ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

東西を浮間水再生センター（下水処理場）の右岸施設と左岸施設に挟まれた場所ですね。緑化されたり公園化されてますからちょっと見は空が広くて都区内とは思えない環境です。
南西側には新河岸川の清流が流れ、東隣接地には産廃処理業者の中間処理施設が建ち、とても素晴らしい住環境のように感じます。

板橋区ハザードマップを見ると浸水5m以上の区域なので、地下1階と地上1～3階を避ければ安全と思われます。

都心からの近さ、大規模マンション、ブランド力で非常に魅力的ですね。
あとは価格次第ですかね。気になります。

産廃業者がマンションの入口にあるのがちょっと嫌だ。

川と川の間でちょっとなあ。。。

川沿いの棟の廊下がすごいですね。何メートルあるのでしょう。
32戸が一直線に並ぶのは、UR住宅でもないと思います。
エレベーターが9基というのも総戸数に対して微妙に少ないかと。

良い点としてはアルコーブと各戸宅配ボックスが設置されてるところですね。
これだけ巨大だとエントランスに共同宅配ボックスがあっても部屋まで運ぶのが大変そうですし、宅配業者さんも助かるでしょう。

23区内
埼京線
駅から5分
大規模

ハザードリスクがあっても6千万未満なら買いたい。
　

坪単価310万円前後なら買いですね。
区内駅近3LDKを7,000万以下で買えるのはもうこのエリアと足立区くらいでしょうか。

72㎡、5階以上、5800万円程度なら検討します

>>10 通りがかりさん
72平米5800万円って坪266万ですよ？
建築費が上昇しまくってるこのご時世に、東京23区内JR駅徒歩5分の新築物件でそんな値段で買える訳ないですよ笑（ピン立地がいかに悪かろうとも）
その相場観だと今後も23区内で新築を買えるチャンスはありませんので、大人しく中古を検討するか川渡って埼玉で検討された方がいいかと思います！

ヴェレーナグラン北赤羽+10～20ってとこじゃないかなーと予想。

いやここは値段で勝負する所。
廉価で一気に売り切るとみた。
まあ販売開始はずーーーーっと先だけどw

鉄道系デべの阪急の物件ですからね、体力ある会社なので例え販売長期化しても高値で売り切るでしょう。
全体坪360万～400万弱ぐらいでしょうか。

ここ、カレッツァっていうカー用品店の跡地だよね？
まわりは夜はかなり寂しい場所だよ。
駅からここまでの道路も夜は人通りはほぼないのでは？

>>15 匿名さん

駅からだとプレシスがあってライオンズがあってその次だから、そんなに寂しいとは感じないけどなぁ。

>>10 通りがかりさん

6500くらいすると思う

東隣は公園で新河岸川向かいは緑地（両方とも地下は下水処理場）だから、外側の棟は低層階でも眺望と日当たりは半永久的に確保できる。
ただしハザードリスクは高い。（北赤羽のヴェレーナグラン北赤羽のほうが水がヤバいのだが誰も気にせず早期完売）
割り切りができるなら買いかな。

元々何だった場所なの？

>>10 通りがかりさん

お隣の戸田公園駅徒歩5分の新築物件が、75平米7,500万のようなので、ここは都内アドレスという事もあり72平米6,800万～ぐらいじゃないですかね。

>>19 マンション検討中さん

カレッツァ板橋店 カー用品店ですよ。

駅からは左手に水処理センター、右手にマンションとよく分からない工房があって真っ直ぐ道。暗いは暗いと思うけど、そんなに寂しい感じはしないかな。

周り産廃業者だらけなのがねー。物件の入口も産廃業者だし。ちょっとは価格考慮されるのかな。

>>20 評判気になるさん

戸田公園の新築は戸数が少ないので、その価格帯で挑戦してるのかもですけど、ここは戸数多いので、今出てる戸田公園の新築みたいな値段設定はしてこないんじゃないかと思ってます。

23区ギリギリと言う意味で葛飾区のシティテラス金町を思い出しました。数年前の売り出し時こそ坪250くらいもあったが、販売後期は一階部屋でも坪300ほど、条件良い部屋は坪330とかでしたね。
ここは、板橋区なのでアドレス的には格上価格になりますでしょうか。

工業用地という点がどう反映されるか気になりますが、駅徒歩5分+大規模物件という時点で売り手側は変に譲歩する必要ないんですよね。みんなが求めてる要素抑えてるし。
安い部屋で坪320くらい、高い部屋で坪350～370くらいでは？と思いましたが、ここ数年の値上がり方がユーザー側の想定を毎度上回ってくるんでね、、、
欲しい部屋を選びたいなら、坪360～380くらいは見込んでおくべきでしょうか。

この浮間舟渡エリアですが荒川氾濫によるハザードはMAX10メートルです。
そうすると、3階～4階まで達することとなり、ハザード気にする方は5階～7階の範囲が選択肢となります。

このことから、結構部屋絞られてくるのでまず5階～7階が人気となるかと思いますし、この階数は値段上げてくるかなと思います。
なんとなく昨今の流れから5階以降は坪360万以上攻めてくるのかと邪推しています

>>24 評判気になるさん
7階建てで下2層が水に浸かったらマンションとしては終わり。
エレベーターも電気設備もセキュリティシステムも全部作り直しになる。
洪水で命は助かるだろうが資産としてはゼロになる覚悟が必要。
もちろんこのマンション限定ではなく、エリア全体に言えることだけどな。

販売時期が近づく頃には金利も上がり投機筋も今より引き始めるから狂乱相場も終焉。にもかかわらず強気価格かましてきたら売れ残り必至。

>>26 買い替え検討中さん
その時は値下げすればいいだけですし
成増とかそんな感じでしたでしょ

浮間舟渡は荒川と新河岸川の間にあるからな。

荒川の堤防は埼玉側が低く作られているようですが、新河岸川の堤防は左右同じ高さで作られているのでしょうか?

ここは明治時代まで荒川が蛇行していた湿地帯ですよ。
浮間公園は蛇行していた荒川の一部です。
私はそんな場所には住めませんが、割り切って住むのは自由です。

長谷工グループ紐付き物件に鉄道系デベの大規模と期待しかないですね。薄っぺらい仕様で良いので安いマンションにならないかな。

板橋区のサイトで区内各丁目ごとの浸水履歴を見られます。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/bousai/shinsu/1005716.html

個人的には心配が減りました。
それにここが水に浸かる時は下流の北区荒川区葛飾区墨田区台東区も同じ運命なので、その点については腹をくくるしかないかなと。
あとは腹をくくる気にさせてくれる値段で出てくれば・・・

30年前くらいに彩湖が整備されて以後、大雨の時には彩湖が貯水池になる。それからは浸水は起きていないですよ。

>>33 匿名さん
なるほど、それで浸水が起きにくくなったのですね（舟渡においてはゼロ）。
治水対策を信頼すれば「買い」ということでしょう。

>>33 匿名さん
朝霞調節池もありますし、荒川第二、第三調節池も整備中ですしね。

いつのときも想定外

なんで地球？？

>>37 匿名さん

ジオだからじゃないですか？

これだけ長い廊下は珍しいですね。
各戸の間口を6.5メートルとしても軽く200メートル超えます。
エレベーターを降りても我が家が遠い。

浮間舟渡、ギリ都内でありながら、まさに穴場って言葉が当てはまるエリアではありますね。都心も近く、埼京線アクセスの利便性はもちろん、池袋乗り換えであれば丸の内線に始発で座れる。浮間公園は本当に綺麗で風車は趣があり、ファミリー層にはうってつけです。赤羽などの繁華街から少し離れることで、比較的に静かな街並で、美味しい個人店も多い。川が近いことをどうとるかですが、ゆうても23区かつJR埼京線駅近。そこそこいい値段はしそうですねー。

>>40 評判気になるさん

穴場というか、何もないよ。快速も止まらないし、あと一駅行けば快速も止まる戸田公園があり、荒川ハザードは同じリスクなのに埼玉県になるので物件価格も下がる。どうしても東京アドレスに拘りたい人しか、わざわざ浮間舟渡を選ぶ理由はないんだよな。浮間公園は子供がいれば散歩には良いけどそれだけなんよ

ここを買うなら赤羽のタワマンのほうが良いではないかと思いますね。

このまま市況が上昇していくとしたら、販売開始の頃には平均坪単価370万円、72㎡で8,090万円ぐらいになる可能性があるのかなぁ？

>>42 匿名さん 赤羽はアクセスもいいし店充実してるけどその分高い。

>>42 匿名さん
予算という概念がない方はよろしゅうおすなぁ。

70平米6,000万くらいじゃないと厳しいんじゃないかな

>>47 マンション掲示板さん
それはないと思いますよ。
ＥＶに近いお部屋は窓の外を多くの人が歩いて落ち着かないですから。
数えたら32戸並んでるので、2つのＥＶに分散しても10～20世帯の住人が行ったり来たりＥＶ待ちをしたりすることになります。

>>41 口コミ知りたいさん
医療費無料、学費無料は大きい

>>49 名無しさん

医療費無料はお隣の戸田市も同じすね。学費無料はいうて、私立の高いとこでも3年で300万から400万だよ。2人なら倍だが、マンション価格の差は都内と隣県とでそんなもんじゃ済まない。