プラウドタワー池袋ってどうですか？

>>1399 匿名さん
70平米3LDKが1.7億なので800ですね。ほんの2週間前くらいです。さすがに全部売れたと思いますが。500万程度値上げしたはずです

まあもう野村も戸数絞るようですし、住友もそうですからどちらも徐々にあがるのかと。中古に逃げれればいいですが出物が少ないですね

>>1276 です。
何パターンか想定したうちの、やや高めパターンになりそうです。
部屋のグレード上げるために生活切り詰めるのは本末転倒なので
無難にプレミアムではない方の角部屋を狙います。

850 ～ 900 というのはプレミアム住戸の話し？100m2超えのプレミアム住戸がこの値段ならむしろかなり安いと思うんだが

>>1388 高齢者さん
＞それ聞いて、どうするのw
どうするもなにも、普通に購入検討するんじゃない？

>>1405 マンション検討中さん
この価格帯検討する人はそんなに馬鹿じゃないよ。野村も高値追求なら普通に東池袋のエリアを外す人が多そう。まず間違いなくスミフの先着順は簡単に埋まらん。
野村が順調に売れてるのを確認してから改めて検討すればいい。

>>1408 通りがかりさん
プレミアムがそんなレベルで済むと少しでも思ったなら、もう少し全体的な相場について把握した方がいいよ

>>1408 通りがかりさん
Xでも漏れてますが、坪1600万くらいらしいです

プレミアム坪1600ですか。さすが高いですね。

多分だけど野村は戦略として、地権者へのポーズで坪850万の予定価格を提示してると思う。そのまま第１期やって惨敗しましたこれじゃ売れませんってデータを持って初めて坪750万ぐらいに調整して販売するんじゃないかな。野村はスミフ様みたいにクソ高値で何年も売りシコるなんてことはやらない会社だと思ってる。

>>1410 マンション検討中さん
現状の1期の予定価格ならGCTの先着順の方が明らかにお買い得なんだな。
少なくとも、過去1年は>>1405のサイクルがまわってきたし、野村不動産はそのサイクルが回り続ける（かもしれない）と思って価格を出してきている。

回ると信じれば予定価格のままで出すだろうし、回る可能性が低いと考えれば値下げするだろう。

逆に野村不動産も馬鹿じゃない。
簡単に購入者がただ儲かるような価格で売るはずがない。

>>1414 マンション検討中さん
スミフに価格をあわせてきたんだから、販売に10年かかっても上等！というポーズは見せてきているよ。
実際にやるかはわからないし、多分やらないと思うけど。

>>1415 匿名さん
石破総理になってこれから日本経済が不安定になり得る状況で、先にスミフが超絶高値マンションが売れ残ってる馬鹿な事例があるじゃん。野村の予定価格はまだ調整できるんだよ。馬鹿な地権者（笑）も売れてないデータには勝てない。もうちょっと様子見してなよw

賃料利回りから逆算出来る適正価格はとうに超えてしまって、再開発期待とか、タワマン期待とか、プラウド期待、とかわけの分からんフワフワしたものに依拠する相場になってる。これを後押しするのがSNSや掲示板。冷静になった方がいいよ。普通はデベが社会的正義から極端な価格形成は避けるけど、今はそのデベが相場を破壊しに来ている。このマンションに限らずね。冷静になるべき。バブル真っ最中。どこまで上がるか、弾けた時どこまで弾けるかは分からないけど。頼りになるのは利回りから逆算した適正価格。

坪850は全然高い感じしないけどな。もっと高くても売れるのでは。

>>1417 名無しさん
あのスミフさんでも2期が1年近くかかってようやく捌けて3期はほぼ値上げできずにも関わらず先着順。

そのスミフ兄さんについていきます！いく！いくかもよ！？！？！

スミフは価値があると思ったマンションは10年、20年かけても安売りは絶対にしないデベ。

野村不動産が販売期間10年20年上等！と思っていなければ調整するでしょ。

しないかも知れないというプレッシャーを売主にかけられた中で買う側がどうするかという話し。

>>1419 匿名さん
どの目線で言ってるのか理解に苦しむけど、少なくとも隣のスミフが900万で販売して爆死してる事実を理解しろ。ここは直径じゃないからスミフよりは格下なんだよ。地権者の強欲豚か馬化な営業には理解するのは難しいと思うけど元々東池袋なんて坪300万程度のエリアなんだよ。スミフのクソ高値先着順もゴリゴリに余ってるんだから坪850万が安いならそれを高掴みすればいい。

>>1418 マンコミュファンさん
1営利企業であるデベが法令を遵守した上で社員と株主のために利益を追求するのは当然の権利だよ。
社会的正義のために、極端な価格形成にならない努力をすべきは行政と日銀。

撤退かな。出せても坪750までだわ。

東池袋が安かったのって、ダウも日経も今の1/3以下の頃ですよね。インフレが続けば今のさらに3倍になる可能性の方が高い。東池袋みたいな住環境の良い好立地エリアが下がることは無いですよ。

>>1423 販売関係者さん
坪850なら全然安いですよ。坪850で東池袋より良い立地ってなかなか無いのでは。

>>1424 匿名さん
ダウとか日経以前に、円の価値が遥かに高かったのよね、当時は。
だから海外勢に買われて買えなくなった日本人が色々いってる掲示板＾＾

都心5区ならまだしも東池袋でこの価格帯で果たして完売できるのか？

石破で円高になって海外富裕層が買わなくなったら日本の不動産バブルは崩壊するんだよ。今高値チャレンジするのは阿保。地権者に睨まれて仕方ないなら売れない現実を解らせるべき。

>>1428 マンション検討中さん
野村があほなのか、この価格はあほだと思う購入検討者があほなのか。
この価格で買う買主があほなのか。
それを決めるのは市場（売主、買主の合意）なんだよな。

主観的には売れるはずがないと思っているけど、実際はどうなるかな。

>>1421 匿名さん
元々とか言い出したら湾岸なんて坪200万円のエリアだし3Aも坪400万円だったよ？もしかしてゆとり世代の方？

坪850で安いって言ってる人、既にGCTでポジ持ってる人かデベの中の人でしょ。

まあ下限金額は今出てるステアリの中古価格を参考にしそうだが…最近坪800だった3LDKが1000万弱値上げしてたから、その中古よりは低くする理由は無いだろ野村も

とりあえず脳死でGCT東先着順行かせてもらいます

お先に

値段に納得して、買いたい人が買えば良い。とりあえず、本日の南東側の夜景貼っときます。

まあ実際にスミフのクソ高値先着順に食い付く高掴みが多数いて、スミフの23戸の大量先着順が全部売れることが大前提だな。少なくとも今スミフの先着順が完売できなければ野村もスミフも合わせて溺死するだけ。がんばれすみふ。

67平米の東3LDKが坪850だと1.7億くらいだから、GCTの2億は出せないが、この位なら背伸びして買う層も出てくるかもな。墓ビューだが永久眺望だし、間取りも悪くない

GCTのプレミアムは坪2000万ぐらいですかね？

GCTも相当高くなるんじゃないですかね。

>>1436 マンション検討中さん

2つ前の夜景の写真アップした者だけど。この写真はブリリアタワー池袋の10F近くから撮ったもの。南東方向は写真の通り全然抜けているので、全然ありだと思う。

>>1418 マンコミュファンさん
そもそもこちらは実需向けタワマンですし
今どき賃料利回り型の投資タワマンなんて素人の幻想です。

普通のマンションに比べてタワマンは一般的に
イニシャルコストが高く、賃料が安く、ランニングコストが高く、
利回りが低いのが普通です。
投資する場合も賃料で逆算するのではなく
基本はリセールで稼ぎ、賃料はおまけ程度と考えます。

高いか安いかは部屋によると思うけどね。
南角部屋が850～900でグロス3億切るならまあそんなものかと言う気がするし
それ以外の部屋だとちょっと割高な気がしなくもない。
GCTも野村と同程度の価格帯なのはそれなりの部屋だけで
えり好みしたら値段が跳ね上がったりするんじゃないかな。

まあ確かに南向きは永久眺望でスペシャルではある...

>>1434 マンコミュファンさん
写真ありがとうございます。
寝る前に見たらなんか落ち着きました。

スミフも野村も売り急がなくても会社的には余裕あるみたいだし
自分も狙ってる部屋が確保できれば
あとは売れようが売れ残ろうがどうでもいいかな。
デベが勝手にやりくりするでしょう。知らんけど。

あ、でも欲を言えば
大規模修繕までに空室率2割以下になってたら嬉しいかも。

>>1437 口コミ知りたいさん
一応、GCTは51、52階がプレミアムフロアになると思うのですが、公開されている共用図面を見る限り、一番広い部屋でも、105㎡とかなり小さいので、プラウドタワー池袋の方がグロスも坪単価も高い事が想像できます。
そして眺望的にも、プラウドタワー池袋の南向きを越えるものは想像が難しいので、もしかしたら、坪1600万の7億の部屋が2棟で一番高い部屋かもしれません。

プレミアム1600は南側？
南側のプレミアムならそれぐらい出しても欲しいと言う豊島区の社長さんとか、地主さんがいそうな気がする。

>>1434 マンコミュファンさん
ホントその通りだと思います。
私は降りますが。
いくら出しても欲しくてたまらない人や本気で今後も坪単価が伸び続けると信じれる人が買うべきマンションだと思います。

ここの立地ならリセールは間違いないでしょう。立地の悪い物件に手を出すぐらいならプラウドが良いと思うけどな。

>1444

竣工時点で未販売があると入居者にもデメリットがある。デベだけの問題じゃないよ。

東池袋が自分に合うかも分からず、この値段は躊躇するな。
賃料も安いし、とりあえずどこか借りて住んでみて、自分に合っているか確かめてからのほうがよさそうだ。

>>1449 匿名さん

空室分の管理費はベンダー持ちだし、
駐車場の確保やエレベーターの混雑など考えると
大規模修繕までなら多少空き室あっても
実需購入者にはメリットの方が大きい気がする。

短期リセール投資目的には都合が悪いかもだけど
東池袋だとそういうのは少数派だろうし。

駐車場が余ったら問題。管理組合に利用料が入らない。そこはデベは補填してくれない。

>>1451 マンション検討中さん

東池袋のタワマンで短期リセールや
賃貸利回り投資はおすすめできません。
主流はやはり実需でしょう。

まあ、実需だろうと投資だろうと
どうしてもここが欲しいと言うのであれば
どうぞご自由にと言うだけの話ですが

>>1452 匿名さん
駐車場は余れば一般利用に回すこともできるし
募集すれば周りのタワマン住民とか
契約したい人はいくらでもいるでしょ。
むしろ実需タワマンでは
駐車場は足りないことの方が普通に多いし
問題としても深刻ですよ。

駐車場の外部貸しはセキュリティ上の問題もある。墓穴広げちゃったかな。