プラウドタワー池袋ってどうですか？

高いか安いかは部屋によると思うけどね。
南角部屋が850～900でグロス3億切るならまあそんなものかと言う気がするし
それ以外の部屋だとちょっと割高な気がしなくもない。
GCTも野村と同程度の価格帯なのはそれなりの部屋だけで
えり好みしたら値段が跳ね上がったりするんじゃないかな。

まあ確かに南向きは永久眺望でスペシャルではある...

>>1434 マンコミュファンさん
写真ありがとうございます。
寝る前に見たらなんか落ち着きました。

スミフも野村も売り急がなくても会社的には余裕あるみたいだし
自分も狙ってる部屋が確保できれば
あとは売れようが売れ残ろうがどうでもいいかな。
デベが勝手にやりくりするでしょう。知らんけど。

あ、でも欲を言えば
大規模修繕までに空室率2割以下になってたら嬉しいかも。

>>1437 口コミ知りたいさん
一応、GCTは51、52階がプレミアムフロアになると思うのですが、公開されている共用図面を見る限り、一番広い部屋でも、105㎡とかなり小さいので、プラウドタワー池袋の方がグロスも坪単価も高い事が想像できます。
そして眺望的にも、プラウドタワー池袋の南向きを越えるものは想像が難しいので、もしかしたら、坪1600万の7億の部屋が2棟で一番高い部屋かもしれません。

プレミアム1600は南側？
南側のプレミアムならそれぐらい出しても欲しいと言う豊島区の社長さんとか、地主さんがいそうな気がする。

>>1434 マンコミュファンさん
ホントその通りだと思います。
私は降りますが。
いくら出しても欲しくてたまらない人や本気で今後も坪単価が伸び続けると信じれる人が買うべきマンションだと思います。

ここの立地ならリセールは間違いないでしょう。立地の悪い物件に手を出すぐらいならプラウドが良いと思うけどな。

>1444

竣工時点で未販売があると入居者にもデメリットがある。デベだけの問題じゃないよ。

東池袋が自分に合うかも分からず、この値段は躊躇するな。
賃料も安いし、とりあえずどこか借りて住んでみて、自分に合っているか確かめてからのほうがよさそうだ。

>>1449 匿名さん

空室分の管理費はベンダー持ちだし、
駐車場の確保やエレベーターの混雑など考えると
大規模修繕までなら多少空き室あっても
実需購入者にはメリットの方が大きい気がする。

短期リセール投資目的には都合が悪いかもだけど
東池袋だとそういうのは少数派だろうし。

駐車場が余ったら問題。管理組合に利用料が入らない。そこはデベは補填してくれない。

>>1451 マンション検討中さん

東池袋のタワマンで短期リセールや
賃貸利回り投資はおすすめできません。
主流はやはり実需でしょう。

まあ、実需だろうと投資だろうと
どうしてもここが欲しいと言うのであれば
どうぞご自由にと言うだけの話ですが

>>1452 匿名さん
駐車場は余れば一般利用に回すこともできるし
募集すれば周りのタワマン住民とか
契約したい人はいくらでもいるでしょ。
むしろ実需タワマンでは
駐車場は足りないことの方が普通に多いし
問題としても深刻ですよ。

駐車場の外部貸しはセキュリティ上の問題もある。墓穴広げちゃったかな。

駐車場外部貸ししてるマンションって、立地が悪いからそもそもあまり資産価値ないよ。足りないぐらいの物件の方が資産価値高いと思う。

いや、そもそも普通に足りなくなるでしょ。
駐車場余ったらなんて贅沢すぎる悩みだよ。

未販売がある状況で駐車場足りなかったら、埋まった時はさらに足りない。

>>1452 匿名さん

公式ページ見ると
いちおうB１Fに駐車場はあるみたいだけれど、
具体的に何台分あるかはわからないね。

最近は車利用しない人も増えて来てるし
デベも駐車場は小さめに作ることが多いから
大々的にアピールしてないってことは
どうせそんなに大した数は用意してないんだろうから
車持ってる人はむしろ足りないことを心配した方がよいかと。

駐車場足りなくて常に空き待ち状態だと中古で売るとき、車必須の人からは敬遠されちゃう。

野村も早く売らないと見込客が住友の先着順に流れていきそうだけどどうするんだろう...

その見込み客が集まらないからなんだけど、待たされてしびれを切らしちゃう人も出てくる。悪循環。

>>1452 匿名さん
最近の大規模マンションは
住戸数に対して駐車場が全然足りてないことが多く、
上層階とかお値段高めの部屋に駐車場優先権をつけて、
あとは抽選ってパターンもちょくちょく見かける。

自分は車利用しないからあまり気にしたことはないけど
マンション購入条件に駐車場は絶対必要という人も多いので
未販売住戸が多くて駐車場が余るのはむしろメリットで
実際は問題になる程余ることはなさそうな気がする。

住友も野村も全然本気を見せようとしないから
見込み客が流れる先はどっちもどっちだと思うけど、
とりあえずバーゲンセール期待客は
最初からお呼びじゃないってことで門前払いなんだろうね。
残念。

駐車場って多くても少なくても問題になる。ちゃん適正数を確保しているのであれば、未入居があったらぞれがずれる。適正でないのが未入居でバランス取れているとしたらいいのはその時だけ。未入居がずっと続けば逆にそればバランスとることになる。

車持ってなくても駐車場は気にした方がいいよ。駐車場利用料って管理組合の収入に対して結構大きな割合占めてる。それがずれると・・・。

>>1460 匿名さん
立地が良ければ高値で借りる人たくさんいますよ。都心の富裕層は車を持ってない人も多いし、駐車場が無いと借り手が着かないのは、都心から離れた地価の安い物件の話ですよね。

>>1465 匿名さん
タワマンで駐車場を適正数確保してたら奇跡なくらいで
どこもあぶれた住人が近くの駐車場探すか車あきらめるかになるのが基本。

>>1467 匿名さん

都心でも富裕層だからこそ車は持ってます。電車があるから車買わなくて済むと考えるのは貧乏人。日本中のベンツ保有台数はカローラの約2割だけしかないのに、東京23区では元々カローラよりもベンツのほうが2割ほど多い。

なかでも港区の場合、カローラが推定1790台であることに対して、ペンツは8862台。港区はカローラの5倍の台数のメルセデスが走ってる。さらに港区では3ナンバー車に占める輸入車のシェアが、58％に達している。

さらに港区では3ナンバー車は5ナンバー車の2倍以上保有されていて（全国平均は4対6で5ナンバーの方が多い）鉄道が張り巡らされている便利な都心の港区のほうが大型3ナンバー車の保有率が高い。

もちろん、ベンツ以外の高級輸入車もたくさんいる。港区では、ペンツのライバル・BMW（4548台）がカローラのおよそ３倍。ドイツの名門ポルシェは1279台。以下、フェラーリ384台、ランボルギーニ58台、ロールスロイス124台、ベントレー193台。

そして、一人当たりの自動車保有台数が一番高いのは千代田区で居住人口36000人に対してマイカー28000台、次いで港区、人口158000人に対してマイカー60000台。つまり車を持っている比率が高い上位は千代田区と港区であり、港区民は都心で便利でも車は持ちます。駐車場が無いと借り手が着かないのは都心物件の話です。

>>1466 匿名さん
タワマンで駐車場が余り過ぎたら困る、なんて心配は
宝くじが当たったら普通預金だと全額保護されないって心配するくらいの杞憂で、
実際はそうそう起こることじゃないし、仮に起こってもなんとでもなります。

>>1464 匿名さん

坪850だと、厳しいです。
10月の説明会の予約も取りましたが、残念です。

皆さん、余裕ありますね。
羨ましい限りです。

>>1469 評判気になるさん
そういう富裕層の人は最初から駐車場優先権のある
お高い部屋を買えばいいんじゃないかな。

>>1469 評判気になるさん

カローラ連呼すな。わろたもうた。

>>1470 マンコミュファンさん
どちらも贅沢すぎる心配だけど、
とりあえず今駐車場が余った場合の費用負担を考える前に
マンション買うお金をどうするかを心配した方がよいかと。

>>1469 評判気になるさん
長文で区一括りの解像度低すぎる持論垂れ流しはスレの邪魔だから2度とするなよ

>>1475 マンション検討中さん

区を一括りにしたがるのは、中央区の僻地にポジション持ってる人が多い。都心3区とかの括りじゃなく、駅名&駅徒歩分数で議論した方がわかり良い。

＞1474

ぎりで買って追加徴収なんてことになったら未納問題にまっしぐらじゃない。

>>1477 匿名さん
ブリリアタワー池袋が順番待ち大行列になってるのにここがガラガラになる可能性が現実的にあると思ってるの？
ガラガラになったらブリリア用に外部貸しすりゃ良いじゃん

可能性の話したらキリがないんだから現実的な話すればいいだけで追加徴収とか管理費不足の話？意味不明すぎる

未販売住戸を抱える場合、デベは今後販売するために一定数の駐車場を確保するので、その分の駐車場代は入って来ます。未販売住戸に対して100%ではないけど。

近隣のタワマンでは、駐車場が余って外部の駐車場業者にバルクで貸すも、埋まらないので契約を縮小されるなど、苦戦してます。

比較対象にならないでしょうが、湾岸では駐車場が全く足りずに数十人待ちのところも多く、特に幅1850以上のミドルルーフ、ハイルーフは全く足りてない状況と聞きます。

最近は、駐車場が余るリスクを抱えるより、少し足りないくらいに設定するところが多い印象です。

>>1477 匿名さん
いや、ギリで買えなんて言ってないよ。
買える見込みができてからその後の事を考えろって言ってるだけ。
買える見込みもないのにその先のこと考えても意味ないでしょ。

>>1477 匿名さん
購入後の心配なんて
購入する可能性のある人だけがしてればいいんだよ。

モデルルーム見て来ました。
１期は、ほぼ東～南の21階以上でした。夜景がキレイだった南東の角部屋(82.6)は、24000万円台～
プレミアム(122)5億円～
最上階は出てません。

第Ⅱ期の売り出しは、来年5月くらいだそうですから、他の方向や低層階なら少しお安くなるのかもしれません。
購入希望者の多くは日本人の経営者だそうですよ。
では、お喋りはこのくらいに。。

>>1484 Madamさん
情報ありがとうございます。
ゆっくり休んでいい夢見てください。

プレミアムはさすがに手が出ませんが
角部屋24000万円代～なら無理なく手が届きそうです。
その分競争率が高そうですけれど。。。

ステアリの北方向に１棟建つんだって

野村の西向きは、地下トンネルから明治通りとなって交通量あるから二重窓になってるらしい。
クヤクションは、以前日の出小学校があって、地名からして周辺は縁起が良い地歴だそうな。霊園も著名人墓が多くあり悪くない。

>>1484 Madamさん
情報有難うございました。
10月中旬にモデルルーム行きます。
富士山ビューの80平米位は、2億以上でしょうか?

>>1480 検討板ユーザーさん
お詳しいですね。
しかも的確です。

どこのマンションでも、駐車場が足らないのは、ハイルーフやミドルルーフであり、ノーマルルーフは余っています。

東池袋では、全住戸数の40パーセント作れば余るし、30パーセントでは足りません。

2億出せる人達は、夫婦で2台持ちもあるので、沢山余って管理費不足になる心配は不要じゃないでしょうか。

>>1486 聞いた話しさん

野村は、スミフみたいな5年間転売禁止条件ありませんでした。

皆さん、モデルルームの玄関は段差があまりにも無さすぎて(危険)つまずかないようにご注意なさって。フローリングはとても幅広で、ベランダは物干せますよ！

南向きの階下には、専門学校の校舎があります(地権者)
西向きの階下に幾つか施設が入ってて、出入りします(外部者)
正面玄関の真上がジム(北側)
東側にパーキングゲート。

管理費＋修繕費用の詳細は、11月にならないと判明しませんでした。

>>1487 マンション検討中さん

富士山の話しは出ませんでした。
１期は西向きの売り出しはありません。