パークホームズ城北中央公園ってどうですか？

東武東上線がウイークポイントかな。西武新宿線とじゃんけんしたらどっちが勝ち？乗り入れがない弱小私鉄対決。

パークホームズ上板橋のスレでも何回か書かれてるけど東武東上線は池袋駅の乗り換え導線が優秀。JRも丸ノ内線も有楽町線もすぐ乗り換えられる。

東武東上線は池袋、西武新宿線は高田馬場が乗換駅だから東上線の勝ち。でも乗り入れがないから例えれば前頭8枚目と10枚目の争いで三役には程遠いずっと下の幕尻同士。

>>47 匿名さん
限られた予算内で考えるなら何かしらは妥協する必要があるからね。予算内で全てが叶うところがあるなら、とっくに買ってるし。

>>45 購入経験者さん
西武新宿線の新宿がねぇ…西武新宿駅ってのが残念。高田馬場にしても東西線か山手線しか選択肢ないのを考えるとその二つなら東上線かな。東上さんと比べるなら西武池袋線じゃないかな。乗り換え導線があれだけど。

西武新宿線の高田馬場駅は再開発計画があるようなので、乗り換え動線含めて将来はもう少し便利になるかもしれない。

西武新宿と新宿は地下通路の動線計画なので駅の場所はそのまま。多少は良くなるけど、てな感じですね。

乗換駅云々より山手線の内側に、もっと言えば網の目のように縦横無尽に走る東京メトロにダイレクトアクセスできるかどうかの差は意外と大きい。乗り入れしてない単独路線の評価が落ちるのは致し方ない。井の頭線の様に乗り入れ無しのハンデをものともしない高級感や雰囲気があればいいが東上線はそれも皆無に近いからね。

南口を降りてコモディイイダのところで1回、川越街道を渡る時に1回、レッドロブスターのところで1回、計3回信号を渡るので通勤は改札口から11～12分くらい見ておいた方がいいですね。

少し手前にある駅近（徒歩６分）で築古の板橋桜川パークホームズの70㎡価格が3,591~4,389万円（三井リハウス情報）だって。

1900年築ですし、70㎡は少なくとも10年は売りに出されてないので参考にはできないな。

>>55 マンション検討中さん
笑ってしまいました。1990年ですよ！笑

>>53 匿名さん
裏道を通って川越街道と旧川越街道の分岐の交差点に出れば信号1回ですよ。
再開発後はどうなるか不明ですが。

井の頭線も雰囲気良いですよね。東上線も知名度は高くないですが高級住宅街はいくつかありますよ。

>>57 匿名さん
なるほど、イイダの角を左折するルートですね。少しだけ迂回しますがこちらの方が信号待ちが少ないので便利そうですね。

今なら駅前からスーパーのbigAに抜ける道から旧川越街道の分岐点を通れば信号1つ、陸橋を通れば信号は無し。駅から早歩きで旧川越街道の分岐点で信号待ちはありましたが徒歩８分もかかりませんでした。再開発で駅からレッドロブスターまでの道ができるのでそちらを通ってもよいかもですね。

HPの間取りを見るとバルコニーが間口の半分タイプが多いようですが、このタイプのバルコニーの使いやすさってどうなんでしょう。一般のワイドタイプの方が開放感もあり気持ちよさそうですが、半分タイプならではのメリットとかありますかね。意匠上とかコストの都合とかであればどうにもならないのでしょうが。

上板橋のPHより後発だから完成・入居も後ろにずれると思ったら、ほぼ変わらないというか、こちらの方が少し早いんですね。駅から遠い分、上板橋より少し安いといいのですが。

地元民はしっている、城北公園近辺なら桜川が最適解なのを。川越街道を渡らないとならない事をデメリットと言っている人は駅近しかメリットとして見れない人。公園の緑が見える部屋があれば億でも全然売れるし全体的に即売でしょうね。欲しい。

無職や自営業をはじめ在宅仕事がほとんどの人にとっては日中緑が見えたら最高でしょうけど、通勤している人にとっては駅距離はそれ以上に大事。それこそ休日以外毎日のことですから。

駅近をメリットと捉える人の方が多いと思うので、PH上板橋よりは安くするんじゃないですかね

>>65 マンコミュファンさん
電話で聞いた感じ上板橋と比べると坪単価安くなる感じだった。駅徒歩はこっちの方が時間かかるけど仕様はこっちの方が良い感じ。

>>64 マンション検討中さん
そこまで駅距離にこだわる人はそもそもここを検討しないから、ここのスレに来ない説。

営業の方が上板橋のほうが人気があるとおっしゃっていましたね。地縁のある人ぐらいしか買わないのでしょうか

>>68 口コミ知りたいさん
駅からの距離が大きく違うわけではないのですが、
川越街道を渡る渡らないの差を小さくないと考える人が
意外と多いのかも知れませんね

それとPH上板橋の方は
オーナーズスタイリングとか
仕様面でも優れてる部分がある

施工会社がPH上板橋は安定の長谷工だけどPH城北中央公園は埼玉建興株式会社と
あまり聞いたことが無い会社なのも若干不安。あまり表に出ない部分も影響して上板橋の方が人気があるのでは。

上板橋は長谷工直床だけど、こちらも直床になるのかな？

こちらも直床だったら辛いですね
価格は異常に跳ね上がり
仕様設備はダウンする
悲しい時代になりました

今は直床でも、大抵の配線配管は二重天井を通すから、さほどデメリットはないと思うけど。排水管だけは天井を通せないから、リフォームで水周りの移動が制約を受けるけど、二重床だって排水管の傾斜の関係で、完全に自由になる訳ではないので、程度問題。最近の直床は、そんなにフワフワしないし、音の問題も実用上の違いはない。何でもかんでも埋め込んだ昔の直床のイメージがつよいのかな。

直床は建築資材が改良されていて昔より住み心地は良くなってる。建築の世界は進化が早いので、古い設計のマンションは色々なところで不都合も多い。

https://news.yahoo.co.jp/articles/459aae7b588e886f9220239468a9f0334d2b...

これからは駅距離1分単位で価値が変わってくるそうですから、同じパークホームズでも上板橋の方に人気が出るのはごもっともなのかも知れません。

基本的に駅近がいいのは以前からそうですね。
わざわざデイリー新潮のYahooニュースで読むまでもなく。笑
どちらも実需メインだともうから、人それぞれ外観のよさだったり公園への距離だったり価格とか別の付加価値を感じられるかどうかでしょう。

HPを見るとディスポーザーは付いてないんでしょうか。ハーフサイズバルコニーだし同じPHでも上板橋の方とは少し仕様設備が劣るようですね。

上板橋や大山は再開発が予定されていて池袋駅も大きく変わる計画がある。資産性の高いエリアであることは間違いないです。

>>78 通りがかりさん
仕様に劣るとか嘘書いたらダメですよ。両方のオンラインで話聞きましたけど、こっちは二重床二重天井、トイレは便座がローシルエット(上板橋はタンクがあるやつ)、浴室はダウンライト(上板橋はブランケットライト)、窓も一部2400mmのハイサッシ(上板橋はハイサッシではない)、各部屋の玄関前に置き配ボックス完備とかあることを考えるとむしろ設備仕様は上。悪質な嘘をつくのはダメですよ。

>>70 マンション検討中さん
オーナーズスタイリングはこっちでもできますね。
上板橋もこちらも階数制限は同じような感じと営業さんが言ってました。上板橋しかオーナーズスタイリングができないような誤認を与えるのはどうかと思います。

>>80 匿名さん
そもそも自分が本当に検討してるマンションの掲示板に質問する人は居ても、そのマンションを悪く書く人はいない。つまり悪く書いてる人は、そこまで考えていない(つまりモデルルームとか行かないし、営業から話も聞いてない)から、的外れなこと言っちゃうんです！許してあげてください泣

ディスポーザー無いんですね。残念

普通の感覚の持ち主であれば
同じエリアの物件をHPで確認した段階で
「～のようですね」とコメントしただけで
「悪意」と決めつける人の方に
よほど悪意を感じるんじゃないでしょうか

>>80 匿名さん
こちら天井高は2450ですか？
また、予定価格は上板橋と同じ位でしょうか。

>>84 匿名さん
ホームページしか確認してなかろうが、事実ではないことを吹聴するのは悪意でしかないですね。

>>85 名無しさん
2450って案内されました。予定価格はそもそも上板橋と同じ広さの部屋がないので比較できないですが、坪単価でいえば今の1期3次の上板橋よりは安いかと。

>>86 匿名さん
『HPを見るとディスポーザーは付いてないんでしょうか。ハーフサイズバルコニーだし同じPHでも上板橋の方とは少し仕様設備が劣るようですね。』

この書き込みに悪意は感じないのでコメントさせていただきましたが「悪意」の次は「吹聴」ですか。少し深呼吸されてみたらいかがでしょう。だいぶストレスをかかえていらっしゃるようで話が交わることはないでしょうから、こちらで失礼させていただきます。

>>87 匿名さん
あなたはそう感じるかもしれないけれど、第三者から見ればそう感じる人もいるという事なんだし、他人に深呼吸を促すのではなく、自分が深呼吸してみてたらどうかな。あなたの論法で言えば、あなたこそストレスをかかえてしまってるよ。

>>87 匿名さん
熱くなるなって！ここは有益な情報を交換する掲示板でもあるわけだし、事実でないことを確かめもしないで書くのはダメだって話なわけで。検討してる人とか話聞こうか迷ってる人が嘘の情報で惑わされたら元も子もないやん…。誰だって効率よく情報知りたいわけだし。現に85さんみたいな方もいるんだからさ。86の言い方は厳しいかもしれんけど、正論やで。

>>87 匿名さん
すみません、私はそのコメントをみて遠回しにこのマンションを貶めたいのかなと思ってしまいました。
実際、真剣に検討してる側からすると嘘の情報はやめてほしいです。匿名さんの言う普通の感覚の人ならそう考えると思います。

皆が話題にしてるコメントだけど、自分の欲しいところが抽選にならないようにわざと悪くいう書き込みもマンコミではザラだろうから、その類の高度な情報戦かと思ったわ。悪意と言われればなるほどって感じw(^○^)w

板橋区で教職をしています。板橋区内は荒れている学校も多いです。(流石に名前まではだしませんが。)なので、教育の現場を見てきた身としては自分の子供は板橋区内の公立の小学校、中学校ならここの近くの桜川小学校、中学校(数少ない小中一貫教育の学校)に行かせたいです。ここのマンションはそれぞれの学校も近いですし、周辺も治安はいいので子育て世帯には特にお勧めできるエリアです。
図書館と教育科学館があるのもいいと思います。

>>85 名無しさん
92の方がコメントされている通りですが、85さんが子供がいらっしゃるか、これから予定があるならおすすめの場所だと思います。買い物するにも駅からの道中ですみますし、駅からの帰宅ルート考えると再開発の恩恵も受けやすいですから。

有名進学校の城北中高も近くですね

ここはZEHとか取得予定あるのでしょうか？

ハザード気になるのですが、、

この辺は高台で震災面の心配は要らないですよ。

>>95 匿名さん
ZEH取得してますね。営業さんに確認しました。
>>96 マンション検討中さん
区役所のホームページで確認しましたが、ハザード問題なさそうです。地盤も大丈夫そうですね。

>>93 地元民さん
そうですね。治安やハザードマップを含めた安全面の良さや子育て環境の良さ、大きな公園も近いというところで子育て世帯や子供を考えるにはいい立地ですね。桜川小、桜川中は区内でも評判がかなりいいのは地元民には有名ですし。贅沢言えば駅にもっと近いといいですが、駅徒歩9分なら妥協できる人は多いように思います。

上四小に通うのも良いですね。学童に預けて駅からのお迎えの導線的に。

ここの様な間取りのハーフバルコニー？って採光とかどうなんでしょうか？
北向の住戸とかさらに日が入らなくなったり？
正面に高い建物が無ければあまり問題ないのでしょうか？

>>101 匿名さん
周囲の建物は戸建ですし、ループバルコニーのある部屋が5階以上を販売するみたいなので、東西の抜け感があるでしょうから東と西の日差しが確保できれば、基本的には午前、午後と大半の時間帯は陽が当たるのではないでしょうか。日当たりって東向きは基本午前中、西向きは基本午後って感じですし。

現地はまだ見てませんが池袋サロンで日照シュミレーションを確認した限りでは>>102さんのおっしゃる通り日当たりは良好のようですよ

それからディスポーザーとバルコニーの仕様が上板の物件より劣る旨のコメントに事実と反する悪意だ吹聴だと噛みついてた人がいましたがサロンで確認したところディスポーザーはやはりついてないそうです

他にサロンを訪問して印象に残ったのは貝殻をまぶしたとても品の良い外壁（HPの画像より実物は白いです）そして本物の木材を使った軒天は素晴らしいですね

シュミレーションじゃなくシミュレーションでしたね

>>102さん
>>103さん
ご丁寧にありがとうございます。
我が家はルーフバルコニーはあまり必要性がなく、３階までの住戸(バルコニー狭め)を検討していましたが、確かに上層のお部屋は抜け感もあって採光も良さそうですよね。
ディスポーザーは小規模マンションなので、付いていなくても仕方がないかなとは思います。
バルコニーが劣る、はもしかすると我が家が検討しているような３階まで(バルコニー狭め)の、一部の住戸を指して言っていたのかもしれませんね。上層階はむしろ立派ですし。
シミュレーションで日当たりまで確認できるのはいいですね。まだ来場できてきないので、来場の際によく確認してみます。

>>103 マンション検討中さん
それ勘違いしてるで。その人は全体的に仕様が劣るって言っちゃったから突っ込まれまくったんやで。実際、外装仕様とか玄関前置き配ボックス？とか浴室ダウンライト、ローシルエットトイレ、二重床二重天井とか比較していくと、上板橋が優位に立てるのってディスポーザーと規模感くらいやん。

周りのレベルが高いと子供も自発的に勉強するようになったりするので、図書館が近いのは良いですね。

>>106 マンション検討中さん
たしかに、全体的に比較すると仕様自体はこちら方がトータル的には上ですね。各部屋のバルコニーも隔板で区切るのではなく独立してますし。言われてみれば、実際に真剣に検討してる人がみたら、ツッコミどこらがあったんでしょうね。現に劣るって言った人は何も言い返せてないですし。

>>107 匿名さん
何というか、子育て環境は改めて大事だと感じますよね。図書館、体育館とかはあったら嬉しいですね。

>>106 マンション検討中さん
規模感と駅近がリセールには大切な要素だと思うので、
出口を考えると上板橋の方が手堅そうですね。。
ただ、永住ならこちらも良いので悩みます。

>>105
PH上板橋はディスポーザーが標準装備なので確かに仕様が劣る部分ではあります。ただ我が家は（戸建てですが）現状そもそもその装備がないので特段デメリットには感じてません。

バルコニーはルーバル付き住戸以外はワイドタイプでないのでこちらについても上板橋より劣るのかも知れませんが好みもあるのかと。池袋サロンに行くと実際のサイズを床に3Dで投影して体感できますので足を運ばれてみてはいかがでしょうか。居室や水回りも含めてリアルサイズのフロアーを歩いてみるとわかりやすいですよ。

>>111
追伸となりますがもし上板橋の方の物件も検討されていらっしゃるなら池袋サロンで素材の実物を見比べることができます。同じPHでそれぞれに個性があり同エリアで同時期で発売されるのは珍しいと担当の方が仰ってましたので併せて検討されてもいいかもしれませんね。

>>110 検討板ユーザーさん
正直、どっちも残債割れとかはないと思うから、手堅いと思います。あとは求めるものによって選択肢が変わる感じですね。うちは子供がまだ小さいので、資産性も大事ですが住環境(学校への距離感とか周囲に公園とか)は重視したい要素です。資産性だけを考えるなら上板橋ですかね。こちらも周囲にライバル物件がそもそも少ないから売却はしやすいでしょうね。

上板橋に住んでる者ですけど、8000万弱が価格帯のボリュームゾーンだと手が出ないですね
ここ4.5年で1000万くらいは価格上がってますね、肌感ですが

3LDKだと7500万の少し上スタートって感じでしょうか。ウチはバルコニーを半分にして居室を横にせり出させてる基本プランが足かせで少し悩みどころです。それ以外のデザインや規模感はとても好きですが。

>>116 通りがかりさん
上がりましたよね。南口駅前再開発も工事はどんどん進んでるから天井が見えませんね。

SUUMOでお値段の幅が少し出てましたね。
7000万円～とのことですが、一番狭い54㎡で7000万円と考えるとそこまで割安というわけではないですね。

>>119 評判気になるさん
坪430くらいの計算になりますかね。85平米の部屋は500くらい。なかなかですね。

こちらの方がお安いと聞いていましたが、上板橋の方とあまり変わらない感じですよね
この駅距離でなら上板橋のほうがいいかな、となる人が出てきそうですね

駅距離は上板橋より遠い、ディスポーザーは無い、バルコニーが小さいなど明らかに仕様が劣る点はありますが、こちらは二重床で天然木の軒天など長所もあります。価格も拮抗してるとなれば上板橋というエリアを買うつもりで、後は希望住戸に順番や抽選の巡り合わせでどちらのマンションに巡り会えるか、ウチはそんなスタンスで両者を検討しています。

>>120 匿名さん
オンラインで価格聞きましたが、68㎡で7500万円台だから坪370位では？50㎡台は6000前半みたいな話だったから、そのあたりで坪390程度かと。三井は販売予定価格高めに出す傾向があるから、実際はもう少し安くなる気もするけど。

1億3千万の部屋があることに驚いた。
ph上板橋は89平米のルーバル付きでも１億ちょっとだったはず。

戸境壁のコンクリート部は200mmとしっかり厚みを確保してますね。ここはクロス直ばりでしょうか。それとも空気層を設けた二重壁なのかが気になります。

現地見て初めて知ったけど、東側に面してる道路が思ったより南側に向けて下る感じになるから、南側の戸建とここの一階は結構高さに差がありました。周りは住宅街だから静かなのが暮らしやすそうでよかったです。贅沢言えばもっと駅から近ければなおいいですが、うちは予算との兼ね合いでここはいいなと思いました。(私のしゅこんではありますが笑)

現地見に行きましたが、信号待ちがあるので徒歩11-12分と考えていた方が無難です

>>127 マンション検討中さん
あれ？歩道橋使うルート見てないの？

>>122 通りがかりさん
地元の方はそういう風に考える方も多そうですね。

>>127 マンション検討中さん
歩く速さにもよりますがイイダの角を左に鋭角に進み川越街道をわたるルートだと信号待ちしても10分で着きましたよ

>>130 口コミ知りたいさん
多分同じルートです。私(３０代女)実際に測ったらそんな感じでした。

マンマニさんも何軒もの分譲マンションに住んできた経験で語ってたけどやっぱり開口部の広さが採光と風通しに効いてくるんだよな。
ここもワイドタイプのバルコニーでリビングの窓が広々としてたら文句無いんだけどな。
ルーバル住戸は高くて買えないし上板の一期四次を検討しようかな。

>>132 マンション検討中さん
バルコニー幅は確かに大きさには差があるけど、窓の開口部の大きさに差はないかと。あとは好みで選ぶ感じでしょうね。長谷工お得意の田の字型の間取りが好きなら、あちらでしょうから。

>>132 マンション検討中さん
うーん、上板橋もワイドスパンってわけではないからなぁ…。ここと上板橋の中部屋じゃあ差は感じられなさそう。かと言って、上板橋の角部屋が1期4次で出たところでここよりは絶対高いわけで。悩みどころですね。

洗面台はシャワー水栓じゃないんですね。
今時だとだいたいがシャワー水栓になっていると思っていたのですが、
オプションで変えられるのであれば有料でも変更したいですね。

パークホームズだからオプションを追加しなくてもデフォでそれなりの仕様になると思ってだけど。バス扉にタオル掛けすらついてないんですね。
時代なのかな～

洗面台のシャワー水栓は、あまりマンショングレードと関係ないと思います。数年前の某パークコートはシャワー水栓ではなかったです。あと、浴槽のフタがない、鏡がない、洗濯干しのバーがないのがデフォルトでした。勿論、無料オプションで付けられましたが、使い勝手よりデザイン性、高級感優先がデフォルトといった感じ。

>>138 匿名さん

それは例外中の例外では？

>>洗面台はシャワー水栓じゃないんですね。
>>今時だとだいたいがシャワー水栓になっていると思っていたのですが、

え？そうでしたか。
洗面台自体を変更しないと、シャワー栓にならないかもしれませんね。
立地もありますが、これだけの価格帯物件としては
設備がちょっと残念かも。

>>135 坪単価比較中さん
知ってる範囲でお答えします。
洗面のシャワー水洗って伸びるやつでしょうか？であれば付いてました。
バスルームの扉にタオルバーは一本ですが付いてました。
サッシはハイサッシの方だと2400ですね。

管理費19,320円～っていうのはお高めですね…
1期どの程度申し込みあったんでしょうね