかね？
坪330まで下がるなら買うんですけど無理ならモデルルームはキャンセルします

相場からすれば仕方ないんだろうが、それだけの金出すならハザードリスクがないところがいいな。ここって5メートルだっけ？　10メートル？　流れの勢いで家屋倒壊するエリアにも指定されてたと記憶。

8000万で23区内の駅近物件が買えるのはここだけなので、割安です。隣の北赤羽のアトラスも普通に３６０をこえるでしょう。既に完売したヴェレーナは坪３００でしたっけ？ これまで見てきた限りでは、さすがに最後の救いの手では

荒川の氾濫リスクは無いですよ。震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地の古い物件が一番怖いです。

>>317 マンション検討中さん
過去物件の販売単価と比較しても何の意味も無いですよ。いま販売されている新築物件、またはこれから販売される新築物件と比較しないと何の意味も無いです。昔を語ったところで昔の安い物件を買えないのですから。

>>321 匿名さん
荒川が氾濫したら首都圏が終わるので氾濫しないように相当川底を掘ってると聞いたことがあります。怖いのはもっと小規模な河川ですね

最近は下水幹線が整備されてるので都内の河川が氾濫することはないですよ。

>>318 通りがかりさん

成立するか分かりませんが、北赤羽の中古ヴェレーナ パレドプラージュが坪340万円で販売されているようなので、新築駅近大規模が坪330万円に下がる可能性は低いと思います。

直床、タンク式トイレ、洋室ウォールドアの下吊、ドアキャッチャーきのこちゃん、ソフトクローズなしです。
この価格でこの仕様なら買わないですね。
モデルルーム行くだけ時間の無駄でした。

直床、タンク式トイレ、洋室ウォールドアの下吊、ドアキャッチャーきのこちゃん、ソフトクローズなしです。
この価格でこの仕様なら買わないですね。
モデルルーム行くだけ時間の無駄でした。
あと、浴室ダウンライトなしです、コストカットが酷い。

都内の駅近でこれだけ広大な土地が残っていたこと自体が珍しいですよね。戸数は多いですが、この価格感ならあっさり完売すると思いますよ。

先ほどモデルルーム行ってきましたが、やはり値下げはしない的な事を言われました。かなり強気ですね。
2階以下の条件悪いところでも坪350万ほどみたいなお話ありました。
1階2階は流石に安いと思ってましたが…

>>322 マンション検討中さん
えーっと過去じゃなくて現在の周辺の中古相場なんですけど

あと荒川のですがリスクないことはないです。ただ溢れるにしても少し溢れる程度だと思います。今まで見てきた感じだと。もちろんそれ以上降ればんかんないけど

モデルルーム強気なのはちょっと気に食わないけど逆に言えば一期は条件いいしここで買ってくれればあなたの買ったやつの資産価値は保証しますよと言ってるようなものだよね、条件の悪いやつを値上げしてしっかり販売しますよって言ってるわけだから。条件悪いやつより条件いいやつを安く買ってれば売る時もかなり有利なわけで。全体の相場が下がっても有利だよね。ちゃんと値上げして売り切ってくれればの話だけど

あと割安とか言ってる人たちは買うんですか？本当に買う人なら割安とか言わずにとりあえず黙って買うと思うんだよね。ここで大人数割安と教えて抽選倍率上がって買えなかったってなったら困るよね？多分買わない人たちかそういうのわからない人かどっちかだよね？

条件のいいB C棟から販売していき、条件の悪い中庭に建っている分は後から値上げ売るという説明は受けました。

モデルルームも見学させて頂きましたが、条件の良いB棟5階のリバービューとの事でしたが、下水道局の建物と志村警察署で眺望の抜け感が全く無く、C棟のほうが抜け感はあるのでは？と思いました。

値付けも周辺相場をもとに説明されましたが、大山などの板橋区役所近辺、王子や赤羽などの北区の物件の説明しかなく…。割安ですとハッキリ言われましたが、予約も普通に取れたし、各種SNSでも一才話題になっていないので、真偽不明です

>>330 eマンションさん
えーっと「新築」と比較しないと意味が無いって書いてますよね？中古相場と比べても新築プレミアムあるんだからあまり意味が無いかと。周辺（または広域で見ても）新築相場で比較すればここは割安かと。

>>335 口コミ知りたいさん
新築って入居したら中古になるんですよ？
それとも新築ただ単にに新築としては安いって話ですかね？
その先のリセールも含めての話をしてました

引き渡し時期以降の金利動向については想定しておいた方がよいですね。
右肩上がりの金利が今後の物件価格にどう影響を与えるか。
少なくともその周辺の小規模低仕様マンションよりは「まだマシな部類」であることは
確かですし、残債割れする可能性もそれらに比べたら低いでしょう。
子育て中でエリアを離れられないご家庭などにとっては
貴重な大規模新築ですから、悪くない選択になる可能性もあると思います。

単純に中古と新築比較してませんよ当たり前ですけど。ジオが中古になった時にそれくらいで動くということですよ。
もちろんジオのが大規模ですし優位性はありますからイニシア以上の値段で動きますけど

>>336 マンコミュファンさん
マンションの建物寿命はせいぜい50年から70年ぐらい。埋立地なら塩害もあるからもっと短い。中古なら築浅と比較しないと意味がないですよ。

>>339 匿名さん
イニシア（築8年）の相場がジオ築8年のときの相場です。上にも言いましたがジオは浮間舟渡ではナンバーワンぇすからイニシア築8年単価よりは高く推移します。

このままマンションが右肩上がりに推移し続ける前提なら結果的に割安でしたって話なら全然あると思うけど今現在割安の販売ですとはならない。相場ならではあると思う。逆になにと比較して割安と判断してますか？

建物の寿命とかじゃなくて単純に8年後の未来なんだよ。

戸田公園のデュオヒルズより高いってのはどうなんでしょうか？
東京アドレスがどうしても欲しいって人は論外でしょうが、快速止まり、お店も多い戸田公園と利便性低いが東京の浮間舟渡では値段は変わらないものだと思ってました

私もモデルルーム行ったけど手が出なかったので1階か2階を検討するといったら何百万も下がるわけではないと言われました。
3階以上はともかく10年売れ残るのでは？

>>340 マンコミュファンさん

浮間舟渡のNo. 1はアイタワーですよ。

>>345 マンション掲示板さん

駅距離＝ナンバーワンではないですよ

話を伺い、自分が想像してた価格の2割増しくらいだったので、とりあえず7000万以下なら考える…と言いましたが、取り付く島も無い感じでしたね…
買えないことはないですが、この価格ならもうちょっと生活費削って赤羽にします。

赤羽も相当値上がりしてますからね。ここが割安なのは間違いないでしょう。

アイタワーがナンバーワンだと思われるなら今すぐに買った方がいいですよ。坪250万で買えますよ。築古いけどナンバーワンならジオ浮間舟渡の価格とまでは行かなくてもかなり上昇するはずですよ。自分はナンバーワンとおもってないですけど

こういう割安とかいう人間がいるからデベがどんどん高値追求していくんだよなあ。
何度も言うけど高い高すぎるとか言ってないからね。割安ではないと言ってるだけ

現在それこそイニシアに住んでいて買い替え検討していますが、同じマンションの方にモデルルームにて見かけました。
業者の査定では買い値より2割ほど上がっているようですが手残りで500万ほど。7000万オーバーだと正直キツイです

売却のことも含めて安いと判断してるのかどうか

ただほかの新築に比べて安いとかなら甘いよ

自宅と程よい距離の大規模物件のため、現在戸建ての両親のためにいいかなと思ってチェックしてましたが、予想よりお高かったなと印象です。
マンマニさん予想の坪330だったらよかったなー、と。現実に価格が出てしまってるので仕方ないですが。

都心はともかく郊外はそこまで上がらない気がするので何年か出物を待つのも有りかもしれないというのが率直な感想です。

買う方が決まってるならまつのは悪手だと思います

明らかに安いでしょう。新築なのに築浅中古と比べても遜色ないレベルですよ。

>>356 匿名さん

>築浅中古と比べて遜色ない
こちらはどれと比較されてますか？

安いと言われている方安いと思う根拠を教えもらえませんか？

坪単価を見るとご時世的にしかたない感はありますが、中の設備仕様を見たら割安とは思えませんでした。
ここに8000万出すなら23区内を諦めた方が幸せになれそうです。

>>359 マンション検討中さん
同感です。タンク式トイレとか賃貸かと思いました。
給湯器がリースじゃないのが最後の良心かと

結果安い安いっていってる人いなくなっちゃいましたね
赤羽池袋と比べて安いとかそういう話なのかな‥

いやこの好立地で坪360ならかなり安いと思うぞ。

安い思う理由を言ってよ。

>>347 匿名さん

こちが高いと思うなら赤羽はとりあえず論外にしておいて下さい、赤羽は異常に高いしもう別格だ

赤羽も昔から人気のある街だからね。上野東京ラインが開通して利便性も高まってる。

モデルルーム行ってきました。
坪360は正直びっくりしました。
周りモデルルーム来場者も坪300位のつもりで来てる人達が多そうでした。
私も280くらいで即買い、300で安いな、320-330が検討妥当ラインと思っていたので、360超えてくるとさすがにあのエリアでは……

見学行ってきて一番印象的だったのは、zehなのにbels星4に見えた。スライドをちゃんと見えてなかったと思ってるけど、限定サイトのクオリティブック読んでも乗ってなくて。ホームページにも情報が薄いと見るとクオリティ低いことを誤魔化してるように感じています。

マンションの価格は新築説明会、および一期二期などの期の切り替わりの時勢から価格が決定されます。

ヴェレーナ北赤羽　2022年12月価格公表　坪330万
ジオ板橋浮間舟渡　2024年 9月価格公表　坪360万

建築費、人件費の高騰の中で1年9ヶ月のインターバルを考慮すると、この物件の価格にはそれなりに妥当性はあると思います。
※不動産の価格は定点観測しないと妥当か否か読めません。

以上のことからディベロッパーも坪300万～330万は難しかったかなと思います。

浮間と舟渡地区の話で一つ、同ブランドのヴェレーナ北赤羽とヴェレーナ赤羽北ザ・マークスの価格差も当時騒がれました。

ヴェレーナ赤羽北ザ・マークス　赤羽口徒歩3分　坪290万　2021年7月価格公表
ヴェレーナ北赤羽　　　　　　　浮間口徒歩5分　坪330万　2022年12月価格公表

北赤羽に行かれた方は分かると思いますが、赤羽口の方が発展しており、何より赤羽に近いこともあり土地のレベルはザ・マークスの方が上であるにも関わらず1年5ヶ月でこの価格差になりました。
（各マンション性能には多少差異はありますが）

昨今の不動産価格は、よそ見をしていると価格の上昇に驚きます。

この物件は自然豊かでランドリールーム、ゲストルーム、カフェサロンなど共用施設が充実しているため、格安とは言えませんが望む人にはヒットするかと。
※周辺にここまで2つを備えたマンションはほぼなく、これはストロングポイントだと思います。

>>368 評判気になるさん
360万に関してはほんとこの価格で出てきてもおかしくないと自分も思ってます
戸数がおおいので最初は少し勢いつけるために少し安く出してくるかなとか考えましたが最初から強気できたなあという印象です。ただ安いとか言ってるひとはちょっとおかしいかなあと。結果的にここからさらに上昇して安かったねってなる可能性はあると思いますが。周辺中古と結構乖離してますし同じ徒歩5分ですが北赤羽のが優位ですから

浮間舟渡で坪単価360万は世紀末ですわ、、
都内に拘るとしても確実にもっと安い都下だろう
23区内の無名ランキングベスト10に間違いなく入るレベルの知名度、街としての利便性も知れてる
都心まで直線距離で近いってだけでの23区の高騰具合はちょっと異常ですな

この辺は中古相場も高いし坪360ならかなり割安だと思いますよ。予算が足りるなら迷わず買うべき案件では？

板橋区舟渡の土地、分譲規模、そしてこの徹底したコストカット仕様なら坪300の分譲は可能。ただ事業主の利益率管理が強欲なだけ。

坪300で駅近好立地を買おうと思ったら埼京線沿いは大宮までどこにもないですよ。川越線の方まで探さないと無理だと思う。

モデルルーム来場者の半分くらいが都心から来てたような気がしました。(ベビーカーを見れば分かります)
おそらく浮間舟渡がどういう場所なのか、埼京線がどのような路線なのか分かってない方もいるかと思います。
そういう方にとってこの価格は安く映るんじゃないでしょうか？
地縁ある人はこの価格では買わないかと…

浮間舟渡駅は『JRにおける東京都区内最北端の駅である』とのことです。

>>374 検討板ユーザーさん

買わないよりは買えないのほうでは

>>375 名無しさん
少し前までは、南北は京浜東北線の蒲田-赤羽、東西は中央総武線の小岩-西荻窪で分かりやすかった。埼京線ができて変わってしまった。

>>369 通りがかりさん

そういえば北赤羽の時もこういう風になっていましたね。高すぎるって、なんもない駅だって、隣に工場だって、ほぼ埼玉だって、周辺中古と結構乖離してますって、結局どう?

埼京線は上野東京ラインができて混雑緩和されてるので、狙い目だと思う。昔の混雑イメージを持っていたら勿体無い。

>>377匿名さん
少し前って埼京線開業は1985年ですよ。
私は四半世紀以上前の約40年前は少し前とは思いません。
まさかこんなコメント返しいただくとはびっくりしました。
少しでもポジティブなイメージ与えようと必至な方がいらっしゃいますね。

>>379匿名さん
是非、上野東京ラインと埼京線の混雑度の関係性を教えください。赤羽駅以北、埼京線で被って駅は大宮駅だけですよ。

>>371 匿名さん
周辺相場本当にちゃんとみてますか？

>>378 eマンションさん
フロント285万マークス290万（300万こえもあり）、ザパークハウス北赤羽（忘れました260万くらい？）とありますので今の浮間舟渡ほど周辺中古と乖離してませんよ？
坪単価100万違えば70平米で2000万違いますからね
まあ何回まあいますが相場が右肩上がりに続けばここも安かったねってなる可能性はあります

浮間舟渡はかなり値上がり著しいし、今の相場感でも全然高い感じはしないですよ。

>>384 匿名さん

浮間舟渡は値上がり著しいってなにが値上がりしてますか？浮間舟渡自体は全くあがってないですよ

①浮間舟渡は値上がり著しい。←これは違う
②浮間舟渡（北赤羽を含む）←これならまだわかる。でも一駅違うからね

東西が公園と書いてる方がいますが正確には下水処理場（浮間水再生センター）です。西側（南西）の現在樹木が生えているブロックには高度処理施設の建設が予定されています。新河岸川越しの眺めが大きく変わることはご承知おき下さいね。

『新河岸処理区の水再生Ｃ２カ所、再構築へ計画』
＞浮間水再生センターに新たな施設を整備して能力増強を図った上で…

https://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/240822500051.html

来年、北赤羽のヴェレーナ竣工、再来年にはここが竣工ということで沿線人口がかなり増えます。
埼京線の快速運転廃止に期待します。
日中毎時6本はかなり絶望的(現在は上り電車7分間隔、13分間隔でしか電車が来ません)

埼玉の方には申し訳ないですが、快速廃止になることで毎時9本電車が止まれば坪360万でも致し方無しになるのかと

浮間舟渡の中古マンションかなり上がってますよ。

周辺中古より坪120-130違うのに割安って言ってる人は誰かに雇われてるのかな？

>>391 通りがかりさん
中古と新築を比べても…

こんなことなら北赤羽のヴェレーナを買うべきだったと激しく後悔。。

>>389 通りがかりさん

あなたの都合でJRは動きません。

>>393 口コミ知りたいさん
プレミアム部屋以外は買えた気がする。

並行して検討してた他の23区の物件がいかに安いかよくわかったわ。

>>391 通りがかりさん
割安かどうかは別として、築何年と比べてるの？

中古と比べるのが普通なんですよ。築8年がこのくらいの動きならジオの8年後の動きはこのくらいかなってね。もちろん単純にそこだけで比較しませんけど

割安って言ってる人たち、何と比べて割安か聞いても答えられないのであまり知識ない人たちだと思います。

あと浮間舟渡の中古が上がってると言ってる方多いですがイニシア浮間2016年が坪200万くらいから250万にあがってますがその程度の上がり幅です。
上昇相場にしては上がりがかなりよわいです、北赤羽と比べると‥

BELSを気にしてたものです。調べたら問題なかった。2024から制度が変わって、今の星３（ジオ浮間舟渡が取得した点数）が旧式の星5と同じでした。初めて知りました。逆に最近販売が始まった他の物件が旧式で載せているのがわざとだったりするか気になります。。。

設備仕様は最低限。23区でマンションがどうしても欲しい地縁のない人は刺さるのかな（いや刺さらんだろうこの価格だと）とモデルルームを見学して感じました。周りにはなんもないし中間処理施設も隣接、なんなら土地を全部買収できなかったからか中途半端にサポートセンターも残ってる箇所あるし。これで本当に赤羽価格に釣られてこちらも値下げしません値上げします前提で通用しますかってそんな印象です。周辺中古にもっといい物件あるし。

浮間舟渡
良い点
便利さはないが静かで住みやすい
浮間公園がある。
一応ベルクスマルエツの買い物施設はあり
駅前に松屋マックモスバーガーまつのやあり
埼京線で池袋新宿まですぐ。赤羽で乗り換えれば東京も割と近い

悪い点
飲食店がかなり少ない
買い物できるところが少ない
ハザード真っ赤
各駅しか止まらず昼間はかなり少なく感じるというか少ない


最低限はありますがほんと何もないところです。
家族で自炊メインの人にはそこまで気にならないが近くで外食を頻繁にしたい人には向かない（いやマックモス松屋でいいですっていう人はべつ。）

色々言いましたが家族で住みやすいところではあります

モデルルーム行く方は午後の方がいいでしょう。
モデルルームの前に浮間公園や新河岸東公園(下水道局の屋上)を見学されることをおすすめします。

終わった後にベルクスに行かれると良いと思います。
すごい良いスーパーで、北赤羽や遠くの人は本蓮沼あたりからも来られています。

広域で検討中で、見学に行って参りました。
一応都内ですし、通勤時間も許容範囲なので期待して行きましたが、予想以上に町工場といいますか、殺伐とした感じあり見送りました。
安ければ妥協出来た感もありますが…
都内で新築が良いって方は貴重な選択肢かと思いますので、現地行かれることをおすすめします

割安とは言えないけど棟内では条件いいから新築で探してる人はまあとりあえず買ってけみたいかなあ。

今までの相場を考えてたらどこも買えないのは事実。
上がってるのはここだけではないし。

例えばハザードリスクを重視して都下を選んでも、新築なら立川までは坪400前半が当たり前だから。
荒川超えて埼玉に下っても川口、戸田公園もここと同じかそれ以上だし。
通勤時間を犠牲にして立川の先へいくか、埼玉を受け入れて川口や戸田公園にするか
駅力とハザードマップに目をつぶってここにするか。
極端な話だけど、何かを得るには何かを諦めないといけない。

>>389 通りがかりさん
毎時6本は少ないですよね。23区内私鉄なら利用者同程度でも毎時8～10本くらいが当たり前ですし。

モモレジさんやマンションマニアさんのブログチェックしていれば、坪400出さなくとも良いマンションありますよ…
ただ、掲載されたらすぐ無くなる気もするし、買いな物件は抽選不可避ですよね。

ここは抽選なしで買えそうですね

最近のマンション高騰、供給数の減少で、特定のエリアではなく、
エリア問わず通勤圏内で大規模＆駅近を見る、という探し方をするひとが出てきた。
ここは都内近郊で駅徒歩5分、大規模だから広域で見た場合は条件は良く、かつその条件を満たす中では安い方だから響くひとには響くでしょう。
ハザードリスクも、広域で見てると別に色つきは珍しくない(城東はほぼ色つくし)から割り切れるかどうかという話。
大規模物件は工場跡地が多く、そして工場は海や川沿いに多いからハザードマップで色がつきやすい。
ハザードマップ○な立地は古くから開発されて土地がない、出ても大体高いから検討しにくい。

デベも板橋区の外れでこの価格？というひとはもう相手にしていないんでしょう。
都内近郊で比較した場合にここは安い！というひとをターゲットにしている。
それで完売までどれくらいかかるかは分からんが。

>>410 マンション掲示板さん
相手にしてなくはないと思うよ。これだけの戸数あったら流石にその需要だけじゃ捌けないと思う

埼京線各駅停車の本数は少ない訳では無いですよ。例えば東京モノレールとかだと日中は10分に1本しか走ってない。

両隣の産廃処理施設？みたいなのが圧倒的に無理。土日だと閉まってるから平日昼間みてほしい。

ハザードにかかる低層階でも価格差がないという話があったが
本当なら低層階ばかり売れ残るんじゃなかろうか。

静けさや環境を求めるなら突端部（カームガーデンやコーナーガーデンに近いあたり）が理想だけど、強烈に長い廊下を歩くのがイヤだなぁ。何十軒の玄関前を通り過ぎることになるやら。
配棟計画というのか敷地内通路とかも工夫して欲しかった。

割安！都内でこれは買い！みたいな投稿を見るとデベロッパーさんの自演かなと思っちゃいます。笑　新築8,000万円で物件を買ったとして、10年後、15年後に住み替えを考えた時に浮間舟渡という地区で物件が9,000万、1億円で売れるかと考えたら答えはNoな気がしますね。

思ったより安かったと言っている方々に満足して購入いただき、自分は縁が無かったと別の物件を探します。

自分の想定より1割～2割高かったので、買えませんでしたが、浮間舟渡が今後悪くなることはないかと思います。
かと言って良くならないかと。
やはり駅の南北を公園だったり下水道局が占めているということは街の発展が望めませんからね。
しかし、ガラス工場だったり、DICの工場だったり、今後商業施設やマンションが出来る可能性がある場所はあるので、期待しております。

隣の工場が臭かったです。

>>416 検討板ユーザーさん
あの人たちも見てますが流石に自演はしなそう。
安いとか言ってる人たちは多分買わないと思いますよ。ここ安安いとかいってるならここより安いとこなんて最近でいくらでもあったわけですから流石にほかを買ってると思います

>>418 マンション検討中さん

同じ感想。
臭いところに8000万だして不満もちながらすみたくない

私は鼻が悪いので何も感じませんでしたが、現地案内の時に営業の人から「なんかちょっと臭いますねぇー」と言われたので、臭かったんですね笑。
そいえば、現地案内の時にハンディファンを頂きましたが、電池式だし音大きいしで使い物になりません。うちわの方が嬉しかったなぁー

戸田公園も坪単価330とかあるな。すごい時代になったもんだ。ここから5年先、10年先を考えると安いマンションなんてオープンハウスの物件以外では出てこないんだろうな

この物件が、浮間公園隣接だったらこの坪単価でも誰もが納得したのではないかと思います

今の坪単価も相当安いと思いますよ。

>>424 匿名さん
では聞きますが坪単価いくらが適正ですが？
またどこをベンチマークしてその価格を出しましたか？

安いって言ってる人の理由聞きたいなあ
理由にやっては納得するかもなんだけど。
どこもあがってるからそれと比べて安いだとちょっと弱いと思います

私も安いとは全く思いませんが、仮に都心への電車所要時間だけで言えば、安いかな？と思います。(駅力やハザード、周辺環境は全く考慮しない場合)

>>426 マンション検討中さん
他人に聞いてばかりじゃなく、少しはご自分で調べてみてはいかがでしょう？モデルルーム行けば懇切丁寧に販売スタッフが教えてくれますよ。
私の場合は2つ先の赤羽で今後複数再開発が計画中で、軒並み高単価（600万？）であること、駅力が弱いが23区内駅徒歩5分の大規模物件であること、で十分本件が割安と判断できます。なぜなら今後の物件は赤羽の価格がベンチマークになるので、デベも土地所有者も当然その価格をもとに物件を作っていくことになるからです。
赤羽と浮間舟渡では駅力が違う？再開発はタワーで本件は板状？そんなこと当たり前ですね。だから半値で割安なんです。確実に今後このあたりのエリアは赤羽に引っ張られて相場上昇しますし工事費も下がる要因ありませんよね？土地を買う値段も高い、建物をつくる金額も下がらないとなると、待つことに何の意味もありません。だから私は1期で買います。高いと思うならどうぞ埼玉へ行ってください。余計なライバル減るので。

東京でないことを気にしなければ隣駅の戸田公園を検討するのもアリだなと思いました。
快速停車駅なので昼間でも1時間に8-9本あります。
駅周辺も浮間舟渡より揃っていますし。

皆さんの投稿を見ると、埼玉を下に見てる方がすごく多くて…
確かにそういう方にとってはここは最後の砦かもしれませんね笑

>>428 匿名さん
いやだから自分は周辺中古の動き等を調べて別に割安ではないよって言ってます。割安と思うならその根拠はなんですか？と聞いてるだけです。なるほど割安ということであれば適正はいくらとお考えなんですか？私は別に特に割安とも思わずまあこんなもんだろうと思ってます。

いやでもあなた買うんですね。買うって言ってる人にあんま色々言ってもしょうがないよね。一期条件いいからまあいいと思いますよ全然

>>428 匿名さん

赤羽が引っ張ってくれるなら、赤羽のシティテラス買った方がよくないですか？

>>428匿名さん
ご自身で当物件の坪単価平均360万は割高であると記載してますよ。赤羽坪単価平均の半値が浮間舟渡の適正と記載してますので。

>>430 検討板ユーザーさん
埼玉を下に見るのは常識的なことじゃない？

立地も周辺環境も良いですからね。坪360ならかなりリーズナブルだと思うけど。

何が言いたいかっていうと割安ってことはつまり買った瞬間含み益を想定してると＝になるのでそこまでではないよって言いたいわけ

別にネガるつもりはないから。ただ安い安いって言ってるひとはちょっも落ち着いた方がいいかもやって話。この物件買うなら一期で買った方が間違いなくいい。値上げするとか言ってたけど仮に値上げしなくても先に買っといた方が有利だから

周辺の中古もかなり値上がりしてるし、これだけの好立地でこの坪単価ならかなり安くないか？

>>439 匿名さん
だから周辺中古はそんなに上がってないんだってば。
こういう人はほんと全然みえてないですね

>>433 口コミ知りたいさん
赤羽のシティテラスは駅遠だし、帰宅動線にスーパーがないし、繁華街と結構離れてるし、それでもサービスルームのない３LDKが坪単価５００弱で売れています。赤羽が引っ張ってくれているから、王子も、十条も、北赤羽もかなり上がりました。そしてここが出来ましたら、浮間の相場も変わっていくでしょう。

>>437 マンション検討中さん
みんなが割安って言ってるのはキャピタル狙いの投資目的で安いってことじゃなくて、あくまで実需的な目線で周辺物件と比較して安いってことかと思いますよ。そもそもこんな郊外の物件で買った瞬間含み益なんて期待する方がナンセンス。投資目的の方はそもそもこんな郊外の物件検討しないので、「割安＝買った瞬間含み益」の解釈をしてること自体がイマイチですね。

投資目的じゃなくてもここまで高値市況であればある程度中古になった時どのくらいで動かそうとか考えて買う方がいいですよ

割安なら割安と適正価格の間分が含み益になるわけです。

デベも当然プロで営利企業な訳ですから、買った瞬間含み益が出るような値付けをしないと思うのですが…。繰り返しになりますが、割安というのは他の新築物件と比較して「相対的に」割安ということかと思いますよ。
本件の値付けを仮に100とした場合で、周辺物件が120や130で販売中（または販売予定）である状態で、「本件は（相対的に）割安ですね」とみなさんおっしゃってるのだと思いますが。

ここが割安かどうかは隣駅のアトラス北赤羽の価格でそのうちわかるのではないでしょうか？
アトラスはここと比べると駅遠ですが、一駅分都心に近いわけですしいい比較対象になるかと

高いの安いのという議論は永遠に交わらないので無駄だと思います。
先入観なしに首都通勤圏をフラットに見れば新宿直通20分の23区内駅徒歩5分は魅力でしょう。
他方、板橋区舟渡というアドレスを昔から知ってる人だと「下水処理場、斎場、工場街」があるから安いはずと考えるでしょう。
魅力的と思える方が買えばいいのであって、それをあれこれ言うのはお門違いかなと感じます。

>>440 検討板ユーザーさん

マンション価格上昇の要因は、需要や利便性と正確にイコールではありません。
そのエリア周辺の新築マンションの価格に引っ張られて、エリアに建っている土地、建物が上昇します。

従って、このエリアはこのマンションにより、これから価格が上昇するかもしれないため、今のうちに価格が上がりきっていない中古マンションを検討するのも良いのかもしれませんね。

安い高いはさておき、デベロッパーはここの交通利便性を売りにすべきかと思います。
通勤時間帯でも概ね30分以内で東京、新宿どちらへもアクセス出来ます。
通勤時間に両方の街へ30分以内にアクセスできる街は都心を除くと北は浦和、南は武蔵小杉までじゃないでしょうか？
あと、家族構成を無視して利便性だけを考えると2LDKが買いかなと思います。(駅に近い棟なので)
川の方の棟だと駅まで10分くらいかかると思います