ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

この中に72平米7600万のジオ板橋浮間舟渡欲しい人どれくらいいますかね

>>142 マンション検討中さん

北赤羽＋10％で、坪360～370ぐらいと予想！

みんなすごい予想だなあ
北赤羽だと当時ザパークハウス北赤羽が坪290万くらいでヴェレーナグラン位置によるけど坪300万から330万くらいあれば4階以上買えたわけでザパークハウス北赤羽と比べてもそこまで割高感がなかったわけで買っても良い物件でした。
ここ350万～370万ならたかすぎです
周辺中古の動きと乖離しすぎると怖いですよ。いやもう引っ越しとかしないからって話なら別だけど

周辺中古もかなり上がってますからね。坪400ぐらいなら売れるんじゃないですか？

>>165 匿名さん

2016年築のイニシア板橋浮間公園が坪248万ですよ。
坪400万だと72平米で8700万円ですよ？本当に売れると思うならすごいですが。3300万高いですよ‥。イニシアは3階なので一応高めに270万でみたとしてもかなりの価格差です。坪400万だと買った瞬間かなりの含み損です

板橋区に30年住んでますが、浮間舟渡は工場や倉庫街のイメージ。
そこが坪400万なんて異常です。
異常なものはいずれ市場原理で修正されていきます。

周辺相場を考えたら高い感じはしないです。この辺は住みやすいエリアですよ。

>>167 匿名さん
30年住んでるから市場の変化がわからないのだと思います。
私が住んでる埼玉の田舎も以前は2000万台だったのが4000万5000万の世界になってしまいました。理解できませんが、それでも次々完売して引っ越して来る方が続々です。
子どもの巣立ちを機に住まいのサイズダウンと都内に戻ることを計画しているので、こちらの値段には興味津々です。

周辺相場ってどこのことをいってるのですが？浮間周辺はそこまで高くないですよ

坪400万で出るようなら今売りにでてるイニシア板橋浮間公園かなり買いですよ

>>171 マンション検討中さん
線路に面している低層角部屋なのも
価格に織り込まれている感じだ。
中層中住戸なら300万高いだろうな

>>172 マンション検討中さん

上にも買いてるけどそれはあるとおもう。仮に300万高くても坪262万なんだよ。上の人たちが買いてる坪350万とか400万は乖離しすぎてる。ただデベがその値段で売り出す可能性が0とかそういう話じゃなくてその価格なら売却時苦労するよって話

>>160 マンション検討中さん

戸田公園7500万ってどの物件ですか？成約事例みてもその価格帯は見当たらないけどどっかの新築？

>>164 マンション検討中さん

北赤羽の新築は坪330で早期完売し、その時期よりも相場がかなり上がってるし、ここ370でも違和感が無いはずだよ

>>174 マンション検討中さん

デュオヒルズ戸田公園。駅徒歩5分の新築。ちなみに75平米7,500万の部屋は一期一次で売れたっぽい

>>177 匿名さん

さすがに戸田公園でその価格はないのでは？

デュオヒルズ戸田公園今販売中の値段見る限り7500万75平米はありえなくはないかも

情弱のおバカさんが買ったんでしょ。

戸田公園で坪330ならここも坪360ぐらいはあるな。坪400はさすがに厳しいかも。

まだ半年あるなんて待ち遠しいです

>>178 マンコミュファンさん

ないのではというか、既に成約済みらしいです。

>>181 匿名さん

浮間舟渡にその値段だすかなー。利便性は戸田公園より悪いからな。東京アドレスを取りたいだけなら、他にも選択肢あるしなー。駅徒歩5分、大規模だけは魅力なのかな

北赤羽の新築ベレーナの平均坪価格330万円。ベレーナから約1年後なので、仮に10％値上りしたとすると360万円。72㎡に換算すると約7900万円。ヴェレーナの金額を超えてしまうのだろうか?

一年後だから10%とかそういう話じゃないし北赤羽のが一個手前都心に近い駅だからね。
あとヴェレーナグランはかなりつくりこまれてたし

ここは駅5分で立地が良いですからね。

最近の新築は川沿いが多いですね。

>>188 さん

荒川の規模からしたら戸田も赤羽も川口も川沿いですわ

川沿いは浸水リスクがあるから富裕層は住まず、安く土地が仕入れられる。
今はマンションを作るのにカネがかかるから、少しでも安く作るために川沿いに建つんです。

>>190 匿名さん
その認識、あまり正確でないので不用意に開陳しない方がいいですよ

>>190 匿名さん

二子玉川でも同じ事言えんの？笑

選択肢があるなら川沿いは選ばないけど、
リバービューはいいよね。ある程度の階数で景色がいいなら、ありかも。

二子玉川に住んで、多摩川の決壊に怯える生活は無理だなあ。

ここの立地は地盤も良いし高台だから災害リスク低いですよ。

>>194 匿名さん

事実近年で浸水被害出てんのに、荒川だけハザードがーとかいうやつまじで意味わからん。二子玉なんてなんで川沿いで被害も出てんのに実際高級住宅街やん。人間なんてそんなもんだよ。見栄やプライドの為ならハザードなんて関係ないんよ。実際気にしてないんだよな。だから川沿いというのは地価には全く影響しないという事

浸水リスクより埋立地の液状化リスクの方が怖いですよ。古いマンションの基礎が液状化したら命に関わるからね。

川が決壊して汚水に浸かったら、そこには二度と住みたくない。
そんな心配をしなくていい武蔵野台地の上に買うべきだと自分は思う。

>>195 匿名さん ここは高台じゃないですよ。川沿いの低地です。

ここも浸水リスクは低いですよ。災害時の危険性を考えたら液状化歴のある埋立地が一番リスク高いです。

リスク低いとまでは言えないが溢れることはそうそうないと思う

今後100年ぐらいを考えた時、ここが氾濫する可能性は極めて低いけど、直下型地震が来る確率はほぼ100%に近い。後者の方が遥かに危険ですよ。

しかしまあ、非タワマンで598戸というのは23区内だと珍しい大規模ですな。
価格的なインパクトが必要なので条件が悪い部屋（産廃工場側とか堤防が目になる川沿い低層とか）は思い切った値段で出して、その分だけリバービューの高層階を高くすると予想します。

598戸もあるのに盛り上がりがないですね。まだ時期が早いからでしょうか？完売まで苦戦するのかな。

いや大盛り上がりとは行かないけど盛り上がってる方だよこれは

>>205 マンション検討中さん

最近、全般的に新築マンション掲示板って穏やかになりましたよね。その中では。まあまあってことなんですかね。

阪急阪神と西鉄か。見事に西日本の鉄道会社ばっかりだな。
関東圏のデベが参加してない（総合地所は長谷工子会社）という点をどう捉えるべきか。

>>204 マンコミュファンさん
販売開始が半年先、12月だからね。
今から盛り上がってたらおかしい。

リビオシティ文京小石川と同等規模ですね
あっちは今から相当な盛り上がりようではあります
まぁ板橋区と文京区では23区とはいえ色々と勝手が違いますが、、個人的にはその分こちらは価格に反映できれば面白いと思います

半年後のマンション市場ってどうなってるかね。
多少賃金が上がっても金利の上昇に吸い取られそうな気がするし、建築費上昇は止まらない。
かといって都心勤務者みんなが8千万9千万のマンションを買えるわけじゃない。
一流立地以外の都内物件が売れ残って、庶民は5千万以内を求めて外へ外へと滲出するのかねぇ。

>>211 マンコミュファンさん

リビオシティ文京小石川の掲示板見てきましたが、こんなに反響違うんですね。文京区と板橋区の違いですね。

浮間舟渡に行ってみればわかるが倉庫や工場とマンションが混在する地域で、住心地がいいとはまったく感じない。
価格的にここしか買えない人が集まるマンションだろうね。

今の東京のマンション価格は異常で、コスパ悪すぎると感じる。
だから、今すぐ買わないといけない人以外は買うべきではない。

>>マンション価格は異常
高いと思います。

ただ、買わずにいて、賃貸のお金分がもったいない気もします。
次の買い時っていつなんでしょうね。失敗したくないけれど、賃貸住まいというのもお金がかかってしまう気がして。。。

>>216 匿名さん

今が買い時かどうかは誰も分からないので、欲しい物件に出会ったら買うべきだと私は思います。いずれ買うつもりなら早く買って少しでもローンを減らした方が良い。賃貸住みながら頭金を貯めるなんて、余程切り詰めないといけない

>>217 マンション掲示板さん

マンションの買い時は誰にも分からないが、それぞれの人生の中での買い時って人それぞれ違うし必ずあるはず。それに従うべきだと思いますね。逆にそれを逃してしまうと、マンションの買い時が来たとしても買えないかもしれないですから。

俺は結婚するとき、妻に、賃貸に住んでお金を貯めて買おうと言われたが、賃貸に住みながら、さらに貯金するなんて、どう計算してもできないから、結婚と同時に新築マンションを買った。
女って、よく考えもしないで感情論で言うから困るね。

少し前にクレヴィスタ？ってマンションができたがあそこは駅徒歩11分とはいえ坪215～250の格安だったなー
ワンルームと2LDK混在のマンションだったが23区内の新築で4,000万前後で買えるマンションはもう出ないだろう

北赤羽、浮間舟渡、あと三田線沿線、つまり板橋区北部は狙い目
かなりコスパいい

この物件の良いところ
車で埼玉のロードサイド型の店に行きやすい(都内はロードサイド型の店が少ない)+道が整然としている(くねくねした道より真っ直ぐな道の方が気持ちがいい)+首都高5号池袋線を使える+池袋、新宿、渋谷まで1本 川沿いの低地で倉庫が多いという以上にメリットがある

板橋区北部も10年前ならファミリータイプが5000万くらいで買えてたから、今はだいぶコスパ悪くなったよ。

三田線はしれっと大手町まで1本だからな
新板橋と板橋で乗り換えが若干離れてるのは不便だが
あと都営地下鉄だからオシャレ感皆無の無機質的な感じがまたいい
車内放送で広告が付く所も大阪メトロとの共通点を感じる

浮間舟渡が最寄りだが三田線の蓮根を使って大手町に通勤というのも出来なくはないという話
池袋で丸の内線に乗り換えるより場合によっては早い？

大手町なら、埼京線で赤羽、東京上野ラインに乗り換えて東京駅のほうが早くていいよ。

そもそもここから蓮根駅って歩いて30分かかる。

マンマニ予想 坪300

低層階なら坪300はありえますね。

>>225 通りがかりさん
大手町なら赤羽乗り換えが定番なのは置いておいて、蓮根か志村三丁目に行くなら自転車でだね、徒歩はキツイ。
三田線は混雑度緩めなのが好き。

大手町のどのへんかによって使う路線が変わる。
東京駅近なら赤羽乗り換えJR
お堀寄りなら板橋乗り換え新板橋から三田線
大手町ど真ん中なら池袋乗り換え丸ノ内線

都営地下鉄の醍醐味ってのは大阪メトロみたいに駅名の後に広告を読み上げる所なんだよ
「なんばウォーク三番街南通りコンタクトのアイシティ、時計代換金製品骨董品ブランド品買取なんぼ屋なんば店15B出口直結アミューズメントのなんばhipsへお越しの方は次でお降り下さい」「ekimoなんばNAMBAなんなん前です」the next station is namba.station number M20.「お部屋探しのミニミニFC西中島南方店へお越しの方は次でお降り下さい」など駅周辺に何があるかが分かる所が都営地下鉄を利用する魅力ですよ。

ここ買うならジオ板橋大山の方がよくないか？

>>233 評判気になるさん
ジオ板橋大山は借地権ですよ…

マンマニ氏が記事になさっています。

彼の予想価格：
平均坪単価約330万円　70㎡換算約6980万円

まあそれくらいする御時世ですよね。
5千万台で低層階が買えるなら買いたいです。

過疎ってるなあ人気ないのかな？

>>235 匿名さん

都内アドレスで330で新築買えるなら良い方じゃないでしょうか。都内とは思えないほど目に優しい価格なのは駅力の無さと、利便性に乏しい立地だからでしょう。割り切って買うなら良いのではないでしょうか

>>238 eマンションさん
あくまでマンマニさんの予測なのでどこまで当たるかわかりませんが…

坪330ならあっさり完売しそう。もっと高いのでは？

>>240 匿名さん
私ももっと高いと思います。
いくらハザードがあっても23区内の駅5分で330万だったら安すぎますよね…

>>241 評判気になるさん

専門家から見たらその程度の評価という事かと。実際はもっと高く売り出すと思いますが。

>>242 マンコミュファンさん
マンマニさんって専門家なの？

>>243 匿名さん

マンションのマニアの方だと思います。

>>244 購入者さん

一応それを生業として飯食ってるので専門家なのでは？

マンマニさんの価格予想を見て、浮間で330は有り得ないだろ！と思いましたが、高層階だと有り得なくもないかな？と思ってきました。
ただ、低層に限って言うとグッと単価下がってくるような気もします(隣駅のヴェレーナは低層階を魅力あるスキップフロアにしてカバーしてたような)

ハザード的には川に挟まれた中洲部分で、越水したら当面の間、水が引かないことを考えると坪250以下も十分ありえるかと思います

昨日みたいな豪雨のときは、こんな低い土地は怖いよね。
上の階なら部屋は浸水しないが、水に浸かったマンションなんて資産価値台無し。

>>248 匿名さん
たいして水位は上がらなかったよ。
昨日みたいな局地的豪雨の時は中小河川のほうがヤバい感じ。
もし広域で時間100ミリの雨が降り続いたらここもアウトだろうけど、現実としてありえない･･･と願う。

治水工事が進んでるのでこの辺は問題ないですよ。震災リスクを考えたら液状化歴のある埋立地が一番危険だと思う。

ウェビナー参加した人おる？
リバービューがいいけどエントランスから遠くね？それ考えるとパークビューなのかな

埋立地は最初から論外です。

ウェビナー参加しました。
確かに南西向きのリバービューと東向きの公園ビューはいいですね。特に公園ビューは夜は施錠されているので、夜中に公園で騒がれるというリスクはゼロだと思います。
敷地奥の方だと駅徒歩含めると10分以上かかると思います。
そもそも徒歩5～6分っていうのも下水道局の敷地通っての時間だと思います(公の土地なので、この歩道が無くなることはないと思います)

現在近隣のマンションに住んでいて買い替えを検討しています。
浮間舟渡は長らく大規模マンションの供給がないので、中古相場はだいぶ控えめかと思いますので、この物件の影響で相場が上がること期待しています。
昨日の大雨でも浮間は全く問題ありませんでしたが、5年ほど前の大雨時(多摩川が決壊し、二子玉川や武蔵小杉が浸水した時です)は堤防直下まで水が迫りました。
ですので、水害リスクについては覚悟しておく必要はあるかと思います。
水害リスクと埼京線の混雑を飲めれば、すごい便利な立地だと思います。
日中であれば、新宿17分、東京駅も23分で着きます。
日中は毎時6本しか電車がないので、同じ価格で利便性を求めるのであれば、隣駅の戸田公園の方がいいかもしれません。

一番駅から近いのはH棟なのかね？
リバービューとパークビューはわかるがH棟はかなり小さいのに第一期でだすってことは何かしら条件いいからだよね？分かる人おる？

>>256 eマンションさん

1番西側じゃないでしょうか？
全面が都有地なので前建てリスクは低いとおもいますが、条件がいいかと言われるとわかりません

板橋区の中でも浮間舟渡はマイナーなイメージなので、あまり知られているような街ではないので、
案外穴場なのかもしれません
アクセスは埼京線利用できますからそれほど不便ではないというメリットがあります。
ただ、立地に関しては荒川ののすぐ近くということでハザードマップで見ると、水害被害がある可能性は否めないので
そこは怖い部分ではありますね

みんなはパークビューとリバービューどっち狙う？
眺望だけならリバービューだよね

>>259 eマンションさん
夏の午後は陽射しと川の照り返しで暑そうですけどね。
冬は逆に暖房いらずかと。