ルジェンテ小石川播磨坂ってどうですか？

まさしく立地と間取りを見る限りでは買えたら羨ましがられるというより嫉妬される物件ですね。

坪単価は下手すると800を超えるのでは。ルジェンテシリーズは港区とかでも供給があるのでそれなりに高級物件を作っているようだが、どこまで質感を高めてくるのか未知数。

物件はすごく魅力的ですが、良く見ると敷地内に駐車場が無いんですよね。
この辺りは月極駐車場の空きも少ないので、2億円クラスの物件を検討する人にとってネックにならないものでしょうか？
我が家はたまたまクルマが無いので、それで倍率が下がるなら嬉しいな、と（笑）

桜の季節は特等席ですね

戸数が少ないので、管理費が高くなりそう・・・

駅徒歩10分は資産価値、利便性含めて遠くないか？　それに南側にバルコニーがない。

この辺り、文京区でも小石川とか白山とかは微妙に駅から距離があるエリアが多いですね。山手線内側なのに陸の孤島感というか（大袈裟ですが）。
とはいえ界隈のマンション人気が高いのは確かなので、それを気にせず購入する層がいて、学区限定なんてその最たるものでしょうね。

２億、３億のものを買う人は数万円の管理費の差は気にしなそうだけど、駐車場無しはどうなのか。別に使用料高くても構わないけど、無いと困ると思うのですが。

>>12 マンション検討中さん
周辺のマンションは駐車場の空きに悩んでいるところもあって、車を必須と考える人は少ないようです。
また、駅から微妙に遠いと言っても、閑静である事を重視する人には逆に魅力に映るでしょう。
近隣の新築事例でも駐車場がない物件の方が駐車場のある物件よりも早く完売するなどしており、駐車場の有無を重視しない人は案外多いのではないかと思います。

>>13 ご近所さん

駅遠はリセールのときに、じわりと影響するよ。

坂上にディアナコート出たね。
久しぶりの盛り上がり

文京区だけのことではないのかもしれないけれど、変に狭い間取りよりも広い高い部屋の方が先に売れていく気がします。ワンルームが長く売れ残るのも目にしてきたので、ここの販売戦略も同じ認識に基づいているのでしょう。

坪単価500-600くらいですかね。

>>17 マンション検討中さん

このご時世、その坪単価は安すぎでは？　
あなたは、過去から来た人かい？

>>17 マンション検討中さん
湯島の住友不動産が坪650くらいだったので、ここだと700overは硬そうな気がしますね。

>>18 マンション検討中さん

記憶違いでなければ、近所のシティテラスは500くらいの部屋もあったのではなかったかな。

>>20 匿名さん

湯島の坪単価みたら、ここは500で済むわけがない。

リビオが一気に500世帯も吸収するので、価格は相当引きずられるのでは。

おそらく価格帯からして全く異なってくると思うので、リビオシティとは客層が被らないのではないか。たぶん関係ないと思う。購入者層は外国人富裕層が多く占めるのではないかという気も。

>>20 匿名さん
近所のシティテラス、今は２階以上だと６００後半ですよ。。
１階は丁度６００くらい

「播磨坂沿い」の希少性が圧倒的、更にたったの13戸ですから、坪700万超えても良い部屋は奪い合いでしょう。

90平米で2億超、ですか… 強気ですね。

80平米で2億前後らしいです。ディアナコート小石川播磨坂レジデンスのモデルルームで、周辺新築マンションの販売予定価格として教えてもらいました。

立地から見ても高くなるのはしょうがないと思う。問題はそれに見合ったクオリティー感のある物件に仕上げてくるかどうか。

・3LDK：2億～（6戸）
・2LDK：1億2,000万～（6戸）
・1LDK：7,000万円台

播磨坂沿いの新築物件は25年ぶり、ですか。
このエリア希望で2億出せる人ならこの物件一択でしょうし、出せる人だけ来てください、というメッセージですね。
予算が届かない人の相手は営業も嫌でしょうし、買える人だけ呼ばれてきちんと相手してもらえるなら検討者もその方が良いですね。

いや誰が買えんねん

こんな戸数の物件、普通の値付けをしたら大抽選大会になるわけで、売り手としたら完全に失敗。

9割以上の人が手の届かない値段でむしろ正解でしょ。今時都内で@700なんて珍しくもないし。

すでにパークホームズ文京小石川ヒルテラスのペントハウスが新築時坪単価1000万越えで売れた事例があります。その後中古マンション相場も上がっていますし、駅から遠いことを勘案しても植物園ビューも楽しめる高層階は坪800でも驚かないです。

ZEH-M Oriented以外の住戸性能や仕様に関する情報に乏しいなあ
エントリーする前にもっと情報が欲しい

>>33 匿名さん
むしろエントリーをさせる為に情報露出を絞ってるんでしょうしね

高いなーっ！
東急リバブルでこの値段

>33
>34

アウトラインだけでモデルルーム来てくれた人に具体的な情報と予定価格を伝えて反応を探って販売価格を決定するってのがパターン。事前情報いっぱい与えてしまうと反応薄くなっちゃうからね。

その辺はお互い腹の探り合い。

現地はかなり狭い立地で、播磨坂でも坂下の方です。相当価格差があるならリビオシティの方がいいかもしれません。駅からの距離感もそれほど変わらない気がします。

>>37 ご近所さん
安くても定借はないかな～
普通借地ならまだ検討の余地があったけど。
新築で坪700万が激高とも思わないし。
もしここに住んだらリビオの敷地のスーパーは
ありがたく使わせていただくと思いますが、
そこに住みたいかは別問題。
同じ播磨坂沿いで、より坂上なら申し分ないけど、
築年古めの中古しかないんですよね。

なんでルジェンテって言う名前にしたんだろ。東急グループだからいくらでもブランド変えられそうだけど

>39

リバブルのマンションブランドみたいだけど。

同じグループとはいえ別の会社だから、ブランドネームの流用なんでできないでしょう。

東急不動産がブランズ 、東急電鉄がドレッセ。
で、リバブルがルジェンテですが、確かに上と比べたら知名度は落ちますね。

>41

電気メーカーとかは事業部門ごとに分社化していてもブランドは統一ってあるから流用自体は問題ないと思うけど。

>>42 匿名さん
それは各社が事業毎にキチンと別れてるケースでは？
東急の場合は別の会社がそれぞれマンション開発事業をしているわけで、普通に競合関係にある。更に各社毎に仕様もバラバラなわけで。
コンパクト物件が中心で一般的には仕様が劣ることが多いルジェンテが例えばブランズを名乗ったら、消費者的には誤認が生じてデメリットしかない気がします。

植物園前交差点から現地を見ると、なかなか美しい街並みですね。明るくて良い気が流れている

>>44 匿名さん
坂上を見上げたら最高の街並みですね
千川通りがこれからどのくらいきれいになっていくかが問題です

千川通り沿いの小石川側の工場街はほぼマンションや戸建てと入れ替わりました。
共同印刷小石川工場がリビオシティになることで、もう昔のような工場街に戻る事はないでしょう。
近隣はジェントリフィケーションも進み、飲食店もちょっとおしゃれで現代的なお店が増えました。

比較的開発が遅れていた千川通り沿いの白山側が今後どうなるかが興味深いですね。昔牛乳店だった超老朽木造建物や町会の提灯をいつも下げていた老朽アパートが相次いで取り壊されて建て替えが進んでいますが、これまで拡幅のためにかかっていた建築制限が撤廃される事で動きが出てくるでしょう。

>>45 周辺住民さん

小石川側はかなり整備が進んだので今度は白山側ですね。
駅から距離があるので生活利便施設が増えるといいですね。新しい小学校ができるとなお可ですが

播磨坂も真ん中の信号までは明るくてイメージがいいけど
坂を下りるととたんに暗くなって千川通までいくとまだまだ綺麗とは言えない部分もありますからね
リビオシティがきっかけで一気に更新されるといいですね

リビオシティにぶつけてきた感はありますね。
逆に定借のリビオシティの安さも際立つのでウインウインな感じです
定借はちょっと、でも所有権なら高くてもこれぐらいなら出してみるかみたいな気分になる。

ここができることでさらに播磨坂がきれいになっていく。もうしばらくすると播磨坂は建て替えラッシュがくるんじゃないかな。そうしたらもっとすごいことになる。

これから先、播磨坂にマンションが建設されるとしたら、土地は古いマンションの建て替え事業になると思うと更に価格は上がるんでしょうね。定借の物件は高級感があればそれなりに転売も期待できそうだけど、大規模な大規模借地物件ってどうなんでしょう？駅近ならアリと思ったんですが。

茗荷谷の駅近くにはもう土地がない
播磨坂ならファミールが建て替えあるかも？
立地では最強クラスだからひとまわり大きくして追加分を坪1200万とかで売ればいい

3LDK 2億以上　2LDKは1億2千以上
70平米はないよ

>>53 マンコミュファンさん
狭いのお...やはり定借しかないか

播磨坂沿いで隣もいないくて、某播磨坂の掲示板よりずっと治安がよいし、こちらの物件の方が魅力的に見えますね

播磨坂のマンションは1970年代に建てられた築50年を超える物件が多く目につく。建て替えが進めばこれからも大きく変わっていくことだろう。