ジオ板橋浮間舟渡ってどうですか？

東西を浮間水再生センター（下水処理場）の右岸施設と左岸施設に挟まれた場所ですね。緑化されたり公園化されてますからちょっと見は空が広くて都区内とは思えない環境です。
南西側には新河岸川の清流が流れ、東隣接地には産廃処理業者の中間処理施設が建ち、とても素晴らしい住環境のように感じます。

板橋区ハザードマップを見ると浸水5m以上の区域なので、地下1階と地上1～3階を避ければ安全と思われます。

都心からの近さ、大規模マンション、ブランド力で非常に魅力的ですね。
あとは価格次第ですかね。気になります。

産廃業者がマンションの入口にあるのがちょっと嫌だ。

川と川の間でちょっとなあ。。。

川沿いの棟の廊下がすごいですね。何メートルあるのでしょう。
32戸が一直線に並ぶのは、UR住宅でもないと思います。
エレベーターが9基というのも総戸数に対して微妙に少ないかと。

良い点としてはアルコーブと各戸宅配ボックスが設置されてるところですね。
これだけ巨大だとエントランスに共同宅配ボックスがあっても部屋まで運ぶのが大変そうですし、宅配業者さんも助かるでしょう。

23区内
埼京線
駅から5分
大規模

ハザードリスクがあっても6千万未満なら買いたい。
　

坪単価310万円前後なら買いですね。
区内駅近3LDKを7,000万以下で買えるのはもうこのエリアと足立区くらいでしょうか。

72㎡、5階以上、5800万円程度なら検討します

>>10 通りがかりさん
72平米5800万円って坪266万ですよ？
建築費が上昇しまくってるこのご時世に、東京23区内JR駅徒歩5分の新築物件でそんな値段で買える訳ないですよ笑（ピン立地がいかに悪かろうとも）
その相場観だと今後も23区内で新築を買えるチャンスはありませんので、大人しく中古を検討するか川渡って埼玉で検討された方がいいかと思います！

ヴェレーナグラン北赤羽+10～20ってとこじゃないかなーと予想。

いやここは値段で勝負する所。
廉価で一気に売り切るとみた。
まあ販売開始はずーーーーっと先だけどw

鉄道系デべの阪急の物件ですからね、体力ある会社なので例え販売長期化しても高値で売り切るでしょう。
全体坪360万～400万弱ぐらいでしょうか。

ここ、カレッツァっていうカー用品店の跡地だよね？
まわりは夜はかなり寂しい場所だよ。
駅からここまでの道路も夜は人通りはほぼないのでは？

>>15 匿名さん

駅からだとプレシスがあってライオンズがあってその次だから、そんなに寂しいとは感じないけどなぁ。

>>10 通りがかりさん

6500くらいすると思う

東隣は公園で新河岸川向かいは緑地（両方とも地下は下水処理場）だから、外側の棟は低層階でも眺望と日当たりは半永久的に確保できる。
ただしハザードリスクは高い。（北赤羽のヴェレーナグラン北赤羽のほうが水がヤバいのだが誰も気にせず早期完売）
割り切りができるなら買いかな。

元々何だった場所なの？

>>10 通りがかりさん

お隣の戸田公園駅徒歩5分の新築物件が、75平米7,500万のようなので、ここは都内アドレスという事もあり72平米6,800万～ぐらいじゃないですかね。

>>19 マンション検討中さん

カレッツァ板橋店 カー用品店ですよ。

駅からは左手に水処理センター、右手にマンションとよく分からない工房があって真っ直ぐ道。暗いは暗いと思うけど、そんなに寂しい感じはしないかな。

周り産廃業者だらけなのがねー。物件の入口も産廃業者だし。ちょっとは価格考慮されるのかな。

>>20 評判気になるさん

戸田公園の新築は戸数が少ないので、その価格帯で挑戦してるのかもですけど、ここは戸数多いので、今出てる戸田公園の新築みたいな値段設定はしてこないんじゃないかと思ってます。

23区ギリギリと言う意味で葛飾区のシティテラス金町を思い出しました。数年前の売り出し時こそ坪250くらいもあったが、販売後期は一階部屋でも坪300ほど、条件良い部屋は坪330とかでしたね。
ここは、板橋区なのでアドレス的には格上価格になりますでしょうか。

工業用地という点がどう反映されるか気になりますが、駅徒歩5分+大規模物件という時点で売り手側は変に譲歩する必要ないんですよね。みんなが求めてる要素抑えてるし。
安い部屋で坪320くらい、高い部屋で坪350～370くらいでは？と思いましたが、ここ数年の値上がり方がユーザー側の想定を毎度上回ってくるんでね、、、
欲しい部屋を選びたいなら、坪360～380くらいは見込んでおくべきでしょうか。

この浮間舟渡エリアですが荒川氾濫によるハザードはMAX10メートルです。
そうすると、3階～4階まで達することとなり、ハザード気にする方は5階～7階の範囲が選択肢となります。

このことから、結構部屋絞られてくるのでまず5階～7階が人気となるかと思いますし、この階数は値段上げてくるかなと思います。
なんとなく昨今の流れから5階以降は坪360万以上攻めてくるのかと邪推しています

>>24 評判気になるさん
7階建てで下2層が水に浸かったらマンションとしては終わり。
エレベーターも電気設備もセキュリティシステムも全部作り直しになる。
洪水で命は助かるだろうが資産としてはゼロになる覚悟が必要。
もちろんこのマンション限定ではなく、エリア全体に言えることだけどな。

販売時期が近づく頃には金利も上がり投機筋も今より引き始めるから狂乱相場も終焉。にもかかわらず強気価格かましてきたら売れ残り必至。

>>26 買い替え検討中さん
その時は値下げすればいいだけですし
成増とかそんな感じでしたでしょ

浮間舟渡は荒川と新河岸川の間にあるからな。

荒川の堤防は埼玉側が低く作られているようですが、新河岸川の堤防は左右同じ高さで作られているのでしょうか?

ここは明治時代まで荒川が蛇行していた湿地帯ですよ。
浮間公園は蛇行していた荒川の一部です。
私はそんな場所には住めませんが、割り切って住むのは自由です。

長谷工グループ紐付き物件に鉄道系デベの大規模と期待しかないですね。薄っぺらい仕様で良いので安いマンションにならないかな。

板橋区のサイトで区内各丁目ごとの浸水履歴を見られます。
https://www.city.itabashi.tokyo.jp/bousai/bousai/shinsu/1005716.html

個人的には心配が減りました。
それにここが水に浸かる時は下流の北区荒川区葛飾区墨田区台東区も同じ運命なので、その点については腹をくくるしかないかなと。
あとは腹をくくる気にさせてくれる値段で出てくれば・・・

30年前くらいに彩湖が整備されて以後、大雨の時には彩湖が貯水池になる。それからは浸水は起きていないですよ。

>>33 匿名さん
なるほど、それで浸水が起きにくくなったのですね（舟渡においてはゼロ）。
治水対策を信頼すれば「買い」ということでしょう。

>>33 匿名さん
朝霞調節池もありますし、荒川第二、第三調節池も整備中ですしね。

いつのときも想定外

なんで地球？？

>>37 匿名さん

ジオだからじゃないですか？

これだけ長い廊下は珍しいですね。
各戸の間口を6.5メートルとしても軽く200メートル超えます。
エレベーターを降りても我が家が遠い。

浮間舟渡、ギリ都内でありながら、まさに穴場って言葉が当てはまるエリアではありますね。都心も近く、埼京線アクセスの利便性はもちろん、池袋乗り換えであれば丸の内線に始発で座れる。浮間公園は本当に綺麗で風車は趣があり、ファミリー層にはうってつけです。赤羽などの繁華街から少し離れることで、比較的に静かな街並で、美味しい個人店も多い。川が近いことをどうとるかですが、ゆうても23区かつJR埼京線駅近。そこそこいい値段はしそうですねー。

>>40 評判気になるさん

穴場というか、何もないよ。快速も止まらないし、あと一駅行けば快速も止まる戸田公園があり、荒川ハザードは同じリスクなのに埼玉県になるので物件価格も下がる。どうしても東京アドレスに拘りたい人しか、わざわざ浮間舟渡を選ぶ理由はないんだよな。浮間公園は子供がいれば散歩には良いけどそれだけなんよ

ここを買うなら赤羽のタワマンのほうが良いではないかと思いますね。

このまま市況が上昇していくとしたら、販売開始の頃には平均坪単価370万円、72㎡で8,090万円ぐらいになる可能性があるのかなぁ？

>>42 匿名さん 赤羽はアクセスもいいし店充実してるけどその分高い。

>>42 匿名さん
予算という概念がない方はよろしゅうおすなぁ。

70平米6,000万くらいじゃないと厳しいんじゃないかな

>>47 マンション掲示板さん
それはないと思いますよ。
ＥＶに近いお部屋は窓の外を多くの人が歩いて落ち着かないですから。
数えたら32戸並んでるので、2つのＥＶに分散しても10～20世帯の住人が行ったり来たりＥＶ待ちをしたりすることになります。

>>41 口コミ知りたいさん
医療費無料、学費無料は大きい

>>49 名無しさん

医療費無料はお隣の戸田市も同じすね。学費無料はいうて、私立の高いとこでも3年で300万から400万だよ。2人なら倍だが、マンション価格の差は都内と隣県とでそんなもんじゃ済まない。

戸田公園も浮間舟渡も坪単価はそれほど変わらない。戸田公園の方が駅前栄えているのでどっちも良さがありますよ。

都民だけど埼玉に都落ちなんてしたくない。まして戸田公園に住むなんて考えられない。多少高くても板橋の物件買う。

>>52 マンション検討中さん
一度都民になると二度と都を離れたくない、県民は理解できないのかもしれないね。足立物件買うとしても、都外、特に埼玉では買わないだろう。

逆もまた然りで埼玉から出たくない人もいる。実家が埼玉にあり、通勤時の利便性から川口や戸田に住んでる人は多い。

>>52 マンション検討中さん

あなたのようにプライドは高いが、経済状況が伴ってない方にとっては板橋、ひいては浮間舟渡が最後の砦となるでしょう。まさにそういう方向けの物件かと思いますね。利便性など二の次で、とにかく東京アドレスがほしい。それも良いと思います。

>>53 マンション住民さん

埼玉産まれ、東京育ち、一人暮らしは墨田、同棲は練馬、購入のタイミングで埼玉に戻りましたっと。高い金を払って狭い家を買いたく無かったからです。

>>55 eマンションさん
＞利便性など二の次で

埼京線駅徒歩5分だぞ。利便性最高じゃん。

スレチだしクソリプの嵐かよ。
そもそもまだ仕様も価格も出ていないのだが。

>>55 eマンションさん
東京アドレスだけで、君の大好きな埼玉より高いのはなぜでしょうかねwww

>>56 さん
埼玉にご自宅買われたのならなぜ東京のマンションの検討板にいるのか笑
埼玉にお帰りください～

戸田公園も浮間舟渡も坪単価は大差ない。どちらでも好きな方に住んだら良いと思う。

>>59 マンション住民さん

え、東京だからですかね。

>>60 eマンションさん

すみません。検討版なので検討してただけなのですが。間違えましたか？

>>57 匿名さん

駅徒歩5分なだけであとはなんもないっす。現地見てみてくだせえ

自分語りとかマウントとか本当にいらないです。

>>64 評判気になるさん
永久眺望・永久日当たり、大中小の公園と荒川河川敷。自然環境は贅沢だよ。
これで5分歩いて20分電車に乗ったら新宿なんだから滅多にない立地。
無論いくつかのネガティブな点は認める。

正直、隣の戸田公園の小規模新築で強気価格第一期すごい勢いで売れてるので、
この物件3F以上の70㎡が6000万円台前半で収まる気が全くしないな。（もちろん予想を裏切って欲しいが・・・）
仮に6000万以下で出ようもんなら、今都内に溢れかえっている
住宅難民が浮間に押し寄せて大抽選会になるだろうな。

ちなみに現地民だが、浮間公園はとても自然豊かで広く、テニスコートもあり、そんなに人も多すぎずピクニックなど気楽に楽しめるかなり素晴らしい公園。
スーパーも少し歩けばベルク、マルエツ、オリンピックなどあるし困るはずもない。
外食は寂しいがシャトレーゼ、バーミヤンあり。
駅近くの学校や図書館は新しくきれいで清潔。保育園は今なら入りやすいが
マンションが建ったら厳しくなるかもな。
人も多すぎず、池袋に15分以内でたどり着けるにもかかわらず閑静な場所。
ファミリー都内勤務世帯にはかなり推せる場所だと思う。買える人が羨ましいよ。

車を持ってた方が便利ですね。埼玉の方が駐車場がある店が多いので車で出かけるとなると埼玉に沢山行きます。北戸田のイオンに行ったりしますね。

>>69 マンション検討中さん
なんで戸田橋渡って埼玉くんだりへ行かなきゃいけないの？
地元のマルエツ・ベルク・オーケー・オリンピック・島忠で足りなかったら電車で池袋か新宿でしょう。
駐車場設置率が3割程度なのも、そういう生活スタイルを想定してるから。

>>70 匿名さん

ララガーデン川口とかイオンモールとかの大規模商業施設が近場の埼玉にあるから車があった方が確実に便利。

>>70 匿名さん

駐車場設置率3割てえぐいな。この規模で3割てそれで検討やめる人も多そう。この辺りは車が無くても問題はないが、あった方がよりQOLが上がるエリア。

>>67 マンション検討中さん

隣の北赤羽の新築は平均坪単価330で早期完売なので、こちらは平均350からだと思う。そもそも相場かなり上がってるから。

確かに、GUとかユニクロとか、たまに寄りたい系の店が近くにないのは事実。遊興施設は皆無の町だから、遊びは外注のスタンスになるかな。
近いんだし電車で行ったらよくない？これも好みに寄りけりか。
あと地味にお年寄りが多めのところな気がする。
最近若い世帯が増えてきたけど。

車があれば便利ではあるけど駅5分だから持たない人も多そう。赤羽行けば何でも揃いますよ。

>>75 匿名さん

荷物持って電車移動とか耐えられない

>>76 検討板ユーザーさん
荷物は宅配。
あなたのは埼玉千葉のライフスタイルですな。
ここは23区内、埼京線徒歩5分でござる。

>>77 匿名さん

23区もそれ以外も関係ないすね。はなから配送するならネットで買う。店舗に行くのはすぐ欲しいから、ただ、家電は持ち帰れないがな。あと小さい子供いるからベビーカーで電車に乗って買い物行くの大変。車があった方が便利って話。

ベビーカー乗るなんて最初の1-2年だけですよ。竣工の頃には卒業してるのでは。

>>79 匿名さん

うーん。家買って終わりではないので。今と同じ状況ではない未来を想定してます。

駅徒歩5分なら買い物は電車で済ませる家庭も多いでしょう。

車が必要な買い物ってイケアとかコストコくらいしか思いつきません。
月に1度もない使い途ならばレンタカーで事足りますよね。

IKEAはシャトルバスがあるから車無くても行ける。配送はお店にお願いすれば手ぶらで帰って来れる。

機械式の駐車台数が多いから、駐車料金は20,000円/月は超えてくるだろうね。

>>82 匿名さん

車を持ってない人の考え方ですね。買い物以外にも、遠出のドライブや子供の習い事の送迎などなど、車があった方が便利なのは間違いないのに、なぜそこまで否定するのか謎。

>>84 マンション検討中さん

都内だから30,000はいくでしょ

>>85 マンション検討中さん
私は、>>82ではないが
一方は、「車がなくても暮らしていける」　この地域で不自由なく暮らすために我慢できるレベルはどの程度かという話をしている
あなたは「車があったほうが便利です」　　車がある人はない人よりも利便性が高いという一般的な概念の話をしている。

互いにそもそも論点が違う。家庭環境の前提も違いそうだし。
議論の無駄ですよ

>>68 マンション検討中さん

駅近くの学校と図書館はたしかにきれいだが、北区やで。この物件は板橋区。

図書館は他区の人も使えますよ。図書館法で定められてる。

>>89 匿名さん
もちろん使えるけれど、区外からの利用は図書の予約がオンラインでできなかったり、サービスに差をつけられてるよ

>>90 匿名さん ここは板橋区なので都心ではないですよ。車があった方が選択肢が広がります。

>>92 匿名さん

ですね。ここはほぼ埼玉という立地ですから、明らかに車があった方が便利です。車で10分も走れば大型の商業施設が複数あります。無くても不便はしないが、あればもっとQOLが上がります。この立地を最大限生かすなら車おすすめします。が、駐車場設置率3割はかなりいただけないですね。

>>93 匿名さん
まぁ当然ある方が便利だけど、せっかくの駅チカだし、車の維持費考えたらコスパは悪いな。個人の感想ではそこまでの価値を感じない。90さんに同意。
荒川越えて埼玉のショッピングモールに毎週行くなら話は別だが、たいていの買い物は赤羽・池袋で済むでしょ。

北赤羽の新築マンションのように駐車料金が20,000円以下になることを期待したい。

駅から徒歩10分越えるようだと車が欲しくなる。5分以内なら要らない。駅距離次第ですね。

>>93 匿名さん

子供がいなければなんとでもなるんでしょうけど、子供がいるとやっぱり車があると便利ですよね。

旅行や遠出は言うまでもありませんが、ララガーデンや北戸田イオンなど近いのに、車がないと事実上利用できないですもんね。

駅前にもスーパー充実してるので日常の買い物は困らないですね。赤羽駅周辺も商業施設充実してます。車がないと不便というのは地方の人の感覚ですね。

アリオ川口は電車で行きやすいが、イオン川口、イオン川口前川は車があると便利だと思います。

>>95 マンション検討中さん
はっきり覚えていないんですが、北赤羽の新築マンションは平置きでしたよね。もしそうなら、こちらは機械式なので、あっちより高いのは一般的